Parcelhusreglen Betingelser for skattefrihed når udstykning

Transkript

1 - 1 Parcelhusreglen Betingelser for skattefrihed når udstykning Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Parcelhuse med et grundareal på mindre end m 2 kan som udgangspunkt sælges skattefrit, hvis huset har tjent som bolig for ejeren. Det samme gælder for sommerhuse, som ejeren har anvendt til private formål. Er grunden større end m 2, kan et skattefrit salg kun komme på tale under visse forudsætninger, der omtales nedenfor. Fortjeneste ved salg af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig for ejeren. For ejerboliger er der dog fastsat særlige undtagelsesbestemmelser (parcelhusreglen), der medfører, at ejerboliger i mange tilfælde kan sælges skattefrit. Den praktiske hovedregel på dette område er således, at en ejendom kan sælges skattefrit, hvis ejendommen har tjent som bolig for ejeren i en del af eller i hele ejerperioden. Loven opstiller dog nogle yderligere forudsætninger for at sælge boligen skattefrit. Går man som boligejer i salgstanker, kan det derfor være en meget god ide at foretage en nærmere undersøgelse af mulighederne for et skattefrit salg, før der underskrives slutseddel og måske investeres i en anden bolig. Grunden mindre end m2 Den første og i praksis langt vigtigste forudsætning er den velkendte regel om, at ejerboliger, herunder ejerlejligheder, kan sælges skattefrit, hvis ejendommens grundareal er mindre end m 2.

2 - 2 Loven giver dog også mulighed for, at større ejendomme kan sælges skattefrit, når visse betingelser efter yderligere to undtagelsesbestemmelser er opfyldt: Skattefrihed, selv om grunden er større end m 2 For det første hvis som det anføres i loven der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Bag denne kryptiske formulering af loven ligger den for så vidt enkle regel, at parcelhuset m.v. kan sælges skattefrit, selv om grundarealet overstiger m 2, hvis det er udelukket at frastykke en grund til selvstændig bebyggelse. Men det kræves, at udstykning er udelukket som følge af offentlig myndigheds bestemmelse dette som modsætning til privatretlige servitutter. Til illustration nævnes i SKAT s egen vejledning som et eksempel, at et enfamilieshus på en grund med et areal på m 2 som udgangspunkt ikke kan sælges skattefrit som følge af grundens størrelse. Ejendommen er imidlertid omfattet af en lokalplan, hvorefter der ikke kan ske udstykning, medmindre der vedtages en supplerende lokalplan. Sælges ejendommen, uden at der er udarbejdet en supplerende lokalplan, kan der ikke ske udstykning til selvstændig bebyggelse, og en fortjeneste ved salget er derfor skattefri. Betingelsen om, at udstykning skal være udelukket som følge af offentlig myndigheds bestemmelse skal forstås ganske bogstaveligt. Det betyder, at det således ikke er tilstrækkeligt for at opnå adgang til et skattefrit salg, at udstykning er udelukket som følge af privatretlige servitutter. Det indebærer eksempelvis, at en vedtagelse blandt grundejerne i et givet område om, at grundene skal være på mindst m 2, ikke vil give grundlag for et skattefrit salg, selv om den enkelte grundejer som følge af vedtagelsen rent faktisk ikke kan frastykke en grund til selvstændig bebyggelse.

