BYGHERRESTRATEGI LEJERBO KØBENHAVN

Transkript

1 BYGHERRESTRATEGI LEJERBO KØBENHAVN

2 LEJERBO KØBENHAVN BYGHERRESTRATEGI Godkendt af Organisationsbestyrelsen for Lejerbo København Indledning og baggrund Bygherrestrategien for Lejerbo København er ment som et supplement og understøttelse til den overordnede strategi boligorganisationen. Bygherrestrategien er således til en hver tid et udtryk for, i hvilken retning Lejerbo København ønsker at udvikle sig for så vidt angår deres rolle som almen bygherre. Bygherrestrategien er planlagt som et dynamisk dokument, der som minimum bør tages op til revision en gang om året i et tæt samarbejde mellem organisationsbestyrelsen, driftsfunktionen og byggeafdelingen. Formålet med strategien er at beskrive Lejerbo Københavns til enhver tid gældende krav til renovering og nybyggeri på et overordnet plan. Selve strategien er opdelt i en række hovedafsnit hvor de vigtigste elementer i byggeriets faser beskrives ud fra de ønsker og krav organisationsbestyrelsen har til disse. Strategien indeholder følgende hovedelementer: Generelle betragtninger Beliggenhed Arkitektur og udformning Materialer Energi og miljø Økonomi Fremtidssikring Samarbejdsmodel Ovennævnte hovedelementer er naturligvis et udgangspunkt for første udgave af bygherrestrategien, og kan derfor tilrettes således at de altid repræsenterer de emner der måtte være relevante for en strategi. Bygherrestrategien skal anvendes som et værktøj for såvel administrationen i det daglige arbejde, samt organisationsbestyrelsen for så vidt angår overvejelser i forbindelse med nybyggeri samt større renoveringssager. Alle projekter såvel renovering som nybyggeri præsenteres for organisationsbestyrelsen til godkendelse. I forbindelse med nybyggeri foregår dette for nuværende i forbindelse med afgivelse af tilbud til Københavns Kommune når der udbydes kvoter til opførelse af almene familieboliger. Rigtig god arbejdslyst! 2

3 Generelle betragtninger Generelle betragtninger beskriver primært forhold som eksempelvis boligtyper (familieboliger, ungdomsboliger osv.) herunder størrelser og udformning (tæt-lavt vs. etagebyggeri) Boligtyper Lejerbo København omfatter i alt lejemål, der fordeler sig således: Boliger lejemål Erhvervslejemål 18 lejemål Institutioner 9 Lejemål Garager/carporte 122 Lejemål For så vidt angår boliger er disse fordelt med ca familieboliger, 400 ungdomsboliger og 700 ældreboliger. Københavns Kommunes boligpolitik I Københavns Kommuneplan 2009 er fastlagt rammerne for det fremtidige boligbyggeri. Af rammerne fremgår det, at nye boliger mindst skal være på 65 m 2 og at den gennemsnitlige lejlighedsstørrelse ved etablering af flere boliger mindst skal være 95 m 2 med mindre særlige nærmere bestemte forhold gør sig gældende. I forbindelse med kommuneplanens vedtagelse blev fremlagt kommunens boligprognose, hvoraf det fremgår, at kommunen forventer et gennemsnitligt årligt byggeri på 400 almene boliger. Kommunen har således fortsat fokus på etablering flere familieboliger i byen. Hvad angår ældreboliger påregner kommunen ikke en udvidelse i antallet, hvorimod en række eksisterende forventes omdannet til ungdomsboliger. I forlængelse heraf er der ikke umiddelbart lagt op til byggeri af almene ungdomsboliger, og der vurderes heller ikke at være behov herfor, da der jf. tidligere aftale skal ommærkes en række små familiebolig til ungdomsboliger. Lejerbo København har her bundet sig for 272 ommærkninger. Der vurderes at være realistiske muligheder for at Lejerbo København kan komme til at opføre nye familieboliger pr. år. Lejerbo Københavns strategi er på baggrund af ovenstående fortsat at satse på primært opførelse af familieboliger Størrelsesmæssigt viser udviklingen, at vores beboere efterspørger lidt større boliger end tidligere. I dag er vores standard-bolig er i dag en 3 rums bolig på ca. 90 m2, og i forbindelse med nybyggeri er størstedelen af de boliger der i dag opføres af denne type. Typisk fordeling i forbindelse med nybyggeri ser således ud: 20-25% 2 rums boliger 50-60% 3 rums boliger 25-30% 4 rums boliger Med det nuværende huslejeniveau for nybyggeri (2010) på ca kr./m2 koster den typiske 3-rums bolig på 90 m2 mellem kr. og kr. pr. måned med tillæg af forbrugsafgifter. Udlejningsmæssigt er der for nuværende ikke problemer med at leje 3-rums boligen ud. Der i mod har der i nybyggerier færdiggjort inden for de seneste 3-5 år været en tendens til, at de lidt større 3

4 boliger kan være vanskelige at leje ud, og derfor holder Lejer bo København denne udvikling under observation med henblik på at tilføre boligmarkedet de til enhver tid rigtige boliger for så vidt angår størrelse. Dog har ny finansiering af almene boliger (trådt i kraft 1/7-09) har en positiv indvirkning på lejeniveauet ved nybyggeri, og derfor peger meget i retning af, at 4-rums boligen også på sigt bliver et attraktivt lejemål. Det er Lejerbo Københavns strategi, at bygge boliger der til en hver tid er efterspørgsel efter. For nuværende er der tale om gennemsnitlig lidt større boliger end tidligere, hvilket sigter mod primært 3- og 4-rums boliger. For så vidt angår udformning af boligen (tæt-lavt og etagebyggeri), er der i de største byer i Danmark stort set kun mulighed for etagebyggeri, hvilket naturligvis også gælder København. Såfremt det er muligt at bygge tæt-lavt byggeri er Lejerbo København naturligvis indstillet på at indgå aftale om sådanne byggerier, da tæt-lavt byggeri er yderst attraktivt overalt i Danmark. 4

5 Beliggenhed Beliggenheden for en hvilken som helst bolig er nok den vigtigste faktor der afgør om boligen er attraktiv eller ej. Lejerbo København vil som bygherre deltage i udviklingen af såvel de eksisterende som de nye og kommende bykvarterer i København. I vurderingen af, om en placering er attraktiv, vurderes som minimum følgende forhold: Infrastruktur Afstand til offentlig transport og indkøbsmuligheder Parkeringsforhold Såfremt ovennævnte forhold vurderes som værende uacceptable gennemføres projektet ikke. Følgende områder er for nuværende (2010) under udvikling i Københavns Kommune: Ørestad (Lejerbo København har for nuværende et passende antal boliger i Ørestad) Nordhavn Sydhavnen Havnestad/Artellerivej Syd Østamager Grøntorvet Carlsberg Valby (FLS og Carl Jacobsensvej) Lejerbo København forsøger at deltage i udviklingen af ovennævnte områder såfremt der byder sig byggemuligheder i projekterne, og projekterne muliggør at bygge attraktive boliger der matcher de resterende strategi-områder. For så vidt angår allerede eksisterende kvarterer/bydele i Københavns kommune, anses følgende områder for udviklingspotentialer: Vanløse Brønshøj/Husum København NV Ovennævnte tre bydele rummer fortsat en stribe grunde der ikke er færdigudviklet, og specielt Vanløse og Brønshøj/Husum vurderes som værende attraktivt sammenholdt med Lejerbo Københavns eksisterende boligmasse. Som nævnt indledningsvist er beliggenheden afgørende for valg af byggegrunde, og Lejerbo vil med den rette beliggenhed vælge de grunde - underordnet bydele som matcher Lejerbos krav. 5

6 Arkitektur og udformning Et citat om arkitektur siger, at forbryder og arkitekter altid vender tilbage til gerningsstedet (Peter Ustinov), hvilket der jo kan være noget rigtigt i. Lejerbo København vil generelt fremstå som en professionel og visionær bygherre. Til at understøtte denne profil indgås altid et samarbejde med rådgivere der kan matche dette. Ved indgåelse af rådgiveraftaler med specielt arkitekter, ønsker Lejerbo København at give nye og uprøvede arkitekter en chance i forbindelse med udbud af rådgiverydelser. Ved at lade nye og uprøvede arkitekter give deres bud på hvordan en renovering eller et nybyggeri skal udformes opnår, vi en dynamik i forhold til de traditionelle tegnestuer, samtidig med at vi giver chancen til en ny arkitekter der tit kan have svært ved at opnå den fornødne erfaring ellers. Opfattelse af arkitektur er en ganske individuel sag, og derfor svært at indarbejde i en strategi. Dog er der en række forhold der i Lejerbo Københavns nuværende bygningsmasse kendertegner denne. Nøgternt vurderet må det erkendes, at en lang række af de nuværende afdelinger har en arkitektur, som mangler karakter og kvaliteter som holder fremover. Det er derfor Lejerbo Københavns strategi at styrke kvaliteten i arkitekturen i såvel renoveringsopgaver som nybyggeri. Arkitektur skal være en bærende del af det arbejde, der i fremtiden kommer til at omhandle fremtidssikringen af Lejerbo Københavns boliger. Ved aktivt brug af arkitektur i forbindelse med fremtidssikringen og for den sags skyld også større helhedsplaner med eksempelvis boligsociale aspekter, er det muligt at understøtte det arbejde der eksempelvis drejer sig om boligafdelingens image. Det er Lejerbo Københavns strategi, at arbejde med god arkitektur som en bærende del af fremtidssikringen af den eksisterende boligmasse. For så vidt angår indretning og udformning af boliger i nybyggeri, er det målet at skabe en fleksibel og funktionel indrettet bolig. Alle boliger skal så vidt muligt være gennemlyste, for at opnå størst mulig trivsel i boligen i dagligdagen. Som et led i at fremtidssikre vores nybyggeri skal indretningen udvikles til at være fleksibel. Dette med henblik på, at boligen kan rumme flere forskellige stadier i dit liv, uden du er nødt til at flytte fra lejligheden ved f.eks. familieudvidelse el.lign. Samtidig skal den fleksible indretning understøtte den stigende brug af råderetten. I forbindelse med større renoveringssager hvor eksempelvis lejlighedssammenlægninger er en mulighed gør samme prioriteter sig gældende. Dette søges ligeledes opnået ved arbejdet med fremtidssikringen af den eksisterende boligmasse. Det er Lejerbo Københavns strategi, at alle boliger er indrettet fleksibelt med udgangspunkt i lejerens ønsker og behov. Der ud over skal alle nybyggede lejligheder være gennemlyste såfremt dette er muligt. 6

7 Materialer Materialevalg og forbrug i byggeri har stor betydning for den efterfølgende drift, vedligeholdelse og ikke mindst beboernes sundhed og trivsel. Lejerbo København foretager i tæt samarbejde med administrationen et omhyggeligt materialevalg der sikre en væsentlig reduktion af ressourceforbrug både ved fremstilling og transport af materialerne i byggefasen, ved daglig brug, løbende vedligeholdelse og senere bortskaffelse eller genbrug. Konstruktioner og materialer skal vælges, så de er afstemt efter forventet levetid, minimerer vedligeholdelsen og sikre en miljørigtig drift. I såvel nybyggeri som renoveringsopgaver anvendes der ikke materialer der indeholder stoffer som er anført på liste over uønskede stoffer, hvis der findes egnede alternativer. Lejerbo København tilstræber, altid at vælge sunde og naturlige materialer, at i vid udstrækning at anvende konstruktiv beskyttelse, godkendte materialer og fravælge alle materialer der måtte udgøre en sundhedsrisiko. Såfremt der foretages valg af materialer der fraviger fra retningslinjer, skal der udarbejdes en miljøstatus der synliggør forholdene. I sådanne situationer forelægges disse beslutninger til byggeudvalget. ovennævnte 7

8 Energi og miljø Energi og miljø er allerede nu et af de største indsatsområder i såvel renoveringsopgaver som nybyggeri. Fremover vil der helt sikkert komme endnu mere fokus på netop energioptimering og miljøklassificeringer, og derfor er netop energi og miljø et væsentligt fokusområde i bygherrestrategien. Som bygherre i Københavns kommune er Lejerbo København allerede nu underlagt strengere krav til energiklasser ved nybyggeri end bygningsreglementet i dag foreskriver. Alt nybyggeri der opføres i Københavns Kommune skal i dag som minimum opføres som energiklasse 1. Lejerbo København vil være i front med udviklingen af energi-rigtigt byggeri, og allerede nu opfylde krav til fremtidens bolig på energifronten. Derfor er det Lejerbo Københavns strategi, at bygge i den højst opnåelige energiklasse inden for rammebeløbets muligheder. Lejerbo København vil ligeledes være med til at udbrede kendskabet til Lejerbos Energi-0 koncept der omfatter opførelse af 0-energi boliger til rammebeløbet. Formålet med at opføre 0-energi boliger er at skabe en særdeles konkurrencedygtig og attraktiv bolig der allerede nu, men især i fremtiden vil være et prisbilligt alternativ til den traditionelle almene familiebolig. Det store udfordring for så vidt angår energi og miljø ligger i den eksisterende bygningsmasse. 2/3 af alle almene boliger i Danmark er opført før 1975 og er derfor selvsagt ikke isoleret og energioptimeret som nutidens boliger. Denne konstatering betyder, at vi som bygherre står overfor en stor opgave der på sigt kommer til at omhandle en stor del af vores eksisterende bygningsmasse. Energirenovering af den eksisterende bygningsmasse indgår i fremtidssikringsarbejdet der løbende implementeres i Lejerbo København. Det er Lejerbo Københavns Strategi at opprioriterer energirenoveringer af den eksisterende bygningsmasse. Dette skal se som en integreret del af fremtidssikringen af Lejerbo Københavns afdelinger. 8

9 Økonomi I rollen som bygherre, påvirkes Lejerbo København i høj grad af samfundskonjunkturerne. Den nuværende situation (maj 2010) er et ganske godt eksempel på konjunkturindvirkningen. I øjeblikket er såvel byggeret som entrepriseomkostninger på et historisk lavt niveau hvilket betyder at Lejerbo København netop nu har en unik mulighed for at erhverve placeringer i København som hidtil har været forbeholdt private developere. Til gengæld har nybyggeri af almene boliger stort set været gået i stå i perioden igen som følge af konjunkturudsving med dyre byggegrunde og entrepriser som resultat. Derfor er økonomien en væsentlig faktor i strategiarbejdet. Erhvervelse af byggeretter er naturligvis grundlaget for at kunne igangsætte nybyggeri, og netop prisen på byggeretter i København er udsat for ganske store udsving. Lejerbo København i tæt samarbejde med administrationen altid være opdateret på markedssituationen på ejendomsmarkedet i København. Udviklingen i såvel pris som nye udviklingsmuligheder følges tæt, og administrationen orienterer organisationsbestyrelsen om den seneste udvikling på organisationsbestyrelsesmøderne. Det er derfor Lejerbo Københavns strategi i tæt samarbejde med administrationen altid at være opdateret på markedssituationen på det Københavnske ejendomsmarked. Som et resultat af prissætningen på byggeretten vurderes lejeniveauet ved specielt nybyggeri grundigt inden igangsætning af projektet. Markedslejen og udlejningssituationen vurderes i tæt samarbejde med Lejerbos udlejningsafdeling og indgår i den samlede vurdering af projektet før igangsætning. Organisationsbestyrelsen træffer altid den afgørende beslutning efter denne vurdering. For nuværende vurderes markedslejen for nybyggeri efter normalt fuldservice-koncept i København med gennemsnitsbeliggenhed at udgøre kr./m2 for almene familieboliger med tillæg af forbrugsudgifter. Det er Lejerbo Københavns strategi, at alt nybyggeri opføres således at maksimal husleje ikke overstiger den til enhver tid anslåede markedsleje i København. I forbindelse med vurdering af lejeniveauet, bør overvejelser om eksempelvis nye koncepter og ændringer i kvaliteten af vores boliger indgå. Markedssituationen muliggør i øjeblikket, at man som almen bygherre vil være i stand til, at bygge almene familieboliger i København til under rammebeløbet såfremt man vælger de billigste og mest effektive byggemetoder på markedet (præfabrikerede elementbyggerier). Overvejelserne som bygherre i denne her situation går på, hvorvidt vi skal udnytte markedssituationen til at bygge nogen billigere boliger end tidligere, eller vi i stedet for skal bygge boliger til samme pris men i en højere kvalitet end vi tidligere har kunnet levere inden for rammebeløbet. På sigt er det Lejerbo Københavns vurdering, at den højere kvalitet bliver et konkurrenceparameter der overgår det prismæssige aspekt der på kort sigt er at hente på den billige bolig. Det er derfor Lejerbo Københavns strategi, at bygge i den bedste kvalitet og bedste beliggenhed der er muligt inden for rammebeløbet, for på den måde at sikre en konkurrencedygtig bolig på sigt. 9

10 Lejerbo København vil undersøge hvorvidt der i fremtiden skal udvikles nye boligkoncepter der kan nedsætte huslejen i nybyggerier. Lejerbo København har valgt ikke at bygge billigboliger efter KAB s AlmenBolig+ koncept, og organisationsbestyrelsen vurderer at netop sænkning af det vanligt høje serviceniveau på ejendomsfunktionærsiden ikke er en option i bestræbelserne på at udvikle nye konceptboliger. 10

11 Fremtidssikring Som nævnt flere steder i det foregående, er fremtidssikring et kommende indsatsområde for Lejerbo København. 1/5 af Lejerbo Københavns boliger er opført før 1975, og langt størstedelen af disse kan ikke betegnes som værende tidssvarende boliger. Derfor skal fremtidssikringen implementeres i Lejerbo Københavns bygherrestrategi. Lejerbo København ønsker at arbejde med fremtidssikring som værktøj for at sikre at den eksisterende boligmasse opfylder fremtidens krav og forventninger til en bolig. Det er derfor Lejerbo Københavns strategi, at alle boliger under Lejerbo København på sigt kan betragtes som værende en tidssvarende bolig. Igangsætning af fremtidssikringsarbejdet er allerede påbegyndt (2010 med Mjølnerparken) og i fremtiden er det ambitionen at gennemføre 2-3 fremtidssikringsanalyser pr. år. Organisationsbestyrelsen deltager aktivt i vurderingen af de anbefalinger fremtidssikringsanalyserne fremkommer med. 11

12 SAMARBEJDSMODEL FOR ORG. BESTYRELSE OG BYGGEAFDELINGEN Baggrund Lejerbo København har i den seneste årrække været aktiv bygherre på en række renoverings- og nybyggeriopgaver. Generelt har samarbejdet mellem organisationsbestyrelsen og byggeafdelingen været problemfrit, dog har organisationsbestyrelsens rolle i disse sager været begrænset og inddragelsen i selve udviklingsfasen har ikke været tilstrækkelig. Dette ønsker såvel organisationsbestyrelsen som byggeafdelingen at gøre bedre, hvilket denne samarbejdsmodel skal sikre i fremtiden. Generelt om samarbejdet i dag Organisationsbestyrelsens rolle som bygherre omfatter en række beslutningskompetencer, som i dag udøves på de løbende organisationsbestyrelsesmøder. På disse møder deltager byggeafdelingen med forskellige repræsentanter fremlægger sager til beslutning på selve mødet. Beslutninger der forelægges organisationsbestyrelsen har i dag form af mere overordnet karakter, og omhandler eksempelvis afgivelse af tilbud på nybyggeri, igangsætning af større renoveringsarbejder osv. Efter godkendelse i organisationsbestyrelsen forestår byggeafdelingen det fortsatte arbejde med projektet frem til aflevering, og organisationsbestyrelsen modtager løbende orientering om sagernes udvikling. Forslag om oprettelse af et byggeudvalg Det primære mål med denne samarbejdsmodel er, at skabe en større involvering af organisationsbestyrelsen i udviklings-og planlægningsfasen. Udfordringen i specielt denne fase af et byggeri er, at der tit og ofte skal træffes beslutninger med en meget kort deadline, hvilket kan være svært at indpasse med et organisationsbestyrelsesmøde. Det er derfor vores forslag, at organisationsbestyrelsen opretter et stående byggeudvalg der som udgangspunkt repræsenterer organisationsbestyrelsen i dette sparringsarbejde med byggeafdelingen. Byggeudvalget tegner organisationsbestyrelsen i nedenstående opgaver, mens organisationsbestyrelsen fortsat træffer beslutninger om eksempelvis igangsætning af nybyggeri og større renoveringsarbejder som hidtil. Byggeudvalget bør bestå af 2-3 medlemmer for at sikre en hvis fleksibilitet i at kunne mødes med ganske kort varsel. Byggeudvalgets opgaver Som udgangspunkt varetager byggeudvalget følgende opgaver med henblik på at sikre en mere aktiv bygherrerolle: Godkender udpegning af rådgivere til renoverings- og nybyggeri o Det tiltænkes, at byggeafdelingen indstiller valg af rådgivere med tilhørende begrundelse til byggeudvalgets beslutning. Dette som følge af netop gennemført rammeudbud på rådgiverydelser, hvorfor et decideret udbud ikke længere er nødvendigt. Deltager i fastlæggelse af udvælgelseskriterier ved valg af entreprenører til nybyg og større renoveringsarbejder på baggrund af prækvalifikationsrunde o Som følge af forholdsvis klare regler for tildeling af entrepriseopgaver, vil byggeudvalgets væsentligste opgave være, at medvirke til at udvælge hvilke kriterier der fastlægges for tildeling af opgaven inden gennemførelse af udbud. Gennemgang af projektmateriale o Byggeudvalget gennemgår sammen med den respektive projektleder projektmateriale, forinden endelig godkendelse finder sted. Dette omfatter 12

13 eksempelvis lejlighedsplaner, situationsplaner, facadeplaner osv. Herefter kan kun mindre rettelser til projektet gennemføres uden byggeudvalget igen indkaldes og godkender disse. Deltager i materialevalg på specificerede bygningsdele o I samarbejde med byggeafdelingen specificeres en række bygningsdele, hvor materialevalg som udgangspunkt godkendes af byggeudvalget indenfor den fastlagte byggeøkonomi. Byggeudvalget modtager en anbefaling fra rådgiver/byggeafdelingen på materialevalget. Det er til enhver tid Lejerbos projektleder der har ansvaret for at indkalde byggeudvalget til at deltage i ovennævnte opgaver. Såfremt der er tale om en situation hvori et møde ikke er muligt, forsøges byggeudvalget kontaktet pr. mail eller telefon for at få en tilbagemelding på det opståede problem. Dette bør dog i videst muligt omfang undgås. Ansvaret for gennemførelse af renoverings- og nybyggerisager ligger helt klart hos Lejerbos byggeafdelingen. Som følge heraf, kan der forekomme beslutninger hvor byggeafdelingen ikke kan anbefale at gennemføre byggeudvalgets beslutninger, såfremt disse eksempelvis måtte medføre en uhensigtsmæssig udvidelse af projektøkonomien, være i strid med gældende lovgivning eller på anden måde virke ansvarspådragende på Lejerbo. I disse tilfælde orienteres byggechef samt organisationsbestyrelse, hvorefter endelig beslutning træffes i samråd mellem byggechef og organisationsbestyrelse. Samarbejdsmodellen tages løbende op til revidering, dog minimum en gang årligt på et organisationsbestyrelsesmøde. 13