NOTAT: Finansiering vedrørende betalingsparkering og udvikling af Sortebrødre Plads

Transkript

1 Økonomi og Beskæftigelse Økonomi og Analyse Sagsnr Brevid Ref. MARTINFE/MOKP Dir. tlf NOTAT: Finansiering vedrørende betalingsparkering og udvikling af Sortebrødre Plads 14. juni 2011 Baggrund og konklusion Teknik- og Miljøudvalget drøftede et foreløbigt udkast til parkeringsstrategi på møde den 28. april Udgangspunktet for den foreslåede parkeringsstrategi er, at antallet af parkeringspladser i bymidten skal fastholdes og udbygges i takt med at der tilføres nyt byggeri, og at en større del af parkeringen skal koncentreres i nye, lettilgængelige parkeringshuse/-kældre ved den indre ringvej. Den foreslåede parkeringsstrategi forudsætter, at der opføres 3-4 nye parkeringshuse/-kældre med tilsammen pladser. Tidsperspektivet afhænger af kommunens økonomi og interessen fra private bygherrer i at udnytte de nuværende, centrale parkeringsarealer til ny bebyggelse og aktiviteter. Aktuelt er der interesse for at bygge på Sortebrødre Plads, der blandt andet skal rumme parkering for den østlige del af bymidten. Det anbefales derfor, at der som første skridt i parkeringsstrategien arbejdes videre med en realisering af et parkeringshus på Sortebrødre Plads med 525 parkeringspladser. Opførelsen af et parkeringshus indgår som en del af et samlet forslag til plan for udvikling af Sortebrødre Plads udarbejdet i samarbejde med konsulentfirmaet NIRAS. Planen indebærer, foruden parkeringshus, salg af byggeret til butikker, boliger og liberale erhverv på arealer, der i dag anvendes til parkering, samt etablering af en ny plads. I dette notat er opstillet en business-case, der beregner de samlede økonomiske konsekvenser for Roskilde Kommune ved gennemførelse af planen, samt indførelse af betalt parkering i bymidten. Det konkluderes, at kommunalt anlæg af parkeringshus, med følgende salg af byggeret på de nuværende parkeringspladser på Sortebrødre Plads og indførelse af betalingsparkering i bymidten, vil give kommunen en samlet økonomisk nettogevinst i størrelsesordenen 10 mio. kr. over en 10-årig periode. Planen forudsætter dog kassetræk til anlægsinvesteringer i planens første år i størrelsesordenen 130 mio. kr. Betalingsparkeringen forudsættes, på baggrund af analyse fra konsulentfirmaet Via Trafik, takstsat til 9-10 kr./time. Oversigt over business-casen ses af nedenstående skema. Pakken indeholder parkeringshus, udvikling af Sortebrødre Plads, salg af byggeret på nuværende parkeringspladser på Sortebrødre Plads, indførelse af betalingsparkering i hele bymidten samt afledte anlægs- og driftsomkostninger. Pakken indeholder ikke omkostninger til håndtering af eventuel forurenet jord på pladsen. Beregningerne beror på en række foreløbige skøn og er derfor behæftet med en del usikkerhed.

2 Side2/8 Tabel 1: Oversigt over business-case indeholdende parkeringshus, grundsalg og betalingsparkering Finansieringspakke Parkeringshus p-pladser - To etager under terræn, én etage og tagparkering over terræn. - Tilpasset grundens udformning - Afstand til omliggende boliger Butikker, boliger og liberale erhverv bag Algade m 2 butik, 1300 m 2 bolig, 1300 m 2 liberale erhverv Boliger og/eller liberale erhverv ved Dr. Margretes Vej m 2 etageareal Ny plads - byrum med trapper, ramper, beplantning, inventar mv. af god kvalitet Kasseeffekt 1. år Kasseeffekt over 10 år Kasseeffekt over 16 år Antal år før investeringen er hentet tilbage til kommunekassen Parkeringstakst i midtbyen mio. kr. 10 mio. kr. 74 mio. kr. 9 år 9-10 kr./time Regelgrundlag vedr. finansieringen af parkeringsanlæg Byrådet kan beslutte at opføre parkeringspladser og -anlæg, og kan efter vejloven opkræve en betaling for parkering til dækning af udgifterne ved indretning og drift af parkeringsanlæg. Byrådet kan endvidere, i samråd med politiet, bestemme, at der på steder, hvor en begrænsning af adgangen til at parkere biler er ønskelig, kan indføres betalt parkering. En netop vedtaget lov om kommunale parkeringsindtægter betyder dog, at kommunens udgifter og indtægter vedr. parkeringsanlæg og betalt parkering skal hvile i sig selv. For Roskilde Kommune betyder loven konkret, at bruttodriftsindtægter fra betalingsparkering, inden for 2 regnskabsår ikke må overstige afskrivning og forrentning af nye P-anlæg tillagt et bundfradrag, som afhænger af befolkningstallet, og som forventes at udgøre ca. 1,3 mio. kr. årligt. Hvis kommunens indtægter fra betalingsparkering overstiger denne ramme, vil der ske en tilsvarende reduktion af bloktilskuddet. Kommunen har således stadig mulighed for at opføre P-anlæg, og kan efterfølgende få omkostningerne dækket af parkeringsindtægter, i takt med at anlægget afskrives over en 15-årig periode. Kommunen har derimod ikke mulighed for at spare op af parkeringsindtægter, med henblik på en senere opførelse af parkeringsanlæg. Kommunen har ikke automatisk lånemulighed til anlægsudgifter til p-anlæg. Der kan søges lånedispensation hos Indenrigs- og Sundhedsministeriet, men en opnåelse heraf skønnes ikke umiddelbart at være sandsynlig. Det betyder, at anlægsudgiften i første omgang skal finansieres af kommunekassen, eller at der bør søges efter alternative finansieringsformer. Business-case udvikling af Sortebrødre Plads og indførelse af betalingsparkering På baggrund af analyser, som forvaltningen har foretaget i samarbejde med Niras og Via Trafik, kan opstilles en business-case for igangsætning af udviklingen af Sortebrødre Plads og samtidig indførelse af betalingsparkering. De to tiltag kan med fordel betragtes som en samlet pakke, fordi de sammen bidrager til at imødekomme kommunens trafikpolitiske målsætninger om trafikregulering og bymiljø, men også fordi de udgør hinandens forudsætninger. Opførelse af et parkeringshus på Sortebrødre Plads er ved kommunal finansiering

3 Side3/8 omkostningstungt for kommunen, men ved indførelse af betalingsparkering kan udgiften være hentet hjem over en 8-årig periode. Omvendt er det som følge af ny lov ikke muligt at få nettoindtægt fra betalingsparkering, medmindre der samtidigt anlægges nye parkeringsfaciliteter. Udvikling af Sortebrødre Plads Planen for udvikling af Sortebrødre Plads, omfatter foruden etablering af parkeringshus, også nyanlæg af plads, samt salg af byggeret til butikker, boliger og liberale erhverv. Niras forslag til plan for udvikling af Sortebrødre Plads indebærer 4 etaper, som bl.a. skal sikre, at der gennem hele etableringsfasen er den fornødne parkeringskapacitet. Etape A: Etablering af P-hus Det foreslåede P-hus på Sortebrødre plads omfatter 525 p-pladser og er tilpasset grundens udformning. P-huset anlægges med to etager under terræn og en etage med tagparkering over terræn. Grundlaget for business-casen er dermed et P-hus i den bedst mulige sammenhæng med det omgivne byrum. Etablering af P-huset medfører, at parkering samles i den østligste del af Sortebrødre Plads, hvilket frigiver arealer, som i øjeblikket anvendes til parkering, og som kan sælges til erhverv og boligformål i etape B og C. Etape B: Butiksudvidelse Der er regnet med en samlet udvidelse af butiksarealet på ca m 2 og derudover salg af byggeret til ca m 2 boliger samt m 2 liberalt erhverv. Fordelingen mellem boliger og liberalt erhverv kan være en anden, men det vurderes ikke at have nogen stor betydning for den samlede indtægt ved salg af byggeret. Etape C: Etablering af boligområde Der er regnet med salg af byggeret til ca m 2 boliger svarende til en bebyggelsesprocent på 75. Etape D: Etablering af ny plads Afhængig af hvilket kvalitets- og designniveau man lægger sig på, vil udgiften variere meget. Der er regnet med en urban plads med trapper, ramper, beplantning, inventar mv. af god kvalitet. På baggrund af Niras beregninger kan der opstilles følgende oversigt over det kommunale cash-flow ved en ren kommunal realisering af planen.

4 Side4/8 Tabel 2: Betalingsstrøm i gennemsnitlige vurderede priser. Cash-flow i mio. kr. 1. år 2. år 3. år Etape A Anlæg af P-hus -123,5 Ny vej og anlæg af asfalteret område -2,5 Vejomlægninger på tilstødende veje -1,0 Arkæologiske udgravninger -5,0 Etape B Butiksudvidelse, salgsindtægter 37,5 Arkæologiske udgravninger -5,0 Etape C Boligområde, salgsindtægter 7,5 Arkæologiske udgravninger -5,0 Etape D Etablering af ny plads -4,0-132,0 32,5-1,5 Priserne er opstillet som gennemsnitstal ud fra Niras skøn for spændet i anlægsprisen. Det er vurderingen, at P- huset vil kunne opføres for mio. kr. På samme måde vurderes det, at salgsindtægter til butiksudvidelse vil være på mio. kr., og at salgsindtægter vedr. boligområdet vil være på 5-10 mio. kr. Det forudsættes, at etaperne tidsmæssigt kan realiseres over tre år, som angivet, og at der på salgstidspunktet vil være efterspørgsel på byggeret vedrørende etaperne B og C. Forvaltningen vurderer dog, at der er tale om en meget attraktiv beliggenhed i forhold til boliger og erhverv, og at det derfor vil være muligt at realisere salgsindtægter som angivet. Også de angivne beløb for vejanlæg og arkæologiske udgravninger beror på foreløbige skøn. Betalingsparkering Forvaltningen har i 2008 fået udarbejdet en analyse af grundlaget for betalingsparkering i Roskilde Kommune fra konsulentfirmaet Via Trafik. Det konkluderes i analysen, at indførelse af betalingsparkering i hele bymidten, vil bidrage til at løse problemet med manglende parkeringskapacitet i bymidten. Via Trafik peger på, at en takst på 10 kr. pr. time vil kunne give den ønskede regulering af parkeringsforholdene. En takst på dette niveau vil medføre en lavere andel af lange og mellemlange parkeringer i midtbyen og betyde mindre parkeringssøgende trafik. En takst på 10 kr./time vurderes at medføre en bruttoindtægt på 14,6 mio. kr., når der samtidigt reserveres et antal p- pladser til langtidsparkering. Tabel 3: P-indtægter ved forskellige takster Parkeringstakster 5 kr./t. i bymidten 10 kr./t. i bymidten 10 kr./t. i bymidten, dog et mindre antal gratis pladser til langtidsparkering. Årlige bruttoindtægter for hele bymidten 9,0 mio. kr. 15,2 mio. kr. 14,6 mio. kr.

5 Side5/8 Indtægterne fra betalingsparkering er i ovenstående tabel opgjort ved 3 forskellige betalingsscenarier. Etablering af betalingsparkering i midtbyen anslås at medføre anlægsudgifter til etablering af automater, IT-udstyr mv. på ca. 5 mio. kr., samt en årlig driftsomkostning på ca. 1 mio. kr. Den maksimalt tilladte takst for betalingsparkering vil, som følge af ny lov om kommunale parkeringsindtægter, være bestemt af kommunens samlede omkostninger inkl. afskrivninger vedr. parkeringsanlæg. Hvis Roskilde Kommune gennemfører planen for Sortebrødre Plads, som skitseret i det foregående afsnit, betyder det, at indtægtsgrænserne kan opgøres, som det ses i nedenstående tabel: Tabel 4: Maksimal tilladt indtægt Opgørelse af mulighed for indtægt fra betalingsparkering, efter ny lov om kommunale parkeringsindtægter 1. år 2. år 3. år 4. år 5. år 6. år 7. år 8. år 9. år 10. år Afskrivning af P-hus på Sortebrødre Plads (over 15 år) 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 Udstyr til betalingsparkering 5 Driftsomkostninger til p-hus på Sortebrødre Plads 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 Driftsomkostninger vedrørende øvrige p-pladser Driftsomkostninger vedr. udstyr ifm. betalingsparkering Aktuelle indtægter fra beboerlicenser -0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2 Bundfradrag vedr. betalingsparkering 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 Mulighed indtægt fra betalingsparkering 8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 Det er i beregningen forudsat, at opkrævning af betalingsparkering i hele bymidten igangsættes mens P-huset på Sortebrødre Plads er under opførelse. Det første år, hvor der vil være afskrivning på betalingsparkeringsudstyr, vil der være mulighed for, at kommunen kan beholde en opkrævning på op til 8 mio. kr. I de efterfølgende år, vil afskrivningen på P-huset give mulighed for, at kommunen kan beholde en opkrævning på op til 13,8 mio. kr. årligt i 15 år, til P-huset er fuldt afskrevet. Begrænsningen betyder, at kommunen vil blive modregnet i bloktilskud ved årlige indtægter over 13,8 mio. kr. Hvis kommunen fastsætter en parkeringstakst på 10 kr./t. og får en samlet indtægt på 14,6 mio. kr., vil kommunen således enten skulle nedsætte parkeringstaksten til f.eks. 9 kr./t. det følgende år, eller få nedsat bloktilskuddet med 0,8 mio. kr. årligt. Samlet cashflow ved gennemførelse af business-casen Ved en samlet kommunal realisering af business-casen, med udvikling af Sortebrødre plads og betalingsparkering i bymidten på 9-10 kr./t., kan det estimerede cashflow for Roskilde Kommune opgøres som det ses af nedenstående tabel. Tabel 5: Samlet cashflow for udvilking af Sortebrødre plads og betalingsparkering. 1. år 2. år 3. år 4. år 5. år 6. år 7. år 8. år 9. år 10. år Anlæg og salg ifm. P-hus På Sortebrødre plads -132,0 32,5-1,5 Delfinansiering af P-anlæg fra parkeringsfonden 3,5 Driftsomkostninger til p-anlæg på Sortebrødre plads -1,2-1,2-1,2-1,2-1,2-1,2-1,2-1,2-1,2 Indtægter fra betalingsparkering 8,0 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 13,8 Anlæg af udstyr til betalingsparkering -5,0 Driftsomkostninger vedr. udstyr til betalingsparkering -1,0-1,0-1,0-1,0-1,0-1,0-1,0-1,0-1,0-1,0 Kasseeffekt for Roskilde Kommune -126,5 44,1 10,1 11,6 11,6 11,6 11,6 11,6 11,6 11,6

6 Side6/8 Projektet vil i første år, som følge af med opførelse af parkeringshuset, medføre en stor nettoudgift i størrelsesordenen 127 mio. kr. Denne investering kan dog forventes at kunne hentes hjem over en ca. 9-årig periode. Over en 10-årig periode vil projektet medføre en samlet nettoindtægt på ca. 9 mio. kr., og over en 16-årig periode, en samlet nettoindtægt på ca. 74 mio. kr. Herefter vil parkeringshuset være afskrevet, og kommunen kan principielt ikke længere få indtægt ved betalingsparkering. Hvis der bygges et nyt kommunalt finansieret parkeringshus efter 16 år, vil dette kunne køre efter samme model, og der kan fortsat opkræves betalingsparkering. Bygges et nyt kommunalt parkeringshus tidligere end efter 16 år, kan den samme model ikke bruges, medmindre taksterne for betalingsparkering hæves markant. Et alternativ hertil er dog, at et parkeringshus realiseres med inddragelse af privat finansiering. Alternativer til ren kommunal finansiering Forvaltningen ser følgende 2 principielle modeller for alternativer til en kommunal finansiering: Et offentligt-privat partnerskabsprojekt (OPP-projekt), hvor kommunen går sammen med en eller flere private aktører om at opføre, eje og drive parkeringshusene, evt. med mulighed for at kommunen kan overtage parkeringshusene efter en på forhånd fastsat årrække. Et rent privat projekt, hvor en privat investor opfører og driver et parkeringshus på egen grund. Et offentligt-privat partnerskabsprojekt I en OPP-model vil de private parter, som forventes at omfatte projektets væsentligste entreprenører, leverandører og servicefirmaer samt en finansieringskilde (bank), oprette et selskab med begrænset hæftelse, som udelukkende har til formål at opføre, eje og drive parkeringshuset. Vilkårene for dette selskab vil være defineret i en kontrakt mellem selskabet og kommunen, som typisk vil være bindende for en lang periode, f.eks. 30 år. Der vil ofte indgå en årlig betaling enten fra kommunen til selskabet eller omvendt alt efter, om det vurderes at parkeringshuset samlet skaber underskud eller overskud.. Kommunen har således ingen forpligtelser og bærer ingen risici i forhold til de private parter. Der indgår i aftale om kommunernes økonomi for 2012, en lånepulje på 100 mio. kr. som kan søges til OPP-projekter. Da et OPP-projekt sandsynligvis vil være omfattet af krav om deponering, som følge af lånebekendtgørelse, har forvaltningen ikke regnet videre på denne model. Dette skyldes, at OPP-modellen ikke umiddelbart vil ændre på behovet for en stor kommunal finansiering i forbindelse med anlæg af parkeringshuset. Et rent privat projekt Ved det rene private projekt afhænder kommunen grunden, hvorpå parkeringshuset planlægges etableret af en eller flere private parter. De private parter forestår herefter projektering, opførelse og drift af parkeringshuset i rent privat regi. Hvis parkeringshuset opføres og drives af private, vil kommunen kunne undgå et kassetræk ved opførelsen af p- huset. Forvaltningen skønner, at et udbud af parkeringshusgrunden vil skulle ske sammen med udbud af butiksdelen for at være interessant for en privat investor. Der vil derfor ikke kunne påregnes en særskilt indtægt fra salg af byggeretten til p-huset. Kommunen skønnes at kunne opnå indtægter i størrelsesordenen 24 mio. kr. fra salg af byggeret til butikker, boliger og liberale erhverv på den resterende del af Sortebrødre Plads, fratrukket omkostninger til anlæg af ny vej og plads mv. samt arkæologiske udgravninger. Dette forudsætter dog, at det er muligt at finde en privat investor,

7 Side7/8 som er villig til at opføre p-huset med den forventede forrentning på ca. 5 %. Hvis en privat investor forudsætter en højere forrentning, vil salgsindtægten være lavere. Tabel 6: Betalingsstrøm i gennemsnitlige vurderede priser Cash-flow i mio. kr. 1. år 2. år 3. år Etape A og B Butiksudvidelse og P-hus, salgsindtægter 37,5 Ny vej og anlæg af asfalteret område -2,5 Vejomlægninger på tilstødende veje -1,0 Arkæologiske udgravninger -10,0 Etape C Boligområde, salgsindtægter 7,5 Arkæologiske udgravninger -5,0 Etape D Etablering af ny plads -4,0 24,0 0-1,5 Ulempen ved et privat projekt er, at kommunen får mindre indflydelse på, hvornår parkeringshuset opføres, og dermed mindre mulighed for at regulere trafikken i bymidten gennem parkeringsstrategien. Endvidere har kommunen ringere mulighed for at påvirke driften af P-huset, og kommunen vil være tvunget til at gennemføre betalt parkering uden at kunne opnå en økonomisk fordel heraf, idet nettoprovenuet ud over de nuværende driftsudgifter på ca. 2 mio. kr. årligt tillagt et bundfradrag på ca. 1,2 mio. kr. skal afleveres til staten.

8 Side8/8 Tabel 7: Potentielle fordele og ulemper ved de forskellige modeller Model for opførelse Fordele Ulemper og drift Traditionelt offentligt projekt Fleksibilitet for kommunen, både i forhold til opførelse, udseende, drift og vedligeholdelse. Bedre muligheder for alternative anvendelser. Kommunen bærer alle risici. Belastning af kommunens likviditet med store udgifter ved opførelse. Mulighed for at afværge risiko pga. manglende efterspørgsel ved at lukke p-pladser andre steder i Roskilde centrum OPP Overførsel af nogle risici fra den offentlige til den private part. Jævnt cashflow for kommunen, hvor den samlede indtægt/udgift kan deles ud på hele projektperioden Relativt høje planlægningsomkostninger i de indledende faser, da projektforberedelse, udbudsproces og kontraktindgåelse er mere kompleks end i et traditionelt projekt. Mindre fleksibilitet, især efter den endelige kontrakt er indgået. Risiko for reduceret konkurrence i et OPP-udbud, dels fordi OPP er relativt nyt i Danmark, dels fordi der er en relativ høj risikoprofil som følge af, at størstedelen af indtægterne - betalt parkering - er efterspørgselsafhængige. Rent privat projekt Risici ved opførsel og drift af p-anlæg overføres til den private part. Salg af kommunalt ejede arealer til parkeringshus vil forbedre kommunens likviditet. Kommunen vil have ingen eller kun begrænset indflydelse på, hvornår parkeringshuset etableres, idet alene markedet - defineret ved parkeringsbehovet - og parkeringsafgifternes størrelse er afgørende for, hvornår den private part vil lade parkeringshuset opføre.