Kongens port 2b 7000 Fredericia Tilstandsvurdering maj 2014 INGENIØR NE A/S CVR nr. 7801 5217 www.ingenior-ne.dk post@ingenior-ne.dk Hovedkontor Østre Havnevej 4 6700 Esbjerg Tlf. +45 7518 0111 Fax. +45 7545 1004 Kolding Albuen 80, 1. sal th. 6000 Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI
Indhold 1. Resume... 2 2. Indledning... 3 3. Tilstandsvurdering... 5 3.1. Bygningsdele... 6 3.1.1 Tag... 6 3.1.2 Ydervægge... 19 3.1.3 Døre og vinduer... 25 3.1.4 Etageadskillelse... 32 3.1.5 Fundamenter og kælder... 34 3.1.6 Vådrum... 37 3.1.7 Afløb i jord og bygninger... 41 3.1.8 Tekniske anlæg... 43 3.1.9 Øvrige bygningsdele... 52 4. Renoveringsforslag og økonomi... 59 Side 1 af 67
1. Resume Bygningen har været tilbygget over flere omgange. Samtidig er der foretaget sporadiske og mindre renoveringstiltag gennem tiden og helt generelt bærer bygningen præg af, at have været anvendt til daginstitution. Derudover fremstår bygningen i varierende stand. Nogle områder er renoveret for nyligt, inden for de sidste 10 år, mens andre områder fremstår i oprindelig stand fra 1890. Helt generelt er bygningen præget af delvis misligholdelse, og det er derfor vores anbefaling, at der skal ske en omfattende renovering af bygningen for at den vil/kan leve op til nutidige krav. Renoveringen vil omfatte stort set alle bygningsdele i varierende grad. I hovedpunkter kan nævnes følgende bygningsdele: Bygningsdel Pris (ex. moms) Tag 120.000-155.000 Ydervægge 46.000-71.000 Døre og vinduer 168.000-210.000 Etageadskillelse 18.000-24.000 Fundamenter og kælder 8.000-10.000 Tekniske anlæg 10.000-15.000 Øvrige bygningsdele 90.000-121.000 I alt 460.000-606.000 Der henvises yderligere til afsnit 4, Renoveringsforslag og økonomi for en nærmere beskrivelse af de enkelte punkter. Det er vores vurdering, at der skal bruges mellem 500.000 og 1.000.000 kr. ex. moms på øjeblikkelig renovering af bygningerne for at sikre en sund bygningsmasse. Hvorvidt denne renovering er rentabel afhænger naturligvis af hvilke ønsker der er til bygningen. En renovering af bygningerne vurderes rentabel såfremt man ønsker et hus opført i samme stil som det eksisterende. Ønsker man derimod et moderne og energivenligt hus, vurderes det ikke rentabelt at foretage en renovering af bygningen. Her vil det være økonomis mest forsvarligt at bygge nyt. Side 2 af 67
2. Indledning Kongens port 2b består jf. BBR-meddelelsen af 3 bygninger. Dels hovedbygningen fra 1890 som har været anvendt til daginstitution og som senest er ombygget i 2007. Dels et depot og redskabsrum fra 1990 samt en sekundær bygning fra 1890. BBR-meddelelsen er vedlagt som bilag til rapporten. Bygning Opførelses år Type/anvendelse Areal i m2 Hovedbygning 1890 Daginstitution, Erhverv 602 Sekundær bygning 1990 Depot og redskabsrum 36 Sekundær bygning 1890-37 Eksisterende tegningsmaterialet for bygningen er meget sparsomt og består af en stue- og 1. sals plan fra 1995/1999 samt den oprindelige facade og snit tegning af hovedbygning. Tegninger er vedlagt som bilag til rapporten. 16a Side 3 af 67
1. sal Det er tilsynets vurdering at der foreligger følgende historik i bygningens tilblivelse. Hovedbygning er opfør i 1890 inkl. rum 16a, 17 og 18. I 1990 er rum 1,2 og 3 samt rum 9, 19 og 110 blevet tilbygget. Derudover er bygningen løbende blevet renoveret, senest i 2007 (jf. BBR) hvor det vurderes at loftrummet er blevet udnyttet til 2. sal. Dette er illustreret på nedenstående billede: Gul: Den oprindelige hovedbygning fra 1890. Blå: Sekundære bygninger fra 1890 Rød: Tilbygninger udført i 1990. I nærværende rapport foretages en bygningsgennemgang, hvor de enkelte bygningsdele gennemgås og deres aktuelle tilstand vurderes. Vurderingerne er foretages ud fra en visuel kontrol og der er ikke foretaget destruktive indgreb. Afslutningsvis foretages der en vurdering af renoveringsbehovet med tilhørende vurdering af omkostningerne. Side 4 af 67
3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og liggende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst leve tid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. I tilstandsvurderingen anvendes bygningens rumnummerer svarende til plantegningerne. Side 5 af 67
3.1. Bygningsdele 3.1.1 Tag Bygningsdel Materialer / Opbygning Tag Der er flere forskellig opbygninger af tagkonstruktioner. I hovedtræk kan nævnes: Hovedbygningen fra 1890: Spær, lægter og skiffertag samt tagflade med paptage på brædder. Tilbygninger fra 1990: Spær og x-finer med pap Sekundær bygning fra 1890: Paptag på insitu-beton Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Visuel stikprøve Hovedbygningen fra 1890: Spær og lægter på hovedbygning er i ok stand. Skiffersten vurderes at have en begrænset levetid. Desuden trænger taget generelt til vedligeholdelse og det tyder på, at der er utætheder omkring skråvinduer som vurderes indbygget i 2007. Utæthederne underbygges af fugtproblemer på stort set alle skråvinduer. Se under bygningsdel skråvinduer. Skiffer Paptag Side 6 af 67
Det flade paptag på den oprindelige bygning vurderes at være at være ok stand. Paptaget vurderes at være ca. 15 år gammelt men konstruktion under tagpappet vurderes at være dårlig. Det anbefales at der foretages destruktivt indgreb for nærmere undersøgelse. Side 7 af 67
Tilbygninger fra 1990: Tag på tilbygninger fra 1990 vurderes at være i variabel stand. Tag over rum 1 og 2 vurderes at være i meget dårlig stand. Dels er inddækninger langs murekronen fjernet og taget er utæt, hvilket har medført voldsomt omfang af skimmel på loft i rum 2. Side 8 af 67
Tag over rum 3 vurderes at være i acceptabel men delvis nedslidt stand. Tag over rum 110 vurderes at være i dårlig stand. Der stå blankt vand på taget og der er tegn på utætheder. Se under bygningsdel ovenlys. Derudover er afslutningerne langs murekronen/vindskede ikke udført hensigtsmæssigt. Tag over rum 19 vurdere at være i acceptabel stand. Dog er murekrone/vindskede ødelagt/fjernet hvilket hurtigt vil forringe tagkonstruktionen. Rum 110 Rum 19 Side 9 af 67
Sekundær bygning fra 1890: Tag over rum 16a, 17 og 18 vurdere at være i acceptabel stand. Dog er murekrone/vindskede ødelagt og fjernet hvilket hurtigt vil forringe tagkonstruktionen. Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Skiffertag: 55-75 år Tagpap: 40-50 år Skønnet rest levetid Skiffertag på hovedbygningen fra 1890: 0-10 år Paptag på hovedbygningen fra 1890: 0-5 år Paptag på tilbygninger fra 1990 (rum 1 og 2): 0 år Paptag på tilbygninger fra 1990 (rum 3): ca. 5 år Paptag på tilbygninger fra 1990 (rum 19): ca. 5-10 år Paptag på tilbygninger fra 1990 (110): 0 år Paptag på sekundær bygning fra 1890: ca. 5 år Anbefalet tiltag Skiffertag på hovedbygningen skal eftergås for utætheder omkring skråvinduer. Underlag for paptag på hovedbygningen bør undersøges nærmere. Tag over rum 1,2 bør udskiftes mens tag over 110 bør undersøge nærmere for evt. utætheder. Murekroner/vindskeder på rum 16a, 17, 18 og 19 bør reetableres hurtigst muligt. Side 10 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Lofter / loftrum Skiffertag, lægter og spær Visuel stikprøve Loftrummets tilstand vurderes umiddelbart i fin stand. Loftrummet er i nyere tid blevet efterisoleret og der er etableret god ventilation af loftrummet. Indbygnings år 1890, efterisoleret ca. 2007 Normal levetid 150-200 år Skønnet rest levetid 60-90 år Anbefalet tiltag Ingen tiltag Side 11 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ovenlys Uisoleret trækarm med klart akryl glas Visuel kontrol Der ses tydelige fugtskader, som sandsynligvis stammer fra taget. Fugtskaderne nedsætter ovenlysets levetid betragteligt. Indbygnings år 1990 Normal levetid 40 år Skønnet rest levetid 0-10 år Anbefalet tiltag Utætheder bør fastlægges og trækarmen bør renoveres ved slibning og overfladebehandling. Side 12 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Skråvinduer Velfac skråvinduer Visuel kontrol Der ses tydelige fugtskader på skråvinduer mod nord. Skråvinduer mod syd er i fin stand. Fugtskaderne på skråvinduer mod nord, nedsætter levetid betragteligt. skråvindue mod nord skråvindue mod nord Side 13 af 67
skråvindue mod syd Indbygnings år 2007 Normal levetid 40 år Skønnet rest levetid Skråvinduer mod nord: 5-10 år Skråvinduer mod syd: 30 år Anbefalet tiltag Utætheder bør fastlægges og vinduer bør renoveres ved slibning og ny overfladebehandling. Side 14 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender er udført i en kombination af plast og kobber. Visuel kontrol Kobber tagrender er i god stand. Plast tagrender er helt og delvis nedslidt. En del steder er tagrender og nedløb helt fjernet. Side 15 af 67
Manglende nedløb og tagrender Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Kobber tagrender: 120 år Plast tagrender: 20 år Skønnet rest levetid Kobber tagrender: 50 år Plast tagrender: 0-5 år Anbefalet tiltag Manglende tagrender og nedløb skal reetableres og nedslidte dele bør udskiftes. Side 16 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vindskeder / Underbeklædning/udhæng Hovedbygningen fra 1890 er udført med traditionelt udhæng og underbrædder. Tilbygninger er udført i malerbehandlet limtræ. Visuel stikprøve Hovedbygningen fra 1890: Vindskede, underbrædder og bærende tømmer er i variabelstand. Vindskeder er helt møre og skal udskiftes. Underbrædder er i ok stand, alderen taget i betragtning, enkelte brædder kan trænge til udskiftning. Generelt trænger udhæng og underbrædder til ny overfladebehandling. Bærende tømrer trænger til partielle reparationer. Side 17 af 67
Tilbygninger fra 1990 samt sekundær bygning fra 1890: Generelt er murekroneafdækning fjernet. Se under bygningsdel tag. Limtræ som er oplagt ifm. rum 9, 19 og 110 er delvis nedslidt. Limtræ ifm. rum 110 Limtræ ifm. rum 9 Limtræ ifm. rum 19 Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Vindskeder: 30 år Underbrædder: 100 år Ubeskyttet malet limtræ: 50 år Skønnet rest levetid Vindskeder: 0 år Underbrædder: 0-10 år Limtræ: 10-15 år Anbefalet tiltag Vindskeder skal udskiftes og underbrædder bør overfladebehandles for at opretholde en levetid på ca. 10 år samtidig med at der udføres partielle reparation dels på underbrædder og det bærende tømmer. Limtræ bør afrenses og malerbehandles. Side 18 af 67
3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten Visuel stikprøve Hovedbygningen fra 1890: Generelt er murværket sundt og i god stand. Der er enkelte fuge som skal eftergås og sten som skal skiftes. Derudover er der mindre sætningsrevner. Der er et enkelt sted, hvor terrænet er ført op over teglstene. Dette er ikke en god løsning og kan medfører fugtproblemer i murværket. Nedslidte fuger Side 19 af 67
Sætningsrevner Terræn ført op over murværk Side 20 af 67
Tilbygninger fra 1990: Murværk omkring rum 1 og 2 er nedslidt. Der er afskallet teglsten, løse fuger/mørtel samt fugtproblemer mod nord. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at renovere. Afskallede teglsten Fugtproblem Løse fuger og mørtel Side 21 af 67
Teglstensvæg omkring rum 9 og 19 er i ok stand. Der er enkelte fuger som bør eftergås. Sekundær bygning fra 1890: Teglstensvæg omkring rum 16a og 17 er i ok stand. Der er enkelte fuger som bør eftergås. Vinduesoverlægger bør udskiftes. Side 22 af 67
Ydervægge omkring rum 18 og 19 er voldsomt plaget af fugtproblemer. Fugtproblemet er forsøgt løst ved mekanisk ventilation. Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Teglvæg: 70-100 år Mørtelfuger: 25-35 år Skønnet rest levetid Teglsten/fuger ifm. hovedbygningen: 50/10 år Teglsten/fuger ifm. rum 1 og 2: 0/0 år Teglsten/fuger ifm. rum 9 og 19: 50/15 år Teglsten/fuger omkring sekundære rum fra 1890: 50/15 år Anbefalet tiltag Hovedbygningen: Fuger bør eftergås og man må forvente, at huset skal fuge om inden for 10-15 år. Derudover er der mindre sætningsrevner som skal udbedres. Murværk bør fritlægges fra terræn for at undgå fugtskader. Teglstensvæg omkring rum 1 og 2 trænger til gennemgribende renovering. Det bør overvejes om det er rentabelt at renovere. Fuger på øvrige teglvægge bør eftergås. Omkring rum 18 og 19 bør der etableres omfangsdræn for at reducere/fjerne fugtproblemer. Side 23 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Overdækning over døre Lette konstruktioner opbygget i tømmer og brædder Visuel kontrol Overdækninger ifm. facadedøre er delvis nedslidt og trænger til vedligeholdelse. Overdækning på billede 34 trænger til alm. vedligeholdelse. Overdækning/vindfang på billede 35 trænger til alm. vedligeholdelse og partielle reparationer. Indbygnings år 1990 Normal levetid 30 år Skønnet rest levetid 0-10 år Anbefalet tiltag Alm. vedligeholdes med maling/træbeskyttelse samt partielle reparationer. Side 24 af 67
3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Døre og vinduer (både træ- og alu døre samt trævinduer) Visuel stikprøve Der er løbende foretaget udskiftning af vinduerne og døre i hele bygningen. Dette betyder, at der er vinduer som er helt nedslidt og vinduer som er relative nye. Ovenlys og skråvinduer er behandlet særskilt. Hovedbygningen fra 1890: Hovedbygningens vinduer består af originale vinduer fra 1890 som er helt nedslidt samt nyere vinduer fra 1990 og 2007 hvis tilstand varierer fra gode til nedslidt. Enkeltlagsvinduer fra 1890 (nedslidt): Side 25 af 67
Side 26 af 67
Termoruder fra 2007, 2. sal Side 27 af 67
Vinduer og døre, oversigt 1890 1990 Side 28 af 67
2007 1990 Tilbygninger fra 1990: Vinduer/døre til rum 1, 2 og 3 er delvis nedslidt og bærer præg af manglende vedligeholdelse. Dør til rum 9 er en alu dør, i fin men slidt stand. Døren trænger til alm. vedligeholdelse. Vinduer ifm. glasgangen (rum 3) er delvis nedslidt og bærer præg af manglende vedligeholdelse. Døre og vinduer i rum 19 er delvis nedslidt og bærer præg af manglende vedligeholdelse. Sydvendt vindue til rum 1. Østvendt dør fra rum 2 og vinduer til rum 3 Side 29 af 67
Alu dør til rum 9 Dobbeltdør til rum 19 Dør til rum 19 Side 30 af 67
Sekundære bygninger fra 1890: Døre og vinduer i de sekundære rum fra 1890 er delvis nedslidte og bærer præg af manglende vedligeholdelse. Indbygnings år 1890/1990/ 2007 Normal levetid Vinduer og døre: 40-60 år Fuger: 5-8 år Skønnet rest levetid Vinduer fra 1890: 0 år Vinduer fra 1990: 0-5 år Vinduer fra 2007: 10-20 år Anbefalet tiltag Generelt bør alle fuger omkring vinduer skiftes. På hovedbygningen fra 1890 bør alle vinduer og trædøre med undtagelse af vinduer fra 2007 (og skråvinduer) på 2. sal udskiftes til nye døre og vinduer. Alu døre bør eftergås for alm. vedligeholdelse. Døre og vinduer i rum 1 og 2 bør udskiftes. Det bør vurderes om dette er rentabelt. Vinduer ifm. rum 3 bør vedligeholdes. Døre og vinduer i de sekundære bygninger bør renoveres. Der er tale om uopvarmede rum hvorfor en renovering af døre og vinduer vil være tilstrækkeligt. Ved en grundig vedligeholdelse vurderes de at kunne holde 5-10 år. Side 31 af 67
3.1.4 Etageadskillelse Bygningsdel Etageadskillelse Materialer / Opbygning Ukendt, fremgår ikke af materiale. Tilstandsvurderingens omfang Visuel kontrol af gulv og loft Tilstand Hovedbygningen fra 1890: Der er ikke foretaget kontrol af selve etageadskillelsen da dette vil medfører destruktivt indgreb. Men det er tilsynets vurdering, at der ud fra husets alder taget i betragtning ikke vil være tale om væsentlige eller graverende fejl i etageadskillelsen. Indbygnings år 1890 Normal levetid 150-200 år Skønnet rest levetid 30-70 år Anbefalet tiltag Ingen bemærkninger Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Etageadskillelse (til krybekælder) Bjælker og brædder Visuel kontrol i krybekælder Hovedbygningen fra 1890: Omfanget af krybekælder er ukendt. Ved tilsynet er der konstateret krybekælder i området under rum 7 (trappe). Krybekælderen er meget fugtig men bærebjælker og brædder er generelt i fin stand husets alder taget i betragtning. Der vil skulle foretages enkelte partielle reparationer. Det skal bemærkes, at der er foretaget noget midlertidig opklodsning som har fået en del fugt og som er væltet. Dette bør undersøges nærmere. bærebjælker Side 32 af 67
Midlertidig opklodsning Midlertidig opklodsning Indbygnings år 1890 Normal levetid 150-200 år Skønnet rest levetid 30-70 år Anbefalet tiltag Der skal foretages enkelt partielle reparationer. Derudover bør der etableres ventilation af krybekælderen for at reducere eller fjerne fugt. Side 33 af 67
3.1.5 Fundamenter og kælder Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Fundamenter Hovedbygningen er udført på et fundament af tilhugget kampesten/granitblokke. Øvrige bygninger er udført på traditionelt fundament. Visuel stikprøve Hovedbygningen fra 1890: Generelt er fundamentet i god stand. Der er enkelte mindre sætningsskader som er uden betydning for bygningen. Fundament i kampesten/granitblokke Tilbygninger fra 1990: Som ved hovedbygningen er fundamentet i god stand. Der er enkelte mindre sætningsskader som er uden betydning for bygningen. Sekundær bygning fra 1890: Som ved hovedbygningen er fundamentet i god stand. Der er enkelte mindre sætningsskader og partielle reparationer som er uden væsentlig betydning for bygningen. Partiel reparation af fundament Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Fundament: 150-200 år Sokkelpuds: 20-30 år Skønnet rest levetid Fundamenter: 70-100 år Sokkelpuds: 0-5 år Anbefalet tiltag Sokkelpuds skal eftergås og der skal udføres partielle reparationer. Det må forventes, at der skal udføres ny sokkelpuds inden for 5-10 år. Side 34 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Terrændæk Under hovedbygningen forventes det at der er støbt betondæk på kapillarbrydende bærelag i de områder hvor der ikke er krybekælder. Ifm. tilbygninger fra 1990 forventes det, at der er støbt betongulv på isolering og kapillarbrydende bærelag. Visuel stikprøve Generelt er de støbte betongulve i god stand. Der er enkelte revner i gulvene som er uden væsentlige betydning. Revne i betongulv i rum 9 Betongulv i rum 17 Side 35 af 67
Betongulv i rum 19 Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid Terrændæk: 150-200 år Skønnet rest levetid Terrændæk: 70-100 år Anbefalet tiltag Mindre vedligeholdelse og injekcering af revner Side 36 af 67
3.1.6 Vådrum Bygningsdel Badeværelser Materialer / Opbygning - Tilstandsvurderingens omfang Visuelt tilsyn Tilstand Generelt er toiletter og rengøringsrum i ok stand. De bærer præg af forskellig tidsperioder og alle har været renoveret på et tidspunkt efter 1890. Sanitet er i varierende omfang helt eller delvis nedslidt. Toilet, stuen, ved rum 4: Toilette er i ok stand. Ingen bemærkninger til klinker på vægge eller gulv. Toilette trænger til alm. vedligeholdelse. Side 37 af 67
Toilet, stuen, rum 11: Toilettet er i ok stand. Ingen bemærkninger til klinker på vægge eller gulv. Toilette trænger til alm. vedligeholdelse. Rengøringsrum, stuen, rum 10: Rengøringsrummet er i ok stand. Ingen bemærkninger til klinker på vægge eller gulv. Rummet trænger til alm. vedligeholdelse. Side 38 af 67
Toilet, 1 sal, rum 103: Toilette er i ok stand. Ingen bemærkninger til klinker på vægge eller gulv. Toilettet trænger til alm. vedligeholdelse. Toilet/pusle 1. sal, rum 101: Toilet/puslerum er i ok stand. Ingen bemærkninger til vægge eller gulv. Toilettet er renoveret i nyere tid, sandsynligvis omkring 2007. Side 39 af 67
Toilet/bad, 2. sal: Toilettet er i ok stand. Ingen bemærkninger til klinker på vægge eller gulv. Toilettet trænger til alm. vedligeholdelse. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Indbygget i flere omgange Fliser på vægge: 30 år Klinker på gulv: 30 år Vinyl: 10 år Malede vægge: 10 år Installationer 40 år Fliser på vægge: 1-5 år Klinker på gulv: 1-5 år Vinyl: 5-8 år Malede vægge: 0-5 år Installationer 0-8 år (med undtagelse af toilet/puslerum som vurderes at være istandsat omkring 2007.) Badeværelsernes alder taget i betragtning bør man overveje at renoverer dem inden for de næste 5-10 år. Side 40 af 67
3.1.7 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Afløb i terræn Materialer / Opbygning Ukendt Tilstandsvurderingens omfang Ej udført Tilstand Ukendt Indbygnings år - Normal levetid 70-100 år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Der bør foretages nærmere undersøgelse af den udv. kloak. Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Formentligt støbejernsrør og PVC Visuel kontrol fra gulvafløb i stueplan og på 2. sal Afløbssystemet er nedslidt og det må forventes, at der skal ske omfattende renovering i løbet relativ kort tid. Gulvafløb i rengøringsrum, rum 10 Gulvafløb i toilet, rum 11 Side 41 af 67
Gulvafløb i bad på 2. sal Indbygnings år 1890/1990 Normal levetid 100 år Skønnet rest levetid 0-10 år Anbefalet tiltag Kloaksystemet bør renoveres/laves nyt ifm. renovering af toiletter i løbet af 5-10 år. Side 42 af 67
3.1.8 Tekniske anlæg Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Varmeanlæg Bygningen er opvarmet dels via radiatoranlæg (fjernvarme) og dels vis varmepumper. Enkelte steder er der også opvarmning via el-paneler (se under bygningsdel el-anlæg ) Visuel stikprøve Varmeanlægget er generelt i fin stand anlæggets alder taget i betragtning. Der er et ældre varmeanlæg i stuen og på 1. sal, hvor der også er suppleret med varmepumper. Varmepumper i hovedbygningen Radiatoranlæg i hovedbygningen Varmeanlægget på 2. sal er i god stand og vurderes at være fra 2007. Side 43 af 67
Inspektionslem til skunk på 2. sal Inspektionslem til skunk på 2. sal Varmeanlæg i rum 1, varmepumpe og radiatoranlæg Indbygnings år - Normal levetid Radiatoranlæg: 50-70 år Varmepumper: 25-35 år Skønnet rest levetid Radiatoranlæg: 15-20 år Varmepumper: 10-15 år Anbefalet tiltag Ingen. Side 44 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vandinstallationer Vandinstallationer er udført i forskellige materialer lige fra kobber, plast og jern. Visuel stikprøve Vandinstallationen bærer præg af at være ombygget af flere gange, hvorfor installationens tilstand er i varierende stand. Hovedforsyning i krybekælder under rum 7 Hovedvandmåler i krybekælder under rum 7 Side 45 af 67
Vandinstallation i trapperum ifm. Rum 7 Forsyningsrør, vand og varme Indbygnings år - Normal levetid Vandinstallation: 40-60 år Skønnet rest levetid Vandinstallation: 2-10 år Anbefalet tiltag I forbindelse med renovering af toiletter anbefales det at foretage en delvis udskiftning/renovering af vandinstallationen inden for 5-10 år. Side 46 af 67
Bygningsdel Ventilationsanlæg Materialer / Opbygning Der er opsat flere mindre ventilationsanlæg ifm. bygningen. Derudover er der etableret flere friskluftventiler som er elektronisk styret. Tilstandsvurderingens omfang Visuel stikprøve. Ventilationsanlæg er generelt ikke tilset. Tilstand Hovedbygningen fra 1890: Ventilationen i hovedbygningen opretholdes primært af et stører antal manuelt styret friskluftventiler. I loftrummet er der monteret et større isoleret kanalrør. Da der ikke har været adgang til loftrummet bør funktionen af dette fastlægges nærmere. Side 47 af 67
Tilbygninger fra 1990: I rum 2 er der etableret ventilationsanlæg. Standen af dette er ukendt, men der kan konstateres, at rummet er voldsom angrebet af skimmel. Ventilationsanlægges bør undersøges nærmere. Vent. anlæg ifm. rum 2 Kontrolventil i rum 2 Sekundær bygning fra 1890: Der er opsat mekanisk ventilation i rum 18. Det vurderes som at dette ikke er funktionsdygtigt idet der er store fugtproblemer i rummet. Indbygnings år - Normal levetid Ventilationsanlæg: 45-65 år Mekaniske friskluftventiler: 20-30 år Skønnet rest levetid Ventilationsanlæg: Ukendt, undersøges nærmere Mekanisk friskluftventiler: 0-10 år Anbefalet tiltag Alle riste og ventilatorer anbefales renset. Såfremt badeværelserne renoveres anbefales de at få monteret fugtstyret enrumsventilatorer i disse rum. Den mekaniske ventilation i rum 18 bør erstattes af ny ventilator således fugtproblemer reduceres. Side 48 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Hovedtavlen er placeret stuen, rum 14, og fordeler sig herfra rundt i bygningen til div. installationer og undertavler. Det er ikke undersøgt om installationer er jordet. Visuel stikprøve El-installationen bærer præg af at være ombygget af flere gange, hvorfor installationens tilstand er i varierende stand. Hovedtavle Side 49 af 67
Smeltesikringer mv. i hovedtavlen Smelte og automatsikringer i hovedtavlen Side 50 af 67
El-paneler til opvarmning på 2. sal Indbygnings år - Normal levetid 35-65 år Skønnet rest levetid 20 år Anbefalet tiltag Ingen. Side 51 af 67
3.1.9 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. vægge De indv. vægge består dels af teglsten, gipsvægge og insitu-støbt beton Visuel stikprøve Hovedbygningen fra 1890: De indv. vægge er bygningsmæssigt i ok stand. Dog trænger de til vedligeholdelse i form af partielle reparationer og reparation af huller. Tilbygninger fra 1990: De indv. vægge er bygningsmæssigt i ok stand. Dog trænger de til vedligeholdelse i form af partielle reparationer og reparation af huller. Side 52 af 67
Sekundær bygning fra 1890: De indv. vægge er bygningsmæssigt i ok stand. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Indv. teglstensvæg: 150-200 år Indv. gipsvæg: 75 år Indv. teglstensvæg: 75-100 år Indv. gipsvæg: 30 år Ingen. Side 53 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Forskellige type af indv. døre Visuel stikprøve De indv. døre er i funktionsmæssig fin stand. Enkelte døre mangler alm. vedligeholdelse f.eks. efterspænding af skruer mv. Døre bærer dog præg af at de er indbygget over længere perioder og tilpasse en daginstitution. Indbygnings år - Normal levetid 40-50 år Skønnet rest levetid 15-20 år Anbefalet tiltag Alm. vedligeholdelse. Side 54 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Gulve Parketgulve, vinyl, tæpper, kork og klinker Visuel stikprøve Gulve bærer præg af at være renoveret af flere gange, hvorfor gulvenes tilstand er i varierende stand. Gulve består bl.a. af originale parketgulve som er i god stand samt tæpper, vinyl, kork og klinker i varierende tilstand fra delvis nedslidt til nedslidt. Tæppe på 2. sal Korkgulv på 2. sal Parketgulv 1. sal Side 55 af 67
Parketgulv 1. sal Tæpper på 1. sal Indbygnings år - Normal levetid Parketgulve: 150 år Vinyl: 10 år Tæpper: 10 år Korkgulv: 10 år Skønnet rest levetid Parketgulve: 50 år Vinyl: 0-5 år Tæpper: 0-5 år Korkgulv: 0-5 år Anbefalet tiltag Ingen. Side 56 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Køkkener Der er to køkkener i bygningen. Et på hhv. 1. og 2. sal Visuel stikprøve De to køkner i bygningen er indbygget på to forskellige tidspunkter. Køknet på 1 sal vurderes at være indbygget for over 10 år siden og er nedslidt. Køkkenet på 2. sal vurderes at være indbygget i 2007 og i fin stand. Køkken på 1. sal Køkken på 1. sal Køkken på 2. sal Indbygnings år -/2007 Normal levetid 30 år Skønnet rest levetid 0-10 år Anbefalet tiltag Udskiftning er køkken på 1. sal Side 57 af 67
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. trapper Alm. indv. trætrapper Visuel stikprøve Der er to indv. trapper i bygningen. Begge trapper vurderes at være i god stand. Trappe i rum 8 Trappe i rum 7 Indbygnings år 1890 Normal levetid 150 år Skønnet rest levetid 50 år Anbefalet tiltag Ingen. Side 58 af 67
4. Renoveringsforslag og økonomi Ud fra bygningsgennemgangen er der foretaget en vurdering af, hvilke bygningsdele der bør få foretaget renovering/vedligeholdelse. I renoveringsforslaget er der kun medtage de bygningsdele som inden for kort tid bør renoveres (0-1 år). Vurderingen tager alene udgangspunkt i, at kunne opretholde en sund bygningsmasse og vil derfor ikke tage hensyn til modernisering eller æstetiske forbedringer. Omkostningerne til renoveringen er foretaget ud fra erfarings tal, hvorfor en hvis form for afvigelse må kunne forventes. Der er ikke indhentet priser eller delpriser ved udførende håndværkere op alle priser er på 2014 niveau. Generelt kan det nævnes, at rum 1 og 2 ikke vurderes rentabelt at renovere. Derfor er disse rum ikke medtaget i nedenstående renoveringsforslag. Det bør overvejes at nedrive disse rum. Idet rum 1 og 2 forventes fjernet, fjernes rum 3 også. Dermed er disse tre rum ikke medtaget i nedenstående budget. Bygningsdel Renoveringsforslag Pris (ex. moms) Tag Utætheder omkring ovenlys på hovedbygningen 15.000-20.000 Undersøgelse af underlag for tagpap på hovedbygningen Undersøgelse af tag over rum 110 Reetablering af murekrone/vindskede på rum 16a, 17, 18 og 19 (ca. 60m, ikke udført i kobber) Vedligeholdelse/renovering af ovenlys (2 stk.) Vedligeholdelse/renovering af skråvinduer (3 stk.) Delvis nye tagrender og nedløb (ikke kobber) Udskiftning af vindskeder på hovedbygningen Renovering og maling af underbrædder og bærende tømmer på hovedbygningen Maling af limtræ på tilbygninger fra 1990 Ukendt Ukendt 10.000-12.000 8.000-10.000 12.000-15.000 45.000-55.000 10.000-15.000 15.000-20.000 5.000-8.000 i alt Ydervægge Renovering af fuger på hovedbygningen (ca. 20 kvm.) Reparation af sætningsrevner på hovedbygningen Fjernelse af terræn som går op over murværk ca. 120.000-155.000 5.000-10.000 5.000-6.000 5.000-10.000 Side 59 af 67
Renovering af fuger på øvrige bygninger (ca. 40 kvm.) Malerarbejder ifm. udv. overdækning Partielle reparationer ifm. udv. overdækning Omfangsdræn omkring rum 18 og 19 (ca. 40m) 10.000-15.000 8.000-10.000 5.000-8.000 8.000-12.000 I alt Døre og vinduer I alt Etageadskillelse I alt Nye fuger omkring alle døre og vinduer Udskiftning af vinduer i hovedbygningen Vedligeholdelse af vinduer i sekundære bygninger Partielle reparationer Etablering af ventilation Ca. 46.000-71.000 25.000-35.000 135.000-165.000 8.000-10.000 168.000-210.000 10.000-12.000 8.000-12.000 18.000-24.000 Fundamenter og kælder I alt Udbedring af sætningsskader og partielle reparationer. 8.000-10.000 8.000-10.000 Vådrum Ingen akut behov for renovering 0 Afløb i jord og bygninger Afløb i jord: Undersøges nærmere Ukendt Tekniske anlæg I alt Øvrige bygningsdele Afløb i bygningen: Ingen akut behov for renovering Varme: Ingen akut behov for renovering Vand: Ingen akut behov for renovering Ventilation: Rengøring af riste og ventilatorer Mekanisk ventilation af rum 18 El: Ingen akut behov for renovering Indv. vægge: Partielle reparationer og lukning af huller Døre: alm. vedligeholdelse Gulve: Ingen akut behov for renovering 0 0 0 10.000-15.000 0 10.000-15.000 10.000-15.000 5.000-6.000 0 Side 60 af 67
Køkken, 1 sal Køkken, 2. sal Trapper: Ingen akut behov for renovering 75.000-100.000 0 0 I alt 90.000-121.000 Samlede renoveringsomkostninger 460.000-606.000 Ud fra ovenstående budget skal det forventes, at der snarest skal foretages renovering af bygningen for mellem 500.000 og 1.000.000 kr. ex. moms. Hvis ikke renoveringen påbegyndes snarest forværres bygningens tilstand med øget renoveringsomkostninger til følge. Udover ovenstående må det forventet, at der inden for en kortere årrække (ca. 5 år) skal foretages yderligere en række større renoveringer af bygningen. Her kan bl.a. nævnes: - Indv. kloak - Udskiftning af div. tagpap - Sokkelpuds - Komplet renovering af 5 toiletter/bad incl. sanitet mv. - Delvis renovering af vandinstallation Omkostningen til ovenstående punkter kan varierer meget alt afhængig af ønsker og behov på det pågældende tidspunkt. Side 61 af 67
Bilag 1 tegninger Side 62 af 67
Side 63 af 67
Side 64 af 67
Bilag 2 uddrag af BBR Side 65 af 67
Side 66 af 67