LOKAL LAN S DHA NEN - HA NE OG

Transkript

1 S DB EN 1 LOKAL LAN S DHA NEN - HA NE OG F ITIDSO åde HADE SLE KO NE 1999

2 S DB EN 1 LOKAL LAN S DHA NEN - HA NE OG F ITIDSO åde Lokalplanens omræde Indhold edegørelse 4 Indledning og formæl 4 Lokalplanens omræde 5 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planl gning 14 Lokalplanbestemmelser 18 lanbilag 1 atrikelkort og omrædeafgr nsning lanbilag 2 edt gtskort lanbilag Illustrationsplan Lokalplanen er udarbejdet af Haderslev Kommunes Byggeafdeling i samarbejde med Hasløv Kj rsgaard, byplankonsulenter, arkitekter.a.a.

3 Lokalplanområdets afgrænsning Indledning og formål Den indre del af Haderslev Havn er igennem årene gradvis blevet omdannet til forskellige rekreative formål. Det skyldes bl.a. at erhvervshavneaktiviteterne på nordhavnen er rykket mod øst og, at der er sket en reduktion i forureningen fra de eksisterende virksomheder. l lokalplan er de nærmere retningslinier for Sydhavnsområdets fremtidige udvikling fastlagt. Formålet er at sikre, at der kan udvikles et attraktivt havnemiljø for lystbåde i Sydhavnsområdet samtidig med, at området kan fungere som et vigtigt bynært udflugtsområde med promenader, grønne områder og forskellige service- og aktivitetstilbud, som henvender sig til både turister og byens borgere. Planen fastlægger retningslinier for området, som skal fastholde den åbne, grønne karakter i den centrale og den vestlige del af lokalplanområdet. Som et vigtigt samlende element fastlægger lokalplanen en promenade for fodgængere langs vandet med kontakt til stinettet videre ud langs fjorden. Der åbnes mulighed for, at der kan ske en udvidelse af Haderslev Sejl Club og Haderslev Sejlforening, og at der kan etableres andre fritidsaktiviteter med tilknytning til vandet samt et mindre antal ferieboliger.

4 Lokalplanens område Lokalplanens område afgrænses af havnebassinet i Sydhavnen af Sydhavnsvej og Fjordagervej. Mod øst afgrænses lokalplanområdet af X-Yachts værftsbygninger. Området anvendes i dag til forskellige fritidsformål, sejlklubber, grønne områder og cirkusplads mv. Inden for området har X-Yachts endvidere oplag for både. Haderslev Fjernvarme ligger inden for området, lige som der er en butiksbygning hvor der tidligere var salg af maritimt relateret udstyr samt et snedkerværksted. Nord for lokalplanområdet ligger der ligeledes havnefaciliteter for lystbåde langs de grønne områder ved Hertug Hans Gade og foran Pakhuskajen. Mod nord og nordøst ligger Trafikhavnen med industribygninger, siloer og oplag. Øst for lokalplanområdet ligger X-Yachts, Haderslev Renseanlæg og erhvervsområder samt villakvarterer. Syd for lokalplanområdet ligger sammenhængende villakvarterer. Lokalplanområdet ligger lavt og afgrænses mod syd og øst af stejle kystskrænter. Henover området er der fra Sydhavnsvej/Fjordagervej frie udsigter ind over Haderslevs gamle bykerne. Lokalplanens indhold Planens hovedtræk Planen fastholder den nuværende grønne karakter i Sydhavnsområdets vestlige del, idet ny bebyggelse koncentreres i den centrale og østlige del af området. Planen indebærer således ikke større ændringer i den vestligste del med karakterfulde træbevoksninger, lige som de store, gamle træer omkring Haderslev Fjernvarme kan indgå i de foreslåede reguleringer. Med den endelige vedtagelse af lokalplanen vil det ikke være muligt, at etablere en forbindelse mellem den nordlige og sydlige bydel i dette område. Haderslev Sejl Clubs og Haderslev Sejlforenings bygningsanlæg fastholdes, dog således at de kan udvides. Omkring den gamle bådopbevaringsplads viser lokalplanen, hvordan der kan etableres et torvelignende areal med nær kontakt til havnen. Her kan fastholdes og udvikles et serviceområde for havneområdet, som både kan bruges af de maritime brugere og de besøgende i området. Bebyggelsen kan rumme butikker, boder, service, værksteder, havnerelaterede fritidsformål o.l. Den nuværende bebyggelsesog beplantningskarakter søges fastholdt. På den østligste del af området åbner planen mulighed for etablering af et mindre antal ferieboliger ud mod vandet. Ferieboligerne er tænkt udviklet som byferieboliger, som samtidig kan give deres gæster en tæt kontakt til det maritime liv omkring havnen. Som samlende element foreslås at udvikle en promenade for fodgængere langs vandet med kontakt til stinettet videre ud langs fjorden. Sejlklubberne Haderslev Sejlforening får i princippet ikke ændrede forhold som følge af lokalplanen. Der vil dog kunne ske en udvidelse af klubhuset. Den nuværende bådopbevaring omkring klubhuset ændres ikke. Planen indebærer, at der kan etableres en stipassage nord om Haderslev Sejlforenings klubhusbygning, men i forbindelse med søsætning og optagning af både vil fodgængerfærdslen skulle henvises til fortovet langs Sydhavnsvej og en ny sti vest om den nuværende havnebutik. Vinteropbevaringspladsen umiddelbart øst for sejlforeningens klubhus byttes om med parkeringspladsen syd for, og der vil fortsat være tilkørselsmulighed til det gamle beddingsløb. Haderslev Sejl Clubs eksisterende klubhus, servicekaj og broanlæg fastholdes i planen. Vinteropbevaringspladsen syd for klubhuset fastholdes, og der udlægges areal til udvidelse, som vist på bilag 2. Udvidelsen er på ca m 2. For at udvidelsen af vinteropbevaringspladsen kan ligge i sammenhæng med den eksisterende vinteropbevaringsplads, skal der ske en vejomlægning. Vinteropbevaringspladsen afgrænses i forhold til omgivelserne med en tæt randbeplantning. Den opdeles med et særskilt areal til deponering af bukke mv. Planen åbner mulighed for en udvidelse af klubhuset mod vest og øst samt byggemuligheder

5 Illustrationsplan for masteskur og småskure til grejopbevaring, miljøstation mv. Det samlede antal pladser til lystbåde fastholdes med mulighed for en beskeden kapacitetsforøgelse ved forlængelse af eksisterende broer. Butiks- og serviceområde Den gamle bådopbevaringsplads indrettes som et butiks- og serviceområde i tilknytning til havnemiljøet. Planen åbner mulighed for, at forskellige aktiviteter kan finde sted, som kan støtte udviklingen af havneområdet som et maritimt miljø og som et offentligt udflugtsmål. Det kan fx være maritime butikker, værksteder, servering, boder, kunsthåndværk mv. Området kan også bruges til fritidsaktiviteter, der er relateret til havnen, og det kan fortsat anvendes til bådeskure. Lokalplanen skal medvirke til at fastholde det charmerende, selvgroede præg, der i dag karakteriserer området både i forbindelse med istandsættelse af den eksisterende bebyggelse og ved evt. nybyggerier, l tilknytning til butiksog serviceområdet skal udlægges et parkeringsareal med plads til ca. 25 biler. Cirkuspladsen Cirkuspladsen ligger langs skrænten ind mod Sydhavnsvej. Cirkuspladsen kan anvendes til forskellige større arrangementer. Pladsen vil primært blive anvendt i sommerhalvåret, hvor områdets vinteropbevaringsarealer vil give mulighed for en betydelig parkeringskapacitet. Fritidsformål Der udlægges byggefelter langs med det første stykke af adgangsvejen til området. Inden for byggefeltet kan der opføres bebyggelse til havnerelaterede fritidsformål. Ferieboliger Planen udlægger areal til et byggefelt med ferieboliger. De får en placering ud til havnen med en foranliggende, offentlig promenade. Ferieboligerne kan bygges i indtil to etager. Inden for byggefeltet kan der etableres ca. 25 ferieboliger. Med henblik på at ferieboligerne kan anvendes året igennem forventes det, at ferieboligerne skal godkendes i henhold til lov om restaurations- og hotelvirksomhed. Dette inde-

6 bærer - af betydning for lokalplanen - at ferieboligerne skal opføres bygningsmæssigt sammenhængende og med en nærliggende adgang til servering. Derfor åbnes der mulighed for, at der i tilknytning til ferieboligerne kan etableres en restaurant. Alternativt skal restauranten i Haderslev Sejl Club tilknyttes ferieboligerne, men det forudsættes, at de to aktiviteter drives sammen. Skal ferieboligerne etableres som selvstændige huse eller hytter gælder særlige regler, som indebærer, at de skal udlejes for mere end 5 nætter i sammenhæng. l givet fald kan restauranten undlades. Haderslev Fjernvarmeværk Haderslev Fjernvarmeværk er nyindrettet i det tidligere forbrændingsanlæg. Der er ikke behov for udvidelser. Adgang og parkering til fjernvarmeværket sker som hidtil fra Fjordagervej. Service i forbindelse med værkets maskinanlæg vil dog fortsat kunne ske fra den eksisterende vejforbindelse til Sydhavnsvej. Veje, stier og parkering De overordnede adgangs- og vejforhold inden for lokalplanområdet fastholdes i princippet svarende til de nuværende forhold. Langs vandet viser planen udvikling af en sammenhængende promenade for fodgængere. Færdselsmulighederne for fodgængere skal tilpasses aktiviteterne i forbindelse med søsætning/optag af både samt terrasse- og opholdsarealer ved sejlklubber og ferieboliger. Cyklende trafik henvises til stiforløbet midt gennem området. Inden for lokalplanområdet indrettes permanente parkeringspladser. Derudover kan vinteropbevaringspladserne anvendes til parkering i sommerhalvåret. Permanente parkeringspladser i tilknytning til de to sejlklubber kan fortsætte som hidtil. Der sikres endvidere permanente parkeringspladser i tilknytning til havnetorvet og ferieboligerne, mens parkering i tilknytning til cirkuspladsen vil kunne ske ved en udnyttelse af vinteropbevaringspladser og øvrige parkeringsarealer. l forbindelse med miljøstationen ved vinteropbevaringspladsen kan der etableres tømning af spildevand fra autocampere. Miljømæssige forhold Lokalplanens område er beliggende tæt på flere miljøbelastende virksomheder, renseanlæg og fjernvarmeværk. Der er i forbindelse med udformning af lokalplanen taget hensyn til miljøbelastningen fra disse virksomheder. Der er udarbejdet principper for en opdeling af lokalplanens område, som fremgår af illustrationen på side 8. Område A. Omfatter arealer umiddelbart omkring Haderslev Fjernvarme. Området må ikke benyttes til miljøfølsomme anvendelser. Virksomheden vil i henhold til Miljøstyrelsens 'Håndbog om Miljø og Planlægning 7 indebære anbefalede afstande på m til miljøfølsomme anvendelser. De faktiske miljøpåvirkninger er imidlertid reduceret som følge af gennemførte miljøforanstaltninger, og grænseafstanden forventes at kunne reduceres til 50 m. Lavfrekvente rystelser/lyde, der udbredes gennem jorden, kan dog indebære særlige miljøpåvirkninger, der skal overvejes nærmere i forbindelse med konkrete byggerier. Område B. Omfatter øvrige områder i sydhavnsområdet, som vil kunne anvendes uden særlige bindinger i forhold til omgivende miljøbelastende anvendelser. Mindste afstand til renseanlægget er 140 m (svarer til de nærmeste beliggende boliger ved Nyvej). Renseanlægget frembringer lugtgener, som i dag kan konstateres også i en afstand større end de anbefalede 150 m. Der har været overvejelser om at overdække renseanlægget, hvilket ville kunne reducere afstanden til 50 m. Selvom man kan reducere lugtgenerne fra renseanlægget, vil man altid kunne forvente lugtgener afhængig af den aktuelle belastning, vejr- og vindforhold. Mindste afstand til DLGs siloanlæg er 300 m. Det svarer til den anbefalede afstand til denne type virksomhed samt til andre af de miljøbelastende aktiviteter, der foregår i den østlige del af erhvervshavnen bl.a. losning af sten og skærver. Disse havneaktiviteter påvirker ikke lokalplanens område. Mindste afstand til DLGs foderstoffabrik er 110 m. Produktionsanlægget giver erfaringsmæssigt ikke særlige påvirkninger i sydhavnsområdet i forhold til de nuværende anvendelser, og det er vurderet at en afstand

7 på 100 m til miljøfølsomme anvendelser vil kunne sikre mod evt. gener. De miljømæssige påvirkninger består af lugtgener som følge af produktionen, støv og støj som følge af til- og frakørsel af råvarer. Lugtpåvirkninger kan i sjældne tilfælde nå ud over de 100 m men når i så fald også væsentligt ud over de anbefalede grænseafstande. På grund af de forekommende vindretninger er sydhavnsområdet ikke særligt belastet. Påvirkningerne fra trafikstøj skyldes primært tung trafik langs kajen. Trafikken ophører i de sene aftentimer, om natten og om søndagen, undtaget i høstsæsonen hvor der køres i døgndrift. Hverken losning eller lastning af bil/skib medfører væsentlige påvirkninger af sydhavnsområdet. Afstanden til X-Yachts vestlige produktionshal er 25 m. De nuværende produktionsforhold for virksomheden indebærer anbefalede afstande til miljøfølsomme anvendelser på m. En ændring af bygningsanvendelsen mv. ventes at indebære, at en afstand på 25 m vil være tilstrækkelig. Jordforurening Som det fremgår af illustrationen øverst på modstående side har Sønderjyllands Amt registreret et affaldsdepot indenfor lokalplanens område. Depotet er tinglyst på de berørte matrikler. Arealet må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, med mindre depotet efter ansøgning er frigivet til det pågældende formål. Det betyder, at der skal søges om frigivelse af grunden til opførelse af ferieboligerne. Ledningsanlæg På illustrationen side 9 er de vigtigste ledningsanlæg indtegnet. Der er indført naturgas fra Fjordagervej til Haderslev Sejl Club. Mellem Haderslev Fjernvarme og Pakhuskajen er der en højspændingsledning, og der er fremført fjernvarme til X-Yachts fra fjernvarmeværket. Området er delvis kloakeret. En af byens hovedkloakker forløber midt gennem området og med stikledninger til Haderslev Sejl Club, Haderslev Fjernvarme og X-Yachts. l skrænterne langs Sydhavnsvej og Fjordagervej ligger der flere ledningsanlæg, som ikke er markeret på illustrationen. Illustrationen viser de miljømæssige afstandszoner 8

8 Illustrationen viser registrerede affaldsdepoter og ledningsanlæg Illustrationen viser de visuelle forhold i området

9 De visuelle forhold Haderslev Sydhavn er et vigtigt element i det store landskabstræk, der dannes af Haderslev Fjords forløb gennem naturområder og Haderslev by. Lokalplanen fastholder den grønne karakter, der i dag præger samspillet imellem Sydhavnsområdet og bybilledet imod vandet (jf. illustrationen på side 9). Snittet gennem området viser størrelsesforholdene i de nye bebyggelser (jf. side 12). På perspektivtegningerne (nedenfor) er illustreret den vigtige udsigt over Sydhavnsområdet set fra den modstående side af havnen. Illustrationerne viser dels de nuværende forhold, dels de fremtidige forhold. Illu- X-Yacht Haderslev Fjernvarme Haderslev Sejl Club Illustrationen viser Sydhavnen set fra byen, nuværende forhold Illustrationen viser Sydhavnen set fra byen med de nye ferieboliger og et evt. nyt vandland indtegnet Ferieboliger Udvidelse af klubhus 10

10 strationerne sigter alene på at beskrive dimensionerne ved de anlæg, lokalplanen åbner mulighed for. Vinteropbevahngsplads Havnebutik Haderslev Sejlforening 11

11 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan l Regionplan for Sønderjyllands Amt fremgår det: at der kan placeres feriecentre og feriehoteller med op til 200 lejlighedsenheder inden for en række udpegede lokaliseringsmuligheder, (dog ikke i Haderslev). Ved placering af feriecentre og feriehoteller i de kystnære områder skal der udarbejdes regionplantillæg. at lystbådehavne skal være alment tilgængelige for ophold og færdsel i videst mulige omfang, at risikoen for miljøkonflikter mellem eksisterende virksomheder og nye arealanvendelser skal forebygges. Sønderjyllands Amt har oplyst at amtet ikke vil kræve regionplantillæg for de i lokalplanen omtalte ferieboliger, idet de er beliggende i byzone og det er et begrænset antal. Kystnærhedszonen Haderslev by er omfattet af kystnærhedszonen, som er en 3 km planlægningszone langs de danske kyster. Inden for denne zone gælder der særlige regler for planlægningen, bl.a. at: ferie- og fritidsanlæg skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges. Det gælder endvidere, at der i redegørelsen til lokalplaner for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen, der vil påvirke kysten visuelt, skal gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor, l forrige afsnit er de visuelle forhold således beskrevet. Strandbeskyttelseslinien l 1994 vedtog Folketinget en ændring af planloven og Lov om Naturbeskyttelse, l den forbindelse blev det besluttet at intensivere beskyttelsen af kysten, og strandbeskyttelseslinien blev således udvidet fra 100 til 300 m. Miljøministeren har nedsat en midlertidig kommission, der skal gennemgå de danske kyster med henblik på en landsdækkende fastlæggelse af strandbeskyttelseslinien. Kommissionen gennemgår herunder de kyststrækninger Størrelsen af den nye bebyggelse i sydhavnens østlige del i forhold til eksisterende bebyggelse X-Yacht X-Yacht Ferieboliger 12

12 der er berørt af bebyggelse elier lignende, med henblik på at vurdere, hvor strandbeskyttelseslinien kan fastlægges nærmere kysten end de 300 m eller ophæves. Kommissionens forslag til ny strandbeskyttelseslinie offentliggøres, og det er muligt at komme med indsigelser inden 4 uger fra offentliggørelsen. Der er ikke fastlagt en strandbeskyttelseslinie inden for lokalplanens område, hvorfor kommissionens arbejde ikke ventes at få indflydelse på lokalplanen. Kommuneplan l Kommuneplan for Haderslev fremgår det, at der skal ske en arbejdsdeling mellem den nordlige og sydlige del af havneområdet, således at en del af sydhavnsområdet kan overgå til rekreative formål. Det præciseres at lystbådehavnen og dens omgivelser er et væsentligt rekreativt område for hele byen. For hele kommunen er der fastsat nogle generelle rammebestemmelser, hvoraf følgende har betydning for denne lokalplan: Områdets anvendelse skal være i overensstemmelse med retningslinierne herfor i kommuneplanens hovedstruktur. Illustrationen viser rammeområderne i Kommuneplan for Haderslev Kommune Anlæg af veje og stier skal foregå, som beskrevet i kommuneplanens hovedstruktur. Intet punkt i en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet, medmindre andet er anført. Ny bebyggelse samt væsentlig ændring af eksisterende bebyggelse - herunder farve- Størrelsen af den nye bebyggelse i sydhavnens vestlige del i forhold til eksisterende bebyggelse n Haderslev Fjernvarme Sydhavnsvej 13

13 ændring - skal gives en sådan ydre udformning, at der i forbindelse med omgivelserne opnås en god helhedsvirkning. Varmeforsyning skal ske i overensstemmelse med kommunens varmeplan. Områdernes forsyning med alle former for tekniske anlæg skal ske i overensstemmelse med gældende regler herfor. At områder, der udlægges til fritidsområder mv., friholdes for yderligere bebyggelse ud over den, der er nødvendig for områdets fremtidige anvendelse fx kioskbygninger, fællesbygninger, toiletbygninger mv. At der for områder, der udlægges til fritidsområder mv., sikres at terrænregulering samt ubebyggede arealers anvendelse, udseende og vedligeholdelse samt beplantning og hegning skal ske i overensstemmelse med en samlet plan for hele området. Lokalplanens område er omfattet af rammeområde og i kommuneplanens rammedel. For område gælder, at: Området er udlagt til lystbådehavn samt erhverv i tilknytning til lystbådehavnen. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10. Det samlede rumfang af bygninger må ikke overstige 2 m 3 pr. m 2 grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etage og ikke højere end 5,5 m. Byrådet kan fravige højdebestemmelsen, såfremt særlige forhold taler herfor. Bebyggelsen skal i udformning, materialevalg, farver underordne sig omgivelserne. Bebyggelsens udformning skal i hvert tilfælde godkendes af byrådet. Antal parkeringspladser samt udformning heraf skal godkendes af byrådet. Der skal udarbejdes en beplantningsplan efter byrådets nærmere anvisning. Områdets grønne præg skal bevares. Langs fjorden skal der reserveres areal til en offentlig sti og friholdes en grøn bræmme. For område gælder, at: Området er udlagt til erhvervsområde, så som fremstillings-, lager-, værksteds-, service-, og engrosvirksomhed samt administration. Det samlede rumfang af bebyggelsen må ikke overstige 3m 3 pr. m 2 grundareal. Det 14 bebyggede areal må ikke overstige 50% af grundarealet. Afstand til naboskel skal være min. 4 m. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager og højere end 12 m. Bygningshøjden kan fraviges med byrådets særlige tilladelse, hvor hensynet til virksomhedens drift nødvendiggør dette. Bebyggelsen skal udgøre en helhed med hensyn til udformning, materialevalg, farver mv. Skiltning, lysinstallationer ol. må ikke være til gene eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Der skal sikres udendørs opholdsareal svarende til mindst 10 m 2 pr. 100 m 2 etageareal, dog mindst 15 m 2 opholdsareal pr. 100 m 2 kontorareal. Der skal reserveres 1 p-plads pr. 100 m 2 etageareal, dog 1 p-plads pr. 50 m 2 kontorareal. Ved særlige forhold kan byrådet ændre kravet. Der skal etableres afskærmende beplantning mod omgivelserne. For området ved Fjordagervej gælder, at områdets grønne præg skal bevares. Langs fjorden og Hummelgårdsbækskal der friholdes en grøn bræmme og reserveres areal til en offentlig sti. l erhvervsområde Industri Syd kan der etableres bolig til den enkelte virksomhed, dog ikke i den udvidede del af erhvervsområdet. Tillæg nr til Kommuneplan For at kunne realisere lokalplan er der udarbejdet et tillæg nr til Kommuneplan for Haderslev Kommune. Med tillægget ændres områdegrænsen for område og 13.53, således at område omfatter hele det rekreative område i sydhavnen og område omfatter erhvervshavnen og Haderslev Fjernvarme. Rammebestemmelserne for område fastholdes. Område er udlagt til offentlige formål, herunder lystbådehavn, erhverv og mindre butikker med tilknytning til områdets havnerelaterede funktioner og offentlige grønne områder samt ferie- og fritidsformål, ferieboliger. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20, ikke opføres i mere end 2 etage og ikke højere end 8,5 m. Områdets grønne præg skal bevares. Langs

14 og burde også vedrøre 1935 (matr. nr. 19 Haderslev). Affaldsdepot mv. Servitutten vedrører matr. nr. 591, 1655, 1951 og1685 (matr. nr. 19 Haderslev). Jordkabler mv. Servitutten vedrører matr. nr. 591 og 1655 (matr. nr. 19 Haderslev) og matr. nr Sdr. Otting. Kloakledning mv. Servitutten vedrører matr. nr (Sdr. Otting). Affaldsdepot. Servitutten vedrører matr. nr (Sdr. Otting). Illustrationen viser de nye rammeområder i Kommuneplantillæg nr fjorden skal der reserveres areal til en offentlig sti og friholdes en grøn bræmme. Varmeplan Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde. Servitutter mv. Der er tinglyst følgende servitutter inden for lokalplanens område: Servitutten, tinglyst den om færdselsret til matr. nr. 591 over matr. nr. 1685, 1654 og 1655 i form af en privat fællesvej, Færdselsret. Servitutten vedrører matr. nr. 1515, 1655, 1685 og 1696 (matr. nr. 19 Haderslev) og matr. nr (Sdr. Otting). Fri færdselsret i en bræmme på 10 m fra vandkanten. Servitutten vedrører matr. nr. 591 (matr. nr. 19 Haderslev). Energiførende ledninger mv. Servitutten vedrører matr. nr. 591,1934 og 1935 (matr. nr. 19 Haderslev). Forsyningsledning mv. Servitutten vedrører matr. nr. 591, 1518, 1933 og 1935 (matr. nr. 19 Haderslev). Byggelinie langs Sydhavnsvej. Servitutten vedrører matr. nr. 591, 1518, 1519,

15 Haderslev Kommune Lokalplan Sydhavnen - Havne- og Fritidsområde / henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse n r. 563 af 30. juni 1997) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Haderslev Kommune. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: at udvikle et attraktivt havnemiljø for lystbåde i Sydhavnsområdet, at sikre at området kan fungere som et vigtigt bynært udflugtsområde med promenader bl.a. langs vandet, grønne områder og forskellige service- og aktivitetstilbud som henvender sig både til turister og byens borgere, at fastlægge retningslinier for en forskønnelse af området, som skal fastholde den åbne, grønne karakter, at muliggøre en udvidelse af Haderslev Sejl Clubs og Haderslev Sejlforenings klubhuse, at muliggøre opførelsen af et mindre antal ferieboliger/hotel, at muliggøre opførelsen af klubhuse til havnerelaterede fritidsformål. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen af grænses som vist på planbilag 1 og omfatter matr.nr. 1934, 1935, 1933, 1519, 1518, 591, 1655 og 1951 samt del af 1685 Sdr. Otting under Haderslev. 2.2 Lokalplanens område ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til: 16 offentlige formål, herunder lystbådehavn, samt erhverv og mindre butikker med til-

16 knytning ti! områdets havnerelaterede funktioner, parkering, oplag af både, byggeri for sejlklubberne samt havnerelaterede fritidsformål, offentlige grønne områder og fjernvarmeværk, samt ferie- og fritidsformål, herunder ferieboliger. Anvendelsen af de udlagte byggefelter jf. 8, som fremgår af planbilag 2, fastlægges således: A: Klubber B: Erhverv, butikker samt havnerelaterede fritidsformål C: Havnerelaterede fritidsformål D: Ferieboliger E: Fjernvarmeværk 3.2 Den enkelte butiksenhed må have et bruttoetageareal på ikke over 400 m 2. 4 Matrikelforhold 4.1 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal der foretages matrikulære ændringer, der sikrer vejadgang til de enkelte ejendomme. 4.2 Der kan efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse foretages yderligere matrikulære ændringer, såfremt disse ændringer er i overensstemmelse med bebyggelsens udformning og brug i henhold til lokalplanens retningslinier. 5 Trafikforhold 5.1 Vejadgang til området skal ske ved a, b, c, d og e i princippet som angivet på planbilag 2. Vejadgang ved d betjener fjernvarmeværket. Vejadgang ved e skal kobles til eksisterende vejadgang øst for lokalplanens område. Der udlægges areal i princippet som vist på planbilag 2 til følgende veje: 17

17 Vej til Haderslev Sejlforening fra vejadgang a i en bredde af 5 m. Vej til service- og butiksområde fra vejadgang b i en bredde af 5 m. Der etableres en vendeplads ved g. Vej of til Haderslev Sejl Club i en bredde af 5 m. Vej til ferieboligerne fra vejadgang e i en bredde af 5 m. Mellem e - f anlægges kørespor og sti i en bredde af 5 m, som vist på planbilag 2, og med et kørespor til nordvestsiden af Haderslev Fjernvarme. Mellem h - i anlægges kørespor i en bredde af 3 m. 5.2 Vejene anlægges og drives som private fællesveje. 5.3 Der udlægges areal til promenader og stier i princippet som vist på planbilag 2 i en bredde af 2 m. Langs vandet skal der friholdes en grøn bræmme. 5.4 Der udlægges areal til permanent parkering i princippet som vist på planbilag 2. Der skal anlægges 25 p-pladser ved butiks- og serviceområdet (ved l og II). Arealer, der er udlagt til vinteropbevaring/ sommerparkering, er forbeholdt bådopbevaring i vinterhalvåret. Vinteropbevaringspladserne ved V og VI, som angivet på planbilag 2 kan anvendes til parkering i sommerhalvåret. 5.5 Vej- og stianlæg samt parkeringspladser skal i videst mulige omfang anlægges i overensstemmelse med DS-publikationen 'Udearealer for alle - anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden'. Udformningen skal godkendes af byrådet. 5.6 Haderslev Kommune skal have fri færdselsret til eftersyn af overløbsbygværket beliggende nord for Haderslev Fjernvarmeværk. 18

18 5.7 Bådebroer placeres i princippet som vist på planbilag Forlængelse af bådebroerne skal holde sig 10 m fra matrikelskel. 6 Ledningsanlæg 6.1 Der må ikke bygges eller plantes henover afløbsledninger eller i en afstand af 3 m fra disses centerlinier. 6.2 Bebyggelsen inden for området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i overensstemmelse med den kommunale varmeforsyningsplanlægning. 6.3 El-ledninger må kun udføres som jordkabler. 6.4 Antenneanlæg for radio og TV må kun udføres som fællesantenneanlæg. 7 Byggelinier 7.1 De til enhver tid fastsatte byggelinier skal respekteres (Sydhavnsvej). 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10 for området som helhed, dog excl. Fjernvarmeværket. 8.2 Bebyggelse skal placeres inden for de på planbilag 2 angivne byggefelter. Inden for vinteropbevaringspladserne kan der opføres mindre skure til opbevaring af master og grej, miljøstation mv. 8.3 Bebyggelse inden for byggefelt A, B og C må opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage og i en højde på indtil 7 m. 8.4 Bebyggelse inden for byggefelt D må opføres i 2 etager og i en højde på indtil 8,5 m. 8.5 For fjernvarmeværket, som ligger i rammeområde 13.53, må det samlede rumfang af bebyggelsen ikke overstige 3m 3 pr. m 2 grundareal. Det bebyggede areal må 19

19 ikke overstige 50% af grundarealet. Afstand til naboskel skal være min. 4 m. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager og højere end 12 m. Byrådet kan fravige højdebestemmelserne, hvor hensynet til virksomhedens drift nødvendiggør dette. 8.6 Alt nybyggeri i området skal have en laveste sokkelkote på + 1,80 DNN. 8.7 Omfattende jordarbejder skal godkendes af Byrådet. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Bygninger til sejlklubber, havnerelateret erhverv, -service og -butikker o.l. samt ferieboliger skal udføres i materialer og farver, der underordner sig omgivelserne. For byggefelter mærket B jf. planbilag 2 gælder, at ny bebyggelse skal udformes så den oprindelige bebyggelses karakter af mindre, fritliggende huse fastholdes, eller med mindre slipåbninger mellem sammenbyggede huse. Ydervægge skal beklædes med træ og males med jordfarver eller tjæres. Der kan i begrænset omfang benyttes teglsten som en del af facaden. Tage skal beklædes med sort tagpap udført som listepapdækning. Tagfladerne kan forsynes med ovenlys i begrænset omfang. Tage skal udføres som sadeltage med en hældning på For hele lokalplanområdet gælder at: Ændringer af og tilbygninger til eksisterende bygninger kan ske med anvendelse af hidtidige materialer og farver. Der må ikke anvendes højtsiddende skilte eller gennemlyste skilte. Skiltning må kun udføres efter nærmere godkendelse af byrådet. 20

20 10 Ubebyggede arealer og beplantning 10.1 Ubebyggede arealer, der ikke benyttes til vej, sti, kørespor, parkering, vinteropbevaring eller gårdareal skal anlægges som park efter en af byrådets godkendt beplantnings- og terrænreguleringsplan, i princippet som vist på illustrationsplanen planbilag Vinteropbevaringspladser ved Vog VI og parkeringspladser ved l og III, som angivet på planbilag 2, skal afskærmes med en tæt randbeplantning. Oplag i tilknytning til butikker, serviceerhverv og fritidsaktiviteter samt renovationsstativer, containere, transformerstationer mv. skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende for omgivelserne. Vinteropbevaring af både tillades ikke uden for de på planbilag 2 afmærkede arealer. 10.3Søsætningskajer gives et ordentligt udseende og forbeholdes mulighed for passerende offentlig færdsel (gående). På arealer, hvor der er markeret stiforbindelse må der således ikke opstilles både o.l, som kan hindre den offentlige passage jf. planbilag 2 og Cirkuspladsen friholdes som et åbent grønt område med græsarealer og spredte mindre trægrupper Havnetorvet gives et ordentligt udseende. Der kan etableres mindre boder med salg og evt. servering på torvet Ved ferieboligerne kan der indrettes private terrasser mod nord ud til en bro. Broen skal være offentlig tilgængelig. Mod syd kan indrettes små private haver Belysning af stier, parkeringspladser og kørespor samt andre færdselsarealer skal ske med parklamper eller lavtsiddende lamper med afskærmede lyskilder. Byrådet skal godkende en samlet plan for belysning af området. 21

21 11 Forurening 11.1 Der er tinglyst et affaldsdepot på matr. nr. 591, 1655, 1951 og1685, Sdr. Otting. 12 Forudsætninger for ibrugtagning 12.1 Ibrugtagning af bebyggelsen må ikke uden byrådets godkendelse ske før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning (fjernvarme) Bebyggelsen til ferieboliger må ikke tages i brug før der er foretaget de i 4.1 omtalte nødvendige matrikelændringer med henblik på at skabe adgang til de enkelte ejendomme. 12.3Bebyggelsen må ikke tages i brug før der er etableret parkering samt randbeplantning i henhold til 5.4, 5.5 og Arealet, der er tinglyst som affaldsdepot, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, med mindre Sønderjyllands Amt efter ansøgning har frigivet arealet til det pågældende formål. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, med mindre dispensation meddeles efter reglerne i 13.2 og/eller Byrådet kan dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen Videregående afvigelser end omhandlet i 13.2 kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan En bestemmelse i lokalplanen, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med den pågældende myndigheds samtykke. 22

22 14 Myndighedsgodkendelser 14.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse/ dispensation hertil fra: Kystinspektoratet for så vidt angår læg på søterritoriet an- 15 Vedtagelsespåtegning Lokalplan er således endelig vedtaget af Haderslev byråd, den 27. maj Lokalplanen er offentlig bekendtgjort [ Haderslev Ugeavis den 9. juni Karen From Borgmester Jens Kafptam ommunaijairektør 23

23

24

25

26 Omlokalplaner Hvem laver lokalplaner? Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om planlægning fra Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større anlægsopgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. Offentlig fremlæggelse Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, ligesom der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere indenfor det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Kommunen holder undertiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lokal planfors laget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal påse, at det overholder de retningslinier, der er i regionplanen og andre forskrifter. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag medfører, at den endelige vedtagelse skal udsættes mindst en måned. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokalplanen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen. Hvad skal en lokalplan indeholde? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan, F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse og afgrænsning, vej- og stiforhold, bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fællesanlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer forområdet, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. Hvilke retsvirkninger har lokalplanen? Fra det tidspunkt, hvor byrådetoffentliggøreventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages udstykninger eller udføres bebyggelse i området, der foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning 14. Forbudet kan gælde et år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lempelser i forhold til lokalplanen og kommuneplanlovens bestemmelser om regulering af bebyggelsen. Haderslev kommune Teknisk Forvaltning Gåskærgade Haderslev Tlf