VURDERING VURDERING AF ANDELSLEJLIGHED. AB Enggården Hammelstrupvej 23, st.tv København SV. Bygningsrådgivning

Transkript

1 1 VURDERING Bygningsrådgivning VURDERING AF ANDELSLEJLIGHED AB Enggården Hammelstrupvej 23, st.tv København SV Besigtiget: 5/3-2014, kl.09:00 IP Administration A/S Frederiksberg Alle Frederiksberg C. Tlf Fax: CVR:

2 2 VURDERING Bygningsrådgivning Indhold: Side 2 Side 3 Side 4-7 Side 8-12 Besigtigelse: Besigtigelse Vurdering Vedligeholdelsesstand Dokumentation Forbedringer Påtalte fejl og mangler til orientering Fejl og mangler til udbedring inden salg Bemærkninger Vurderingsoversigt Klausul Specifikation af vurdering Grundlag for vurdering, forbehold & lovkrav. Andelsboligforeningen: AB Enggården Foreningens vedtægter har været forelagt. Lejlighed: Hammelstrupvej 23, st.tv. Bolig numme: Andelshaver var præsenteret ved: Familie til boet Andelen blev besigtiget den: 5/3-2014, kl.09:00 Besigtiget af Bygningskonstruktør Kenneth Olsen Bestyrelsen var repræsenteret ved: Bestyrelsen modtager kopi. Lejligheden er besigtiget: Umøbleret Vurdering: Vedligeholdelsesstanden: Denne vurdering omfatter forbedringer ifølge andelshaverens oplysninger, eventuelle fejl og mangler samt eventuelt løsøre. Værdien af forbedringer er sat til prisen på anskaffelsestidspunktet med fradrag for slid og ælde. Hvor der ikke foreligger dokumentation for anskaffelsesprisen, er en sat ud fra vort bedste skøn. Vurderingen er udført i overensstemmelse med 5 i Lov om andelsboligforeninger og primært efter ABF`s vejledninger. Forbedringsen nedskrives efter ABF`s retningslinier. Det er en forudsætning at der foreligger en VVS og EL rapport for dokumentation for lovliggørelse i forbindelse med bygningsændringer. Dog er ovennævnte betinget af foreningens vedtægter. Ved fraflytning skal samtlige huller i vægge samt vinduer udfyldes og lejligheden skal efterlades rengjort.mangel på dette giver fradrag. Lejlighedens vedligeholdelsesstand er god og indgår således med forbedringer i form af bilag & eget arb.jævnfør ABS`s retningslinier. Der er ingen fradrag EL & VVS: Se vedlagte rapporter såfremt det er kvævet af vedtægterne. Der er i nærværende rapport ikke taget stilling til vedligeholdelsestanden vedrørende eventuelle mangler ved lejlighedens vinduer, faldstammer, varmeanlæg, installationer m.v., da vedligeholdelsespligten i forbindelse hermed påhviler andelsboligforeningen og dermed ikke sælger.

