DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE

Transkript

1 Peter Holbech Bøgevej Glamsbjerg Haderslev Kommune Teknik og Miljø Simmerstedvej 1A, 1. sal, 6100 Haderslev Tlf plan@haderslev.dk 21. marts 2017 Sagsident: 16/30814 Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf sopa@haderslev.dk Landzonetilladelse Afgørelse: Haderslev Kommune meddeler hermed - jfr. Planlovens 35 - tilladelse på din landzoneansøgning: Ansøgning om landzonetilladelse - Opførelse af fritidshus 100 m2 i landzone på adressen: SANDERSVIG STRANDVEJ 2, 6100 Haderslev, matr. 205 Knud, Fjelstrup. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for 3 år jfr. 56. Tilladelsen kan forventes offentliggjort på Haderslevs Kommunes hjemmeside torsdag i uge 12. Vilkår: Fritidshuset må ikke bruges som flexbolig eller til ophold i vintersæson (svarende til reglerne for sommerhuse i Planlovens 40) Den nuværende terrænkote fastsættes til 1,5 m. Højde fra sokkel til kip må højst være 4,9 m Det nye hus bygges med jordfarver og mørkt tag DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE Vær derfor opmærksom på, at byggeriet ikke må igangsættes før der er søgt og opnået byggetilladelse ved Haderslev kommune Simmerstedvej 1A, 1., 6100 Haderslev. Byggetilladelse søges her mail kan sendes til: byg@haderslev.dk Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr af med senere ændringer. Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Redegørelse: Der er ansøgt om tilladelse til at opføre et nyt fritidshus på 100 m 2 til erstatning for det nuværende hus er 72 m 2 med overdækket terrasse på 24 m 2. (opmåling på kort viser i alt 120 m 2 ) Baggrunden for at bygge et større hus er, at det nuværende hus er indrettet med mange værelser, som ønskes udvidet til mere anvendelig størrelse. Hertil kommer at huset skal isoleres efter dagens standard, hvilket kræver en del kvadratmeter. Huset har været i familiens eje siden opførelsen i Med tiden er der kommet sviger- og børnebørn til, og behovet for en tidssvarende indretning samt bad- og toiletfaciliteter er tilsvarende steget, hvorfor vi gerne vil bygge nyt til opfyldelse af disse ønsker. Det ansøgte hus vil blive placeret, så hus og terrænændringer, herunder terrasser omkring huset, holdes inden for det byggefelt, der er udlagt inden for strandbeskyttelseslinjen

2 Kommunens bestemmelser i forbindelse med klimasikring foreskriver en kotehøjde på 2,45. Den ønsker vi at følge (særligt efter højvandet d januar 2017 der nåede op på 1,55), dog således at vi eventuelt kan bygge med lidt lavere sokkelhøjde, hvis det vil få huset til at falde bedre ind i omgivelserne. Det nuværende hus er hævet over terræn og der blev i forbindelse med bygningen af huset fyldt op omkring huset. Sokkelkotehøjden er 1,61 i det nuværende hus. Dette mål stammer fra kommunens opmåling i forbindelse med den planlagte kloakering. Opfyldningen er sket til kote 1,5. Vi ønsker derfor at bygge huset med udgangspunkt i en terrænhøjde på kote 1,5. Sommerhuset er hævet over terræn for at undgå fugt i huset, da vandet i engen kan stå højt om vinteren og ved kraftig regn. Isolering Bygningsreglementets regler for isolering skelner mellem sommerhuse i sommerhuszone, som kan bygges med lidt mindre isolering end sommerhuse i landzone. Vi søger om at måtte bygge huset efter isoleringsreglerne for sommerhus i sommerhuszone. Det ansøgte er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelserne i 36 eller 37, hvorfor der kræves tilladelse efter 35, da ejendommen ligger i landzone. Redegørelse og tilladelse er udarbejdet med baggrund i ansøgning modtaget den med senere supplerende materiale. Ejendomsoplysninger: Ejendommen er i BBR/ESR registreret med et grundareal på 2001 m 2. Bygning 1 er registreret med et boligareal på 70 m 2 og et bebygget areal på 70 m 2. Bygning 2 (carport) er registreret med et areal på 32 m 2. Carporten ligger mellem huset og de øvrige bygninger syd for. Ejendommen er ifølge BBR tilsluttet alment vandværk og spildevandet afledes til Mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (tilladelse ikke påkrævet) Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller kommuneplanrammebestemmelser. Planforhold: Huset er beliggende lige nord for sommerhusområdet Sandersvig og i landzone i et hul i strandbeskyttelseszonen. Fig 1 Luftfoto med eksisterende hus Fig 2 Oversigtskort

3 Drikkevand I forhold til bekendtgørelse om krav til kommunalbestyrelsens fysiske planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse: 2. Kommunalbestyrelsen skal friholde områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse for udlæg af nye arealer i kommuneplanen til erhvervsformål eller anlæg og ændret arealanvendelse af eksisterende kommuneplanlagte arealer, der medfører en øget fare for forurening af grundvandet. Ved vurdering af faren for forurening af grundvandet lægger kommunalbestyrelsen vægt på, om planlægningen omfatter virksomhedstyper, der sædvanligvis har oplag af, anvender eller frembringer forurenende stoffer eller stofgrupper, der er mobile i forhold til grundvandet. Området er kortlagt som OD. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2013) er ejendommen berørt af følgende temaer: 1) Affaldsforbrænding affaldsdeponering retningslinje Eventuelle nye deponeringsanlæg skal placeres under hensyn til miljø- og naturinteresser, herunder drikkevandsinteresser. Mellemdeponering af affald, med henblik på senere forbrænding, skal ske på en sådan måde, at energiindholdet bedst muligt opretholdes. Der må ikke etableres affaldsanlæg, der kan tiltrække fugle indenfor en afstand af 13 km fra en offentlig godkendt flyveplads. (Statens Luftfartsvæsen bestemmelser om civil luftfart BL 3-16, udgave 4, 31. januar 2005). 2) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 35 Stk. 3. For arealer i kystnærhedszonen, jf. 5 a, må tilladelse efter stk. 1 kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. 1. 3) Værdifulde kystlandskaber retningslinje De værdifulde kystlandskaber skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og tekniske anlæg. Der må ikke opføres byggeri, udføres anlægsarbejder eller større beplantninger, der kan forringe kystens naturmæssige -, landskabelige -, kulturhistoriske eller rekreative værdi. Funktionelt begrundet byggeri og anlæg skal placeres ved eller bag eksisterende bebyggelse og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugs og skovejendomme, skal som udgangspunkt opføres i tilknytning til eksisterende bygninger. Naboforhold Der er ikke foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4 og 5, da der er tale om udskiftning af et eksisterende hus med samme placering som det gamle, hvorfor det vurderes, at det ansøgte skønnes at have underordnet betydning for naboerne. Naturbeskyttelsesloven Det ansøgte ligger indenfor skovbyggelinjen (Naturbeskyttelsesloven 17.) Forbudsbestemmelsen gælder dog ikke idet det ansøgte er omfattet af 17. stk. 2 pkt.5, idet der meddeles landzonetilladelse. De forhold der skal varetages ved dispensation er inddraget i denne afgørelse. Vurdering: I forhold til Planlovens generelle sigte om at modvirke spredt bebyggelse i det åbne land vil det ansøgte da der er tale om udskiftning af et eksisterende hus til et nyt af nogenlunde samme størrelse. Der stilles vilkår (som svarer til ansøgningen) om farve valget. Da bygningen vil blive isoleret som et sommerhus stilles der vilkår om at det skal kunne benyttes som om det var et sommerhus (dog uden at pensionistreglen kan gælde).

4 I forhold til grundvandsinteresserne vil det ansøgte ikke konflikte, da der hverken udlægges nye erhvervsarealer eller er tale om virksomhedstyper, der sædvanligvis har oplag af, anvender eller frembringer forurenende stoffer eller stofgrupper, der er mobile i forhold til grundvandet I forhold til 1) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen, da fritidshuset ikke er et affaldsbehandlingsanlæg. I forhold til 2) og 35 vurderes det, at der ikke er konflikt, da der er tale om udskiftning af et eksisterende hus til et nyt af nogenlunde samme størrelse og med samme placering. I forhold til 3) vurderes det, at der ikke er konflikt, da der er tale om udskiftning af et eksisterende hus til et nyt af nogenlunde samme størrelse og med samme placering. Der stilles vilkår (som svarer til ansøgningen) om farve valget. Formsproget på bygningen er ændret så det svarer til bygningerne lige syd for i sommerhus området. I henhold til EF-habitatdirektivets bilag IV er en række dyre- og plantearter strengt beskyttede. På baggrund af Naturstyrelsens oversigt over bilag IV arter i Danmark og ud fra oplysninger om deres udbredelse, krav til levesteder og foreliggende oplysninger om kendte lokale forekomster er der foretaget en vurdering af projektets mulige påvirkning af arterne. Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af levesteder og bestande af danske bilag IV arter, idet der ikke sker ændringer i arealanvendelsen, etableres anlæg, eller forekommer udledninger, som kan antages at ville få sandsynlig væsentlig negativ indflydelse, der yderligere vil påvirke de beskyttede arter. Detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området haves dog ikke. Ejendommen er beliggende i op til et område, der er omfattet af Habitatbekendtgørelsen nr. 926 af 27/06/2016. Haderslev kommune har vurderet at projektet ikke påvirker Natura 2000-området væsentligt. Vurderingen er fortaget på følgende grundlag: Der er tale om udskiftning af et eksisterende hus med stort er samme størrelse og med samme placering. Øvrige forhold Hvis der under arbejdet dukker fortidsminder op, skal arbejdet straks standses og Haderslev Museum skal kontaktes. Efter Museumslovens 25 kan den, der udfører et jordarbejde, forud for igangsætningen, anmode museet om en udtalelse om, hvorvidt arbejdet indebærer risiko for ødelæggelse af fortidsminder. En overførsel til sommerhusområdet vil krævelandsplandirektiv, kommuneplantillæg og en lokalplan. På grund af omfanget af en sådan proces er det valgt at behandle sagen konkret og ikke lægge op til en længerevarende planproces, især da der ikke er tale om nyudlæg men udskiftning af et eksisterende hus. Hvis der dukker forurenet materiale op (f.eks. jord med kemikalierester, affald eller kemikalieemballage) skal arbejdet straks standes og kommunen skal kontaktes. Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen påklages til Planklagenævnet, jf. klagevejledning. Tilladelse må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. 60 Stk. 9. En tilladelse efter 35, stk. 1, må ikke udnyttes før klagefristens udløb. Rettidig klage efter 58, stk. 1, nr. 1, har opsættende virkning, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet For spørgsmål kontakt undertegnede på sopa@haderslev.dk eller telefon

5 Venlig hilsen Søren-Peter Andersen Kopi af afgørelsen til: Danmarks Naturfredningsforening Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v/ Bent Karlsson, ) Friluftsrådet v. M. Martinsen Dansk Ornitologisk Forening Erhvervsstyrelsen ) Dansk Fritidsfiskerforbund Provas (info@provas.dk)

6 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr af med senere ændringer) kan påklages til Planklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage skal være indgivet inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. I tilfælde, hvor en afgørelse træffes indirekte og således ikke meddeles eller offentliggøres, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor klageren har fået kendskab til afgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag, jf. 60, stk. 1 i Lov om planlægning. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på 900 kr. (privatperson) eller 1800 kr. (for virksomheder og organisationer). Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Et indbetalt gebyr tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold i klagen, eller klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. De særlige forhold, som kan begrunde en undtagelse, er f.eks. borgere med særlige handicap, såvel kognitiv som fysisk funktionsnedsættelse samt demens. Ligeledes for borgere, der mangler digitale kompetencer, visse socialt udsatte borgere, borgere med psykiske lidelser eller borgere med sprogvanskeligheder, hvor hjælp og vejledning fra myndigheden eller nævnet ikke konkret vurderes at være en egnet løsning. Der kan således foreligge særlige forhold for nogle borgere fra de nævnte grupper, der gør, at borgeren ikke kan anvende digital selvbetjening. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Planklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis du ønsker kommunens eller klagemyndighedens afgørelse prøvet ved domstolene, skal du anlægge sag inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt. For afgørelser, der er offentligt bekendtgjort, regnes søgsmålsfristen fra bekendtgørelsen, jf. 62 i Lov om planlægning. Der henvises i øvrigt til Planklagenævnet hjemmeside Nævneneshus.dk

7 Bilag til ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af sommerhus ved Sandersvig Revideret januar Baggrund Det nuværende sommerhus er opført i Der blev givet dispensation til fravigelse af den daværende fredningslinje på grund af at en vinterstorm havde fjernet noget af kysten../. Vedlagt kopi af fredningsgodkendelse af 8. juni 1957 som også omfatter dispensation fra skovbyggelinjen. Grunden blev udstykket i 1993 efter godkendelse i Sønderjyllands Amt. Grunden er på 2001 m 2../. Vedlagt kopi af udstykningstilladelse af 15. marts Sommerhuset ligger som en del af sommerhusområdet ved Sandersvig. Det er placeret i landzone i umiddelbar tilknytning til sommerhusområdet, som er omfattet af lokalplan Sommerhuset ligger i en mark/eng i en afstand af ca. 100 m fra kysten. Grunden er i overensstemmelse med udstykningstilladelsen uden skel og fremtræder som en del af marken/engen. Sommerhuset er hævet over terræn for at undgå fugt i huset, da vandet i engen kan stå højt om vinteren og ved kraftig regn. Placering af sommerhuset Det ansøgte hus vil blive placeret, så hus og terrænændringer, herunder terrasser omkring huset, holdes inden for det byggefelt, der er udlagt inden for strandbeskyttelseslinjen (jf. nedenstående kort med lyst felt på matrikel 205). Af arealinformation.dk fremgår, at grunden er omfattet af skovbyggelinje. Det ansøgte sommerhus placeres stort set hvor det nuværende ligger, så der sker reelt ingen ændring i forhold til skovbyggelinjen. Om plangrundlag for sommerhuset Som nævnt ligger sommerhuset i landzone og umiddelbart op ad sommerhusområdet i lokalplan I forbindelse med forberedelsen af ansøgningen har det vist sig, at sommerhuset i nogle sammenhænge skal behandles efter reglerne for landzone, i andre sammenhænge efter reglerne for sommerhusområdet: - Huse i landzone må bygges til en højde af 8,5 m, mens sommerhuse i sommerhuszone kun må have en højde på 5 m

8 - Regler om ensidig taghældning gælder kun for sommerhuse i sommerhuszone - Der er større begrænsninger på størrelsen af et sommerhus i landzone end i sommerhuszone - Der er skarpere regler for isolering af sommerhuse i landzone - Pensionistreglen gælder kun for sommerhuse i sommerhuszone Det har været vanskeligt for os som ansøgere at afklare og forstå, hvornår det ene eller andet regelsæt gælder. Vi ønsker derfor, at bygge det nye hus efter reglerne for sommerhuse i sommerhuszone, enten ved at opnå dispensationer eller ved at lokalplanen udvides til at omfatte vores sommerhus. Om huset Ved udformningen af det ny sommerhus har vi, i dialog med kommunen, lagt vægt på at finde en udformning, der gør at huset dukker sig og syner diskret i marken set fra omgivelserne. Det opnås ved, at det nye sommerhus bygges med jordfarver og mørkt tag. Det nuværende sommerhus er bygget med ensidig taghældning, men vi fravalgte dette til det nye sommerhus, da det betød en større facade mod øst. Vi har desuden overvejet højden på huset. Kommunens bestemmelser i forbindelse med klimasikring foreskriver en kotehøjde på 2,45. Den ønsker vi at følge (særligt efter højvandet d januar 2017 der nåede op på 1,55), dog således at vi eventuelt kan bygge med lidt lavere sokkelhøjde, hvis det vil få huset til at falde bedre ind i omgivelserne. Det nuværende hus har en sokkelkotehøjde på 1,61../. Bilag Vi vedlægger en tegning over det ny hus. Der er tale om en skitse, som kan ændres i forbindelse med udarbejdelse af endeligt byggeprojekt../. Bilag med fotos af det nuværende sommerhus der viser placering set fra stranden og fra nord. Der søges om et hus på 100m 2. Det nuværende hus er 72 m 2 med overdækket terrasse på 24 m 2. Baggrunden for at bygge et større hus er, at det nuværende hus er indrettet med mange værelser, som ønskes udvidet til mere anvendelig størrelse. Hertil kommer at huset skal isoleres efter dagens standard, hvilket kræver en del kvadratmeter. Huset har været i familiens eje siden opførelsen i Med tiden er der kommet sviger- og børnebørn til, og behovet for en tidssvarende indretning samt bad- og toiletfaciliteter er tilsvarende steget, hvorfor vi gerne vil bygge nyt til opfyldelse af disse ønsker. Husets højde i terræn Det nuværende hus er hævet over terræn og der blev i forbindelse med bygningen af huset fyldt op omkring huset. Sokkelkotehøjden er 1,61 i det nuværende hus. Dette mål stammer fra kommunens opmåling i forbindelse med den planlagte kloakering. Opfyldningen er sket til kote 1,5. Vi ønsker derfor at bygge huset med udgangspunkt i en terrænhøjde på kote 1,5. Isolering Bygningsreglementets regler for isolering skelner mellem sommerhuse i sommerhuszone, som kan bygges med lidt mindre isolering end sommerhuse i landzone. Vi søger om at måtte bygge huset efter isoleringsreglerne for sommerhus i sommerhuszone.

9

10