Om kommune- og lokalplaner

Transkript

1

2 Om kommune- og lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som omfatter hele kommunen. Den fastlægger i grove træk, hvor der skal være boliger, erhverv, butikscentre, grønne områder osv. Kommuneplan for Vordingborg Kommune blev vedtaget af Vordingborg Byråd d En lokalplan gælder for et enkelt område og fastlægger mere detaljeret, hvordan området i fremtiden skal se ud. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens bestemmelser. Planloven indeholder bestemmelser om Byrådets ret og pligt til at udarbejde lokalplaner. Disse bestemmelser skal sikre en sammenhæng med kommunens ovrige planlægning. Byrådet skal lægge alle lokalplaner frem til offentlig debat i mindst 8 uger, således at borgerne kan komme med kommentarer og ændringsforslag, inden lokalplanen endeligt vedtages i Byrådet. Lokalplan nr. B-21.1 for overfirsel af sommerhusområde på Masnedø til byzone er udurhq'det af Teknisk Forvaltning, Vordingborg Kommune.

3 Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B-21.1 for overfsrsel af sommerhusområde på Masneds til byzone Lokulplanområdet er vist med skruvering, Indhold Redegerelse Baggrund og formål Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Visuelle forhold Retsvirkninger Tekniske oplysninger Lokalplanens realisering Lokalplan nr. B Lokalplanens formål $2 Område og zonestatus $3 Områdets anvendelse $4 Matrikelforhold $5 Vej, sti og parkeringsforhold $6 Ledningsanlæg 97 Bebyggelsens omfang og placering $8 Bebyggelsens ydre fremtræden $9 Særlige foranstaltninger $ 1 O Ubebyggede arealer og beplantning $ 1 1 Vandafledning og renovation $ 12 Myndighedsgodkendelser $13 Vedtagelsespåtegning Bilag Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3 Matrikelkort og områdeafgrænsning Strandbeskyttelsesliniens udstrækning Koteplan 1

4 Redegsrelse Baggrund og formål Formålet med lokalplanen er, at overføre det på bilag 1 viste sommerhusområde til byzone. En overfarsel til byzone vil betyde at de berørte grunde kan bruges til helårsbeboelse. En del af lokalplanområdet er dog omfattet af strandbeskyttelseslinien, hvilket betyder at vilkårene for disse arealer er skærpede, herunder at der for at par af ejendommene ikke kan opnås helårsstatus. Med en ændring i planlovens 5 5b af , blev der åbnet mulighed for at mindre arealer beliggende i sommerhusområder inden for kystnærhedszonen kan overføres til byzone ved lokalplan. En forudsætning for overførsel til byzone, er at sommerhusområdet blev optaget i et landsplandirektiv. Efter flertallet af de berørte grundej eres og Vordingborg Kommunes anske, er ovennævnte areal medtaget i landsplandirektiv af , som muliggør overforsel af arealet til byzone. Formålet med lokalplanen er endvidere at fastlægge normer for bebyggelsens omfang og ydre fremtræden, samt i hvilket omfang byggelovgivningen skal regulere forholdene i det fremtidige byzoneområde. Ligeledes skal der tages højde for den lave beliggenhed og dermed risiko for oversvømmelser, ligesom også støj fra den nærliggende bane skal vurderes. Eksisterende forhold Lokalplanområdet består af 17 ejendomme beliggende på Masnedøs sydøstkyst. Kysten afgrænser således området mod øst, og mod vest afgrænses området af en ca. 17 meter høj jernbaneskråning. Mod nord ligger et eksisterende sommerhusområde. For dette område gælder en maximal bebyggelsesprocent på 10 og en maximal bygningshajde på 5 meter, specificeret som 1 etage uden udnyttet tagetage. Mod syd grænser området op til et helårsboligområde med bl.a. 2-etagers boliger. I dette område er den maksimale bebyggelsesprocent 25 og den maximale bygningshøjde 8,5 meter. Ej endommene ligger langs Masnedøvej. Hovedparten af ejendommene har en lod på hver side af vejen, og boligerne ligger hovedsagelig på lodderne landværts vejen. Omkring 1/3 af boligerne har helårsstatus. Strandlodderne er omfattet af strandbeskyttelseslinien. Lokalplanomvådet - et kig mod nord langs Musnedavej Området er kotemæssigt lavtliggende. For lodderne landværts vejen ligger koterne mellem 1,l og 1,s. Flere af boligerne er derfor, som forholdene ser ud i dag, udsat for oversvømmelse i situationer med højvande og kraftig østenvind. Vejen ligger mellem kote 1,6 og 2 på strækningen indenfor lokalplanområdet, men længere mod nord falder vejens kote, og der vil derfor i ekstreme situationer kunne strømme vand ind over vejen og om til det lavereliggende område bag vejen, hvor boligerne ligger. Områdets koter fremgår af bilag 3. Den bagvedliggende jernbane giver en støj på ca. 75dB i en afstand af 10 meter fra sporene. 2

5 Lokalplanens indhold Lokalplanen overfører lokalplanområdet til byzone og fastlægger bestemmelser for bebyggelsesprocent og bygningshøjde samt for bygningernes ydre fremtræden. Ved bebyggelsesprocent forstås etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. Med overførslen bliver det muligt at ændre ejendommenes status til helårsbrug. Dog kan ejendommene, der kun ligger søværts vejen, ikke opnå helårsstatus. Når status skal ændres til helårsbeboelse, skal der fra byggemyndigheden indhentes en byggetilladelse. Ved overgang fra sommerhus til helårsbolig skal Bygningsreglementets krav til helårsboliger opfyldes. Dette betyder f.eks. at Bygningsreglementets krav til isolering skal overholdes. Ligeledes vil der ved overgang til helårsbolig på nogle områder være lempelser som følge af byggelovgivningen. Eksempelvis må bygninger opføres 2,5 meter fra skel, og carporte og lignende må opføres i skel. Som det fremgår af kortet på næste side, vil ejendommene lag, IV og IX Masnedø, Vordingborg Jorder, ikke kunne opnå helårsstatus. De pågældende ejendommes beliggenhed vurderes at være uhensigtsmæssig til helårsbolig, da de er kotemæssigt lavtliggende samt fuldstændigt omfattet af strandbeskyttelseslinien, der gerr, at der ikke kan ændres væsentligt ved hverken ejendommenes bebyggelse eller terræn. For lokalplanområdets bebyggelse vil det være en kvalitet at bevare det åbne præg langs Masnedøvej og dermed styrke sammenhængen med det nord for liggende sommerhusområde. Det er derfor et krav, at etablering af nye hegn og hække mod Masnedøvej ikke må overskride en højde på 1,2 meter. For lokalplanområdet gælder for boliger med helårsstatus en maksimal bebyggelsesprocent på 25 og en maksimal højde på 8,5 meter - dog må bygninger ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. For ejendomme som bibeholder deres sommerhusstatus, vil der som hidtil gælde en maksimal bebyggelsesprocent på 10, en maksimal højde på 5 meter samt en mindsteafstand til skel på 5 meter. Bebyggelsesprocenten beregnes udfra grundstykkets areal. Til dette medregnes ikke andre jordlodder, som har samme matrikulære betegnelse, men som ikke har fysisk sammenhæng med grundstykket. Strandloddens areal vil derfor ikke medregnes, når der på en landlod skal beregnes bebyggelsesprocent. Forhold til anden planlægning Landsplanlægning Den blev der udstedt et landsplandirektiv med udgangspunkt i planlo- 3

6 vens 55b, stk.2 og 53. I landsplandirektivet fastlægges det hvilke arealer der kan overføres til byzone ved at kommunerne efterfolgende udarbejder lokalplan for områderne. Landsplandirektivet foreskriver at lokalplanerne udarbejdes indenfor 1-2 år, og foreskriver at de omfattede arealer forst efter en endeligt vedtaget og offentliggjort lokalplan retligt set vil have zonestatus som arealer i byzone. Vordingborg Kommune gives med landsplandirektivet mulighed for, at overføre de 17 ejendomme på Masnedø til byzone (bilag l). Regionplan Lokalplanområdet er i Storstrøms Amts Regionplan defineret som sommerhusområde. Indstillingen af arealer der ønskedes medtaget i ovennævnte landsplandirektiv, er foretaget i samråd med Storstrøms Amt. Strandbeskyttelseslinien Strandlodderne er omfattet af strandbeskyttelseslinien, som det fremgår af bilag 2. Hensigten med strandbeskyttelseslinien er at beskytte den truede og begrænsede ressource, som de åbne kyster er. Beskyttelsen indebærer, at det er tilladt ændre på beplantningen samt at ændre på havemøbleringen, hvorimod andre ændringer vil kræve dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 515, ligesom der ikke må foretages udstykninger på disse arealer. Med hensyn til bygninger på strandlodderne vil vedligeholdelse og udskiftninger af f.eks. vægbeklædninger og tag indenfor bygningens nuværende ydre rammer, uden videre være tilladt. Kystnaerhedszonen Lokalplanområdet er endvidere beliggende i kystnærhedszonen, som er en szrlig planlægningszone, afgrænset i en afstand af 3 km fra kysten. I denne zone gælder særlige krav til kommuners planlægning, bl.a. skal der foretages en vurdering af hvordan ændringer forårsaget af lokalplanforslag rent visuelt påvirker omgivelserne. Baggrunden for den særlige administrationspraksis i denne zone er, et ønske om at beskytte kysterne. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er i Vordingborg Kommuneplan udlagt som boligområde, rammeområde B2 1. Visuelle forhold Lokalplanforslaget vil med sine ændrede bestemmelser kunne påvirke karakteren af det eksisterende lokalområde. Bestemmelserne er dog søgt tilpasset de eksisterende forhold, således at de visuelle konsekvenser er begrænsede. Lokalplanområdet rummer blandet bebyggelse, med såvel helårsboliger som sommerhusboliger. Med lokalplanen bliver det muligt at bygge op til 8,5 meter mod før 5 meter. Dog må der maximalt opføres 1 etage med udnyttet tagetage. Baneskråningen, der ligger som en ca. 17 meter hoj ryg bag bygningerne påvirker i forvejen kystlandskabet. Derfor forventes den øgede bygningshojde ikke at påvirke kystlandskabet væsentligt. Bebyggelsen med baneskråningen bagved. Lokalplanen giver endvidere mulighed for at oge udnyttelsen af grundene, dels fordi bebyggelsesprocenten oges dels fordi der 4

7 kan bygges tættere til skel når boligen har he 1 års s t atm. Med muligheden for en øget udnyttelse af grundene og en lidt højere bebyggelse vil det nye byzoneområde danne en overgang fra byzoneområdet ved Brohovedet og til sommerhusområdet nord for. Det tilstødende byzone område syd for lokalplanområdet rummer bl.a. 2 etages bebyggelse, og sommerhusområdet nord for har en blandet lav bebyggelse på maximalt 5 meter, og rummer i øvrigt enkelte helårsboliger. Retsvirkning er Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens $18 kun bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil, også efter ej edbrugerskift. Lokalplanen udløser således ingen handlepligter for ejer eller bruger af de omhandlede ejendomme. Dette indebærer at ejendomme, der i dag anvendes til sommerhus, også efter overgangen til byzone vil kunne anvendes til sommerhus. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Ved om- og tilbygninger gælder bygningslovgivningens bestemmelser i det omfang lokalplanen ikke fastlægger andet. Tekniske oplysninger Stej Boligerne i lokalplanområdet ligger i en afstand af meter fra jernbanen. Med et støjniveau på 75 db i en afstand af 10 m fra sporene, vil støjen i heldigste fald være dæmpet til ca. 66 db ved boligerne. Generelt foreskrives det, at støjbelastningen i sådanne boligområder ikke må udgøre mere end 60 db. Da det er urealistisk at få dæmpet støjen yderligere under selve udbredelsen, må der sigtes på at dæmpe støjniveauet indendørs i boligerne. Der skal derfor anvendes specielt strajisolerende byggematerialer ved nybyggeri og ombygning. Der kan eksempelvis anvendes særligt støjdæmpende ruder. Ved anvendelse af effektivt støjdæmpende byggematerialer kan stnjen dæmpes til 30 db indendørs, som også er et krav j ævnfør byggelovgivningen. Kloak Ejendommene har enten privat kloak med rensning i septiktank eller er tilsluttet offentlig kloak. Krav om bedre kloakforhold kan ved overførsel til byzone forventes at blive fremskyndet, men kravene vil ikke blive mere omfattende som følge af en overfrarsel til byzone. H0jvandsproblematik Boligerne ligger som før nævnt lavt, og ligger derfor udsat ved hrajvande. De lavestliggende ligger omkring kote 1,2. For dette område gælder der en såkaldt "50 års vandstand" på kote 1,6. Dette betyder, at der kan forventes en vandstand til dette niveau en gang for hvert 50. år. Ifølge Kystdirektoratet vil det være rimeligt at søge at sikre boligerne til dette niveau. I den nordlige del af lokalpianområdet, mellem Masnedøvej og kysten, er der nogle væsentlig lavere områder. Derfor vil der ved samtidig indtræden af høj vandstand og kuling eller storm fra øst, kunne dannes høje bølger, som kan forårsage bølgeopløb og -overskyl væsentlig over kote 2, dvs. et stykke over vejens niveau. I den sydlige del af lokalplanområdet, hvor terrænet er højere, vil bølgeopløb og -overskyl næppe nå oyer kote 2. 5

8 På den sydlige strækning ligger vejen højt, og vil derfor i sig selv kunne fungere som dige. I den nordlige del derimod bør der langs med Masnedavej suppleres med et dige med en kronekote på over kote 2, såfremt det ønskes at beskytte boligerne i højvandesituationer. Ligesom der, som en del af højvandesikringen, bør etableres et tværgående dige eller anden sikring i grænsen til det område der planlægges højvandesikret. For foden af baneskråningen løber desuden en grøft som afvander baneskråningen. Såfremt der etableres en form for højvandesikring, bør der tænkes i hvorvidt der skal etableres et højvandslukke i tilfælde af at der opsamles vand mellem vejen og baneskråningen. Lokalplanen her tager ikke endelig stilling til en højvandesikring. men det anbefales grundejerne, at etablere et digelaug, som bør tage initiativ til at sikre ejendommene mod højvande. Digelauget bør omfatte såvel lokalplanområdet som det fortsatte sommerhusområde, da der derved vil være mulighed for at sikre det samlede område. På grund af de komplekse forhold - såvel terrænmæssige som hydrauliske - bør der tages kontakt til en rådgiver indenfor området med henblik på en detailberegning af forholdene i forbindelse med en højvandesikring. I henhold til Lov om Kystbeskyttelse skal der søges om tilladelse til foranstaltningerne hos Kystdirektoratet. Som det fremgår af lokalplanbestemmelserne vil det kræves, at nyt byggeri i lokalplanonirådet opfgres med en sokkelkote der er minimum 1,6. Hensigten med denne bestemmelse er, at begrænse omfanget af skader ved stormflod. 6

9 Lokalplan nr. B-21.1 For overforse1 af sommerhusområde på Masned0 til byzone I henhold til lov om planlaogning (lovbekendtgm-else nr. 518 af 1l.jzini 2000) fastsattes folgende bestemmelser for det i $2 navnte område i Vordingborg Kommune. 51 Lokalplanens formål 1.1 Formålet med lokalplanen er, at: e overføre det samlede lokalplanområde til byzone. e fastlægge rammer for byggeriets omfang og ydre fremtræden. 52 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1 og gælder følgende matrikler: Ejerlav Masneder, Vordingborg Jorder, matriklerne lat, las, lar, laq, lag, IV, IX, le, if, lg, lap, ly, lbe, lai, lak, lal, lam, lan, 1 ao. 2.2 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overfores det under punkt 2.1 nævnte område fra sommerhusområde til byzone. 53 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til boligformål, med mulighed for helårsboliger. Dog skal de eksisterende sommerhuse på folgende strandlodder bibeholdes som sommerhuse: matriklerne lag, IV og IX. 3.2 Et sommerhus som overgår til helårsbolig vil ikke igen kunne ændre status til sommerhus. 54 Matrikelforhold 4.1 Overførsel til byzone medfører ikke i sig selv ændrede matrikelforhold. Ved eventu- elle senere matrikulære ændringer skal der tages herjde for de gældende mindstestørrelser på grunde samt særlige vilkår for arealer omfattet af strandbeskyttelseslinien jævnfnr Naturbeskyttelseslovens Vej, sti og parkeringsforhold 5. I Der er ikke ændrede vej-, sti- og parkeringsforhold som følge af lokalplanen. 56 Ledningsanlæg 6.1 Nye elledninger må kun udferres som jordkabler. 57 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 I lokalplanområdet gælder for boliger med helårsstatus en maksimal bebyggelsesprocent på 25. Der må maximalt bygges 1 etage med udnyttet tagetage, og det højeste punkt må ikke overskride 8,5 meter. 7.2 For ejendomme, der bibeholder deres sommerhusstatus, gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 10 og en maksimal hnjde på 5 meter samt en mindsteafstand til skel på 5 meter. Bestemmelserne i Bygningsreglementet gældende for sommerhuse i sommerhusområder vil ligeledes være gældende. 58 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 I lokalplanområdet gælder at anvendte farver på nyetablerede bygningsdele, plankeværk m.v. skal være dannet af såkaldte jordfarver, sort eller hvid eller blandinger 7

10 herimellem. Til døre, vinduer og lignende mindre dominerende facadeelementer er dog også andre farver tilladt. $9 Særlige foranstaltninger 9.1 I lokalplanområdet skal der anvendes specielt støjisolerende byggematerialer ved nybyggeri. 9.2 I lokalplanområdet skal nye bygninger opføres med en sokkelkote pi mindst 1,6. $10 Ubebyggede arealer og beplantning 10.1 Lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler må ikke henstilles i liaver I lokalplanomridet må hegn og hække mod Masnedøvej kun etableres med en maksimal IicJjcie på 1,2 meter. $ I I Vandafledning og renovation 11.1 Vandafledningsbidrag skal, som hidtil, betales af malt forbrug Renovation skal betales med helårstakst. For ejendomme med sommerhusstatus vil der fortsat kun blive opkrævet takst gældende for sommerhuse. 912 Myndighedsgodkendelser 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forliold saværts Masnedovej for der er opnået tilladelse/dispensation hertil fra o o Storstams Amt, som er dispensationsinyndighed ved eventuelle ændringer pa strandlodderne, pga. den gældende strandbeskyttelseslinie. Kystdirektoratet for tilladelse til etablering af foranstaltninger til hwjvandesikring. 513 Vedtagelsespåtegning 13.1 Lokalplan nr. B-21.2 er vedtaget af Vordingborg Byråd d Bent Pedersen Borgmester Kenth Halfdah Ferning [ Kommunaldirektar Lokalplanen er tinglyst den., sep.tember 2 O02 8

11 -824 Vordingborg w Kommune Lokalplan Overførsel af sommerhusområde på Masnedø til byzone Bilag I Matrikelkort og områdeafgrænsning

12 N Vordingborg Kommune Lokalplan Overførsel af sommerhusområde på Masnedø til bvzone Bilag 2 Strand bes kyttelsesl i niens udstrækning MåI 1:2500 Juni 20021Te knisk ForvaltninglDMJ

13 "a' 4 7ed0, at 2 Ib I_ 1 l a 10 -i I Lokal plan B-2 I. 1 Overførsel af sommerhusområde på Masnedø til byzone Koter Masnedøvej (jvf. kort fra 1982)

14