Administrationsgrundlag for sagsbehandling af landzonesager i Roskilde Kommune. udkast

Transkript

1 Administrationsgrundlag for sagsbehandling af landzonesager i Roskilde Kommune udkast

2 Indhold Indledning 4 Formål med administrationsgrundlaget 4 Formål med loven 5 Bygge- og anvendelsesmulighed uden landzonetilladelse 7 Landzonetilladelse i forhold til anden planlægning og lovgivning 8 VVM 10 Særlige emneområder 12 Bolig over 250 m² 13 Nye boliger i landzone 14 Genopførelse af nedbrændte boliger 15 Opdeling af overfl ødiggjorte stuehuse 16 Fritidshuse 17 Ændret anvendelse af bygninger 18 Udstykning 19 Jordbrugsparceller 20 Erhverv 21 Tilbygning til erhverv 22 Detailsalg 23 Bygninger i forbindelse med råstofudnyttelse 24 Institutioner 25 Ridehaller 26 Antennemaster 27 Vindmøller 29 Terrænregulering og udlægning af ren jord 30 Søer 32 Ændret anvendelse af areal 33 Lovgivning 34

3 1. udgave Vedtaget af Byrådet... 3

4 Indledning FORMÅL MED ADMINISTRATIONSGRUNDLAGET Roskilde Kommune indeholder store naturhistoriske og landskabelige kvaliteter med mange bevaringsværdige landsbymiljøer, bygninger og kulturmiljøer. Kommunen ønsker gennem sin landzoneadministration at fastholde og understøtte disse kvaliteter. Dette administrationsgrundlag er Roskilde Kommunes overordnede og sammenfattende politiske beslutning af, hvorledes Roskilde Kommune administrerer planlovens landzonebestemmelser om byggeri og ændret arealanvendelse i landzone. Formålet med administrationsgrundlaget er at fortælle hvad Roskilde Kommune lægger vægt på, når der træffes afgørelser i zonesager. Desuden er det formålet at sikre en ensartet landzonesagsbehandling i forbindelse med sammenlægningen af Ramsø, Gundsø og Roskilde Kommuner gældende fra 1. januar Administrationsgrundlaget er udarbejdet med udgangspunkt i Vejledning om landzoneadministration Planlovens samt udmeldinger fra Naturklagenævnet. Administrationsgrundlaget skal betragtes som et dynamisk dokument, hvor der løbende kan ske ændringer, når der viser sig behov. Det kan være ved ændringer af loven, nye udmeldinger fra Naturklagenævnet eller behovet for at beskrive nye emner. Det er også vigtigt at understrege, at landzonesagerne altid skal behandles på baggrund af en konkret vurdering, uanset dette administrationsgrundlag.

5 5 FORMÅL MED LOVEN Planloven har til formål at sikre, at den sammenfattende fysiske planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag. Loven skal særligt sikre, at udviklingen sker ud fra en planmæssig og samfundsøkonomisk helhedsvurdering, hvor værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber skabes og bevares, hvor de åbne kyster fortsat udgør en væsentlig natur- og landskabsressource, hvor forurening af luft, vand, jord og støjulemper forebygges, og hvor offentligheden i videst muligt inddrages i planlægningsarbejdet. Hele landet er opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonebestemmelserne er at værne om landets areal- og naturressourcer og sikre jordbrugserhvervenes fortrinsstilling til de områder, der ikke er planlagt til byudvikling. Landzoneadministrationen skal derfor modvirke byspredning og fastholde grænse mellem by og land, samt bevare naturog kulturhistoriske værdier og undgå miljøkonfl ikter. Landzoneadministrationen skal sammen med region-, kommune- og lokalplanlægningen sikre en hensigtsmæssig udvikling inden for rammerne af planlovens formål.

6 Indledning Formålet med planlovens zonebestemmelser er: * at modvirke tilfældig byspredning, * at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land, * at sikre, at byudvikling sker, hvor den er planlagt i region-, kommune- og lokalplaner, * at sikre en klar grænse mellem by og land, * at sikre at de natur- og kulturhistoriske værdier bevares, * at undgå miljøkonfl ikter i det åbne land, * at sikre det åbne lands anvendelse til landbrugs-, skovbrugs- og fi skerierhverv. Presset på arealressourcer varierer alt efter hvor i landet man befi nder sig. Kommuner bør udvise større tilbageholdenhed med at meddele landzonetilladelse i nærheden af større bysamfund, hvor arealkonkurrencen er skærpet.

