VURDERING VURDERING AF ANDELSLEJLIGHED. AB Svendboghus Svendborggade 6 04 TH 2100 København Ø. Bygningsrådgivning

Transkript

1 VURDERING Bygningsrådgivning 1 VURDERING AF ANDELSLEJLIGHED AB Svendboghus Svendborggade 6 04 TH 2100 København Ø Forventet Salgsdato: 01.September Udgave 13 Juli 2010 klokken Udgave 3.Udgave IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax:

2 2 VURDERING Bygningsrådgivning Indhold: Side 2 Side 3 Side 4-8 Side 9-13 Besigtigelse: Besigtigelse Vurdering Vedligeholdelsesstand Dokumentation Forbedringer Påtalte fejl og mangler til orientering Fejl og mangler til udbedring inden salg Bemærkninger Vurderingsoversigt Klausul Specifikation af vurdering Grundlag for vurdering, forbehold & lovkrav: Andelsboligforeningen: AB Svendboghus Foreningens vedtægter har været forelagt. Lejlighed: Svendborggade 6 04 TH Bolig numme: Andelshaver var præsenteret ved: Pernille Sonne Andelen blev besigtiget den: 13 Juli 2010 klokken Besigtiget af Bygningskonstruktør Chr.Bustrup. Bestyrelsen var repræsenteret ved: Bestyrelsen modtager kopi. Lejligheden er besigtiget: Møbleret Vurdering: Vedligeholdelsesstanden: Denne vurdering omfatter forbedringer ifølge andelshaverens oplysninger, eventuelle fejl og mangler samt eventuelt løsøre. Værdien af forbedringer er sat til prisen på anskaffelsestidspunktet med fradrag for slid og ælde. Hvor der ikke foreligger dokumentation for anskaffelsesprisen, er værdien sat ud fra vort bedste skøn. Vurderingen er udført i overensstemmelse med 5 i Lov om andelsboligforeninger og primært efter ABF`s vejledninger. Forbedringsværdien nedskrives efter ABF`s retningslinier. Det er en forudsætning at der foreligger en VVS og EL rapport for dokumentation for lovliggørelse i forbindelse med bygningsændringer. Dog er ovennævnte betinget af foreningens vedtægter. Ved fraflytning skal samtlige huller i vægge samt vinduer udfyldes og lejligheden skal efterlades rengjort. Lejlighedens vedligeholdelsesstand er normal og indgår således med forbedringer i form af bilag & eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 48-50: Der er ingen fradrag grundet misvedligeholdelse. EL & VVS: Se vedlagte rapporter såfremt det er kvævet af vedtægterne. Der er i nærværende rapport ikke taget stilling til vedligeholdelsestanden vedrørende eventuelle mangler ved lejlighedens vinduer, faldstammer, varmeanlæg, installationer m.v., da vedligeholdelsespligten i forbindelse hermed påhviler andelsboligforeningen og dermed ikke sælger.

3 3 IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: Dokumentation: Forbedringer: Forbedringer er udført af: Der foreligger dokumentation for forbedringer i form af: Tidligere vurdering er præsenteret: JA: Kvittering for materialer er præsenteret: NEJ: Opgørelser over udførte arbejder: NEJ: Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 48-50: JA: Dokumentation fra Teknisk Forvaltning vedr. bad, vægge m.v: JA: Såfremt modtaget bilagsdokumentation er stillet til andre end andelshaver, forudsættes det, at andelshaver har betalt regningerne. Daværende & Nuværende andelshavere. Påtalte fejl/mangler til orientering: Fejl og mangler til udbedring inden salg: Entré: Ingen kommentar. Stue: Ingen kommentar. Soveværelse: Ingen kommentar. 5 sal: Ingen kommentar. Køkken: ingen kommentar. Toilet/Bad: ingen kommentar. Udbedringer inden salg: Ingen kommentar. Fradrag for fejl og mangler: Fradrag: Ingen kommentar. Bemærkninger: Vurderingsoversigt: Klausul: Til orientering ved ombygning før salg. Eventuel renovering skal ske efter Bygningsreglementet 2008 i medfør af 3,5 og 16, stk.3-4,21,stk, 1,28,stk.1 og 30,stk.2 i Byggeloven, jf.lovbekendtgørelsen nr.452 af 24 juni SBI 216 Anvisning om Bygningsreglement Statens Byggeforskningsinstitut. 1 Udgave, 2.rev.oplag. Omlægning af badeværelser, vægge,lofter m.v. skal ansøges hos andelshaverens Kommunes Tekniske Forvaltning. Vådrum jf. SBI - Anvisning 200. er gældende for Bad/toilet. Bestyrelsen kontrollerer, om vurderingen er i overensstemmelse med foreningens vedtægter og øvrige interne vurderingsregler. Jf. andelsboliglovgivningen 5 & ABF, er Køber ikke forpligtigede til at overtage løsøre. Forbedringer løsøre - fradrag Forbedringer Fradrag Løsøre Vurderingen er udført efter bedste skøn og overbevisning. Vurderingen har alene været visuel. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke besigtiget. Ansvar for defekter m.v. påhviler sælger alene Denne vurdering må ikke uden skriftlig tilladelse fra IP Administration A/S benyttes af andre end rekvirenten med det formål at afhænde den vurderede lejlighed. Vurderingen er gældende i 6 måneder.

4 4 SPECIFIKATION VURDERING Hele lejligheden: Generelt Pkt værelses lejlighed med køkken og toilet og bad. Bygningsrådgivning Angående vedligeholdelse er andelen i God-middelstand. NB: jf.stærkstræmsbekendtgørelsen afsnit 6B, skal er være HFI eller HPFI. Lofte: Forskallingsbræt/rørvæv m. glat puds/stuk. Indvendige vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulve: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Varmeinstallation: Panelradiatorer med / uden konvektorslør. Vandinstallationer: Blandingsbatteri, ventiler ( vvs - rapport ) El Installationer: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. ELGruppetavle: Gruppetavle: HFI - Relæ. Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Pkt. 1: Generelt Jf. tidligere vurdering: El installationer: Jf. tidligere vurdering: Vægge/filt/05 sal: Jf. tidligere vurdering: Gulv/05 sal: Jf. tidligere vurdering: Køkken: Jf. tidligere vurdering: Bad: Løsøre I alt Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Entre: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 2 Vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulv: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. EL- belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Dørtelefon: Videx. Gruppetavle: Gruppetavle: HFI - Relæ. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Bemærkninger: El & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet jf. vedtægter/husorden. Pkt. 2: Loftmaterialer: Vægmaterialer: Gulvmaterialer: Aut. EL Installationer: Aut. VVS Installationer: Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Løsøre I alt

5 5 IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Stue: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv m. glat puds/stuk. Pkt. 3 Vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulv: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. EL- belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Ingen tegn på punkterede ruder. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Bemærkninger: El & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet jf. vedtægter/husorden. Pkt. 3: Loftmaterialer: Vægmaterialer: Gulvmaterialer: Aut. EL Installationer: Aut. VVS Installationer: Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Løsøre I alt Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Soveværelse: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv m. glat puds/stuk. Pkt. 4 Vægge: Indvendig væg malet på glasvæv / filt. Gulv: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. EL- belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Ingen tegn på punkterede ruder. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Bemærkninger: El & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet jf. vedtægter/husorden. Pkt. 4: Loftmaterialer: Vægmaterialer: Gulvmaterialer: Aut. EL Installationer: Aut. VVS Installationer: Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Løsøre I alt IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax:

6 6 Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: 5 Sal: Loft:: Nedsænket gipspladeloft. Pkt. 5 Vægge: Indvendig væg malet på glasvæv / filt. Gulv: EL- belysning: Vinduer: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Ingen tegn på punkterede ruder. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Bemærkninger: El & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet jf. vedtægter/husorden. Anskaff Anskaffelse Nedskri Pkt. 5: else år værdi vning år Tilkøb af ovenlysvinduer m.v Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Opretning af løs skillervæg & hems: Løsøre I alt Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Køkken Loft: Nedsænket gipspladeloft. Pkt. 6 Vægge: Vægfliser -/ Mosaik. Gulv: EL belysning: Vinduer: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Bestanddele: 5 skuffer, 4 underskabe, 6 overskabe. Typer bordplader: Træbordplade med rustfri vask. Int.Hårde hvidevarer:siemens komfur, Themor kogeplade. Hårde hvidevarer: Gram køl/frys, Hoover opvask. Bemærkninger: Vandinstallationer: Blandingsbatteri, ventiler ( vvs - rapport ) Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Pkt. 6: Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Opsætning af vægfliser: Integrerede løsøre (se pkt. 6A) Løsøre (se pkt. 6B) I alt 9.780

7 7 Vedligeholdelsesstand: God: Mellem X Dårlig: Toilet / Bad: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 7 Vægge: Vinylbeklædt vægge. Gulv: Vinyl -/ linoleum belagt. El - belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Sanitet: Gustavberg kombinationskloset. Vask: Gustavberg væghængt håndvask m. blandingsbatteri. Ventilation: Rotationsdiffusor. Bruser: Brusearmatur m. blandingbatteri. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen Kommentar. Bemærkninger: El & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet jf. vedtægter/husorden. Pkt. 7: Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år Eget arb. Jf.ABF 409 Bilag 50: Opsætning af toilet: Løsøre I alt Pkt. 6 A Anskaff Anskaffelse Nedskri Integrerede løsøre else år værdi vning år I alt Pkt. 6 B løsøre Anskaff else år Anskaffelse værdi Nedskri vning år

8 8 I alt FORBEDRINGER / Fradrag /Løsøre Totalt: Pkt. 1: Generelt Pkt. 2: Entre: Pkt. 3 Stue: Pkt. 4 Soveværelse: Pkt. 5 5 Sal: Pkt. 6: Køkken Pkt. 7 Toilet / Bad: I alt IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax:

9 9 GRUNDLAG FOR VURDERING Bygningsrådgivning Vurdering: Vurderingen omfatter alene de forbedringer som andelshaveren oplyser om. Andelshaveren er ansvarlig for disses oplysningers rigtighed. Hvor der ikke foreligger dokumentation for forbedringer, er vurderingen foretaget efter bedste skøn og overbevisning. Vurderingen er udført visuelt. Der er ikke foretaget fysiske indgreb ved skjulte konstruktioner og installationer. Ansvaret for lovlighed af disse påhviler sælger. Vurderingen er udført i overensstemmelse med 5 Lov om andelsboliger (se lovgrundlag). Forbedringer og løsøre er jf. ABF - Håndbogen. Sælger: Sælger er ansvarlig for forbedringsarbejdernes lovlighed, og er pligtig til at fremskaffe fremskaffe nødvendig dokumentation for arbejde, der kræver anmeldelse eller autorisation. Foreligger disse ikke er forbedringerne ikke lovlige og kan udløse fradrag som mangler jf. retningslinier, SE BILAG A Sælger kan ikke, efter underskrivelse af salgspapirer, gøre indsigelse mod nærværende vurdering. Køber: Det er købers ansvar at sikre sig, at de nødvendige dokumentationer foreligger ved overtagelsen af andelen, samt at fejl og mangler er udbedret i beskrevet omfang. De i vurderingen anførte forudsætninger skal være opfyldt for de enkelte forbedringsarbejder. Det er købers ansvar at sikre sig, at forudsætningerne er opfyldt samt at nødvendig dokumentation foreligger inden andelen overtages. Køber gøres opmærksom på, at forbedringer der har en værdi ved overdragelsen, kan blive værdiløse i forbindelse med gennemførelse af fælles arbejder i andelsforeningen, tvunget af byfornyelse eller andet. Lovgrundlag: Vurderingen er foretaget i henhold til lov om andelsboligforeninger. I denne lov hedder det bl.a.: 5, stk. 9 Værdien af forbedringer i lejligheder ansættes til anskaffelsesprisen, med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slidtage. 5 stk. 10 Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel bortset for køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge. IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: CVR:

10 10 Information vedr. vurderinger: Lejligheden besigtiges: Ved besigtigelse af lejligheden har sælgeren som regel udarbejdet en oversigt over de poster, der ønskes medregnet i prisen. Lejligheden gennemgåes rum for rum og det noteres, hvilke forbedringer og foranstaltninger, der forefindes. Forbedringer og inventar, der er særligt tilpasset eller installeret, specificeres på et vurderingsskema, hvor der for hver post anføres beskrivelse, anskaffelsespris, anskaffelsesår og vurderet salgspris. Regninger: Andelsboligloven kræver ikke, at anskaffelsesprisen skal dokumenteres ved regninger, men foreliggende regninger er dog det bedste grundlag for vurdering af værdien. Eget arbejde I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Værdien af eget arbejde kan med rimelighed sættes til en almindelig håndværkerløn på ca. 145 kr. pr. time gange det antal timer, som det ville have taget en faglært at udføre forbedringen. Den almindelige håndværkerløn ændres hvert år jf. ABF. Løsøre: Ved salg skal løsøre ansættes til almindelig handelsværdi, i modsætning til fast inventar, hvor der ikke må tages hensyn til handelsværdi. Ved handelsværdi forstås den pris, som løsøret kan sælges til gennem marskandiser, kommissionsforretning eller avisannoncer.

11 11 BILAG A: IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: CVR: Lovkrav & forbehold: Som udgangspunkt starter alle sager vedrørende byggeri med en ansøgning til kommunen. Ansøgningen skal underskrives af administrator, bestyrelse eller ejer af ejendommen. Alle tegninger skal indeholde enhver oplysning af betydning for sagens behandling, være målfaste og med angivelse af målestoksforhold. Vigtige mål påføres tegningerne. Der opkræves gebyr for udstedelse af tilladelse/godkendelse. Tilladelsen/godkendelsen bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden et år fra godkendelsesdatoen. Kræver det en tilladelse at rive en ikke bærende skillevæg ned? Ja, i etageejendomme eller 2-familieshuse skal der ansøges om en tilladelse. Husk fuldmagt fra ejer eller andelsboligforeningens bestyrelse. Skal der tilladelse til at opsætte et forsænket loft i en lejlighed? Ja i etageejendomme eller 2-familieshuse skal der søges om en tilladelse. Husk fuldmagt fra ejer eller andelsboligforeningens bestyrelse. Loftsoverflader skal være klasse 1- beklædning ( f.eks. gipsplader). En loftsbeklædning betragtes som nedhængt loft, såfremt der mellem oversiden af beklædningen og undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion er et sammenhængende hulrum, hvis største højde overstiger 40 mm, og hvis hulrummet tillige har et volumen, der er større end 1m3. Lofter: Et loft må ikke sænkes til en højde, der er lavere end 210 cm., medmindre myndighederne har givet dispensation. Af hensyn til brandsikkerheden skal loftet være pudset eller beklædt med godkendte gipsplader. Hvis en beboer ønsker et træloft, er det et minimumskrav, at træet er behandlet med brandhæmmende materiale af en autoriseret håndværker. Der tages forbehold for diverse skjulte installationer ved nedsænkede lofter. Hvor lang tid tager det at få en byggetilladelse? Vi har en svarfrist på 3 uger - dvs. at de små og ukomplicerede sager hvor alle oplysninger, som vi skal bruge i sagsbehandlingen er fremsendt sammen med ansøgningen, færdigbehandler vi indenfor 3 uger. Større og mere komplicerede sager, der f.eks. skal have dispensation, tager længere tid. Det er vores mål, at vi indenfor 3 uger kan give en tilbagemelding om sagsforløbet, hvis vi ikke giver en tilladelse. Hvad skal der til for at få lov til at lave et badeværelse? Der skal en tilladelse til i etageejendomme og 2-familieshuse. Det forudsætter fuldmagt fra ejer, andelsboligforeningens bestyrelse, ejer af den underliggende lejlighed og ejerforeningen (hvis etageadskillelsen gennembrydes i ejerlejlighedsejendomme) Skriftlig ansøgning med beskrivelse af det arbejde der skal udføres, plantegning ( i mål mindst1:100) visende forholdene før/efter med afløbsledningers nøjagtige placering og oplysning om dimensioner og materialer, samt et faldrørsdiagram Redegørelse for opbygning af gulv og vægge og redegørelse for ventilation. Ombygning af wc- og baderum Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis ombygningen af et wc- og baderum medfører ændringer i gulv- og vægopbygningen, eller hvis belægninger på gulv og vægge ændres fra f.eks. terrazzo (på gulv) til fliser. Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis et wc- og baderum udvides f.eks. med en del af køkkenet. Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis der fjernes et badekar og der i stedet etableres bruseniche.

12 12 Nybygning af wc- og baderum Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis rummets funktion ændres, f.eks. hvis der i et wc-rum også eta-bleres bad eller hvis der i et værelse indrettes wc- og baderum. Renovering af wc- og baderum eller udskiftning af belægninger på gulv og vægge i wc- og baderum Forudsat at wc- og baderummet er lovligt/godkendt kan f.eks. fliser på gulv og vægge skiftes til andre fliser uden at det kræver godkendelse herfra. Afløbsinstallationer Forudsat at afløbsinstallationerne, herunder gulvafløb, er lovlige/ godkendte kan disse skiftes til nogle tilsvarende uden at det kræver godkendelse herfra. Arbejdet kræver en anmeldelse fra en sanitetsmester. Hvis der sker ændring i gulvopbygningen eller hvis gulvbelægningen ændres, f.eks. fra terrazzo til fliser, skal gulvafløbet skiftes til ét der kan indbygges i den valgte gulvopbygning-/belægning, og dette vil kræve ansøgning og godkendelse herfra (da der er tale om en ombygning). Det kræver ansøgning og godkendelse hvis afløbsinstallationer placeres andre steder i rummet. Hvordan og hvor kan man se bygningstegninger? Oplysning om ruminddeling af bygninger og kopier af bygningstegninger fås ved henvendelse på Rådhuset, ved den respektive kommunes tekniske forvaltning. Vægge: En væg skal altid bestå af fast og brandsikkert materiale. Væggen kan f.eks. være pudset eller bestå af gipsplader. En skillevæg kan normalt være opført af gipsplader fyldt med isoleringsmateriale. Opsætning eller nedrivning af en skillevæg vil normalt kræve myndighedernes tilladelse. Bestyrelsen for andelsboligforeningen skal altid informeres først. Beboeren kan blive dømt til at betale erstatning, hvis der opstår skader i forbindelse med ombygningen, og der ikke er indhentet tilladelse hos myndighederne. Vægge med revner, løst tapet m.v. er fradragsberettiget. Gulve: Gulve, der står ularkerede, revner, slitage, misfarvninger m.v. er fradragsberettiget. Køkken: Opsætning af nyt køkken vil som regel blive betragtet som en forbedring, der kan afskrives over år. Der er dog visse ting, man skal være opmærksom på. Alle el- og gasinstallationer skal være udført af en autoriseret installatør og eventuelle skjulte rør skal kunne udskiftes. Installerer man en emhætte, skal den være tilsluttet aftræk til det fri, før den kan betegnes som en forbedring. Har man selv udført noget af arbejdet, kan man få dækket værdien af eget arbejde som en del af forbedringen. El-installationer: Beboerne må selv foretage udskiftning af el-kontakter og tilslutning af lamper, dog ikke hvis der er jordforbindelse i en installation. Derimod er det som hovedregel ikke tilladt selv at foretage udskiftning af kabler, hifirelæ m.m. Hvis private udfører arbejdet på egen hånd, skal en autoriseret el-installatør godkende at alt er i overensstemmelse med reglerne. En sælger af en andelslejlighed har pligt til at lade en autoriseret el-installatør tjekke lovligheden af alle el-installationer, hvis andelsboligforeningen kræver det.

13 13 VVS-installationer: Alle vvs-installationer skal være udført af en vvs-installatør. Har en beboer selv udført sådanne arbejder, kan en køber af lejligheden forlange, at en autoriseret installatør godkender arbejdet. I forbindelse med opsætningen kræves følgende: Ved opsætning af en brusekabine skal den autoriserede sanitetsmester anmelde afløbsarbejdet til den respektive kommune. Emhætter & rørkasser: Hvis ovennævnte skal tilsluttes en skorsten skal dette anmeldes til kommunen. Emhætter med motor må kun være tilsluttet aftrækskanaler, såfremt disse er separate for den enkelte andel. Udtræk gennem facaden, også selvom det er eksisterende hul, kræver dog altid godkendelse hos kommunen. Hvis rørkassen ikke er demonterbar eller påført inspektionslem, må køber forvente, at der senere kan opstå gener i forbindelse med udskiftning/reparationer af rør.

14 14 IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: CVR: