Visioner for. Bovia AAB Kolding Billund Boligforening

Transkript

1 Visioner for Bovia AAB Kolding Billund Boligforening

2 Indledning Det er stadig en større udfordring at samarbejde med moderne ledelse af virksomheder, og i den forbindelse er en boligforening også en virksomhed. Det kræver langt større dynamik end tidligere at løse opgaverne. Ledelsesopgaverne kompliceres bl.a. af at mange aktører ofte har modsatrettede interesser. Samtidig sker der så hastige forandringer i samfundet, at planlagte mål og strategier ofte næsten er forældede, inder man er kommet i gang. Det stiller krav til alle involverede men ikke mindst til ledelsen af boligforeningen. Hastige forandringer udfordrer ledelsens intuition og omstillingsparathed på alle niveauer og sætter gældende normer og værdier på prøve. Der er en massiv offentlig interesse i driften af almene boliger, og der findes mange forskellige aktører med hver deres interesse, kompetencer og ansvar i sektoren. Som boligforening er vi omfattet af love og regler men disse kan ikke gøre det alene. Vi skal have et fælles fundament at stå på og en fælles retning at bevæge os i. Derfor er det vigtigt at der udarbejdes et værdigrundlag og en række konkrete målsætninger der skal være med til at sikre boligforeningens udvikling. Bestyrelsen har gennem de senere år arbejdet med at få fastlagt målsætninger, forretningsgange og andre retningslinjer for at drive boligforeningen på fornuftigvis. Som et naturligt led i dette arbejde har bestyrelsen udarbejdet Strategisk intention strategiske valg for AAB Kolding og Billund Boligforening samt Strategisk intention - strategiske valg for Bovia samt Strategisk intention - kvalitetsparametre i BOVIA. Endvidere er der arbejdet med Styringsmålsætninger jf. notatet God ledelsesskik vejledning til bestyrelse og ledelsen. 2

3 BOVIA BOVIA har til formål at udleje, administrere, vedligeholde, og modernisere støttet Mission boligbyggeri i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger m.v. Herudover kan BOVIA yde professionel rådgivning I forbindelse med energi og opførelse af nybyggeri. BOVIA kan udover nævnte virksomhed udføre aktiviteter som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse eller som er baseret på den viden BOVIA har oparbejdet. Bovia er skabt af AAB og Billund Boligforening i et fælleskab på ligeværdige vilkår. Vision Bovia er åben for nye medlemmer inden for et nærmere defineret område/marked, som ønsker at være fælles om at løse fremtidens udfordringer inden for den almene sektor. Forretningsmodellen er, at der arbejdes på produkter der er prismæssige attraktive for boligforeninger herunder stordriftsfordele og sammenlægninger hvor beboerdemokratiet og den boligsociale forpligtelse også har en central rolle. Bovia tilbyder boliger til alle hvorfor man aktivt også ønsker at præge den boligpolitiske udvikling. Bovia`s administration skal være en dynamisk og innovativ organisation som vidensdeler, samarbejder med andre boligorganisationer og bruger hinandens kompetencer på tværs af faggrænser og boligorganisationer samt kommunikere på ligeværdige vilkår. værdier Vi lever i en dynamisk verden hvor regelstyring ikke altid er tilstrækkelig. Værdierne er for organisationen et vigtigt fundament for administrationen og boligorganisationerne, da værdierne giver klarer signaler, fælles forståelse, fremmer handlefrihed samtidig med at der stilles krav om ansvarlighed. Helhed Vi vil arbejde med økonomisk forsvarlige og bæredygtige løsninger i overensstemmelse med de politiske målsætninger. Vi tager ansvar for forskelligheden inden for et klart defineret kvalitetsniveau, som tager udgangspunkt i fælles forretningsgange, fælles administrative systemer og design. Vi tænker og arbejder innovativt med udgangspunkt i en fælles opgaveløsning. Troværdighed Vi vil være en troværdig samarbejdspartner, som udfordrer beboerdemokratiet samtidig med, at vi anerkender de beboerdemokratiske regler. Vi ønsker at arbejde som en værdibaseret organisation som fremmer handlefriheden, men samtidig stiller krav om ansvarlighed og dokumentation i forhold til de fastlagte politikker og målsætninger. Åbenhed Vi vil opleves som en organisation, der via vores kommunikation fokusere på beboernes forskellige behov. Vi har respekt for andres synspunkter, og gør op med vanetænkning. Vi sikrer at vores samarbejdspartnere, beboere, bestyrelser, presse mv. har en let og enkel adgang til os. Samarbejde Vi har et fælles ansvar for at skabe en arbejdsplads, hvor vi udfordrer hinanden i forhold til et teambaseret samarbejde og brug af hinandens forskelligheder. Vi understøtter tværgående funktioner og samarbejdsrelationer med eksterne interessenter, og vi skaber engagement og arbejdsglæde via vidensdeling, strategisk kompetenceudvikling og uddelegering. 3

4 Prispolitik Bovia ønsker at operere ud fra et princip om at vores kunder får de ydelser som de betaler for og med mulighed for tilvalg af ydelser mod ekstra betaling. Der laves dermed ikke betalingsfrie ydelser/arbejdsopgaver for afdelinger eller organisationer. Bovia udbyder en større grundpakke, hvor der er mulighed for at tilkøbe ekstra ydelser via standardiserede pakker og specifikke ydelser (f.eks. renovering og moderniseringsopgaver). Bovia ønsker så vidt muligt at begrænse antallet af valgmuligheder, så Bovia opnår tilstrækkelig volumen og undgår unødig administration. Målsætning for prispolitik BOVIA udarbejder en grundpakke med standardiserede ekstra ydelser og specifikke ydelser. De standardiserede ekstra ydelser og de specifikke ydelser skal være prismæssigt bæredygtige. Der er regnet med salg af specifikke ydelser svarende til at inspektørerne sælger 25 % at deres tid i forbindelse med renoveringsprojekter. Egenkapitalens størrelse skal være ca. DKK 10 mio. så det er muligt at dække ekstraordinære tab på driften eller foretage investeringer. Forretningsførerbidraget skal udvise en moderat stigning og må ikke udvise pludselige stigninger eller fald. Forretningsførerbidraget skal være synligt i regnskabet. BOVIA arbejder for stordriftsfordele og samlet ressourceudnyttelse. BOVIA udarbejder en politik for teknisk rådgivning og en leverandør og udbudspolitik. BOVIA udarbejder en politik for juridisk bistand, brug af revisor og finansielle partnere Produkter til boligorganisationen BOVIA ønsker at have et ydelseskatalog opdelt i kerneydelser suppleret med få tillægsydelser. Ydelseskataloget skal være dynamisk, så det hele tiden tilpasses lovgivningen og markedet med en bæredygtig prisfastsættelse. Kerneydelserne skal udarbejdes så de opfylder lovgivningen samt BOVIA s mindste krav til kvalitet. Samtlige kunder under BOVIA skal anvende samme IT systemer og forretningsgange for at opnå en effektiv administration. Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet. Målsætning for produkter til boligorganisationen BOVIA indgår i et formaliseret IT-samarbejde med andre. BOVIA benytter sig af et professionelt og løbende opdateret boligadministrationsprogram (pt. EG- Bolig) BOVIA skal kunne tilbyde følgende produkter: o Professionel rådgivning omkring nybyggeri o Professionel rådgivning omkring miljø og energi 4

5 o o o Professionel rådgivning omkring moderniseringer Udarbejdelse af varmeregnskab Iværksættelse af forbyggende arbejde rettet mod særlige boligområder og de enkelte beboere i afdelingerne med henblik på at styrke det sociale liv og netværk i boligområdet. Intern strategi Bovia ønsker at følge 8 kvalitetsparametre. Kvalitetsparametrene skal støtte organisationen i at prioritere indsatsområderne. Derudover skal de bruges som kommunikationsredskab i forhold til medarbejdere og bestyrelser. Kvalitetsparametrene er følgende: Lederadfærd Faglig kompetence Personlig kompetence Systemer Intern organisering Intern økonomisk styring Intern kvalitet effektivitet Ekstern kvalitet driftsikkerhed Målsætning for kvalitetsparametrene Der skal udarbejdes tilvalg (hvad vil vi se mere af), fravalg (hvad vil vi se mindre af) og fastholdelse (hvad er det vigtigste at vi bliver ved med) inden for hver af de 8 kvalitetsparametre. Kvalitetsparametrene gennemgås og revideres minimum hvert 2. år, da de afspejler BOVIA s aktuelle situation både kort og langsigtet. De samme kvalitetsparametre og målsætninger vil være gældende for marken. Der udarbejdes en dynamisk og værdibaseret personalepolitik, som løbende evalueres. Der etableres arbejdsmiljøorganisationer og virksomhedsnævn efter gældende lovgivning. Marked Bovia er åben for nye medlemmer inden for et nærmere defineret område/marked, som ønsker at være fælles om at løse fremtidens udfordringer inden for den almene sektor. Målsætning for marked Der arbejdes primært inden for området dækkende kreds 7 i BL. Der indgås bæredygtige administrationsaftaler på minimum 4 år. Løsning af ad hoc opgaver inden for specifikke sagsområder indgås for minimum 2 år, eller indtil sagen er afsluttet. 5

6 Mindre boligorganisationer vil blive implementeret i eksisterende boligorganisationer, når det er bæredygtigt forsvarligt. Der samarbejdes med andre boligorganisationer, i forhold til brug af faglige kompetencer. Politisk organisering BOVIA er organiseret med en hovedbestyrelse og en direktør. Repræsentantskabet består af ejerkredsen som er AAB Kolding og Billund Boligforening. Bestyrelsen opererer i henhold til BOVIA s vedtægter. Bestyrelsen er en aktiv arbejdende bestyrelse, hvor bestyrelsesmedlemmerne giver aktivt med- og modspil i forhold til konkret definerede udfordringer, som direktøren præsentere dem for. Målsætning for politisk organisering Direktøren forelægger altid en konsekvensvurdering i forhold til sagsfremstillinger. Bestyrelsen består af 5 medlemmer. BOVIA arbejder for en styrkelse af beboerinddragelsen i udviklingen af lokalområdet. BOVIA arbejder for at finde nye veje for beboerdemokratiet. BOVIA arbejder for at afdelingsbestyrelserne medvirker til at skabe rammer for at styrke beboernes individuelle arbejde i lokalområdet, herunder at beboersammensætningen afspejles tydeligere i det beboerdemokratiske arbejde. BOVIA arbejder fortsat for uddannelse af de beboervalgte i det beboerdemokratiske arbejde. BOVIA arbejder fortsat for en udvikling af klar, tydelig information om rettigheder, pligter samt afdelingernes økonomi, drift og øvrige forhold. Der rapporteres om fremdrift og drøftelse af strategiske problemstillinger. 6

7 Profilering Boligorganisationernes image som et attraktivt alternativ til andre boligformer skal fastholdes. Profileringen skal være målrettet boligforeningernes hovedbestyrelse, BL samt det lokale politiske niveau. Boligorganisationen anvender BOVIA til at udleje, administrere, vedligeholde, modernisere og renovere, samt lave nybyggeri. Målsætning for profilering BOVIA skal synliggøre og profilere sig via netværk, erfagrupper m.m. til gensidig gavn. BOVIA vil gennemfører kendskabskampagner for at synliggøre boligorganisationerne som en alternativ boligform. BOVIA vil målrettet og omkostningsbevist bruge elektroniske medier. 7

8 Billund Boligforening Billund Boligforening har til formål at opføre, udleje, administrere, vedligeholde, og Mission modernisere støttet boligbyggeri i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger m.v. Billund Boligforening kan udover nævnte virksomhed udføre aktiviteter som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse eller som er baseret på den viden boligforeningen har oparbejdet. Billund Boligforening skal som boligorganisation drage omsorg for, at de almene Vision boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Billund Boligforening deltager aktivt i løsninger af de boligsociale forpligtelser. Billund Boligforenings nybyggerier tager udgangspunkt i de kommunale udbygningsplaner og politiske målsætninger for alment nybyggeri. Billund Boligforening ønsker via strategisk samarbejde med BOVIA at løfte fremtidens udfordringer, samt markedsføre sig via attraktive boligformer, image og et engageret beboerdemokrati. Værdier Vi lever i en dynamisk verden hvor regelstyring ikke altid er tilstrækkelig. Værdierne er for organisationen et vigtigt fundament for administrationen og boligorganisationerne, da værdierne giver klarer signaler, fælles forståelse, fremmer handlefrihed samtidig med at der stilles krav om ansvarlighed. Helhed Billund Boligforening vil arbejde med helhedsplaner, som sikrer en tidsvarende standard, som krumtap i et hvert fornyelsesprojekt. Herudover vil Billund Boligforening forholde sig til beboersammensætning, de økonomiske aspekter ved fremtidssikring og behovet for boligsociale indsatser, så tomgang minimeres. Afdelingsbestyrelserne synliggør årets gang for beboerne. Sociale helhedsplaner Tekniske helhedsplaner Økonomi/budget/regnskab/ressourcestyring Udlejning Husleje Årshjul Velinformeret bestyrelser Udnytte ressourcer mellem afdelingerne plejeplaner Samarbejde Bestyrelserne vil fungere som inspirator og medvirke til at skabe gode rammer for samarbejdet mellem administrationen og beboerne. Som led i boligforeningens langsigtede planlægning er det en naturlig opgave for bestyrelserne at samarbejde, samdrifte og vidensdele med andre afdelinger/boligorganisationer. Bestyrelserne forpligter sig til at søge hjælp og vejledning via vedtægter, forretningsordner og administrationen. Gode relationer og samarbejde til administrationen Gode relationer i afdelingsbestyrelsen Gode relationer til beboerne (ikke vagthund) Ro og orden Godt samarbejde til andre afdelinger Erfa afdelingsbestyrelserne imellem 8

9 Vidensdeling Kendskab til de forventninger der er til en afdelingsbestyrelse Samarbejde til hovedbestyrelsen Åbenhed Bestyrelserne skal have den nødvendige information og indsigt i afdelingen/boligforeningens virke, så de er i stand til at træffe de nødvendige beslutninger til gavn for afdelingen/boligforeningen og beboerne. Bestyrelserne skal synliggøre deres arbejde og de trufne beslutninger overfor beboerne. Bestyrelserne sikre at beboerne har en let og enkel adgang til informationerne, som ikke er omfattet af tavshedspligten. Bestyrelserne er forpligtet til at administrationen får den nødvendig information om afdelingens drift. Gennemsigtighed i økonomi, budget, regnskab og ressourcestyring Kan finde nødvendig information Administrationen er tilgængelig Hovedbestyrelsen kan formidle budskabet i afdelingsbestyrelsen og afdelingsbestyrelse til beboerne Troværdighed Bestyrelserne har direkte indflydelse på afdelingerne/boligorganisationens drift og fremtidig udvikling, hvilket betyder at der følges op på trufne beslutninger. Administrationen sikre at bestyrelsernes beslutninger er i overensstemmelse med god almen ledelse, lokale forretningsgange og organisationens værdisæt. Administrationen følger op på beslutninger i afdelingsbestyrelsen Rettidig omhu begge veje Man markedsfører det man får (flyttes til administrationen) Man gør det der er besluttet Følger ikke egne værdier men organisationens værdier Profilering Boligorganisationens image som et attraktivt alternativ til andre boligformer skal fastholdes. Profileringen skal være målrettet boligforeningens afdelingsbestyrelser, BL samt det lokale politiske niveau. Målsætning for profilering Boligorganisationen skal synliggøre og profilere sig via netværk, ERFA grupper m.m. til gensidig gavn. Boligorganisationen vil synliggøre boligorganisationen som en alternativ boligform. Boligorganisationen vil målrettet og omkostningsbevist bruge elektroniske medier. Boligorganisationen vil arbejde for at synliggøre beboerdemokratiet og udvikling heraf. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter. 9

10 Beboersammensætning Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet. Målsætning for beboersammensætning Der udarbejdes udlejningsregler tilpasset efterspørgsel. For at sikre en varieret beboersammensætning, skal der sættes fokus på lovgivningens muligheder for kollektiv modernisering, individuel modernisering og råderet under skyldig hensyntagen til huslejeniveauet og at boligen stadig skal have et alment præg. Der udarbejdes tekniske helhedsplaner og/eller sociale helhedsplaner, i det omfang der er nødvendigt, med henblik på at understøtte den fremtidige beboersammensætning. Geografi Der samarbejdes med kommunen og lokale politikere for at udvikle de almene boligområder set ud fra et samlet boligpolitik. Når nye boligområder etableres er boligforeningen en aktiv partner på lig fod med andre investorer. Målsætning for geografi Nybyggeri og boligtyperne skal afspejle behovet. Der foretages en vurdering af placering af nybyggeri, boligtyper og muligheder for udlejning. Bebyggelse Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål. Målsætning for bebyggelse Boligorganisationen skal sikre at boligernes tilstand til enhver tid er et kompromis mellem beboernes ønsker og konkurrencemæssige overvejelser. Der sættes fokus på lovgivningens muligheder for kollektiv modernisering, individuel modernisering og råderet under skyldig hensyntagen til huslejeniveauet og at boligen stadig skal have et alment præg. Boligorganisationen skal motiveres til at træffe de nødvendige beslutninger i forhold til renovering af afdelingerne. 10

11 På baggrund af tilstandsrapporter samt eventuelle supplerende undersøgelser foretages en justering af langtidsbudgetter og om nødvendigt de afsatte midler. Der udarbejdes tekniske helhedsplaner hvor det er nødvendigt. Der foretages årlige besigtigelser af afdelingens tilstand. Afdelingens forbrugsmønster (el, vand, varme) kortlægges og formidles. Alternative bæredygtige energiformer skal løbende vurderes. Der anvendes fornøden ekspertise i forbindelse med byggerier/renoveringsprojekter m.m. Produkter og ydelser til boligorganisationen Boligorganisationen ønsker at have kerneydelser suppleret med få tillægsydelser. Ydelseskataloget skal være dynamisk, så det hele tiden tilpasses lovgivningen og markedet med en bæredygtig prisfastsættelse. Kerneydelserne skal udarbejdes så de opfylder lovgivningen samt Boligorganisationen og BOVIA s mindste krav til kvalitet. Målsætning for produkter og ydelser til boligorganisationen Boligorganisationen ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati. Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Der leveres en kerneydelse bestående af: Administration af lejemål Økonomi- og budgetkontrolfunktionen Drifts- og vedligeholdsfunktionen Sekretariatsvirksomhed for organisationsbestyrelse og repræsentantskab Beboerdemokrati og beboerkontakt Administration af nybyggeri, modernisering og ombygningssager Formueforvaltning Forvaltningsrevision Forvaltning og administration i øvrigt Kerneydelsen er indeholdt i administrationsbidraget. Der afregnes særskilt for tillægsydelser. Tillægsydelser kan købes internt hvis kompetencen findes og eksternt hvis den ikke findes. 11

12 Sourcing Boligorganisationen anvender BOVIA til at udleje, administrere, vedligeholde, modernisere og renovere, samt lave nybyggeri. Målsætning for sourcing: BOVIA skal dokumentere at administrationsaftalen overholdes. God almen ledelse I henhold til lovgivningens 6 (a-f) skal bestyrelsen som udgangspunkt arbejde ud fra de overordnede målsætninger, som Folketinget har fastsat for den almene sektor. I bekendtgørelsen af lov om almene boliger fremgår det klart og tydeligt hvad formål og målsætningen med de almene boliger er: God almen ledelse Almene boligorganisationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne boforhold Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard Som udgangspunkt skal bestyrelsen arbejde ud fra de overordnede målsætninger, som Folketinget har fastsat for den almene sektor. Strategierne er samtidig udtryk for nogle helt grundlæggende krav til den almene boligvirksomhed. Økonomi, administration og drift Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Målsætning økonomi, administration og drift Ledelse og beboerdemokrati Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati. Målsætning ledelse og beboerdemokrati. 12

13 Udlejning Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet. Målsætning udlejning. Boligafdelingen, nybyggeri og renovering Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål. Målsætning nybyggeri og renovering. Styringsdialog Boligorganisatioenen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter. Alle øvrige målsætninger og værdier, som bestyrelsen måtte fastsætte for boligorganisationen, skal på den ene eller anden måde spille op til de af Folketinget fastsatte overordnede mål. Administrationen skal sikre, at boligforeningen på den nemmeste og mest hensigtsmæssige måde kan opfylde både de af Folketinget fastsatte mål og boligforeningens egne mål og værdier Som boligforening skal vi agere inden for de rammer som lovgivningen sætter. Denne virkelighed skaber mange daglige dilemmaer og derfor giver det god mening at snakke værdier, mål og god ledelses af de almene boliger. 13

14 AAB Kolding AAB Kolding har til formål at opføre, udleje, administrere, vedligeholde, og Mission modernisere støttet boligbyggeri i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger m.v. AAB Kolding kan udover nævnte virksomhed udføre aktiviteter som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse eller som er baseret på den viden boligforeningen har oparbejdet. AAB Kolding skal som boligorganisation drage omsorg for, at de almene boligafdelinger Vision er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. AAB Kolding deltager aktivt i løsninger af de boligsociale forpligtelser. AAB Koldings nybyggerier tager udgangspunkt i de kommunale udbygningsplaner og politiske målsætninger for alment nybyggeri. AAB Kolding ønsker via strategisk samarbejde med BOVIA at løfte fremtidens udfordringer, samt markedsføre sig via attraktive boligformer, image og et engageret beboerdemokrati. Værdier Vi lever i en dynamisk verden hvor regelstyring ikke altid er tilstrækkelig. Værdierne er for organisationen et vigtigt fundament for administrationen og boligorganisationerne, da værdierne giver klarer signaler, fælles forståelse, fremmer handlefrihed samtidig med at der stilles krav om ansvarlighed. Helhed AAB Kolding vil arbejde med helhedsplaner, som sikrer en tidsvarende standard, som krumtap i et hvert fornyelsesprojekt. Herudover vil AAB Kolding forholde sig til beboersammensætning, de økonomiske aspekter ved fremtidssikring og behovet for boligsociale indsatser, så tomgang minimeres. Afdelingsbestyrelserne synliggør årets gang for beboerne. Sociale helhedsplaner Tekniske helhedsplaner Økonomi/budget/regnskab/ressourcestyring Udlejning Husleje Årshjul Velinformeret bestyrelser Udnytte ressourcer mellem afdelingerne plejeplaner Samarbejde Bestyrelserne vil fungere som inspirator og medvirke til at skabe gode rammer for samarbejdet mellem administrationen og beboerne. Som led i boligforeningens langsigtede planlægning er det en naturlig opgave for bestyrelserne at samarbejde, samdrifte og vidensdele med andre afdelinger/boligorganisationer. Bestyrelserne forpligter sig til at søge hjælp og vejledning via vedtægter, forretningsordner og administrationen. Gode relationer og samarbejde til administrationen Gode relationer i afdelingsbestyrelsen Gode relationer til beboerne (ikke vagthund) Ro og orden Godt samarbejde til andre afdelinger Erfa afdelingsbestyrelserne imellem 14

15 Vidensdeling Kendskab til de forventninger der er til en afdelingsbestyrelse Samarbejde til hovedbestyrelsen Åbenhed Bestyrelserne skal have den nødvendige information og indsigt i afdelingen/boligforeningens virke, så de er i stand til at træffe de nødvendige beslutninger til gavn for afdelingen/boligforeningen og beboerne. Bestyrelserne skal synliggøre deres arbejde og de trufne beslutninger overfor beboerne. Bestyrelserne sikre at beboerne har en let og enkel adgang til informationerne, som ikke er omfattet af tavshedspligten. Bestyrelserne er forpligtet til at administrationen får den nødvendig information om afdelingens drift. Gennemsigtighed i økonomi, budget, regnskab og ressourcestyring Kan finde nødvendig information Administrationen er tilgængelig Hovedbestyrelsen kan formidle budskabet i afdelingsbestyrelsen og afdelingsbestyrelse til beboerne Troværdighed Bestyrelserne har direkte indflydelse på afdelingerne/boligorganisationens drift og fremtidig udvikling, hvilket betyder at der følges op på trufne beslutninger. Administrationen sikre at bestyrelsernes beslutninger er i overensstemmelse med god almen ledelse, lokale forretningsgange og organisationens værdisæt. Administrationen følger op på beslutninger i afdelingsbestyrelsen Rettidig omhu begge veje Man markedsfører det man får (flyttes til administrationen) Man gør det der er besluttet Følger ikke egne værdier men organisationens værdier Profilering Boligorganisationens image som et attraktivt alternativ til andre boligformer skal fastholdes. Profileringen skal være målrettet boligforeningens afdelingsbestyrelser, BL samt det lokale politiske niveau. Målsætning for profilering Boligorganisationen skal synliggøre og profilere sig via netværk, erfagrupper m.m. til gensidig gavn. Boligorganisationen vil synliggøre boligorganisationen som en alternativ boligform. Boligorganisationen vil målrettet og omkostningsbevist bruge elektroniske medier. Boligorganisationen vil arbejde for at synliggøre beboerdemokratiet og udvikling heraf. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter. 15

16 Beboersammensætning Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet. Målsætning for beboersammensætning Der udarbejdes udlejningsregler tilpasset efterspørgsel. For at sikre en varieret beboersammensætning, skal der sættes fokus på lovgivningens muligheder for kollektiv modernisering, individuel modernisering og råderet under skyldig hensyntagen til huslejeniveauet og at boligen stadig skal have et alment præg. Der udarbejdes tekniske helhedsplaner og/eller sociale helhedsplaner, i det omfang der er nødvendigt, med henblik på at understøtte den fremtidige beboersammensætning. Geografi Der samarbejdes med kommunen og lokale politikere for at udvikle de almene boligområder set ud fra et samlet boligpolitik. Når nye boligområder etableres er boligforeningen en aktiv partner på lig fod med andre investorer. Målsætning for geografi Nybyggeri og boligtyperne skal afspejle behovet. Der foretages en vurdering af placering af nybyggeri, boligtyper og muligheder for udlejning. Bebyggelse Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål. Målsætning for bebyggelse Boligorganisationen skal sikre at boligernes tilstand til enhver tid er et kompromis mellem beboernes ønsker og konkurrencemæssige overvejelser. Der sættes fokus på lovgivningens muligheder for kollektiv modernisering, individuel modernisering og råderet under skyldig hensyntagen til huslejeniveauet og at boligen stadig skal have et alment præg. Boligorganisationen skal motiveres til at træffe de nødvendige beslutninger i forhold til renovering af afdelingerne. 16

17 På baggrund af tilstandsrapporter samt eventuelle supplerende undersøgelser foretages en justering af langtidsbudgetter og om nødvendigt de afsatte midler. Der udarbejdes tekniske helhedsplaner hvor det er nødvendigt. Der foretages årlige besigtigelser af afdelingens tilstand. Afdelingens forbrugsmønster (el, vand, varme) kortlægges og formidles. Alternative bæredygtige energiformer skal løbende vurderes. Der anvendes fornøden ekspertise i forbindelse med byggerier/renoveringsprojekter m.m. Produkter og ydelser til boligorganisationen Boligorganisationen ønsker at have kerneydelser suppleret med få tillægsydelser. Ydelseskataloget skal være dynamisk, så det hele tiden tilpasses lovgivningen og markedet med en bæredygtig prisfastsættelse. Kerneydelserne skal udarbejdes så de opfylder lovgivningen samt Boligorganisationen og BOVIA s mindste krav til kvalitet. Målsætning for produkter og ydelser til boligorganisationen Boligorganisationen ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati. Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Der leveres en kerneydelse bestående af: Administration af lejemål Økonomi- og budgetkontrolfunktionen Drifts- og vedligeholdsfunktionen Sekretariatsvirksomhed for organisationsbestyrelse og repræsentantskab Beboerdemokrati og beboerkontakt Administration af nybyggeri, modernisering og ombygningssager Formueforvaltning Forvaltningsrevision Forvaltning og administration i øvrigt Kerneydelsen er indeholdt i administrationsbidraget. Der afregnes særskilt for tillægsydelser. Tillægsydelser kan købes internt hvis kompetencen findes og eksternt hvis den ikke findes. 17

18 Sourcing Boligorganisationen anvender BOVIA til at udleje, administrere, vedligeholde, modernisere og renovere, samt lave nybyggeri. Målsætning for sourcing: BOVIA skal dokumentere at administrationsaftalen overholdes. God almen ledelse I henhold til lovgivningens 6 (a-f) skal bestyrelsen som udgangspunkt arbejde ud fra de overordnede målsætninger, som Folketinget har fastsat for den almene sektor. I bekendtgørelsen af lov om almene boliger fremgår det klart og tydeligt hvad formål og målsætningen med de almene boliger er: God almen ledelse Almene boligorganisationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne boforhold Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard Som udgangspunkt skal bestyrelsen arbejde ud fra de overordnede målsætninger, som Folketinget har fastsat for den almene sektor. Strategierne er samtidig udtryk for nogle helt grundlæggende krav til den almene boligvirksomhed. Økonomi, administration og drift Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Målsætning økonomi, administration og drift Ledelse og beboerdemokrati Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati. Målsætning ledelse og beboerdemokrati. 18

19 Udlejning Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet. Målsætning udlejning. Boligafdelingen, nybyggeri og renovering Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål. Målsætning nybyggeri og renovering. Styringsdialog Boligorganisatioenen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter. Alle øvrige målsætninger og værdier, som bestyrelsen måtte fastsætte for boligorganisationen, skal på den ene eller anden måde spille op til de af Folketinget fastsatte overordnede mål. Administrationen skal sikre, at boligforeningen på den nemmeste og mest hensigtsmæssige måde kan opfylde både de af Folketinget fastsatte mål og boligforeningens egne mål og værdier Som boligforening skal vi agere inden for de rammer som lovgivningen sætter. Denne virkelighed skaber mange daglige dilemmaer og derfor giver det god mening at snakke værdier, mål og god ledelses af de almene boliger. 19