3 - 3 Reglen er givetvis begrundet i det synspunkt, at den enkelte grundejer ikke, f.eks. qua en grundejerforening, skal kunne aftale sig frem til en gunstigere skatteretlig stilling end lovens udgangspunkt, nemlig at skattefritagelsen er forbeholdt typiske boliger med et grundareal på mindre end m 2, hvorimod fortjeneste ved salg af udstykningsegnede ejendomme ikke skal være omfattet af skattefritagelsen. Denne problemstilling er med mellemrum kommet op til overfladen i konkrete sager, herunder senest i en sag afgjort ved Landsskatteretten sidste efterår. Her var der tale om et mindre sommerhus på en grund på m 2. På ejendommen var lyst en privatretlig servitut, hvorefter parcellen ikke måtte udstykkes i parceller, der var mindre end m². Grundejerforeningen i området var påtaleberettiget, og tillod efter det oplyste efter egen fast praksis ikke udstykninger af grunde på mindre end m 2. Kommunen oplyste under sagens behandling, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområder i kommuneplanen var fastsat til m². Men efter Bygningsreglementet kunne kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende grunde med et areal på min m² ved sommerhuse i sommerhusområder. Efter kommunens opfattelse kunne der derfor isoleret set i forhold til kommuneplanen og bygningsreglementet fra ejendommen godt udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse. I forhold til den privatretlige servitut om en mindste grundstørrelse på m², var det derimod og vel næppe overraskende - kommunens opfattelse, at der ikke kunne ske udstykning, da grundeejerforeningen som påtaleberettiget havde erklæret, at man ikke ville tillade en udstykning af grunde på mindre end m². På denne baggrund meddelte SKAT, at en eventuel fortjeneste ved salg af sommerhuset ville være skattepligtig for sommerhusejeren, da udstykning ikke var hindret af offentlige myndigheders bestemmelser. Denne afgørelse blev sidenhen stadfæstet af Landsskatteretten.

4 - 4 Offentlig påtaleret Som eneste modifikation til dette udgangspunkt følger skattevæsenet den praksis, at en privatretlig servitut, der forbyder udstykning, kan danne grundlag for skattefritagelse, hvis servitutten helt eller delvist er underlagt offentlig påtaleret, og den offentlige myndighed benytter sig af påtaleretten. Dokumentation for manglende udstykningsret Det er boligejerens opgave at dokumentere, at der ikke kan ske udstykning fra ejendommen. En sådan dokumentation kan tilvejebringes ved at anmode kommunen om at udstede en ikke-udstykningserklæring, dvs. en udtalelse fra kommunen om, at der ikke kan forventes dispensation fra et generelt forbud mod udstykning. Har man tidligere søgt om tilladelse til udstykning, men fået afslag fra myndighederne, kan et sådant afslag efter omstændighederne ligeledes fremlægges som dokumentation. Den omstændighed, at ejendommen ligger i landzone og derfor er omfattet af planlovens generelle forbud mod udstykning til selvstændig bebyggelse, er ikke en tilstrækkelig dokumentation for, at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse. Det skyldes, at planloven giver mulighed for at dispensere fra det generelle forbud mod bebyggelse. Efter domstolspraksis vil en tilkendegivelse fra myndighederne om, at det ikke kan udelukkes, at der kan gives tilladelse til udstykning af ejendommen, ikke være tilstrækkeligt til at opnå skattefrihed. Udstykning mulig Viser det sig, måske mod boligejerens forventning, at det er muligt at udstykke en grund til selvstændig bebyggelse, vil en fortjeneste ved salg af den udstykkede grund være skattepligtig for boligejeren. Anvender ejeren den oprindelige ejendom, dvs. den oprindelige bebyggelse på stamparcellen, som bolig efter frastykningen, kan denne ejendom

5 - 5 sidenhen sælges skattefrit. Det vil derfor være en fordel at få de skattemæssige forhold afklaret i meget god tid før salget. Udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse Hovedreglen om beskatning af en fortjeneste ved salg af ejerbolig brydes for ejendomme med et større grundareal end m 2 af endnu en undtagelsesbestemmelse. Et skattefrit salg af en ejerbolig med et større jordtilliggende end m 2 kan således komme på tale, hvis som det siges i loven udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Ved restarealet forstås den del af grundarealet, der resterer efter en eventuel udstykning. Er det således SKAT s vurdering, at en udstykning af et areal fra grunden til selvstændig bebyggelse vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, vil ejendommen i sin helhed kunne sælges skattefrit, hvis også de øvrige betingelser for et skattefrit salg er opfyldt. Eksempelvis kan nævnes det tilfælde, hvor der er tale om en ejendom med en stor og flot have, og hvor der i bygningen er et større vinduesparti med udsigt til denne have. Forestiller man sig nu, at der sker frastykning af denne have, hvorefter de store vinduespartier i den oprindelige ejendom nu giver adgang til udsigt til en hæk eller et plankeværk, vil prisen for den oprindelige ejendom styrtdykke. I domstolspraksis er bl.a. lagt vægt på differencen mellem ejendommens værdi før en eventuel udstykning og den samlede værdi af restarealet, den bestående bebyggelse og den eventuelt udstykkede grund efter udstykning. Men som det videre anføres i SKAT s egen vejledning - og for så vidt i strid med det ovenfor anførte - kan en sammenligning af værdierne før og efter en udstykning i nogle tilfælde føre til et uhensigtsmæssigt resultat. Det kan ske, hvor en væsentlig værdined-

6 - 6 gang på restarealet og/eller bebyggelsen er kombineret med en tilsvarende værdiforøgelse på det eventuelt udstykkede areal. Den situation forekommer i de tilfælde, hvor herlighedsværdier fragår restarealet med den bestående bebyggelse og tilgår det udstykkede areal. Selv om summen af værdierne før og efter udstykningen er uændret, bliver der tale om en væsentlig værdiforringelse af restarealet og/eller den bestående bebyggelse. Det beror på en konkret vurdering, om en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse. Vurderingen foretages på baggrund af mange forskellige faktorer, herunder grundens størrelse og form, områdets og bebyggelsens karakter, placeringen af beboelsesejendommen på grunden, adgangsmuligheder, udsigtsforhold m.v. Hvis det er muligt at udstykke flere grunde fra én ejendom, kan der ikke udstedes en værdiforringelseserklæring, hvis blot én af grundene kan udstykkes uden væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. De øvrige grunde, som det er muligt at udstykke, anses i denne sammenhæng for at udgøre en del af restarealet. Er boligejeren ikke tilfreds med SKATs afgørelse om, hvorvidt en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse, kan boligejeren klage over afgørelsen til Vurderingsankenævnet henholdsvis til Landsskatteretten. o

7 - 7 II. BESVARELSE AF SPØRGSMÅL FRA LÆSERE Spørgsmål 1792 Da der tidligere under Spørg om penge har været bragt spørgsmål og svar om arv, tillader jeg mig som formand for en andelsboligforening at forelægge følgende spørgsmål: Kan man arve retten til at købe et andelsbevis? Baggrunden for spørgsmålet er, at vi i vore vedtægter har et afsnit om overdragelse ved dødsfald og i 1, stk. 3 b en bestemmelse om arv, der lyder således: Personer, som af den afdøde andelshaver ved testamente eller ved skriftlig henvendelse til bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved andelshaverens død. I overensstemmelse hermed modtog foreningen i 2008 et vidnetestamente fra en af vore andelshaveres advokat. Testamentet omfatter kun andelsbeviset og er udformet på den måde, at såfremt andelshaverens børn ikke måtte ønske at overtage medlemskab af foreningen, er det vedkommendes ønske, at der sker overdragelse af andelsbeviset til et familiemedlem af afdøde. I eftersommeren 2014 døde vores andelshaver, og foreningen modtog i september en skifteretsattest og fuldmagt fra børnene, iflg. hvilken boet var udlagt til privat skifte, men vi havde allerede i slutningen af juni fået oplyst, at børnene ikke ønskede at overtage andelen. I september gik overdragelsesproceduren i gang, men fra foreningens side dog ud fra den opfattelse, at der var tale om arv, og at der derfor ikke skulle udveksles beløb mellem køber og sælger, dvs. boet, men foretages en opgørelse til Skifteretten over andelens værdi, dvs. andelsværdien iflg. seneste regnskab, +/- evt. forbedringer/mangler med henblik på beregning af arveafgift. Det viste sig imidlertid, at 2. arvingerne skulle købe andelen af boet til andelens fulde værdi. Der blev foretaget syn af vores administrators syns- og skønsmand, beregnet pris på forbedringer og mangler, udfærdiget overdragelsesaftale og foretaget flyttesyn på

8 - 8 overdragelsesdagen ganske som ved normal overdragelse/køb. Ved en sådan ville andelshavere på en intern venteliste dog have 1. prioritet til en ledig bolig. Vi var imidlertid så tæt på overdragelsestidspunktet, at vi ikke syntes, at vi ville ud i et højere juridisk skoleridt om sagen, også fordi det ikke drejede sig om de 2 arvinger personligt, som vi absolut intet har at sige på. I lighed med mange andre andelsboligforeninger lider vi under en høj gennemsnitsalder blandt vore andelshavere, og kan derfor i en ikke fjern fremtid komme ud for, at nuværende andelshavere via testamentariske bestemmelser ønsker at tilgodese personer indeneller udenfor familien på samme måde, fordi vi er en meget attraktiv andelsboligforening. Med venlig hilsen Formanden Svar Andelsboligforeninger er omfattet af andelsboligloven, hvor der er fastsat bestemmelser om bl.a. stiftelse af andelsboligforeninger samt overdragelse af andele i boligforeningen. Andelsboligloven indeholder imidlertid kun få bestemmelser vedrørende forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer. Bestemmelser om disse forhold er typisk fastsat i foreningens vedtægter. Vedtægterne kan bl.a. indeholde bestemmelser om en andelshavers adgang til at overdrage sin andel til en ny andelshaver. En andelsboligforening kan her vælge at følge Normalvedtægten for andelsboligforeninger. Normalvedtægten er et lovfæstet, vejledende udkast til vedtægter for andelsboligforeninger, som er udarbejdet af ministeren for by, bolig og landdistrikter. Men foreningen kan også indenfor andelsboliglovens rammer vælge at fastsætte særlige bestemmelser om givne forhold i det omfang, foreningen skønner det ønskeligt. For så vidt angår det spørgsmål, som De rejser, og som så vidt ses ikke er behandlet i retspraksis, er retsstillingen efter min bedste opfattelse følgende:

9 - 9 Af vedtægterne for den forening, som De repræsenterer, og som De har fremsendt, er i optaget bestemmelser om overdragelse af andele ved en andelshavers fraflytning, og i 16 optaget bestemmelser om en andelshavers overdragelse af andelen til et andet medlem af husstanden uden fraflytning. Endelig er i 17 optaget en særlig bestemmelse om overgang af andelsboligen ved en andelshavers dødsfald. Som jeg læser vedtægterne, dækker de nævnte bestemmelser, dvs , 16 og 17 forskellige overdragelsessituationer, og er som sådanne sideordnede. Ved en andelshavers dødsfald reguleres spørgsmålet om overdragelse således i første række af bestemmelserne i 17. Af 17, stk. 3 fremgår følgende: Efterlades der ikke ægtefælle, eller ønsker denne ikke at benytte sin ret efter stk. 1 og 2 {til at overtage andelen hhv. udpege en ny andelshaver}, skal der efter følgende rækkefølge gives fortrinsret til: a) Personer, som beboede boligen ved dødsfaldet og som i mindst 2 år havde haft fælles husstand med andelshaveren b) Personer, som af den afdøde andelshaver ved testamente eller ved skriftlig henvendelse til bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved andelshaverens død. c) Personer, med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op- eller nedstigende linie. Af 17, stk. 4 fremgår endvidere, at bestyrelsen i disse tilfælde, dvs. a) c), skal godkende den nye andelshaver. Som jeg forstår 17, herunder 17, stk. 3, indebærer disse regler, at en person, der efter den på forhånd fastlagte prioritetsrækkefølge udpeges som ny andelshaver, har krav på at overtage den pågældende andel. At der efter 17, stk. 4 stilles krav om bestyrelsens gokendelse af personer nævnt i 17, stk. 3 ændrer efter min opfattelse ikke på prioritetsrækkefølgen i dødsfaldssituationen.

10 - 10 Eller med andre ord: Hvis en person efter 17, stk. 3 har krav på at overtage af afdød andelshavers andel, og hvis bestyrelsen i øvrigt kan godkende den pågældende person som ny andelshaver efter de principper, som foreningen normalt anvender for godkendelse af nye andelshavere, har denne person som udgangspunkt et retskrav på at overtage andelen, jf. også nedenfor. Man kan til sidst rejse spørgsmålet, hvorvidt det har betydning for prioritetsrækkefølgen, om den person, der udpeges som ny andelshaver efter 17, er arving efter afdøde i arvelovens forstand, dvs. skal modtage afdødes formue eller en del heraf, eller om vedkommende blot skal overtage andelen på samme vilkår som en udefrakommende ny andelshaver, og altså skal købe andelen. Der må i denne forbindelse således sondres mellem på den ene side retten til at erhverve (købe) den pågældende andelshavers bolig (andelsbeviset med den hertil knyttede brugsret til en beboelseslejlighed) og på den anden side retten til at modtage hele eller dele af den værdi, som andelsboligen måtte repræsentere for den afdøde andelshaver. Det er således langtfra givet, at der er sammenfald mellem den person, som efter vedtægterne er udpeget som berettiget til at overtage andelsboligen, evt. ved afdødes anmeldelse af en person overfor bestyrelsen, og den person, der skal modtage arv efter andelshaveren, herunder værdien af andelsboligen. Der er i 17 ikke taget udtrykkeligt stilling til dette spørgsmål. Reglerne for udpegning af en ny andelshaver, hvorefter en længstlevende ægtefælle kan udpege en ny andelshaver, samt proceduren for anmeldelse af en berettiget, hvilket kan ske både ved testamente og ved skriftlig henvendelse til bestyrelsen, peger imidlertid klart i retning af, at det er uden betydning for prioritetsrækkefølgen, om en kommende andelshaver er arving efter den afdøde andelshaver eller ej. I samme retning peger den omstændighed, at opregningen af den personkreds, der efter 17 kan anses som berettiget til at overtage andelen, omfatter en personkreds, som givetvis ikke altid tillige vil være arvinger efter afdøde i arvelovens forstand. Til illustration kan nævnes det eksempel, at den afdøde andelshaver har udpeget en nevø til at overtage andelen, men andelshaverens formue, inklusiv værdien af andelsboligen, skal tilfalde andelshaverens egne børn.

11 - 11 Efter min opfattelse kan det på denne baggrund som udgangspunkt ikke antages, at prioritetsrækkefølgen i 17 påvirkes af, om den udpegede ny andelshaver er arving efter den afdøde andelshaver eller om den ny andelshaver blot får adgang til at købe andelen. For den forening, som De repræsenterer, betyder det efter min opfattelse alt i alt, at 2. arvingerne, jf. Deres brev, som udpeget af den afdøde andelshaver til at overtage andelsboligen, havde et retskrav på at overtage andelen og dermed, at 2. arvingen ikke havde pligt til at vige pladsen til fordel for en person på foreningens interne venteliste. Sagen viser i øvrigt, at samspillet mellem de arveretlige regler og reglerne om overdragelse af andelsbeviser kan være ganske vanskeligt. Andelshavere, der ønsker at gøre brug af en vedtægtsbestemt ret til at udpege en ny andelshaver ved dødsfald, bør udvise stor påpasselighed ved oprettelsen af dokumenter herom. Ønsker man f.eks. at begunstige en samlever gennem adgang til at overtage en andelsbolig og herunder værdien af andelsboligen vil det efter min opfattelse ikke være tilstrækkeligt blot at give meddelelse til foreningen herom. Fordelingen af arv efter en andelshaver, herunder værdien af en andelsbolig, beror på arvelovens regler samt et eventuelt testamente. Arvelovens regler om fordeling af arven kan kun fraviges ved oprettelse af et gyldigt testamente. Det er således ikke tilstrækkeligt til at fravige arveloven bestemmelser om fordeling af arven, at en andelshaver giver andelsboligforeningens bestyrelse meddelelse om, at en konkret person, f.eks. en samlever, skal arve andelsboligen, herunder værdien af andelsboligen. En sådan meddelelse kan være en behørig meddelelse efter andelsboligforeningens vedtægter om, at samleveren skal have ret til at overtage andelen, men meddelelsen kan ikke anses som et gyldigt testamente, hvor samleveren er indsat til at arve hele eller dele af værdien af andelsboligen. Eller med andre ord: Ønsker en andelshaver, at en bestemt person skal have ret til at overtage, dvs. købe, andelsboligen, skal dette ske efter de regler, der måtte være fastsat i foreningens vedtægter.

12 - 12 Ønsker andelshaveren derudover, at personen skal modtage hele eller dele af værdien af andelsboligen, bør andelshaveren sikre sig, at personen enten modtager denne værdi som arving efter loven, eller alternativt, at personen indsættes som begunstiget i et testamente oprettet af andelshaveren. o