7 7 BYGGE- OG ANVENDELSESMULIGHED UDEN LANDZONETILLADELSE Som generel regel kræver det en landzonetilladelse, hvis der skal udstykkes, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelse af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Der er dog i loven en række undtagelsesbestemmelser. For at sikre den fortsatte udvikling af landbrug, skovbrug og fi skeri er udstykning til skov- og landbrugsdrift fritaget fra landzonetilladelse, ligesom opførelse af nødvendigt byggeri og anvendelse af eksisterende bebyggelse til skov-, landbrug, fi skeri og råstofi ndvinding er fritaget. Det kræver dog landzonetilladelse for beliggenhed og udformning for byggeri, når det ikke sker i tilknytning til eksisterende byggeri. For at sikre mindre eller samfundsnødvendige byggearbejder er udvidelse af boliger op til 250 m² samt byggeri, som er fritaget fra krav om byggetilladelse, ligeledes fritaget krav om landzonetilladelse. Endelig kan der på landbrugsejendomme over 30 ha opføres eller indrettes én bolig til en medhjælper eller i forbindelse med generationsskifte. Det er dog en forudsætning, at den nye bolig opføres i tilknytning til eksisterende bygningsanlæg. Bygninger, som ikke længere er nødvendige for landbrugsdriften, kan tages i brug til håndværk, industri, mindre butik, én bolig samt lager og kontor på betingelse af, at bygningen er over 5 år gammel, og der ikke sker væsentlig ombygning. Anvendelse af bygningerne skal anmeldes til kommunen. Ovennævnte erhvervsvirksomheder kan udvide arealet med en tilbygning på op til 500 m², butikker udvide

8 Indledning op til 250 m² uden landzonetilladelse, under forudsætning af, at det er en mindre virksomhed (under 5 personer). Man skal dog være opmærksom på, at disse typer byggeri fortsat kræver byggetilladelse og eventuelt andre tilladelser f.eks. miljøgodkendelse. Man skal endvidere være opmærksom på, at der kun i særlige tilfælde kan meddeles tilladelse til frastykning af en bolig, der er opført i overfl ødiggjorte landbrugsbygninger eller som medarbejderbolig. Anbefalingerne fra landsplanafdelingen er, at kommunerne fortsætter linjen med ikke at give tilladelse til frastykning i denne type sager. I tilknytning til ibrugtagning af overfl ødiggjorte driftsbygninger kan der endvidere etableres et mindre ikke skæmmende oplag efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelser. Defi nitionen af et mindre ikke skæmmende oplag er til en vis grad et konkret skøn, som kommunalbestyrelsen har pligt til at foretage. Et typisk ikke skæmmende oplag kan ikke ses fra tilstødende ejendomme eller offentlig vej. Oplaget skal almindeligvis kunne placeres på gårdspladsen eller på overfl ødiggjort møddingsplads eller lignende steder i direkte tilknytning til de bygninger, hvor virksomheden indrettes. LANDZONETILLADELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Regionplan 2005 for Hovedstadsområdet Regionplanen 2005 for Hovedstadsområdet er ophævet til landsplandirektiv. Regionplanen kan først tilsidesættes af ny kommuneplan og nyt landsplandirektiv, og dette kan ifølge lovgivningen først ske i 2009.

9 9 Kommuneplan Indtil en ny kommuneplan er vedtaget for Roskilde Kommune, er kommuneplanerne for de tidligere Gundsø, Roskilde og Ramsø Kommuner fortsat gældende. Lokalplaner I Roskilde Kommune er der en række sammenhængende bebyggelser i landzone f.eks. landsbyer og husmandsudstykninger, hvor der endnu ikke er udarbejdet lokalplan. Ifølge Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen er fx stort set alle landsbyer i Roskilde Kommune udpeget som bevaringsværdige. Her skal kommunen arbejde for at karakteristiske og oprindelige træk bevares, og eventuelt nybyggeri skal ske efter udarbejdet lokalplan. I en landzonetilladelse er det muligt at stille vilkår om, at en bygning i form og udtryk tilpasses den eksisterende landsby, men det kan være vanskeligt at regulere nybygningens udtryk, når landsbyen består af bygninger fra mange tidsaldre og forskellige tiders renoveringer. De fl este til- og ombygninger og nedrivninger vil ikke kræve landzonetilladelse, hvorfor det ikke vil være muligt at sikre de kulturhistoriske værdier, hvis bygningernes udformning ikke reguleres i en lokalplan. Der bør derfor udarbejdes landzonelokalplaner for at sikre de kulturhistoriske værdier og sikre, at de karakteristiske bebyggelser i landzone bevares. Natura 2000 områder Der må ikke meddeles landzonetilladelse til et projekt, hvis det kan få væsentlige negative konsekvenser for de arter og naturtyper, et Natura 2000 område er udpeget for.

10 Indledning VVM Hvis et anlæg er VVM-pligtigt efter planlovens 11 g, stk. 1, må der ikke meddeles landzonetilladelse til udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse, før der er udarbejdet retningslinjer i kommuneplanen med tilhørende VVM-redegørelse for det pågældende anlæg og disse retningslinjer er endeligt vedtaget. Roskilde Lufthavn Hovedstadens Udviklingsråd har december 2006 vedtaget regionplantillæg og VVM-redegørelse for udvidelse af Roskilde Lufthavn. Udvidelsen har betydet ændring i støjkonsekvensområderne omkring lufthavnen. Støjkonsekvensområderne kan ses på modsatte side. I område 1 kan der ikke gives tilladelse til opførelse af (spredt) bebyggelse i det åbne land. I område 2 må der ikke gives tilladelse til nye boliger. Undtaget er boliger med tilknytning til landbrugs-og skovdrift. Endvidere kan der ikke gives tilladelse til etablering af rekreative områder. Støjfølsomme institutioner må vurderes i hvert enkelt tilfælde. Industrivirksomheder samt offentlige og private institutioner, der ikke er specielt støjfølsomme, kan normalt opføres. I område 3 må der ikke gives tilladelse til udlæg af rekreative områder med overnatning.

11 11

12 Emneområde SÆRLIGE EMNEOMRÅDER På de følgende sider gennemgås typiske emner, som optræder jævnligt inden for Roskilde Kommune. Der kunne være beskrevet andre emner, men det ville i højere grad være erfaring fra behandling af enkelte sager og derfor ikke være anvendeligt i forbindelse med den konkrete individuelle sagsbehandling, som kommunen efter loven er forpligtet til at foretage i forbindelse med en ny sag. Det skal understreges, at udvalget af emner samt beskrivelsen af de enkelte emner er udtryk for de nuværende behov i sagsbehandlingen. Emnebeskrivelsen samt emnevalget bør revideres løbende ud fra erfaringerne med denne og ændringer i lovgivning og nye politiske udmeldinger. Emnebeskrivelsen er udarbejdet over en fælles skabelon for at sikre et ensartet grundlag for sagsbehandlingen. Skabelonen består af en uddybende emnebeskrivelse, lovgrundlaget for emnet, kort referat fra vejledninger inden for emnet, relevante regionplantemaer samt forslag til Roskilde Kommunes landzonepolitik. Afsnittet om vejledning refererer til Vejledning om landzoneadministration, planloven fra Miljøministeriet samt de specielle vejledninger og bekendtgørelser, som er udgået om emnet. Afsnittet om Regionplan refererer til de væsentlige temaer for emnet. Afsnittet om landzonepolitik beskriver de overordnede bestemmelser, hvorefter der kan gives landzonetilladelse. Det skal bemærkes, at der skal foretages en konkret vurdering i hver enkelt sag. Forhold, der ikke kræver landzonetilladelse, men som blot skal anmeldes til kommunen, er ikke beskrevet under særlige emneområder, men står under bygge- og anvendelsesmuligheder uden landzonetilladelse.

13 13 BOLIG OVER 250 M² Udvidelse af eksisterende bolig, hvorved boligen bliver over 250 m² Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog stk. 1: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 250 m². Vejledning Der er et retskrav om udbygning af eksisterende bolig op til 250 m². Retskravet kan dog tilsidesættes af lokalplan eller byggelovgivning. Der skal ved vurderingen af den konkrete sag tages stilling til, om landskabelige kvaliteter påvirkes af projektet. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Landzonetilladelse til større udvidelser af en bolig udover 250 m² gives normalt ikke med udgangspunkt i, at en bolig omkring 250 m² er af en tilstrækkelig størrelse til at rumme en familie. Mindre udvidelser tillades normalt ud fra en konkret vurdering.

14 Emneområde Principskitse for huludfyldning NYE BOLIGER I LANDZONE Nye boliger i landzone og landzonelandsbyer, som ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelserne. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog Vejledning Som hovedregel gælder det, at landzonetilladelse til opførelse af boliger kun bør meddeles, når et ansøgt byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område. Enligt beliggende enfamiliehuse bør ikke tillades opført i det åbne land. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der gives normalt afslag på ansøgning om opførelse af nye boliger i landzone. Der kan i særlige tilfælde gives tilladelse til at opføre en bolig i forbindelse med en huludfyldning i en landsby. Huludfyldning skal forstås som en enkelt bolig på en normal parcel, som udfylder et hul i en eksisterende række bygningers parceller i en landsby. Kiler og indkig til landsbyen friholdes. Selv plads til et enkelt hus kan ikke opfattes som huludfyldning, hvis det grænser op til byzone eller er på ydersiden af en landsbyafgrænsning, og hullet er med til at opretholde oplevelsen af landsbyen som en selvstændig enhed.

15 15 GENOPFØRELSE AF NEDBRÆNDTE BOLIGER Genopførelse af nedbrændte eller ødelagte bygninger. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog Vejledning Ved nyopførelse eller omfattende istandsættelser efter hændelige uheld som brand, hærværk eller stormskader, har ejer en berettiget forventning om tilladelse til genopførelse. Det er en betingelse, at ansøgning indgives inden 3 år efter skaden er sket. Et eventuelt afslag kan være begrundet i tilfælde, hvor den nedbrændte bygning ikke var lovligt opført eller hvis bebyggelsen under alle omstændigheder ville have haft en begrænset levetid (alder, vedligeholdelsestilstand). Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der gives normalt landzonetilladelse til genopførelse af nedbrændt eller ødelagt bygning, hvis ansøgning indsendes inden 3 år. Tilladelsen meddeles sædvanligvis på betingelse af, at genopførelsen/istandsættelsen foretages således, at den hidtidige bebyggelses størrelse, placering, anvendelse og karakter fastholdes i det væsentlige.

