Opdeling i Ejerlejligheder

Transkript

1 Opdeling i Ejerlejligheder Ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse erfaringer fra projektpraktikken Aalborg Universitet Institut for Samfundsudvikling og Planlægning Landinspektøruddannelsens 9. Semester Land Management Gruppe L9LM 13 Januar 2009

2 Det Teknisk Naturvidenskabelige Fakultet Aalborg Universitet Institut 20 L studienævnet Landinspektøruddannelsens 9. semester Titel: Opdeling i Ejerlejligheder Ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse erfaringer fra projektpraktikken Projektperiode: 1. september januar 2009 Projektgruppe: L9LM 13 Gruppemedlemmer: Søren Andreas Hansen Vejleder: Bent Hulegaard Antal kopier: 4 Sideantal: Rapport 47 sider Procesanalyse 6 sider Antal bilag: 3 Appendiks 4 Bilag 1 Procesanalyse Synopsis Dette projekt er et resultat af praktikophold hos Landmålergården I/S Næstved. Rapporten omhandler ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse og er udarbejdet på baggrund af praktikstedets praksis. Rapporten indeholder redegørelse for ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser, redegørelse for opdelingsproces og et casestudie til vurdering af den bestemte opdelingsproces. Projektet søger gennem casestudie at klarlægge de processer landinspektøren gennemgår i forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder. Herigennem fremkommer det, at der overordnet er tre faser i forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder; 1. forundersøgelse, hvor det konstateres om ejendommen kan opdeles, 2. opdelingsfase, hvor ejendomme reelt opdeles, og 3. tinglysningen af ejerlejlighederne. I forbindelse med projektpraktikken er det erfaret at der til tider sker opdeling af ejendomme, der juridisk ikke opfylder ejerlejlighedslovens krav. For at klarlægge denne proces, foretages et casestudie. Det konkluderes, at der kan ske opdeling af ældre beboelsesejendomme, som ikke opfylder ejerlejlighedslovens krav. Ved forudgående at nedlægge alle boliger eller sammenlægge et antal boliger, kan ejendommens anvendelse ændres, således at den kan opdeles. Det konkluderes at disse opdelinger er en omgåelse af loven som landinspektøren og kommunen gennemfører i samarbejde. Opdelingerne er dog ikke i strid med loven.

3 Forord Forord Denne projektrapport er udarbejdet på landinspektørstudiets 9. Semester. Projektrapporten er udarbejdet i perioden 1. september 2008 til 12. januar 2009, under semestertemaet Faglig og professionel udvikling. 9. Semester temaet, Faglig og professionel udvikling, giver den studerende mulighed for at kombinere projektforløbet med et tre måneders praktikophold hos et privatpraktiserende landinspektørfirma. Projektet er udarbejdet i forbindelse med praktikophold hos Landinspektørfirmaet Landmålergården I/S i Næstved. Her har det været muligt at indsamle erfaringer og empiri til udarbejdelsen af projektrapporten. Det overordnede projektemne omhandler opdelingen af ejerlejligheder, med fokus på opdeling af ejendomme opført før Gennem praktikopholdet er der desuden stiftet bekendtskab med den privatpraktiserende landinspektørs daglige arbejde. Som tillæg til hovedrapporten er der udarbejdet en procesanalyse, der mere detaljeret beskriver og vurdere praktikopholdet. Dette er at finde bagerst i rapporten. I projektet er der udarbejdet et casestudie, der redegør for opdelingsprocessen af ældre beboelsesejendomme. For en god ordens skyld vil der ved casestudiet og de medfølgende bilag, kun blive opført vejnavn og matrikelbetegnelse. Således vil matrikelnumre og navne på ejere m.m. være overstreget i bilagene. Jeg vil gerne rette en stor tak til alle hos Landmålergården Næstved, for at have taget venligt imod mig og udvist stor hjælpsomhed i forbindelse med mit projektarbejde, og mit praktikophold i almindelighed. Især vil jeg gerne takke landinspektør Rasmus Bay og landmåler Knud Pedersen, som begge altid har haft tid til mine spørgsmål. Aalborg, den 12. januar 2009 Søren Andreas Hansen 1

4

5 Læsevejledning Læsevejledning Kildehenvisninger Kildehenvisning er angivet med forfatters efternavn, udgivelsesår og evt. sidetal. Kilder er angivet i fodnoter og placeret efter deres tilknytning til afsnittet. Kilder der omfatter enkelte udsagn eller påstande, der kræver kildehenvisning, er placeret umiddelbart efter sætningen eller delafsnittet og før punktum. Kilder der omfatter et helt afsnit er placeret efter afslutning af afsnittet og efter punktum. F.eks. Kilde der knytter sig til en enkel sætning: ligger i dag hos Erhvervs og Byggestyrelsen 1. Kilde der knytter sig til hele afsnittet: at det kan kræve accept fra dette. 2 Ved fodnoter der henvisninger til love, bekendtgørelser eller cirkulærer anvendes forkortelserne: LOV. Love LBK. Lovbekendtgørelser BKG. Bekendtgørelser CIR. Cirkulære Bet. Betænkning I selve teksten benyttes så vidt muligt de enkelte love, bekendtgørelser og cirkulæres kaldenavne. Kildeog litteraturliste vil være at finde i afslutningen af rapporten. I kildelisten angives kilderne således; Titel, navn på forfatter, forlag, evt. ISBN nummer. Citater Citater er angivet i kursiv skrift og med anførelsestegn. Navne er angivet i kursiv første gang de benævnes. Appendiks og bilag Appendiks omfatter uddybning af hovedteksten, f.eks. uddybning af kvalitetskravene, og angives med løbende litra fra litra A. Bilag omfatter dokumenter, som supplerer hovedteksten, f.eks. kortbilag, og angives med løbende nummerering fra nummer 1. Dokumenter der tilhøre casestudiet vil for den enkelte case komme i kronologisk rækkefølge, således at ansøgning kommer først, efterfulgt af tilladelsen og til sidst selve anmeldelsen og fortegnelsen med tilhørende kortbilag. 3

6

7 Indholdsfortegnelse Indhold Forord... 1 Læsevejledning... 3 Indledning Problemformulering Problemformulering Metode Projektstruktur Ejerlejligheder Historisk gennemgang Ejerlejlighedsbegrebet Opsamling Ejerlejlighedsloven Ejerlejlighedslovens tilblivelse Ændringer Hvilke bygninger kan opdeles Krav ved anmeldelse til tinglysning Landinspektørens rolle Opsamling Opdeling i ejerlejligheder Opdeling af Hoümannsvej opdelingssag Opdelingsforløbet Opsamling Casestudier Caseudvælgelse Casestruktur Slagelsevej Farimagsvej Ørnevej Opsamling Diskussion Konklusion Kildeliste Bilagsfortegnelse

8

9 Kap. 1. Problemformulering Indledning Ejerlejlighedsloven kunne for få år siden, fejre sin 40 års fødselsdag, og har siden sin vedtagelse i 1966 været en del af landinspektøren arbejdsområder. Efterhånden som velstanden i samfundet er steget og befolkningen har fået flere penge mellem hænderne, er der udviklet et stort marked for ejerlejligheder. Priserne på ejerlejligheder er steget støt de seneste år, hvilket har været medvirkende til et stigende ønske om, at opdele i ejerlejligheder. De økonomiske opsving de seneste år har betydet at en stor del ældre ejendomme er blevet opdelt, til trods for de forholdsvis restriktive krav i ejerlejlighedsloven. Siden ejerlejlighedslovens vedtagelser er opdelingsbestemmelserne flere gange blevet ændret, især med hensyn til opdelingen af ejendomme opført før Opdelingsmulighederne for ejendomme opført før 1966 er løbende blevet indskrænket, så det i dag kun er en mindre del af den ældre bygningsmasse, som kan opdeles. Under den gennemførte projektpraktik er det dog erfaret at der til tider sker opdeling af ejendomme, der tilhøre den ældre bygningsmasse og som umiddelbart juridisk ikke burde kunne opdeles. Denne rapport er blevet til på baggrund af projektpraktik hos Landmålergården i Næstved. Rapporten er udarbejdet på baggrund af erfaringer fra dette praktikophold. Overordnede emne for projekt gennem projektpraktikken, har været opdeling i ejerlejligheder, især med hensyn til opdeling af ejendomme opført før Det har under projektpraktikken været muligt, at afklare opdelingsprocesserne i praksis og projektet bygger på disse erfaringer. 7

10

11 Kap. 1. Problemformulering 1. Problemformulering Formålet med kapitlet er, at klarlægge projektets emnefelt og herigennem opstille metode for projekt. Først fremstilles problemformuleringen, hvorefter der redegøres for valg af metode. Til sidst redegøres for den overordnede projektstruktur, der er begrundet i den valgte metode. 1.1 Problemformulering Som beskrevet i indledningen erfarede jeg under praktikperioden, at visse ejendomme som ellers juridisk ikke kan opdeles, undertiden alligevel blev opdelt. Dette vakte en interesse for selve opdelingsprocessen, både med hensyn til den almindelige opdeling og med hensyn til opdelingen af de ejendomme, der som udgangspunkt ikke kan opdeles. Ejendomme opført efter 1966 og ejendomme, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, kan frit opdeles og problemstillingen berøre derved alene beboelsesejendomme opført før 1966 (ældre beboelsesejendomme). På baggrund af erfaringer fra praktikopholdet og en generel interesse for opdelingsprocessen, kan det overordnede problem i projektet formuleres således: Hvordan forløber opdelingsprocessen, ved opdeling af ejendomme opført før 1966, i praksis Den praktiske udføring af selve ejerlejlighedsopdelingen, såsom opmåling og dokumentation er hovedsagelig fastlagt gennem lovgivningen, og det er derfor hovedsagelig selve opdelingsprocessens elementer der ønskes afklaret. Operationalisering og afgrænsning For at operationalisere den overordnede problemformulering opstilles en række mere konkrete underspørgsmål. Hovedformålet med projektet er at klarlægge opdelingsprocessen for ældre beboelsesejendomme. For at gøre dette er det først nødvendigt at klarlægge den generelle opdelingsproces. Derefter klarlægges den opdelingsproces, hvorved der sker opdeling af ejendomme, der som udgangspunkt ikke kan opdeles. Således kan der opstille to underspørgsmål, der gennem projektarbejdet søges besvaret. Underspørgsmål: 1. Hvilke processer gennemgår landinspektøren, ved ejerlejlighedsopdeling af beboelsesejendomme opført før 1966? 2. Hvordan forløber og foregår opdelingen af ejendomme opfør før 1966, der som udgangspunkt ikke kan opdeles og hvad er landinspektørens rolle i disse opdelinger? Underspørgsmålene bliver endeligt besvaret i konklusionen, der vil samle op på de resultater, der er fremkommet gennem projektet. 1.2 Metode Besvarelse af problemformuleringen består af en kombination af teoretisk viden og empiriske undersøgelser. Den teoretiske del består af afklaringer og definitioner, der er nødvendige for at danne forståelse for emneområdet. De empiriske studier redegør for den praktiske anvendelse af teorien. De empiriske og teoretiske forløb, supplerer hinanden og sammen skaber de forståelse for problemområdet. Således er projektarbejdet en iterativ proces, hvilket kan illustreres som en sammenhæng mellem problem, teori, empiri og resultat, se figur Andersen 2002, s. 29 ff.. 9

12 Kap. 1. problemformulering Problem Teoretisk undersøgelse Empirisk undersøgelse Resultater Figur 1. Læringsforløbet. Kilde: Andersen 2002, s. 29 Ud fra problemformuleringen er det naturligt at vælge et casestudie som undersøgelsesmetode ved den empiriske undersøgelse. Casestudier er overordnet en undersøgelsesmetode, som anvendes til at klarlægge enkelte hændelse eller fænomener i deres naturlige tilstand, og derigennem uddrage en generel lære 2. Ved en undersøgelse af praktikstedets praksis er det netop de enkelte hændelser og forløb, som søges afklaret, for til sidst at kunne drage en generel slutning. Et casestudie er en kvalitativ analyse, hvor undersøgeren selv vurderer og uddrager konklusionerne. Et casestudie kan derfor ikke antages at være objektivt 3. Casestudiet har sin styrke i afklaring og redegørelse af enkelte fænomener i deres naturlige omgivelser, f.eks. landinspektørens praksis på et område. Svaghederne i casestudiet er især, en begrænsede mængde undersøgelsesenheder, oftest kun få cases, hvilket begrænser mulighederne for at udlede et generelt resultat, der vil være gældende i alle tilfælde 4. Casestudiet udføres som et multiple casestudie, der er kendetegnet ved flere cases. I forhold til et single casestudie, hvor der kun undersøges en enkel case, skaber et multiple casestudie, mulighed for at sammenligne flere cases og derigennem udlede en generel slutning. 5 I forhold til projektet er det netop den bestemte praksis, som ønskes klarlagt, og derfor søges en generalisering af en række udvalgte opdelingssager. Selve caseudvælgelse og casestrukturen er beskrevet i Kapitel Projektstruktur Udarbejdelsen af projektet følger overordnet strukturen, som den er fremlagt i metodeafsnittet. For at danne en grundlæggende viden om problememnet foretages en række teoretiske analyser, hvorigennem ejerlejlighedsloven belyses. I gennem de teoretiske analyser afklares definitioner og lovgrundlag for opdelingen i ejerlejligheder. Herefter udføres den empiriske del af projektet, hvor der på baggrund af en udvalgt opdelingssag, redegøres for den overordnede opdelingsproces. Efterfølgende undersøges opdelingsprocessen ved de ejendomme, som juridisk ikke burde kunne opdeles, dette gøres gennem et casestudie med tre cases. Afsluttende diskuteres resultatet af casestudiet, hvorefter problemformuleringen besvares ud fra de resultater, der er opnået i projektet. Således kan den overordnede projektstruktur udarbejdes, se illustration herunder Launsø m.fl. 2005, s.97 5 Andersen 2002, s

13 Kap. 1. Problemformulering Problem Problemformulering Metode Teoretisk undersøgelse Litteratur studie (Forudgående viden) Ejerlejligheder Gennemført definition sag Ejerlejlighedsloven Empirisk undersøgelse Praktisk opdeling af bygninger opført før 1966 Gennemført sag (Casestudie) Generelt om opdelings krav og forløb Udvælgelse og analysedesign af cases Caseanalyser Case 1 Case 2 Case 3 Resultat Diskussion Konklusion 11

14 Kap. 2. Ejerlejligheder 2. Ejerlejligheder Kapitlet har til formål at skabe en grundlæggende forståelse for ejerlejlighedskonstruktionen og begrebet ejerlejligheder. Først redegøres kort for ejerlejlighedskonstruktionens historie. Herefter redegøres for definitionen af ejerlejligheder og hvad den danske ejerlejlighedskonstruktion omfatter, både ud fra et juridisk og et teknisk aspekt. 2.1 Historisk gennemgang Muligheden for at opnå særskilt eje til en del af en bygning er ikke en ny konstruktion. Helt tilbage fra oldtiden har der været beretninger om særskilt eje af lejligheder. I dag kan det med sikkerhed konstateres, at der i oldtidens Babylon, Ægypten, Palæstina og Grækenland fandtes ejendomsret til en del af en bygning. Først i middelalderens Mellemeuropa støder man på ejerlejlighedssystemet i en vesteuropæisk kontekst, men først i 18. hundredtallets Frankrig blev systemet formelt anerkendt af lovgivningen. I det 20. århundrede fik ejerlejlighedskonstruktionen stor udbredelse i Syd og Mellemeuropa, dette som konsekvens af byernes store befolkningstilvækst. Ejerlejlighedssystemet har med fordel været anvendt ved genopbygning af det krigshærgede Europa, da ejerlejlighedskonstruktionen gav et incitament til at genopbygge byerne. Op gennem det 20. århundrede fik flere af de europæiske lande særskilte lovgivning om ejerlejligheder. Først sent er ejerlejlighedskonstruktionen kommet til de nordiske lande, og dissideret ejerlejligheder findes endnu ikke i hverken den svenske eller finske ejendomslovgivning. Her under er illustreret hvilke lande, der har særskilt ejerlejlighedslovgivning og hvornår denne blev indført. I de fleste europæiske lande kender man dog til forskellige former for ejerskab til lejligheder f.eks. andelsboliger m.v. 20érne 30érne 40érne 50érne 60érne Belgien (1924) Ungarn (1924) Rumænien (1927) Grækenland (1929) Polen (1934) Italien (1934) Bulgarien (1935) Frankrig (1938) Spanien (1939) Østrig (1948) Vesttyskland (1951) Holland (1951) Portugal (1955) Island (1959) Schweiz (1965) Danmark (1966) 70érne 80érne Norge (1983) Figur 2. Indførelse af særskilt ejerlejlighedslovgivning i Europa. I Danmark blev ejerlejlighedsbegrebet først indført i 1966, med lov om ejerlejligheder 6. Ejerlejlighedsloven er siden da blevet ændret adskillige gange, dette som følge af en boligpolitik i konstant ændring, samt boligspekulanters omgåelse af loven. 6 LOV nr. 199 af 8/ Lov om ejerlejligheder (Nu LBK. nr. 53 af 30/ ) 12

15 Kap. 2. Ejerlejligheder 2.2 Ejerlejlighedsbegrebet Ejerlejlighedsbegrebet kan defineres ud fra flere forskellige synsvinkler, i dette afsnit redegøres for en juridisk og en teknisk definition. Den juridiske definition på ejerlejlighedsbegrebet kommer hovedsageligt til udtryk gennem bestemmelserne i lov om ejerlejligheder 7. Den tekniske definition, hvilket vedrør den fysiske udstrækning af ejerlejligheden, hovedsagelig er defineret i opmålingsreglerne i Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber 8. Juridisk definition Ejendomsret til ejerlejligheder Ejerlejlighedslovens 1 stk. 1 definerer en ejerlejlighed som en lejlighed, der kan ejes særskilt. Efter ejerlejlighedslovens definition er en ejerlejlighed dermed en lejlighed, man kan opnå særskilt ejendomsret over. Ejendomsretten til ejerlejligheder er atypisk i forhold til ejendomsretten til f.eks. et parcelhus, idet ejendomsretten til en ejerlejlighed kan betegnes som en udvidet ejendomsret. Ejendomsretten til en ejerlejlighed består af en særskilt ret til at råde over selve lejligheden, men ligeledes en ret til i fællesskab med de andre ejere at råde over selve matriklen, bygningen, fælles lokaler, retten til medindflydelse m.v.. Ejendomsretten til en ejerlejlighed består således af en særskilt ejendomsret til selve lejligheden og en samejet ejendomsret til fællesforanstaltninger. 9 Administration af ejerlejligheder Bestemmelser om ejerlejligheder administreres hovedsagelig gennem Lov om ejerlejligheder (Ejerlejlighedsloven) og gennem Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber (Ejerlejlighedscirkulæret), mens tinglysningsmæssige forhold hovedsagelig administreres af Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen 10 (Tinglysningsbekendtgørelsen). Ejerlejligheder registres udelukkende i tingbogen, og det er alene tinglysningsdommeren og landinspektøren der kontrollerer at bestemmelserne i ejerlejlighedsloven overholdes. Tinglysningsdommeren kontrollerer at alle relevante dokumenter og forhold er tilgodeset, således der kan ske notering i tingbogen. Landinspektøren kontrollerer og attesterer at ejerlejlighedslovens bestemmelser er overholdt i marken. Det overordnede ansvar for ejerlejlighedsloven og ejerlejlighedscirkulæret ligger i dag hos Erhvervs og Byggestyrelsen 11. Retten til ændringer I Tinglysningslovens forstand behandles ejerlejligheder som fast ejendom, og ejeren af en ejerlejlighed har samme rettigheder som ved anden fast ejendom. Ejerlejligheder kan gennemgå de præcis samme grænserelaterede ændringer som anden fast ejendom, dvs. både være genstand for udstykning/opdeling, arealoverførelse eller arealsammenlægning. Ændringer der forgår mellem to eller flere ejerlejligheder kan, ligesom ved den samledes faste ejendom, antages udelukkende som et anliggende mellem de implicerede ejendomme/lejligheder. 12 Dog kan visse ændringer antages at have så stor en betydning eller konsekvens for fællesskabet, at det kan kræve accept fra ejerforeningen. Teknisk definition Fysiske grænser Ejerlejlighedslovens 1 stk. 2 påpeger, at der kun kan ske opdeling af et særskilt afgrænset husrum. Der må således kun ske opdeling af lukkede rum med klart definerede grænser. For at en lejlighed kan kaldes et husrum, må det antages at lejlighedens grænser er af en vis vedvarende og fast konstruktion, samt at rummet kan aflukkes f.eks. med en dør. Dette betyder, at rum tilhørende en ejerlejlighed som f.eks. plutterrum, kælderrum, garager osv. kan opdeles, såfremt disse fremstår som afgrænsede lukkede rum. Alta 7 LBK. nr. 53 af 30/ Lov om ejerlejligheder 8 CIR. nr. 190 af 26/ Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber 9 Andreasen 1997, s BKG. nr af 15/ Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) 11 (Erhvervs- og Byggestyrelsen) 12 Blok 1995, s 174 ff. 13

16 Kap. 2. Ejerlejligheder ner, balkoner, carporte, p pladser osv. kan jf. ejerlejlighedslovens 1 stk. 2 ikke betragtes som afgrænsede husrum og kan derfor ikke opdeles, 13., i stedet tildeles disse de enkelte lejligheder gennemvedtægter eller brugsrettigheder. Det antages ligeledes, at en lejlighed skal have særskilt adgang til fællesarealet og dermed til det fri, for at denne kan opdeles i ejerlejligheder 14. Opmåling Ved opmåling af ejerlejligheder finder opmålingsreglerne i ejerlejlighedscirkulæret afs. 35 anvendelse. Arealet af en ejerlejlighed opmåles og beregnes til hovedsageligt til ejerlejlighedens skel. Overordnet er skellet mellem to ejerlejligheder i midten af skillevæggen, mens den til fællesarealer og ydervægge ligger på ydersiden af væggen eller muren. Opmåling af tagetager sker hovedsagelig til ydersiden af taget i en højde på 150 cm fra gulv. Selve de opmålingsmæssige bestemmelser uddybes ikke nærmere i dette afsnit og der henvises i stedet til ejerlejlighedscirkulærets afs. 35 og figur 3 herunder. Figur 3. Opmålingsregler ved skråvægge, uddrag af Håndbog for bygningsmyndigheder. Normalt kræver en opmåling af ejerlejlighedernes areal en opmåling af bygningens ydre grænser for at fastlægge ejerlejlighedernes ydreramme. Hvis der derefter kræves opmåling af fællesarealer og adskillelse mellem lejligheder, foretages disse, således at lejlighedernes areal kan gengives til nærmeste hele kvadratmeter jf. ejerlejlighedscirkulæret pkt Opsamling Ejerlejlighedskonstruktionen har eksisteret siden oldtiden og hænger tæt sammen med ejendomsrettens udvikling. Ejendomsret er grundlæggende en politisk beslutning. Derfor er der gennem forskellige tidsperioder opstået forskellige muligheder for særskilt eje af lejligheder, alt efter den politiske overbevisning. Da ejerlejligheder indbringer en væsentlig merværdi og derigennem tilskynder ejeren/ejerne til investeringer, er ejendomssystemet især blevet anvendt til at tilføre kapital til Europas krigshærgede byer. Ejerlejlighedssystemet har gennem tiden hovedsagelig været anvendt i det sydlige Europa og er først i den sidste del af det 20. århundrede blevet indført i de nordiske lande. I Danmark kom den første lovgivning omkring ejerlejligheder i 1996, hvorved man kunne opnå særskilt ejendomsret til en lejlighed, værelse, rum eller andet afgrænset husrum. Ejerlejligheder kan i juridisk forstand betegnes som fast ejendom, dog registreres ejerlejligheder udelukkende i tingbogen. Opdelingen af ejerlejligheder administreres hovedsagelig af ejerlejlighedsloven og tinglysningsbekendtgørelsen. Det er udelukkende tinglysningsdommeren og landinspektøren der kontrollere at ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser overholdes ved opdelingen i ejerlejligheder. I forhold til opmålingen og skelfastlæggelsen af ejerlejligheder, anvendes opmålingsreglerne beskrevet i ejerlejlighedscirkulæret. 13 Blok 1995, s Blok 1995, s

17 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven 3. Ejerlejlighedsloven Kapitlets formål er at redegøre for ejerlejlighedslovens tilblivelse, udvikling og endelige udformning, derigennem ønskes det at skabe et kendskab til lovens formål og bestemmelser. I kapitlet fokuseres der især på ejerlejlighedslovens opdelingsmuligheder. Første del af kapitlet redegør for ejerlejlighedslovens tilblivelse og efterfølgende ændringer, herigennem ønskes det at udlede lovens politiske grundlag og lovens formål. Sidste del af kapitlet redegør for ejerlejlighedslovens opdelingsmuligheder og landinspektørens rolle i forbindelse med ejerlejlighedsloven. Herigennem skabes kendskab til lovgivningens bestemmelser og enkelte opdelingsmuligheder. 3.1 Ejerlejlighedslovens tilblivelse Ejerlejlighedsbegrebet blev første gang introduceret i dansk lovgivning i Flere ejere af en ejendom var tidligere set i den danske lovgivning, men med indførelsen af ejerlejlighedsbegrebet kunne man nu opnå særskilt eje til en del af bygningen samtidig med, at selve matriklen forblev i fælleseje. Ejendomsretten til den enkelte lejlighed betød, at lejligheden nu kunne sælges på det frie marked og derigennem indbringe den reelle markedspris. En ejer af en ejendom kunne nu opnå en væsentlig merværdi ved at sælge lejlighederne særskilt i stedet for, at skulle sælge hele ejendommen som en helhed. Politikerne forventede hermed, at den merværdi en lejlighed kunne indbringe på sigt ville tilskynde til investeringer i eksisterende såvel som i ny boligmasse. Forudgående diskussion Diskussionen om muligheden for at gøre lejere til ejere og dermed indførelsen af ejerlejligheder, blev første gang rejst i folketinget den 20. januar 1962 under en forespørgselsdebat om boligsituationen. Spørgsmålet blev bl.a. rejst med henvisning til lignende erfaringer fra Tyskland. Venstrefløjen påpegede at det ville kræve store og omfattende ændringer af den eksisterende lovgivning, hvilket oppositionen ikke overraskende ikke mente. Den 2. oktober 1962 udtalte daværende statsminister Jens Otto Krag, at regeringen ville foretage en undersøgelse af lejernes muligheder for at blive ejere og hvordan dette kunne fremmes. Den 20. november 1962 fremsatte Venstre og Konservativ Folkeparti, forslag om nedsættelse af et udvalg til undersøgelse af lejernes muligheder for at eje deres egen bolig eller erhvervslokale. Ved denne fremsættelse blev der især henvist til de erfaringer, der tidligere var opnået i andre lande, især i broderlandene Island og Tyskland. Udvalget blev nedsat den 20. marts 1963 og omfattede også mulighederne for på andels, aktie, og interessentskabsbasis at eje eller være medejer af boliger i etageejendomme. Udvalget afgav betænkningen i 1965, hvilken også indeholdte et udkast til lov om ejerlejligheder og et udkast til ændring af tinglysningsbekendtgørelsen. De efterfølgende forhandlinger i folketinget drejede sig hovedsageligt om adgangen til at opdele ældre bygninger. Den siddende socialdemokratiske regering ønskede lovens anvendelsesområde indsnævret til udelukkende at omhandle ny bebyggelse, som blev opført med henblik på ejerlejligheder. Oppositionen kritiserede dette kraftigt, idet de ønskede større adgang til opdeling af den eksisterende boligmasse, hvilket de sikrede sig gennem det store boligforlig i januar Under andenbehandling indsattes krav om godkendelse af opdeling, hvis bygningen var opført før Loven blev derefter vedtaget af samtlige partier, med undtagelse af Socialistisk Folkeparti, og trådte i kraft den 1. juli 1966 som lov nr. 199 af 8. juli Samtidig blev tinglysningsbekendtgørelsen tilpasset, således at der nu blev taget højde for registreringen af ejerlejligheder. 15 Folkelig diskussion Den folkelige diskussion, om hvorvidt det skulle være muligt at etablere særskilt eje til en del af en etageejendom, omhandlede især de sociale konsekvenser en sådan ejerform ville medføre. Fortalerne fremhævede især de fordele, der lå i selve ejendomsretten og ikke mindst tilførsel af kapital til boligområdet. Modstanderne mente især, at indførelsen af en sådan ejerform ville skabe en socialskævvridning, hvor underbemidlede enten ikke ville være i stand til at købe de dyre lejligheder, eller ville låne over evne. I modsætning til andre lande havde andelssystemet i Danmark fået en stor udbredelse og spørgsmålet var, 15 Blok 1995, s. 2 ff. 15

18 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven om denne boligform ikke var tilstrækkelig til at opfylde befolkningens ønsker. Fortalerne mente dog ikke at andelssystemet var tilstrækkeligt til at sikre lejerne eje af egen lejlighed, hovedsageligt fordi andelslejligheder ikke kunne belånes og derfor stadig ville være uden for en rækkevidde for mange lejere. 16 På grund af de mange finansielle muligheder der nu blev skabt, blev den endelige ejerlejlighedslov efter vedtagelsen modtaget med kyshånd af de private boligudlejere og realkreditinstitutter. For at begrænse boligspekulanter og andres udnyttelse af ejerlejlighedslovens muligheder er ejerlejlighedsloven efterfølgende blevet ændret flere gange, hovedsagelig med henblik på at begrænse opdelingsmulighederne af den ældre boligmasse. 3.2 Ændringer Siden den første lov om ejerlejligheder blev vedtaget i 1966, er der foretaget mange ændringer, hvilket fremgår af figur 4. Selve ejerlejlighedssystemet har aldrig været til politisk diskussion, derimod har den politiske debat hovedsagelig drejet sig om adgangen til at opdele den ældre bygningsmasse, dvs. bygninger der er opført før ejerlejlighedslovens ikrafttrædelse i 1. juli 1966, og som ikke udelukkende anvendes til andet end beboelse 17. Det er dermed hovedsagelig de nuværende bestemmelser i ejerlejlighedslovens 10, der er blevet indsnævret eller udvidet ud fra forskellige boligpolitiske overvejelser Ejerlejlighedsloven vedtages Opdelingsmulighederne strammes 67a i Boligreguleringsloven 67a strammes Ejerlejlighedslovens første år Efter ejerlejlighedslovens første bestemmelser kunne bygninger opført efter 1890 frit opdeles. Dette medførte dog at lovgivningen blev misbrugt af spekulanter, der hurtigt så mulighederne i opdeling af ældre beboelsesejendomme uden forudgående forbedring. Allerede tre år efter vedtagelsen af ejerlejlighedsloven, blev adgangen til opdeling af boligejendomme skærpet ved indførelsen af 67a i den daværende boligreguleringslov. Indførelse af 67a betød, at der fremover skulle søges om tilladelse hos kommunen ved opdeling af beboelsesejendomme opført efter ejerlejlighedslovens vedtagelse i 1. juli Dog skulle kommunen give tilladelsen hvis lejligheden var forsynet med alle moderne faciliteter. Derfor blev boligreguleringslovens 67a igen skærpet i 1970, således at beboelsesejendomme, taget i brug før 1. april 1961, nu som hovedregel ikke kunne opdeles. Kommunen kunne dog dispensere fra bestemmelserne hvis byggeriet opfyldte byggelovens krav. 18 Begge disse skærpelser gjaldt dog kun for kommuner med huslejeregulering Ingen mulighed for opdeling af ejendomme opført før 1966 Indførelse af kvalitetskrav Kvalitetskrav strammes til kun at omfatte bygninger med to beboelser Mulighed for opdeling af blandet bolig/erhverv og tagetager Figur 4. Oversigt over ændringer i ejerlejlighedsloven gennem tiden Kvalitetskravene indføres I 1972 blev ejerlejlighedslovens 10 ændret, således at muligheden for at opdele boligejendomme opført før 1. juli 1966 blev ophævet. Fredede bygninger kunne dog stadig opdeles. Samtidig med indførelsen af bestemmelser i 10 blev bestemmelser i boligreguleringslovens 67a ligeledes ophævet. Denne ændring blev primært gennemført for at forhindre spekulanter i at misbruge ejerlejlighedslovens mulighed til opdeling af ældre boliger, da man i de senere år havde oplevet flere tilfælde af misbrug af opdelingsbestemmelserne 19. De nye bestemmelser i 10 gjaldt nu hele landet. I 1976 blev der igen givet tilladelse til opdeling af den ældre boligmasse, dels ved indførelsen af en række kvalitetskrav i 10 og dels ved indførelsen 16 Bet. ang. Ejerlejligheder mv s. 127 ff. 17 Blok 1995, s Karnov note 37, LBK 30/ om ejerlejligheder 19 Blok 1995, s. 3 16

19 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven af en række bestemmelser om tilbudspligt i de nu ophævede Tilbudspligten betød, at lejerne af en beboelsesejendom først skulle tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis, før ejendommen kunne opdeles. Dette blev gennemført med et ønske om at fremme stiftelsen af andelsboligforeninger. Allerede i 1977 blev kvalitetskravene og kravene om tilbudspligt skærpet, samtidigt med at der indførtes et krav om fem års ejerskab før en opdeling kunne gennemføres. 20 Kvalitetskravenes anvendelse strammes Igen i 1979 blev ejerlejlighedsloven ændret således, at det nu kun var muligt, at opdele beboelsesbygninger der var opført før 1966, hvis disse højest indeholdt to beboelseslejligheder eller hvis bygningerne var fredede. Dette var på mange måder en tilbagevendelse til 1972 reglernes totalforbud mod opdeling af den ældre beboelsesmasse opført før 1. juli Begrundelsen var at sikre de billige lejeboliger i de ældre boligejendomme således, at der blev bibeholdt et varieret boligtilbud. Selve kvalitetskravene i 10 blev ved ændringerne i 1979 opretholdt uændret, men bestemmelserne i om tilbudspligt blev ophævet, da disse ikke længere fandt anvendelse pga. lovændringen. Ejerlejlighedslovens bestemmelser i om tilbudspligt omfattede kun ældre beboelsesejendomme med mere end 5 beboelsesejendomme og var derfor ikke længere anvendelige efter lovændringen. Efterfølgende er der kun sket små tilpasninger af kvalitetskravene. 21 Nye muligheder for opdeling Først i 2004 skete der igen væsentlige ændringer i forhold til opdeling i ejerlejligheder. Det bliv nu muligt at opdele blandede bolig og erhvervsejendomme, der indeholdte mindst 80 % erhvervsareal. Derudover blev det muligt at etablere ejerlejligheder i uudnyttede loftsrum eller nyopførte tageetager, hvilket gjaldt for både ejerlejligheds, lejelejligheds og andelsboligejendomme uanset ejendommens opførelsestidspunkt. Ændringerne blev gennemført idet man ønskede flere centrale helårsboliger i de større byer. Opdelingsmulighederne for ældre beboelsesbygninger gennem tiden opført før 1890 (Krævede tilladelse) opført før 1966 (Krævede tilladelse) Ingen opdeling af bygninger opført før 1961 (Disp. mulighed) Ingen opdeling af bygninger opført før 1966 opført før 1966 (Overholdelse af kvalitetskrav) opført før 1966 (max. To boliger og overholdelse af kvalitetskrav) Figur 5. Oversigt over opdelingsmulighederne for ældre beboelsesbygninger gennem tiden Adgangen til at opdele ejendomme i ejerlejligheder har svinget meget gennem tiden. Dette har betydet at der til tider har været et stort pres på landinspektøren for at opdele ejendomme før lovens bestemmelser igen blev skærpet 22, se evt. figur 5. Lovens skiftende bestemmelser og mange ændringer har efterfølgende også efterladt ejerlejlighedsloven som en lovgivning der i dag kan fremstå uigennemskuelig og med flere bestemmelser, der i praksis er svære at håndtere. De forskellige opdelingsmuligheder, der findes i den nugældende lovgivning vil i det efterfølgende kort blive opridset. 3.3 Hvilke bygninger kan opdeles Det altafgørende i forhold til om en bygning kan opdeles er bygningens alder og anvendelse på opdelingstidspunktet. Alderen og anvendelsen er væsentlig i forhold til om bygningen tilhører ejendomme der kan opdeles. Lovgivningen giver ret til frit, at opdeling af bebyggelse opført efter 1. juli 1966 og bebyggelse, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Beboelsesbygninger opført før 1. juli 1966 kan kun 20 Karnov note 37, LBK 30/ om ejerlejligheder 21 Karnov note 37, LBK 30/ om ejerlejligheder 22 Blok 1995, s. 4 17

20 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven opdeles såfremt visse betingelser er opfyldt. I projektet inddeles ejendommene i tre grupper alt efter om de kan opdeles, opdeles såfremt visse betingelser opfyldes eller ikke opdeles: 1. Ejendomme der frit kan opdeles 2. Ejendomme der kun kan opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt 3. Ejendomme der ikke kan opdeles 23 Ved opdeling i ejerlejligheder er det hovedsagelig bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 1 2 der anvendes. Herunder uddybes de tre opdelings grupperinger. Ad. 1 Ejendomme der frit kan opdeles Ejendomme opført efter 1966 Ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 1 giver mulighed for, at ejendomme opført efter ejerlejlighedslovens vedtagelse den 1. juli 1966 frit kan opdeles uden, at der stilles yderligere krav. Derudover giver lovens 10, stk. 1, pkt. 4 mulighed for fri opdeling af bebyggelse, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Tidligere opdelte bygninger Bygninger der lovligt er opdelt efter tidligere lovgivning kan ligeledes opdeles fri jf. 10 stk. 1, pkt. 5. Selve ordlyden lovligt skal formentlig ikke tillægges ydereligere betydning, idet ejerlejlighedsopdelingen antages at være lovlig indtil den bliver anfægtet 24. Videreopdeling Der kan ske videreopdelingen af alle ejerlejligheder hvis det ikke er i strid med vedtægter eller lovgivning. Ved ejendomme, der er opført før 1. juli 1966, skal kvalitetskravene i litra a f ligeledes attesteres af en landinspektør. Dette glæder dog ikke, hvis der er tale om en fredet bygning, der er opdelt efter bestemmelserne om opdeling af fredede bygninger. Ad. 2 Ejendomme der kun kan opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt Ejendomme med udelukkende to beboelseslejligheder Beboelsesejendomme opført før 1. juli 1966 kan kun opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt. Efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 kan bygninger, der ikke indeholder andre rum eller lejligheder end to beboelseslejligheder, opdeles såfremt kvalitetskravene i litra a e attesteres som opfyldt af en landinspektør med beskikkelse, samt hvis kvalitetskravene i litra f i ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden kan erklæres for opfyldt. Kvalitetskravene Attesteres af landinspektør a. Lejlighedens etageareal. Skal mindst udgøre 26m 2 b. Lejlighedens køkken. Skal mindst udgøre 7m 2 netto eller være indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts c. Lejlighedens badeværelse. Skal mindst udgøre 2,5m 2 netto eller 1,8m 2 netto hvis indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts d. Lejlighedens installationer. Lejligheden skal være forsynet med el, i køkken og badeværelse skal være indlagt koldt og varmt vand, og afløb. Der skal mindst være et wc rum med håndvask i lejligheden. e. Lejlighedens opvarmning. Skal ske fra fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen, eller ved gas eller elvarme i samtlige beboelsesrum. Erklæres opfyldt ved erklæring fra bygningsmyndighederne f. Totale isolering. Skal være nedbragt til et niveau der svarer til kravene i bygningsreglementet af Efter eksempel fra Blok 1995, s Blok 1995, s

21 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven g. Tilpasning af varme og fyringsanlæg. Efter gennemførelsen af de fornødne arbejder efter litra f, skal der have været foretaget indregulering og justering af varme og fyringsanlæg. h. Brandsikring. Bygningen skal opfylde kravene i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger mv. uanset alder. i. Udformning. Ingen af bygningens rum må være uhensigtsmæssige udformet i forhold til de tidligere beboelsesrum. En mere uddybende redegørelse for kvalitetskravene og de krav der stilles jf. disse, omtales i Appendiks A. I praksis anvendes de følgende opdelingsbestemmelser ikke særligt ofte, da de hovedsageligt omfatter en begrænset mængde bygninger. Ved disse opdelingsregler er der enten tale om at visse forhold skal være opfyldt før opdelingen, f.eks. at bygningen skal være fredet eller indeholde min. 80 % erhvervsareal, eller at der sker opdeling under bestemte betingelser, f.eks. opdeling af en nybygget tagetage eller opdelingen af støttet byggeri. Bestemmelserne er især indført for at afhjælpe boligmangel i storbyerne og for at sikre mængden af visse boliger. I det efterfølgende projekt betragtes de nedenstående opdelingsbestemmelser, som bestemmelser, der kun undtagelsesvis finder anvendelse i praksis. Fredede bygninger Efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 3 kan fredede bygninger opdeles, hvis de opfylder kravene i lov om bygningsfredning Fredede bygninger kan derefter kun opdeles med kulturministerens samtykke, med undtagelse af dem der lovligt kan opdeles efter ejerlejlighedslovens andre bestemmelser. Til opdeling af fredede bygninger har Kulturarvsstyrelsen nedsat en række krav, der skal opfyldes for at opnå samtykke til opdeling, disse gennemgås ikke i dette projekt. Bygninger med min. 80 % erhverv Ejerlejlighedslovens 10a giver mulighed for at opdele blandede bolig og erhvervsejendomme, der indeholder mindst 80 % registeret erhvervsareal, i forhold til Bygnings og Boligregisterets (BBR) oplysninger pr. den 31. dec I den forbindelse skal erhvervsarealerne være ledige, der skal kunne indrettes samme antal beboelser i bygningen som før opdelingen og de nye beboelseslejligheder skal hver mindst være 75m 2 tinglyst areal. Ved opdeling af blandede bolig og erhvervsejendomme skal der jf. ejerlejlighedsloven 10b tinglyses deklaration om at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Uudnyttede loftrum og nyopførte tagetager Ejerlejlighedslovens 10 stk. 2 giver mulighed for at opdele uudnyttede loftrum og nyopførte tagetager, hvis de eksisterende boliger samtidig opdeles som én ejerlejlighed. De nye lejligheder kan opdeles som én ejerlejlighed eller hver for sig. Etableringen af ejerlejligheder i tagetager og loftrum gælder for både ejerlejlighedsboliger, udlejningsboliger og for andelsboliger. Ved opdeling af taglejligheder skal der jf. ejerlejlighedsloven 10b tinglyses deklaration om at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Opdeling af støttet byggeri Derudover er det muligt at etablere ejerlejligheder i bygninger, der ønskes anvendt til ældreboliger med støtte fra kommunen eller kondemnerede bygninger, hvor halvdelen forventes anvendt til ungdomsboliger. Almene boliger kan ligeledes afhændes særskilt, hvis der er indgået aftale om salg og de resterende opdeles som én ejerlejlighed. I alle tre tilfælde kræves det at de resterende beboelseslejligheder opdeles som én ejerlejlighed. Ad. 3 Ejendomme der ikke kan opdeles Landbrugsejendomme eller private andelsboliger Jf. ejerlejlighedsloven 10, stk. 9 kan hverken landbrugsejendomme eller private andelsboliger opdeles i ejerlejligheder. Som udgangspunkt må det for det meste antages at bygninger tilhørende den ældre byg 25 LBK nr af 29/ Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger 19

22 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven ningsmasse, som enten anvendes til blandet bolig og erhverv, eller som indeholder mere end to beboelseslejligheder på opdelingstidspunktet, umiddelbart ikke kan opdeles. I skemaet herunder er opdelingsmulighederne overskueliggjort. Skemaet har kun til formål at lave en overskuelig oversigt over opdelingsmulighederne og er derfor ikke uddybende. Det er forudsat at bestemmelsen i ejerlejlighedslovens 3 (krav om matrikulær udstykning hvis det er mulig), er opfyldt. Anvendelse Betingelser/krav Lovhjemmel Nye bygningsmasse opført efter 1. juli 1966 ingen 10 stk. 1, pkt. 1 Ældre bygningsmasse opført før 1. juli 1966 Bygninger der udelukkende anvendes til andet end beboelse Bygninger med kun to beboelseslejligheder Fredede bygninger (der ikke kan opdeles efter andre bestemmelser) Blandet bolig og erhverv Finder begrænset anvendelse Nye taglejligheder Indretning af ældreboliger ingen 10 stk. 1, pkt. 4 Opfyldelse af kvalitetskrav 10 stk. 1, pkt. 2 Samtykke fra Kulturarvsstyrelsen 10 stk. 1, pkt. 3 Min. 80% erhvervsareal Min. Samme antal boliger efter som før opdelingen. Min. 75% tinglyst areal De eksisterende boliger skal udlægges som én ejerlejlighed. Kommunen attesterer at der er tale om støttede boliger og beboelse udlægges som én ejerlejlighed 10a 10 stk. 2, 3 og 6 10 stk. 1, pkt. 6 Kondemnerede bygninger Kommunen attesterer at min. halvdelen af bygningsarealet 10 stk. 1, pkt. 7 indrettes til støttede eller almene ungdomsboliger og beboelse udlægges som én ejerlejlighed Almene boliger Afhændes særskilt og resterende beboelse udlægges 10 stk. 4 og 5 som én ejerlejlighed Videre opdeling Opfyldelse af kvalitetskrav 10 stk Krav ved anmeldelse til tinglysning Det er ejeren af ejendommen, der er ansvarlig for opdelingen og udelukkende denne, der kan anmelde de nye ejerlejligheder til tinglysning. Ved anmeldelsen skal der altid være: 1. En anmeldelse om opdeling af ejerlejligheder Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Herunder; 1. en samlet fortegnelse over alle ejerlejligheder Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Attesteret af en landinspektør Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 3, med hensyn til beliggenhed, ejerlejligheds nummer og areal. 2. Et kort over hver enkel ejerlejlighed. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Attesteret af en landinspektør Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk Attestering fra landinspektør med beskikkelse om at udstykning ikke er mulig. Jf. ejerlejlighedslovens Herudover en genpart af fortegnelsen til kommunen og en genpart af hele anmeldelsen til ejeren af ejendommen jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. I fortegnelsen skal angives: a) ejerlejlighedernes beliggenhed, angivet med matr. nr., gadenavn, hus nr., etage m.v., b) ejerlejlighedernes numre, c) ejerlejlighedernes areal og d) ejerlejlighedernes fordelingstal. 20

23 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven Kortene over lejlighederne og oplysningerne i fortegnelsen vedrørende ejerlejlighedernes beliggenhed, ejerlejlighedsnumret og ejerlejlighedernes areal (Punkt a, b og c) skal attesteres af en landinspektør med beskikkelse. Fordelingen af ejerlejlighedernes fordelingstal skal ikke attesteres af en landinspektør, men fordeles i praksis oftest af landinspektøren på baggrund af lejlighedernes areal. Yderligere krav til anmeldelsen ved opdeling af bygninger der frit kan opdeles Beboelse opført efter 1. juli 1996 Erklæring fra ejer om at bygningen er opført efter 1. juli Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 1 Ejendomme der udelukkende anvendes til andet end beboelse Erklæring fra ejer om at ejendommen udelukkende anvendes til andet end beboelse. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 4. Yderligere krav til anmeldelsen ved opdeling af bygninger der kan opdeles ved opfyldelsen af visse betingelser: Beboelse der er opført før 1. juli 1966, med ingen andre rum end 2 beboelseslejligheder. Opfyldelse af kvalitetskrav Kvalitetskravene i ejerlejlighedslovens 10, stk. 1, pkt. 2, litra a e skal attesteres af en landinspektør med beskikkelse som dokumentation af opfyldelsen af kvalitetskravene overfor tinglysningsdommeren. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 2. Erklæring fra bygningsmyndigheden (kommunalbestyrelsen den kommunale bygningsinspektør) om at beboelsen opfylder kravene i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 litra f i Bygningsmyndigheden kan, som begrundelse for erklæring, forlange at ejeren i nødvendigt omfang redegøre for opfyldelsen af kravene i litra f i. Jf. ejerlejlighedscirkulæret afs. 18. I praksis attesterer landinspektøren som regel ejerlejlighedernes beliggenhed, numre, areal og forholdet omkring 3 på selve fortegnelsen, således at der kun fremstilles et dokument. Hvis opdelingen kræver yderligere erklæringer eller attesteringer påføres disse som regel også den samlede fortegnelse. 3.5 Landinspektørens rolle I forbindelse med opdeling i ejerlejligheder stilles krav om, at en landinspektør med beskikkelse attesterer en række forhold. De fleste af attesteringsopgaverne har henligget til landinspektøren helt tilbage fra ejerlejlighedslovens vedtagelse. Da betænkningsudvalget udarbejdede betænkning om ejerlejligheder blev de kontaktet af Den Danske Landinspektørforening (DDL), der påpegede hensigtsmæssigheden i, at landinspektøren fik en betydelig rolle ved opdeling i ejerlejlighed. Landinspektøren var allerede knyttet til registreringen og fastsættelsen af ejendomsret til anden fast ejendom. Landinspektørforeningen påpegede i et brev i betænkningsudvalget, at landinspektøren ville være en hensigtsmæssig medarbejder til fremskaffelsen af de dokumentationer og identifikationer, der sikrer dels ejendomsretten til den enkelte lejlighed, dels medejendomsretten til fællesarealer og indretninger og dels panteretten i disse dokumenter 26. Derudover påpegede landinspektørforeningen, at landinspektøren allerede havde en trofast position med hensyn til udarbejdelsen af dokumentation og sikring af anden fast ejendom. 27 Betænkningsudvalget var enige om, at der ved opdeling i ejerlejligheder skulle medfølge en fortegnelse over ejerlejlighederne, således at ejendomsretten kunne fastlægges i tingbogen, og at en sådan fortegnelse skulle attesters af en autoritet inden for ejendomsområdet. Hvem der i sidste ende skulle attestere fortegnelsen, var der i midlertidig en vis uenighed om. Halvdelen af udvalget mente, at det var hensigtsmæssigt at lade kommunalbestyrelsen attestere fortegnelsen, mens den anden halvdel, med henvisning til 26 Betænkning ang. Ejerlejligheder mv s Betænkning ang. Ejerlejligheder mv s

24 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven opfodringen fra landinspektørforeningen, mente at det ville være mest hensigtsmæssigt, hvis det var en landinspektør der attesterede fortegnelsen. Fortalerne påpegede, at det ville frembringe en langt nemmere og hurtigere ordning at lade en landinspektør med offentlig autorisation attestere fortegnelsen i stedet for kommunalbestyrelsen. Erklæringer fra landinspektøren lå allerede til grund for tinglysning i andre henseender. Derudover havde landinspektøren en fortrolig omgang med kortmateriale og tinglysningsvæsnet, der sikrede at der kunne ske en forsvarlig udarbejdelse af ejerlejlighedsfortegnelser. Betænkningsudvalget lod dog dette henligge til den politiske diskussion, som faldt til fordel for landinspektørforeningen og landinspektørprofessionen. 28 Landinspektøren fik dermed en rolle i den første mere sparsomme ejerlejlighedslov. I takt med at ejerlejlighedsloven ændrede sig gennem tiden, blev det pålagt landinspektørerne at varetage flere attesteringsopgaver i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder. De lovfaste opgaver, som en landinspektør skal varetage med hensyn til opdeling af ejerlejligheder, omhandler attestering af forholdenes natur, dvs. attestering af arealberegninger, opfyldelse af kvalitetskrav, kort osv. De opgaver der skal varetages af en landinspektør, er hovedsagelig beskrevet i ejerlejlighedsloven og tinglysningsbekendtgørelsen, samt de bekendtgørelser og cirkulære der er tilknyttet disse love. I praksis varetager landinspektøren en betydende rolle under opdelingen i ejerlejligheder, dels fungerer landinspektøren som juridisk rådgiver og dels som centralaktør i selve opdelingsprocessen. Ejerlejligheder er i dag et af landinspektørens arbejdsområder og betragtes tit som et af kerneområderne. DDL betragter ligeledes ejerlejligheder som et af landinspektørens faste arbejdsområder og har i den forbindelse vedtaget hvilke normalydelser der er forbundet med ejerlejlighedsopdelinger. Normalydelsen omfatter jf. DDL s vedtægter for landinspektørvirksomhed: forundersøgelse af mulighederne for sagens gennemførelse (både undersøgelse af ejerlejlighedsloven og servitutforhold), registrering, opmåling, udarbejdelse af situationsplan, ejerlejlighedskort, anmeldelse, fastsættelse af fordelingstal samt tinglysningsbistand Opsamling Ejerlejlighedslovens overordnede formål var at tilføre kapital til boligområdet, dels for at skabe flere boliger og dels for at forny en nedslidt boligmasse. Ved at gøre lejere til ejere kunne man sikre, at boligområdet selv kunne genere den kapital, der var nødvendig for at forbedre boligsituationen, hvilket var incitamentet til indførelsen af ejerlejlighedssystemet i Danmark. I modsætning til fortalerne, der påpegede at fordelen i ejerlejlighedssystemet lå i den selvstændige ejendomsret til lejlighederne, frygtede skeptikerne at disse kapitale interesser ville skabe større social ulighed. Skeptikerne frygtede, at de kapitale interesser ville medføre, at mindre bemidlede borgere i sidste ende ville miste sin boligret eller blive nødt til at belåne over evne. Kort efter ejerlejlighedslovens vedtagelse i 1996 viste det sig hurtigt, at ejerlejlighedslovens lempelige opdelingsbestemmelser i stor stil blev anvendt til opdeling af den ældre bolig masse uden en foregående sanering, hvilket ikke var hensigten med loven. Siden da er adgangen til opdeling af den ældre boligmasse blevet ændret adskillige gange for at forhindre spekulanter i at misbruge ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser. De boligpolitiske diskussioner har gennem tiden næsten udelukkende drejet sig om adgangen til opdeling af den ældre boligmasse, hovedsagelig med henblik på at bevare de billige lejeboliger i den ældre boligmasse. Ejerlejlighedsloven og de opdelingsmuligheder der herigennem gives, er hovedsageligt et udtryk for boligpolitiske diskussioner og umiddelbart ikke yderligere forbundet med de reelle forhold i virkeligheden. Som konsekvens heraf er ejerlejlighedsloven blevet ændret regelmæssigt for at underordne sig den nuværende boligsituation og for at lappe de huller, der undervejs er kommet til syne. Ejerlejlighedslovens muligheder for opdeling er enten blevet lempeligere eller indsnævret, overvejende efter hvor liberal en boligpolitik, der har været ønsket. Konsekvenserne af den ændrende lovgivning har bl.a. været en til tider uhæmmet opdeling af alt, hvad der kunne opdeles hvilket undertiden næsten har været ubegrænset samt at 28 Betænkning ang. Ejerlejligheder mv s DdL's vedtægt for landinspektørvirksomhed, s. 5 22

25 Kap. 3. Ejerlejlighedsloven lovgivningen i dag på flere områder fremstår uigennemsigtig og med flere bestemmelser, der generelt er besværlige at håndtere. Opdelingsmulighederne kan overordnet opsamles i diagrammet nedenunder. Det er hovedsagelig bygningens alder og anvendelse der bestemmer om bygningen kan opdeles, og hvilken fremgangsmåde der kan anvendes. Alder før 1966 efter 1966 Anvendelse Blandet Beboelse Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan kvalitetskravene opfyldes Kan frit opdeles Nej Ja Kan som udgangspunkt ikke opdeles Figur 6. Diagram over opdelingsmuligheder Kan opdeles hvis krav overholdes Opdelingsmulighederne ved bygninger opført før 1966 er generelt restriktive, og der er kun en begrænset mængde bygninger der kan opdeles. Hvis der er tale om bygninger, der anvendes til blandet bolig og erhverv, eller bygninger der indeholder mere end to beboelseslejligheder, kan disse som udgangspunkt ikke opdeles, der er dog visse undtagelser som omtalt i afsnit

26 Kap. 4. Opdeling i ejerlejligheder 4. Opdeling i ejerlejligheder Kapitlet har til formål at skabe en grundlæggende forståelse og oversigt over de processer og krav der stilles i forbindelse med opdelingen af ældre beboelsesejendomme. Da selve opdelingsprocessen i praksis som sådan ikke giver anledning til problemer, er kapitlet en redegørelse for den praktiske gennemførelse af opdelingen og de krav, der bør tages stilling til før og under opdelingen. Først gennemgås en faktisk opdelingssag omhandlende en opdeling af en ejendom, der opfylder ejerlejlighedslovens opdelingskrav. Efter gennemgangen af opdelingssagen, redegøres der generelt for opdelingsforløbet og de krav der stilles i forbindelse med opdelingen. 4.1 Opdeling af Hoümannsvej opdelingssag Præsentation Ejendommen er opført i 1875 og består af en villa i en etage med en udnyttet tagetage. Bygningen er delt i to lejligheder, hvoraf den ene også råder over tagetagen. Ejendommens ejer ønsker at opdele ejendommens to eksisterende lejeligheder, så at der opstår to ejerlejligheder. Ejendommens alder og nuværende anvendelse betyder, at lejlighederne kun kan opdeles, hvis der i bygningen kun forefindes to beboelser jf. ejerlejlighedsloven 10 stk. 1 pkt. 2. Bygningen på Hoümannsvej indeholder udelukkende to beboelser og en opdeling efter 10 stk. 1, pkt. 2 skulle kunne lade sig gøre. Sagsforløb I løbet af 2007 kontakter ejeren Landmålergården med henblik på at opdele de eksisterende boliger i to ejerlejligheder. For at vurdere om ejendommen kan opdeles gennemfører landinspektøren en forundersøgelse, som har til formål, at vurdere om ejendommen kan opdeles og hvordan denne opdeling skal gribes an. Landinspektøren indsamler i forbindelse med forundersøgelsen en række oplysninger om ejendommen for at vurdere ejendommens opdelingsmuligheder. Især oplysninger omkring ejendommens udformning, herunder antallet af bygninger, udstykningsmuligheder, ejendommens alder og ejendommens anvendelse, kan være væsentlige for om ejerlejlighedslovens 3 kan overholdes og om ejendommen kan opdeles efter ejerlejlighedslovens bestemmelser. Under forundersøgelsen fremkom det, at ejendommen kun bestod af en bygning opført i 1885 og at bygningens anvendelse udelukkende var beboelse. Bygningen indeholdte ingen andre lejligheder eller rum end de to beboelseslejligheder, hvoraf den ene lejlighed rådede over tagetagen. På grund af det vandrette skel kan ejendommen ikke udstykkes og bygningens alder og anvendelse giver mulighed for at denne kan opdeles efter reglerne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2. Ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 2. Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f i. Efter forundersøgelsen kan landinspektøren konstatere at ejendommen kan opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2, hvis kvalitetskravene i litra a i kan opfyldes. Opdeling efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 2. Ejerlejlighedsloven 10 stk. 2 giver mulighed for at opdele den ældre beboelsesmasse, hvis denne kun indeholder to beboelseslejligheder. Ejerlejlighederne til beboelse skal i den forbindelse opfylde kvalitetskravene i 10, stk. 1, nr. 2 pkt. a i. En landinspektør med beskikkelse skal i den forbindelse attestere, at bygningen opfylder kravene i litra a e, herefter skal bygningsmyndighederne erklære kravene i litra f i for opfyldt. Kommunen kan i forbindelse med afgivelse af erklæring kræve, at ejeren frembringer tilstrækkelige oplysninger til at byggemyndigheden kan vurdere om kravene er opfyldt. I Næstved kommune kræves som regel en udtagelse fra en anerkendt rådgiver om, at kvalitetskravene i litra f i er opfyldt. 24

27 Kap. 4. Opdeling i ejerlejligheder Ejeren allierer sig med et rådgivende ingeniørfirma for at få gennemført de foranstaltninger, der er nødvendig for at opfylde kvalitetskravene i litra f i. Det rådgivende ingeniørfirma udarbejder i forbindelse med byggearbejdet en varmetabsberegning og efterser at kvalitetskravene i litra f i er opfyldt. Ejeren har nu bevis for bygningens varmetab og en udtalelse fra en anerkendt rådgiver om, at kvalitetskravene f i er opfyldt. Herefter kan ejeren/landinspektøren redegøre for at bygningen opfylder kvalitetskravene i litra f i. Landinspektøren udarbejder derefter de rids, som skal ligge til grund for tinglysningsridsene jf. Tinglysningsbekendtgørelsen 25. Derudover udarbejder landinspektøren anmeldelsen og fortegnelsen, hvorpå det attesteres at udstykningen af ejendommen ikke er mulig og at kvalitetskravene i 10, stk. 1, nr. 2 litra a e er opfyldt. Kommunen erklærer, at kvalitetskravene i litra f i er opfyldt og opdelingen er klar til notering i tingbogen. Se bilag 1 for fortegnelsen over ejerlejlighederne. For en uddybelse af det krav der stilles i forhold til tinglysningsdokumentation, henvises der til afsnit Opdelingsforløbet Opdelingen kan inddeles i en række faser, over de processer sagen gennemgår fra rekvirering af landinspektøren til endelig tinglysning. Efter at sagen er rekvireret, gennemføres en forundersøgelse, hvor der indsamles oplysninger, der har til formål at konstatere om ejendommen kan opdeles, og i så fald hvordan opdelingen skal finde sted. Herefter følger selve opdelingsfasen, hvor selve opmålingen og udarbejdelsen af tinglysningsdokumenter sker. Til sidst følger tinglysningen af opdelingen. Processerne i en opdelingssag kan overordnet struktureres således. Forundersøgelse Generelle krav Opdelings muligheder Opdeling Opmåling Udarb. tinglysnings dok. Anmeldelse til tinglysning Figur 7. Diagram over opdelingsprocessen I det efterfølgende uddybes de enkelte faser i opdelingsprocessen, henholdsvis forundersøgelsen, opdelingen og tinglysning. Til sidst beskrives kommunens forelæggelse af opdelingen, for også at beskrive kommunens rolle i opdelingsprocessen. Forundersøgelse I forundersøgelsen konstateres det, om den givne ejendom kan opdeles i ejerlejlighed og derigennem efter hvilken opdelingsbestemmelse. Indhentningen af oplysninger og den efterfølgende vurdering af opdelingsmulighederne sker oftest direkte i forbindelse med rekvireringen. Ud fra landinspektørens indgående kendskab til opdelingsmulighederne kan han ofte hurtigt vurdere, om ejendomme kan opdeles. Til trods for at den forudgående undersøgelse kan betragtes som relativ kortfattet, er det i denne proces, det vurderes om ejendommen kan opdeles og hvordan opdelingen skal forløbe. Den forudgående undersøgelse består overordnet af to dele, dels indsamling af oplysninger til vurdering af en række generelle krav, som alle ejendomme skal kunne overholde ved opdeling, og dels indsamling af oplysninger til vurdering af opdelingsmulighederne. For det første kræves der en række oplysninger til vurdering af, om en række generelle krav kan overholdes, herunder kravet om udstykning hvis muligt samt kravet om opdeling af samtlige bygninger på ejendommen, begge afledt af ejerlejlighedslovens 3. For det andet er der en række oplysninger, der bestemmer opdelingsmåden, herunder især ejendommens alder og anvendelse. I det følgende uddybes de generelle krav, som skal overholdes ved opdelingen i ejerlejligheder og derefter uddybes opdelingsmulighederne. 25

28 Kap. 4. Opdeling i ejerlejligheder Generelle krav til opdelingen De generelle krav skal kunne overholdes ved alle opdelinger, og består af to krav: et krav om at matrikulær udstykning skal ske, hvis det er muligt og et krav om at samtlige bygninger på ejendommen skal opdeles, såfremt der forefindes flere bygninger end en. 1. Krav om udstykning hvis muligt Som udgangspunkt for alle ejerlejlighedsopdelinger er det krævet, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at der ikke er mulighed for matrikulær udstykning. Dermed kommer ejerlejligheder i et subsidiært forhold til den matrikulære proces. Begrundelsen for at udstykning ikke er muligt, kan begrundes i fysiske forhold, såsom fremkomsten af vandrette skel, eller i retlige forhold, såsom planmæssige begrænsninger. Udstykningslovens bestemmelser finder kun anvendelse ved fremkomsten af lodrette skel. I de tilfælde udstykning ikke kan gennemføres, fordi der forekommer vandrette skel, er det nok at landinspektøren attestere dette over for tinglysningsdommeren. Ligeledes kan retlige forhold begrunde, at en ejendom ikke kan udstykkes, her kan det bl.a. være planmæssige forhold, uhensigtsmæssig ejendomsstørrelse osv. der forhindrer matrikulær udstykning. I de tilfælde det fysisk er muligt at udstykke, men hvor det er retligt umuligt, skal landinspektøren overfor tinglysningsdommeren bevise, at udstykning ikke er mulig. Udtalelse fra kommunen om at de nægter at tillade udstykning, vil i disse tilfælde være bevis for at ejendommen af retlige forhold ikke kan udstykkes. 2. Krav om samtlige bygninger på ejendommen Hvis der er flere end én bygning på en ejendom, der opdeles, skal alle bygninger opdeles jf. ejerlejlighedslovens 3. Opdelingen af bygningerne behøver ikke være efter samme bestemmelse og hver bygning kan behandles særskilt. Hvis én bygning ud af flere, på samme ejendom ikke kan opdeles kan ingen af bygningerne opdeles, da kravet i 3 ikke ville kunne opfyldes, og bygningerne må i stedet søges adskilt ved matrikulærudstykning før opdelingen. For at overholde de generelle krav er det især oplysninger om antallet af bygninger og udstykningsmulighederne der skal vurderes. Placeringen af lejlighederne er i forbindelse med udstykningen en vigtig oplysning, da dobbelthuse som oftest er i et plan tit kan udstykkes matrikulært. Opdelingsmuligheder Udover indsamling af oplysninger til konstatering om de generelle krav kan overholdes, skal der indsamles en række oplysninger til vurdering af opdelingsmulighederne. Ved vurdering af opdelingsmulighederne er det hovedsagelig ejendommens alder og anvendelse, der er væsentlige. Alt efter ejendommens anvendelse kan der derudover være brug for yderligere oplysninger, såsom antallet af beboelser, mængden erhvervs areal m.v. For yderligere uddybning af opdelingsmulighederne henvises til afsnit 3.3. Vurderingen af overholdelse af de generelle krav og opdelingsmulighederne må i praksis anses som to sideløbende processer. Når det er konstateret hvordan ejendommen kan opdeles, kan selve opdelingen påbegyndes. Opdeling Selve opdelingen i ejerlejligheder omfatter dels en opmåling af lejlighederne og dels en udarbejdelse af de dokumenter der skal ligge til grund for tinglysningen af ejerlejlighederne. Hvis opdelingen kræver at kvalitetskravene opfyldes, skal disse ligeledes efterses og attesteres efterfølgende. Opmålingen sker efter reglerne i cirkulæret om ejerlejligheder. Selve opmålingsmetoden og tinglysningskravene er ikke redegjort for her. Efter opmålingen og udarbejdelsen af anmeldelse og fortegnelse, kan ejerlejlighederne anmeldes til tinglysning. 26

29 Kap. 4. Opdeling i ejerlejligheder Anmeldelse til tinglysning Det er alene ejeren af ejendommen, der har beføjelse til tinglysning af ejerlejligheder, disse anmeldes derfor af den pågældende ejer. Ved anmeldelse af ejerlejligheder til endelig tinglysning afleveres en række dokumenter, der har til formål at dokumentere opdelingen af ejerlejligheder. Kravene til disse dokumenter er allerede beskrevet i afsnit 3.4, og uddybes ikke videre her. I praksis indeholder anmeldelsen disse dokumenter; Fortegnelse, der indeholder lejlighedens nr., beliggenhed, benyttelse, del. nr., areal og fordelingstal. I fortegnelsen er i praksis ligeledes anført de påkrævede landinspektørattester, se afsnit 3.4, samt underskrift fra ejeren. Oversigtskort over den samlede ejendom, hvor hver enkel ejerlejligheds delnummer og areal er illustreret. Ejerlejlighedskort over hver enkel ejerlejlighed. Hvor ejerlejlighedens delnummer, areal og udstrækning er vist. Ved tinglysning af ejerlejligheder er det tinglysningsdommeren, der foretager kontrol af dokumenterne og om disse opfylder de krav der stilles til tinglysningen af den enkelte opdeling. Ved opdeling og ændring af ejerlejlighedernes størrelser skal tinglysningsdommeren ligeledes kontrollere at tinglysningslovens bestemmelser om pantforhold og servitutter i er overholdt. Ved selve opdelingen er pantforhold og servitutfordeling ikke relevant, og dette uddybes derfor ikke nærmere. Forelæggelse for kommunen Kommunen skal oftest ikke inddrages i opdelingen af ejerlejligheder og har ingen indsigelsesmuligheder, udover planlægningsmæssigt at begrænse opdelingsmuligheden. Planlægningen kan dog ikke regulere ejerforhold og kommunen kan dermed denne, hvis det drejer sig om uønsket byggeri eller anden planlægningsmæssig begrundelse. Kommunen forelægges som regel først opdelingen når kommunens ejendomsregister opdateres, ved besked fra tinglysningsdommeren eller ejeren. Sager om opdeling i ejerlejligheder kan opdeles i tre grupper alt efter hvornår de forelægges for kommunen. 1. Sager hvor opdelingen slet ikke forelægges kommunen. Opdeling af bygninger opført efter 1966 eller bygninger, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, forelægges ikke for kommunen før opdelingen er noteret i tingbogen. Opdelingen forelægges først kommunen når By og boligregisteret (BBR) opdateres, enten ved ajourføring af ejeren eller ved modtagelse af ejerlejlighedsfortegnelse fra tinglysningskontoret. Ejeren af en ejendom, der opdeles i ejerlejligheder, er forpligtet til at meddele opdelingen til kommunens BBR kontor, således at BBR kan ajourføres jf. Bekendtgørelse om ejerens oplysningspligt 1 stk. 2, nr I praksis er det dog tvivlsomt om ejeren altid indberetter dette, til trods for ejerens oplysningspligt. 2. Sager hvor opdelingen kræver at kommunen afgiver erklæring. Ved opdeling af bygninger opført før 1966 der indeholder to beboelseslejligheder, kan først noteres i tingbogen når kommunen har afgivet erklæring om opfyldelse af kvalitetskravene. Kommunen forelægges her opdelingen på et tidligere tidspunkt, men har ingen indsigelsesmuligheder mod selve opdelingen. 30 Bekendtgørelse om ejeres pligt til at give oplysninger til Bygnings- og boligregistret (BBR) 27

30 Kap. 4. Opdeling i ejerlejligheder 3. Sager hvor kommunen skal godkende sammenlægning af beboelser før opdeling kan foretages. Ved opdeling af bygninger opført før 1966, som indeholder flere end to beboelseslejligheder, kan opdeling ske ved at sammenlægge beboelser så der alene er to beboelseslejligheder. Det antages at det er lovligt at sammenlægge beboelser og derefter opdele lejlighederne, når lejeloven og bestemmelserne i boligreguleringsloven overholdes. Dernæst er det igen lovligt at videreopdele de to ejerlejligheder ved en byggesag. Opdelingen kan kun forhindres ved at kommunen nedlægger 14 forbud og efterfølgende udarbejder lokalplan for området. Lokalplaner kan dog ikke regulere ejerforhold. Ved sådanne opdelinger har kommunen pligt til at godkende sammenlægning og efterfølgende give byggetilladelse, hvis alle forhold er i overensstemmelse med lovens bestemmelser. 4.3 Opsamling I det foregående er opdelingsprocessen gennemgået med udgangspunkt i en udvalgt opdelingssag. Selve opdelingsprocessen kan overordnet inddeles i tre faser som illustreret herunder. Sagen rekvieres Forudgående undersøgelser Generelle krav Antallet af bygninger og deres placering.(er der mulighed for udstykning?) Opdelings muligheder Hovedsagelig ejendommens alder og anvendelse Opdelingen Opmåling Udarb. Tinglysnings dok. Anmeldelse til tinglysning Figur 8. Diagram over opdelingsprocessen Forelæggelse for kommunen Forundersøgelsen er en væsentlig del af opdelingsprocessen, da der her indhentes de oplysninger der er nødvendige til vurdering af ejendommens opdelingsmuligheder. Det er især vigtigt at indhente oplysninger omkring antallet af bygninger, bygningernes udformning, bygningernes aldre og bygningernes anvendelse, for herigennem at vurdere om der kan ske opdeling eller om der f.eks. først skal ske udstykning eller anden tilpasning af forhold. Denne forundersøgelse sker i praksis ofte under rekvireringen. Hvis bygningen ikke kan opdeles eller, hvis der er flere forhold, som bør overvejes, kræver forundersøgelsen dog tit ydereligere overvejelser og undersøgelser, for derigennem at vurdere opdelingsmulighederne eller yderligere løsninger. Efterfølgende når det er konstateret hvorledes opdelingen skal gribes an, kan selve opdelingen foretages. Selve opdelingen består af en udarbejdelse af en række dokumenter og kort. Både som baggrund for udarbejdelsen af dokumenterne og som baggrund for landinspektørens attesteringer, skal ejendommen opmåles. Efter opmålingen udarbejdes de dokumenter og kort, som skal ligge til grund for tinglysningen. Når fortegnelsen og de medfølgende kortbilag er tilvejebragt kan ejerlejlighederne anmeldes til tinglysning, såfremt der ikke er forhold, der strider mod tingbogens oplysninger. Hvis opdelingen i øvrigt er udfærdiget som forskrevet, kan ejerlejlighederne til sidst noteres i tingbogen. Opdelingen af ældre beboelser er hovedsageligt ikke problematisk. De problematikker der opstod i forbindelse med opdelingen er primært af praktisk art. Som forklaret i indledningen, er det under mit praktiskophold erfaret, at der i praksis sker en række opdelinger af ældre bygninger, der juridisk ikke burde kunne opdeles. For at klarlægge den praksis der ligger bag disse opdelinger, er der gennemført et casestudie med hovedvægt på disse opdelinger. 28

31 Kap. 5. Casestudie 5. Casestudier Under praktikopholdet hos Landmålergården i Næstved blev det erfaret, at der skete opdeling af visse ejendomme, som det ellers umiddelbart juridisk ikke er muligt at opdele. Kapitlet har til formål at redegøre for disse opdelinger gennem udførelse af et casestudie. Casestudiet er udarbejdet på baggrund af Landmålergårdens sagsarkiv. Først i kapitlet redegøres der for caseudvælgelsen og den valgte casestruktur. Herefter gennemføres i alt tre caseanalyser, der til sammen belyser fremgangsmåden og opdelingsprocessen inden for opdelingen af ovennævnte ejendomme. 5.1 Caseudvælgelse Under praktikopholdet blev det erfaret, at der til tider skete opdelinger af ældre beboelsesejendomme, som juridisk ikke burde være mulige at opdele. De ejendomme, der blev opdelt, opfyldte som udgangspunkt ikke ejerlejlighedslovens krav til opdeling af ældre beboelsesejendomme. På baggrund af de ovennævnte erfaringer foretages caseudvælgelsen. De ejendomme der som udgangspunkt ikke opfylder ejerlejlighedslovens krav til opdeling af den ældre beboelsesmasse er ejendomme, der anvendes til blandet bolig/erhverv og ejendomme der indeholder mere end to beboelseslejligheder. Det er erfaret, at opdelingen af de nævnte ejendomme skete efter to principper, enten ved at nedlægge alle boligerne i ejendommene eller ved at sammenlægge en række boliger. I casestudiet ønskes det at redegøre for selve opdelingsprocessen og ikke for selve slutresultatet. Det vil derfor være optimalt at vurdere processen på i alt fire cases, hvor ejendommens anvendelse(mere end to bolig eller blandet bolig/erhverv) og opdelingsmåden (Nedlæggelse eller sammenlægning af boliger) kombineres, se nedenstående diagram. Ejendommenes anvendelse Nedlæggelse af boliger Case 1 Mere end to boliger Case 2 Sammenlægning af boliger Blandet bolig/erhverv Case 3 Case 4 Figur 9. Illustration af caseudvælgelses forløbet. De enkelte cases består af en kombination af ejendommenes anvendelse og opdelingsmåden. Således fremkommer der fire cases. Det har midlertidigt ikke været muligt at fremskaffe en case 4, der opfylder kriterierne i diagrammet ovenover. Der arbejdes derfor videre uden en case 4, hvilket ikke forventes at have nogen indflydelse på det endelige resultat. Casestudiet er udarbejdet på baggrund af Landmålergårdens sagsarkiv og udvælgelsen af de enkelte cases er sket i samarbejde med praktikstedet. Udvælgelsen af casene er sket ud fra ejendommenes startanvendelse (Mere end to boliger eller blandet erhverv/bolig) og selve den afsluttende opdelingsmåde (Ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4 eller 10 stk. 1, pkt. 2). Således har det været muligt at udvælge tre cases, der enten løses via en forudgående nedlæggelse af boliger eller en forudgående sammenlægning. Case Opførelses år Startstatus for opdeling Opdelingsmåde Case 1 Slagelsevej 1939 Mere end to boliger 10 stk. 1, pkt. 2 Case 2 Farimagsvej 1908 Blandet bolig/erhverv 10 stk. 1, pkt. 4 Case 3 Ørnevej 1939 Mere end to boliger 10 stk. 1, pkt. 2 29

32 Kap. 5. Casestudie Alle tre cases er beliggende i Næstved by. Ejendommene er opført før 1966 og har som udgangspunkt juridisk ikke været mulige at opdele. I det efterfølgende casestudie fokuseres hovedsageligt på selve opdelingsprocessen. 5.2 Casestruktur De udvalgte cases er alle forskellige og har alle forskelligt udgangspunkt. For nemmere at kunne sammenligne og vurdere de enkelte cases i en sammenhæng er udarbejdet en casestruktur som de enkelte cases skal følge. Strukturen er som følgende. 1. Præsentation af ejendom, rekvirent og dennes ønsker 2. Sagsforløb 3. Resultat Figur 10. Casestruktur Først præsenteres ejendommen, med hensyn til alder, anvendelse og udformning. Dernæst redegøres for, hvordan ejeren ønsker ejendommen opdelt og hvad der i første omgang forhindrer opdeling. Dernæst redegøres for sagens forløb. Til sidst opsamles den enkelte case. Casebeskrivelserne suppleres med diverse oversigtskort og diagrammer som uddybning til teksten. De enkelte cases vil blive gennemgået i følgende rækkefølge: 1. Slagelsevej 2. Farimagsvej 3. Ørnevej 30

33 Kap. 5. Casestudie 5.3 Slagelsevej Præsentation Ejendommen er opført i 1939 og indeholdte før opdelingen ni lejligheder samt et større loftrum. Ejendommen er i tre etager med tre lejligheder på hver etage. Til hver lejlighed hører et mindre kælderrum. Ejendommen anvendes udelukkende til beboelse. For at lejlighederne skal få en tidssvarende standard trænger ejendommen til renovering, f.v.a. murværk, tag, isolering og installationer for el og kloakforsyning m.v. Ejeren ønsker at ejendommen opdeles i ni ejerlejligheder samt at der opføres en tagetage, med ydereligere to lejligheder, i det nuværende loftsrum. Opdelingen i ejerlejligheder vil kunne skabe den fornødne økonomi til renovering og ombygning af ejendommen. Landmålergården rekvireres til to opgaver, dels til at skabe mulighed for at der kan opføres en tagetage og dels at til at sørge for at ejendommen opdeles i ejerlejligheder. Afsnittet vil hovedsagelig omhandle opdelingen i ejerlejligheder, da dette er projektets emneområde. Figur 11. Oversigtskort og billede af ejendommen på Slagelsevej Ejendommens alder og nuværende anvendelse betyder, at lejlighederne som hovedregel kun kan opdeles, hvis der i bygningen kun forefindes to beboelser jf. ejerlejlighedsloven 10 stk. 1 pkt. 2. Bygningen på Slagelsevej indeholder dog i alt ni beboelseslejligheder og kan derfor ikke opdeles under nuværende forhold. Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboelse Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan kvalitetskravene opfyldes Kan frit opdeles Figur 12. Diagram over opdelingsmulighederne Nej Ja 31

34 Kap. 5. Casestudie Sagsforløb Landmålergården er rekvireret tidligt i forløbet, dels for at gennemføre opmålinger til brug for renoveringen og dels for at rådgive ejeren. Som beskrevet tidligere kan ejendommen ikke opdeles efter ejerlejlighedslovens bestemmelser, da kombinationen mellem ejendommens alder og anvendelse ikke stemmer overens med ejerlejlighedslovens bestemmelser. For at skabe mulighed for at ejendommen kan opdeles ansøger landinspektøren Næstved kommunen om tilladelse til nedlæggelse af de ni boliger. Hvis de ni eksisterende beboelseslejligheder bliver nedlagt kan opdelingen ske efter bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1 pkt. 4, idet bygningen derefter udelukkende anvendes til andet end beboelse. Ejerlejlighedsloven 10, stk. 1, pkt. 4 Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse I ansøgningen til kommunen lægger landinspektøren vægt på, at ejendommen trænger til en gennemgribende renovering og at opdelingen i ejerlejligheder vil skabe de økonomiske rammer for renoveringen. Samtidigt lægges der ikke skjul på, at nedlæggelse af beboelsen sker med det formål, at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Angående forholdet omkring opdeling og krav til opdeling efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 4 henvises til kapitel 3. Ansøgningen til Næstved kommune er vedlagt under bilag 2. Kommunen giver efterfølgende tilladelse til nedlæggelse af de ni beboelseslejligheder i forbindelse med renoveringen af ejendommen på den betingelse, at der efter renoveringen igen oprettes ni lejligheder. Da der stadig er meldt cpr numre til adressen, påpeger kommunen, at der kun gives tilladelse til nedlæggelse, under den forudsætning at lejelovens bestemmelser overholdes. Næstved kommunes tilladelse er vedlagt under bilag 2. For at nedlægge beboelserne midlertidigt, skulle ejeren sørge for at lejlighederne blev fraflyttet. Efter lejelovens bestemmelser kan ejeren ikke opsige lejeren med den begrundelse at ejendommen skal opdeles i ejerlejligheder. For at sikre at lejlighederne kunne nedlægges blev de lejere, der stadig boede i lejlighederne, bedt om midlertidigt frivilligt at fraflytte deres lejligheder. Så snart lejerne var fraflyttet deres lejligheder kunne opdelingen af lejlighederne tinglystes. Lejerne kunne efterfølgende igen flytte ind i deres respektive lejligheder. Efter lejernes fraflytning anvendes ejendommen nu udelukkende til andet end beboelse og kunne derefter opdeles efter bestemmelserne i 10 stk. 1, pkt. 4. Gennemførelsen og kravene til tinglysning af ejerlejligheder efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 4 vil ikke blive gennemgået her, i stedet henvises til afsnit 3.4. Dato Begivenhed I løbet af 2006 Sagen rekvireres hos Landmålergården I/S Næstved 26. mar Ansøgning om nedlæggelse af boliger 21. jun Tilladelse til nedlæggelse af eksisterende boligenheder Sep Lejeren fraflytter midlertidigt deres lejligheder Sep Bygningen anvendes udelukkende til andet end beboelse 15. sep Endelig tinglysning af ejerlejligheder Kommunen gav ikke tilladelse til opførelse og efterfølgende opdeling af en tagetage. For at sikre ejerens senere muligheder for at opføre og opdele en tagetage, blev loftsrummet opdelt som en selvstændig lejlighed. Ejerlejligheden i tagetagen kan senere videreopdeles og ombygges, hvis kommunen efterfølgende giver tilladelse. Ejendommen blev i alt opdelt i 10 lejligheder, ni ejerlejligheder fordelt over tre etager med tre beboelseslejligheder på hver etage, og en selvstændig ejerlejlighed i det eksisterende loftsrum. Herun 32

35 Kap. 5. Casestudie der er den endelige opdeling illustreret. Den endelige fortegnelse over ejerlejlighederne er vedlagt under bilag 2. Figur 13. Oversigt over den endelige opdeling i ejerlejligheder Resultat For at skabe mulighed for at ejendommen kunne opdeles i ejerlejligheder, ansøgte landinspektøren om tilladelse til nedlæggelse af beboelse, i forbindelse med renoveringen af ejendommen. Hensigterne med nedlæggelsen af beboelsen var at ændre ejendommens anvendelse, således at der efterfølgende blev skabt mulighed for at ejendommen kunne opdeles i ejerlejligheder. Kommunen indvilgede efterfølgende i at nedlægge de ni beboelser, med den betingelse at der efter renoveringen igen blev oprettet ni lejligheder. Ejendommen kunne nu opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4, da bygningerne nu udelukkende anvendtes til andet end beboelse. I forhold til nedlæggelse af boliger kan dette ikke ske så længe der er registret cpr numre på adressen, da ejendommen i så fald stadig fungerer som bopæl for en person. I dette tilfælde blev det løst ved, at de pågældende lejere midlertidigt skiftede bopæl og adresse. At sikre mulighederne for opdeling ved at lade lejerne fraflytte lejligheden midlertidig kan anses som værende på grænsen af det tilladelige. I dette tilfælde har landinspektøren ikke lagt skjul på hensigten med nedlæggelse af boligerne og kommunen må antages at være vidende om tingenes forhold. 33

36 Kap. 5. Casestudie Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboelse Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan kvalitetskravene opfyldes Kan frit opdeles Figur 14. Diagram over endelig opdeling Nej Ja Opdelingen af ejendommen kunne ikke gennemføres som ejendommen fremstod. Ved at nedlægge beboelsen fremstod ejendommen som en bebyggelse, der udelukkende anvendtes til andet end beboelse, og kunne derfor efterfølgende opdeles efter 10 stk. 1, pkt. 4. I forbindelse med byggetilladelse til udvidelse af tagetage gav kommunen trods landinspektørens ihærdige bearbejdning afslag, hovedsagelig med begrundelse i at bebyggelsesprocenten vil overstige bestemmelserne i kommuneplanen. For at sikre at rekvirenten senere kan udnytte tagetagen til yderligere to ejerlejligheder, hvis bebyggelsesprocenten for ejendommen ændres med kommuneplanen i 2009, blev tagetagen opdelt som en selvstændig ejerlejlighed. Ejendommen er beliggende ved plangrænsen til bymidten, som formentlig udvides i den kommende kommuneplan, hvilket landinspektøren er opmærksom på. Ved at opdele loftsrummet som en selvstændig lejlighed sikre dette måske ejeren en merværdi ved senere opdeling. 34

37 Kap. 5. Casestudie 5.4 Farimagsvej Præsentation Ejendommen er opført i 1908 og består at et forhus og et aflangt baghus. Forhuset indeholder butik i stueetage og én beboelseslejlighed fordelt på 1. sal og i tagetagen. Baghuset har tidligere været anvendt til frabrik tilhørende butikken i forhusets stueetage. Forhuset er opført i 2 etager med beboelse i tagetage og baghuset er opført i et plan. Både forhuset og baghuset står tomt, da ejendommen er overtaget fornyeligt med henblik på ombygning og efterfølgende opdeling i ejerlejligheder. Ejendommen anvendes til blandet bolig og erhverv. Bebyggelsen er opført med et samlet areal på ca. 687m 2, hvoraf det fordeler sig som følgende. Forhus Baghus Stueplan inkl. port (Butik) 134 m2 Stueplan (Tidl. frabrikbygning) 267 m2 1. sal 134 m2 1. sal (Tidl. fabriksbygning) 47 m2 Tagetage 105 m2 I alt 373 m2 I alt 314 m2 Ejendommes ejer har købt ejendommen med henblik på at indrette og opføre seks ejerlejligheder, hvoraf de fem skal anvendes til beboelse, mens den sidste skal indrettes til butik. Ejerens ønske er at bibeholde det eksisterende forhus og deri indrette tre ejerlejligheder. Baghuset ønskes nedrevet, så der senere kan opføres et nyt baghus med tre ejerlejligheder. Butikken i forhusets stueetage ønskes bibeholdt som butik, mens beboelsen på 1. Sal og i tagetagen ønskes opdelt, således der fremkommer to ejerlejligheder. Under ombygningsarbejdet er det ejerens hensigt at nyrenovere ejendommen både af udseende og fysisk stand, bl.a. med nypudsning af facade, etablering af altaner mv. Landmålergården rekvireres i første omgang til at opdele forhuset i tre ejerlejligheder. Spørgsmålet omkring den senere opførsel og opdeling af tre nye ejerlejligheder vil ikke blive uddybet nærmere her, men det burde reelt ikke give anledning til problemer i praksis. Figur 15. Oversigtskort og billede af ejendommen på Farimagsvej Ejendommens alder og anvendelse betyder, at bygningen som hovedregel kun kan opdeles, hvis der i bygningen er mere end 80 % erhverv jf. ejerlejlighedslovens 10a. Opdeling efter 10a er dog ikke muligt i dette tilfælde, da forholdet mellem erhverv og beboelse ikke opfylder kravene om mindst 80 % erhverv. Dermed kan opdelingen af ejendommen ikke ske under nuværende forhold. 35

38 Kap. 5. Casestudie Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboelse Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Figur 16. Diagram over opdelingsmulighederne >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan frit opdeles Sagsforløb Landmålergården rekvireres tidligt i forløbet, dels for at gennemføre opmåling af ejendommen og dels for at rådgive ejeren. Som beskrevet tidligere kan ejendommen ikke opdeles efter ejerlejlighedslovens bestemmelser, da kombinationen mellem ejendommens aldre og anvendelse ikke stemmer overens med ejerlejlighedslovens bestemmelser. For at skabe mulighed for at ejendommen kan opdeles, ansøger ejeren på landinspektørens opfordring Næstved kommunen om forhåndsgodkendelse af renoveringen af ejendommen og i den forbindelse tilladelse til nedlæggelse af ejendommens eksisterende beboelse. Hvis den eksisterende beboelseslejlighed bliver nedlagt kan opdelingen ske efter bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4, i det at bygningen derefter udelukkende anvendes til andet end beboelse. Ejerlejlighedsloven 10 stk. 1,pkt. 4 Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. I ansøgningen til kommunen læggers der ikke skjul på, at nedlæggelsen sker med det formål at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Samtidig påpeges det at opdelingen i ejerlejligheder vil skabe de nødvendige betingelser for ombygningen af ejendommen og den fornødne kapital til ombygningen og renoveringen. Ansøgningen til Næstved kommune er vedlagt under bilag 3. Kommunen giver efterfølgende tilladelse til at nedlægge boligdelen i forbindelse med renoveringen samt forhåndsgodkendelse til ombygningen af forhuset og opførelsen af et nyt baghus. Ejendommen anvendes nu udelukkende til andet end beboelse og kan derfor opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 4. Angående forholdet omkring opdeling og krav til opdeling efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 4 henvises der til kapitel 3. Næstved kommunes tilladelse er vedlagt under bilag 3. Dato Starten af 2006 Begivenhed Sagen rekvireres hos Landmålergården I/S Næstved 23. jun Ansøgning om renovering af ejendom herunder ansøgning om nedlæggelse af bolig 21. sep Tilladelse til nedlæggelse af eksisterende boligenheder Forhåndsgodkendelse til byggetilladelse 17. apr Endelig tinglysning af ejerlejligheder Efterfølgende blev forhuset opdelt i tre lejligheder, to beboelseslejligheder fordelt på henholdsvis 1.sal og tagetagen, mens stueetagen forblev butik. Baghuset er endnu ikke opført. For den endelige fortegnelse over ejerlejlighederne se under bilag 3. 36

39 Kap. 5. Casestudie Figur 17. Kort over endelig opdeling Resultat For at skabe mulighed for at ejendommen kunne opdeles i ejerlejligheder, ansøgte ejeren om tilladelse til nedlæggelse af den eksisterende beboelse. Hensigten med nedlæggelsen af beboelsen var at ændre ejendommens anvendelse, så den efterfølgende kunne opdeles. Kommunen tillod at boligen midlertidigt blev nedlagt og at der efterfølgende kunne opføres fem beboelser og en butik i ejendommen. Til at starte med ønskede ejerne dog kun at opdele forhuset og senere opføre et baghus med tre lejligheder. Ejendommen kunne nu opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4, da ejendommen nu udelukkende anvendtes til andet end beboelse. Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboel Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Figur 18. Diagram over endelig opdeling >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan frit opdeles Opdelingen af ejendommen kunne ikke gennemføres som ejendommen fremstod. Ved at nedlægge den eksisterende beboelse, fremstod forhuset som en bygning der udelukkende anvendtes til andet end beboelse. Beboelsen kunne efterfølgende opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt

40 Kap. 5. Casestudie 5.5 Ørnevej Præsentation Ejendommen er opført i 1939 og indeholdte før opdelingen tre lejligheder. Ejendommen er en af seks ens ejendomme der er opført fra 1937 til Oprindeligt har bygningen indeholdt fire boliger, gennem tiden er 1. salen blevet lagt sammen for at få en større lejlighed. Bebyggelsen er i to etager, med to lejligheder i stueetagen og en lejlighed på 1. sal. Bygningen er på 400m 2, og hver lejlighed har oprindeligt været på 50m 2. Ejendommen anvendes udelukkende til beboelse. Ejerne af ejendommen ønsker at renovere ejendommen og ombygge den, således at bygningen igen fremstår med fire beboelseslejligheder som oprindeligt. Ejendommen ønskes opdelt, således der oprettes to ejerlejligheder i stueetagen og to lejligheder på 1. sal. Landmålergården rekvireres til at opdele ejendommen i fire lejligheder. Figur 19. Oversigtskort og billede af ejendommen på Ørnevej Ejendommens alder og anvendelse betyder, at bygningen som hovedregel kun kan opdeles, såfremt der i bygningen kun forefindes to beboelser, eller hvis der er tale om en bygning, som udelukkende anvendes til andet end beboelse jf. ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 og pkt. 4. Bygningen på Ørnevej indeholder dog tre beboelseslejligheder, og kan derfor ikke opdeles under nuværende forhold. Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboel Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan kvalitetskravene opfyldes Kan frit opdeles Figur 20. Diagram over opdelingsmulighederne Nej Ja 38

41 Kap. 5. Casestudie Sagsforløb Landmålergården rekvireres tidligt i forløbet for at rådgive ejeren om opdelingen af ejendommen. Ejendommen kan som udgangspunkt ikke opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedsloven, da kombinationen mellem ejendommens alder og anvendelse ikke tillader opdeling efter ejerlejlighedsloven. For at skabe mulighed for at ejendommen kan opdeles, kontakter landinspektøren Næstved kommunen med henblik på tilladelse til sammenlægning af de to lejligheder i stuen. Hvis det lykkedes at få sammenlagt beboelserne i stueetagen, vil der i alt kun være to beboelseslejligheder tilbage i ejendommen. Efterfølgende kan bygningen opdeles efter bestemmelserne i ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 2. Ved først at opdele ejendommen i to ejerlejligheder kan ejendommen efterfølgende videreopdeles i yderligere to lejligheder, således at der til sidst opstår fire ejerlejligheder. Ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 2. Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f i. I ansøgningen til kommunen lægger landinspektøren ikke skjul på, at sammenlægningen sker med det formål at opdele ejendommen i ejerlejligheder og derefter videre opdele disse, så der til sidst vil være fire ejerlejligheder i ejendommen. Angående forholdet omkring opdeling og krav til opdeling efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 2 henvises til kapitel 3. Ansøgningen til Næstved kommune er vedlagt under bilag 4. Kommunen giver efterfølgende tilladelse til nedlæggelse og sammenlægningen af den ene beboelse i forbindelse med renoveringen. Kommunen betinger sig af, at der inden for et år efter tilladelse til nedlæggelsen oprettes fire selvstændige lejligheder i ejendommen. Ved oprettelse af de fire lejligheder skal der efterfølgende søges byggetilladelse hos kommunen. Næstved kommunes tilladelse er vedlagt under bilag 4. Opdeling efter 10 stk. 1, pkt. 2 EJLL 10 stk. 1, pkt. 2. giver mulighed for at opdele den ældre beboelsesmasse, hvis denne kun indeholder to beboelseslejligheder. Ejerlejlighederne til beboelse skal i den forbindelse opfylde kvalitetskravene i 10, stk. 1, pkt. 2 litra a i. En landinspektør med beskikkelse skal i forbindelse med opdelingen attestere, at bygningen opfylder kravene i litra a e, mens kravene i litra f i skal erklæringers for opfyldt af bygningsmyndighederne før ejendommen kan opdeles. Kommunen kan, som bevis for at kvalitetskravene er opfyldt, forlange at ejeren frembringer tilstrækkelige oplysninger for, at kravene i litra f i er opfyldte. Næstved kommune kraver i den forbindelse som regel en udtagelse fra en anerkendt rådgiver, normalt et rådgivende ingeniørfirma. Oversigt over kvalitetskrav og opfyldelsen af disse henvises til Appendiks A. Med opdeling i to ejerlejligheder er der nu skabt mulighed for, at ejendommen kan videreopdeles efter bestemmelserne om videreopdeling i ejerlejlighedsloven 10 stk. 10. Videreopdelingen er på nuværende tidspunkt endnu ikke gennemført, da der ikke endnu er opnået byggetilladelse. Ved den fremtidige videreopdeling af de to ejerlejligheder skal landinspektøren attestere, at kvalitetskravene er opfyldt for de fire nye lejligheder. Ejerlejlighedsloven 10 stk. 10 Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a f, nævnte krav. 39

42 Kap. 5. Casestudie Ved først at opdele i to ejerlejligheder og efterfølgende videre opdele disse, undgår ejeren, at alle lejlighederne skal leve op til de krav der stilles jf. Bygningsreglementet 2008 (BR08). Hvis alle beboelser var nedlagt før opdelingen, ville alle lejligheder ved genopretningen skulle opfylde kravene i BR08, dette gælder nu kun for de to af lejlighederne. Ejeren slipper dermed for en total renovering af bebyggelsen for at opfylde kravene i BR08, alle lejlighederne skal dog fortsat opfylde kvalitetskravene i ejerlejlighedsloven. Hvis ejeren i stedet for havde været villig til at renovere hele ejendommen, havde Næstved kommunen formentligt også givet tilladelse til nedlæggelse af alle beboelserne først, da slut resultatet ville have været det samme uanset løsningsmetoden. I de tilfælde hvor opdelingen er forbundet med en række bestemte fremgangsmåder som her, er det en forudsætning at ejerne tidligt i forløbet kontakter landinspektøren. Hvis byggetilladelse til oprettelse af fire lejligheder på ejendommen var givet før landinspektøren blev kontaktet, ville der allerede være registeret fire beboelseslejligheder på ejendommen og det ville efterfølgende blive sværere at opdele ejendommen eller ejendommen ville sandsynligvis ikke kunne opdeles, alt efter kommunens holdning. Figur 21. Kort over endelig opdeling Dato Begivenhed 2. apr Sagen rekvireres hos Landmålergården I/S Næstved 21. jul Ansøgning om nedlæggelse af boliger 5. aug Tilladelse til nedlæggelse af eksisterende boligenheder 3. sep Kommunen erklærer kvalitetskravene for opfyldte 10. sep Endelig tinglysning af to ejerlejligheder Indhentelse af byggetilladelse Opmåling og attestering af kvalitetskrav Endelig tinglysning af alle fire ejerlejligheder Resultat For at skabe mulighed for at ejendommen kunne opdeles i fire lejligheder, blev ejendommen først opdelt i to ejerlejligheder, og derefter kan ejendommen videreopdeles. I bygningen var der registeret tre beboelser i BBR, men for at kunne opdele ejendommen efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2, er det et krav, at der kun er to beboelser. Kommunen indvilgede i at give tilladelse til sammenlægning af de to boliger i stuen, så ejendommen kunne opdeles. Tilladelsen blev givet på betingelse af, at der inden for et år blev oprettet de fire beboelseslejligheder i bygningen, som ejeren havde oplyst. 40

43 Kap. 5. Casestudie Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboelse Erhverv Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder Kan frit opdeles Kan kvalitetskravene opfyldes Nej Ja Kan som udgangspunkt ikke opdeles 2 beboelseslejligheder Videreopdeling 4 Beboelseslejligheder Figur 22. Diagram over endelig opdeling Først at opdele ejendommen i to beboelser og derefter videre opdele ejendommen kan virke som en overflødig manøvre, da kommunen formentlig ville have givet tilladelse til en fuldstændig nedlæggelse af beboelsen på ejendommen. I dette tilfælde ønskede ejeren dog at undgå at alle boligerne skulle leve op til BR08, og ved først at opdele i to ejerlejligheder, er det kun de to nye lejligheder, der fremkommer ved videre opdelingen, som skal leve op til kravene i BR08. 41

44 Kap. 5. Casestudie 5.6 Opsamling Ejendommene i de valgte cases er alle opført før 1966, hvilket skaber visse begrænsninger i forhold til muligheden for opdeling. Ejendommenes anvendelse stemte i de valgte cases ikke overens med bestemmelserne i ejerlejlighedsloven og kunne som udgangspunkt ikke opdeles. Efterfølgende er alle ejendommene dog opdelt ved i forundersøgelsen at ændre ejendommenes anvendelser og dermed udgangspunktet for opdelingen. Ved alle casene ansøgte enten ejerne eller landinspektøren, kommunen om tilladelse til fuldstændigt at nedlægge alle boliger i ejendommen eller at sammenlægge boliger. I alle ansøgningerne blev det påpeget, at nedlæggelsen af boligerne bl.a. skete med det formål at opdele ejendommene i ejerlejligheder. Næstved Kommune gav i alle tilfælde tilladelse til nedlæggelsen og sammenlægningen af boliger, så ejendommene efterfølgende kunne opdeles. I Case 1 og 2 blev alle beboelser i ejendommene nedlagt og ejendommene blev efterfølgende opdelt efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4, som bygninger der udelukkende anvendes til andet end beboelse. I Case 3 blev lejlighederne i ejendommen først sammenlagt til to beboelser og derefter opdelt efter ejerlejlighedsloven 10 stk. 1, pkt. 2. Herefter kan de to beboelseslejligheder videreopdeles gennem ejerlejlighedslovens 10 stk. 10. Case Problem Løsning Opdelingsmåde Case 1 Ni beboelseslejligheder Nedlæggelse af alle boliger 10 stk. 1, pkt. 4 Case 2 Blandet bolig/erhverv Nedlæggelse af alle boliger 10 stk. 1, pkt. 4 Case 3 Tre boliger Sammenlægning og videreopdeling 10 stk. 1, pkt. 2 Opdelingen af ejendommen skete efter to principper, enten ved fuldstændig at nedlægge boligdelen, så bygningens anvendelse i BBR ikke er registeret som beboelse, eller ved at sammenlægge boliger så der udelukkede, er registeret to beboelser i BBR. Ved at nedlægge alle beboelser i ejendommen og dermed stå tilbage med en bygning der udelukkende anvendtes til andet en beboelse, kunne bygningen opdeles efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 4. Ved at sammenlægge lejligheder så bygningen herefter kun indeholdte to beboelser, kunne ejendommene opdeles efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 og efterfølgende videreopdeles. Ejendommens anvendelse blev udelukkende ændret i BBR, som en forudsætning for opdelingerne, og stemte dermed ikke overens med de virkelige forhold. Ved at kommunen ændrede oplysningerne i BBR kunne ejendommen opdeles. Herunder er løsningsforløbene illustreret. Alder før 1966 efter 1966 Art Blandet Beboelse Ikke beboelse Kan frit opdeles Kan som udgangspunkt ikke opdeles Antal beboelseslejligheder Kan som udgangspunkt ikke opdeles >2 beboelseslejligheder Ingen andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder 2 beboelseslejligheder Kan frit opdeles Videreopdeling 4 Beboelseslejligheder Figur 23. Diagram og løsningsforløbene 42

45 Kap. 6. Diskussion 6. Diskussion Der er i det foregående kapitel fremkommet to løsningsmetoder til opdeling af den ældre beboelsesmasse. Det kan diskuteres, om metoderne reelt er en omgåelse af lovgivningen, eller om det blot ligger inden for landinspektørens rådgivningskompetence. I dette kapitel vil det blive diskuteret, om det nævnte er omgåelse af loven eller ejendomsrådgivning, samt hvorfor disse opdelinger foretages. Problemstillingen vil blive diskuteret ud fra flere synsvinkler bl.a. kommunens og landinspektørens. Det overordnede spørgsmål i diskussionen er hovedsageligt, om dette kan betragtes som en omgåelse af ejerlejlighedslovens opdelingsregler. Set fra en juridisk synsvinkel er der næppe nogen tvivl om, at der er tale om en direkte omgåelse af lovens opdelingsbestemmelser. Set fra den privat praktiserende landinspektør vil det i midlertidigt nok være mere diffust og afhænge af den enkelte landinspektør. Flere landinspektører ville i denne forbindelse nok mere betragte det som en del af den ejendomsrådgivning, landinspektøren lever af. Diskussionen er derfor primært ikke, om det juridisk set er en omgåelse af ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser, men hvorfor denne omgåelse foretages. Omgåelse af loven Ud fra et juridisk synspunkt er der næppe tvivl om hvorvidt, der sker en omgåelses af ejerlejlighedslovens bestemmelser. Praktiskstedets holdning til dette er ligeledes, at det reelt er en omgåelse af loven. Der er således ikke modstridende holdninger til dette spørgsmål. Ved at kommunen benytter sine kompetencer jf. BBR lovgivningen skabes der udadtil mulighed for opdeling. Bygningerne fremstår i kraft af oplysningerne i BBR, som bygninger der er mulige at opdele til trods for uoverensstemmelsen mellem de registrerede oplysninger i BBR og de virkelige forhold, som landinspektøren i kraft af ejerlejlighedsloven skal attestere. Juridisk set må det betragtes som en direkte omgåelse af ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser, hvor landinspektøren og kommunen i fællesskab skaber mulighed for opdeling. For at opdelingen kan gennemføres attestere landinspektøren tit forhold der er modstridende, mens kommunen ligeledes ændrer BBR i strid med virkeligheden. Da der som udgangspunkt ikke er nogen tvivl om, at der sker en omgåelse af ejerlejlighedsloven, kan det i det efterfølgende diskuteres, hvorfor disse opdelinger så foretages. I ejerlejlighedsopdelingerne er der en række centrale aktører, som alle har en interesse i at opdelingerne foretages. For det første har ejeren en helt klar interesse i opdelingen af sin ejendom, idet opdelingen vil skabe en væsentlig merværdi af ejendomme. For det andet har kommunen ligeledes en række fordele ved at tillade disse opdelinger herunder bl.a. forbedring af boligmassen og tilflytninger af en attraktiv befolkningsgruppe. I forhold til disse forventninger og fordele er der et pres på landinspektøren for at foretage disse opdelinger, selvom det er en omgåelse af loven. Herunder diskuteres incitamentet til at foretage disse opdelinger ud fra ejerens, kommunens og landinspektørens synsvinkel. Ejeren Det er for ejeren en væsentlig økonomisk fordel at foretage opdeling af en ejendom. Ejerlejligheder indbringer en væsentlig merværdi i forhold til udlejningsboliger, denne merværdi generes gennem efterspørgsel på ejerlejligheder. Ud fra ejerens synsvinkel er det naturligt at forsøge at udnytte sine investeringer til det yderste. Den væsentlige merværdi en ejer kan opnå i forbindelse med ejerlejlighedsopdelingerne, kan betyde, at ejeren presser på for, at landinspektøren skal fortage opdelingen. Kommunen Det kan diskuteres om kommunen overhovedet er vidende om konsekvenserne af deres handlinger eller om de under sagsbehandlingen udelukkende fokuserer på det byggetekniske og derfor ikke tager stilling til selve ejendomsbetegnelsen eller konsekvensen af denne. Det er dog min opfattelse at Næstved Kommune i det nævne casestudie er beviste om betydningen af opdelingerne og ligeledes anvender opdelingerne som redskab til gennemførelse af visse politikker. I forhold til opdeling af den ældre boligmasse og tilladelse af denne opnår kommunen en række fordele. Ved ejerlejlighedsopdelingerne opnår kommunen at ældre ejendomme, der tit er nedslidte, både boligmæssig og æstetisk fornyes, samtidigt med at bolig 43

46 Kap. 6. Diskussion mængden tit forøges. Opdelingen i ejerlejligheder betyder dog at kommunen reelt fravælger en række bestemte befolkningsgrupper i at bosætte sig i kommunen. Ud fra kommunens synsvinkel kan der være en række politiske grunde til at de giver mulighed for opdelingen. Dette gør at landinspektøren ikke kun får en mulighed for at opfylde rekvirentens ønske, men samtidigt ligger under et vist politisk pres for netop at opdeles sådanne bygninger. Landinspektøren Som beskrevet tidligere foretages disse opdelinger som et samarbejde mellem landinspektøren og kommunen. Landinspektøren er i disse opdelinger den aktør, der så at sige finder vejen, men samtidig må det antages, at landinspektøren er under et vist pres fra både ejeren og kommunen. Landinspektøren presses især til at foretage disse opdelinger af ejeren, som har udsigt til en væsentlig merværdi i forbindelse med opdelingen. Derudover er landinspektøren ligeledes under et vist politisk pres fra kommunen. I kraft af at kommunen politisk tillader disse opdelinger ligger landinspektøren under et vist pres om end et mere subtilt pres end fra ejeren da det reelt er muligt at opfylde rekvirentens ønske. Man kan sige, at landinspektøren delvis kan blive presset til at gennemføre disse opgaver til trods for, at han er velvidende om, at det er omgåelse af loven. Ved opdelingerne sker der intet ulovlig og det er dermed mere et moralsk og fagligt spørgsmål, som den enkelte landinspektør må tage stilling til. Når dette er sagt, kan det dog ikke forventes at landinspektøren er helt blåøjet i forbindelse med opdelingerne, da han trods alt er stifinderen. Ansvaret for at disse opdelinger må derfor nødvendigvis både ligge hos den praktiserende landinspektør og selve kommunen. Hvor mange opdelinger der foregår på denne måde, kan jeg ikke udtale mig om, men det antages at det drejer sig om en begrænset mængde boliger. Samtidig kan det antages at det ikke kun er i Næstved kommune disse opdelinger er en mulighed, men at det generelt er et udbred fænomen. 44

47 Kap. 7. Konklusion 7. Konklusion Formålet med kapitlet er at redegøre for resultatet af rapporten og derigennem besvare de underspørgsmål, som er stillet i forbindelse med problemformuleringen. Gennem projektet er der kastet lys over ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser og opdelingsproces. I problemformuleringen blev der opstillet en række underspørgsmål, som gennem rapporten er blevet besvaret. Underspørgsmålene lød som følgende: 1. Hvilke processer gennemgår landinspektøren, ved ejerlejlighedsopdeling af beboelsesejendomme opført før 1966? 2. Hvordan forløber og foregår opdelingen af ejendomme opfør før 1966, der som udgangspunkt ikke kan opdeles og hvad er landinspektørens rolle i disse opdelinger? Det efterfølgende afsnit vil samle op på resultaterne i projektet og vurdere disse i forhold til underspørgsmålene. Det har gennem projektet været ønsket, at klarlægge selve opdelingsprocessen og beskrive de processer landinspektøren gennemgår ved opdelingen, især med henblik på opdeling af ejendomme opført før Ved at gennemgå en opdelingssag kunne de enkelte fase opdelingen gennemgår afklares. Underspørgsmål 1 er besvaret gennem afklaringen af opdelingsprocessen i kapitel 4. Af dette kapitel kan det konkluderes at selve opdelingsprocessen kan inddeles i tre fase: forundersøgelse, opdelingen og tinglysning. I forundersøgelsen indsamles de oplysninger, som er bestemmende for om ejendommen kan opdeles indenfor ejerlejlighedslovens rammer. I opdelingsfase gennemføres selve opdelingen og i tinglysningsfase kan ejerlejlighederne anmeldes til tinglysning. Det er i forundersøgelsen at selve muligheden for opdelingen skabes. Her indhentes ejendommens oplysninger og disse vurderes i forhold til ejerlejlighedslovens bestemmelser. Hvis der ikke er sammenfald mellem ejendommen oplysninger og ejerlejlighedslovens bestemmelser kan ejendommen som udgangspunkt ikke opdeles. Efterfølgende må landinspektøren vurdere om der er andre måder at foretage opdeling på, hvilket leder videre til underspørgsmål 2. Underspørgsmål 2 er besvaret gennem casestudiet i kapitel 5 og diskussionen i kapitel 6. Gennem casestudiet kan det konstateres, at landinspektøren og kommunen i samarbejdet, opdeler ejendomme, der juridisk ikke burde kunne opdeles. Gennem casestudiet er der fremkommet to muligheder for, at omgå ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2. Loven kan omgå ved enten at nedlægge alle boliger i en ejendom eller ved at sammenlægge et antal boliger. Ejendommen vil efterfølgende omfylde ejerlejlighedslovens bestemmelser i 10 skt. 1, pkt. 2 eller pkt. 4, men kun i kraft af oplysningerne i BBR. Det er i den forbindelse kommunen, der ved administrering af BBR, giver mulighed for opdeling, dog på foranledning af landinspektøren. Hverken fra juridisk side eller fra praktikstedet er der tvivl om, at dette er en omgåelse af opdelingens bestemmelserne i 10 stk. 1, pkt. 2. Det kan antages, at landinspektøren er under et hvis pres fra både ejere og kommunen for, at gennemføre disse opdelinger. Til trods for dette pres, kan man dog næppe sige at landinspektøren er uden skyld, da det grundlæggende er ham der finder vejen. Landinspektøren handler i forbindelse hermed, ikke i strid med loven og gør intet ulovligt i forhold til lovgivningen. Selve spørgsmålet om landinspektøren kan tillade sig, at foretage disse opdelinger, er derfor op til den enkelte landinspektør at afgøre. Det kan konkluderes, at der kan ske opdeling af ældre beboelsesejendomme, som ikke opfylder ejerlejlighedslovens bestemmelser, såfremt det er muligt enten at nedlægge eller sammenlægge boliger. Derudover konkluderes det, at landinspektøren bestemt har en afgørende rolle i de nævnte opdelinger, men samtidigt er under et hvis pres fra omgivelserne. 45

48 Kildeliste Kildeliste Bøger [Andersen 2002] Det skinbarlige virkelighed Vidensproduktion inden for samfundsvidenskaberne, Ib Andersen, Forlaget Samfundsvidenskab, ISBN; [Andreasen 1997] Ejerlejligheder i praksis, Petter Andreasen, Nyt juridisk forlag, ISBN; [Blok 1995] Ejerlejligheder, Peter Blok, Jurist og økonomforbundets forlag, ISBN; [Launsø m.fl. 2005] Forskning om og med mennesker Forskningstyper og forskningsmetdoer i samfundsforskning, Laila Launsø og Olaf Rieper, Nyt Nordisk forlag Arnold Busck A/S, ISBN; [Ramhøj 2004] Ejerlejligheder, Lars Ramhøj, Aalborg Universitet, kan findes på (Kontrolleret d. 11/1 2009) [Stalke 2005] Qualitative case studies, Robert Stake, Artikel fra redigeret bog; The sage handbook of qualitative research s , Normal Denzin og Yvonna Lincolni, Sage Publications,Inc., Internetadresser ww.wikipedia.dk Wikipedia online leksikon, søgning på casestudier (Kontrolleret d. 11/1 2009) Erhvervs og Byggestyrelsens hjemmeside om ejerlejligheder (Kontrolleret d. 11/1 2009) Karnovs lovsamling Karnovs online lovsamling (Kontrolleret d. 11/1 2009) Lovtekster, bekendtgørelser og cirkulærer m.v. DDL vedtægter DdL's vedtægt for landinspektørvirksomhed Boligreguleringsloven Lovbekendtgørelse nr. 396 af 02/05/2006 Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene Ejerlejlighedsloven Lovbekendtgørelse nr. 53 af 30/01/2006 Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder 80/20 bekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 631 af 23/06/2004 Bekendtgørelse om opdeling af ejendomme med mere end 80% erhvervsareal i ejerlejligheder Ejerlejlighedscirkulære Cirkulære nr. 177 af 25/08/1977 Cirkulære om ejerlejligheder og boligfællesskaber Tinglysningsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr af 15/12/1993 Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) Bygningsfrednings og bevaringsloven Lovbekendtgørelse nr. 911 af 14/10/2001 Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer 46

49 Bilagsfortegnelse Appendiks og bilag Appendiks 1. Appendiks A Kvalitetskravene Bilag 1. Bilag 1 Hoümannsvej 2. Bilag 2 Slagelsevej 3. Bilag 3 Farimagsvej 4. Bilag 4 Ørnevej Procesanalyse 1. Procesanalyse Appendiks til procesanalysen 1. Appendiks B Praktik aftale 2. Appendiks C Læringsmål 47

50 Appendiks A Kvalitetskravene

51

52 Appendiks A Appendiks A Kvalitetskrav Dette bilag har til formål at forklare hvordan kvalitetskravene opfyldes og hvornår de er opfyldt, således at landinspektøren kan attestere at kravene i litra a e er opfyldte. Ejerlejlighedslovens 10, stk. 1, pkt. 2, litra a i omfatter en opremsning af en række betingelser der skal være opfyldte for at det er muligt at opdele en bygning tilhørende den ældre beboelsesmasse, hvis denne ikke indeholder andre rum eller lejligheder end to beboelseslejligheder. Kvalitetskravene er en række krav der sikre at der sker en sanering af ældre bebyggelser således at disse vil kunne indgå som en tidssvarende bolig i boligmassen. En del af kravene skal attesteres af en landinspektør, dette er kravene litra a e og omhandler en række arealkrav og visse bygningsmæssige vurderinger. Bygningsmyndigheden skal erklære at kravene litra f i er opfyldt, disse omhandler dels krav om reducering af varmetab, dels krav til brandsikkerheden, og dels en vurdering af om de enkelte beboelsesrum er uhensigtsmæssige i forhold til størrelse og udformning. Kvalitetskravene Attesteres af landinspektør a. Lejlighedens etageareal. Skal mindst udgøre 26 m 2 b. Lejlighedens køkken. Skal mindst udgøre 7m 2 nettoareal eller være indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts c. Lejlighedens badeværelse. Skal mindst udgøre 2,5m 2 nettoareal eller 1,8m 2 nettoareal hvis indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts d. Lejlighedens installationer. Lejligheden skal være forsynet med el, i køkken og badeværelse skal være indlagt koldt og varmt vand, og afløb. Der skal mindst være et wc rum med håndvask i lejligheden. e. Lejlighedens opvarmning. Skal ske fra fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen, eller ved gas eller elvarme i samtlige beboelsesrum. Erklæres opfyldt ved erklæring fra bygningsmyndighederne f. Varme isolering. Skal være nedbragt til et niveau det svare til kravene i bygningsreglementet af g. Tilpasning af varme og fyringsanlæg. Efter gennemførelsen af de fornødne arbejder efter litra f, skal der have været foretaget indregulering og justering af varme og fyringsanlæg. h. Brandsikring. Bygningen skal opfylde kravene i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger mv. uanset alder. i. Rum udformning. Ingen af bygningens rum er gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. Kvalitetskrav som landinspektøren skal attestere: a. Lejlighedens etageareal Litra a. Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed skal udgør mindst 26 m 2. Lejlighedens etageareal måles efter de opmålingsregler der gør sig gældende ved opmålingen til fortegnelsen over ejerlejligheder. Opmålingsreglerne for opmåling af ejerlejligheder er beskrevet i ejerlejlighedscirkulæret afs. 35. I modsætning til lejelejligheder skal der ikke måles fællesareal med i lejlighedens samlede areal. Hvis der er flere enkelte lejligheder i én ejerlejlighed kan disses areal ikke sammenlægges for at opfylde kravene i litra a, jf. ejerlejlighedscirkulæret afs. 9. Arealkravet i litra a henviser udelukkende til beboelsesareal og kælderrum eller loftsrum kan dermed ikke medregnes. 1 1 Blok 1995, s. 42 ff. 1

53 Appendiks A Opholdsrum Opholdsrum Litra a. 1. Etageareal på min. 26 m 2 hvis opført efter 1977 Køkken Wc/Bad b. Lejlighedens køkken Litra b. Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m 2 nettoareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. Marts Køkkenet i ejerlejlighederne skal mindst værre 7 m 2 hvis det er indrettet i henhold til byggetilladelse givet efter den 25. marts Hvis der er givet byggetilladelse før 1977 er der intet arealkrav til køkkenet. Arealet af køkkenet skal være nettoarealet, ved nettoareal menes der køkkenets indvendige gulvareal, hvilket også omfatter det areal der optages af faste skabe o.lig. på samme måde som opmåling efter bygningsreglementet. 3 Opholdsrum Opholdsrum Litra b. 1. Køkken min. 7 m 2 hvis indrettet efter 1977 (I henhold til byggetilladelse) 2. Intet arealkrav ved køkken opført før 1977 (I henhold til byggetilladelse) Køkken Wc/Bad c. Lejlighedens badeværelse Litra c. Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m 2 nettoareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m 2 nettoareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. Marts Arealkravet ved badeværelser omfatter ligesom ved køkkenet nettoarealet, hvilket er det indvendige gulvareal. Er der i bygningen et oprindeligt badeværelse på under 1,8 m 2, skal badeværelset ombygges for at opfylde kravet i litra c. Efter ombygningen skal badeværelset have et areal på mindst 2,5 m 2. Er der 2 Den 25. Marts 1977 var datoen for fremsættelsen af 1977-lovforslaget, og blev derfor skæringsdato. 3 Blok 1995, s. 43 ff. 2

54 Appendiks A særskilt bad og wc i lejligheden kan disse rums arealer ikke sammenlægges for at opfylde kravet i litra c. Det er ikke påkrævet at der i samme rum skal være badeværelse og wc. 4 Opholdsrum Opholdsrum Litra c. 1. Badeværelse på min. 2,5 m 2 hvis opført efter Badeværelse på min. 1,8 m 2 vis opført før 1977 Køkken Wc/Bad d. Lejlighedens installationer. Litra d. Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1. Wc rum, og det skal være forsynet med håndvask. Lejligheden skal være forsynet med el installation. I køkken og badeværelse skal være indlagt koldt og varmt vand, og være afløb til spildevand. Der skal mindst være et wc rum med håndvask i lejligheden. Det gælder for wc rum, såvel som badeværelse at adgangen til disse rum ikke må ske gennem fællesarealet, men skal være placeret i selve lejligheden for at litra d er opfyldt. 5 ~ Opholdsrum Opholdsrum Litra d. 1. El installation indlagt 2. Koldt og varm vand i køkken og baderum 3. Afløb for spildevand i køkken og baderum 4. Et wc rum, med håndvask Køkken Wc /Bad + + e. Lejlighedens opvarmning Litra e. Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum. 4 Blok 1995, s Blok 1995, s. 45 3

55 Appendiks A Med beboelsesrum menes her ikke køkken, forstue, gang el.lign. og anses dermed ikke som beboelsesrum. Om badeværelse og wc rum har stilling som beboelsesrum kan ikke direkte udledes fra ejerlejlighedscirkulæret, men antages her ikke at være et beboelsesrum. Sker opvarmningen af lejlighederne fra et fælles varmeanlæg er det ikke nødvendigt at tilvejebringe varmeanordninger i rum der i forvejen ikke er opvarmet. Ved gas eller el opvarmning skal der være radiator i alle beboelsesrum. 6 Opholdsrum Beboelsesrum Opholdsrum Litra e. 1. Opvarmning sker fra fællesanlæg i eller uden for bygningen. Det er ikke et krav at der installeres yderligere radiatorer. 2. Opvarmningen sker ved gas eller el varme. Der skal installeres radiator i alle beboelsesrum. Køkken Wc/Bad Kvalitetskrav som bygningsmyndigheden skal erklære for opfyldt: f. Varmeisolering Litra f. Varmeisolering. Skal være nedbragt til et niveau det svare til kravene i bygningsreglementet af Isoleringskravet gælder for ydervægge, skillevægge, etageadskillelser, lofter m.v. der er afgrænsninger mod beboelsesrum, køkken eller andre beboelsesrum (WC, gang, forstue m.v.) mod det fri eller mod kolde rum (trapperum, kælderrum, loftsrum m.v.). Hvis det ændringer der er påkrævet for at leve om til litra f, vil være for vanskelige at gennemføre, kan kravet fraviges for dele af bygningen, hvis andre bygningsdele isoleres ud over kravet, så det samlede varmetab for bygningen overholder kravene i bygningsreglementet af Nærmere regler vedrørende isoleringskravet i litra f, er beskrevet i Bekendtgørelse om varmeisolering af ejerlejligheder 7. 8 g. Tilpasning af varme og fyringsanlæg Litra g. Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme og fyringsanlæg. I forbindelse med isolering af bygningen i medfør af litra f, skal der efterfølgende ske en tilpasning af bygningens varme og fyringsanlæg, således at anlægget ikke varmer med en overkapacitet. 9 h. Brandsikring. Litra h. Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. Bygningen skal overholde de krav der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger. Brandsikringsloven finder ikke anvendelse ved ejendomme der kun har en eller to etager, eller forfrit 6 Blok 1995, s Bkg. nr. 432 af 18/ Bekendtgørelse om varmeisolering af ejerlejligheder 8 Blok 1995, s Blok 1995, s. 46 ff. 4

56 Appendiks A liggende en og to familiershuse, uanset om disse indeholder mere end to etager. Overholdelsen af litra h er derfor mest et krav ved videreopdeling. Kravet gælder også for evt. erhvervslejligheder i bygningen. 10 i. Rum udformning. Litra i. Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. Dette krav er indført for at undgå at der lejlighederne, i forbindelse med opfyldelsen af de øvrige kvalitetskrav, ombygges således at de enkelte rum udformes uhensigtsmæssigt 10 Blok 1995, s. 47 5

57 Bilag 1 Hoümannsvej 1. Anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder ( 4 sider)

58 Bilag 2 Slagelsevej 1. Ansøgning til Næstved Kommune 2. Tilladelse fra Næstved Kommune 3. Anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder ( 8 sider)

59 Bilag 3 Farimagsvej 1. Ansøgning til Næstved Kommune 2. Tilladelse fra Næstved Kommune 3. Anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder ( 8 sider)

60 Bilag 4 Ørnevej 1. Ansøgning til Næstved Kommune 2. Tilladelse fra Næstved Kommune ( 4 sider)

61 Procesanalyse Procesanalyse Beskrivelse af projektpraktik hos Landmålergården I/S Næstved Indhold Procesanalyse... 1 Indledning Praktiske forhold... 3 Aftaleindgåelse... 3 Forventninger til projektpraktik... 3 Boligforhold Praktikopholdet... 4 Modtagelse og arbejdsforhold... 4 Arbejdet på praktikpladsen... 5 Praktiske arbejde... 5 Projektarbejdet... 5 Fordelingen af tiden Vurdering af læringsmål Afslutning... 6 Appendiks 1. Appendiks B Praktik aftale 2. Appendiks C Læringsmål 1

62 Indledning Procesanalyse Denne procesanalyse beskriver forholdene omkring min projektpraktik hos landmålergården I/S Næstved. I det efterfølgende vil jeg kort beskrive praktikstedet, hvorefter jeg vil redegøre for de praktiske forhold omkring projektpraktikken, herunder aftaleindgåelse, forventning og boligforhold. Efterfølgende vil jeg beskrive selve praktikopholdet, hvor jeg vil beskrive modtagelsen, arbejdsforhold og det arbejde jeg har udført i forbindelse med praktikopholdet. Til sidst vil jeg vurdere opfyldelsen af mine læringsmål. Landmålergården I/S Næstved Landmålergården er en sammenslutning af flere landinspektør firmaer fordelt på Sydsjælland. Det er i Næstved afdelingen jeg har gennemført min projektpraktik. Landmålergården i Næstved beskæftiger sig hovedsageligt med almindeligt matrikulært arbejde og arbejder inden for afsætning og opmåling. På kontoret er der fire landinspektører, hvoraf to er partnere i Landmålergården I/S. 1. Praktiske forhold Kapitlet vil redegøre for de indledende forhold omkring indgåelse af projektpraktikaftale, forventninger og boligforhold under praktikperioden. Aftaleindgåelse Via mail kontaktede jeg i starten af maj 2008, Landmålergården I/S i Næstved, for at høre om mulighederne for at gennemføre min projektpraktik i Næstved. Grunden til at jeg ønskede praktikophold i Næstved var dels fordi jeg efter endt uddannelse forventer at flytte tilbage til Sjælland og fordi jeg forventede at det generelt ville blive vanskeligt at finde en praktikplads i Aalborg. Derudover kommer jeg oprindeligt fra Næstved, hvor mine forældre stadig bor, hvilket betyder at jeg er forholdsvis stedkendt og samtidig havde et sted at bo under opholdet. Få dage efter jeg havde sendt en mail til landmålergården i Næstved, blev jeg kontaktet af landinspektør Rasmus Bay. Overordnet var det for at høre hvad projektpraktikken gik ud på da de i Næstved aldrig før havde haft en praktikant under disse forhold. Under samtalen blev det reelt aftalt at jeg kunne gennemføre min projektpraktik i Næstved, og vi agerede at jeg kunne komme forbi deres kontor, for at hilse og blive vist rundt. Den 16. Maj 2008 besøgte jeg landmålergårdens kontorsted i Næstved, hvor jeg hilste på kontorets ansatte og blev vist rundt i firmaet. Over kaffen indgik vi formelt aftale om praktikophold (Vedlagt som appendiks B) og aftalte at jeg skulle starte den 1. september Forventninger til projektpraktik Valget af praktiksted blev ikke fortaget ud fra et ønske om at undersøge en bestemt problemstilling, men ud fra et ønske om at prøve kræfter med rollen som privatpraktiserende landinspektør. I modsætning til mange af mine medstuderende har jeg aldrig før sat mine ben hos en praktiserende landinspektør og har aldrig haft landinspektørrelevant sommerferiearbejde. Derfor var den praktiske del af min uddannelse stadig på mange måder et uafklaret kapitel for mig. Således forventede jeg at få et indblik i en landinspektørs daglige arbejde og en afklaring af min egen viden. Derudover forventede jeg også at jeg personligt vil få afklaret en række spørgsmål, der har presset sig på de seneste år, omkring min fremtid efter endt uddannelse. Boligforhold Som sagt søgte jeg specielt praktikplads i Næstved af flere grunde, bl.a. at jeg havde mulighed for at bo hos mine forældre under praktikopholdet. Således flyttede jeg midlertidigt ind på mit gamle værelse hos mine forældre. Mine forældre bor i en lille flække nord for Næstved kaldet Rislev, mens praktikstedet lå i den modsatte ende af Næstved. Dette betød at der var omkring 12 km fra min bopæl til praktikstedet. Hver morgen forcerede jeg derfor morgentræt denne afstand på min mors istandsatte cykel. Flere gange fik jeg dog lov til at låne en firmabil hjem, hvilket tit betød at jeg kunne sove en halv time længere. 3

63 Procesanalyse 2. Praktikopholdet I dette kapitel redegøres for hvordan jeg blev modtaget på praktikstedet, arbejdsforhold i forbindelse med praktikopholdet og de arbejdsopgaver jeg har medvirket i. Modtagelse og arbejdsforhold Modtagelse Den første dag i projektpraktikken var den 1. september 2008, hvor jeg mødte til normal tid, hvilket i Næstved er kl Jeg havde et par dage forinden været i kontakt med min kontaktperson Rasmus Bay, for at aftale nærmere omkring mødetidspunkt og andre praktiske forhold. Rasmus havde til at starte med arrangeret at jeg skulle agere målemedhjælper de første par uger, således at jeg kunne se hvilke opgaver landmålergården udførte, hvilket jeg betragtede som en god ide. Mandag den. 1. september kl stod jeg derfor klar på kontorstedet på fiskerhusvej 43c med mine grønne gummistøvler i hånden, her blev jeg modtaget af landmålinger Knud Pedersen, der ligesom alle andre morgner tog venligt imod mig og bød mig velkommen. Knud informerede mig om, hvad der var planlagt og introducerede mig til de landmålere jeg skulle agere målemedhjælper for de kommende par uger. Allerede i foråret havde jeg været på besøg og var i den forbindelse blevet vist rundt i firmaet og hilst på de ansatte der havde været til stede. Arbejdsopgaver de først uger De første par uger agerede jeg således målemedhjælper, hvilket jeg syntes var en god og rolig måde at starte mit praktikophold på. Disse uger var jeg med på en række opgaver der bl.a. opfattede opmåling til situationsplan, opmåling af skel, afsætning af skel, bygningsafsætning m.m. I løbet af den først uge fik jeg endog lov til at banke mit første skelrør i, hvilket jeg må indrømme gjorde indtryk på mig. I forbindelse med studiet betragtes skelrøret nogle gang som en nærmest religiøs genstand, hvilket nok i nogen grad har smittet mere af på mig end på mine medstuderende. Efter de første par uger har jeg, efterfølgende været ude at måle flere gange, både med landinspektører og landmålere. Disse opmålingsopgaver har været af meget afvekslende karakter, og har både omhandlet matrikulære opmålinger i forbindelse med matrikulære sager og tekniske opmålinger og afsætninger. Derudover har jeg under praktikopholdet fulgt et par matrikulæresager, hvor jeg både har medvirket til opmåling, efterfølgende konstruering af måleblad m.m. i microstation, udarbejdelse af mia sag og udarbejdelse af sagsdokumenter til KMS. Arbejdsplads I starten af mit praktikophold havde jeg ingen fast kontorplads, hvilket jeg også havde afslået, at jeg skulle have. Jeg har under praktikopholdet anvendt de arbejdspladser, der har været til rådighed, hvilket har passet mig overordentligt fint. Den sidste måned af projektpraktikken blev der uventet en arbejdsplads ledig, hvilken jeg hurtigt fik gjort til min vante plads. Arbejdstider Arbejdstiderne i firmaet var hovedsageligt fra 8.00 til 16.00, fredage tillod jeg mig dog tit at tage af sted tidligere. Min kontaktperson foreslog tidligt i praktikperioden, at det nok ville være en godt idé, hvis jeg mødte på kontoret alle ugens dage, dels for at jeg kunne være til rådighed og dels for at have nogle mere faste arbejdsforhold i forbindelse med projektskrivelsen, hvilket jeg var fuldstændig enig i. Arbejdsstemning Der har generelt været en rigtig god arbejdsstemning i firmaet, og der har hele tiden været masser af mulighed for at hente hjælp. Alle medhjælpere har været yderst hjælpsomme både med hensyn til hjælp i forbindelse med mit projekt og hjælp i forbindelse med andre opgaver. Den sidste dag på praktikstedet blev der desuden afholdt afskedseftermiddagskaffe, hvilket var rigtigt hyggeligt. 4

64 Procesanalyse Arbejdet på praktikpladsen I dette afsnit kommer der en beskrivelse af nogle af de arbejdsopgaver jeg har været tilknyttet og inddraget i under mit praktikophold. Først redegøres for det praktiske arbejde i firmaet, derefter redegøres for projektarbejdet i praktikperioden. Praktiske arbejde Som beskrevet tidligere agerede jeg målemedhjælper de første par uger af praktikperioden, hvorefter jeg vekslede mellem forskellige typer arbejdsopgaver. Jeg har i forbindelse med disse arbejdsopgaver været inddraget i forskellige faglige problemstillinger og løsningen af disse. De ganger der har været brug for et par ekstra hænder i firmaet, er jeg blevet spurgt om jeg havde lyst til at træde til, hvilket jeg naturligvis havde. På den måde har jeg opnået kendskab til en række meget forskellige sager ved inddragelsen i de faglige problemstillinger og de praktiske arbejde, har jeg tilegnet mig en masse erfaring, som jeg kan drage stor nytte. De forskellige måleopgaver, som jeg har været med til at udføre, omfatter både måleopgaver der har tilknytning til det matrikulære arbejde, og måleopgaver der er tilknyttet tekniske opgaver, såsom bygningsafsætning. Derudover har jeg været inddraget i en række matrikulæresager og derigennem selv fået ansvaret for et par enkelte. De sager hvor jeg er blevet tildelt ansvaret for har været særdeles lærerige. Rasmus Bay og jeg havde tidligt i forløbet aftalt, at jeg kunne følge nogle matrikulære sager, der af gode grunde ikke skulle være de mest komplicerede. Jeg fik i løbet at praktikperioden tildelt to matrikulære sager som jeg delvist fik ansvaret for. Det viste sig dog senere, at ingen af sagerne var så simple som forventet. Herunder vil jeg kort gennemgå to matrikulære sager jeg delvis fik ansvaret for. Udstykning af landbrugsejendom i Lov Den ene sag omhandlede en landbrugsejendom i lov, hvorfor der skulle udstykkes 2 ha, og samtidigt arealoverføres et mindre areal på 1 ha. Her foretog jeg i samarbejde med en af landmålerne opmåling af ejendommen. Opmålingen omfattede her både den matrikulære opmåling af eksisterende skel og opmåling til udarbejdelse af situationsplan for det areal, der skulle udstykkes. Opmålingsarbejdet tog et par dage. Efterfølgende opstod der dog visse forhold fra ejers side, der betød at det var tvivlsomt om de matrikulære ændringer overhovedet kunne gennemføres. Rasmus og jeg aftalte dog, at jeg kunne gennemføre sagen som en slags prøvesag. Jeg udarbejdede derfor måleband og data til MIA i microstation, hvilket til tider har givet mig grå hår på hovedet. I sidste ende fik jeg dog konverteret dataene fra microstation til MIA, og derigennem udarbejdet måledokumentationen i MIA. Samtidigt udarbejdede jeg den øvrige dokumentation, såsom grøn erklæring, skelerklæring osv. For at jeg ikke skulle havde arbejdet forgæves kommenterede Rasmus den udarbejdede sag, til sidst i praktikopholdet. Da dette var en prøvesag var det ligeledes en sag jeg kunne pusle med, når der ikke var andet eller når projektet ikke fangede mig. Dette betød samtidigt at jeg kunne øve mig i brugen af microstation og MIA, som jeg har brugt en del tid på. Ejendomsberigtigelse mod fællesjord i Grumløse by Den anden sag omhandler en ejendomsberigtigelse i Grumløse by, hvor der både var vundet hævd over kommunal jord, gadejord og naboens jord på en gang. Til at starte med virkede dette ligeledes som en simpel berigtigelsessag, men det viste sig hurtigt, at der var mange forskellige aktører indblandet. Til trods for dette fik jeg ansvaret for at udarbejde måledokumentation og dokumenter til registrering hos KMS. Her havde jeg ligeledes en del problemer med tegneprogrammet og MIA, der dog hurtigt løste sig selv, hvordan kan jeg ikke forklare. Jeg skrev en række erklæringer om ejendomsberigtigelse, som dog var for komplicerede, med Rasmus hjælp fik jeg dog til sidst udfærdiget den endelige erklæring og sendt den af sted til ejeren af en berigtigede ejendom. Et par dage før jeg skulle ende mit praktikophold, kom erklæringen tilbage i underskrevet tilstand, til vores overraskelse havde ejeren endda indsamlet alle underskrifter. Under mit praktikophold nåede jeg desværre ikke at følge sagen til ende. Projektarbejdet Jeg havde fra starten ikke fastlagt mig på noget bestemt projektemne, men havde dog bestemt, at det gerne måtte omhandle ejerlejligheder. I samarbejde med landinspektørerne på praktikstedet drøftede jeg forskellige problemstillinger og specificerede problemet til hovedsagelig at omhandle opdelingen af den 5

65 Procesanalyse ældre bygningsmasse. Med hjælp fra Knud fandt jeg en række cases, der omhandlede opdeling i ejerlejligheder. Efter midtvejsseminar på AAU blev problemformuleringen igen specificeret til nuværende problemformulering. Gennem mit praktikophold var der hele tiden mulighed for at afklare problemstillinger eller spørgsmål i forbindelse med mit projekt, hvilket har været yderst hjælpsomt. Fordelingen af tiden Fordelingen af tiden mellem det praktiske arbejde og projektarbejdet har været op til mig selv og jeg har selv administreret tiden. Nogle dage har jeg skrevet på mit projekt og andre dage har jeg arbejdet med de forskellige opgaver. Især har jeg brugt en del tid på at sætte mig ind i microstation og MIA. Jeg har for det meste arbejdet selvstændigt både med hensyn til opgaver på praktikstedet og i forhold til projektet. Overordnet har jeg forsøgt at adskille tiden mellem praktikken og projektet, således jeg skrev projekt min. to dage om ugen. Tiden skred dog til sidst i praktikperioden hvor jeg hovedsageligt brugte min tid på indsamling af empiri og projektet. 3. Vurdering af læringsmål Dette kapitel vil vurdere om mine udarbejdede læringsmål er blevet opfyld under praktikopholdet. I starten af projektpraktikken opstillede jeg en række læringsmål, som jeg forventede ville blive opfyldt i forbindelse med praktikopholdet. I kapitlet vil jeg kun gennemgå de overordnede læringsmål for selve projektpraktikken. Læringsmålene for den gennemførte opgave betragtes overordnet for opfyldt ved udarbejdelsen af rapporten. Læringsmålene er vedlagt som appendiks c. De overordnede læringsmål for projektpraktikken er udformet som følgende; Læringsmål: Den studerende gennemfører projektpraktikken med henblik på at lære, Hvordan det daglige arbejde hos en privatpraktiserende landinspektør forløber, med hensyn til matrikulære arbejder. Her under specielt rådgivning om etablering og ændringer af ejerlejligheder. Hvordan og hvilke juridiske problemstillinger der opstår i forbindelse med etableringen og efterfølgende ændringer af ejerlejligheder. Hvordan landinspektøren i praksis løser de juridiske problemstillinger, der opstår i forbindelse med udarbejdelsen og opfyldelsen af kundens ønsker. Hvordan landinspektøren indtager rollen som juridisk rådgiver i matrikulære arbejder. Overordnet har jeg været meget ambitiøs ved udarbejdelsen af læringsmålene. Samtidig skal det dog påpeges, at de overordnede læringsmål er udfærdiget meget bredt. I forhold til længden af praktikperioden og mængden indtryk, er det naturligvis umuligt at opnå et indgående kendskab til alle problemstillingerne indenfor ejerlejlighedsområdet. Jeg har dog under praktikperioden været i berørelse med flere af de problematikker, der er omkring ændringen og opdeling i ejerlejligheder. Derudover har jeg opnået et om end ikke indgående, men så stort kendskab til opdelingen i ejerlejligheder og de problematikker der er forbundet hermed, både opdelings, tinglysnings og registreringsmæssigt. Overordnet betragter jeg derfor læringsmålende for opfyldte. 4. Afslutning Praktikopholdet har overordnet foregået i en turbulent periode, hvor jeg som praktikant, har set hvordan den økonomiske nedgang på få måneder, kan påvirke landinspektørprofessionen. Det har fra min side både været spændende, men også skræmmende, at se hvor lidt eller meget der skal til for at påvirke en hel profession. Efter at have nævnt dette må jeg dog sige, at det bestemt ikke er noget, der har påvirket mit ophold i negativ retning. Noget andet der har gjort indtryk på mig har generelt været det i mine øjne afvekslende og kreative arbejde landinspektøren gennemfører. 6

66 Procesanalyse Før jeg påbegyndte projektpraktikken, havde jeg en række forventninger til, hvad jeg ville få ud af opholdet og jeg kan her til sidst sige, at alle forventninger er positivt opfyldt. Jeg er bl.a. positivt overasket over, at jeg rent faktisk har kunnet anvende min egen faglige viden i praksis, og at jeg rent fagligt har kunnet følge med i det daglige arbejde. Derudover har opholdet hjulpet mig til at afklare nogle tvivlsspørgsmål omkring mit fremtidige arbejde, som jeg efter opholdet gerne ser, bliver hos et praktiserende landinspektørfirma. Jeg syntes muligheden for praktik opholdet er en god ide, selve projektpraktik semesterets opbygning kan dog bestemt diskuteres. Jeg manglede personligt en række konkrete retningslinjer omkring hvad det reelt var projektpraktikken gik ud på og hvordan denne skulle håndteres. Til slut vil jeg gerne takke jer på Fiskerhusvej for den store venlighed I har udvist mig, og for at have taget så godt imod mig. Jeg har haft tre dejlige og meget lærerige måneder i Næstved, som jeg ikke ville være foruden. Aalborg, den 12. januar 2009 Søren Andreas Hansen 7

67 Appendiks B Praktikaftale

68

69 Appendiks C Læringsmål

70 Aalborg Universitet Landinspektøruddannelsen Indhold og læringsmål for projektpraktik Rev Studerende: Søren Andreas Hansen Semester: Landinspektøruddannelsen, 9.semester Praktikperiode: Fra. d. 1. september 2008 til d. 30. november 2008 Kort beskrivelse af praktikstedet (få linier) Landmålergården I/S Næstved afd. Privatpraktiserende landinspektørfirma med hovedvægt på almindelige matrikulære arbejder og dertilhørende målearbejde. Vejleder: Bent Hulegaard Kontaktperson på praktikstedet: Rasmus Bay, Beskikket landinspektør, Landmålergården I/S, Arbejdsopgaver: Hovedopgave (Beskriv den faglige problemstilling, hvad der ønskes undersøgt og hvordan) Etablering og ændringer af ejerlejligheder i praksis Det overordnede formål med projektpraktikken vil være at få et indgående kendskab opdeling og ændringer af ejerlejligheder i praksis. Dette vil ske ved at analysere og klarlægge hvorledes opdelingen af ejerlejligheder forløber i praksis, især med hensyn til ejendomme opført før Problemstillingerne undersøges og vurderes gennem konkret opdelingssager, der er udarbejdet i overensstemmelse med ovennævnte praktiksteds praksis på området. Hovedproblemstillingerne i projektpraktikken kan formuleres som følgende: Hvordan foregår opdeling/ændring af ejendomme opført før 1966 i praksis og hvilke problemstillinger opstår heri?

71 og Hvordan får landinspektøren ejendomme opført før 1966 til at stemme overens med ejerlejlighedslovens bestemmelser. Til midtvejsseminaret (antagelig oktober) fremlægger den studerende et detaljeret oplæg til projektpraktikkens indhold med tilhørende arbejds- og tidsplan for gennemførelse af opgaven herunder indsamling af empiri, analyser, udarbejdelse af løsningsforslag mv. Ud over arbejdet med den ovennævnte opgave deltager den studerende i løsning af forskellige foreliggende arbejdsopgaver der er en del af hverdagen på praktikstedet. Læringsmål: Den studerende gennemfører projektpraktikken med henblik på at lære, Hvordan det daglige arbejde hos en privatpraktiserende landinspektør forløber, med hensyn til matrikulære arbejder. Her under specielt rådgivning om etablering og ændringer af ejerlejligheder. Hvordan og hvilke juridiske problemstillinger der opstår i forbindelse med etableringen og efterfølgende ændringer af ejerlejligheder. Hvordan landinspektøren i praksis løser de juridiske problemstillinger der opstår i forbindelse med udarbejdelsen og opfyldelsen af kundens ønsker. Hvordan landinspektøren indtager rollen som juridisk rådgiver i matrikulære arbejder. På baggrund af den gennemførte opgave forventes den studerende at have viden om o praktikstedets arbejdsgange og praksis, i forhold til opdeling/ændring af ejerlejligheder. o hvordan landinspektøren gennem sit juridiske overblik søger at rådgive og opfylde kundens ønsker i forhold til ejerlejligheder. o de juridiske og praktiske problemstillinger, der opstår i forbindelse med opdeling og ændring af ejerlejligheder. o hvilke problematikker den eksisterende lovgivning omkring ejerlejligheder skaber i praksis. kunne redegøre for metoder til løsning af o de ejendomsretlige og juridiske problemstillinger, der opstår i forbindelse med opdeling/ændring af ejerlejligheder. o projektpraktikkens hovedopgave og de problemstillinger der opstår i forhold til projektarbejde. kunne analysere o ejendomsretlige og juridiske problemstillinger vedr. opdeling og ændring af ejerlejligheder.

72 o løsningsmuligheder til opdeling/ændring af ejerlejligheder og hensigtsmæssigheden af disse muligheder. kunne anvende o metoder til indsamling af viden, herunder anvendelse af internetbaseret register. o metoder til løsning af problemstillingen, herunder anvendelse af juridisk metode og casestudiemetode. o gældende lovgivning der relater til og indgår i problemstillingen. o praktiske redskaber til gennemførelse af etablering og matrikulære ændringer af ejerlejligheder, herunder opmålingsmetoder, skemaer, tegneredskaber osv. kunne vurdere o uhensigtsmæssighederne i den gældende ejerlejlighedslovgivning. o hvordan bestemmelserne i ejerlejlighedsloven anvendes i praksis. o landinspektørens arbejdsproces i forhold til rekvirentens ønsker. o hensigtsmæssigheden af løsningen af ejerlejlighedssager, både i forhold til rekvirenten og til landinspektøren selv. o landinspektørens udarbejdelse af ejerlejlighedssager i forhold til god landinspektørskik og faglig ansvarlighed. I forhold til det valgte praktiksted forventes den studerende desuden at: kunne reflektere over egen læring redegøre for erfaringer med praktiske arbejdsgange og metoder på praktikstedet at have forståelse for på den pågældende organisation og dens rammevilkår Prøve: Prøven afholdes som en mundtlig prøve med baggrund i projektrapporten inklusive en evaluering af den gennemførte proces. Ved prøven medvirker en intern censor. Der gives karakterer efter 12-skalaen.