Sags. nr Sags. nr

Transkript

1 Sags. nr Sags. nr Lokalplan nr Område til blandet bolig og erhverv ved Stampmøllevej og Rønhøjvej i Odder Oktober 2015

2 Lokalplan nr.1125 Område til blandet bolig og erhverv ved Stampmøllevej er udarbejdet af Odder Kommune. Nærmere oplysninger om lokalplanen fås hos: Odder Kommune Plan Rådhusgade Odder Tlf plan@odder.dk Lokalplanen kan også ses og udskrives fra kommunens hjemmeside under Bo & Byg samt fra

3 LÆSEVEJLEDNING Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger, større bygge- eller anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger, ændringer i anvendelsen af en ejendom eller lignende. Byrådet kan i øvrigt altid beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan. En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, der er bindende for den enkelte grundejer, og som fastlægger de fremtidige forhold inden for et nærmere bestemt område. I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser for anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, udformning og placering af veje, stier og friarealer samt regler for bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v. Bestemmelserne skal sikre, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan omfatter 3 dele: Redegørelse, Lokalplanbestemmelser og Kortbilag. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne er juridisk bindende og fastsætter de konkrete rammer for områdets udnyttelse, som tillige er beskrevet på kortbilag til lokalplanen. Kortbilagene illustrerer de eksisterende og fremtidige forhold og sidder bagerst i lokalplanen. Offentliggørelse Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, så alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget, kommentere det og evt. fremsætte ændringsforslag. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Herefter indberettes den til PlanDK og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. 3

4 RETSVIRKNING Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen og bekendtgjort den på kommunens hjemmeside og i Odder Avis, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, der er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte, selvom det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. 4

5 INDHOLD REDEGØRELSE... 6 Lokalplanens baggrund... 6 Baggrund og formål... 6 Områdets beliggenhed og zonestatus... 7 Eksisterende forhold... 7 Lokalplanens indhold... 8 Formål og områdets anvendelse... 8 Planens hovedtræk... 8 Lokalplanområdet... 8 Bebyggelsesprincipper... 8 Delområderne 1 og Ubebyggede arealer Grønne hensyn Veje Stier Parkering Grundejerforening FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Skole- og institutionsforhold Lokalplan LOVGIVNING Planloven Zonestatus Naturbeskyttelsesloven og Habitatbekendtgørelsen Museumsloven Jordforureningsloven Miljøbeskyttelsesloven Virksomhedsstøj Lov om miljøvurdering Servitutter Bæredygtighed Tilgængelighed TEKNISK FORSYNING Elforsyning Vandforsyning Varmeforsyning Kloakforsyning Brandhaner LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Ledningsanlæg og belysning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af del af lokalplan nr Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG

6 REDEGØRELSE Redegørelse Lokalplanens baggrund Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra en bygherre i området, om at udstykke en parcelhusgrund fra egen ejendom. Da området i dag er omfattet af bestemmelserne i den gældende lokalplan nr. 1022, og dermed udlagt til erhvervsformål, er udstykning til boligbebyggelse ikke muligt og ændret anvendelse kræver vedtagelse af en ny lokalplan. I forbindelse med Byrådets vedtagelse af Kommuneplan blev det besluttet at ændre en del af det sydøstlige erhvervsområde ved Stampmøllevej og Rønhøjvej til blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplan nr er udarbejdet med udgangspunkt i en bebyggelsesplan, som blev politisk behandlet i efteråret Bebyggelsesplanen var forinden drøftet med beboere i området på et møde med forvaltningen, hvor beboerne kom med ønsker og ideer til områdets udformning. På den baggrund blev et endeligt oplæg til en bebyggelsesplan vedtaget som grundlag for lokalplanlægningen. Uddrag af bebyggelsesplan der danner grundlag for lokalplanarbejdet vist som fuldt udbygget område. 6

