Klager. København, den 4. oktober 2010 KENDELSE. ctr. Nybolig Kolding A/S Bredgade Kolding

Transkript

1 1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klager ctr. Nybolig Kolding A/S Bredgade Kolding Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har begået fejl ved ikke at indgå et skriftligt tillæg til formidlingsaftalen om nedsættelse af udbudsprisen, efter at der fremkom et købstilbud under udbudsprisen. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringsudgifter og dokumentationsomkostninger som anført i fakturaen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager og hendes daværende ægtefælle ønskede at sælge deres ejendom og indgik

2 2 derfor den 27. juli 2007 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til kr Vedrørende betaling til indklagede var det anført i aftalen: [...] [...] Indklagede havde i forbindelse med indgåelsen af formidlingsaftalen udarbejdet et salgsbudget på baggrund af udbudsprisen. Dette budget blev udleveret til klager og ægtefællen, og det fremgik heraf bl.a.:

3 [...] 3

4 4 [...] Den 19. december 2007 fremkom et købstilbud på kr Af købsaftalen fremgik, at denne var indgået på grundlag af salgsopstilling af den 13. december Den 20. december 2007 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning på baggrund af købstilbuddets pris, og samme dag accepterede klager og ægtefællen købstilbuddet. Den 31. december 2007 fremsendte indklagede sin faktura: [...] [...]

5 5 Klager klagede herefter over, at der ikke var blevet indgået en ny skriftlig formidlingsaftale på den nedsatte pris og mente derfor, at indklagede ikke havde krav på betaling af vederlag. Den 5. oktober 2009 indgav klager klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling med påstand om, at indklagede skulle fortabe sit vederlag, kr Den 21. oktober 2009 tilbød indklagede at tilbagebetale ¼ af vederlaget og ¼ af markedsføringssalæret, i alt kr ,50, mod, at klager trak sagen tilbage fra Klagenævnets behandling. Dette ønskede klager ikke at acceptere. I forbindelse med klagesagens behandling i nævnet har indklagede oplyst, at han ved gennemgang af sagen er blevet opmærksom på, at der kan være tvivl om, hvorvidt de aftalte markedsføringsomkostninger er tilstrækkeligt specificerede, samt om han har tilstrækkelig dokumentation for sine dokumentationsomkostninger. Indklagede har derfor den 10. februar 2010 tilbudt at tilbagebetale kr og kr , i alt kr , til klager til dækning af disse omkostninger og samtidig opfordret klager til at hæve klagesagen. Klager har imidlertid ikke ønsket at indgå dette forlig. Indklagede har uden betingelser den 11. marts 2010 fremsendt check til klager på kr , hvilket beløb dækker kr samt forrentning heraf. Klager har til sagen fremsendt kopi af aftale mellem hende og hendes tidligere ægtefælle, hvori det aftales, at hendes tidligere ægtefælle ikke påtager sig økonomiske forpligtelser af nogen art i forbindelse med civilprocessuelle skridt mod indklagede, og at han accepterer, at ethvert krav, som måtte opstå, vil være erhvervet eksklusivt og uigenkaldeligt af klager. Klager har bl.a. anført: Indklagede har fortabt retten til vederlag, kr , idet der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig formidlingsaftale om salg af ejendommen for kr , som ejendommen blev solgt for. Der er alene indgået en aftale om salg af ejendommen for kr Da der således ikke ligger nogen gyldig formidlingsaftale til grund for det skete salg, har indklagede ikke krav på vederlag. Indklagede har udarbejdet en salgsopstilling af 13. december 2007, hvori ejendommen uden aftale med klager og hendes daværende ægtefælle blev udbudt til kr Dette er en grov misligholdelse af den indgåede formidlingsaftale. Først en uge senere accepterede klager og hendes daværende ægtefælle denne nedsatte pris. Klager troede på det tidspunkt, at den nedsatte pris udelukkende var på købers initiativ. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af baseafgift & krakkort, kr inkl. moms,

6 6 matrikeludskrift kr. 750 inkl. moms og restgældsoplysninger, kr. 875 inkl. moms, når indklagede ikke har dokumenteret at have haft udgifter hertil, samt krav på tingbogsattest kr. 350, når der alene er dokumenteret at have afholdt kr. 187,50 inkl. moms. Endelig har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringssalær, kr inkl. moms, når indklagede hverken i formidlingsaftale eller salgsbudget har specificeret, hvad klager får for det aftalte beløb. Indklagede har bl.a. anført: Der foreligger en gyldig formidlingsaftalen mellem parterne. Denne er indgået på en aftalt udbudspris på kr , og ejendommen har kun været udbudt til denne pris og har aldrig hverken i annoncer, på internettet eller i udleverede salgsopstillinger været udbudt til andre priser. Den af klager omtalte salgsopstillingen af 13. december 2007 er den salgsopstilling, der blev udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af købsaftale til køber. Indklagede har flere gange forsøgt at forlig sagen med klager, men forgæves. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har udbudt ejendommen til salg til en lavere pris end aftalt med klager og hendes daværende ægtefælle. Indklagede har handlet i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik ved til køber at udarbejde en salgsopstilling på baggrund af den tilbudte pris og forelægge købers købstilbud for klager og ægtefællen. Der forelå på handelstidspunktet en gyldig formidlingsaftale mellem parterne. Nævnet finder ikke, at indklagede efter fremkomsten af købstilbuddet under udbudsprisen havde pligt til indgå en ny skriftlig formidlingsaftale eller tillæg hertil med klager og ægtefællen om en lavere udbudspris. Indklagede har derfor med baggrund i formidlingsaftalen af 27. juli 2007 krav på betaling efter salget af ejendommen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på betaling af baseafgift & krakkort, matrikeludskrift og restgældsoplysninger, i alt kr

7 7 inkl. moms, idet indklagede ikke har kunnet dokumentere at have afholdt udgifter hertil. Indklagede har opkrævet kr. 350 til tingbogsattest, men har alene dokumenteret at have afholdt kr. 187,50 inkl. moms, hvorfor nævnet alene kan godkende dette beløb. Indklagede har i forbindelse med klagesagen valgt at tilbagebetale disse beløb til klager, hvorfor nævnet ikke finder anledning til yderligere i den forbindelse. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har giver oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer ikke er oplyst, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer og størrelsen heraf ikke er oplyst, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af markedsføringssalæret kr inkl. moms. Da indklagede i forbindelse med klagesagen har tilbagebetalt beløbet til klagerne, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse.

8 8 Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand