Rådgivning om klausul om tilbagekøb af bygninger/klausul om godkendelse om optagelse af lån i samme kan frafaldes

Transkript

1 15. april 2014 Sagsnr mat Sekr. Laila Gorits Grønhøj Tel , mail Sendt pr. til Rebild Kommune Hobrovej Støvring Att.: Juridisk Konsulent Nina Kjær Nielsen Badehusvej 16 Postboks 1440 DK-9100 Aalborg Tel Fax mail@ dk HjulmandKaptain har 130 ansatte, heraf 50 jurister Advokatpartnerselskab CVR-nr Bank Rådgivning om klausul om tilbagekøb af bygninger/klausul om godkendelse om optagelse af lån i samme kan frafaldes Efter aftale sender jeg min vurdering af Rebild Kommunes mulighed for at frafalde henholdsvis en klausul om tilbagekøb af bygninger henholdsvis en klausul om godkendelse af optagelse af lån i samme, således som denne er formuleret i forbindelse med Rebild Kommunes overdragelse af Hellum skole til den selvejende institution Hellum Friskole. Min vurdering kan således anvendes på andre tilsvarende klausuler, hvor forudsætningerne er de samme. Indledende bemærkninger Ved betinget købsaftale af den 9/ overdrog Rebild Kommune Hellum skole til den selvejende institution Hellum Friskole. Ejendommen var ikke udbudt offentligt til salg. Af købsaftalens punkt 3.1 fremgår det, at køber er forpligtet til fra overtagelsesdagen at drive friskole og privat daginstitution. Det fremgår derudover af punkt 9.1 at overdragelsen finder sted uden særskilt vederlag for ejendommen. Købsaftalen indeholder i punkt 16.2 en forpligtelse til at tilbageskøde ejendommen vederlagsfrit til Rebild Kommune, såfremt driften af friskolen og driften af den private daginstitution ophører. I punkt 16.3 er det endvidere anført, at der alene kan tinglyses lån i ejendommen med accept fra Rebild Kommune og at sådanne lån kan alene optages til værdiforøgende investeringer i ejendommen og kan således ikke optages til driftsformål. 0

2 Køber kan frigøre sig fra ovennævnte klausuler mod betaling af kr til Rebild Kommune. Retningslinjer for et salg af en kommunen ejendomme uden forudgående udbud Det fremgår af kommunestyrelseslovens 68, stk. 1, at et salg af en kommunes faste ejendomme ikke må finde sted uden forudgående offentligt udbud. Dette skal ske for at det kan sikres, at ejendommen sælges til markedsprisen. Med udgangspunkt i kommunestyrelseslovens 68, stk. 1 er der udstedt en bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme (bekendtgørelse om offentligt udbud) samt udstedt en vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (vejledning om offentligt udbud). Bekendtgørelsen om offentligt udbud indeholder undtagelser til en kommunes udbudspligt. En Kommune er dog fortsat forpligtet til at sælge ejendommen til markedspris. Rebild Kommunes salg af Hellum skole er sket uden forudgående udbud og uden at der skulle betales et vederlag derfor. Ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet var af parterne fastsat til kr At overdrage på disse vilkår er i overensstemmelse med bekendtgørelse om offentligt udbud 2, stk. 2, nr. 6. En kommune kan støtte en friskole som institution med blandt andet anlægstilskud eller lignende investeringsudgifter jf. friskolelovens 23, stk. 1, nr. 4. Det kan blandt andet udgøre støtte til en selvejende institution, når en ejendom overdrages til en selvejende institution til en pris under markedsværdien. Friskolelovens 23 opregner hvilken støtte en kommune kan yde til en friskole. Det fremgår ikke af bestemmelsen at en kommune kan yde driftstilskud til en friskole. Det kan derimod staten jf. friskolelovens 10. En kommune kan jf. bekendtgørelsen om offentligt udbud vælge at sælge til en anden end den højestbydende, hvis dette er begrundet i hensynet til at varetage en saglig kommunal interesse. Det fremgår af vejledningen om offentligt udbud samt Kommunestyrelsesloven med bemærkninger, 2010, at når en kommune vælger at sælge til en anden pris end den højest opnåelige (markedsprisen), så skal kommunen sikre sig ved salget, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved en aftale om rådighedsindskrænkninger. Side 2

3 Endelig bemærker jeg, at et frafald af klausuler eller lign. ikke i kommunestyrelseslovens forstand udgør et salg af en ejendom. Dermed falder denne situation ikke ind under ovennævnte regler. Frafald af eller indskrænkning af de konkrete klausuler Hverken bemærkningerne til kommunestyrelseslovens 68, stk. 1 eller den med hjemmel deri udstedte bekendtgørelse og vejledning indeholder andet og mere end bemærkningerne om, at en kommune skal sikre sig ved et salg af en kommunal ejendom, at den kommunale interesse, der begrundede et salg uden forudgående udbud, også fremover varetages. Som et eksempel derpå kan nævnes et salg af en ejendom til favørpris men under rådighedsindskrænkninger til en bestemt anvendelse af ejendommen. Rebild Kommune har anvendt disse klausuler for at sikre sig ved salget, at den kommunale interesse også fremover varetages. Et frafald af disse klausuler eller en indskrænkning af disse udgør som nævnt ikke i kommunestyrelseslovens forstand et salg af en fast ejendom. I relation til at frafalde en klausul om tilbageskødningspligt ved et ophør af de saglige aktiviteter, der begrundede et salg uden offentligt udbud, er det min opfattelse, at Rebild Kommune har en pligt til at sikre, at disse formål fortsat varetages, og at klausulen derfor ikke kan frafaldes eller lempes. Det er derfor min vurdering, at Rebild Kommune som udgangspunkt har pligt til at acceptere en tilbageskødning af ejendommen ved ophør af de saglige aktiviteter, der begrundede et salg uden offentligt udbud. Det er også min opfattelse, at lovligheden af et frafald af eller en lempelse af klausulerne i øvrigt skal vurderes med udgangspunkt i Rebild Kommunes mulighed for at disponere inden for rammene af kommunalfuldmagten. Kommunalfuldmagten kan være begrænset ved lov. Med udgangspunkt i den konkrete overdragelse, er kommunalfuldmagten begrænset af friskolelovens 23. Denne angiver hvilken form for støtte, som en kommune kan yde til en friskole. Det vil efter min opfattelse udgøre støtte til den selvejende institution Hellum Friskole, såfremt Rebild Kommune tillader låneoptagelse uden dækning for, at dette sker med henblik på en værdiforøgelse af ejendommen eller frafalder en tilbageskødningsklausul. Af 23 fremgår det, at en kommune kan yde tilskud til nedbringelse af skolepenge, tilskud til driften af skolefritidsordninger, tilskud til specialundervisning og tilskud til anlægsudgifter og lignende investeringsudgifter. Side 3

4 Det generelle tilskud til driften af en friskole samt bygningstilskud ydes af staten. I relation til muligheden for at frafalde eller lempe klausulen om, at Rebild Kommune skal godkende låntagning med sikkerhed i ejendommen er adgangen dertil begrænset af kommunalfuldmagtens grænser og af friskolelovens 23 som beskrevet ovenfor. Der ligger således en kontrolfunktion heri. Det er min vurdering, at den begrænsede adgang til låneoptagelse forbeholdt til værdiforøgende investeringer skal opretholdes. Der kan ikke ske låneoptagelse til driftsformål. Låneoptagelse til brug for værdiforøgende investeringer i ejendommen såsom anlægsinvesteringer er derimod indeholdt i hjemlen i friskolelovens 23. Andre typer af låneoptagelse med sikkerhed i den ejendom, som Rebild Kommune har stillet til købers rådighed, vil falde uden for både Rebild Kommunes støttehjemmel i friskolelovens 23, og kommunalfuldmagtens rammer for støtte. Ved salget af Hellum skole sikredes det køberen, at denne kunne frikøbe sig fra begrænsningerne i klausulerne mod betaling af kr Dette svarede til markedsværdien af ejendommen på daværende tidspunkt og det vil ikke udgøre en ulovlig støtte at frafalde klausulen, hvis Rebild Kommune har modtaget et beløb svarende til markedsprisen. Alternativer Såfremt værdien af ejendommen er faldet siden overdragelsen fandt sted, kunne Rebild Kommune overveje, at indhente en aktuel vurdering af ejendommens værdi. Hvis værdien af ejendommen er faldet som følge af konjunkturerne og ikke som følge af et usædvanligt slid og ælde grundet den selvejende institutions anvendelse af ejendommen, så er det min opfattelse, at det ville være sagligt at nedsætte det beløb, som klausulerne kan frikøbes for. Alternativet til et salg til den selvejende institution Hellum Friskole i 2012 var, at Rebild Kommune havde beholdt ejendommen og lejet den ud til den selvejende institution. Også i den situation ville Rebild Kommune have mærket et fald af værdien af ejendommen som følge af konjunkturerne. Dette kræver dog dokumentation for at et værdifald er forårsaget af konjunkturerne idet dispositionen i henhold til kommunalfuldmagtens grænser skal være økonomisk forsvarlig. Konklusion En kommune skal som udgangspunkt udbyde dennes ejendomme til salg ved et offentligt udbud. Side 4

5 Undlades dette med udgangspunkt i en af de situationer, der er beskrevet i bekendtgørelsen om offentligt udbud, skal en kommune sikre, at formålet, der begrundede undladelsen, varetages efterfølgende. En kommunes adgang til at frafalde eller lempe en klausul vedtaget i forbindelse med salget af en fast ejendom uden forudgående offentligt udbud, vil være begrænset af denne forpligtelse. Derudover vil en kommunes adgang til at frafalde eller lempe en klausul vedtaget i forbindelse med salget af en fast ejendom uden forudgående offentligt udbud, være begrænset af kommunalfuldmagtens grænser. Såvel lovgivningen om lovlige støtteformål og kommunalfuldmagtens grænser i relation til saglighed, lighed og økonomisk ansvarlighed vil i den forbindelse skulle vurderes forinden en disposition om et frafald eller en lempelse af en sådan klausul kan gennemføres. Af disse grunde kan Rebild Kommune ikke frafalde tilbageskødningsklausulen og ej heller lempe klausulen om godkendelse af lånoptagelse. Med venlig hilsen Birte Rasmussen Advokat (H), Partner Side 5