7 REDEGØRELSE Områdets beliggenhed og zonestatus Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Odder By, på grænsen mellem boligområderne ved Stampmøllevej og erhvervsområderne omkring Ballevej. Området afgrænses mod nord og vest af erhvervsbebyggelsen syd for Ballevej. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Stampmøllevej og mod øst af Rønhøjvej. Hele arealet ligger i byzone og fastholdes efter planens endelige vedtagelse i byzone. Eksisterende forhold Området, der terrænmæssigt skråner fra nord mod syd, er næsten fuldt udbygget og indrettet med en blanding af bolig og erhvervsejendomme. Området er ca. 2,3 ha og indeholder 9 ejendomme, hvis grundstørrelser varierer fra 796 m m 2. En række parcelhuse ligger som et bælte mod Stampmøllevej. Boligbebyggelse mod Stampmøllevej Mod Rønhøjvej ligger erhvervsejendomme, bl.a. en synshal som er beliggende på kommunal jord. 7

8 REDEGØRELSE Erhverv ved Rønhøjvej. Lokalplanens indhold Formål og områdets anvendelse Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at erstatte nugældende plangrundlag, der ikke muliggør udstykning til boligbebyggelse i området. Det er hensigten, at området med tiden skal omdannes, så det får karakter af boligområde. Dette skal gøres under hensyntagen til at eksisterende bebyggelse kan fortsætte som hidtil og lokalplanen giver mulighed for erhverv, der normalt kan indeholdes i et boligområde. Planens hovedtræk Lokalplanområdet udgøres af kommuneplanens rammeområde 1.BL.8, der er ca. 2,3 ha. Hvis lokalplanområdet udstykkes fuldt ud og bebygges, kan det indeholde 17 ejendomme. Udstykning skal følge principperne, som vist på kort nr. 3. Lokalplanområdet Området indrettes med 2 delområder, som vist på kort nr. 3. Bebyggelsesprincipper Lokalplanen åbner mulighed for udstykning af eksisterende grunde, hvor det areal- og indholdsmæssigt er muligt. Der er ikke handlepligt til realisering af planen og udstykning skal ses som en mulighed for den enkelte ejendom. Eksisterende lovlige forhold kan forsætte uhindret. Ved udstykning til åben-lav bebyggelse (parcelhuse) må grundstørrelsen ikke være mindre end 700 m 2. 8

9 REDEGØRELSE Lokalplanområdet kan bebygges med parcelhuse i 1 etage med udnyttelig tagetage. Ny boligbebyggelse må ikke overstige 8,5 meter over omgivende terræn, eller et for den enkelte grund fastlagt niveauplan. Området disponeres på en måde, så boligbebyggelsen mod Stampmøllevej fastholdes. Mod Rønhøjvej fastholdes den nordligste erhvervsejendom som del af en bufferzone mod Ballevej. Med et skrånende terræn der muliggør en sydvendt terrassering, er målet med lokalplanen, at give den enkelte ejendom adgang fra nord eller øst, så haverne uforstyrret kan placeres mod syd og vest. Hvor vejadgang er nødvendig fra syd lægges der op til, at en intern vej skal udformes, så der kan opnås en hensigtsmæssig placering af ejendommene omkring vejen, med størst mulig hensyn til uforstyrrede havearealer. Illustrationsplan en af flere muligheder for udnyttelse af området. Terrænmæssigt er der højdeforskelle i skel, der i øst-vest gående retning kan have indflydelse på ejendommes private arealer. Her skal højere liggende beboelsesbygninger placeres i rimelig afstand fra skel og lokalplanen udlægger byggelinjer, der skal forebygge indbliksgener. 9

10 REDEGØRELSE Eksempel på terrænforskel. Afstand og beplantning kan modvirke indbliksgener mv. Inden for lokalplanområdet stilles der ikke væsentlige krav til materialevalg og udformning af de enkelte huse, idet der er stor variation i den eksisterende bebyggelse. Der lægges op til at individuelle ønsker til bebyggelse kan imødekommes. Delområderne 1 og 2 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som det fremgår af kort nr. 3. Delområde 1 kan anvendelse til blandet bolig- og erhvervsformål, op til miljøklasse 2. Ved erhverv op til klasse 2 skal forstås virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og som kan indplaceres i områder med boliger. Eksempler herpå er liberale erhverv som kontorer, klinikker og servicevirksomheder samt mindre lager- og værkstedsvirksomheder. Delområde 2 kan anvendes til erhvervsformål som liberale erhverv, mindre produktions- og lagervirksomheder. Delområdet udgør en del af den overordnede planlægning for områderne omkring Ballevej, der bliver udlagt som bufferzone mellem bolig- og erhvervsområderne. Ubebyggede arealer På arealet ved synshallen på Rønhøjvej, er der opstillet en mast til telekommunikation. Omkring masten fastholdes et mindre grønt fællesareal, med plæne og spredte buske og træer, hvor der evt. kan placeres et par borde og bænke. Grønne hensyn Der er fastsat bestemmelse om, at bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning medmindre bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. 10

11 REDEGØRELSE Der kan ikke optages bestemmelser om f.eks. brug af miljøvenlige materialer i en lokalplan, men Byrådet opfordrer til brug af miljøvenlige materialer i bebyggelsen jævnfør afsnit om bæredygtig udvikling under Forhold til anden planlægning. Veje Adgang til området sker fra de enkelte overkørsler fra Stampmøllevej og Rønhøjvej. Hvor ejendomme kan udstykkes i flere enheder skal der etableres en fælles vejadgang til udstykningen, i form af en intern boligvej, for at hindre for mange adgange til det overordnede vejnet. Boligveje skal udlægges med en kørebanebredde på mindst 5,5 m. Som led i den overordnede sti- og vejstruktur er det hensigten at udstykning på arealet ved synshallen på Rønhøjvej kan indgå som stiog vejforløb, ligesom Rønhøjvej eventuelt kan deles op på midten ud for afgrænsningen mellem delområderne 1 og 2. Vejprojekter skal godkendes af Odder Kommune. Der henvises i øvrigt til afsnittet om tilgængelighed. Stier For at imødekomme den overordnede planlægning for erhvervsområderne i Odder Nord er der i lokalplanområdets nordvestlige hjørne, reserveret areal til en sti, som med tiden kan medvirke til at forbinde området med den bynære skov ved Skovdalsvej og de kommende boligområder i Odder vest. Arealreservationen skal friholdes for bebyggelse. Det reserverede areal til udlæg af en overordnet stiforbindelse i den nordlige del af lokalplanområdet, er vist på kort nr. 3. Parkering Parkering skal holdes på egen grund og der skal udlægges mindst 2 p-pladser på hver ejendom. Grundejerforening Da området er udbygget, er der ikke medlemspligt til en grundejerforening for eksisterende ejendomme, der ikke er yderligere udstykket ved endelig vedtagelse af lokalplanen. Ved oprettelse af grundejerforening for nye ejendomme, der måtte opstå efter lokalplanens endelige vedtagelse, må grundejerforeningens vedtægter ikke være i strid med lokalplanens bestemmelser. Drift og vedligeholdelse af private fællesveje, interne stier og grønne fællesarealer, herunder vintervedligeholdelse samt opretholdelse og vedligeholdelse af beplantning samt vedligeholdelse af et eventuelt fællesanlæg, påhviler de tilstødende ejendomme. 11

12 REDEGØRELSE Forhold til anden planlægning Kommuneplan Byrådet vedtog den 12. august 2013 Kommuneplan for Odder Kommune. Den er det gældende plangrundlag for lokalplanen. Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 1.BL.8. For rammeområdet gælder at: Områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål, blandet bolig- og erhvervsformål, kursusvirksomhed og liberale erhverv. Erhvervsformål omfatter mindre værksteds- og lagervirksomheder. Max. bebyggelsesprocenten er 50%. Max bebygget grundareal er 40%. Max. antal etager er 2½ etager. Max. bygningshøjde er 8,5 m. Åben-lav bebyggelse må opføres i én etage med udnyttet tagetage. Undtaget fra den maksimale bygningshøjde er skorstene og lignende bygningsdele, der er nødvendige for bygningers og anlægs drift. Skole- og institutionsforhold Området ligger i Vestermarkskolens distrikt. Skolen ligger i luftlinje ca. 600 m fra lokalplanområdet. Ved færdsel langs Stampmøllevej og Vennelundsvej er der ca. 1 km fra lokalplanområdet til skolen og ca. 800 m gennem stisystemet ved Stampmøllen og Saloparken. Rekreativt område ved stampmøllen Daginstitutionen Krible Krable Huset ligger ca. 350 m fra lokalplanområdet og Børnehaverne Vennelund, "Gaia" og Troldhøj ligger i umiddelbar nærhed af Vestermarkskolen. 12

13 REDEGØRELSE Lokalplan Ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse aflyses den del af lokalplan nr. 1022, der er omfattet af nærværende lokalplan. Lovgivning Planloven Zonestatus Lokalplanområdet fastholdes i byzone. Naturbeskyttelsesloven og Habitatbekendtgørelsen Der er ikke foretaget udpegning af 3 områder inden for lokalplanområdet. Lokalområdet ligger hverken i eller nær et Natura 2000 område. Odder Kommune har ikke kendskab til registreringer af Bilag IV arter i området. Området vurderes heller ikke egnet til yngle- eller rasteområde for nogle af de bilag IV arter, som er kendt fra den østjyske region. Museumsloven Moesgaard Museum og Odder Museum er hørt og har ikke bemærkninger til lokalplanen. Lokalplanområdet er udbygget og størstedelen af arealerne har været berørt af forskellige anlægs- og byggefaser. Det vurderes, at sandsynligheden for at finde fortidsminder i området er begrænset. Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsminder, og Moesgaard adviseres, jf. museumsloven 26. Jordforureningsloven Lokalplanområdet er berørt af områdeklassificeringen i Odder Kommune. Områdeklassificeringen udpeger arealer, hvor kommunen på basis af en vurdering formoder, at jorden er lettere forurenet. For disse områder gælder, at der er pligt til at anmelde flytning af jord til Odder Kommunes Genbrugsplads på et lovpligtigt anmeldeskema. Hvis der flyttes mindre end 1 m³ jord gælder, at jordpartiet kan afleveres på Odder Genbrugsplads uden anmeldelse, hvis jorden ikke stammer fra en kortlagt ejendom eller ikke er en del af en kortlagt ejendom. Hvis jordparti under 1 m³ stammer fra en kortlagt ejendom eller del af en kortlagt ejendom, kan jorden afleveres på genbrugspladsen på et særligt anvist sted. Sammen med jorden skal der afleveres en anmeldelse med oplysning om navn, og hvor jorden kommer fra. 13

14 REDEGØRELSE Hvis der under bygge- og anlægsarbejde stødes på forurening, skal arbejdet straks standses, og forureningen anmeldes til kommunen. Før arealanvendelsen af ikke kortlagte arealer ændres til boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, kolonihaver eller sommerhuse, skal det sikres, at de øverste 50 cm jord på ubebygget areal er rent, eller at der er etableret en varig fast belægning, jf. jordforureningsloven 72 b. Miljøbeskyttelsesloven Ved planlægning af ny arealanvendelse i kommune- og lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. de til enhver tid gældende grænseværdier i Miljøstyrelsens vejledninger. Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområder med tilhørende udearealer (= de primære opholdsarealer). Institutioner m.m. er også omfattet. Virksomhedsstøj Der er ingen generende produktionsvirksomheder inden for lokalplanområdets afgrænsning. For at imødekomme nært liggende virksomheder, der grundet støj, røg eller lignende genererende produktion ikke er forenelige med områdets miljøfølsomme anvendelse, er lokalplanområdets afgrænsning placeret så vejledende afstande til virksomhederne overholdes. Lov om miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen miljøvurdere planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende miljøscreening af lokalplanen efter 3, stk. 1, nr. 1, i lov om miljøvurdering af planer og programmer har Byrådet vurderet, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen er, at lokalplanområdet ikke er omfattet af aktiviteter, der medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Baggrunden er at der er tale om en mindre ændring af områdets anvendelse, der ikke vil ændre væsentligt på den fysiske karakter af området. Ved begrebet miljø forstås den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. 14

15 REDEGØRELSE De miljøtemaer, sektorer og forhold i den fysiske planlægning, der er vurderet, fremgår af screeningen, som kan ses ved henvendelse på rådhuset. Servitutter Der er ikke servitutter, der er i strid med lokalplanens formål. Ejere og bygherrer skal selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Opmærksomheden henledes på, at det ikke er sikkert, at alle servitutter vedr. rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og TV-kabler, vand-, fjernvarme-, gas- og spildevandsledninger. Bæredygtighed Det er Byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune bl.a. ved at formindske energiforbruget. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men Byrådet vil også gerne gennem planlægningen inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for samme målsætning. Bygninger kan placeres og udformes, så solen kan udnyttes som supplement til opvarmning uden brug af komplicerede anlæg. Passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning. Tilsvarende kan hårde hvidevarer m.v., der har et lavt energiforbrug, være med til at nedbringe energiforbruget. Affald, vandforsyning og spildevandsrensning har også betydning for den miljøbelastning, de enkelte bygninger medfører. Anvendelse af gode byggematerialer, der skaber sunde bygninger, har generel betydning for sundhedstilstanden. Mange foranstaltninger kan indarbejdes i bygninger og omgivelser som et led i en bæredygtig udvikling. Odder Kommune har udarbejdet en vejledning om Boliger og byøkologi - idéer og vejledning. Vejledningen informerer om en række grundlæggende miljøvenlige muligheder, som bygherrer opfordres til at medtage i byggeri af bolig. Der gives konkrete anvisninger om boligens indretning, konstruktioner og materialer, om vand-, el- og varmeinstallationer og æstetisk kvalitet m.m. Vejledningen kan ses på Odder Kommunes hjemmeside og udleveres ved henvendelse på rådhuset. Vi er alle med til at belaste miljøet. Ved at følge idéerne i vejledningen bringes udviklingen nogle vigtige skridt i den rigtige retning mod et mere miljøvenligt og bæredygtigt samfund. 15

16 REDEGØRELSE Tilgængelighed Den fysiske tilgængelighed er en nødvendig forudsætning for deltagelse i sociale, kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter i samfundet. Det er vigtigt, at gældende regler bliver overholdt, så der ikke fortsat sker en tilgang af nyt ikke tilgængeligt byggeri og anlæg. Bygherre og rådgivere er forpligtet til at sikre, at alle byggelovgivningens krav om tilgængelighed for alle er opfyldt i det enkelte projekt. Forpligtelsen gælder også i ansøgninger om byggetilladelse og anmeldelser. Tilgængelighedskravene har samme juridiske gyldighed som f.eks. kravene til konstruktioner og brandsikkerhed. Det vil sige, at overholdelse af tilgængelighedskravene skal påses i byggesagsbehandlingen. Lovgivningens krav er minimumskrav. Bygherre og rådgivere opfordres til at gå endnu videre, f.eks. ved at benytte Dansk Standard Formålet med tilgængelighedskravene i lovgivningen er at sikre, at ingen udelukkes fra at kunne færdes ved egen hjælp. Det gælder på de ubebyggede arealer og adgangsarealerne. Det gælder inde i bygninger mellem etager og i rum m.m., og det gælder muligheden for at komme hurtigt ud af bygninger - flugtveje. Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyningen kan ske fra Aura Energi. Der henvises i øvrigt til det liberaliserede el-marked. Vandforsyning Arealet ligger i område med drikkevandsinteresser, og er omfattet af Odder Kommunes vandforsyningsplan. I vandforsyningsplanen er lokalplanområdet medtaget under Odder Vandværks forsyningsområde. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune. Der er tilslutningspligt til Odder Varmeværk. Der er forbud mod etablering af el-varme. Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk. 4 i 19 i planloven. Herefter skal Byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. 16

17 REDEGØRELSE Kloakforsyning Lokalplanen er omfattet af Odder Kommunes spildevandsplan. Brandhaner Brandhaner må kun anvendes til brandformål. Det er derfor kun Beredskabsafdelingen og vandforsyningen, der må betjene eventuelle brandhaner. 17

18 LOKALPLAN Lokalplanbestemmelser Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, samt bygningers og vejes udformning m.v. I henhold til lov om planlægning lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at omdanne erhvervsområdet til blandet bolig- og erhvervsformål. Det er herudover lokalplanens formål, at sikre områdets anvendelse til boligformål, i form af helårsbeboelse og erhverv, at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang og placering, at fastlægge vejadgange til området. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nre. 11a, 11at, 11ay, 11bf, 11bh, 11cv, 11ds, 11u, 12e, 34k, samt del af 34ad, alle Odder By, Odder samt alle parceller, der efter planens endelige vedtagelse udstykkes inden for lokalplanens område. 2.2 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan fastholdes de i punkt 2.1 nævnte matrikler i byzone 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet udlægges til bolig- og erhvervsformål og opdeles i 2 delområder jf. kort nr Inden for lokalplanområdet kan der opføres de nødvendige tekniske anlæg til kvarterets forsyning - så som transformerstationer, mindre bygninger til områdets drift og forsyning. Delområde Delområde 1 udlægges til blandet bolig- og erhvervsformål. 3.4 Ny boligbebyggelse skal udformes som åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse i form af fritliggende enfamiliehuse. 18

19 LOKALPLAN 3.5 Der kan på den enkelte ejendom drives erhverv op til miljøklasse 2 1 sammen med den enkelte bolig, når lokalplanens forudsætninger opfyldes. Det er en forudsætning: at virksomheden drives af den, der beboer ejendommen at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom at områdets karakter af boligområde ikke brydes at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Delområde Delområde 2 udlægges til erhverv, i form af kursusvirksomhed og liberale erhverv, samt mindre værksteds- og lagervirksomheder eller lignende former for erhverv op til miljøklasse 2. 4 Udstykning 4.1 Odder Kommune skal godkende udstykning af området. Udstykning skal i princippet ske som vist på kort nr Grunde til åben-lav bebyggelse, i form af fritliggende enfamiliehuse skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 700 m Grunde til åben-lav bebyggelse skal kunne indeholde et kvadrat på 20 m x 20 m. 5 Vej- og stiforhold Veje 5.1 Nye boligveje skal udlægges med en beliggenhed som vist på kort nr. 3. Boligveje skal udføres som stilleveje med en kørebanebredde på mindst 5,5 m. 5.2 Boligveje skal etableres med fast belægning, i form af asfalt, betonfliser eller lignende. Stier 5.3 Der skal reserveres areal til ny stiforbindelse med en beliggenhed som vist på kort nr. 3. Arealet skal friholdes for bebyggelse. Ved etablering skal stien fremstå med jævn fast belægning, i asfalt, flisebelægning, stenmel eller lignende. 1 Ved erhverv op til klasse 2 skal forstås virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og som kan indplaceres i områder med boliger. Eksempler herpå er liberale erhverv som kontorer, klinikker og servicevirksomheder samt mindre lager- og værkstedsvirksomheder. 19

20 LOKALPLAN 5.4 Stien udlægges i en bredde af mindst 5 m, med en belægningsbredde på min 3 m. 5.5 Der kan anlægges trampestier inden for lokalplanområdet. Parkering 5.6 På hver ejendom i lokalplanområdet skal der udlægges mindst 2 parkeringspladser. Ved erhvervsbebyggelse skal det sikres at al parkering, herunder for kunder og ansatte, kan foregå på egen grund. Overkørsler 5.7 Overkørsel til den enkelte parcel må udføres i maks. 6 m bredde, hvilket svarer til en dobbelt garage/carport. Al adgang til den enkelte ejendom skal ske via overkørslen. Overkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lignende. Vendepladser 5.8 Blinde boligveje skal afsluttes med vendepladser, der dimensioneres så renovationsvogne og lignende kan vende. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Ledningsanlæg skal anlægges som jordkabler. 6.2 Belysning af boligveje må kun udføres som parkarmaturer med en lyspunktshøjde på maks. 4,5 m. Lyskilden skal afskærmes, så lyset ikke kastes over lyskildens horisontale niveau. Belysning af stier skal være parkbelysning med lyspunktshøjde på maks. 3,5 m. 6.3 Enhver anden form for belysning må ikke være til gene for omkringliggende ejendomme. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 For erhvervsbebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50, for den enkelte ejendom. Det bebyggede areal må ikke overstige 40 % af det enkelte grundareal. 7.2 For ny boligbebyggelse, samt ny blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30, for den enkelte ejendom. 7.3 Ny bebyggelse skal placeres mindst 2,5 m fra skel. 7.4 Arealer mellem de på kort nr. 3 viste byggelinjer og tilhørende naboskel mod syd, skal friholdes for byggeri. 20

21 LOKALPLAN 7.5 Ved boligbebyggelse kan garager, carporte, redskabsskure eller lignende former for sekundær bebyggelse som ikke er integreret under hovedhusets tag, opføres i naboskel, iht. bestemmelserne i gældende bygningsreglement. Den del af garager, carporte redskabsskure eller lignende, der placeres mindre end 2,5 meter fra naboskel, må gives en højde indtil 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel (Skraveret på skitsen). 7.6 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må overstige 8,5 m over naturligt terræn eller et for grunden fastsat niveauplan. Skorstene, ventilationshætter og lignende former for nødvendige tekniske anlæg kan dog gives en større højde. 7.7 Ny erhvervsbebyggelse må ikke overstige 2 etager. 7.8 Ny boligbebyggelse må opføres i maks. 1 etage med udnytteligt tagetage. Ved anvendelse af trempelkonstruktion må trempelhøjden ikke overstige 1 m over færdig gulvkote i loftetagen. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader på beboelsesbygninger skal fremtræde vandskuret, pudset eller som blank mur i teglsten. Op til 20% af den enkelte facade, samt mindre partier som karnapper og lignende, kan udføres i andre materialer, som zink, stål, træ, fibercement eller lignende. Facader på garager, carporte, skure og lignende mindre bygninger skal fremstå i samme materialer som beboelsesbygningen eller som let konstruktion med facade af træ eller fibercement. 8.2 Tage på beboelsesbygninger, garager, carporte, udhuse og lignende skal udføres med: taghældning på 20-45, ensidig taghældning på 10-30, eller fladt tag. 8.3 Tage på beboelsesbygninger skal dækkes med tagpap, tagsten af tegl eller beton, skifer af fibercement eller natur. Kviste kan udføres med zink, kobber og glas. 8.4 Tage med tagpapdækning skal være mørkegrå eller sorte. Tagsten eller skifer skal fremstå røde, gule, mørkegrå, sort eller blåsort. Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder glaserede og ædelengoberede tagsten og tagplader. Solfangere og solcelleanlæg er undtaget. 21

22 LOKALPLAN 8.5 Solfangere og solcelleanlæg skal indbygges i bebyggelsens tage eller facader, så fritstående synlige konstruktioner undgås. 8.6 Tage kan udføres med ovenlys, når disse holdes i samme plan som tagdækningen. Ved flade tage skal ovenlys holdes i niveau med murkronen. 8.7 Synlige tagrender og nedløbsrør skal fremstå i kobber, stål eller zink. 8.8 Skiltning for beboelsesejendomme skal opsættes på postkasse eller højst 1 skilt plant på facaden, der ikke overstiger 0,25 m². 8.9 Skiltning for erhvervsejendomme må højst omfatte: - 1 skilt på postkasse, - 1 skilt plant på facaden, der ikke overstiger 0,5 m², og - 1 fritstående skilt ved adgangsvej, der ikke overstiger en bredde på 0,5 m og en højde 2 m over terræn. Oversigtslinjer skal respekteres Der må kun placeres én parabol med en maks. diameter på 70 cm pr. bolig. Antennen må ikke opsættes på bebyggelsen, så den er synlig fra veje eller stier I delområde 2 kan der opstilles op til 3 flagstænger med en ensartet og maksimal indbyrdes afstand af 5 m. Flagstænger skal opstilles i samlet mønster, som trekant eller på linje. Flagstænger må ikke overstige 8 m over terræn På matr. 11 bh Odder By, Odder, kan der opstilles ny mast til telekommunikation, med tilhørende teknikbygning, på samme position som eksisterende mast der forudsættes nedtaget senest ved opsætning af ny mast. Der kan ikke forventes godkendelse til opsætning af yderlige master til telekommunikation i lokalplanområdet Omkring masten kan der i en afstand op til 5 m fra mast og teknikbygning opstilles trådhegn i op til 2m over terræn. Nye teknikhuse skal gives samme udseende med hensyn til størrelse, materialevalg og farver mv. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Fælleareal ved mast på matr. 11 bh Odder By, Odder, må ikke udstykkes til bebyggelse. Der kan etableres opholdsareal med borde og bænke. Den etablerede beplantning skal opret- og vedligeholdes. 9.2 Hegn i skel skal være levende løvfældende hegn, som liguster, bøgepur eller lignende. 22

23 LOKALPLAN Hegn langs færdselsarealer skal plantes mindst 0,3 m inde på egen grund. Hegn ved erhvervsejendomme kan eventuelt suppleres med trådhegn i en højde der ikke overstiger 2 m over terræn. 9.3 Der må kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. Terrænreguleringer må anlægges i maks. 1:2 og må ikke foretages nærmere end 1 m fra skel Grundejerforening 10.1 Ved oprettelse af grundejerforening for nye ejendomme, må grundejerforeningens vedtægter ikke være i strid med lokalplanens bestemmelser. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse for nye ejendomme må ikke tages i brug før tilslutningen til kollektiv varmeforsyning har fundet sted Ophævelse af del af lokalplan nr Lokalplan nr vedtaget den aflyses inden for området omfattet af nærværende lokalplan nr. 1125, som anført i pkt Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Lov om Planlægning 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. 4 2 Ved ansøgning om byggetilladelse/anmeldelse af byggeri skal ansøgningen vedlægges situationsplan. Situationsplaner skal vise eksisterende og fremtidige terrænkoter på de enkelte grunde samt de relevante koter på byggeriet. Ligeledes skal vises kote på vej ved overkørsel. 3 Opmærksomheden henledes på Lov om planlægning 19, stk. 4 og 21 a. Herefter skal kommunalbestyrelsen dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, hvis bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse, der opfylder de energirammer for energiforbrug fastsat i bygningsreglementet. 4 En lokalplan medfører ikke handlepligt, men hvis der ændres i de eksisterende forhold, træder bestemmelserne i kraft. 23

24 LOKALPLAN 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, med mindre det er indeholdt i planen Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan I afsnit 11 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 24

25 LOKALPLAN 14 Vedtagelsespåtegning I henhold til Planlovens 24 vedtages forslag til lokalplan nr Område til blandet bolig og erhverv ved Stampmøllevej og Rønhøjvej i Odder den På Byrådets vegne Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring Byrådet har den vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til Planlovens 27. På Byrådets vegne Retsvirkningerne for det endeligt vedtagne lokalplan indtræder ved lokalplanens offentlige bekendtgørelse d

26 LOKALPLAN 26

27 LOKALPLAN Kortbilag 27

28 LOKALPLAN 28

29 LOKALPLAN 29

30 LOKALPLAN 1 30

31 LOKALPLAN 31

32 LOKALPLAN 32

33 LOKALPLAN 33

34 LOKALPLAN 1 34