3 3 Dokumentation: Forbedringer: Forbedringer er udført af: Der foreligger dokumentation for forbedringer i form af: Tidligere vurdering er præsenteret: NEJ. Kvittering for materialer er præsenteret: NEJ. Opgørelser over udførte arbejder: NEJ. Eget arbejde: Skøn jf. ABF s retningslinier NEJ. Dokumentation fra Teknisk Forvaltning vedr bad, vægge m.v: NEJ. Såfremt modtaget bilagsdokumentation er stillet til andre end andelshaver, forudsættes det, at andelshaver har betalt regningerne. Daværende & Nuværende andelshavere. Påtalte fejl/mangler til orientering: Fejl og mangler til udbedring inden salg: Entré: Ingen kommentar. Stue: Ingen kommenatr Værelse: Ingen kommentar. Køkken: Ingen kommentar. Toilet/bad: Ingen kommentar. 3 døre står i kælder Udbedringer inden salg: Ingen kommentar. Fradrag for fejl og mangler: Ingen kommentar. Bemærkninger: Vurderingsoversigt: Klausul: Til orientering vedrørende ombygning før salg. Eventuel renovering skal ske efter Bygningsreglementet 2010 I medfør af 3, 5, 16, stk. 8 og 9, 16A, 16B, stk. 1, 18, stk. 5, 21 stk. 1 og 2, 22, stk. 5, 28, stk. 1 og 3, 30, stk. 2 og 31D,stk. 1 i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 452 af 24. juni 1998 som ændret ved lov nr. 228 af 31. marts 2001 og lov nr. 514 af 17. juni 2008 fastsættes efter bemyndigelse: Omlægning af badeværelser, vægge,lofter m.v. skal ansøges hos andelshaverens Kommunes Tekniske Forvaltning. Vådrum jf. SBI - Anvisning 200. er gældende for Bad/toilet. Bestyrelsen kontrollerer, om vurderingen er i overensstemmelse med foreningens vedtægter og øvrige interne vurderingsregler. Jf. andelsboliglovgivningen 5 & ABF, er Køber ikke forpligtigede til at overtage løsøre. Forbedringer løsøre - fradrag Forbedringer kr. 0 Fradrag kr. 0 Løsøre kr. 0 Int. Løsøre kr. 0 Vurderingen er udført efter bedste skøn og overbevisning. Vurderingen har alene været visuel. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke besigtiget. Ansvar for defekter m.v. påhviler sælger alene Denne vurdering må ikke uden skriftlig tilladelse fra IP Administration A/S benyttes af andre end rekvirenten med det formål at afhænde den vurderede lejlighed. Vurderingen er gældende i 6 måneder; El & VVS er gældende i 1 år..

4 4 SPECIFIKATION VURDERING Hele lejligheden: Generelt Pkt værelses lejlighed med køkken og toilet og bad. Bygningsrådgivning vedligeholdelse i andelen vurderes at være i god stand. NB: jf.stærkstræmsbekendtgørelsen afsnit 6B, skal er være HFI eller HPFI. Lofte: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Indvendige vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulve: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Varmeinstallation: Panelradiatorer med / uden konvektorslør. Vandinstallationer: Blandingsbatteri, ventiler ( vvs - rapport ) El Installationer: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. ELGruppetavle: Gruppetavle: HFI - Relæ. Pkt. 1 Genrelt: Løsøre Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Entre: Loft: Nedsænket gipspladeloft. Pkt. 2 Vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulv: Parketstave-/ undergulv på strøer. EL- belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Dørtelefon: OKAY Gruppetavle: Gruppetavle: HPFI - Relæ. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen kommentar Bemærkninger: EL & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet af vedtægterne/husorden. Pkt. 2: Løsøre

5 5 Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Stue: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 3 Vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulv: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. EL- belysning: Nyere stikkontakter, stikdåser og udtag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Altandører: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Ingen tegn på punkterede ruder. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen kommentar Bemærkninger: EL & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet af vedtægterne/husorden. Pkt. 3: Løsøre Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Soveværelse: Loft:: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 4 Vægge: Indvendig væg belagt med tapet. Gulv: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. EL- Belysning: Ældre stikkontakter, stikdåser og udtag. Vinduer: Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Ingen tegn på punkterede ruder. Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen kommentar Bemærkninger: EL & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet af vedtægterne/husorden. Pkt. 4: Løsøre

6 6 Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Køkken Loft: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 5 Vægge: Vægfliser -/ 15 x 15 cm. Gulv: EL belysning: Vinduer: Brædde-/ plankegulv på træbjælkelag. Ældre stikkontakter, stikdåser og udtag. Enkelt-/ flerfagsvindue udført i træ med termorude. Bestanddele: 4 u.skabe, 2 o.skabe, 1 højskab Typer bordplader: Træbordplade med rustfri vask. Hårde hvidevarer: VOSS gaskomfur Emhætte,Ventilation: Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen kommentar Bemærkninger: EL & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet af vedtægterne/husorden. Pkt. 5: Pkt. 5 A Integrerede løsøre: Pkt. 5 B løsøre: Vedligeholdelsesstand: God: X Mellem Dårlig: Toilet / Bad: Loft: Forskallingsbræt/rørvæv med glat puds. Pkt. 6 Vægge: Vægfliser -/ 15 x 15 cm. Gulv: Terrazzo EL belysning: Ældre stikkontakter, stikdåser og udtag. Sanitet: Ifö kombinationskloset. Vask: Væghængt håndvask m. blandingsbatteri. Bruser/Bad: Brusearmatur m. blandingbatteri. Ventilation: Mekanisk ventialtion Bemærkninger: Byggeteknisk: Ingen kommentar Bemærkninger: EL & VVS: Se Rapporter, hvis det er krævet af vedtægterne/husorden. Pkt. 6: Løsøre:

7 7 Pkt. 5 A Integrerede løsøre Pkt. 5 B løsøre FORBEDRINGER / Fradrag /Løsøre Totalt: Pkt. 1 Pkt. 2: Pkt. 3 Pkt. 4 Pkt. 5: Pkt. 6 Genrelt: Entre: Stue: Soveværelse: Køkken Toilet / Bad:

8 8 GRUNDLAG FOR VURDERING Bygningsrådgivning Vurdering: Vurderingen omfatter alene de forbedringer som andelshaveren oplyser om. Andelshaveren er ansvarlig for disses oplysningers rigtighed. Hvor der ikke foreligger dokumentation for forbedringer, er vurderingen foretaget efter bedste skøn og overbevisning. Vurderingen er udført visuelt. Der er ikke foretaget fysiske indgreb ved skjulte konstruktioner og installationer. Ansvaret for lovlighed af disse påhviler sælger. Vurderingen er udført i overensstemmelse med 5 Lov om andelsboliger (se lovgrundlag). Forbedringer og løsøre er jf. ABF - Håndbogen. Sælger: Sælger er ansvarlig for forbedringsarbejdernes lovlighed, og er pligtig til at fremskaffe fremskaffe nødvendig dokumentation for arbejde, der kræver anmeldelse eller autorisation. Foreligger disse ikke er forbedringerne ikke lovlige og kan udløse fradrag som mangler jf. retningslinier, SE BILAG A Sælger kan ikke, efter underskrivelse af salgspapirer, gøre indsigelse mod nærværende vurdering. Køber: Det er købers ansvar at sikre sig, at de nødvendige dokumentationer foreligger ved overtagelsen af andelen, samt at fejl og mangler er udbedret i beskrevet omfang. De i vurderingen anførte forudsætninger skal være opfyldt for de enkelte forbedringsarbejder. Det er købers ansvar at sikre sig, at forudsætningerne er opfyldt samt at nødvendig dokumentation foreligger inden andelen overtages. Køber gøres opmærksom på, at forbedringer der har en ved overdragelsen, kan blive løse i forbindelse med gennemførelse af fælles arbejder i andelsforeningen, tvunget af byfornyelse eller andet. Lovgrundlag: Vurderingen er foretaget i henhold til lov om andelsboligforeninger. I denne lov hedder det bl.a.: 5, stk. 9 Værdien af forbedringer i lejligheder ansættes til anskaffelsesprisen, med fradrag af eventuel forringelse på grund af alder eller slidtage. 5 stk. 10 Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel bortset for køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

9 9 Information vedr. vurderinger: Lejligheden besigtiges: Ved besigtigelse af lejligheden har sælgeren som regel udarbejdet en oversigt over de poster, der ønskes medregnet i prisen. Lejligheden gennemgåes rum for rum og det noteres, hvilke forbedringer og foranstaltninger, der forefindes. Forbedringer og inventar, der er særligt tilpasset eller installeret, specificeres på et vurderingsskema, hvor der for hver post anføres beskrivelse, anskaffelsespris, anskaffelsesår og vurderet salgspris. Regninger: Andelsboligloven kræver ikke, at anskaffelsesprisen skal dokumenteres ved regninger, men foreliggende regninger er dog det bedste grundlag for vurdering af en. Eget arbejde I anskaffelsesprisen kan medtages en af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Værdien af eget arbejde kan med rimelighed sættes til en almindelig håndværkerløn på ca. 145 kr. pr. time gange det antal timer, som det ville have taget en faglært at udføre forbedringen. Den almindelige håndværkerløn ændres hvert år jf. ABF. Løsøre: Ved salg skal løsøre ansættes til almindelig handels, i modsætning til fast inventar, hvor der ikke må tages hensyn til handels. Ved handels forstås den pris, som løsøret kan sælges til gennem marskandiser, kommissionsforretning eller avisannoncer. BILAG A:

10 10 Lovkrav & forbehold: Som udgangspunkt starter alle sager vedrørende byggeri med en ansøgning til kommunen. Ansøgningen skal underskrives af administrator, bestyrelse eller ejer af ejendommen. Alle tegninger skal indeholde enhver oplysning af betydning for sagens behandling, være målfaste og med angivelse af målestoksforhold. Vigtige mål påføres tegningerne. Der opkræves gebyr for udstedelse af tilladelse/godkendelse. Tilladelsen/godkendelsen bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden et år fra godkendelsesdatoen. Kræver det en tilladelse at rive en ikke bærende skillevæg ned? Ja, i etageejendomme eller 2-familieshuse skal der ansøges om en tilladelse. Husk fuldmagt fra ejer eller andelsboligforeningens bestyrelse. Skal der tilladelse til at opsætte et forsænket loft i en lejlighed? Ja i etageejendomme eller 2-familieshuse skal der søges om en tilladelse. Husk fuldmagt fra ejer eller andelsboligforeningens bestyrelse. Loftsoverflader skal være klasse 1-beklædning ( f.eks. gipsplader). En loftsbeklædning betragtes som nedhængt loft, såfremt der mellem oversiden af beklædningen og undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion er et sammenhængende hulrum, hvis største højde overstiger 40 mm, og hvis hulrummet tillige har et volumen, der er større end 1m3. Lofter: Et loft må ikke sænkes til en højde, der er lavere end 210 cm., medmindre myndighederne har givet dispensation. Af hensyn til brandsikkerheden skal loftet være pudset eller beklædt med godkendte gipsplader. Hvis en beboer ønsker et træloft, er det et minimumskrav, at træet er behandlet med brandhæmmende materiale af en autoriseret håndværker. Der tages forbehold for diverse skjulte installationer ved nedsænkede lofter. Hvor lang tid tager det at få en byggetilladelse? Vi har en svarfrist på 3 uger - dvs. at de små og ukomplicerede sager hvor alle oplysninger, som vi skal bruge i sagsbehandlingen er fremsendt sammen med ansøgningen, færdigbehandler vi indenfor 3 uger. Større og mere komplicerede sager, der f.eks. skal have dispensation, tager længere tid. Det er vores mål, at vi indenfor 3 uger kan give en tilbagemelding om sagsforløbet, hvis vi ikke giver en tilladelse. Hvad skal der til for at få lov til at lave et badeværelse? Der skal en tilladelse til i etageejendomme og 2-familieshuse. Det forudsætter fuldmagt fra ejer, andelsboligforeningens bestyrelse, ejer af den underliggende lejlighed og ejerforeningen (hvis etageadskillelsen gennembrydes i ejerlejlighedsejendomme) Skriftlig ansøgning med beskrivelse af det arbejde der skal udføres, plantegning ( i mål mindst1:100) visende forholdene før/efter med afløbsledningers nøjagtige placering og oplysning om dimensioner og materialer, samt et faldrørsdiagram Redegørelse for opbygning af gulv og vægge og redegørelse for ventilation. Ombygning af wc- og baderum Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis ombygningen af et wc- og baderum medfører ændringer i gulv- og vægopbygningen, eller hvis belægninger på gulv og vægge ændres fra f.eks. terrazzo (på gulv) til fliser. Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis et wc- og baderum udvides f.eks. med en del af køkkenet. Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis der fjernes et badekar og der i stedet etableres bruseniche.

11 11 Nybygning af wc- og baderum Det kræver ansøgning og godkendelse, hvis rummets funktion ændres, f.eks. hvis der i et wc-rum også eta-bleres bad eller hvis der i et værelse indrettes wc- og baderum. Renovering af wc- og baderum eller udskiftning af belægninger på gulv og vægge i wc- og baderum Forudsat at wc- og baderummet er lovligt/godkendt kan f.eks. fliser på gulv og vægge skiftes til andre fliser uden at det kræver godkendelse herfra. Afløbsinstallationer Forudsat at afløbsinstallationerne, herunder gulvafløb, er lovlige/ godkendte kan disse skiftes til nogle tilsvarende uden at det kræver godkendelse herfra. Arbejdet kræver en anmeldelse fra en sanitetsmester. Hvis der sker ændring i gulvopbygningen eller hvis gulvbelægningen ændres, f.eks. fra terrazzo til fliser, skal gulvafløbet skiftes til ét der kan indbygges i den valgte gulvopbygning-/belægning, og dette vil kræve ansøgning og godkendelse herfra (da der er tale om en ombygning). Det kræver ansøgning og godkendelse hvis afløbsinstallationer placeres andre steder i rummet. Hvordan og hvor kan man se bygningstegninger? Oplysning om ruminddeling af bygninger og kopier af bygningstegninger fås ved henvendelse på Rådhuset, ved den respektive kommunes tekniske forvaltning. Vægge: En væg skal altid bestå af fast og brandsikkert materiale. Væggen kan f.eks. være pudset eller bestå af gipsplader. En skillevæg kan normalt være opført af gipsplader fyldt med isoleringsmateriale. Opsætning eller nedrivning af en skillevæg vil normalt kræve myndighedernes tilladelse. Bestyrelsen for andelsboligforeningen skal altid informeres først. Beboeren kan blive dømt til at betale erstatning, hvis der opstår skader i forbindelse med ombygningen, og der ikke er indhentet tilladelse hos myndighederne. Vægge med revner, løst tapet m.v. er fradragsberettiget. Gulve: Gulve, der står ularkerede, revner, slitage, misfarvninger m.v. er fradragsberettiget. Køkken: Opsætning af nyt køkken vil som regel blive betragtet som en forbedring, der kan afskrives over år. Der er dog visse ting, man skal være opmærksom på. Alle el- og gasinstallationer skal være udført af en autoriseret installatør og eventuelle skjulte rør skal kunne udskiftes. Installerer man en emhætte, skal den være tilsluttet aftræk til det fri, før den kan betegnes som en forbedring. Har man selv udført noget af arbejdet, kan man få dækket en af eget arbejde som en del af forbedringen. El-installationer: Beboerne må selv foretage udskiftning af el-kontakter og tilslutning af lamper, dog ikke hvis der er jordforbindelse i en installation. Derimod er det som hovedregel ikke tilladt selv at foretage udskiftning af kabler, hifi-relæ m.m. Hvis private udfører arbejdet på egen hånd, skal en autoriseret elinstallatør godkende at alt er i overensstemmelse med reglerne. En sælger af en andelslejlighed har pligt til at lade en autoriseret el-installatør tjekke lovligheden af alle el-installationer, hvis andelsboligforeningen kræver det.

12 12 VVS-installationer: Alle vvs-installationer skal være udført af en vvs-installatør. Har en beboer selv udført sådanne arbejder, kan en køber af lejligheden forlange, at en autoriseret installatør godkender arbejdet. I forbindelse med opsætningen kræves følgende: Ved opsætning af en brusekabine skal den autoriserede sanitetsmester anmelde afløbsarbejdet til den respektive kommune. Emhætter & rørkasser: Hvis ovennævnte skal tilsluttes en skorsten skal dette anmeldes til kommunen. Emhætter med motor må kun være tilsluttet aftrækskanaler, såfremt disse er separate for den enkelte andel. Udtræk gennem facaden, også selvom det er eksisterende hul, kræver dog altid godkendelse hos kommunen. Hvis rørkassen ikke er demonterbar eller påført inspektionslem, må køber forvente, at der senere kan opstå gener i forbindelse med udskiftning/reparationer af rør.