16 Emneområde OPDELING AF OVERFLØDIGGJORTE STUEHUSE Opdeling af eksisterende større overfl ødiggjorte stuehuse. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog Vejledning Opdeling af eksisterende større overfl ødiggjorte stuehuse på en landbrugsejendom i fl ere boligenheder bør imødekommes, medmindre planlægningsmæssige eller andre væsentlige interesser taler afgørende imod. Det bør indgå i vurderingen om der er overvejende sandsynlighed for at stuehuset senere bliver nødvendigt for at opfylde kravet om bopælspligt efter landbrugsloven. Jordbrugskommissionen kontaktes eventuelt vejledende. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der meddeles som hovedregel tilladelse til at opdele et større overfl ødiggjort stuehus på landbrugsejendomme i fl ere boliger. Der meddeles dog ikke tilladelse til udstykning.

17 17 FRITIDSHUSE Opførelse og udvidelse af fritidshuse. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog Jf. 36 nr. 10 kræver det ikke landzonetilladelse at helårsbolig overgår til anvendelse som fritidsbolig. Vejledning En helårsbolig kan uden landzonetilladelse tages i brug som fritidsbolig. Til gengæld kræver det modsatte landzonetilladelse. Hvis der går mindre end 3 år efter at boligen er ændret til fritidsbolig, til den igen ønskes anvendt som helårsbolig kræver det ikke landzonetilladelse. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der meddeles som hovedregel tilladelse til at tidligere helårshuse, der i en årrække har været anvendt til fritidshus, igen kan anvendes til helårsbrug, hvis huset er i god standard. Der meddeles til gengæld ikke tilladelse til, at et tidligere fritidshus anvendes til helårsbolig. Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse til opførelse af nye fritidshuse. Opførelse af nye fritidshuse henvises til udlagte sommerhusområder. Der meddeles normalt tilladelse til mindre udvidelser på m² af fritidshuse til fx et værelse, køkken eller bad/wc. Der meddeles normalt ikke tilladelse til større udvidelser af fritidshuse, da der kan opstå en forventning om at anvende huset til helårsbolig.

18 Emneområde ÆNDRET ANVENDELSE AF BYGNINGER Anden anvendelse af blivende karakter end hidtil af bygning, som ikke kan ske i henhold til undtagelsesbestemmelserne. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen ske ændring af anvendelsen af bestående bebyggelse. Vejledning Overfl ødiggjorte landbrugsbygninger som er under 5 år gamle kræver landzonetilladelse til ændret anvendelse. Overfl ødiggjorte landbrugsbygninger som efter by- og landzoneloven eller planlovens 35 er tilladt anvendt til andet formål uden tidsmæssig begrænsning, betragtes ikke længere som landbrugsbygninger. 37 fi nder derfor ikke anvendelse på disse bygninger, og der kræves landzonetilladelse til ændret anvendelse. Der bør gives landzonetilladelse med mindre særlige forhold gør sig gældende. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder Landzonepolitik Der gives normalt ikke landzonetilladelse til ændret anvendelse af landbrugsbygninger, der er under 5 år gamle.

19 19 UDSTYKNING Udstykning til bolig eller erhverv. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning. Vejledning Der bør kun meddeles tilladelse, når det ansøgte ikke med rimelighed kan henvises til planlagte områder. I forbindelse med den konkrete sag bør det vurderes, om der er adgang til skole og service, om der kan tilvejebringes forsvarlige kloakforhold og trafi kale adgangsforhold. Udviklingen på landet bør ligge til grund for landzoneadministrationen. Udviklingen understøttes bedst ved at styrke byerne på landet og ikke ved at fremme yderligere spredt bosætning i det åbne land. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der bør ikke gives tilladelse til udstykning i landzone. Udstykning inden for landsbyer kan tillades, når det sker i overensstemmelse med vedtaget lokalplan, eller i forbindelse med en huludfyldning (se under nye boliger i landzone ).

20 Emneområde JORDBRUGSPARCELLER Hobbypræget jordbrugsejendom med beboelse som ikke er større end 1 ha. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning. Cirkulære om regler for placering af jordbrugsparceller: Jordbrugsparceller må ikke placeres i størstedelen af hovedstadsområdet. Vejledning Udstykning til jordbrugsparceller skal ske i forbindelse med udarbejdelse af landzonelokalplan. I henhold til regionplanen kan der ikke udstykkes jordbrugsparceller i Ny Roskilde. Regionplan 2005 Landområde. Landzonepolitik Der kan ikke gives landzonetilladelse til jordbrugsparceller.

21 21 ERHVERV Etablering af erhverv, som ikke kan ske i henhold til undtagelsesbestemmelserne Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse eller ske ændring af bestående bebyggelse, jf. dog Vejledning Erhvervsbyggeri bør som hovedregel placeres i byzone, hvor tilgængelighed, bosætning og service er størst. Bygninger, som efter by- og landzoneloven eller planlovens 35 er tilladt til andet formål uden tidsbegrænsning, betragtes ikke som overfl ødiggjorte landbrugsbygninger. Ændret anvendelse kræver således landzonetilladelse. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der kan gives landzonetilladelse til erhverv i eksisterende bygninger, der før har været anvendt til fx erhverv, mejerier, skoler o.l., hvis de ikke ombygges væsentligt og har en hensigtsmæssig beliggenhed til det ansøgte formål. Det bør vurderes om ejendommen trafi kalt og støjmæssigt kan bære det søgte erhverv samt om parkeringsarealer og anden udendørs oplag kan indpasses på ejendommen. Tilladelsen bør følges af vilkår om, at der ikke kan foretages tilbygning. Inden for landsbyer og lokalplanlagte områder bør der gives afslag til etablering af virksomheder, hvis det ikke er planmæssigt begrundet fx udlagt til erhverv i lokalplan. Etablering af erhverv bør i øvrigt ikke tillades.

22 Emneområde TILBYGNING TIL ERHVERV Udvidelse af erhvervsvirksomhed, der ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelserne. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog Vejledning Mindre virksomheder er kun omfattet, hvis de ligger i det åbne land. Det vil sige at virksomhederne ligger uden for afgrænsede landsbyer eller lokalplanlagte områder. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Inden for landsbyer bør der gives afslag på virksomhedsudvidelse, hvis det ikke er planlægningsmæssigt begrundet også selv om det gælder mindre udvidelser. Udvidelser over 500 m² bør ikke tillades for virksomheder etableret i nedlagte driftsbygninger. Øvrige udvidelser bør ikke tillades.

23 23 DETAILSALG Butik med salg fra ejendommen indrettet i bygninger der ikke kan ske i henhold til undtagelsesbestemmelserne. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelse af bestående bebyggelse, jf. dog Vejledning Der bør ikke meddelelses landzonetilladelse til opførelse af ny butik eller udvidelse af eksisterende butik uden for byer og landsbyer. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder. Landzonepolitik Der bør ikke gives landzonetilladelse til butikker uden for lokalplanlagte områder eller landsbyer. Dette gælder også planteskoler, gartnerier, dyrehandler eller andre butikstyper med et vareudvalg, som har tilknytning til landbrugsmæssig udnyttelse. Der kan gives landzonetilladelse til butikker i landsbyer eller lokalplanlagte områder, når butikken kan indpasses i landsbyens miljø.

24 Emneområde BYGNINGER I FORBINDELSE MED RÅSTOFUD- NYTTELSE Opførelse af bygninger til erhvervsmæssig råstofudnyttelse Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog stk. 1: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til indvinding af råstoffer i jorden. Vejledning Bygninger, der er erhvervsmæssig nødvendig for råstofudnyttelsen, bør tillades, med mindre særlige forhold gør sig gældende. Regionplan 2005 Landskab, geologi Landzonepolitik Der kan gives tidsbegrænset landzonetilladelse til bygninger i forbindelse med råstofi ndvinding. Der sættes betingelse om, at bygningen nedrives når den ikke længere er nødvendig for råstofi ndvindingen.

25 25 INSTITUTIONER Daginstitution, døgninstitution, naturskole, spejderhytter mv. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse eller ske ændring af bestående bebyggelse, jf. dog Vejledning Der bør normalt meddeles landzonetilladelse til døgn- og daginstitutioner for børn, unge og familier, der indrettes i eksisterende bygninger. Ved vurderingen bør der lægges vægt på om institutionen etableres i eksisterende bebyggelse. Naturskoler kan efter Planlovens 37 etableres i overfl ø- diggjorte landbrugsbygninger. Der bør ved afgørelse om overnatningshytter, spejderhytter, vandrehjem mv. lægges vægt på naturbeskyttelsesmæssige hensyn, regional friluftsstrategi, nærhed til offentlig trafi kforsyning og stisystemer. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, friluftsområder. Landzonepolitik Der kan gives landzonetilladelse til institutioner, når de etableres inden for eksisterende bygninger. Der kan gives landzonetilladelse til overnatningshytter, spejderhytter, vandrehjem mv. når det er hensigtsmæssigt i forhold til naturbeskyttelsesmæssige hensyn, regional friluftsstrategi, nærhed til offentlig trafi kforsyning og stisystemer.

26 Emneområde RIDEHALLER Ridehal til træning af heste. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog stk. 1: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom. Vejledning Ridehal kræver normalt landzonetilladelse, men ridehal til stutteri kan være nødvendigt byggeri til ejendommens drift og kræver så ikke landzonetilladelse. Der bør derfor indhentes udtalelse fra Jordbrugskommissionen, om byggeriet er nødvendigt for driften. Det skal ligeledes vurderes, om ridehallen kan indpasses under hensyn til naboer, landsbymiljø, landskab, rekreative områder, naturområder og samspil med øvrig bebyggelse. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder Landzonepolitik Der bør ikke gives landzonetilladelse til ridehaller, der ikke er nødvendige for landbrugsdriften. For at der er tale om en ridehal, der er nødvendig for landbrugsdriften, regnes der normalt med en besætning på 5-6 avlshopper med afkom. En hal på ca. 800 m² anses for en passende størrelse for en ridehal. I forbindelse med rideanlæg fx rideskoler og hestepensioner bør det tilladelsesmæssige løses ved udarbejdelse af lokalplan.

27 27 ANTENNEMASTER Antennemaster til mobil, radio og telekommunikation Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse, jf. dog stk. 1: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til byggeri, der i bygningsreglementet er fritaget for krav om byggetilladelse, og som etableres til brug for offentlige trafi k-, forsynings- eller varslingsanlæg eller radio- og tv-modtagelse. (antenner til privat eller erhvervsmæssig anvendelse er ikke omfattet af bestemmelserne) Vejledning Efter praksis bør nye antennemaster så vidt muligt placeres i bymæssig bebyggelse af hensyn til at friholde det åbne land for nye tekniske anlæg. Placeringen af antennemaster bør helt undgås i områder, der i regionplanen er udpeget til særligt værdifulde landskabsområder, herunder kystområder. (3 km zone langs Roskilde Fjord). I såvel landsbyer som i det åbne land bør master placeres i tilknytning til høje bygningselementer i området. Antenner må af hensyn til kirkebyggelinje ikke placeres for tæt på kirker. I henhold til lov om etablering og fællesudnyttelse af master til radiokommunikationsformål skal ejere af master til telekommunikation og høje bygninger give tilladelse til opsætning af nye antenner.

28 Emneområde Ansøgerne skal godtgøre om nødvendig ved uvildig dokumentation at det ikke er muligt at opnå tilnærmelsesvis samme dækning ved mindre skæmmende placering. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, kystnærhedszonen. Landzonepolitik Efter fremsendelse af redegørelse for alternative placeringer kan der gives tilladelse til master inden for tættere bebyggelse (byer og landsbyer samt erhvervsområder).

29 29 VINDMØLLER Vindmøller, husstandsvindmøller. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres ny bebyggelse. Cirkulære om opstilling af vindmølle i landzone: Der skal tages størst muligt hensyn til nabobeboelse og øvrige interesser, der er tilknyttet det åbne land: Natur, landskab, kulturhistoriske værdier og jordbrug. Store vindmøller kan kun (med få undtagelser) placeres inden for de områder, som i regionplan er udpeget til vindmøller. Vejledning Opstilling af vindmølle i landzone kræver landzonetilladelse. I henhold til regionplanen må vindmøller ikke opstilles nærmere nabobeboelse end 4 gange møllens totalhøjde Husstandsvindmøller (møller under 25 m, der opstilles i tilknytning til beboelse) kan placeres uden for de udpegede områder, når der tages hensyn til natur, landskab, kulturhistoriske værdier og jordbrug Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, vindmølleområder Landzonepolitik Der kan gives landzonetilladelse til husstandsvindmøller. Der kan ikke gives landzonetilladelse til husstandsvindmøller, hvis det sker inden for arealer, der er udpeget til lavbundsområde, biologisk spredningskorridor eller har særlig geologisk, landskabelig eller kulturhistorisk værdi. Opstilling af store vindmøller kræver udarbejdelse af lokalplan med bonusvirkning.

30 Emneområde TERRÆNREGULERING OG UDLÆGNING AF REN JORD Terrænregulering og udlægning af jord. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen ske ændring af ubebyggede arealer. Vejledning Terrænregulering kræver landzonetilladelse, hvis der sker en ændret anvendelse af arealet eller terrænreguleringen antages at ville medføre væsentlige ændringer i bestående landskabs karakter. Det er væsentlig at huske, at terrænregulering påvirker landbrugsjordens struktur, så den vanskeligt kan indgå i den daglige drift de første 5-8 år. Hvis der på arealet er beskyttede naturtyper (søer, vandløb, heder, moser, strandenge, strandsumpe, ferske enge, overdrev) skal naturbeskyttelsesmyndigheden kontaktes særskilt. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, landbrug Landzonepolitik Det kan gives tilladelse til udlægning af ren jord, hvis det er foreneligt med de konkrete landskabelige forhold og terrænformerne. Kravet er, at jorden skal udlægges, så det følger terrænformerne og landskabet og ikke udjævner landskabet.

31 31 I områder, som i regionplanen er udpeget for interesser omkring natur, landskab, geologi og rekreative interesser, bør der ikke udlægges ren jord, hvis det er i konfl ikt med de interesser, som området er udpeget for at beskytte. I lavbundsområder bør der ikke tillades udlægning af ren jord. Større terrænreguleringer bør ikke tillades på særligt værdifulde landbrugsområder. Der kan i særlige tilfælde gives tilladelse til at etablere støjvolde af ren jord på ejendomme, der er påvirket af støj fra stærkt trafi kerede veje og jernbaner. Der bør dog kun gives tilladelse til støjvolde, der kan reducere støjpåvirkningerne med mindst 3 db og dokumentation for dette bør foreligge. Støjvolden skal placeres i nærheden af boligen, der ønskes støjdæmpet, så den indgår som en samlet helhed med boligen og evt. haveanlæg.

32 Emneområde SØER Udgravning af søer og vandhuller, opstemning af vandløb. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen ske ændring i anvendelsen af ubebyggede arealer, jf. dog stk. 1: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til ibrugtagen af arealer til landbrug eller skovbrug. Vejledning Det kræver ikke landzonetilladelse at afbryde pumpning i et inddæmmet område eller lukke dræn. Søer kan etableres til erhvervsmæssige formål, rekreative formål, landskabelige formål og naturmæssige formål. Det skal vurderes om søen er i strid med den øvrige planlægning for området. Søer over 2500 m² kræver tilladelse efter landbrugsloven. Der bør indhentes udtalelse fra naturbeskyttelsesmyndigheden. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, friluftsområder, landbrug Landzonepolitik Der kan gives landzonetilladelse til søer, når det ikke påvirker kulturhistoriske, landskabelige, geologiske og biologiske værdier. Der bør stilles betingelser om, at søen etableres så den indpasses i landskabet. Det betyder, at søen skal etableres i naturlig lavning og opgravet jord anbringes på en måde, så den ikke virker landskabeligt skæmmende. Der bør desuden stilles krav om, at bredder og bund skal være jævnt skrånende og ikke stejlere end 1:5, for at naturligt plante- og dyreliv kan indfi nde sig hurtigt, og det ikke er farligt for dyr og mennesker at færdes omkring søen.

33 33 ÆNDRET ANVENDELSE AF AREAL Anden anvendelse af blivende karakter end hidtil af areal. Lovgrundlag Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen ske ændring i anvendelsen af ubebyggede arealer. Vejledning Tennisbaner, fodboldanlæg, lystbådehavne, svømmehaller, campingvognoplag og lign. bør som udgangspunkt placeres i byzone. Golfbaner, motocross- og skydebaner placeres derimod typisk i landzone, bl.a. for at hindre støjgener. Hvis arealerne vil kunne genanvendes til jordbrugsmæssige formål, vil der normalt efter landbrugsloven blive stillet vilkår om tilbageførsel til jordbrugsmæssig drift ved ophør af anlæggets brug. Anlæg bør placeres så nær ved brugerkredsen som muligt. Regionplan 2005 Landskab, geologi, biologi, kulturhistorie, lavbundsområder, friluftsanlæg Landzonepolitik Ved landsbyerne kan der gives tilladelse til mindre idrætsanlæg, når det sker i tilknytning til eksisterende anlæg eller bebyggelse, og når det ikke påvirker væsentlige kulturhistoriske, geologiske, landskabelige interesser. Der gives afslag til tennisbaner, fodboldanlæg, lystbådehavne, svømmehaller, campingvognoplag uden for landsbyer. Campingvognoplag henvises til byzone.

34 Lovgivning PLANLOVENS KAPITEL 7: ZONEINDDELINGEN OG LANDZONEADMINISTRATIONEN 34 Stk. 1 Hele landet er opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. Stk. 2 Byzoner er 1) områder, som i en byudviklingsplan er udlagt til bymæssig bebyggelse, 2) områder, som i en bygningsvedtægt er udlagt som byggeområder til bymæssig bebyggelse, 3) områder, som i en byplanvedtægt er udlagt til bymæssig bebyggelse eller offentlige formål, og 4) områder, som i en lokalplan er overført til byzone. Stk. 3 Sommerhusområder er 1) områder, som i en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt er udlagt til sommerhusbebyggelse, og

35 35 2) områder, som i en lokalplan er overført til sommerhusområde. Stk. 4 Landzoner er de områder, der ikke er omfattet af stk. 2 og Stk. 1 I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog Stk. 2 Tilladelse efter stk. 1 til udstykning, bebyggelse eller ændret anvendelse, som er omfattet af reglen om VVM-pligt i 11 g, stk. 1, eller reglen om lokalplanpligt i 13, stk. 2, kan først meddeles, når de fornødne bestemmelser i kommuneplanen er endeligt vedtaget og den fornødne lokalplan er offentligt bekendtgjort. Stk. 3 For arealer i kystnærhedszonen, jf. 5 a, må tilladelse efter stk. 1 kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. 1. Stk. 4 Tilladelser efter stk. 1 kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har givet skriftlig

36 Lovgivning orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlede ejendom. Stk. 5 Bestemmelsen i stk. 4 gælder ikke, hvis det ansøgte efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning for naboerne. Stk. 6 Ansøgeren skal have skriftlig meddelelse om afgørelser efter stk. 1. Stk. 7 En afgørelse efter stk. 1 skal indeholde oplysning om bestemmelserne i 59 og 60. Stk. 8 Tilladelser efter stk. 1 skal offentliggøres. Offentliggørelse kan dog undlades, hvis tilladelsen er i overensstemmelse med en offentligt bekendtgjort lokalplan. Stk. 9 Offentliggørelsen af en tilladelse efter stk. 1 skal indeholde oplysning om bestemmelserne i 59 og Stk. 1 Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til: 1) Udstykning efter 10, stk. 1 og 3, i lov om landbrugsejendomme, til samdrift med en bestående landbrugsejendom.

37 37 2) Udstykning af en skovejendom efter 6, stk. 1, nr. 5 og 6, i lov om landbrugsejendomme. 3) Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fi skerierhvervet, jf. dog stk. 2. 4) Ibrugtagen af bebyggelse eller arealer til landbrug eller skovbrug eller til brug for udøvelse af fi skerierhvervet. 5) Udstykning, byggeri eller ændret anvendelse i det omfang, dette er påbudt i en afgørelse efter 19 d-19 f eller bestemt i en fredning efter lov om naturbeskyttelse eller udtrykkeligt er tilladt i en lokalplan, der er tilvejebragt efter reglerne i denne lov. 6) Indvinding af råstoffer i jorden. 7) Byggeri, der efter bygningsreglement for småhuse er fritaget for krav om byggetilladelse, og som ikke medfører oprettelse af en ny bolig. 8) Byggeri, der i bygningsreglement er fritaget for krav om byggetilladelse, og som etableres til brug for offentlige trafi k-, forsynings- eller varslingsanlæg eller radio- og tv-modtagelse.

38 Lovgivning 9) Til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 250 m2. 10) Helårsboligs overgang til anvendelse som fritidsbolig. 11) Udstykning, der foretages på grundlag af en erhvervelse efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven) til et regionalt jordkøbsnævns formål. 12) Opførelse eller indretning i eksisterende bebyggelse af en bolig på en landbrugsejendom, hvis areal overstiger 30 ha, når den nye bolig skal benyttes i forbindelse med et generationsskifte eller til en medhjælper. 13) Byggeri til udvidelse af en mindre erhvervsvirksomhed i det åbne land, som lovligt er etableret i en tidligere landbrugsbygning. Stk. 2 Der kræves dog tilladelse efter 35, stk. 1, for så vidt angår beliggenheden og udformningen af bygninger som omhandlet i stk. 1, nr. 3, 12 og 13, der opføres uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer. For så vidt angår gyllebeholdere, skal der meddeles tilladelse til en af hensyn til markdriften ønsket placering, medmindre væsentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer

39 39 afgørende taler imod placeringen. En tilladelse skal være betinget af, at gyllebeholderen afskærmes med beplantning, og at gyllebeholderen skal fjernes, når den ikke længere er nødvendig for driften. Stk. 3 Der kan kun i særlige tilfælde meddeles tilladelse efter 35, stk. 1, til frastykning af en bolig, der er opført på en landbrugsejendom i henhold til bestemmelsen i stk. 1, nr. 12. Stk. 4 Bestemmelserne i stk. 1, nr. 12 og 13, gælder ikke inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen efter naturbeskyttelsesloven. 37 Stk. 1 Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, kan uden tilladelse efter 35, stk. 1, tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker og en bolig, jf. dog stk. 3, samt lager- og kontorformål m.v. på betingelse af, 1) at virksomheden eller boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og 2) at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år.

40 Lovgivning Stk. 2 I tilknytning til de bygninger, der er nævnt i stk. 1, kan der endvidere etableres et mindre ikke skæmmende oplag efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse. Stk. 3 Er der fl ere tidligere landbrugsbygninger på en ejendom, kan der kun etableres en bolig efter stk. 1 i én af disse bygninger. Stk. 4 Der kan ikke efter stk. 1 indrettes mindre butikker og en bolig i tidligere landbrugsbygninger, der er beliggende inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen. 38 Stk. 1 Anvendelse af bygninger til den virksomhed, der er nævnt i 37, må kun ske efter forudgående anmeldelse til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal påse, om betingelserne efter 37 er opfyldt. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke har gjort indsigelse inden 2 uger fra den dag, anmeldelsen er modtaget, kan bygningerne tages i brug.

41 41

42 Teknisk Forvaltning Roskilde Kommune Køgevej Roskilde Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup