EJERLEJLIGHEDSOPDELING

Transkript

1 EJERLEJLIGHEDSOPDELING Blandede bolig- og erhvervsejendomme i Københavns Kommune Bolette Helms Skieller 9. semester Projektpraktik Landinspektøruddannelsen Aalborg Universitet Januar 2007

2

3 Aalborg Universitet Landinspektørstudiets 9. semester Projekttitel Ejerlejlighedsopdeling - Blandede bolig- og erhvervsejendomme i Københavns Kommune Projekttema Faglig og professionel udvikling Projektperiode 1. september januar 2007 Projektdeltager Bolette Helms Skieller Vejleder Lars Ramhøj Kontaktperson på praktiksted Peter Møller Bartholomæussen Oplagsantal 4 Rapportens sideantal 67 - eskl. 8 sider procesanalyse Forsideillustration Egne fotos SYNOPSIS Dette projekt er resultatet af et praktikophold hos Københavns Kommunes Stadskonduktørembede. Rapporten behandler ejerlejlighedslovens 10a om opdeling af blandede boligog erhvervsejendomme og er udarbejdet på baggrund af Stadskonduktørembedets praksis på området. Rapporten indeholder en redegørelse for bestemmelsens indførelse i ejerlejlighedsloven, sagsbehandlingsproceduren hos Stadskonduktørembedet samt et casestudie af udvalgte opdelingssager. Casestudiet fokuserer særligt på atypiske problemstillinger, og de løsninger eller overvejelser, der har været i den forbindelse. Samlet set giver rapporten et overblik over, hvordan Stadskonduktørembedet administrerer ejerlejlighedsopdelinger efter 10a.

4 FORORD Denne projektrapport er udarbejdet på landinspektøruddannel sens 9. semester på Aalborg Universitet Semestret Faglig og professionel udvikling giver forskellige muligheder for projektudarbejdelse, og nærværende rapport er udarbejdet gennem projektpraktik, som har til formål at udvide den faglige læring ved at kombinere almindelig projektudarbejdelse med input og erfaringer fra erhvervslivet. Rapporten omhandler opdeling af ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens nyindførte bestemmelse om blandede bolig- og erhvervsejendomme. Kildehenvisningerne følger Harvard-metoden, hvorefter der angives navn, udgivelsesår og sidetal. Uddybende oplysninger er placeres bagerst i rapporten. Kildeangivelse på en ny linie henviser til hele det ovenstående afsnit, mens angivelse i sammenhæng med teksten blot henviser til det ovenstående delafsnit. Al kortmateriale og visse billedmaterialer er benyttet med tilladelse fra Københavns Kommune. Jeg vil gerne rette en tak til Stadskonduktørembedets ansatte for at have udvist meget stor hjælpsomhed ved mine spørgsmål samt interesse for projektet og mit daglige arbejde. Gennem jeres velvillighed og hjælpsomhed har jeg opnået en indsigt i ejerlejlighedsområdet langt større end forventet samt en bredere forståelse for ejerlejlighedslovens anvendelse uden for dette projekts fokus. En særlig tak rettes til: Stadskonduktør Niels Peter Jensen for at have hjulpet med materiale og viden omkring lovens udvikling og bidraget med andre perspektiver til brug for såvel rapporten som almen viden samt til inspiration for specialeemne.

5 Forord Matrikelinspektør Marianne Bo for at udvise stor hjælp med komplicerede spørgsmål og i det hele taget give sig god tid til at forklare forskellige forhold. Marianne har desuden givet mig et stort ansvar til selv at arbejde med ejerlejlighedsopdelinger, tilrettelægge og udføre dele af arbejdet. Landinspektør Peter Møller Bartholomæussen for gentagne gange at hjælpe og inddrage mig i tvivlsspørgsmål og spændende problemstillinger i forbindelse med den daglige sagsbehandling. J Aalborg, den 16. januar 2007 Bolette Helms Skieller

6 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 INDLEDNING PROBLEMFORMULERING OG METODE Problemformulering Struktur af projektet Metodeanvendelse EJERLEJLIGHEDSLOVEN Ejerlejlighedslovens generelle udvikling De nuværende muligheder for ejerlejlighedsopdeling Lovændring i Forslag til ny 10a Høringssvar til lovforslag om 10a Indførelse af 10b Politisk debat Bekendtgørelse i medfør af 10a 24 4 SAGSBEHANDLING EFTER 10a Generelle krav inden opdeling Udstykning Alle bygninger på ejendommen Begrebet»ejerlejlighed« Juridisk definition: Teknisk definition Faseopdeling af sagsbehandling Fase I Fase II Ejerens erklæringer Sagens afslutning - dokumenterne CASESTUDIER Caseudvælgelse Casestruktur Gothersgade / Christian IX s gade Præsentation 39

7 5.3.2 Forløbet i sagen Problemstillinger Resultatet Floras Allé Præsentation Forløbet i sagen Problemstillinger Resultatet H. C. Andersens Boulevard Præsentation Forløbet i sagen Problemstillinger Resultatet Nørregade Præsentation Forløbet i sagen Problemstillinger Resultatet Amaliegade Præsentation Forløbet i sagen Problemstillinger Resultatet Afrunding KONKLUSION KILDELISTE I PROCESANALYSE I.1 Indledende processer I.2 Praktikopholdet I.3 Vurdering af praktikopholdet og egen læring... 73

8

9 1 INDLEDNING Ejendomsdannelse og ejerlejligheder er gennem det seneste 50 år kommet i fokus, efterhånden som befolkningen har oplevet større velstand og deraf øget økonomisk råderum. De seneste år har samfundet, som følge af økonomisk opsving og generelt gunstige forhold, som en lav rente, oplevet eksplosive værdistigninger på ejendomme, hvilket har medført en voldsom bygge- og renoveringsaktivitet. Specielt omkring de større byer er interessen for at udnytte og uddrive værdistigningerne steget i takt med de voldsomme prisstigninger. Tilmed har boligmanglen omkring de større byer medført ændringer i ejerlejlighedsloven, således der er åbnet op for en række nye muligheder for ejerlejlighedsopdelinger og dermed mulighed for værdiforøgelse af flere ejendomme, hvorved ejerlejlighedsopdelinger derfor er et yderst aktuelt og ikke mindst interessant felt at fokusere nærmere på. Temaet er endda yderst relevant som et led i landinspektøruddannelsen, idet der i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder er et stort behov for rådgivning om ejendomsmæssige forhold og lovens anvendelse. Stadskonduktørembedet under Københavns kommune har siden tallet fungeret som Københavns matrikelmyndighed og har gennem tiden varetaget forskellige andre roller og pligter. I øjeblikket har embedet mange forskellige arbejdsopgaver: matrikelregistrering for hele kommunen, BBR-registrering, matrikulære forandringer samt ejerlejlighedsopdelinger. Således har man inden for embedet opsamlet stor viden og indsigt i ejerlejlighedslovens muligheder og begrænsninger, og det må anses for at være blandt landets absolutte mest erfarne inden for netop dette felt. Denne viden har derfor stor betydning for denne rapports frembringelse. Stadskonduktørembedet er i den seneste periode kommet under politisk debat, idet regeringen har fremsat forslag om frigivelse af embedets funktioner til privatpraktiserende landinspektører samt at henlægge matrikelregistret under KMS. Jeg vil i denne rapport undlade at 9

10 1 Indledning kommentere debatten og dens mulige konsekvenser. Ejerlejlighedsloven er på trods af den flittige anvendelse til opdeling af forskellige ejendomme og bygninger samt seneste ændringer på flere områder imidlertid temmelig uigennemsigtig og har flere bestemmelser, der generelt er besværlige at håndtere. En af de nye tilføjelser til loven omhandler opdeling af blandede boligog erhvervsejendomme en ændring der ikke bidrager til forenkling af bestemmelserne, snarere tværtimod. Dette projekts formål er at afklare ændringernes betydning ved at undersøge, hvorledes sagsbehandlingen varetages og udføres. 10

11 2 PROBLEMFORMULERING OG METODE I dette kapitel klarlægges projektets emnefelt og heraf problemformulering, hvorefter jeg vil redegøre for den overordnede projektstruktur med begrundelser for valg af metoder og fremgangsmåder til løsning af problemformuleringen. Temaet for dette projekt har fra begyndelsen omhandlet sagsbehandlingen af ejerlejlighedssager, som det foregår hos Stadskonduktørembedet. Det nærmere fokus for rapporten blev fastlagt i samarbejde med matrikelinspektør Marianne Bo, hvorfra der med baggrund i en række projektforslag blev udvalgt emnet omkring blandede bolig- og erhvervsejendomme. Nærmere beskrivelse og udredning omkring læringsmål og opfyldelse af disse, findes i procesanalysen bagerst i rapporten. De opstillede læringsmål for projektet er som følger: Hovedopgave: En undersøgelse af de problemstillinger, som opstår i forbindelse med Stadskonduktørembedets sagsbehandling efter ejerlejlighedslovens 10a (blandet bolig og erhverv). Dette opfyldes ved at deltage i igangværende sager samt undersøge afsluttede sager. Der vil være fokus på såvel ejendomsretlige, som fortolkningsmæssige og praktiske problemstillinger, der opstår undervejs i opdelingsforløbet. Læringsmål: 1) Opnå indsigt i hvordan sagsbehandling efter ejerlejlighedsloven administreres i praksis med særlig fokus på nyopdelinger efter lovens 10a. a) Opnå forståelse for hvordan en offentlig forvaltning vælger at fortolke og forvalte bestemmelsen. b) Opnå erfaring med den nødvendige opmåling og udarbejdelse af de til sagen nødvendige dokumenter. 2) Opnå forståelse for hvordan og hvor ejerlejlighedsloven generelt kan anvendes dens muligheder og begrænsninger i den aktuelle kontekst. 11

12 2 Problemformulering og metodeanvendelse a) Opnå viden om ejerlejlighedsloven og andre relevante retsregler med henblik på at yde juridisk rådgivning og løse landinspektørfaglige opgaver inden for området. Ovenstående læringsmål har efterfølgende dannet grundlag for udformningen af problemformuleringen, som præsenteres nedenfor. 2.1 Problemformulering Hvordan administrerer Stadskonduktørembedet ejerlejlighedsopdeling efter den nye bestemmelse i 10a i ejerlejlighedsloven? I de følgende afsnit redegøres for rapportens struktur og de tilhørende metodevalg til opfyldelse af problemformuleringen. 2.2 Struktur af projektet Problemformulering /Spørgsmål ANALYSE Projektets overordnede struktur i nærværende projekt er fastlagt efter Andersens model af en problemanalyse, hvor arbejdsgangen er opstillet efter 4 grundelementer: problemformulering, teori, empiri/data og en konklusion, hvilket fremgår af figuren til venstre. Teori TOLKNING Empiri/data I følgende beskrivelse af projektets opbygning vil disse 4 grundelementer klart skinne igennem som den overordnede struktur. Konklusion/svar Gennem analyse og fortolkning skabes de nødvendige koblinger mellem grundelementerne, og derved skabes den nødvendige viden som afdækker problemformuleringens undersøgelsesfelt. [Andersen 2002, s. 29] Problemformuleringen lægger naturligt op til en undersøgelse af den konkrete sagsbehandling hos Stadskonduktørembedet. Empiridelen kunne derfor let udgøre hovedparten af analysen med begrundelse i muligheden for stor videns- og materialeindsamling, som et praktikprojekt omfatter. For at give en fyldestgørende besvarelse af problemformuleringen vælger jeg dog at tillægge teoridelen en vis vægt, eftersom den vil kunne skabe et forståelsesgrundlag til gavn for empiridelen. Derfor vil teorien blive behandlet først. I figuren på næste side ses projektets opbygning opdelt i kapitler og med angivelse af fremgangsmåde. De med gråt markerede dele udgør tilsammen problemanalysen. 12

13 2 Problemformulering og metodeanvendelse 1 2 Indledning Problemformulering og metode Præsentation af emne, praktiksted, målsætninger samt redegørelse for projektstruktur Ejerlejlighedsloven Sagsbehandling efter 10a Casestudier Anvendelse af litteratur kombineret med erfaringer/materiale fra praktiksted. Anvendelse af materiale fra praktiksted. 6 Konklusion 2.3 Metodeanvendelse Opsummering af undersøgelsen Problemanalysens teoretiske del indeholder 2 analyser. Først behandles ejerlejlighedslovens udvikling og i særdeleshed de forandringer, der er sket i relation til bestemmelsen i 10a, og hvorledes og hvorfor de enkelte elementer i bestemmelsen er opstået. Herefter vil jeg gennemgå, hvordan Stadskonduktørembedet vælger at fortolke bestemmelsens indhold gennem den daglige sagsbehandling. Gennem denne analyse vil den ideelle problemfri sag blive beskrevet. De 2 analyser vil blive gennemgået på et teoretisk og generelt niveau. Hermed menes, at jeg ikke medtager konkrete hændelser eller udtalelser og eksempelvis ikke angiver, hvem afsenderen til indlæg under høringsrunden er. Dette gælder for såvel de ændringer, der var til bestemmelsen under forarbejderne som beskrivelsen af det formelle sagsfoløb. Analyserne vil indeholde elementer fra den juridiske metode, idet afsnittet skal afklare hensigterne bag loven samt den efterfølgende gældende praksis. Det er således valgt kun at anvende de dele af metoden, som er hensigtsmæssige i forhold til formålet med analyserne, og derfor er også fravalgt enhver brug af retspraksis 1, idet denne naturligvis vil være indarbejdet i Stadskonduktørembedets daglige sagsbehandling. 1 Der findes heller endnu ingen domstolsafgørelser i henhold til ejerlejlighedslovens 10a. Projektets empiriske del udgøres af en række casestudier af Stadskonduktørembedets sager. Disse har til formål at supplere den teoretiske del af rapporten ved at udvide projektets fokus fra den generelle sagsbehandling til også at omfatte de problemstillinger, der opstår i 13

14 2 Problemformulering og metodeanvendelse 1) Extreme or deviant case sampling 2) Maximum variant sampling 3) Homogeneous samples 4) Typical case sampling 5) Critical case sampling 6) Snowball or chain sampling 7) Criterion sampling 8) Confirmatory and disconfirming cases 9) Sampling politically important cases 10) Convenience sampling [Patton 1987, s ] forbindelse med opdeling efter 10a. Udvælgelsen af de aktuelle cases er foretaget efter Quinn Patton s metode, der opstiller 10 forskellige udvælgelsesmetoder. Metoderne er oplistet i feltet til venstre af uden yderligere forklaring og uddybning. Hensigten med dette projekt er at skabe en dækkende udredning af, hvorledes Stadskonduktørembedet udfører sagsbehandling efter 10a, og derfor mener jeg, det er vigtigt også at vise hvori problemerne i en ejerlejlighedsopdeling efter 10a kan ligge. Udvælgelsen er derfor foregået efter Pattons»Extreme or deviant case sampling«, idet jeg har udvalgt de sager, der i høj grad er utraditionelle og har en interessant vinkel, som jeg finder værd at belyse. Det er også vigtigt at understrege, at jeg kun har udvalgt de sager, hvor problemerne er opstået under Stadskonduktørembedets sagsbehandling, og hvor sagsbehandleren har været inddraget i løsningen heraf. Alle sager vil benævnes anonymt, idet rekvirenten og sagsbehandleren ikke vil fremgå med navn. Ejendommene angives med vejnavn og matrikelnummer, men uden husnummer og ejerlavsbetegnelse. Beskrivelse af selve caseudvælgelsen og opstilling af et casedesign for de enkelte delanalyser vil foregå indledningsvist i kapitel 5. 14

15 3 EJERLEJLIGHEDSLOVEN Med henblik på at skabe et forståelsesgrundlagt vil jeg først udrede hvilken lov, der behandles i projektet ved at fokusere på dens udvikling og anvendelsesområder. I medfør af projektets fokus vil jeg bearbejde 10a-bestemmelsen i lovændringen meget konkret ud fra forarbejderne. Jeg vil dog ikke vedrøre de øvrige ændringer til ejerlejlighedsloven, der blev debatteret under forhandlingerne, idet de ikke hører under dette projekts tema og problemformulering. 3.1 Ejerlejlighedslovens generelle udvikling Ejerlejlighedsbegrebet blev indført i dansk lovgivning i Inden da havde politikerne diskuteret begrebet og indførelsen fra udenlandsk forbillede i 4 år. Den nye lov gav mulighed for mange typer opdelinger, og var derfor at betegne som liberal i forhold til mulighed for opdeling. De politiske vinde har siden blæst i forskellige retninger i forhold til ejer lejlighedsspørgsmålet, hvilket loven siden har båret præg af. Der har dog siden lovens vedtagelse altid været politisk enighed om, at nybyggeri efter 1966 samt bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, kan opdeles i ejerlejligheder. Lovens liberale opdelingsmuligheder ønskede man delvist indskrænket allerede 3 år efter lovens vedtagelse, og et forbud mod opdeling i kommuner med huslejeregulering 2 kom derfor i I 1972 strammede man endnu mere opdelingsmulighederne, idet man lavede et landsdækkende forbud mod opdeling af ældre beboelsesejendomme bortset fra de fredede. Senere i 1976 åbnede man igen mulighed for opdeling af ældre beboelsesejendomme mod dels opfyldelse af en række kvalitetskrav og dels at give lejerne tilbud om at eje lejlighederne på andelsbasis, idet man politisk havde et ønske om at oprette andelsboligforeninger. Man skærpede dog bestemmelserne igen allerede i 1977, på grund af ønske om at bevare billige udlejningslejligheder, og man stillede derfor krav om en vis ejerskabsperiode inden opdeling kunne foretages. Desuden nedlagdes der igen forbud mod at opdele ældre beboelsesejendomme på nær ejendomme med 2 beboelseslejligheder og fredede ejendomme. Disse bestemmelser er stadig gældende i den nugældende lovgivning. [Blok 1995, s. 2-4] Siden 70 erne er der sket en række mindre ændringer af lovens indhold, hvor enkelte elementer er blevet præciseret og justeret, men i det store 3 Mange lejemål er underkastet et maksimalprissystem, hvor huslejen kun kan stige efter nærmere fastsatte regler. Det fremgår af Boligreguleringslovens 5. Ordningen er etableret med henblik på at sikre billige lejeboliger for de mindrebemidlede, og at lejerne ikke er tvunget til at flytte, hvis markedsprisen generelt stiger, og huslejen følger med denne. 15

16 3 Ejerlejlighedsloven perspektiv er loven ikke ændret væsentligt indtil 2004, hvor en række nye bestemmelser blev tilføjet. Denne lovændring vil blive gennemgået nærmere i afsnit 3.3 Lovens skiftende regelsæt har naturligvis haft store konsekvenser i form af overgangsproblemer, idet ejere af opdelingegnede ejendomme anså»risikoen«for at forholdene ville ændre sig for at være stor, og dette gav et stort pres for at få ejendommene opdelt. [Blok 1995, s. 4] Dermed har man måske haft mange unaturlige perioder, hvor opdeling i ejerlejligheder har været anvendt i højere grad, end behovet reelt var. En lignende situation er for øjeblikket den igangværende, idet man med de nye lovbestemmelser har åbnet nye muligheder for opdeling, og sammen med et økonomisk opsving er der for øjeblikket et meget stort pres på de landinspektører, der skal foretage opdelingerne i særdeleshed Stadskonduktørembedet under Københavns Kommune. I det følgende vil jeg kort opridse de forskellige opdelingsmuligheder, der findes i den nugældende lovgivning. 3.2 De nuværende muligheder for ejerlejlighedsopdeling Det ville være en hel rapport i sig selv at redegøre for de forskellige muligheder for ejerlejlighedsopdelinger, ikke mindst fordi mange konkrete situationer kræver en afvejning af lovteksterne og vurdering af, hvorvidt et projekt er realiserbart, samt i hvilket omfang man skal kombinere bestemmelserne. Dette bunder i, at hovedparten af opdelingshjemlerne knytter sig til de enkelte bygninger, men at man samtidig jf. ejerlejlighedslovens 3 kun kan opdele ejerlejligheder på hele ejendomme. Dette afsnit har imidlertid kun til formål at lave en overskuelig oversigt over hvilke opdelingsmuligheder, der fremgår af opdelingsparagrafferne i loven. Oplysningerne i skemaet omfatter naturligvis kun de ejendomme, der opfylder ejerlejlighedslovens 3 fastsatte kriterier om bestemt fast ejendom og ingen mulighed for udstykning. Lovens stk. 7 er en»modsætningsparagraf«, idet den beskriver, hvor loven ikke giver mulighed for opdeling: landbrugsejendomme og private andelsboligforeninger. 16

17 3 Ejerlejlighedsloven Opdelingstype Specielle krav Lovhjemmel Nyere byggeri og nybyggeri Opført efter , stk. 1, nr. 1 _ Ældre bygningsmasse før familie-huse / beboelseslejligheder Kvalitetskrav 10, stk. 1, nr. 2 Fredede bygninger Kulturarvsstyrelsens godkendelse 10, stk. 1, nr. 3 Rene erhvervsbygninger Ingen 10, stk. 1, nr. 4 Eksisterende ejerlejligheder Kvalitetskrav ved boliglejligheder 10, stk. 8 Blandet bolig og erhverv Indretning af ældre- og ungdomsboliger Nye taglejligheder 80 % erhvervsareal samt et vist antal boliger på min. 75 m 2 Al beboelse skal være i 1 ejerlejlighed + evt. erhverv De eksisterende boliger skal udlægges som 1 ejerlejlighed 10a 10, stk. 1, nr , stk. 2, 3 og 6 Almene boliger Afhændes særskilt og resterende lejeboliger som 1 ejerlejlighed 10, stk. 4 og 5 Bygninger og ejendomme med mulighed for opdeling efter ejerlejlighedsloven. Flere af de i skemaet opsatte muligheder for opdeling er fremkommet under lovændringen i I det følgende vil disse blive nævnt og særligt bestemmelsen omkring opdeling blandede ejendomme vil blive uddybet. 3.3 Lovændring i 2004 Regeringen fremsatte i marts 2004 forslag om ændring af en række love til fordel for en øget mulighed for etablering af flere helårsboliger i den eksisterende bygningsmasse. Forslaget var specielt tiltænkt de fuldt udbyggede byområder hvor efterspørgslen er stor og muligheden for etablering af nye boliger lille. Ejerlejlighedsmuligheden blev anvendt som et økonomisk incitament for gennemførelsen af de ønskede forandringer. Der blev opstillet ændringsforslag til en række love i den forbindelse, hvilket primært omhandlede Lov om ejerlejligheder, Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. samt Lov om tinglysning. Overordnet handlede tiltaget om nye muligheder for: at der i private udlejningsejendomme og andelsboligforeninger ville kunne etableres nye boliger i tagetagen / nye etager og frasælges som ejerlejligheder at der i private udlejningsejendomme og almene ejendomme ville 17

18 3 Ejerlejlighedsloven 3 Det ville have været interessant at undersøge, hvor mange nye boliger, der er kommet indtil nu som følge af lovændringen alene inden for Københavns Kommune. Dette har imidlertid ikke været muligt at opgøre under mit praktikophold. kunne etableres nye almene boliger i tagetagen / nye etager at omdanne ledige erhvervslokaler i blandede ejendomme (bolig og erhverv) til boliger og opdele hele ejendommen til særskilte ejerlejligheder at huslejen for de nybyggede etager i private udlejningsboliger skulle være fri Man forventede, at der som følge af lovændringen ville være en forøgelse af nye boliger over en 5-årig periode 3. [ (1)] Forslaget gav stor anledning til politisk diskussion. Ikke mindst fordi lovforslaget kom kort efter gennemførelsen af muligheden for salg af almene/private lejeboliger til ejerlejligheder, og på den måde skabe blandede boligformer med både ejere og lejere i samme bygning. Derfor var der en del diskussion i kølvandet på tidligere, og debatten omhandlede primært de nye muligheder for at nedlægge enkelte almennyttige / lejeboliger, idet oppositionen så en væsentlig forringelse af lejemuligheder og tilgængelighed til boliger for de svagere grupper som følge af forslaget. Det vil ligge uden for dette projekts emnefelt at uddybe de ellers interessante aspekter i debatten til hele lovforslaget, og derfor vil jeg i det følgende udelukkende fokusere på forslaget om opdeling af blandede bolig og erhvervsejendomme, ejerlejlighedens 10a. I de 2 følgende afsnit vil jeg gennemgår hhv. Folketinget og høringsparternes behandling af forslaget. Jeg vælger at fremstille det i omvendt kronologisk rækkefølge for først at klarlægge de generelle og overordnede principper, der blev fremsat under folketingsbehandlingen. Dernæst vil jeg dykke ned i de interessante detaljer, som fremkom allerede under høreingen Forslag til ny 10a Den skriftlige fremsættelse af lovforslaget fra Økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen for Folketinget i forbindelse med 10a lød:»mulighederne for omdannelse af tomme erhvervsarealer til boliger udvides ved, at ældre blandede ejendomme (ejendomme der omfatter både erhverv og boliger) kan opdeles i ejerlejligheder under forudsætning af, at ejendommens bygninger tilsammen indeholder mere

19 3 Ejerlejlighedsloven end 80 pct. erhvervsareal, og at der etableres mindst det samme antal nye boliger, som der er i ejendommen i forvejen. Kun ledige erhvervslejemål kan omdannes, og de nye boliger skal hver være på mindst 85 m 2. For at skabe det fornødne økonomiske incitament vil ejendommens lejeboliger ved ledighed kunne sælges som ejerboliger.«[ (1)] Forslaget til 10a-bestemmelsen indeholder en opstilling af en række kriterier, som skal opfyldes inden en opdeling kan finde sted. Det oprindelige forslag til den ny bestemmelse er indsat i det grå felt ved siden af denne tekst. Det nedenstående er baseret på dels debatten i Folketinget, dels på svarene til de stillede 20-spørgsmål til ministeren og delvist fra ministerens generelle kommentar til høringen. Jeg har i dette afsnit kun udvalgt kommentarer, der knytter sig til det oprindelige forslag. Mindst 80 % af arealet på ejendommen registreret i BBR pr. 31. dec anvendes til andet end beboelse (dvs. erhverv). Afvejningen af forholdet på 80/20 beror på et princip om ensartethed, idet man i boligreguleringsloven anvender samme sondring 4, og man i samme omgang skaber et betydeligt potentiale for etablering af nye boliger. Desuden ønskede man ikke en udvidet mulighed for at nedlægge udlejningsboliger ved at åbne op for ejerlejlighedsdannelse i en større andel boliger end de 20 %. Datoen er bestemt således, at ejeren ikke, som følge af lovændringen, efterfølgende kan ændre registreringen i BBR ved nedlæggelse af boliger til erhverv og dermed opnå fordele af lovændringen, som han ellers ikke ville være berettiget til. På opdelingstidspunktet skal være ledige erhvervsarealer. Dette krav bunder i et ønske om ikke at forringe lejernes rettigheder, hvorfor udlejeren fraskæres muligheden for at opsige lejemålet med henblik på spekulation i at få ejendommen opdelt i ejerlejligheder og derved hente en stor fortjeneste. Inden for det ledige erhvervsareal skal der kunne etableres mindst det samme antal nye beboelser, som var i forvejen. Forslaget til ændringen er med en hensigt om at skabe flere større beboelser til familier i de allerede udbyggede områder, hvorfor man stiller krav om mindst en fordobling i antallet af boliger i de berørte Den første udgave af 10a fra lovforslaget, som blev udsendt til høring: 10 a Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at mere end 80 pct. Af bygningernes bruttoetageareal, som der er registreret i Bygnings- og Boligregistret, den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse, kan opdeles i ejerlejligheder, når følgende betingelser er opfyldt: 1) Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejers side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. 2) I de ledige erhvervslokaler skal kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var i bygningerne på ejendommen den 31. december ) De nye beboelseslejligheder skal hver være mindst 85 m 2 bruttoetageareal. Stk. 2 Når der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, kan ejeren, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne, indrette nye beboelseslejligheder, som hver er på mindst 85 m2 bruttoetageareal. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejers side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. Stk. 3 De beboelseslejligheder, som var i bygningerne den 31. december 2003, kan sælges som selvstændige ejerlejligheder, når der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk 1. 4 Boligreguleringsloven fastsætter huslejeregulering for de fleste lejeboliger i Danmark. Blandt undtagelserne er ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. 4, stk. 3. Det vil sige, at beboelser i sådanne ejendomme har fri husleje og derfor som udgangspunkt højere end tilsvarende i boligejendomme. 19

20 3 Ejerlejlighedsloven ejendomme. Samtidig ville man også undgå spekulation i at omdanne eksisterende udlejningslejligheder til ejerlejligheder uden at forøge boligmassen. Herudover blev der opstillet et par præciseringer til lovbestemmelsen 10a: Stk. 2 bestemmer, at man efterfølgende kan omdanne nye ledige erhvervsejerlejligheder til boliger, som også skal opfylde arealkravet til familieboliger. Såfremt lejlighederne stadig er erhvervslejemål må de ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejeren. Denne udvidelse af bestemmelsen bunder ligeledes i et ønske om at forøge boligmassen ved at åbne op for fri etablering af flere boliger i de ledige erhvervsarealer, dog inden for de fastsatte rammer for minimumsstørrelse. Stk. 3 præciserer, at ingen af de eksisterende lejligheder kan fraskilles ejendommen, førend der er etableret nye lejligheder. Dette sikrer mod omgåelse af bestemmelsens formål, idet der ikke kan sælges ud af de eksisterende lejligheder førend boligmassen på ejendommen er fordoblet. [ dk (1), (2) og (3)] Høringssvar til lovforslag om 10a Det oven for omtalte lovforslag er som beskrevet den oprindelige version af forslaget. Dette oprindelige forslag blev, som det foreskrives, sendt ud til høring hos en række relevante parter, der kunne have interesse i ændringerne, med frist for høringssvar, som efterfølgende kunne indarbejdes i lovforslaget, inden det skulle fremsættes for Folketinget. Forslaget var udsendt til høring i 14 dage i februar 2004 hos en lang række organisationer, ministerier og styrelser, men i denne forbindelse vil jeg udelukkende anvende udvalgte svar, der efterfølgende var genstand for en kommentar, præcisering eller eventuelt en ændring af lovteksten. Disse er: Den Danske Landinspektørforening; Byggesocietetet; Stadskonduktøren ved Københavns Kommune, Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejerforeninger. Jeg vælger i det følgende kun at gennemgå kommentarerne på generelt niveau og undlade at benævne de enkelte parters indlæg. 20

21 3 Ejerlejlighedsloven Den ændrede og gælden udgave af 10a er opstillet i det grå felt ved siden af teksten. Alt i dette afsnit er, hvis ikke andet er angivet, hentet fra de generelle kommentarer til høringssvarene [ (2), s.16-22] BBR som beregningsgrundlag Som opridset ovenfor var hensigten med at fastlægge en tidlig dato at modvirke spekulation. Derfor ønskede man ikke at imødekomme de høringssvar, der ønskede at lade den faktiske anvendelse af ejendommen være afgørende for, om opdeling kunne foretages. Endvidere blev det i høringssvarene pointeret, at BBR langt fra er pålidelig, hvilket ikke blev taget til efterretning med begrundelse i, at ejeren af en ejendom er forpligtet til at afgive rigtige oplysninger til BBR. Hvis der således var erhvervsareal, der uretmæssigt blev benyttet som bolig, ville dette forhold ikke kunne ændre den registrering, som var opgivet i BBR på skæringsdagen. Endelig blev det i høringssvarene pointeret, at der ved»bruttoetageareal«ikke er en klar definition, hvilket betyder uklarhed i branchen om, hvilke arealer i BBR, der ligger til grund for beregningen. Det blev derfor i høringssvaret præciseret, at bruttoetagearealet kan omfatte adgangs- og fællesarealer, men ikke altaner. Lovteksten blev efterfølgende ændret, så det nu fremgår, hvilke arealer fra BBR, der skal indgå i arealopgørelsen. Størrelsen af uudnyttede loftsarealer og kælderlokaler er ikke registreret i BBR og indgår derved ikke i opgørelsen af bygningens samlede bolig og erhvervsareal. Hvis der derimod er tale om kælderlokaler, der benyttes erhvervsmæssigt, så vil de være registreret i BBR og vil derfor indgå i arealopgørelsen. [ (2) og (3)] Ydermere blev det pointeret, at enkelte ejendomme er registreret samlet i BBR, og det derfor ikke umiddelbart vil kunne lade sig gøre at anvende bestemmelsen i disse tilfælde. Ministeriet fandt ikke at en sådan afskæring fra opdelingsmulighed var hensigtsmæssigt og præciserede i lovteksten ved tilføjelse som stk. 2 om, at denne situation ikke ville være hindrende for en opdeling efter 10a. Arealkrav til nye boliger Arealkravet på 85 m 2 bruttoetageareal blev kritiseret for ikke at sikre intentionen med at skabe familieboliger, idet man ville kunne etablere Den endelige udgave af 10a, som efterfølgende er blevet vedtaget 10 a Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 pct. af bygningernes samlede erhvervsog boligareal, som det var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003, kan opdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbeboelse, når følgende betingelser er opfyldt: 1) Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. 2) I de ledige erhvervslokaler skal der kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december ) De nye beboelseslejligheder skal hver være på mindst 85 m² bruttoetageareal. Lejlighedernes tinglyste areal skal dog mindst være på 75 m². Stk. 2 Er flere ejendomme registreret under samme ejendomsnummer i BBR den 31. december 2003, er dette ikke til hinder for, at ejeren opdeler disse i ejerlejligheder, hvis en eller flere af ejendommene hver for sig opfylder betingelserne efter stk. 1. Stk. 3 Når ejendommen er opdelt efter stk. 1, kan ejeren, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne, indrette nye beboelseslejligheder, som hver opfylder kravene i stk. 1, nr. 3. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. Stk. 4 De beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, kan ikke overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før en landinspektør med beskikkelse har attesteret, at hver enkelt lejlighed opfylder de i 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f og i, nævnte krav. fortsættes næste side... 21

22 3 Ejerlejlighedsloven Stk. 5 Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om ordningens gennemførelse. 5 Nettoareal defineres som det areal, som registreres i tingbogen, og det omfatter derved kun de arealer, som er i særskilt eje og dermed ikke fællesarealer. [ (2), s. 18] Kvalitetskrav a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m 2. b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m 2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m 2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m 2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask. e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum. f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af fortsættes næste side... g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg. h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. 22 lejligheder i ejendomme med meget store fællesarealer, specielt adgangsarealer, hvorved det reelle nettoetageareal ville kunne blive langt mindre, eksempelvis 50 m 2 adgangsareal og 35 m 2 reelt boligareal. Det er derfor i lovteksten blevet tilføjet, at man tilmed i hver ny beboelseslejlighed skal opfylde et minimumskrav på 75 m 2 nettoareal 5. Hermed opnåede man sikkerhed for opfyldelse af ønsket om at etablere familieboliger. Til de eksisterende boliger stilles naturligvis ikke krav til størrelsen, da det ville kunne medføre urimelige ombygningskrav for fungerende lejligheder. Kvalitetskrav for de eksisterende beboelser Der blev desuden rejst spørgsmål om hvorvidt kvalitetskravene 10, stk. 1, nr 2 skulle bringes i anvendelse ved de ny og/eller eksisterende lejligheder og hvilke krav, der i så fald skulle opfyldes. Kommentaren til dette var, at de nye lejligheder skal gennem en byggesagsbehandling, hvorfor der naturligt stilles krav om opfyldelse af det gældende bygningsreglement. De eksisterede beboelseslejligheders beskaffenhed skal derimod opfylde kvalitetskravene, såfremt de skal særskilt opdeles i ejerlejligheder, hvilket efterfølgende blev indført i loven ved en tilføjelse som stk 4. Kontrol med ordningen Der blev efterlyst en kontrolfunktion, således at myndighederne efter lovbestemmelsens indtræden kan kontrollere og dermed sikre forøgelsen af boligmassen. Derfor blev der tilføjet en bemyndigelsesbestemmelse i stk. 5 til ministeren, som til enhver tid kan fastsætte nærmere regler om bl.a. kontrol af om de opstillede krav overholdes. Grænse ved netop 80 % erhvervsareal Til uddybning af det i afsnit uddybes beslutningen om at fastholde grænsen på maks. 20 % boligareal, idet ombygning er meget dyrt og derfor generelt ikke rentabelt. Ministeriet vurderer dog, at rentabiliteten ville stige, hvis de eksisterende beboelser kan sælges særskilt og dermed sikre, at bestemmelsen kommer i anvendelse. Desuden betyder det, at man udvælger samme ejendomme som ikke er underlagt omkostningsbestemt husleje, således det ikke er de billigste lejeboliger, der udgår af markedet. [ (3)]

23 3 Ejerlejlighedsloven Andre kommentarer til høringssvarene var: Erhvervslokaler under terræn må gerne medregnes som erhverv, dog aldrig som boligareal, idet anvendelse af kælder til bolig ikke er tilladt. Spørgsmål om mulighed for tidsbegrænsning for udlejning med henblik på senere anvendelse af bestemmelsen blev afvist, idet der blev henvist til de rettigheder, der gives efter lejeloven. Nogle høringssvar fremhæver, at det er problematisk at nedlægge eksisterende lejeboliger til fordel for ejerlejligheder, hvortil svaret i sammenhæng med tidligere beskrevet var, at det er nødvendigt at nedlægge lejeboliger for at få et tilstrækkeligt økonomisk incitament for at anvende bestemmelsen. Det vurderes i den forbindelse, at skabelsen af nye boliger kompenserer for nedlæggelsen af få lejeboliger. Desuden vil lejerens ret til fortsat at bo i ejerboligen som almindelig lejer være uændret, og han er derved stillet lige så godt som tidligere. Derved skal der ikke stilles erstatningsboliger til rådighed for lejerne som følge af ændringen Indførelse af 10b Lovforslagets formål var at skabe flere helårsboliger til familier. Derfor blev indsat en bestemmelse om tinglysning af deklaration til sikring af anvendelse som helårsboliger. Det gælder for så vel de eksisterende som de nye boliger. Bestemmelsen er specielt lavet med henblik på at modvirke spekulation og udlændigeopkøb af de nye ejerlejligheder som ferielejligheder. For at sikre yderligere mod spekulation, skal den tinglyses forud for al pantegæld, hvorved den ikke vil udgå ved en eventuel tvangsauktion. Bestemmelsen er opstillet ved siden af teksten Politisk debat Efter lovforslaget blev fremsat for Folketinget, gik det i 1. behandling, hvor partierne udmeldte deres generelle holdning til lovforslaget. Herefter gik den i gennem sædvanlig procedure, som er beskrevet i den grå søjle til højre. Den gældende bestemmelse i 10b: 10 b På samtlige ejerlejligheder i bygninger, som opdeles efter 10, stk. 2, og 10 a, skal der tinglyses deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Deklarationen skal, for så vidt angår de nyetablerede beboelseslejligheder, tinglyses med prioritet forud for al pantegæld på ejendommen. Påtaleberettiget efter deklarationen er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger. 1) Fremsættelse af lovforslag 2) 1. behandling 3) Udvalgsbehandling 4) Betænkninger m.v. 5) 2. behandling 6) Ekstra udvalgsbehandling 7) 3. behandling 8) Afstemning og vedtagelse 1. juni 2004 Forløbet i Folketinget ved lovændringen af ejerlejlighedsloven i

24 3 Ejerlejlighedsloven I dette afsnit vil jeg kort resumere over de kommentarer, der har været til lovforslaget gennem den politiske proces. Af tilhængerne til forslaget blev det fremhævet at: Der skabes flere boliger. Lejernes vilkår bliver uændrede det er kun ved lejerens fraflytning, at den kan omdannes til almindelig ejerlejlighed. Problemer med blandede boligforhold med lejere og ejere kan løses på samme måde som det tidligere er gjort i forbindelse med enkeltvis omdannelse af lejeboliger til ejerlejligheder. Det er hensigtsmæssigt at lade tomme erhvervsarealer omdannes til boliger. Modstanderne til forslaget fremhævede: Betænkelighed ved at give mulighed for at nedlægge lejeboliger og omdanne disse til ejerlejligheder, som kan sælges og derved mindske udvalget af lejeboliger. Uhensigtsmæssigt med eventuel mulighed for frasalg af almene boliger. I forlængelse af diskussion om andre lovændringer. Problematisk med blandede ejerformer i samme bygning. [ (4)] Lovændringen blev vedtaget i Folketinget 1. juni Bekendtgørelse i medfør af 10a Erhvervs og boligstyrelsen udarbejdede i juni 2004 en opfølgning på lovændringen, idet det var nødvendigt at lukke nogle»lovmæssige huller«gennem en bekendtgørelse udelukkende til præcisering af anvendelsen af 10a (80/20-bekendtgørelsen). Bekendtgørelsen blev udstedt i medfør af den hjemmel i stk. 5, der blev tilføjet ministeren under høringsrunden. 6 Alle omdannelser af erhverv til bolig forudsætter en byggetilladelse, og dermed en efterfølgende ibrugtagningstilladelse. [internt sagsdokument] Formålet med bekendtgørelsen var at sikre, at ejeren ikke kan sælge ud af de eksisterende beboelseslejligheder før de nye lejligheder er etableret, jf. lovens 10a, stk. 4. Løsningen på problemet er, at landinspektøren skal attestere, at der er givet ibrugtagningstilladelse efter byggeloven 6 til de ny lejligheder, der etableres. Derudover skal landinspektøren attestere, at de eksisterende bebeoelseslejligheder opfylder kvalitetskravene efter 10a, stk. 1, nr. 2 inden de særskilt kan opdeles og frasælges. Bekendtgørelsen 24

25 3 Ejerlejlighedsloven kom ikke i direkte høring, men Stadskonduktøren og enkelte andre blev adspurgt om bemærkninger inden vedtagelsen. I den forbindelse blev flere formuleringer ændret. Blandt andet skulle ibrugtagningstilladelsen først gælde for hele erhvervsarealet og ikke kun de nye beboelseslejligheder, hvilket må være at betragte som en uheldig skærpelse af loven. [intern dokument] Bekendtgørelsen er opstillet til højre, og den bidrager yderligere til landinspektørens skærpede opmærksomhed i opdelingssager, der foretages efter 10a. I det følgende kapitel vil jeg overskuliggøre processen i en 10a-sag ud fra Stadskonduktørembedets praksis på området. Bekendtgørelse om opdeling af ejendomme med mere end 80 % erhvervsareal i ejerlejligheder I medfør af 10 a i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som ændret senest ved 1 i lov nr. 488 af 9. juni 2004, fastsættes: 1 Bekendtgørelsen gælder for ejendomme, som opdeles i ejerlejligheder efter 10 a i lov om ejerlejligheder. 2 Det fremgår af 10 a, stk. 4, i lov om ejerlejligheder, at de beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, ikke kan overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før en landinspektør med beskikkelse har attesteret, at hver af de beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, opfylder de krav, som er nævnt i 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f og i. 3 Udover det i 2 anførte, skal landinspektøren attestere, at der er givet ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til mindst det samme antal nye beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december Bekendtgørelsen træder i kraft den 3. juli

26

27 4 SAGSBEHANDLING EFTER 10a Forrige kapitel redegjorde for lovbestemmelsens indhold, betydning og ikke mindst forklaringerne bag. Derfor vil der i følgende afsnit tages udgangspunkt dette kendskab gennem fokusering på de delelementer, som er afgørende i forbindelse med selve sagsbehandlingen. Dette afsnit har således en generel karakter og vil ikke uddybe særskilte problematikker, idet dette henligger under kapitel 5. Det følgende kapitel er, hvis ikke andet er opgivet, udarbejdet på basis af interne sagsdokumenter fra Stadskonduktørembedet, i særdeleshed Stadskonduktør Niels Peter Jensens arbejdsdokumenter, hvorfor jeg ikke angiver kildeanvisning. 4.1 Generelle krav inden opdeling Inden ejerlejlighedsloven overhovedet kan tages i betragtning opstilles et par forudsætninger gennem lovens Udstykning Udgangspunktet for alle ejerlejlighedsopdelinger er en nødvendig attestation fra landinspektøren om, at matrikulær udstykning ikke er mulig. En ejerlejlighedssag påfører ejendommen mindst 1 vandret ejendomsskel, som skal registreres i tinglysningssystemet som alle øvrige ejendomsgrænser Alle bygninger på ejendommen Ligeledes stilles et krav om, at enhver ejerlejlighedsopdeling gælder hele den pågældende ejendom. Dette er i særdeleshed afgørende ved opdelinger, der sker efter de almindelige opdelingsbestemmelser i 10, hvor bestemmelserne knytter sig til bygningstyper, hvorefter alle bygninger på en ejendom skal være omfattet af en opdelingshjemmel. 10a adskiller sig dog fra de øvrige opdelingsparagraffer i ejerlejlighedsloven, idet den omhandler hele ejendomme, og kravet er derfor betydningsløst i disse opdelingssager. Dette medfører, at man ved opfyldelse af kravene om forholdet mellem erhvervs- og boligarealer kan se helt bort fra de øvrige betingelser, der stilles i 10. Dette vil blive uddybet i en udvalgt case i kapitel 5. 27

28 4 Sagsbehandling efter 10a Indførelsen af 10a her derved gjort en stor forskel, idet blandede boligog erhvervsbygninger ikke tidligere kunne opdeles, med mindre at alle bygninger var opført efter 1. juli En ejendom med blandet bolig og erhverv kunne afhængig af de nærmere omstændigheder måske godt opdeles efter andre hjemmeler end 10a, men så ville der måske opstå problemer med af adskille de sammenbyggede bygninger, således at de udgør hver sin selvstændige enhed. 4.2 Begrebet»ejerlejlighed«4.2.1 Juridisk definition Ejerlejlighedslovens 1 fastlægger, at loven finder anvendelse på særskilt afgrænsede husrum. Det betyder, at man skal kunne fastlægge skellet mellem rummet og naboarealet, hvorfor der skal være en klar defineret grænse ved f.eks. en mur eller væg. Der stilles dog altid krav om, at et rum skal have direkte adgang til fællesareal med dør eller lem, for at det kan opdeles særskilt. Der er ikke opstillet nærmere krav om, hvordan selve ejerlejligheden skal opdeles, og det medfører, at ejerlejligheder ofte ikke alene udgør en sammenhængende enhed. Det er tilladt at skabe ejerlejligheder, der består af forskellige rum fordelt over en hel ejendom. Derved kan en ejerlejlighed let bestå af en beboelseslejlighed med tilhørende opbevaringsrum i kælderen samt en garage i gården, eller den kan bestå af adskillelige adskilte beboelseslejligheder. Mulighederne er mange. 28 Enhver ejerlejlighed har også en andel i de på ejendommen værende fællesarealer. Det er ligeledes frit for, hvor meget areal og hvor mange rum rekvirenten ønsker, skal være fællesareal. Der er ofte overvejelser, som opstår i forbindelse med opdelingssituationer om, i hvor stor grad de særskilt afgrænsede rum som kælderrum, pulterrum, loftsrum, garager o. lign skal ejes i fællesskab eller særskilt. Fidusen ved at opdele disse ellers typiske fællesarealer til ejerlejligheder er, at man senere har direkte mulighed for at arealoverføre disse rum mellem de enkelte ejerlejligheder. Hvis man derimod har beholdt det som fællesareal og senere ønsker at overføre areal til en eller flere beboelsesejerlejligheder, vil det oftest være nødvendigt at relaksere det pågældende areal, hvorfor man derfor er nødt til at indhente samtykke fra samtlige panthavere i ejendommen. Det er ofte en besværlig og tidsforbrugende

29 4 Sagsbehandling efter 10a proces. Lige netop 10a har en problematisk formulering i forhold til ejerlejlighedsbegrebet, idet bestemmelsen adskiller sig ved at der ikke er noget krav om, hvor langt byggeprocessen skal være fremme ved opdelingstidspunktet. I lejligheder, hvor det ikke er let at fastslå de ydre ejerlejlighedsskel, kan der derfor herskes tvivl om, hvornår man kan opdele lejlighederne: skal der være etableret bad, skal der være givet ibrugtagningstilladelse, skal man overhovedet have en garanti for projektets gennemførelse? Kravet i 3 i 80/20-bekendtgørelsen om attest for ibrugtagningstilladelse ligger ikke tidsmæssigt samtidig med opdelingstidspunktet, og derfor har denne tilføjelse til loven ingen betydning for selve opdelingen. (Se i øvrigt mere herom i afsnit 4.3) Til sammenligning anvender man i forbindelse med opdeling af tagetager i 10, stk. 2 formuleringen»er blevet tilført en eller flere beboelseslejligheder«, hvilket betyder, at de nye lejligheder skal være etableret, inden opdelingen foretages. 7 Forskellen mellem de 2 betingelser har meget store økonomiske konsekvenser, idet man som følge af ejerlejlighedsopdelingens tinglysning kan optage lån i en opdelingssag efter 10a meget hurtigere i forløbet end ved taglejligheder efter 10, stk Teknisk definition I medfør af ejerlejlighedsloven har man tilbage i 1977 udarbejdet et cirkulære, der nærmere fastlægger en række regler til brug for ejerlejlighedsopdelingen. I forbindelse med sagsbehandling ved opdelingssager er det i særdeleshed afsnit 3, punkt 30-39, der er interessante. Cirkulærets alder er et problem i forhold til de mange ændringer, der siden hen er foretaget, men problemerne er da ikke større, end man godt kan se bort fra uoverensstemmelserne med den nugældende lov. 7 Denne definition kan dog også være svær at fastlægge, idet det skal vurderes, hvor meget der skal være bygget inden en lejlighed er etableret. I en sag, hvor man i Stadskonduktørembedet var meget usikre, var det afgørende, at en hems, som er en del af lejligheden, ikke endnu var etableret og derved kunne opdelingen udskydes til ombygningen var færdig. Arealet defineres ud fra de i bygningskonstruktionen fastsatte grænser, som beskrives i cirkulærets pkt. 35. De vigtigste elementer i denne sammenhæng er, at grænser mod fællesarealer defineres som murens yderside, mens grænser mod en anden ejerlejlighed defineres som murens midte. Ved tagetager og kældre fastlægges arealet ud fra halvandenmeterplanet til skel eller til tagets yderside, og alt under dette plan medregnes 29

30 4 Sagsbehandling efter 10a ikke til lejlighedens areal uanset om det vil blive inddraget i lejlighedens almindelige anvendelse. Arealet af en ejerlejlighed afrundes altid til nærmeste hele kvadratmeter. Selve opmålingen foregår ved at fastlægge bygningernes ydre grænse som almindelig terrestrisk opmåling foreskriver. Hvis det udover bygningens grundplan er nødvendigt at foretage yderligere målinger til at fastlægge fællesarealer som trapper, porte o. lign samt indvendige mure, som udgør et kommende skel mellem to ejerlejligheder indmåles disse med en nøjagtighed, der kan tilfredsstille arealberegningen indenfor 1 kvadratmeter, hvilket betyder, at dimensionsmål med tommestok og elektroniske distancemålere er fint tilfredsstillende. [Ejerlejlighedscirkulære 1977, pkt. 35] 8 Ifølge Ramhøj gælder der for alle ejerforeninger en normalvedtægt, medmindre der vedtages en anden. Vedtægten kan omhandle emner relevante for ejerforeningen, her-under økonomiske og rettigheder. Dette betyder, at man kan fastlægge 30 års rettigheder for den enkelte ejer, som ikke kan ændres med mindre ejeren samtykker. [Ramhøj 2005, s. 11] 30 Som beskrevet i ovenstående afsnit kan særskilt afgrænsede rum opdeles i ejerlejligheder. Man har ikke problemer ift. store loftsrum eller pulter- /kælderrum, hvor afgrænsningen ofte er repræsenteret ved gittervægge, tremmevægge o. lign. Problemet opstår, når grænserne er mere diffuse, idet der ikke er klarhed om, hvordan man skal forstå betegnelsen. Der er ingen domstolsafgørelse, som verificerer/afviser praksis, og der er således ingen retstilstand. Jeg vil dog beskrive Stadskonduktørembedets praksis, som udgør opdelingsproceduren i København. Helt aktuelt har man situationer ift. opdeling af P-huse, hvor Standskonduktørembedet har fastslået, at selvom væggene er delvist åbne og porten/indgangen ikke kan aflukkes, kan man opdele efter de ydre grænser, da det er en naturlig afgrænsning. Det er mere usikkert, hvordan man inddeler de indvendige grænser på et parkeringsareal, idet mange rekvirenter ønsker de enkelte parkeringsbåse opdelt. På trods af søjler, spær, streger på gulvet og lignende åbne afgrænsninger, ønsker man hos Stadskonduktørembedet ikke at opdele efter disse, da man ikke anser disse for særskilt afgrænsede. Cirkulæret indeholder da også en bemærkning om dette i pkt. 31: Hvis der er et ønske om at sikre rettigheder over nærmere definerede arealer, som ikke er særskilt afgrænsede, må man udfærdige en ejerlejlighedsvedtægt med det nærmere indhold, som ikke kan fraviges uden samtykke fra rettighedshaveren eller tinglyse en deklaration med dette indhold specificeret 8. [Ramhøj 2005, s. 8 og 11] Brugsrettigheder kan dog kun stiftes med en tidsramme på 30 år, jf. udstykningslovens 16.

31 4 Sagsbehandling efter 10a 4.3 Faseopdeling af sagsbehandling Det er ikke alene svært for sagsbehandleren at have overblik over en 10a-sag, det er også svært for rekvirenterne at gennemskue bestemmelsen. Stadskonduktørembedet har i sagsbehandlingen valgt at operere med 2 faser, I og II. Faseinddelingen knytter sig til de forskellige landinspektørattester, som opdeling efter 10a forudsætter Fase I Fase I vedrører opdelingstidspunktet, hvor rekvirenten anmelder opdelingen til tinglysning. I ejendommen er de ledige erhvervslokaler stadig ikke ombygget til beboelseslejligheder, idet det i loven ikke er et krav, at byggeriet skal være færdigt ved opdelingstidspunktet. Der stilles kun krav om et konkret»projekt«. Tinglysningsdommerne skal for at kunne vurdere sagen have en række landinspektørattester som grundlag for beslutningen af om betingelserne for opdeling er opfyldt, inden opdelingen kan tinglyses. Dette er præciseret i Tinglysningsbekendtgørelsens 27. Generelt for 10a-situationer er at opdelingen ofte rekvireres på projektstadiet, hvorfor det er meget afgørende, hvilke forudsætninger landinspektøren har for at vurdere forholdene. Grundlaget er ofte en byggetilladelse efter BR95 samt dertilhørende byggetegninger. Såfremt opdelingen foregår på projektstadiet, hvilket man helst undgår, er det af meget stor vigtighed, at der altid henvises til den konkrete byggetilladelse i landinspektørattesterne. Attest # 1 Tinglysningsbekendtgørelsens 27, stk. 1, nr. 12, pkt. 1, 1. led stiller krav om en landinspektørattest omhandlende, at den pågældende ejendoms samlede erhvervsareal udgør mindst 80 % som det var registreret i BBR pr 31/ Stadskonduktørembedet har selv omkring det tidspunkt foretaget et udtræk af BBR for hele Københavns kommune, således at de med stor sikkerhed kan vurdere om opdeling er mulig - allerede på et tidligt tidspunkt i sagsbehandlingen. Ved vurderingen anvendes de i lovteksten anviste rubrikker fra BBR, og der er således ikke tvivl om, hvordan situationen er for hver enkelt ejendom. 9 Det kan både være en hindring og en fordel for ejeren af en ejendom at det er oplysninger, som er 4 år gamle, der kan anvendes til grundlag for attestationen. Der vil selvfølgelig være dem, der kommer i klemme ved måske at have forkerte oplysninger registreret i BBR, men som ikke selv har rettet fejlen og dermed er udelukket fra at opdele. Omvendt vil der (teoretisk) også være ejendomme, som ikke længere i dag opfylder kravet om 80 % erhvervsareal, idet der er indrettet flere boliger siden 2003, men som kan opdeles pga. den efterhånden gamle skæringsdato. Datoen er som beskrevet også valgt med det formål at undgå spekulation gennem nedlæggelse af eksisterende boliger i ejendommen som følge af lovændringen. 31

32 4 Sagsbehandling efter 10a Attest # 2 Ejerlejlighedslovens 10a, stk. 1, nr. 2 stiller krav om, at der i det foreliggende byggeprojekt bliver etableret samme antal nye som eksisterende antal beboelseslejligheder. Det er dermed ikke tilstrækkeligt, at ejendommen overholder de andre betingelser. Hermed gælder, at der skal være tilstrækkeligt ledigt erhvervsareal til at muliggøre etablering af et bestemt antal nye lejligheder med de ovenfor angive krav til minimumsarealer. Som udgangspunkt vurderes dette på baggrund af det konkrete ombygningsprojekt med tilhørende gyldig byggetilladelse og byggetegninger. Vurderingen kan ydermere let bistås med en kontrolberegning på baggrund af de oplysninger, der ligger registreret i BBR, idet det her kan beregnes, om de samlede erhvervsarealer på ejendommen kan opfylde kravene om tilstrækkelig plads. Attest # 3 Ejerlejlighedslovens 10a, stk. 1, nr. 3 stiller krav om at de nye lejligheder vil overholde kravene på 75 m 2 nettoetageareal og 85 m 2 bruttoetageareal. Hvis opdelingen foregår på projektstadiet, er ombygningen endnu ikke færdig, og vurderingen foretages på baggrund af byggetegninger til projektet. Ombygningsprojektet skal derfor være så konkret og præcist, at det er muligt at gennemføre omfattende arealberegninger på tegningerne. Attesten henvises derfor udover til den tilhørende byggetilladelse også til de bestemte byggetegninger, således vurderingsgrundlaget er synligt for andre og på samme tid sikrer landinspektøren mod efterfølgende problemer. Den nøjagtige størrelse på lejlighederne kontrolleres efterfølgende, når ombygningen er foretaget, og i den forbindelse attesterer landinspektøren rigtigheden af de registrerede arealer. Tinglysning af deklaration Tinglysningen af deklaration om helårsbeboelse på moderejendommen bør normalt ske allerede ved fase I og skal allersenest være tinglyst ved første ibrugtagning af de nye lejligheder, hvilket fremgår tydeligt i lovens 10b. I bestemmelsen fremgår det, at tinglysningen skal ske forud for al 32

33 4 Sagsbehandling efter 10a panteret, hvilket således bør fremgå af deklarationens ordlyd. Den tidlige tinglysning sikrer»automatisk«, at kravet bliver registreret forud for panterettigheder, idet man på opdelingstidspunktet ikke kan optage pant endnu Fase II I denne fase er de nye lejligheder etableret, lejlighederne er opmålt og kommunen udsteder ibrugtagningstilladelse for de nye beboelseslejligheder. Fase II er primært fremkommet pga. 80/20- bekendtgørelses supplerende krav om attestationer inden en afhændelse af de enkelte ejerlejligheder kan ske. Attest # 4 80/20-bekendtgørelsens 3 opstiller krav om en attestation af udstedte ibrugtagningstilladelser for de nye lejligheder. Attesten er af yderste vigtighed for ejeren, idet tinglysningen ikke vil tillade en afhændelse af de enkelte ejerlejligheder førend denne attest er givet. Hvis rekvirenten f.eks. ønsker at etapeopdele byggeriet, skal ombygningen som udgangspunkt opfylde minimumskravet om et vist antal nye lejligheder og landinspektøren kan færdiggøre sagen. Det vil efter 10a, stk. 3 være muligt at indrette yderligere beboelseslejligheder i ledige erhvervsarealer, når ejendommen er opdelt efter 10a, der dog skal overholde arealkravet i stk. 1, nr Kravet om landinspektørattest for de nye lejligheder gælder derfor i princippet kun for det nødvendige antal beboelseslejligheder, som er krævet i 10a, stk. 1, nr. 2. Attest # 5 80/20-bekendtgørelsens 2 og tinglysningsbekendtgørelsens 27, st. 1, nr. 12, 1. pkt., 2. led fastsætter, at ejendommens eksisterende beboelseslejligheder, som var registreret i BBR på skæringstidspunktet, kun kan overdrages/afhændes særskilt som selvstændige ejerlejligheder, når hver af de eksisterende lejligheder opfylder kvalitetskravene a-f og i fastlagt i opdeling efter 10, stk. 1, nr Stadskonduktøren mener, at der teoretisk vil kunne ske en omgåelse af netop denne mulighed, idet der ved en opdeling af erhvervsarealet til særskilte ejerlejligheder under 75 m 2 formentlig vil kunne opnås byggetilladelse til indretning af beboelseslejlighed efterfølgende. Spørgsmålet er endnu ikke afklaret. Attesten kan i princippet allerede udstedes i fase I, uden det udløser nogen ret til at frasælge disse lejligheder førend selve opdelingen er fundet sted. Standskonduktørembedet udskyder som udgangspunkt 33

34 4 Sagsbehandling efter 10a arbejdet med at kontrollere at kvalitetskravene til fase II, da man finder det mere hensigtsmæssigt, at attesten sammen med attest om ibrugtagningstilladelsen sammen kan udgøre den nødvendige retsvirkning for at færdiggøre sagen. 11 De problematiske forhold er typisk størrelsen af hhv. køkken og badeværelse i hver enkelt lejlighed. Hvis ikke det er muligt at få forholdene 11 i orden eller man ikke ønsker opdeling af de enkelte beboelseslejligheder, er der er heller ikke noget i vejen for at vente med at udstede attesten, men det betyder at salget af de»gamle«lejligheder ikke kan ske, før både landinspektørattest nr. 4 og 5 begge er udstedt Ejerens erklæringer Ejeren af en ejendom, der rekvireres opdelt efter 10a bestemmelsen, skal overfor tinglysningen erklære følgende: Erklæring # 1 Tinglysningsbekendtgørelsens 27, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., 1. led stiller krav om en erklæring fra ejeren om, at de ledige erhvervsarealer ikke er blevet ledige som følge af ejerens opsigelse. Det er af afgørende betydning, at de pågældende erhvervslokaler ikke er ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side. Dette strider nemlig mod lejelovens bestemmelser om beskyttelse af lejeres rettigheder, og sikrer således lejere mod at blive opsagt på baggrund af spekulative handlinger med henblik på at værdiforøge ejendomsværdien gennem ejerlejlighedsskabelse. Erklæring # 2 Tinglysningsbekendtgørelsens 27, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., 2.led stiller krav om en erklæring fra ejeren om, at der er gyldig byggetilladelse til de nye beboelseslejligheder, og at den er givet efter 1. juli Disse erklæringer skal foreligge i anmeldelsen til tinglysningsdommeren og så ligger således tidsmæssigt parallelt med fase I. Idet erklæringerne er ejerens ansvar, er Stadskonduktørembedet ikke direkte indblandet i disse og heller ikke i indholdet. Sagsbehandlerne rådgiver dog rekvirenten om, hvad der bør indgå i anmeldelsen. 34

35 4 Sagsbehandling efter 10a 4.4 Sagens afslutning - dokumenterne En opdelingssag efter 10a afsluttes som enhver anden ejerlejlighedsopdeling med udarbejdelse af en række dokumenter: Oversigtskort over hele ejendommen opdelt i etageniveauer. Ejerlejlighedskort over hver enkelt ny ejerlejlighed med samtlige rum. Fortegnelse med anvisning af adressebetegnelse 12 til hver enkelt lejlighed samt angivelse af hver deres nettoetageareal. I fortegnelsen er ofte anført de påkrævede landinspektørattester fra fase I. I fald der etableres flere beboelseslejligheder end påkrævet, noteres dette også i fortegnelsen. Rekvirenten står selv for efterfølgende at anmelde ejerlejlighedsopdelingen til tinglysning og herunder at indgive de vedlagte attester til tinglysningsdommeren, som kræves af ejeren inden opdelingen kan gennemføres. 12 Adressetildeling til de nye lejligheder foretages af kommunens BBR/ adressemyndighed. I forhold til identifikation af den enkelte lejlighed anvendes betegnelserne»th«,»mf«og»tv«, hvis der er op til 3 indgange pr. etage. Ellers anvendes dørnumre. I nyere byggeri er det ikke naturligt givet, hvordan lejlighederne skal betegnes, og det er derfor BBR, der bestemmer hvordan betegnelserne skal tildeles. Ejerlejligheder kan af gode grunde ikke tildeles almindelige matrikelnumre for at kunne identificere hver enkelt ejendom, og derfor anvendes ejerlejlighedsnumre. Denne betegnelse benyttes både i tinglysningssystemet og hos adressemyndigheden, således at der tildeles en entydig adresse til en specifik ejerlejlighed fastsat ved et nummer. Ovenstående dokumenter skal udover ejerlejlighedsnummeret alle angive de forskellige ejerlejligheders arealer samt identifikationsbetegnelser som adresse (gade, husnummer, etage) og matrikelnummer. Opdelingen kræver ikke samtykke fra lejere i lejlighederne, idet de er beskyttet af lejeloven og derfor kan fortsætte lejemålet, til de selv opsiger det. Heller ikke panthavere af en ejendom behøver at samtykke i forbindelse med selve opdelingen, idet de som ved en almindelig udstykning får overført pantet til de ny ejerlejligheder og derved sikrer pantet. I forbindelse med afhændelse af en af de nye ejerlejligheder, vil der derimod kræves relaksation 13. Pantforhold er ikke specielt relevante ved nyopdelinger, og jeg vil derfor ikke komme nærmere ind på det her. 13 Dette foretages af en advokat og har ikke nogen umiddelbar forbindelse med Stadskonduktørembedets almindelige sagsbehandling. 35

36

37 5 CASESTUDIER Dette kapitel er udarbejdet på baggrund af Stadkonduktørembedets sagsarkiv, som indeholder de afsluttede sager med tilhørende dokumenter, der havde betydning for opdelingen. Først redegøres for den valgte metode til udvælgelsen og dernæst foretages i alt 5 casestudier af de for projektet mest interessante sager. 5.1 Caseudvælgelse Siden lovændringen med dannelsen af 10a har Stadskonduktørembedet gennemført 8 opdelingssager og 7 sager er pt. igangværende. Det vidner dels om at ejerne og deres rådgivere ikke straks gik i gang med at udnytte de nye muligheder 14, og dels om at ejerlejlighedssager typisk tager meget lang tid at gennemføre, idet ombygningsarbejder, advokatarbejder og andre lignende forhold lader sagen trække i langdrag. 15 De mange forhold, der skal være på plads til en opdeling efter 10a, har heller ikke bidraget til kortere sagsbehandlingstider. 14 I det første halvår efter lovændringen blev kun 2 opdelingssager rekvireret. 15 Generelt regner man med en gennemsnitlig sagsbehandlingstid hos Stadskonduktørembedet på 3 måneder. Det er i forbindelse med denne afrapportering afgørende at vise de typer sager, hvor særlige komplikationer og ekstraordinære overvejelser er foretaget. Som et almindeligt sagsforløb blev beskrevet i kapitel 4 Sagsbehandling efter 10a vil det ikke være interessant at udbygge den teoretiske gennemgang med et eksempel»efter bogen«. Jeg vælger derfor, som beskrevet i kapitel 2 Problemformulering og metode at anvende case-udvælgelsen»extreme sampling«, hvorefter jeg udvælger de mest afvigende og særprægede sagsforløb ud blandt Stadskonduktørembedets dels igangværende og dels afsluttede 10a sager. Blandt de 15 sager, har jeg udvalgt i alt 5, som repræsenterer et bredt spektrum af problemstillinger, som opstår undervejs i sagsbehandling af disse bestemmelser. Af de 5 sager er 3 helt afsluttet, 1 delvist afsluttet og 1 endnu ikke påbegyndt. Sagerne er oplistet i det grå felt til højre i den rækkefølge, de vil blive behandlet. Den første sag er ikke er blevet rekvireret til opdeling endnu. Det omhandler en ejendom, hvorpå der var nogle tvivlsspørgsmål om, hvorvidt ejendommen overhovedet kunne opdeles efter 10a. Der blev derfor foretaget en forespørgsel til Stadskonduktørembedet, og efter 1. Gothersgade / Christian IX s gade 2. Floras Allé 3. H. C. Andersens Boulevard 4. Nørregade 5. Amaliegade 37

38 5 Casestudier besvarelsen af denne har man ikke hørt mere. Spørgsmålets indhold har imidlertid en karakter, der aldeles glimrende passer ind i dette fokus, og problemstillingen bliver ikke mindre relevant ved, at sagen endnu ikke er påbegyndt. Jeg vil derfor indledningsvis i denne caseundersøgelse beskrive situationen og Stadskonduktørembedets holdning til denne. Den anden sag illustrerer umiddelbart en lille uskyldig sag, som er gennemført uden de større problemer, og den repræsenterer således de»almindelige«sager hos Stadskonduktørembedet, som også blev beskrevet på generelt plan i forrige kapitel. Den pågældende sag har dog et efterfølgende mere broget og spekulativt videre forløb, som er yderst interessant. De 2 følgende udvalgte sager er undervejs stødt på problemer i forhold til de mange lovbestemte betingelser, som skal overholdes, for at opdelingen kan gennemføres. Disse problemer kræver af såvel rekvirenten som myndigheders opfindsomhed og vilje til alternative og kreative løsningsforslag, for at opdelingen kan lykkes. Stadskonduktørembedet er i forbindelse med ejerlejlighedsopdelinger bindeleddet mellem bygningsog tinglysningsmyndighederne samt rekvirenterne, og man arbejder så vidt muligt for at opfylde rekvirenternes ønsker, så længe opdelingen kan ske inden for lovens rammer og kan godkendes af de respektive myndigheder. Disse sager er eksempler herpå. Den sidste af sagerne er medtaget med det formål at belyse, hvordan andre opdelingsbestemmelser i loven har indflydelse på, hvordan man vælger at opdele ejendommen. 5.2 Casestruktur De udvalgte cases er meget forskellige. Ejendommene og ønskerne til opdeling varierer fra sag til sag, og idet der er forskellige komplikationer undervejs, er det nødvendigt med en fælles struktur for at bevare overblikket undervejs og dermed sikre den»røde tråd«. Jeg har derfor valgt at lave en struktur, som alle cases skal følge. Skabelonen er udformet ud fra de hensigter, jeg har med at anvende sagerne, nemlig at skabe et hurtigt overblik over situationen i den enkelte sag, lave en overskuelig gennemgang af sagsforløbet, herefter gå nærmere ned i de(n) opståede problemstilling(er), og afrunde med hvordan resultatet blev. Strukturen ser derfor ud som følger, hvor feltet til højre viser hvilke supplerende grafiske redskaber, der anvendes som 38

39 5 Casestudier supplement til teksten: 1 2 Præsentation af ejendom, rekvirent og dennes ønsker Forløbet i sagen Fotos og matrikelkort Tidslinie 3 Problemstillinger uddybning 4 Resultatet Oversigtskort I de følgende afsnit gennemgås de 5 cases, der blev udvalgt ovenfor, og indpasses efter ovenstående struktur. 5.3 Gothersgade / Christian IX s gade Præsentation Ejendommen er en hjørneejendom bestående af 2 sammenbyggede bygninger, der indgår som en del af en større randbebyggelse. Begge bygninger har 6 etager og er beliggende i den centrale del af København, ikke langt fra Kongens Nytorv, og er opført i samme stil som kvarterets øvrige byggeri: højt etagebyggeri mellem 4 og 6 etager, randbebyggelse omkring gårdmiljøer og med liberalt erhverv i stueetagen. På forespørgselstidspunktet var ejendommens anvendelse hovedsageligt erhvervslejemål og i alt 2 beboelser. Rekvirenten var advokat for ejendommens ejer, et investeringsselskab, som ønskede klarhed over ejendommens mulighed for ejerlejlighedsopdeling Forløbet i sagen 10. jun 2005 Forespørgsel efter byggetilladelser hos byggesagsafdelingen 1. sep 2005 Sagen rekvireres hos Stadskonduktørembedet 14. sep 2005 Møde om sagen 19. sep 2005 Afklaring om status for værelse 17. nov 2005 Skriftlig bekræftelse af mulighed for opdeling Matrikelkort og skråfotos af ejendommen Gothersgade / Christian IX s gade på matr. nr 393. Kilde: Stadskonduktørembedets kort- og billededatabase 39

40 1. sep 2005 Sagen rekvireres hos Stadskonduktørembedet 5 Casestudier 14. sep 2005 Møde om sagen 19. sep 2005 Afklaring om status for værelse 17. nov 2005 Skriftlig bekræftelse af mulighed for opdeling I juni 2005 anmodede en advokat på vegne af ejendommens ejer Københavns kommunes byggesagsafdeling om en redegørelse for de givne byggetilladelser til ejendommen. På baggrund af disse konstaterede ejeren, at alle forandringer i ejendommen var lovlige i forhold til disse byggetilladelser. Årsagen til denne manøvre var, at der på ejendommen var en speciel situation, idet man i 1963 havde fået tilladelse til, at naboejendommen disponerede over et værelse på 5. sal, hvorfor man var kommet i tvivl om lovligheden. Da dette var blevet bekræftet, anmodede man i september Stadskonduktørembedet om en stillingtagen til, hvorvidt det var muligt at lade ejendommen opdele i ejerlejligheder. Ejendommens status med blandet bolig- og erhvervsanvendelse muliggjorde kun opdeling efter 10a, hvorefter en række krav til indretningen af nye beboelser skulle opfyldes. Først og fremmest overholdt ejendommen grænsen for de 80 % erhvervsareal, men kravet om, at der skulle indrettes mindst samme antal beboelser som de eksisterende var lidt vanskeligere at afgøre på grund af værelset på 5. sal. Ejendommen havde kun plads til 2 nye beboelseslejligheder i det ledige erhvervsareal, og opdelingen stod og faldt med, om man anså lokalet som beboelse. Dette var ikke tilfældet, se forklaring nedenfor, og man meddelte advokaten i november 2005, at opdelingen kunne foretages efter 10a. Sagen er imidlertid ikke kommet videre siden da Problemstillinger Definition på bolig Selvom sagen ikke er påbegyndt opdelingen i ejerlejligheder, indeholder den en interessant problemstilling. Naboejendommen blev kort forinden solgt og omdannet til andelsboligforening. En af lejlighederne i denne bygning havde i 1960 erne fået byggetilladelse til lovligt til at anvende et værelse, der gik ind over skellet. Ejeren ønskede nu ejendommen opdelt i ejerlejligheder eftersom et større erhvervsareal var blevet ledigt, men i kraft af betingelsen om at danne mindst samme antal nye beboelser, var det afgørende, om værelset blev anset for at være beboelse. I bekræftende fald ville der stilles krav om indretning af yderligere 75/85 m 2, hvilket der

41 5 Casestudier ikke ville være mulighed for. Stadskonduktørembedet fastslog, at et matrikelskel altid er gældende som ejendomsgrænse, uanset hvordan det er afgrænset. Værelset kunne derfor opdeles som en selvstændig ejerlejlighed, da der var adgang til ejendommens fællesarealer via en køkkentrappe. Det afgørende spørgsmål var dernæst om denne ejerlejlighed skulle betegnes som beboelse, men i kraft af at værelset bl.a. ikke var udstyret med køkken og bad, kunne man ikke betegne det som bolig. Sammenholdt med attesten om de eksisterende boligers overholdelse af kvalitetskrav, som landinspektøren skal give i medfør af 80/20- bekendtgørelsen, giver det heller ikke mening at betegne et værelse som bolig, når der ikke er etableret køkken og bad heri. Hvis en opdeling skulle gennemføres, ville man formentlig vælge at lade værelset være en selvstændig ejerlejlighed. Derved vil naboen også have mulighed for at få adkomstret til værelset. I den hypotetiske situation er jeg dog i tvivl om hvordan konflikten mellem et værelse med erhvervsstatus skal fungere sammen med en beboelseslejlighed skal løses Resultatet Eftersom opdelingssagen aldrig er påbegyndt, vil dette afsnit kun have til formål at give en rummelig fornemmelse af situationen, da der nedenfor er indsat landinspektørens skitser over forholdene på ejendomme. [sagsmappens kortmateriale fra rekvirenten] Udsnit af oversigstkortet over stueetagen (ovenfor) og 5. sal (til venstre). Bemærk udvidelsen af den ene bygning, der angiver, at naboejendommen råder over et værelse (9a) på ejendommen. Figurene er ikke målfaste. 41

42 5 Casestudier 5.4 Floras Allé Præsentation Ejendommen består af et forhus og baghus med 3 etager i et kvarter præget af villaer og mindre erhvervsdrivende. Ejendommen har tidligere været en kombineret bolig og erhvervsejendom, idet forhuset har været beboelse og baghuset erhverv. Rekvirenten var en landinspektør, som arbejdede på vegne af en privat entreprenør, der ville indrette 2 boliger øverst på 1. og 2. sal, hvor der nu var blevet ledigt erhvervsareal. Stue og kælderetage ønskedes opdelt i 2 erhvervsejerlejligheder, mens den eksisterende beboelse i forhuset skulle være beboelsesejerlejlighed Forløbet i sagen 1. apr 2005 Sagen rekvireres 11. maj 2005 Sagen afventer ombygning 31. maj 2005 Opmåling af de første lejligheder 23. aug nov 2005 Aftalt at opdelingen færdiggøres af sagsbehandleren uden attester om ibrugtagningstilladelse og kvalitetskrav Opmåling af de sidste lejligheder, der er blevet ombygget 8. dec 2005 Sagen afsluttes 12. apr 2006 Tinglysning af ejerlejlighedsopdeling 12. okt 2006 Ændringssag rekvireres okt 2006 Opmåling af nye lejligheder Matrikelkort og skråfotos af ejendommen Floras Allé på matr. nr 8-bp. Kilde: Stadskonduktørembedets kort- og billededatabase nov 2006 Rekvirering af uskadelighedsattest hos tinglysning 27. nov 2006 Afvisning af uskadelighedsattest

43 5 Casestudier Stadskonduktørembedet beregnede indledningsvist, at der på ejendommen på skæringsdagen var registreret en erhvervsandel på lidt over 80 % og med 1 registreret beboelse, var der plads nok til minimumskravet på 1 ny beboelse på 75 m 2 nettoetageareal. De indsendte bygningstegninger angav, at begge de nye beboelseslejligheder overholdt arealkravet. Det ses af tidslinien, at sagsforløbet af den første sag var langt, hvilket skyldtes at ombygningen af de 2 beboelseslejligheder tog forholdsvis lang tid, eftersom skillemurene mellem lejlighederne samt det færdige gulv skulle færdiggøres, inden en opmåling til de nye lejligheder kunne foregå. Undervejs blev man enige om at opdele ejendommen uden særskilt opdeling af de 2 nye beboelseslejligheder, idet man så ikke var afhængig af at kunne fastlægge en indre grænse og dermed kunne anvende de ydre bygningsgrænser. Dermed ville man kunne opdele disse 2 lejligheder senere, når ombygningen var foretaget. 16 Desuden kunne man undlade at attestere for de forhold, der kræves i fase II omkring ibrugtagningstilladelse og kvalitetskrav for den eksisterende beboelse. Ejeren ville da blot være afskåret fra at sælge beboelseslejlighederne. Det blev dog efterfølgende besluttet at afvente færdiggørelsen af byggeriet og opdele de 2 beboelseslejligheder særskilt, dog stadig uden de tilhørende landinspektørattester, hvilket blev nedfældet i fortegnelsen 17. Selve opdelingen var der ellers ingen problemer i, og derfor blev sagen stille og roligt gennemført. Og opdelingen blev tinglyst 4 måneder efter Stadskonduktørembedets afslutning af sagen. Videreudvikling af sagen Under praktikopholdet blev ejendommen igen rekvireret til ændret ejerlejlighedsopdeling, idet en ny ejer i mellemtiden havde fået nye projektplaner for ejendommen. Forinden havde ejeren søgt Byggeri- og boligafdelingen under Københavns Kommune om en ændret byggetilladelse til at etablere 3 nye beboelseslejligheder i de 2 eksisterende erhvervslejligheder i stueog kælderetagerne. Byggetilladelsen blev imidlertid ikke givet, idet byggesagsmyndighederne ikke anså de nye lejligheders størrelse for tilstrækkelig til etablering af selvstændige boliger, og man gav heller ikke tilladelse til dispensation for størrelseskravet, selvom dette efterfølgende blev søgt. Derfor søgte ejeren i marts 2006 tilladelse til etablering af atelier i den 16 Der ville formentlig også være behov for efterfølgende at berigtige arealerne i lejlighederne efter byggeriet, idet arealet fastlægges efter færdigt gulv 17 Ejeren anmelder fortegnelsen til tinglysning sammen med deklaration og diverse kortmateriale. Når det aftales, at der ikke i forbindelse med selve opdelingen skal afgives attest efter 80/20- bekendtgørelsen 2 og 3, bliver dette noteret i fortegnelsen, således det fremgår tydeligt for tinglysningsdommeren. 43

44 5 Casestudier 18 Erhvervslejligheder stiller ikke nogen krav til størrelse, køkken, bad eller vinduer, og de kan derfor etableres, hvor det ønskes. ene af lejlighederne, og senere i juni og august udvidedes ansøgningen til indretning af 3 erhvervslejligheder 18. Denne byggetilladelse blev givet i september Efter byggetilladelsen var givet og ombygningen udført, blev Stadskonduktørembedet anmodet om at foretage en ændringssag til at opdele de nye lejligheder i 3 vertikale ejendomssnit frem for de tidligere 2 med horisontale lejlighedsskel. Desuden blev der etableret en lille fælleslejlighed i kælderen med et mindre køkken og et spartansk bad. Hvad man har til hensigt med denne lille erhvervslejlighed, skal jeg ikke kunne afgøre. Opmålingen af forandringerne blev foretaget sidst i oktober ad et par omgange, fordi der ikke var adgang til alle lejligheder, og sagen er i princippet afsluttet hos Stadskonduktørembedet, idet de nødvendige dokumenter er udarbejdet og afventer tinglysning Problemstillinger Status som bolig eller erhverv Under opmålingen af de nyetablerede lejligheder i stue og kælder var de alle forsynet med nutidssvarende køkken og bad. Den ene af lejlighederne var ifølge en af firmaets udsendte beboet, hvorfor der ikke var adgang og dermed ikke muligt at opmåle i første omgang. Det gav derfor anledning til at undersøge, om der til adressen var tilknyttet en folkeregisteradresse. Hvis der er en ulovlig beboelse et sted, bliver det normalt opdaget, når der bliver meddelt et CPR-nr. til en adresse, der ellers er registreret i en erhvervsdatabase. Bygningsinspektøren fra byggesagsafdelingen skal ifølge Stadskonduktøren reagere på dette og efterfølgende kontrollere forholdene. Såfremt det opdages, at der er en ulovlig beboelse, bliver der sendt et påbud til ejeren/beboeren om enten at fraflytte lejligheden eller lovliggøre den ved at søge om byggetilladelse til ændret anvendelse. Sidstnævnte vil være meget tvivlsom i denne konkrete sag, eftersom de allerede har fået afslag på en sådan ansøgning. Ejerens problem med at have en erhvervslejlighed, som i princippet har faciliteterne til beboelse, er, at lejligheden naturligvis har en lavere salgsværdi, idet man ved salg er forpligtet til at oplyse, at lejligheden ikke er godkendt til beboelse. Dette faktum modvirker også til at udbredelsen 44

45 5 Casestudier af ulovlige beboelser i erhvervslejligheder, idet ejeren af en ejerlejlighed,specielt i forbindelse med salg, altid vil være interesseret i at få en byggetilladelse til boliganvendelse 19. Lejligheden var ikke tilmeldt i folkeregistret, og lejlighedens reelle anvendelse som atelier var derfor korrekt og lovlig. Hvis det havde vist sig, at den ene erhvervslejlighed var beboet, dvs. tilmeldt folkeregistret, ville det dog ikke være noget problem for selve ejerlejlighedsopde-lingen, som kunne forsætte, blot kriterierne i ejerlejlighedsloven var opfyldt. Da ejerlejlighedsloven ikke indeholder bestemmelser om ulovlige forhold, er det i princippet Stadskonduktørembedet uvedkommende, for opgaver af disse karakterer hører under andre afdelinger i kommunens tekniske forvaltning. I den pågældende sag har ejeren ikke gjort noget ulovligt, men man kan jo spekulere i om ejeren efter ejerlejlighedsopdelingen vil ansøge kommunen om en dispensation til ændring til boliger. Det ville ikke være utænkeligt at tilladelse ville gives, selvom det vil være svært, idet byggesagsafdelingen allerede tidligere har afvist at dispensere for kravet til boligers størrelse i ejendommen. Såfremt det lykkes at omdanne lejlighederne til lovlige boliger, må det klassificeres som decideret omgåelse. Et element, der styrker denne antagelse om hensigt med at omdanne til boliger, er det på ejendommen opsatte banner, idet man for øjeblikket sælger 5 boliger i ejendommen, se billederne til højre. Og idet der kun fra den tidligere ejerlejlighedsopdeling i 2005 er registreret 3 beboelser på ejendommen, må det formodes, at ejeren har til hensigt at omdanne de 3 nye erhvervslejligheder til 2 beboelser og 1 atelier Resultatet Ejendommen er efter sidste videreopdeling nu bestående af 6 ejerlejligheder, såfremt sagen gennemføres. På oversigtskortet næste side ses placeringen af de enkelte lejligheder. Der er Stadskonduktørembedet bekendt stadig ikke givet ibrugtagningstilladelse til nogen af de nye lejligheder eller anmodet om attest om opfyldelse af kvalitetskrav for den eksisterende beboelse, hvorfor forbeholdet mod salg af den eksisterende beboelseslejlighed stadig fremgår af den nye fortegnelse. 19 Der er flere forskellige anvendelsesbetegnelser end blot bolig eller erhverv, f.eks. findes»klubværelser«med beskedne toilet- og køkkenforhold, men som gerne må anvendes til beboelse. Disse findes ofte på mange ungdomskollegier eller ældreboliger. På ejendommen er opsat et salgsbanner omhandlende boliger. Problemet med dette er, at der i ejendommen ikke er så mange boliger, som banneret foregiver. Kilde: egne fotos 45

46 5 Casestudier Oversigtskort over den endelige ejerlejlighedsfordeling på Floras Allé. Kortet er ikke målfast. Det sidste, der er sket i sagen, er, at tinglysningskontoret har afvist at lade ændringssagen gå gennem en uskadelighedsattest. Begrundelsen skulle være, at der fragår et større og dermed betydeligt areal til fællesarealet, hvorfor der skal ske relaksation i denne ændringssag, selvom der for samtlige lejligheder ligger samme pant, og pantet således er fordelt ens uanset interne forandringer. Det virker som en urimelig afgørelse, som Stadskonduktørembedet har bedt tinglysningsdommeren om en redegørelse for. Efterfølgende er afvisningen i januar 2007 trukket tilbage, og sagen kan nu gennemføres og afsluttes. 46

47 5 Casestudier 5.5 H. C. Andersens Boulevard Præsentation Ejendommen er en hjørnebygning i en større karré i det centrale København og udgør en del af den ældre bygningsmasse i byen. Ejendommen optræder velrenoveret billeder af bygningen ses til højre. Ejendommen har 6 etager, som ved rekvireringen alle anvendtes til erhvervsformål, og man ønskede som udgangspunkt at opdele hver etage i 4 lejligheder, med et resultat på i alt 24 ejerlejligheder til beboelse. Ejeren af ejendommen var på opdelingstidspunktet et investeringsaktieselskab, og rekvirenten var en privatpraktiserende landinspektør arbejdende på vegne af selskabet Forløbet i sagen 11. okt 2004 Sagen rekvireres 16. mar 2005 Byggetilladelse jun 2005 Ombygning og adressetildeling 23. aug 2005 Lejlighederne meldes klar til opmåling 26. aug 2005 Rekvirent opdager beboet lejlighed 29. aug 2005 Ombygning endnu ikke færdig. Rekvirenten ønsker en opdeling af det, der er muligt og en senere videreopdeling af de ufærdige lejligheder. 30. aug 2005 Opdelingshjemmel skifter 4. sep 2005 Rekvirenten har ny ændring til opdelingen 13. sep 2005 Opmåling af de færdige lejligheder. Rekvirenten ændrer igen sine ønsker til opdelingen 10. okt 2005 Sagens afslutning 15. okt 2005 Første beboere flytter ind I oktober 2004 anmodede rekvirenten at få opdelt ejendommen i ejerlejligheder. Man afventede byggetilladelse og efter denne ville Matrikelkort og skråfotos af ejendommen H. C. Andersens Boulevard på matr. nr 276. Kilde: Stadskonduktørembedets kort- og billededatabase 47

48 5 Casestudier 20 Opmåling og opdeling i enkelte ejerlejligheder ikke kan som udgangspunkt foretages førend det færdige gulv er lagt og de afgrænsende vægge er færdigopsat. Dog kan opdelingen ske foreløbigt efter bygningstegningerne, hvis det haster, men det er ikke en praksis, man udøver ofte. Problematik vedrørende ønske om tidlig indflytning i de nye lejligheder Afhængigt af rekvirenten må man forvente at vedkommende ikke har fokus på vigtigheden i ikke at foretage indflytning i de nye lejligheder før ejerlejlighederne er opdelt. Hvis det f.eks. viser sig problematisk for rekvirenten at vente med indflytning af de færdige lejligheder mens byggeriet af andre fortsat foregår, kan man vælge at inddele de færdige lejligheder særskilt og det ufærdige erhvervsareal i 1 ejerlejlighed, som senere kan videreopdeles. Men dette aftales i hvert tilfælde med rekvirenten alt efter dennes ønsker og muligheder. Det kan dog ske at Stadskonduktørembedet konstaterer forhold, som ligner at noget er taget i brug til beboelse, selvom det er stridigt med ejerens erklæring. SE må ikke vildlede tinglysningen ved ikke at indmelde sådanne forhold, og derfor orienterer SE også tinglysningsdommeren, som derfra kan vurdere om der er problemer i forhold til ejerens erklæring. landinspektøren eftersende materiale om den ønskede opdeling. Ejendommen er tidligere kontorlejemål, og derfor agtede rekvirenten at opdele ejendommen efter 10, stk. 1, nr. 4 om ældre erhvervsbyggeri, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Der var således ikke specielle forhold, der skulle tages i betragtning i forbindelse med opdelingen. Sagsbehandleren afventede dernæst byggeriets færdiggørelse inden opdelingen kunne gennemføres 20. I januar 2005 ansøgtes byggesagsafdelingen om en byggetilladelse til 22 boliger i ejendommen mellem 75 og 145 m 2. Tilladelsen blev givet 2 måneder senere. Ombygningen påbegyndtes efterfølgende og som konsekvens heraf, blev der fra Stadskonduktørembedets geodataafdeling tildelt nye adressebetegnelser til de nye lejligheder i juni. Hen imod slutningen af august meddelte rekvirenten, at byggeriet var opført og derfor klar til opmåling. I den forbindelse meddelte han også at nogle af de kommende beboere agtede at flytte ind snarest, hvilket blev påtalt af sagsbehandleren, at dette under ingen omstændigheder måtte forekomme inden ejerlejlighedsopdelingen var gennemført og tinglyst. I modsat fald ville ejendommens status overgå fra rent erhverv til blandet bolig og erhverv. Et par dage senere meddelte rekvirenten sagsbehandleren, at ejendommen pludselig var beboet, og adressen allerede registreret i folkeregistret. Ejendommen havde faktisk været beboet under hele sagsforløbet, eftersom det fremgik allerede af byggetilladelsen fra foråret, men dette var blevet overset, eftersom beboelsen imidlertid ikke var registreret i BBR. Rekvirenten ønskede nu, hvor opdelingshjemlen i 10, stk. 1, nr. 4 på grund af boligen ikke længere kunne anvendes, at opdele efter 10a. Derfor blev det undersøgt om formaliteterne var overholdt i forbindelse med de krævede betingelser for opdeling efter 10a. Beboelseslejligheden udgjorde langt under 20 % af ejendommen ifølge beregningerne foretaget på baggrund af oplysningerne i BBR. Arealstørrelsen for de nye lejligheder var mindst 84 m 2 nettoetageareal og 90 m 2 bruttoetageareal. Dermed var der ingen problemer med at overholde kriterierne, og opdelingssagen kunne nu fortsætte gennem en ny hjemmel. Trods klarmeldingen af byggeriet var det langt fra færdigt ved opmålingen, som umuliggjorde en fuldstændig opdeling i overensstemmelse med 48

49 5 Casestudier rekvirentens ønsker. Opdelingen blev efter rekvirentens ønske derfor udført i den udstrækning, det var muligt, hvilket vil sige at stuen, 1. sal, 2. sal og 4. sal skulle opdeles hver i 4 ejerlejligheder, mens 3. sal og 5. sal skulle opdeles i hver sin samlede ejerlejlighed, som senere skulle videreopdeles i henholdsvis 3 og 4 ejerlejligheder, når opførelsen af dem var afsluttet. Trods disse forenklinger i opdelingsønskerne opstod alligevel problemer undervejs med bl.a. åbne dørhuller mellem fællesareal og specielt 5. salen, der derved risikerede at blive en del af fællesarealet. Sagen blev afsluttet nøjagtig et år efter rekvisitionen Problemstillinger Bolig i erhvervsbyggeri Da det undervejs i sagen viste sig, at ejendommen indeholdt en bolig, overvejede man, hvordan opdelingen så kunne foretages. Heldigvis var de nye lejligheder i en størrelse, som overholdt arealkravene i 10a. Ejendommen var i BBR registreret sammen med en anden ejendom (samvurderede ejendomme), som primært indeholdt beboelse. Derfor kunne ejendommen ikke opdeles alene i medfør af 10a, stk. 1, men dog i medfør af 10a, stk. 2, jf. stk. 1, som blev indført af netop risikoen for denne situation. Der var således ikke noget reelt problem i denne forbindelse, men juridisk var det vigtigt, at sagsbehandleren risikofrit kunne attestere rigtigheden af de 80 % erhvervsandel. Hele denne sag vidner om at 10a i visse tilfælde kan redde opdelinger, der ellers ville være standset på grund af f.eks. en bolig i et erhvervsbyggeri. Generelt må det konstateres, at hvis der i et erhvervsbyggeri er (lovligt) indrettet en bolig efter årsskiftet til 2004, som er meddelt til såvel folkeregister som BBR, kan ejendommen kun opdeles ved benyttelse af 10a. Fællesareal I sagen opstod en problematik, idet ombygningen ikke var tilstrækkelig færdiggjort, da opmålingen skulle foretages, og rekvirenten ønskede opdelingen gennemført. I kraft af at der manglede vægge og afskærmninger mellem flere af lejlighederne og ud til fællesarealet, kunne de ikke adskilles fra fællesarealet. Rekvirenten sørgede for, at afgrænsningerne mod fællesarealet blev etableret, således at lejlighederne kunne opdeles 49

50 5 Casestudier som 1 samlet ejerlejlighed, der efterfølgende kunne videreopdeles. Hvis der derimod ikke blev etableret en ordentlig afgrænsning mellem lejlighed og fællesareal, måtte lejligheden høre under fællesarealet. Hvis man senere ønskede at lave en selvstændig ejerlejlighed i denne del af fællesarealet, ville opdelingen kompliceres væsentligt. På fællesarealet havde alle panthavere et fælles pant, og eftersom der ved en dannelse af en ny ejerlejlighed i fællesarealet fragik et areal og ikke mindst værdi skulle ændringen relakseres. Herved skulle samtlige panthavere godkende ændringen, og som følge af det store tidsforbrug samt risikoen for at panthavere nægter, ville man ikke vælge denne løsning i en ejerlejlighedsopdeling. I stedet ville man formentlig vælge at udskyde opdelingen til de nødvendige byggearbejder er gennemført, således som det også skete i denne sag Resultatet Ejendommen blev opdelt i alt 20 ejerlejligheder, hvor 3. og 5. sal blev hver en samlet ejerlejlighed, hvori der var flere beboelseslejligheder. Det tilhørende oversigtskort viser opdelingen som beskrevet. Efter denne sag blev ejendommen i begyndelsen af 2006 videreopdelt, idet ombygningen af 5. salen nu var færdiggjort. Etagen blev opdelt i 4 ejerlejligheder uden større problemer. 50

51 5 Casestudier Oversigtskort over den endelige ejerlejlighedsfordeling på H. C. Andersens Boulevard. Kortet er ikke målfast. 51

52 5 Casestudier 5.6 Nørregade Præsentation Ejendommen er en typisk etageejendom med 5 etager i smalle jordparceller i det indre Københavns centrale dele. Nørregade ligger tæt på de populære handelsstrøg og har således også liberalt erhverv hele vejen hen på begge sider. De typiske ejendomme har en lille butiksfacade og en mindre port til baggården og ejendommenes yderligere bygninger. Denne ejendom er ydermere et af de få eksempler på historisk byggeri med flere baggårde bag hinanden. Bag porten findes første baggård, som igen, gennem en mindre port, fører videre til anden baggård. Ejendommens erhvervsandel på sal i baghuset var blevet ledigt, og derfor ønskede man at indrette 14 nye beboelseslejligheder og nogle erhvervslejligheder på det ledige areal, mens forhuset skulle opdeles i de eksisterende lejligheder, hvoraf 2 var beboelse. Det har ikke været muligt at fremskaffe et klart billede af rekvirentens ønske i sagsmappen. Ejeren af ejendommen var på opdelingstidspunktet et selskab, som ejer flere ejendomme og administrerer udlejning af såvel erhvervs- som boliglejligheder Forløbet i sagen 5. apr byggetilladelse (projekt) 8. jul byggetilladelse (projekt) 7. nov 2005 Sagen rekvireres nov-dec jan 2006 Opmåling af lejligheder Det opdages, at en enkelt lejlighed ikke overholder arealkravet Matrikelkort og skråfotos af ejendommen Nørregade på matr. nr 236. Kilde: Stadskonduktørembedets kort- og billededatabase mar 2006 Rekvirenten ønsker kvalitetskravsattest for de 2 eksisterende beboelser 24. mar byggetilladelse (4. sal) 10. apr byggetilladelse (erhvervslejlighed) 25. apr 2006 Rekvirent frafalder ønsket om kvalitetskravsattest 3. maj 2006 Sagens afslutning

53 Rekvirenten ønsker kvalitetskravsattest for de 2 8. mar 2006 eksisterende beboelser 5 Casestudier 24. mar byggetilladelse (4. sal) 10. apr byggetilladelse (erhvervslejlighed) 25. apr 2006 Rekvirent frafalder ønsket om kvalitetskravsattest 3. maj 2006 Sagens afslutning Sagen blev rekvireret november 2005 af en privatpraktiserende landinspektør til opdeling efter 10a. Det blev således indledende undersøgt, hvorvidt betingelserne var overholdt, hvilket man umiddelbart ud fra Stadskonduktørembedets oplysninger fra BBR kunne godkende, idet erhvervsandelen var større end 80 % og der var tilstrækkelig plads til indretning af mindst 2 nye boliger. Desuden var der givet gyldig byggetilladelse til ombygningen allerede i april 2004, som omhandlede opførelse af 14 beboelseslejligheder. Byggetilladelsen var forinden fornyet, idet ombygningen var væsentligt forsinket. Undervejs i sagen opstod en række problemstiller af såvel mindre som mere betydningsfuld karakter. Jeg vil beskrive dem kort i dette afsnit og uddybe udvalgte af dem i afsnittet om problemstillinger. Ved opmålingen i december og januar opstod nogle udfordringer med at opmåle en lille forretning, som var meget underligt afgrænset, idet væggene mod nabolejligheden var skæve og forskudte. Derfor var det meget svært at få fastlagt skellet mellem de 2 lejligheder, hvilket krævede ekstra opfindsomhed i opmålings- og konstruktionsarbejdet. Desuden var lejligheden i 3 etager med flere små mellemniveauer: Fra butikken gik man ind i et forhøjet baglokale, og herfra var der adgang med stige til et lille lavt lagerloft, der var placeret under 1. salen, og fra baglokalet var der desuden adgang til et aparte udformet kælderlokale, der ligeledes tjente som lagerlokale. Det var således svært at få placeret lejligheden i forhold til grundplanet og få placeret de to andre etager i forhold til lejligheden i stueetagen. Et andet sted lå en lille 1-værelseslejlighed på 34 m 2 udstyret med såvel bad som køkken, som formentlig tidligere havde været benyttet som beboelse, selvom dette umuligt kan have været godkendt til formålet. Ved opdelingstidspunktet blev lejligheden anvendt som opholdsstue for bygningsarbejderne/håndværkerne. Men idet ejerne hverken ønskede at den skulle høre under en anden ejerlejlighed eller under fællesarealet, blev den opdelt som en lille særskilt ejerlejlighed. 53

54 5 Casestudier Under Stadskonduktørembedets sagsforløb ændrede det oprindelige opdelingsønske, idet de 2 lejligheder på tagetagen blev forhåndssolgt til en ældre velhavende mand. Han købte begge lejligheder med henblik på at slå dem sammen, men idet en normal byggetilladelse efter BR95 kun tillader lejlighedsstørrelser på op til 150 m 2, skulle der en dispensation i form af en ekstra byggetilladelse af den nye store penthouselejlighed, som blev i alt 212 m 2. Under opmålingen blev det ligeledes konstateret at der var en af lejlighederne, hvis areal ikke overholdt arealgrænsen på de krævede 75 m 2. Lejlighedens nettoetageareal var kun på 54 m 2, hvilket ligger langt fra den fastsatte grænse. Dette var et stort problem for ejerlejlighedsopdelingen. I byggetilladelsen var den pågældende lejlighed klassificeret som beboelse, hvorefter de 75 m 2 skulle overholdes i alle beboelseslejligheder. Løsningen på problemet var i første omgang at sammenlægge den pågældende lejlighed med en anden ejerlejlighed, således at der ville være 2 beboelser i samme ejerlejlighed, hvilket man fik opfyldt gennem en ændret byggetilladelse. Men da man efterfølgende ændrede mening og i stedet ønskede dem opdelt hver for sig, måtte man ændre betegnelsen på den lille lejlighed fra beboelse til erhvervslejlighed gennem endnu en ændring af byggetilladelsen i april. Herefter kunne sagen hurtigt afsluttes. De eksisterende 2 beboelseslejligheder i ejendommen skulle for at kunne opdeles og frasælges særskilt opfylde de beskrevne kvalitetskrav. Som udgangspunkt ønskede rekvirenten ikke dette opfyldt, hvilket senere blev ændret, men efterhånden som sagen skred frem, ændrede man synspunkt igen så de eksisterende lejligheder ikke skulle opfylde kvalitetskrav for at fremskynde sagens færdiggørelse. I fortegnelsen blev det derfor anført, at de eksisterende lejligheder ikke kan overdrages som selvstændige ejerlejligheder førend der er givet attest i henhold til 80/20- bekendtgørelsen. (For rumlig orientering, se da oversigtskortet over ejendommen i afsnit side 56-57) Problemstillinger Lejligheder på indskudte etager Ejerlejlighed nr 3 var et lavloftet lagerloft placeret under 1. salen og over porten. De lå ved siden af føromtalte forretnings lagerloft og tjente ikke som lagerlokale for nogen. Forretningen i lejlighed nr. 1 ønskede sig et

55 5 Casestudier lagerlokale, og de fik derfor tilladelse til at disponere over lokalet. Man ønskede imidlertid ikke at lade arealet indgå under lejlighed nr. 1, og derfor valgte man at etablere den som sin egen særskilte ejerlejlighed. Problemet opstod, da de gældende regler fastlægger, at alle ejerlejligheder skal have en entydig adressebetegnelse. Sagsbehandleren forsøgte sig først med at sende den til BBR med en angivelse af, at den var placeret i en indskudt etage, men den blev afvist, idet man ikke kan angive adresser til indskudte etageplan. Derfor var man nødsaget til at give den en almindelig etagebetegnelse. Lejligheden på 1. sal dækkede hele bygningens grundplan, og der var derfor rent teknisk ikke mulighed for at lade den indskudte etage indgå i 1. sals-planet. Derfor måtte den noteres som en lejlighed i stueetagen og på oversigtskortet indtegnes, hvor porten til baggården normalt ville have været. Se i øvrigt oversigtskortet afbilledet i afsnit Vejadgang over andet matrikelnummer Ejerlejlighed nr. 17 var også en meget speciel lejlighed, idet der overhovedet ikke var adgang til lejligheden fra ejendommen. Ydermere var nogle af vinduerne dækket af med isolering. Ved nærmere undersøgelse blev det konstateret, at lejligheden blev benyttet af en dagligvareforretning i parallelgaden Fiolstræde. Lejligheden havde funktion som baglokale for de ansatte, ekstra lagerrum og nedgravet flaskeopsamling, og man havde i den forbindelse aflukket adgangsmuligheden til det rethørende matrikelnummer. Det blev derfor diskuteret hos Stadskonduktørembedet og BBR, hvorledes man skulle adressebetegne en sådan ejerlejlighed, der reelt tilhørte en anden indgang i en helt anden gade. Det kunne imidlertid ikke godkendes at en lejlighed havde adresse på en vej, som matriklen ikke stødte ud til, idet der så ville være strid med udstykningslovens 18. Derfor valgte man at give den sit eget adressenummer på Nørregade, men noterede i fortegnelsen, at man til ejerlejligheden skulle have adgang gennem Fiolstræde. For lille beboelseslejlighed Ejerlejlighed nr. 11 viste sig, som oven for beskrevet, at være for lille, hvilket hverken sagsbehandleren eller den rekvirerende landinspektør havde været opmærksom på at få undersøgt. Derfor måtte man have en ændret byggetilladelse til at omdanne den til erhvervslejlighed. Alternativt ville ejerlejlighedsopdelingen slet ikke have kunnet være 55

56 5 Casestudier gennemført, idet der gennem byggetilladelsen stilles krav til størrelsen, fordi den er klassificeret som bolig. Om den nye erhvervslejlighed kun anvendes til erhverv på nuværende tidspunkt kan dog være tvivlsomt, idet lejligheden er indrettet som en moderne 1-værelses lejlighed med nyt køkken og bad. Det er i forbindelse med denne afrapportering undersøgt, om lejligheden efterfølgende er registreret i folkeregistret som bolig. Dette er ikke tilfældet. I forbindelse med undersøgelsen af denne sag undrer det Stadskonduktøren, at byggesagsafdelingen ved at give en supplerende byggetilladelse til at ændre den ene af lejlighederne til erhverv på den måde omgik hensigterne i ejerlejlighedsloven. Rent principielt burde sagen have været stoppet og ejerlejlighedsopdelingen indstillet, idet man ikke kunne opfylde de kriterier, som regeringen har lovfæstet. Stadskonduktørembedet har dog hverken interesse eller ansvar for at kontrollere og sikre ejerlejlighedsloven mod omgåelse, og så længe en opdelingssag overholder alle regler og betingelser, der er fastsat i ejerlejlighedsloven, kan sagsbehandleren forsvarligt udføre sit arbejde og opdele enhver egnet ejendom Resultatet På ejendommen blev etableret i alt 24 ejerlejligheder, hvoraf 12 var nye beboelser. Herudover var der 2 eksisterende beboelser uden kvalitetskravsattest og 10 erhvervslejligheder, primært lokaliseret i forhuset. En oversigt over ejendommen ses på oversigtskortene nedenfor. Oversigtskort over den endelige ejerlejlighedsfordeling på Nørregade. Kortet er ikke målfast. 56

57 5 Casestudier 5.7 Amaliegade Præsentation Ejendommen er et af de større palæer, der ligger mellem Amalienborg og Kastellet. Ejendommen huser bl.a. den norske ambassade og udgør en af de større sager i denne casesamling. Ejendommen består udover ambassaden af en fredet bygning med 8 beboelseslejligheder samt et baghus, som hidtil har været anvendt til erhvervsformål. Sagen blev rekvireret i februar 2006 af et ejendomsinvesteringsselskab gennem et ejendomsrådgivningsfirma. Efter erhvervsarealet i ejendommens baghus var blevet ledigt, ønskede man nu at opdele dette baghus i 10 nye beboelsesejerlejligheder. Forinden havde man søgt byggetilladelse til de pågældende lejligheder, som var givet allerede i september Forløbet i sagen 16. sep byggetilladelse 16. feb 2006 Sagen rekvireres 10. mar 2006 Svar til korrektion af rekvirents ønsker 11. apr 2006 Møde om opdelingsønsker og betingelserne opstillet i 10a 4. maj 2006 Møde i marken om supplerende opdelingsønsker 57

58 16. sep byggetilladelse 16. feb 2006 Sagen rekvireres 5 Casestudier 10. mar 2006 Svar til korrektion af rekvirents ønsker 11. apr 2006 Møde om opdelingsønsker og betingelserne opstillet i 10a 4. maj 2006 Møde i marken om supplerende opdelingsønsker 18. maj byggetilladelse jul 2006 Opmåling ad flere omgange 16. aug 2006 Tildeling af nye adresser Matrikelkort og skråfotos af ejendommen Amaliegade på matr. nr 139. Kilde: Stadskonduktørembedets kort- og billededatabase 21 I forbindelse med opdelingen og ombygningen blev nye adresser tildelt de nye opgange. I baghuset ønskede man adressetilknytning til Esplanaden fremfor Amaliegade, hvilket blev efterkommet sep 2006 Ændrede ønsker til opdeling 22. sep 2006 Sagen afsluttes Indledende blev det hos Stadskonduktørembedet vurderet, at rekvirentens ønske om opdeling af en enkelt bygning ikke umiddelbart kunne opfyldes, men at man ved anvendelse af 10a havde mulighed for at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Det blev i den forbindelse undersøgt, hvor stor erhvervsandelen var registreret i BBR, og hvorvidt der var plads til 8 nye boliger i ejendommens erhvervsdel. Endvidere blev det ud fra de fremsendte bygningstegninger vurderet om de nye lejligheder overholdt arealkravet på 75 m 2. Der var ingen problemer i disse henseender. Efter den indledende kontrol var det afgørende for sagens videre forløb at rådgive ejeren og rekvirenten om, at deres ønske om opdeling af en bygning ikke kunne gennemføres direkte. Dette skyldes, at man i ejerlejlighedslovens 3 angiver, at opdeling skal foregå på hele ejendomme. Rekvirenten blev derfor i marts oplyst om, at opdelingen kun ville kunne finde sted på hele ejendommen og ved anvendelse af 10a, hvilket også ville omfatte ambassaden og sidehuset. I den forbindelse blev det også oplyst, hvilke krav 10a stiller til hhv. de nye og gamle beboelseslejligheder førend en opdeling i særskilte enheder og senere frasalg kan gennemføres. Rekvirenten var ikke klar over disse forhold, hvorfor han ville kontakte koncernens og vende tilbage med svar. Rekvirenten vendte senere tilbage med ønske om opdeling, hvorefter man aftalte et møde til nærmere fastlæggelse af af rekvirentens ønsker og diskussion af forskellige muligheder, der ville være i forbindelse med opdelingen. Resultatet af mødet blev, at forhuset med ambassaden skulle være 1 ejerlejlighed, baghuset til 10 nye beboelsesejerlejligheder og det fredede 21

59 5 Casestudier sidehus i 15 lejligheder i henhold til den eksisterende opdeling. Senere samme måned mødtes sagsbehandleren med rekvirenten på ejendommen til en gennemgang af den ønskede opdeling, hvor det også blev aftalt at de til lejlighederne hørende pulterrum blev udlagt som fællesareal. I juli foretoges opmålingen af ejendommen i et par omgange, idet specielt opmålingen af sidebygningen blev besværliggjort ved at beboerne skulle forvarsles. I september, da sagen atter tages op til videre behandling, ændrede man en smule på de opdelingsønsker, der oprindelig blev fremsat, idet pulterrummene på 4. sal over sidebygningen henlægges som 1 samlet ejerlejlighed Problemstillinger Fredet bygning Under det indledende sagsforløb opstod en tvivlssituation, idet der som ovenfor beskrevet er en fredet bygning 22 på ejendommen. Omkring fredede bygninger stilles der særlige betingelser for en ejendoms opdeling i ejerlejligheder, selvom fredning er ellers ikke begrænsende for en opdeling. Bygningsfrednings- og bevaringsloven fastslår i 27, at opdeling af fredede bygninger i ejerlejligheder kun kan finde sted med kulturministeriets samtykke, der kan gøres betinget gennem fastsættelse af særlige bevaringsbestemmelser. Opgaven varetages af Kulturarvsstyrelsen. Der stilles ofte store krav til renovation ifm. en bygnings opdeling i ejerlejligheder, for at Kulturarvsstyrelsen vil afgive sin tilladelse/ godkendelse, se i øvrigt det grå felt ved siden af denne tekst. Man må forvente, at det tager et par år fra man har ansøgt inden godkendelsen gives. Årsagen til den lange tid er, at rekvirenten selv skal opfylde de krav, som Kulturarvsstyrelsen opstiller, hvilket ofte kan være etablering af en grundfond til sikring af at der er penge til at få udført de pågældende arbejder, selvom byggeprojektet går konkurs. Desuden kræves ofte en bygningshistorisk redegørelse, hvilket omfatter selve bygningen, men også de enkelte lejligheders stand, og hvor meget der er lavet om af det oprindelige. Dette arbejde er meget dyrt og omstændeligt, idet man skal have adgang til alle beboelser med forvarsel m.m. Når 22 Bygningen bestod bl.a. af nogle gamle kongelige hestestalde. Typiske krav fra Kulturarvsstyrelsen: Detaljerede tegninger af nuværende og fremtidige forhold Bygningshistorisk undersøgelse Undersøgelse af fundament Forskellige byggearbejder til renovering af bygningen med efterfølgende kontrol o Murværks- og pudsskader, skotrender, inddækning, fortsættes... 59

60 5 Casestudier tagbelægning, reparation af bindingsværk, fjernelse af parabolantenner, udvendige reparationer o Krav om bevarelse af oprindelig gulvmateriale, lofter, vinduestyper, paneler og døre som de oprindelige, radiatorers placering, mørteltype osv. Etablering af grundfond Bevaringsdeklaration Forsikringsforhold Ejerforeningsvedtægt (udarbejdet ud fra Stadskonduktørembedets samling af Kulturarvsstyrelsens afgørelser) rekvirenten har opfyldt en betingelse, skal det kontrolleres af udsendte fra Kulturarvsstyrelsen, og først når alle betingelser er opfyldt, kan ejerlejlighedsopdelingen godkendes. Det fremgår af ovenstående, at når en ejerlejlighedsopdeling berøres af Bygningsfrednings- og bevaringslovens 27, medfører det en betydelig forøgelse af udgifter og tidsforbrug for rekvirenten. I bestemmelsens stk. 2 er dog en undtagelsesbestemmelse, idet man ikke skal have samtykke, hvis opdelingen sker efter ejerlejlighedslovens regler om ikke-fredede bygninger. Problemstillingen i denne forbindelse handler da heller ikke om, efter hvilken lovhjemmel opdelingen skal foretages, idet det kun vil kunne lade sig gøre efter 10a. Usikkerheden i denne sag vedrører derimod det forhold, at der i den fredede bygning var ejendommens eksisterende beboelseslejligheder, der, som beskrevet i kapitel 4, kan opdeles som én samlet ejerlejlighed eller som særskilte lejligheder, såfremt de overholder kvalitetskravene. I Bygningsfrednings og bevaringsloven er der ikke en klar undtagelse om, at fredede bygninger, der i sin helhed er opdelt som én ejerlejlighed, også er fritaget for godkendelse. Stadskonduktørembedet kunne i den forbindelse ikke rådgive rekvirenterne om udfaldet af en sådan situation, idet den ikke tidligere er opstået, og man derfor ikke kendte praksis hos Kulturarvsstyrelsen. Rekvirenterne valgte blandt andet derfor at få opdelt de enkelte lejligheder særskilt med opfyldelse af de dertilhørende krav og undgik derved en eventuel omstændelig senere videreopdeling. Dermed kom der ingen afklaring af, om problemstillingen er konkret eller blot hypotetisk. I en efterfølgende sag er opstået en lignende problemstilling, hvorfor Stadskonduktørembedet inden opdelingen har forespurgt Kulturarvsstyrelsen om situationen og dermed fået klarlagt gældende praksis. I redegørelsen fremhæver Kulturarvsstyrelsen, at den hidtidige praksis anså disse videreopdelinger for omfattet af samtykkekravet, idet man ville modvirke spekulation om undgåelse af moderne kvalitetskrav, såsom køkken og bad. Men med de nye regler i ejerlejlighedslovens 10, stk. 8, hvor der i forbindelse med videreopdeling i bygninger opført før 1966 og ikke-fredede bygninger skal afgives kvalitetskravsattest, har man 60

61 5 Casestudier ændret praksis. Nu kræves kun kvalitetskravsattest ved videreopdeling af fredede bygniger. [Intern redegørelse tilsendt Stadskonduktørembedet] 10b deklaration Byggesagsafdelingen stillede allerede i byggetilladelsen krav om tinglysning af deklaration om helårsbeboelse 23, som blev tinglyst i oktober Stadskonduktørembedet så ingen grund til at fremsende en ny deklaration med samme indhold efter 10b, selvom der ikke i den eksisterende står»forud for al pantegæld«, som det ellers er formuleret i bestemmelsen ( 10b). Stadskonduktørembedet vurderede imidlertid, at idet servitutten var lyst på så tidligt et tidspunkt, ville den ikke være i risiko for at blive aflyst frem for noget pant ved en eventuel tvangsauktion, idet man på det tidlige tidspunkt i sagen ikke kunne stifte pant i lejlighederne. Derved undgik man yderligere bureaukratisering med aflysning og tinglysning af stort set enslydende deklarationer. 23 Det er ikke tidligere i København sket, at der i byggetilladelsen er krævet tinglysning af helårsdeklaration. Rent hypotetisk vil der måske kunne opstå et problem, hvis en lejlighed i ejendommen senere kommer på tvangsauktion. Under denne kan man i anden omgang aflyse alle servitutter, der ikke er offentligretlige. I fald at boligen ikke længere kræver helårsbeboelse, kan den sælges som ferielejlighed for enhver, og det»smuthul«ønsker man ikke. Problemet er dog ikke større end som så, idet boligreguleringsloven som tidligere beskrevet»fanger«de fleste beboelseslejligheder, når der bliver tilmeldt folkeregisteradresse til den. Efter loven bliver adressen automatisk helårsbeboelse, og kan derefter ikke udgå af boligmassen igen uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelserne er ifølge matrikelinspektør Marianne Bo også begyndt at indskrive krav om helårsbeboelse i lokalplaner netop for at hindre spekulation i ferielejligheder Resultatet I ejendommen blev etableret i alt 25 ejerlejligheder fordelt på de 3 bygninger, 10 nye beboelser i baghuset, 8 eksisterende beboelser i sidehuset samt 7 erhvervslejligder. Oversigtskortet nedenfor angiver fordelingen. Kvalitetskravsattesten kunne imidlertid ikke nå at blive udarbejdet inden sagens afslutningm hvorfor et forbehold mod salg af de eksisterende beboelseslejligheder blev indskrevet i ejerlejlighedsfortegnelsen. 61

62 5 Casestudier Oversigtskort over den endelige ejerlejlighedsfordeling på Amaliegade. Kortet er ikke målfast. 62

63 5 Casestudier 5.8 Afrunding De problemstillinger, som her i casestudiet er taget op til nærmere beskrivelse, er ikke kun beskrivende for sager fra 10a. Problematikkerne kunne i flere tilfælde være opstået i forbindelse med opdelingssager efter helt andre bestemmelser i loven. Omvendt kunne der også hentes en masse andre interessante problemstillinger ved analyse af Stadskonduktørembedets øvrige sager, som derved kunne give projektet en lang række andre perspektiver. Men opdeling efter andre hjemler end 10a ligger uden for dette projekts problemfelt, og derved vil det høre under et andet projekt at undersøge disse forhold. I forbindelse med mit ophold og kontakten med sagsbehandlerne hos Stadskonduktørembedet har jeg i særdeleshed bemærket, at erfaringer er et nøgleord for en sagsbehandler. Flere af de kritiske problemstillinger, jeg i casestudiet har skitseret, vil næppe optræde igen, eftersom sagsbehandleren er blevet opmærksomme herpå. 63

64

65 6 KONKLUSION Med udangspunkt i problemformuleringen foretages i dette kapitel en opsamling af de vigtigste pointer. Kapitlet er stuktureret efter problemanalysens opbygning. Nærværende rapport har kastet lys over ejerlejlighedslovens nyindførte bestemmelse om opdeling af blandede bolig og erhvervsejendomme. Problemformuleringen blev udformet efter de opstillede læringsmål, knyttende sig til praktikstedets og et udvalgt arbejdsområde: Hvordan administrerer Stadskonduktørembedet ejerlejlighedsopdeling efter den nye bestemmelse 10a i ejerlejlighedsloven? Med henblik på at løse problemformuleringen vil jeg i dette afsnit opsummere flere af de vigtigste pointer, der er beskrevet gennem rapporten. Kendskabet til lovbestemmelsen om opdeling af ejerlejligheder i blandede bolig og erhvervsejendomme er af stor betydning for at kunne sætte sig ind i, hvorledes og hvorfor Stadskonduktørembedet vælger at gribe sagsbehandlingen an, som de gør. Derfor indledtes problemanalysen i kapitel 3 med en redegørelse for forarbejdet med bestemmelsens indførelse, hvilke begrundelser, der var for dens berettigelse, og hvorfor flere delelementer af loven er udformet som de er. Det blev blandt andet vist, at anvendelse af fagmiljøets kompetencer i forbindelse med høringsrunden var essentielt for dele af indholdet og ordlyden i bestemmelsen. Med flere af disse ændringer er de væsentligste huller og mangler i loven blevet undgået inden behandlingen i Folketinget og den endelige vedtagelse. Man fandt i Økonomi- og erhvervsministeriet dog efterfølgende en række forhold i relation til 10a, som man ønskede at sikre mod spekulation, hvilket man indførte gennem en supplerende bekendtgørelse. Herved overdragedes en række opgaver til landinspektøren at påse i forbindelse med opdelingssagen, som for landinspektøren derved blev kompliceret væsentligt i forhold til øvrige opdelingstyper. Det resterende af problemanalysen knyttede sig udelukkende til 65

66 Konklusion Stadskonduktørembedets sagsbehandling af disse 10a-sager, hvor der dels var en generel og forklarende beskrivelse af den almindelige sag og dels et omfattende casestudie af de mere specielle sager med usædvanlige problemstillinger. Kapitel 4 redegjorde for, hvorledes Stadskonduktørembedet har valgt at lade en ordinær 10a opdelingssag forløbe. Man ønsker gennem en sådan fastlæggelse et ensartet sagsprocedure, at lette såvel rekvirentens som sagsbehandlerens tilgang til sagen. Da loven stiller krav om en række forskellige hensyn, der skal varetages, har man hos Stadskonduktørembedet valgt at lave en slags huskeliste ved at faseopdele sagsbehandlingen og nummerere attesterne. Fase I knytter sig til opdelingstidspunktet, hvor opdelingen anmeldes til tinglysning. Her påser tinglysningsdommeren, at kravene om 80 % erhvervsareal, et bestemt antal nyetablerede beboelseslejligheder og disses areal, alle er opfyldt. Vurderingen foretages på baggrund af netop landinspektørattesterne. Fase II knytter sig ikke til et nærmere bestemt tidspunkt, da ejeren selv kan bestemme, hvornår forholdene, der vedrører ibrugtagning og opfyldelse af kvalitetskrav, skal være på plads. Det er ikke nødvendigt for opdelingen at attestere disse forhold, men ejeren er afskåret fra at sælge ud af beboelseslejlighederne, førend betingelserne er opfyldt. Faseinddelingen overskueliggør sagsbehandlingen for landinspektøren, der derved får lettere at rådgive rekvirenten i forhold til at få gennemført ejerlejlighedsopdelingen. Kapitel 5 var et rent casestudie hvor udvalgte interessante 10a-sager blev gennemarbejdet efter en opstillet/systematisk model. Der var udover en kort præsentation af den enkelte sag også beskrevet et tidsforløb med de vigtigste elementer fra sagen. Casestudiet havde særlig fokus på at fremhæve og diskutere de specielle problemstillinger, som undervejs var opstået. Disse problemstillinger har givet anledning til interne diskussioner og afprøvning af nye metoder hos Stadskonduktørembedet. Blandt de mange problemstillinger vil jeg i denne konklusion i særdeleshed fremhæve de situationer, hvor definitionen på en bolig har givet anledning til komplikationer i en sag: o dels i forhold til lovens fastsatte grænse på minimum 75 m 2 nettoetageareal, hvor man undervejs har været nødsaget til at 66

67 Konklusion ændre dette til erhverv, o dels lejligheder, som ikke er boliglejligheder, men som er indrettet til formålet, og hvor muligheden for ulovlig anvendelse er til stede, o dels spørgsmålet om definitionen på, hvad en bolig skal indeholde. I det hele taget er spørgsmålet om boligbegrebet tit forbundet med, hvorvidt der er meldt folkeregisteradresse til lejligheden, idet den derved»fanges«som bolig af boligreguleringsloven. Det var således afgørende i sagen på H.C. Andersens Boulevard, idet der på trods af urigtige oplysninger i BBR måtte ejerlejlighedsopdeles efter 10a, eftersom beboelsen var meldt til folkeregistret. Øvrige problemstillinger, der blev fremhævet i kapitel 5 var overvejelser om: fællesarealets omfang, betydningen af fredningsstatus for en ejerlejlighed, betydningen af tinglysning af deklaration om helårsbeboelse, og endelig mere formelle diskussioner omkring definition og adgangsbetegnelse af en indskudt etage samt problematikken omkring vejadgangskravet. De 3 dele af problemanalysen udgør tilsammen en dækkende udredning af Stadskonduktørembedets sagsbehandling efter 10a. Selvom det samlede antal sager indtil videre er beskedent sammenlignet med andre opdelingstyper, har Stadskonduktørembedet allerede en god erfaring og rutine med arbejdet. Deres arbejde repræsenterer derfor den gældende praksis for håndtering af ejerlejlighedsopdelinger efter ejerlejlighedslovens 10a. 67

68 KILDELISTE Litteratur Andersen, I. 2002, Den skinbarlige virkelighed om vidensproduktion inden for samfundsvidenskaberne, 2. udgave, Forlaget Samfundslitteratur, ISBN Blok, P. 1995, Ejerlejligheder, 3. udgave, Jurist- og Økonomforbundets Forlag, ISBN Patton, M.Q. 1987, How to Use Qualitative Methods in Evaluation, Sage, ISBN Ramhøj, L. 2004, Ejerlejligheder, Aalborg Universitet, dskompendium.doc Lovtekster, bekendtgørelser og cirkulærer Boligreguleringsloven Lovbekendtgørelse nr. 396 af 02/05/2006 Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene Ejerlejlighedsloven Lovbekendtgørelse nr. 53 af 30/01/2006 Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder 80/20-bekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 631 af 23/06/2004 Bekendtgørelse om opdeling af ejendomme med mere end 80% erhvervsareal i ejerlejligheder Ejerlejlighedscirkulære Cirkulære nr. 177 af 25/08/1977 Cirkulære om ejerlejligheder og boligfællesskaber Tinglysningsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr af 15/12/1993 Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) 68 Bygningsfrednings- og bevaringsloven Lovbekendtgørelse nr 911 af 14/10/2001 Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer Internetadresser (1), hentet oktober 2006 fra Folketingsåret Fremsættelsestale til L 190: Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder, lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og forskellige andre love. (Etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger) (2), hentet oktober 2006 fra _15204.pdf Høringssvar til L 190 Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra økonomi- og erhvervsministeren (3), hentet oktober 2006 fra Folketingsåret Dokumenter til L 190 Bilag 17: Svar på spm. om kommentar til henvendelse af 26/4-04 fra MT Ejendomsudvikling ApS, fra økonomi- og erhvervsministeren www. folketinget.dk (4), hentet oktober 2006 fra Folketingsåret Første, Anden, og Tredie behandling af lovforslag nr. L 190: Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder, lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og forskellige andre love. (Etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger)