HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 5. september 2012

Transkript

1 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 5. september 2012 Sag 5/2011 (1. afdeling) Niels Christian Knudsen (advokat Uffe Baller) mod Boligselskabet I.H. ApS (advokat Charles Lindberg) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 11. januar 2010 og af Vestre Landsrets 6. afdeling den 3. november I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Niels Grubbe, Thomas Rørdam, Jon Stokholm, Hanne Schmidt og Jan Schans Christensen. Påstande Appellanten, Niels Christian Knudsen, har nedlagt følgende påstande: 1. Indstævnte, Boligselskabet I.H. ApS, skal anerkende, at Niels Christian Knudsen skal betale forholdsmæssigt afslag på kr. med procesrente fra den 7. november 2007, subsidiært et større beløb, dog mindre end kr. 2. Boligselskabet I.H. ApS skal til Niels Christian Knudsen tilbagebetale ,11 kr. med procesrente fra den 18. november Frifindelse over for Boligselskabet I.H. ApS principale og subsidiære påstande. Boligselskabet I.H. ApS har nedlagt påstand om, principalt at Niels Christian Knudsen udover det idømte beløb på kr. skal betale ,18 kr., dvs. samlet ,18 kr., alt med procesrente fra den 7. november 2007, subsidiært at landsrettens dom stadfæstes. Niels Christian Knudsen har den 18. november 2010 opfyldt landsrettens dom således:

2 - 2 - Idømt beløb Procesrente fra 7. november 2007 til 17. november 2010 Sagsomkostninger I alt ,00 kr ,71 kr ,98 kr ,69 kr. Niels Christian Knudsens påstand om tilbagebetaling er opgjort således: Hovedstol, difference Procesrente af differencen fra 7. november 2007 til 17. november 2010 Sagsomkostninger I alt ,00 kr ,13 kr ,98 kr ,11 kr. Anbringender Niels Christian Knudsen har navnlig anført, at der ikke er grundlag for at gøre ham erstatningsansvarlig for handlinger eller undladelser i forbindelse med tømningen af den nedgravede olietank. Han anerkender, at forureningen indebar, at der var en betydelig mangel ved ejendommen, og at dette giver Boligselskabet ret til et forholdsmæssigt afslag. Hvis manglens økonomiske værdi er lig med eller overstiger købesummen, må køberen imidlertid enten henvises til at hæve handlen eller tåle et forholdsmæssigt afslag, der ikke fuldt ud kompenserer for manglen. Afslaget kan ikke udmåles til hele den aftalte købesum som sket ved landsrettens dom. Dette strider mod de hensyn, der ligger bag forholdsmæssigt afslag. Hertil kommer, at det ikke er dokumenteret, at der er sket en reduktion af ejendommens værdi svarende til oprensningsudgifterne. Han bestrider ikke, at de samlede udgifter, som Boligselskabet har afholdt til afhjælpning af forureningen, udgør i niveauet kr. Det kan imidlertid ikke entydigt fastslås, hvor stor en del af udgifterne vedrørende forureningen, som knytter sig til den opgravning, som fandt sted på Boligselskabets foranledning efter overtagelsen. Boligselskabet I.H. ApS har navnlig anført, at Niels Christian Knudsen har handlet ansvarspådragende ved ikke at tømme olietanken og få den afblændet korrekt. Den foretagne oprensning var nødvendig. De ,18 kr., som omkostningerne androg, svarer til det tab, som Boligselskabet har lidt, og som Niels Christian Knudsen skal erstatte. Til støtte for påstanden om forholdsmæssigt afslag gøres det gældende, at ejendommen reelt var uden værdi ved købet, og at det forholdsmæssige afslag, som Boligselskabet har krav på, derfor svarer til den

3 - 3 - fulde købesum. Der er ingen holdepunkter for at afskære et forholdsmæssigt afslag i denne størrelsesorden. Boligselskabet har ikke været forpligtet til at hæve handlen og har i øvrigt heller ikke været i stand til dette, da bygningerne på ejendommen var revet ned på det tidspunkt, hvor forureningen blev opdaget. Supplerende sagsfremstilling For Højesteret er der afgivet supplerende forklaring af Niels Christian Knudsen og forklaring af Erik Christensen. Niels Christian Knudsen har supplerende forklaret, at der blev etableret fjernvarme på ejendommen, da Terndrup i begyndelsen af 1990'erne fik fjernvarme. Han deltog i de forudgående undersøgelser af mulighederne for at få fjernvarme. Han kontaktede kommunen vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt olietankene skulle fjernes, og fik oplyst, at de tilbageværende tanke alene skulle tømmes og afblændes. De liter olie, han sugede op af olietanken, anvendte han i et fyr på ejendommen, idet installationerne til brug for fjernvarmen endnu ikke var færdigudført. Det var Terndrup Maskinstation, der tømte tanken for slam. Terndrup Fjernvarme bestilte og betalte Terndrup Maskinstation for at tømme tanke for slam hos de forbrugere, der måtte ønske det. Som han husker det, var det omkring husstande, der gjorde brug af dette tilbud, han selv medregnet. Han gjorde også brug af tilbuddet på den ejendom, han bebor privat. Han overværede, at tanken blev tømt for slam. Det var maskinstationens indehaver, Per Guldbæk, der udførte arbejdet. Per Guldbæk er senere blevet ramt af sygdom og kan som følge heraf ikke afgive forklaring under sagen. Det er muligt at suge olie op af tanken uden at berøre slamlaget. Tykkelsen af slamlaget i tanken måles med en pejlepind. Der monteres et rør for enden af slangen, og olien suges herefter op gennem huller i slangen, der befinder sig over slamlaget. Han sugede selv olien op, hvorefter maskinstationen tømte tanken for slam. Han er sikker på, at tanken herefter var helt tom, idet han kontrollerede den med en pejlepind. Han lagde dernæst plastik over studsen og støbte beton henover. Tanken blev afblændet i Efter tømning af en tank vil der altid på tankens sider være lidt olie tilbage, som glider ned i bunden af tanken. Der blev ikke i forbindelse med hævningen af tanken taget prøver af tankens indhold, men han tror ikke, at der var særlig meget olie heri. Han har ikke efter tømningen af tanken og indtil salget af ejendommen i 2006 opdaget forhold, der kunne give mistanke om, at der sivede olie ud af tanken. Ejendommen ligger helt tæt på åen, og ca. 2 km længere nede ad åen ligger der et dambrug. Han har aldrig fået klager

4 - 4 - over forurening af vandet fra dambruget. Han har som vvs-installatør været med til at tømme tanke for olie. Han har ikke tømt disse tanke for slam. Erik Christensen har forklaret, at han siden sommeren 1992 har været formand for Terndrup Fjernvarme. I forbindelse med etablering af fjernvarme i Terndrup forhørte man sig hos kommunen vedrørende de eksisterende olietanke, og man fik i den forbindelse oplyst, at tankene skulle tømmes og afblændes. Kommunen oplyste endvidere, at det var forbrugernes eget ansvar at få tankene tømt. Efter beslutning i Terndrup Fjernvarmes bestyrelse fik kunderne i januar 1993, da fjernvarmen var etableret, tilbudt at få tømt deres olietank gratis. Terndrup Fjernvarme bestilte herefter Terndrup Maskinstation til at udføre arbejdet hos de forbrugere, der måtte ønske det. Der var omkring forbrugere, der gjorde brug af tilbuddet. Han kan ikke i dag oplyse, hvem de pågældende forbrugere, som gjorde brug af tilbuddet, er, idet disse oplysninger ikke længere findes. Han tør ikke sige, om Niels Christian Knudsen var blandt de forbrugere, der fik tømt tanken af Terndrup Maskinstation. Prisen for tømning af en tank var den samme, uanset om der var olie i tanken eller ej, men forbrugeren fik ikke betaling for eventuel olie, der blev suget op. Per Guldbæk blev instrueret om, at tankene skulle tømmes helt, men Terndrup Fjernvarme kontrollerede ikke, om dette også skete. Højesterets begrundelse og resultat I maj 2006 solgte Niels Christian Knudsen ejendommen Aalborgvej 6B, Terndrup, til Boligselskabet I.H. ApS for kr. Salget skete med overtagelsesdag den 1. maj 2006, og Boligselskabet erhvervede ejendommen med henblik på nedrivning af bygningerne. I skødet havde Niels Christian Knudsen oplyst, at der på ejendommen forefandtes en nedgravet olietank, som han havde afblændet i forbindelse med ejendommens overgang til fjernvarme. I juli 2007, efter at bygningerne var revet ned, konstaterede Boligselskabet en olieforurening, som efter det oplyste hidrørte fra olietanken. Efter at kommunen havde udstedt et undersøgelsespåbud efter jordforureningsloven, foranledigede Boligselskabet ejendommen oprenset for olieforureningen. Boligselskabet har opgjort omkostningerne hertil til ,18 kr. Det er ubestridt, at olieforureningen var en værdiforringende mangel, som berettiger Boligselskabet til et forholdsmæssigt afslag. For Højesteret angår sagen spørgsmålet, om Niels Christian Knudsen er erstatningsansvarlig for manglen, og om størrelsen af et eventuelt forholdsmæssigt afslag.

5 - 5 - Erstatningsansvar Spørgsmålet er, om Niels Christian Knudsen har handlet ansvarspådragende i forbindelse med tømningen og afblændingen af olietanken. Det må efter bevisførelsen, herunder de forklaringer, der er afgivet for Højesteret, lægges til grund, at Niels Christian Knudsen i forbindelse med ejendommens overgang til fjernvarme iværksatte tømningen, idet han selv stod for at tømme tanken for olie og overlod det til Terndrup Maskinstation at tømme tanken for slam, hvilket skete for Terndrup Fjernvarmes regning. Det må endvidere lægges til grund, at der uanset dette ikke skete en fuldstændig tømning af tanken. Niels Christian Knudsen er imidlertid ikke ansvarlig for, at maskinstationen ikke tømte tanken helt, og der er heller ikke i øvrigt grundlag for at pålægge ham erstatningsansvar. Højesteret frifinder herefter Niels Christian Knudsen for Boligselskabets principale påstand. Forholdsmæssigt afslag Spørgsmålet er herefter, hvilket beløb der skal tilkendes Boligselskabet som forholdsmæssigt afslag. Sagen angår en forurening af en fast ejendom, som det har været lovmæssigt påkrævet at afhjælpe straks. I et sådant tilfælde må det som udgangspunkt antages, at ejendommens handelsværdi er forringet med et beløb, der svarer til udgifterne til afhjælpning af forureningen, således at det forholdsmæssige afslag skønsmæssigt kan fastsættes på dette grundlag. I tilfælde hvor udgifterne til afhjælpning udgør en meget betydelig del af købesummen, er det mindre sikkert, at ejendommens handelsværdi er forringet med et beløb, der fuldt ud svarer til afhjælpningsudgifterne, og foreligger der ikke nærmere oplysninger f.eks. ved syn og skøn om forureningens betydning for ejendommens handelsværdi, må det forholdsmæssige afslag fastsættes efter et friere skøn. Højesteret lægger til grund, at Boligselskabets oprensning ikke er gået videre end nødvendigt, og at ingen af omkostningerne på i alt ,18 kr. har været overflødige. Da der imidlertid ikke foreligger nærmere oplysninger om forureningens betydning for ejendommens handelsværdi, og da der endvidere efter bevisførelsen er en usikkerhed knyttet til, hvor stor en del af omkostningerne der angår forurening indtruffet efter overtagelsesdagen, herunder i forbindelse med opgravningen og fjernelsen af tanken, fastsætter Højesteret skønsmæssigt det forholdsmæssige afslag til kr.

6 - 6 - Højesteret tager herefter Niels Christian Knudsens påstand 1 til følge med kr. og frifinder Niels Christian Knudsen for Boligselskabets påstande. Sagsomkostninger Efter sagens udfald skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part. I sagsomkostninger for byret og landsret skal Niels Christian Knudsen til Boligselskabet betale i alt ,98 kr., hvoraf kr. er til dækning af advokatbistand for de to instanser, ,98 kr. er til dækning af udgift til syn- og skøn mv., og kr. er til dækning af retsafgift vedrørende de vundne beløb. Tilbagebetaling Niels Christian Knudsen har den 17. november 2010 med forbehold om tilbagesøgning opfyldt landsrettens dom ved betaling af i alt ,69 kr. Efter resultatet af denne højesteretsdom skulle han have betalt: Idømt beløb Procesrente fra 7. november 2007 til 17. november 2010 Sagsomkostninger for by- og landsret I alt ,00 kr ,14 kr ,98 kr ,12 kr. Han har derfor krav på tilbagebetaling af ,57 kr., og Højesteret tager hans påstand 2 til følge med dette beløb, idet bemærkes, at Boligselskabet ikke har gjort indsigelse mod rentepåstanden. Thi kendes for ret: Boligselskabet I.H. ApS skal anerkende, at Niels Christian Knudsen skal betale forholdsmæssigt afslag på kr. med procesrente fra den 7. november 2007.

7 - 7 - Boligselskabet I.H. ApS skal til Niels Christian Knudsen tilbagebetale ,57 kr. tillige med procesrente fra 18. november Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part. Det idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.