Bygningsstyrelsen, Hermodsgade 26-28, 2200 København N, december (herefter samlet "Parterne")

Transkript

1 Bygningsstyrelsen, Hermodsgade 26-28, 2200 København N, december 2014 BETINGET KØBSAFTALE Mellem og Bygningsstyrelsen CVR nr Carl Jacobsens Vej Valby (herefter "Sælger") Navn: CVR-nummer: Adresse: Postnummer og by: (herefter "Køber") (herefter samlet "Parterne") er der dags dato indgået denne betingede købsaftale vedrørende matr.nr. 5595, Udenbys Klædebo Kvarter, København, beliggende Hermodsgade 26, 2200 København N (herefter Ejendom 1 ) og matr. nr Udenbys Klædebo Kvarter, København, beliggende Hermodsgade 28, 2200 København N (herefter "Ejendom 2 ). Ejendom 1 og Ejendom 2 er samlet benævnt Ejendommen". Udbudsmateriale med bilag indgår som bilag A. Ejendommens beliggenhed fremgår af det som bilag 2 til udbudsmaterialet vedlagte matrikelkort/ortokort.

2 1. BAGGRUND Side Sælger er statens ejendomsvirksomhed og bygherre. 1.2 Ejendommen har været udbudt offentligt til salg samlet i henhold til Finansministeriets cirkulære nr. 7 af 25. januar 2010 om salg af statens faste ejendomme anførte generelle vilkår. Cirkulæret er vedlagt som udbudsmaterialets bilag Ejendommen sælges, da det vurderes, at Ejendommen ikke på længere sigt kan anvendes til statslige formål. 1.4 Ejendommen har tidligere været anvendt af bl.a. VUC, Det Pædagogiske Universitet samt Iqra Privatskole. Sælger har ikke selv anvendt Ejendommen, men har udlejet den efter Sælgers formål. 2. OVERDRAGELSEN 2.1 Overdragelsen omfatter Ejendommen, som den er og forefindes og som beset af Køber og med den på Ejendom 2 værende bygning med grund, mur og nagelfast tilbehør (herefter "Bygningen"), samt de på Ejendommen værende belægninger, brønde, rør, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger m.m. 2.2 Overdragelsen omfatter ikke eventuelt Sælger eller tidligere lejer ejet inventar og løsøre i Ejendommen. 2.3 Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt Sælger og tidligere ejere, i hvilken henseende bemærkes, at Køber respekterer de på Ejendommens blade i tingbogen tinglyste brugsrettigheder, servitutter og andre forpligtelser, herunder forpligtelser af økonomisk karakter samt Københavns Kommunes tilbagekøbsret. Køber er forpligtet til at acceptere, at der forud for overtagelsesdagen, jf. pkt. 12.1, tinglyses deklarationer og/eller offentligretlige servitutter, såfremt dette er påkrævet. Der henvises i den forbindelse også til den som bilag 6 til udbudsmaterialet vedlagte gevinstklausul. Tingbogsattester for Ejendommen indgår som udbudsmaterialets bilag 9 og 10. De på Ejendommen tinglyste servitutter indgår som udbudsmaterialets bilag 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 og Køber indtræder i samtlige rettigheder og forpligtelser i henhold til aftaler med tredjemand vedrørende Ejendommen. Køber meddeler tredjemand, at Køber er indtrådt som rettighedshaver i henhold til ovennævnte aftaler. Tillige indhenter Køber om fornødent tredjemands samtykke til, at Køber overtager forpligtelserne i henhold til ovennævnte aftaler. 2.5 Fra overtagelsesdagen, jf. pkt. 12.1, henligger Ejendommen for Købers regning og risiko i enhver henseende. Køber overtager samtlige drifts- og vedligeholdelsesomkostninger fra overtagelsesdagen, herunder betaling af skatter og afgifter m.v.

3 3. EJENDOMMENS AREAL Side Ejendom 1 s areal udgør ifølge tingbogen 612 m 2, heraf vej 0 m 2, jf. udbudsmaterialets bilag 9. Ejendom 2 s areal udgør ifølge tingbogen m 2, heraf vej 0 m 2, jf. udbudsmaterialets bilag 10. Bygningens areal er angivet i BBR-meddelelsen for Ejendom 2, jf. udbudsmaterialets bilag 4. BBR-meddelelse for Ejendom 1 indgår som udbudsmaterialets bilag Parterne er ikke berettiget til at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende, herunder at kræve købesummen reguleret, såfremt Ejendommens og/eller Bygningens areal måtte afvige fra det i pkt. 3.1 anførte, BBRmeddelelserne (bilag 3 og 4), og/eller oplysningerne i nærværende betingede købsaftale og udbudsmaterialet i øvrigt. 4. EJENDOMMENS OFFENTLIGE VURDERING 4.1 Ejendom 1 er pr. 1. oktober 2012 vurderet til en kontant ejendomsværdi på DKK , heraf grundværdi DKK , jf. den som bilag 11 til udbudsmaterialet vedlagte ejendomsvurdering. Ejendom 2 er pr. 1. oktober 2012 vurderet til en kontant ejendomsværdi på DKK , heraf grundværdi DKK , jf. den som bilag 12 til udbudsmaterialet vedlagte ejendomsvurdering. 5. EJENDOMMENS PLANFORHOLD 5.1 Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 76 (herefter "Lokalplanen") og Københavns Kommunes kommuneplan 2011 (herefter Kommuneplanen ). 5.2 Køber er bekendt med Lokalplanens og Kommuneplanens indhold. Sælger har opfordret Køber til at undersøge, om Lokalplanen og/eller Kommuneplanen hindrer Købers påtænkte anvendelse af Ejendommen. Sælger er uden ansvar herfor. 5.3 Køber bærer det fulde ansvar for, at Ejendommen kan anvendes til det af Køber ønskede formål. Sælger kan ikke gøres ansvarlig herfor. 6. FORURENING 6.1 Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Køber er bekendt med, at Ejendommen er beliggende i et område klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Forureningsattester for Ejendommen er vedlagt som udbudsmaterialets bilag 13 og ENERGIMÆRKE 7.1 Energimærke for Ejendom 2 er vedlagt som udbudsmaterialets bilag 5. Ejendom 1 er ubebygget, og der foreligger derfor ikke energimærke.

4 8. FORSIKRING Side Ejendommen er pt. forsikret i Alm. Brand Forsikring, police nr Køber forsikrer Ejendommen fra overtagelsesdagen, jf. pkt Sælger er uden ansvar for, om og på hvilke vilkår Køber kan tegne forsikring. Køber kan ikke overtage Sælgers forsikringer. 9. DUE DILIGENCE 9.1 I forbindelse med afgivelse af købstilbud og indgåelse af denne betingede købsaftale, har Sælger udleveret kopi af alle væsentlige dokumenter i Sælgers besiddelse vedrørende Ejendommen som bilag til udbudsmaterialet, herunder de rettigheder og forpligtelser, som Køber indtræder i, i forbindelse med købet af Ejendommen. Køber bekræfter ved underskrivelsen af denne betingede købsaftale at have modtaget bilagene til udbudsmaterialet, og at være bekendt med bl.a. følgende: Der er verserende byggesager på Ejendommen. Køber af Ejendommen står for at afslutte disse byggesager. Køber har det fulde ansvar for afslutningen heraf, og der kan ikke rejses krav mod Sælger i anledning af denne. I henhold til deklarationer om tilbagekøbsret for Københavns Kommune tinglyst den 27. februar 1933 på Ejendom 1, jf. bilag 15 til udbudsmaterialet, og den 23. december 1935 på Ejendom 2, jf. bilag 16 til udbudsmaterialet, er Københavns Kommune med mindst 5 års forudgående varsel berettiget til at overtage Ejendom 1 og Ejendom 2 eller fremtidige parceller heraf i april Hvis Københavns Kommune ikke benytter sig af denne ret, er det herefter muligt for Københavns Kommune at benytte sig af retten hvert 10. år med samme varsel og med overtagelse i samme måned. Der er indhentet tilbud på frikøb og udskydelse af Københavns Kommunes tilbagekøbsret af 16. april 2014 på Ejendom 1 (udbudsmaterialets bilag 17) og af 4. april 2014 på Ejendom 2 (udbudsmaterialets bilag 18). I henhold til ekstrakter af skøder tinglyst den 27. februar 1933 på Ejendom 1 (udbudsmaterialets bilag 20) og den 23. december 1935 på Ejendom 2 (udbudsmaterialets bilag 24) er der fastsat visse begrænsninger for benyttelsen og bebyggelsen af Ejendom 1 og Ejendom 2. Herudover er det fastsat, at Sælger er forpligtet til at betale kommunen ¾ af differencen mellem den sidst opnåede købesum og den købesum, som Sælger har betalt for Ejendom 1 og/eller Ejendom 2 med tillæg af bevislige udgifter til hegn, beplantning m.m., hvis Ejendom 1 og/eller Ejendom 2 sælges, forinden Ejendom 1 og/eller Ejendom 2 er servitutmæssigt bebygget. Bestemmelserne vedrørende benyttelse og bebyggelse er aflyst den 6. november 1985.

5 9.2 Sælger har opfordret Køber til at gennemføre en juridisk due diligence af udbudsmaterialets bilag inden afgivelsen af købstilbud og indgåelse af denne betingede købsaftale. Side OPHØRT LEJEFORHOLD 10.1 Køber er informeret om, at Ejendommen har været lejet ud til Iqra Privatskole på en tidsbegrænset lejekontrakt, der ophørte den 31. juli Iqra Privatskole fraflyttede imidlertid ikke Ejendommen ved lejeforholdets ophør, hvorfor Sælger indgav anmodning til Københavns Byret, Fogedretten om, at Iqra Privatskole skal udsættes af Ejendommen Københavns Byret, Fogedretten besluttede på møde afholdt den 18. november 2014, at Iqra Privatskoles anmodning om udsættelse af sagen ikke kunne imødekommes. Sælger har givet Iqra Privatskole frist for fraflytning af Ejendommen den 15. januar Hvis denne frist ikke iagttages, vil Iqra Privatskole blive udsat af Ejendommen ved fogedens hjælp den 4. februar ANSVARSFRASKRIVELSE 11.1 Ejendommen med hvad dertil hører overdrages uden ansvar i enhver henseende for Sælger, således at Køber skal acceptere, at der ikke kan gøres mangelindsigelse af nogen art gældende, hverken i form af erstatning, forholdsmæssigt afslag eller ved at hæve handlen Sælgers ansvarsfraskrivelse omfatter mangler, uanset om disse mangler er synlige eller skjulte, faktiske eller retlige, herunder blandt andet også eventuelle mangler vedrørende Ejendommens jordbundsforhold samt forurening af grunden. Tillige er Sælger uden ansvar for Købers anvendelse af Ejendommen, herunder om Køber kan opnå de fornødne tilladelser til den påtænkte anvendelse Køber er opfordret til og har haft mulighed for at gennemgå Ejendommen nøje forinden afgivelse af tilbud, evt. med bistand af en særlig sagkyndig. Køber er opfordret til at søge teknisk og juridisk rådgivning vedrørende tilbudsgivning og ejendomsforhold forud for afgivelse af tilbud på Ejendommene. Køber bekræfter, at prisen er fastsat under hensyntagen til samtlige vilkår i udbudsmaterialet og denne betingede købsaftale Parterne er enige om, at evt. udløsning af moms- og skattepligt i forbindelse med overdragelsen er Sælger uvedkommende. Køber opfordres til at søge særskilt rådgivning herom. 12. OVERTAGELSE 12.1 Ejendommen overtages af Køber den første i den førstkommende måned, efter at de bevilgende myndigheder og SKAT har godkendt salget, fra hvilket tidspunkt Ejendommen henligger for Købers risiko, dog tidligst når den fulde købesum er betalt til Sælger.

6 12.2 Køber er forpligtet til for egen regning at omlægge Ejendommens låse pr. overtagelsesdagen. Side Såfremt Bygningen er fuld- og nyværdiforsikret mod brandskade, overgår risikoen for brandskade dog til Køber allerede ved underskrivelsen af denne betingede købsaftale. Køber er i så fald berettiget til erstatning fra brandforsikringen efter de herom gældende regler, mod forinden at have opfyldt samtlige forpligtelser i henhold til denne betingede købsaftale. Såfremt Bygningen ikke er fuld- og nyværdiforsikret mod brandskade, og den går til grunde ved brand, er Sælger berettiget til at hæve handlen, uden at parterne i den anledning kan gøre krav gældende mod hinanden. 13. REFUSION 13.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionsopgørelsen udarbejdes af Køber hurtigst muligt efter overtagelsesdagen og fremsendes til Sælgers godkendelse. Refusionssaldoen berigtiges kontant efter påkrav Refusionsopgørelsen udarbejdes med forbehold for fejl og forglemmelser. Der er aftalt en indsigelsesfrist på 30 dage, regnet fra den dag, hvor refusionsopgørelsen med behørigt bilagsmateriale er kommet frem til Sælger Parterne foretager i fællesskab aflæsning af forbrugsmålere på overtagelsesdagen. Sælger meddeler ejerskifte til forsyningsvirksomhederne. 14. KØBESUMMEN 14.1 Købesummen udgør kontant DKK og skal erlægges kontant senest på overtagelsesdagen til en af Sælger anvist bankkonto Renter af købesummen efter overtagelsesdagen tilfalder Sælger Sælger drager af købesummen omsorg for betaling af eventuelle restancer samt eventuel refusionssaldo i Købers favør Sælger er berettiget til at gøre sædvanlige misligholdelsesbeføjelser gældende, herunder at hæve denne betingede købsaftale og kræve erstatning, hvis købesummen ikke berigtiges rettidigt, eller Køber i øvrigt misligholder sine forpligtelser i henhold til denne betingede købsaftale Parterne har specifikt aftalt, at det betragtes som væsentlig misligholdelse af denne betingede købsaftale, såfremt Køber ikke rettidigt berigtiger købesummen, jf. pkt Såfremt Sælger hæver denne betingede købsaftale, er Sælger berettiget til at foretage modregning i købesummen efter pkt for Sælgers erstatningskrav, uanset at der ikke foreligger dokumentation for Sælgers krav, herunder i form af erklæring underskrevet af Køber, frivilligt forlig, endelig dom, kendelse eller retsforlig. Sælger er således ikke forpligtet til at tilbagebetale købesummen efter pkt før end, at Sælger har opgjort og modregnet sit erstatningskrav.

7 14.7 Købesummen er opgjort eksklusiv moms. I tilfælde af, at overdragelsen af Ejendommen i henhold til denne betingede købsaftale måtte være momspligtig, er Køber ud over købesummen forpligtet til på anfordring at betale moms af købesummen, idet Sælger udsteder faktura for momsen. Køber er berettiget til for egen regning at indhente bindende svar fra SKAT på, om overdragelsen af Ejendommen og dermed købesummen er momspligtig. Side GÆLD 15.1 Køber overtager ingen gæld vedrørende Ejendommen. 16. ERKLÆRING I HENHOLD TIL LOV OM SOMMERHUSE OG CAMPING 16.1 I henhold til lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 erklærer Køber, at Ejendommen ikke skal anvendes til formål omfattet af lovens BETINGELSER 17.1 Denne betingede købsaftale er fra Sælgers side betinget af, at: Køber berigtiger købesummen i overensstemmelse med pkt De bevilgende myndigheder og SKAT godkender salget af Ejendommen til Køber Tidligere lejer af Ejendommen er fraflyttet/sat ud af Ejendommen af fogedretten den 4. februar 2014, dog senest 14 dage før overtagelsesdagen. Såfremt denne betingelse ikke kan opfyldes, og Parterne ikke aftaler en forlængelse af fristen eller træffer anden aftale, er Sælger berettiget til at lade denne betingede købsaftale bortfalde i sin helhed, uden at Køber i den anledning kan gøre krav gældende mod Sælger, idet Sælger dog frigiver Købers sikkerhedsstillelse Denne betingede købsaftale bortfalder i sin helhed, såfremt betingelsen i pkt ikke kan opfyldes på baggrund af vilkårene i denne købsaftale. I så fald er Sælger forpligtet til at tilbagebetale den erlagte del af købesummen/sikkerhedsstillelsen til Køber, idet Parterne ikke herudover kan gøre krav gældende mod hinanden som følge af denne betingede købsaftales bortfald. Såfremt betingelsen i pkt ikke er opfyldt af Køber inden for nævnte frist, er Sælger berettiget til at hæve denne betingede købsaftale og/eller kræve erstatning i overensstemmelse med pkt MOMSREGULERINGSFORPLIGTELSE 18.1 Køber overtager ikke nogen momsreguleringsforpligtelse for Ejendommen.

8 19. OMKOSTNINGER Side Køber afholder alle omkostninger i forbindelse med denne betingede købsaftales berigtigelse, herunder tinglysningsafgift Køber er forpligtet til at anvende bestallingshavende advokat som rådgiver i forbindelse med indgåelsen og berigtigelsen af denne betingede købsaftale. Denne betingede købsaftale berigtiges af Sælger Køber udarbejder skøde og refusionsopgørelse. Køber er forpligtet til at fremsende prøvetinglysning af skødet til Sælger senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen. Refusionsopgørelsen udarbejdes i overensstemmelse med pkt Køber er forpligtet til at underskrive elektronisk tinglysningsanmeldelse senest 5 hverdage efter, at Køber har fremsendt prøvetinglysningen til Sælger Sælger er tidligst forpligtet til at underskrive elektronisk tinglysningsanmeldelse, når handelsvilkår, herunder betaling af købesummen, er opfyldt. 20. BILAG Bilag A: Udbudsmateriale med bilag: Bilag 1: Bilag 2: Finansministeriets cirkulære nr. 7 af 25. januar 2010 (Cirkulære om salg af statens faste ejendomme) Matrikel-/ortokort for matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter, København og matr. nr Udenbys Klædebo Kvarter, København Bilag 3: BBR-Meddelelse, Hermodsgade 26 Bilag 4: BBR-Meddelelse, Hermodsgade 28 Bilag 5: Energimærke, Hermodsgade 28 Bilag 6: Deklaration vedr. ny gevinstklausul Bilag 7: Ejendomsdatarapport, Hermodsgade 26 Bilag 8: Ejendomsdatarapport, Hermodsgade 28 Bilag 9: Tingbogsattest, Hermodsgade 26 Bilag 10: Tingbogsattest, Hermodsgade 28 Bilag 11: Offentlig vurdering pr , Hermodsgade 26 Bilag 12: Offentlig vurdering pr , Hermodsgade 28 Bilag 13: Forureningsattest, Hermodsgade 26

9 Bilag 14: Forureningsattest, Hermodsgade 28 Side 9 Bilag 15: Deklaration om Købehavns Kommunes tilbagekøbsret, Hermodsgade 26 Bilag 16: Deklaration om Købehavns Kommunes tilbagekøbsret, Hermodsgade 28 Bilag 17: Tilbud på frikøb af Købehavns Kommunes tilbagekøbsret, Hermodsgade 26 Bilag 18: Tilbud på frikøb af Købehavns Kommunes tilbagekøbsret, Hermodsgade 28 Bilag 19: Deklaration om kloakforhold mv. indeholdende økonomiske forpligtelser, Hermodsgade 26. Bilag 20: Deklaration om den udgravede jord mv. indeholdende bestemmelser om salg og økonomiske forpligtelser (gevinstklausul), Hermodsgade 26 Bilag 21: Deklaration om byggetilladelse, Hermodsgade 26 Bilag 22: Deklaration om lokalplan, gælder både Hermodsgade 26 og 28 Bilag 23: Deklaration om fjernvarme, gælder både Hermodsgade 26 og 28 Bilag 24: Deklaration om hegn mv. og indeholder økonomisk forpligtelse (gevinstklausul), Hermodsgade 28 Bilag 25: Deklaration om bebyggelse og benyttelse, Hermodsgade 28 Bilag 26: Deklaration om bebyggelse og benyttelse, Hermodsgade 28 Bilag 27: Deklaration om bebyggelse og benyttelse, Hermodsgade 28 Bilag 28: Diverse billeder af Ejendommen Bilag 29: Ejendomsskattebillet 2015, Hermodsgade 26 Bilag 30: Ejendomsskattebillet 2015, Hermodsgade 28 Bilag 31: Kort over vejforsyning, Hermodsgade 26 Bilag 32: Kort over vejforsyning, Hermodsgade 28 Bilag 33: Betinget købsaftale

10 21. UNDERSKRIFTER Side Denne betingede købsaftale underskrives i to enslydende eksemplarer, hvoraf hver part modtaget ét eksemplar. Kontrakten underskrives af de tegningsberettigede for hver part, idet Køber skal fremlægge tegningsdokumentation senest samtidig med underskrivelsen af nærværende betingede købsaftale. Valby, den / Sted:, den / Som Sælger: Som Køber: For Bygningsstyrelsen: Navn: