Der er i 2008 solgt erhvervsgrunde med et samlet areal på 140,9 ha. Der er 56,4 ha erhvervsjord til salg.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 23. marts 2009 Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune 1. Resume Århus Kommune har i 2008 solgt 133 parcelhusgrunde. Ved udgangen af 2008 er der tilbageskødet 10 parcelhusgrunde, som bliver genudbudt i starten af Herudover er der 129 parcelhusgrunde til salg til fast pris. Yderligere 64 grunde er færdiggjort klar til salg. Der er i det forløbne år solgt otte storparceller med en samlet byggemulighed på 291 boliger. 16 storparceller med mulighed for 682 boliger er til frit salg til fast pris. Der er i 2008 solgt erhvervsgrunde med et samlet areal på 140,9 ha. Der er 56,4 ha erhvervsjord til salg. I 2009 udbydes 68 nye parcelhusgrunde og ca. 86,9 ha erhvervsjord. Det foreslås, at salgspriserne for villagrundene ved Balskærvej i Malling nedsættes som vist på bilag 5, og at alle andre godkendte priser for 2008 fastholdes. Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/08/ Sagsbehandler Gitte Gammelgaard Pedersen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: ejendomsbeskatning@mtm.aarhus.dk E-post direkte ggam@aarhus.dk Tilbageskødede grunde foreslås udbudt for højeste bud over tilbageskødningsprisen og evt. usolgte grunde foreslås solgt til en fast pris svarende til tilbageskødningsprisen. Det foreslås, at fremtidige byrådsindstillinger om salg af parcelhusgrunde indeholder oplysninger om hvilken salgspris, der kan dække omkostningerne. Den aktuelle salgspris fastsættes af to ejendomsmæglere umiddelbart forud for salget. Der er i afsnit 7.4 redegjort for status på aktiviteten på grundsalgs- og byggemodningsområdet. Det sker i henhold til en tidligere godkendt indstilling om forøgelse af resurserne på de nævnte områder. Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009

2 2. Beslutningspunkter At 1) salgsprisen for villagrundene ved Balskærvej i Malling nedsættes som vist på bilag 5. At 2) mindreindtægterne på 3,0 mio. kr. vedrørende villagrundene ved Balskærvej i Malling bevilges. At 3) alle andre godkendte salgspriser fastholdes uændret. At 4) fremtidige indstillinger om salg af villagrunde i byggemodningsområder indeholder en omkostningsbestemt mindstepris. At 5) salgspriserne på disse villagrunde fremover fastsættes på grundlag af ejendomsmæglervurderinger. At 6) tilbageskødede grunde foreslås udbudt for højeste bud over tilbageskødningsprisen og evt. usolgte grunde foreslås solgt til en fast pris svarende til tilbageskødningsprisen. 3. Baggrund Kommunens salgspriser gælder, indtil der fastsættes nye priser i I afsnit 7.4 gives en uddybende statusredegørelse for aktivitetsomfanget på grundsalgsog byggesagsområderne. 3.1 Salget i 2008 Boliggrunde Der er i 2008 solgt 133 parcelhusgrunde og ved udgangen af 2008 var yderligere 27 grunde under salg. 129 grunde var til frit salg og 10 grunde bliver genudbudt i starten af Herudover er der 64 grunde klar til salg i Malling og Trige. Endvidere er der solgt otte storparceller til bebyggelse med etm², hvoraf etm² er solgt til boligforeninger, og resten er solgt til private. Det solgte antal etagemetre svarer til 291 boliger beregnet efter boligstørrelse på 80 m². Herudover er tre storparceller med en byggemulighed på etm², svarende til 63 boliger solgt, men endnu ikke overtaget af køber. Der er i øjeblikket 16 storparceller til bebyggelse med etm² til frit salg til fast pris. Erhvervsgrunde Der er i 2008 solgt 39 grunde med et samlet areal på m². Kommunen har fortsat 56,4 ha erhvervsjord til salg, hvoraf 3,8 ha er accepteret af købere og 16,2 ha er tilbudt. 3.2 Køb af arealer Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 2 af 10

3 I 2008 er der til byudvikling opkøbt ca. 42 ha for i alt ca. 67 mio. kr. Størstedelen ca. 34 ha - er arealer nord for Harlev til erhvervsformål, købt for ca. 44 mio. kr. Til erhvervsformål er der i øvrigt købt mindre arealer ved Skejby og Årslev for tilsammen ca. 11 mio. kr. To arealer på tilsammen ca. 2,5 ha ved henholdsvis Stavtrup og Trige er for ca. 8 mio. kr. købt til boligformål (og eventuelt en daginstitution). Endelig er et areal ved Ølsted på ca. 3 ha, hvoraf størstedelen er udlagt som perspektivområde, købt for ca. 4 mio. kr. 4. Den forventede effekt Århus kommune skal sikre et geografisk og anvendelsesmæssigt varieret udbud af byggegrunde. Jordopkøbet samt udbuddet af parcelhusgrunde, storparceller og erhvervsgrunde i 2009 er medvirkende til at opfylde dette mål. 5. De planlagte ydelser 5.1 Parcelhusgrunde I løbet af 2009 forventes der udbudt nye parcelhusgrunde fordelt således: Område LP 813 Viby LP 841 Skødstrup Total Antal grunde 10 grunde 58 grunde 68 grunde Der vil i tiden fremover kunne udbydes parcelhusgrunde som vist herunder: Område Antal grunde Kan udbydes om: LP 753 Stavtrup 36 grunde 1 måned LP 835 Tilst 46 grunde 1 måned LP 711 Malling 20 grunde ½ år LP 823 Hårup 80 grunde ½ år LP 808 Stavtrup 60 grunde 1 år LP 818 Trige 64 grunde 1 år LP 854 Solbjerg (1. etape) 33 grunde 1½ år LP 854 Solbjerg (2. etape) 191 grunde 2 år Tilst Vestervej 60 grunde 2 år Helenelyst i Brabrand 30 grunde 2 år Sabro øst 30 grunde 3 år Spørring Nord 150 grunde 3 år Total: 800 grunde I forbindelse med byrådsbeslutningen den 24. september 2008 om Grundsalg i 2007 og salgspriser for kommunens grunde i 2008 blev der samtidigt vedtaget regler om fortrydelse af køb af parcelgrunde og om evt. byggefristforlængelse. Der er indtil den 7. januar 2009 modtaget 42 anmodninger, heraf 10 anmodninger om tilbageskødning af parcelhusgrunde, to har fået godkendelse til videresalg af grunde og Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 3 af 10

4 to har fået forlænget fristen for byggepligt. Endvidere er der seks, der har fortrudt købet og 20 sager er under behandling. Endelig er der givet afslag på 2 ansøgninger. Ved anmodning om tilbageskødning vurderes det, hvorvidt grundene skal tilbageskødes til salgsprisen eller til en pris, der er fastsat af en ejendomsmægler. Dog vil tilbageskødningsprisen altid blive fastsat af en ejendomsmægler, når anmodningen om tilbageskødning modtages ½ år eller mere efter overtagelsen. Tilbageskødede grunde genudbydes til salg for højeste bud over tilbageskødningsprisen. Hvis der efter et udbud er grunde tilbage, forslås det, at disse sælges til en fast pris svarende til tilbageskødningsprisen. Hvis ejendomsmæglervurdering på en grund, der ønskes tilbageskødet, ligger væsentligt under mindsteprisen for evt. ledige grunde i området, anmodes om en mæglervurdering for alle ledige grunde, som derefter udbydes til salg for højeste bud med den nye vurdering som mindstepris. Hvis der efter et udbud er grunde tilbage, forslås det, at disse sælges til en fast pris svarende til udbudsprisen. 5.2 Storparceller På grund af den store beholdning af storparceller kombineret med den manglende efterspørgsel forventes der ikke udbudt nye storparceller i Erhvervsgrunde Det forventes, at følgende nye erhvervsgrunde kan udbydes i 2009: LP 59 Hasselager/Kolt Skovvej m² LP 402 Elev/Koldkilde m² LP 411 Hasselager/Beringvej m² Bl.a. arealer med mulighed for besporing (jernbane) LP 754 Lystrup/Lægårdsvej m² LP 760 Årslev/Logistikparken m² LP 846 Hasselager/Genvejen m² LP 812 Årslev II m² Total m² 5.4 Lejegrunde Salgsprisen for 2009 for lejegrunde i Elev og Harlev fastsættes i de konkrete tilfælde af en ejendomsmægler og afdelingen er bemyndiget til at sælge til den af ejendomsmægleren fastsatte pris i overensstemmelse med tidligere beslutninger. 6. Organisering af indsatsen Grundene sælges ved offentligt udbud. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Produktion og fastsættelse af salgspriser på parcelhusgrunde Det foreslås, at salgsprisen for villagrundene ved Balskærvej i Malling nedsættes som vist på bilag 5. Der er indhentet en ejendomsmæglervurdering. Sidste år blev prisen nedsat Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 4 af 10

5 på andre grunde men ikke for disse grunde. Men den nye mæglervurdering viser, at salgsprisen bør nedsættes. Da der stadig vil være dækning for kostprisen, selv om grundene sælges under den hidtil gældende mindstepris, foreslås det, at grundene udbydes til salg for højeste bud over en mindstepris, der er lig med ejendomsmæglervurderingen. Evt. usolgte grunde efter budrunden foreslås sat til salg for en fast pris, der svarer til mindsteprisen. Indtægtsbevillingen for Malling (XA ) skal nedjusteres, idet den oprindelige indtægtsbevilling på 71,2 mio. kr. skal reduceres med 3,0 mio. kr. til 68,2 mio. kr. I forbindelse med byrådets vedtagelse af Grundsalg i 2007 og salgspriser for kommunens grunde i 2008 blev det besluttet, at: Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø opfordres til at overveje, hvordan produktionen af grunde kan tilpasses markedssituationen i et hurtigere tempo, samt hvordan priserne på kommunens grunde hurtigere, end det er tilfældet i dag, vil kunne tilpasses en ændret markedssituation. For at imødekomme kravet er nærværende indstilling udvidet, så den ud over en redegørelse for det foregående års salg og oplysning om det kommende års produktion også indeholder en vurdering af, hvad der kan produceres i de efterfølgende år, jf. afsnit 5. For så vidt angår prissætningen af grundene findes der ikke noget styringsinstrument, som med tilstrækkelig sikkerhed kan vise prisudviklingen på kort sigt. Danmarks Statistik udarbejder en oversigt, som viser prisudviklingen fordelt på forskellige ejendomskategorier. Statistikken opgøres kvartalsvis, og offentliggøres ca. 4-5 måneder efter et kvartals udløb. Dermed er ændringer i prisudviklingen op til 7-8 måneder gamle, før de kan ses. Hvis de kommunale priser skal ændres på grundlag af oversigterne i Danmarks Statistik, bør det være på grundlag af en sikker tendens. Det betyder, at der bør være en klar tendens over 2-3 kvartaler, før priserne på de kommunale grunde ændres. Dermed vil der gå måneder før vi med sikkerhed kan konstatere, at priserne bør reguleres, og derefter skal der indhentes ejendomsmæglervurderinger. Det foreslås derfor, at den tidligere beslutning om, at prisniveauet skal vurderes af 2 ejendomsmæglere 1 gang årligt fastholdes. For at få fastsat aktuelle priser så nær salgstidspunktet som muligt, foreslås det, at de kommende byggemodningsindstillinger kun vil indeholde oplysninger om, hvilke mindstepriser, der kan dække kostprisen. Grundsalg vil umiddelbart forud for salget af grundene bede to ejendomsmæglere foretage en vurdering. Grundene udbydes til salg for højeste bud over en mindstepris, hvor prisen på hver enkelt grund svarer til et gennemsnit af de to ejendomsmæglervurderinger. Hvis ikke alle Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 5 af 10

6 grunde sælges i forbindelse med budrunden, sættes de resterende grunde til salg for en fast pris, som svarer til gennemsnittet af de solgte grunde. Villagrunde: Det foreslås, at følgende mindstepriser fastholdes. Lokalsamfund LP 503 Mejlby/ Mejlbyparken LP 728 Viby/ Engelundsvej LP 751 Skødstrup/ Tronkærgårdsvej LP 753 Stavtrup/ Vestergårdsvangen LP 761 Mårslet/ Hørretløkken LP 768 Trige/ Bærmosehøjen LP 771 Lystrup/ Hybenhaven LP 780 Malling/ Balskærvej Antal grunde Grunde under salg Grunde pr. 31/ Mindstepris 2009 kr./m² Heraf tilbageskødede eller fortrudte grunde Ejendomsmæglervurdering Ejendomsmæglervurdering LP 823 Hårup/ Parosvej LP 835 Tilst/ Østervænget Skødstrup/Bakkely Ejendomsmæglervurdering Araliavej 1 1 Ejendomsmæglervurdering 7.2 Storparceller Det foreslås, at mindstepriserne for 2008 fastholdes. Lokalsamfund Antal storparceller Storparceller under salg Storparceller pr. 31/ Mindstepris 2009 kr./etm² LP 402 Elev/Koldkilde LP 751 Skødstrup/Tronkærgårdsvej LP 761 Mårslet/Hørretløkken LP 763 Hasle/Vintervej Lp 692 Solbjerg/Hyldevangen Lp 753 Stavtrup/Vestermarken Lp 768 Trige/Holmkærvej Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 6 af 10

7 7.3 Erhvervsgrunde Priserne for erhvervsgrunde blev reguleret i 2006 og der er ikke mange grunde tilbage i de gamle områder. I de nye områder er salgspriserne vurderet i forbindelse med byrådsindstilling om byggemodning og salg af de enkelte områder. Det foreslås derfor, at priserne fastholdes i Lokalsamfund Areal m² Areal under salg m² Kloak betalt Pris 2009 LP 27 Trige/Høgemosevænget kr./m² LP 359 Hasselager/Elmegårdsvej kr./m² LP 374 Sabro/Hvidtjørnvej kr./m² LP 402 Elev/Koldkilde LP 411 Hasselager/Beringvej kr./m² LP 428 Stavtrup/Vestermarken LP 546 Malling/Holmskovtoften kr./m² LP 602 Harlev/Kettingparkvej, mio. kr. butiksgrund LP 692 Solbjerg/Solbjerg Hedevej kr./m² LP 802 Harlev/Gammel Silkeborgvej kr./m² 7.4 Statusredegørelse på aktivitetsomfanget på grundsalgs- og byggesagsområderne Byrådet vedtog den 6. december 2006 en indstilling om aktivitetsbetinget ressourceudvidelse til styrkelse af grundsalget og byggesagsbehandlingen, herunder ressourcer til scanning af byggesagsarkivet. Det blev i den forbindelse besluttet, at der skulle gives en status på de to sagsområder i den årlige grundprisindstilling. Grundsalget Som det fremgår af de foregående sider, har der efter byrådets beslutning om en ressourceudvidelse fortsat været et højt aktivitetsniveau på grundsalgsområdet. Det høje niveau har i 2008 især været på erhvervsarealer. Udviklingen i grundsalget I skemaet nedenfor gives en samlet oversigt over grundsalget i perioden fordelt på parcelhusgrunde, storparceller og erhvervsarealer: År Solgte parcelhusgrunde Solgte storparceller (antal boliger) Solgte erhvervsarealer (ha) , , , , , , , ,4 Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 7 af 10

8 , , , ,9 For parcelhusgrunde ligger salget stadig over det gennemsnitlige salg for den forudgående 20-års periode. For erhvervsgrunde ligger salget på et ekstraordinært højt niveau. Dette skyldes både et højt aktivitetsniveau i begyndelsen af 2008 og nogle store enkeltsalg. Det skal bemærkes, at der er en vis tidsforskydning mellem salgsaktiviteten og det registrerede salgstidspunkt, idet en del grunde er under salg hen over årsskiftet. Det har kun været muligt at klare den stærkt forøgede aktivitet på grundsalgsområdet, fordi der er tilført flere ressourcer via en ekstrabevilling i Byggesagsbehandlingen I 2008 er der indkommet byggesager og færdigbehandlet byggesager med en netto sagsbehandlingstid på 15 dage. Sagsbehandlingstiden i offentlig regi var på 31 dage, og bruttosagsbehandlingstiden inkl. ansøgers tid var på 91 dage. Sagsantallet i 2008 er lidt mindre end i 2006, men til gengæld er der startet nogle meget store sager op på Havnen og Årslevarealerne. Oversigt over antal indkomne byggesager År Antal Med udgangspunkt i 1996 blev afdelingen nettobudgetteret. Her var sagsantallet og personalebudgettet på bygningsinspektoratet 39,8. I målfastsættelsen opereres med en nettosagsbehandlingstid på 14 dage med basis i ca byggesager om året. Sagsantallet for 2008 ligger over basis-sagsantallet, og personaleforbruget på 39,25 (inkl. resurseudvidelsen på 5 heraf to til scanning af byggesagsarkivet) er lavere end dengang bygningsinspektoratet blev nettobudgetteret. I 2008 var den gennemsnitlige nettosagsbehandlingstid på 15 kalenderdage. Uden ekstrabevillingen ville det ikke have været muligt at fastholde en lav nettosagsbehandlingstid. Scanning af byggesagsarkivet Enfamiliehuse I 2005 startede et pilotprojekt med scanning af byggesagsbiblioteket. Fokus var på enfamiliehuse da: Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 8 af 10

9 Tegninger og øvrigt materiale er i overskuelige størrelser, så materialet kan digitaliseres på materiel, der er relativt billigt. Sagerne er relativt simple og ikke ret omfangsrige. Sagerne er relativt ens. Der er ca enfamiliehuse i Århus Kommune, så det samlede omfang er ganske betragteligt. Perioden fra 2005 til slutningen 2007 blev brugt til at programmere, forsøge og lære. Omkring januar 2008 var de fleste problemer og løsninger klaret, hvorefter egentlig scanning af enfamiliehuse blev opstartet. Samlet er der i perioden fra opstart i 2005 til nu skannet enfamiliehuse svarende til 18% af de enfamiliehuse. Større og mere komplekse byggesager Sideløbende med indscanningen af enfamiliehuse er der gjort forsøg med indscanning af forskellige typer mere komplekse ejendomme. Århus Universitet og Århus Sygehus er bl.a. digitaliseret på denne måde. Der er høstet mange erfaringer også med indscanning af disse større og mere komplekse sager. De større og mere komplekse sager giver væsentlig større udfordringer end enfamiliehusene: Tegninger og øvrigt materiale ligger i formater fra A4 til A0, det er derfor mest økonomisk at få scannet materialet ude i byen. Sagerne er meget komplekse med mange om- og tilbygninger og kan være meget omfangsrige. Hver sag er unik. En enkelt ejendom kan være om- og tilbygget over mere end 50 år og der har ikke i hele perioden været de samme krav til materialet. Sortering af materialet inden digitaliseringen er meget omfattende og nødvendig for at borgeren kan bruge materialet efterfølgende. Det samlede tegningsbibliotek i Århus Kommune er på ca hyldemeter. I 2008 blev der tilført ca. 96 hyldemeter arkivmateriale. Samtidig blev der i 2008 skannet ca. 126 m arkivmateriale. Mål og midler Opgaverne for 2009 er: Digitaliseringen af enfamiliehusene fortsætter. Samtidig planlægges mulighed for at borgerne kan tilgå det digitale materiale via internettet. Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 9 af 10

10 Der skal findes en kundevenlig løsning for digitalisering af de mere komplekse sager Der skal skabes mulighed for at modtage nye byggesager digitalt. Det er som at gå over åen efter vand når forvaltningen som nu modtager materialet i papir og derefter digitaliserer materialet. Digitale ansøgninger er også en forudsætning for at honorere kravet fra borgerne om øget tilgængelighed via internettet. Målet med digitaliseringen er at skabe mulighed for en digital byggesagsbehandling, hvor borgerne kan tilgå det nødvendige materiale til en byggeansøgning fra hjemmet. Dette mål vil give færre omkostninger til sagsbehandlingen. Forudsætningen for denne digitale byggesagsbehandling er digitaliseringen af byggesagsbiblioteket. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigt over salget af parcelhusgrunde i 2008 (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 2: Oversigt over salget af storparceller i 2008 (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 3: Oversigt over salget af erhvervsgrunde i 2008 (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 4: Nøgletal fra Danmarks Statistik (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 5: Prisoversigt over grunde ved Balskærvej i Malling (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 6: Anlægsbevilling (vedlagt originalsagen/-elektronisk) Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 24. september 2008 de nuværende priser for 2008 for kommunens grunde. Byrådet vedtog den 23. maj 2007 indstilling om byggemodning og salg af arealet omfattet af lokalplan 780 i Malling. Byrådet vedtog den 2. maj 2007 at ændre salgsproceduren for villagrunde. Byrådet vedtog den 6. december 2006 en indstilling om aktivitetsbetinget ressourceudvidelse til styrkelse af grundsalget og byggesagsbehandlingen, herunder ressourcer til scanning af byggesagsarkivet. Den 8. januar 2003 vedtog Byrådet at bevilge 112 mio. kr. til opkøb af arealer til byudvikling (boligformål). Samtidig blev det besluttet, at den årlige indstilling om grundsalg skal suppleres med en status for opkøb af arealer via bevillingen. Grundsalg i 2008 og salgspriser for kommunens grunde i 2009 Side 10 af 10