BOLIGTOPMØDE Boligbehov, udviklingspotentialer og -strategier Christian Heebøll, Copenhagen Economics 1. oktober 2018
NUVÆRENDE OG FREMTIDIGT BOLIGBEHOV I HOVEDSTADEN KOMMUNERNES PLANER BARRIERER OG INCITAMENTER KOMMUNERNES LØSNINGSFORSLAG
NUVÆRENDE OG FREMTIDIGT BOLIGBEHOV I HOVEDSTADEN
Boligpriserne i København afkobles fra resten af landet Regionale priser siden finanskrisen Kr. pr. kvm. 40.000 København 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Københavns omegn Øvrig Region Hovedstaden Øvrige kommuner i Hovedstadsområdet** Resten af landet* Note: *)Resten af landet er beregnet som et simpelt gennemsnit af priser i de andre landsdele, ekskl. Bornholm. **) Øvrige kommuner hovedstadsområdet inkluderer Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Stevns og Solrød Source: FinansDK, Danmarks Statistiks registerdata og egne beregninger Boligtopmøde 4
Det medfører (mindst) tre samfundsøkonomiske konsekvenser Presser lavindkomst familier ud Ustabile priser Vækst-effekter Politisk dagsorden Betydning for bymiljøet, byens funktionalitet mv. Tilfældig omfordeling Risiko for afsmittende effekt på andre markeder (fx finans) Risiko for lavere arbejdsmobilitet og vækst Boligtopmøde 5
Når boligudbuddet ikke reagerer tilstrækkeligt, så gør priserne! Indbyrdes afhængige markeder: Øvrig Hovedstadsrådet Københavns omegn 1 2 Områdets attraktivitet Demografi, studerende, jobvækst Konjunkturer, rentepåvirkning mv. Et begrænset boligudbud særligt få boliger til unge København og Frederiksberg Befolkning og boligudbud i København Årlig vækst, pct. 2 Antal familier 1 0 Antal boliger 2000 2004 2008 2012 2016-1 Kilde: Danmarks Statistiks registerdata og egne beregninger Boligtopmøde 6
Når boligudbuddet ikke reagerer tilstrækkeligt, så gør priserne! Indbyrdes afhængige markeder: Øvrig Hovedstadsrådet Københavns omegn København og Frederiksberg 1 2 Områdets attraktivitet Demografi, studerende, jobvækst Konjunkturer, rentepåvirkning mv. Et begrænset boligudbud særligt få boliger til unge 3 Ringe-i-vandet-effekter Fraflytning fra København drevet af ændringer i fraflytningsmønstre Antal personer pr. år 40.000 Faktisk fraflytning 35.000 30.000 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Boligtopmøde 7 Til Kbh. omegn Fraflytning ved adfærd som i 2006 Kilde: Danmarks Statistiks registerdata og egne beregninger Til resten af Region H.
Boligpriserne i København har været drivende for de øvrige områder Regionale priser siden finanskrisen Kr. pr. kvm. 40.000 35.000 Små boliger København Store boliger 30.000 25.000 20.000 Københavns omegn Lejligheder omring stationsbyer* Øvrige kommuner i Hovedstadsområdet** 15.000 10.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2016 2017 2018 Note: *)Stationsbyerne inkluderer Køge og Roskilde. **) Øvrige kommuner hovedstadsområdet inkluderer Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Stevns og Solrød Kilde: FinansDK, Danmarks Statistiks registerdata og egne beregninger Boligtopmøde 8
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Et højt, men svagt aftagende demografisk pres De demografiske forventninger for hovedstadsområdet Inddeling på områder Forventet årlig vækst i antal familier 14.000 12.000 10.000 8.000 Øvrige kommuner Øvrige Region Hovedstaden Københavns omegn* København og Frederiksberg 6.000 4.000 2.000 0 Efterspørgsel efter boliger pr. år Område 2019-25 2026-35 København og Frederiksberg 5.600 3.000 Københavns omegn* 1.500 1.000 Øvrig Region Hovedstaden 900 350 Øvrige kommuner i hovedstadsområdet** 600 300 Note: *)Københavns omegn inkluderer også Dragør og Tårnby. **) Øvrige kommuner hovedstadsområdet inkluderer Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Stevns og Solrød. Kilde: Copenhagen Economics Boligtopmøde 9
Behov for et større og mere veltilpasset udbud i hovedstaden 1 2 3 Timingen er vigtig, særligt forventes et stort behov i de kommende 10 år Der er en vis fleksibilitet i fordelingen af nye boliger i forstæder vs. centrum, men flere boliger centralt er mere prisafdæmpende En jævn fremtidig prisudvikling afhænger også af udviklingen i rente, regulering, indkomst, boligbeskatning mv. Antal boliger pr. år 5.600 1.500 900 600 3.000 1.000 350 300 Antal boliger totalt i perioden 60.000 +41.700 40.000 +30.300 20.000 0 København +11.500 Kbh. omegn* +6.700 +4.400 Øvrig Region H. Øvrige kommuner** København +10.200 Kbh. omegn* +3.400 +2.800 Øvrig Region H. Øvrige kommuner** 2018-2025 2026-35 Huse Små lejligheder og kollegier Øvrige lejligheder Note: I den første periode inkluderes demografi fra og med 2018K3. *)Københavns omegn inkluderer også Dragør og Tårnby. **) Øvrige kommuner hovedstadsområdet inkluderer Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Stevns og Solrød. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistiks registerdata og egne beregninger Boligtopmøde 10
KOMMUNERNES PLANER
Et begrænset boligudbud i København og Københavns omegn frem til 2025 København og Frederiksberg Antal boliger, 2018-2025 41.700 32.000 9.700 Københavns omegn Antal boliger, 2018-2025 11.500 7.300 4.200 Efterspørgsel Udbud Boligmangel Efterspørgsel Udbud Boligmangel Øvrige Region Hovedstaden Antal boliger, 2018-2025 34.000 Øvrige kommuner Antal boliger, 2018-2025 10.500 6.700-27.300 4.400-6.100 Efterspørgsel Udbud Boligmangel Efterspørgsel Udbud Boligmangel Note: I efterspørgslen inkludereres data fra og med 2018k3, imens udbuddet fra kommunerne i nogle tilfælde inkluderer data for hele 2018. Dermed er der Kilde: Copenhagen Economics og Kuben Management (2018), Boligmarkedsanalyse for Hovedstaden og spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Boligtopmøde 12
Overvægt af større lejligheder i kommunernes planer Alle områder opdelt på boligstørrelser Antal boliger i 2025 26.900-16.500 24.100 +15.100 39.200 Heraf ca.: 80 % ejerboliger 20 % almene boliger +3.400 10.400 11.000 14.400 Mindre lejligheder Større lejligheder Huse Efterspørgsel Udbud Note: Figuren ekskluderer udbud i Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Stevns og Solrød, da disse kommuner ikke er del af den oprindelige analyse, der estimerer efterspørgslen Kilde: Copenhagen Economics baseret på spørgeskemabesvarelser fra kommunerne og Copenhagen Economics og Kuben Management (2018), Boligmarkedsanalyse for Hovedstaden Boligtopmøde 13
Udbuddet og efterspørgslen fortsætter med at være ujævnt fordelt efter 2025 Et begrænset boligudbud i København og Københavns omegn Antal boliger, 2026-2035 Tilstrækkeligt boligudbud for de øvrige kommuner i Hovedstadsområdet Antal boliger, 2026-2035 40.500 24.300 14.750 25.750-18.200 6.100 Efterspørgsel Udbud Boligmangel Efterspørgsel Udbud Boligmangel Kilde: Danmarks Statistiks registerdata og spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Boligtopmøde 14
BARRIERER OG INCITAMENTER
Strategier for et øget boligudbud - et samlet stort potentiale for at imødekomme behovet 1. Udvikling ved ibrugtagning af nye områder 35 pct. 65 pct. 2. Byudvikling ved fortætning 3. Bedre udnyttelse af eksisterende bygningsmasse 4. Bedre infrastruktur og sammenhængskraft imellem områder Boligtopmøde 16
Incitamentsstrukturen er udfordrende for optimal byudvikling Kernen i problemstillingen er dybest set enkel Nuværende beboere Stærke, konkrete interesser i behersket boligudbud Højere priser & formuer Kommende beboere Diffuse interesser i øget boligudbud Vinderne er potentielle fremtidige beboere Bedre oplevet bykvalitet Mindre belastning af offentlig service, infrastruktur og finanser Byhelheden, samfundet og sammenhængskraft National og regional vækst og stabilitet Kilde: Copenhagen Economics og Kuben Management (2018), Boligmarkedsanalyse for Hovedstaden Boligtopmøde 17
En opdeling af barrierer for boligudbud 1 Interesser og incitamenter 2 Kommunal kapacitet 3 Markedskapacitet Kommuner servicerer primært eksisterende borgere Høj bykvalitet driver efterspørgslen, men kræver tid og omtanke Nuværende grundejere har andre planer Mangel på ledige grunde, samt byzone i attraktive områder Begrænset økonomi til lokal infrastruktur, offentlig service mv. Begrænsninger ift. omdannelse til boligområder, fx ved høj støjbelastning Efterspørgslen er begrænset af regional infrastruktur Investorer og bygherrer er afventende Byggeriet kan ikke følge med eller bliver for dyrt Boligtopmøde 18
Hvordan oplever kommunerne disse barrierer? Generelle barrierer: Politiske barrierer og anlægsloft er generelle barrierer Centrale barrierer: Mangel på ledige grunde, omdannelse til boligområder Decentrale barrierer: Fingerplanen, regler for støjniveauer, regional infrastruktur 1 Interesser og incitamenter 2 Kommunal kapacitet 3 Markedskapacitet Kommuner servicerer primært eksisterende borgere Høj bykvalitet driver efterspørgslen, men kræver tid og omtanke Nuværende grundejere har andre planer Mangel på ledige grunde, samt byzone i attraktive områder Begrænset økonomi til lokal infrastruktur, offentlig service mv. Begrænsninger ift. omdannelse til boligområder, fx ved høj støjbelastning Efterspørgslen er begrænset af regional infrastruktur Investorer og bygherre er afventende Byggeriet kan ikke følge med eller bliver for dyrt Boligtopmøde 19
Generelle barrierer: Anlægsloft of politisk uenighed er generelle barrierer Politisk uenighed omkring kommunens fremtidige boligudbud Andel af kommuner som indikerer barrieren 40% Anlægsloftet begrænser udvikling af infrastruktur Andel af kommuner som indikerer barrieren 50% 38% 44% 22% 15% 20% 0% København Københavns omegn Løsningsforslag fra kommuner: Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner Kilde: Copenhagen Economics baseret på spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Et større råderum ved at hæve anlægsloftet / gør det mere fleksibelt Bedre muligheder for offentlig privat partnerskal om finasiering af bymodning, infrastruktur mv. Partnerskab mellem stat og kommune om etablering/finasiering af ny infrastruktur (metro til RHØ)
Centrale barrierer: Centrale kommuner mangler ledig grunde Mangler ledige grunde Andel af kommuner som indikerer barrieren 100% Eksisterende ejere eller investorer med andre interesser Andel af kommuner som indikerer barrieren 50% Fx Godsbaneterrænet 46% 33% 31% 33% 0% 0% København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner Kilde: Copenhagen Economics baseret på spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Løsningsforslag fra kommuner: Revision af fingerplanen (fx Ishøj) Byggelovgivning der understøtter fortætning Bedre mulighed for ekspropriation til realisering af kommuneplanen Boligtopmøde 21
Centrale barrierer: samt økonomisk råderum og mulighed for omdannelse til boligområder Økonomi til institutioner, service og almene boliger Andel af kommuner som indikerer barrieren 100% Barrierer i omdannelse til boligområder Andel af kommuner som indikerer barrieren 50% 62% 56% 31% 20% 0% 0% København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner Kilde: Copenhagen Economics baseret på spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Løsningsforslag fra kommuner: Styrke incitamentet til at opføre flere billige samt almene boliger (andel af grundkapital) En serviceramme der følger demografien Revision af plan- og miljølovgivning ift. håndtering af miljøforhold (fx støj) ved opførelse af boliger nær industri Giv mulighed for at relokalisere produktionsvirksomheder, der ligger dårligt i byen (PL 15b) Boligtopmøde 22
Decentrale barrierer: Decentrale kommuner er udfordret af Fingerplanen og regional infrastruktur Begrænsninger pga. fingerplanen og støjniveauer tæt på vej og lufthavn Andel af kommuner som indikerer barrieren Angår støj 80% 23% 20% 56% 46% Regional infrastruktur er en barriere for efterspørgsel (substitution) Andel af kommuner som indikerer barrieren 33% 20% 15% 0% København Københavns omegn Løsningsforslag fra kommuner: Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner Bedre muligheder og fleksibilitet ift. udlæg af nye byzoner decentralt Statsansvar for støjdæmpning tæt på kilden (motorveje mv.) Mere tidsvarende, lokalt vurderede grænser for støj (lufthavn, motorvej, jernbane) 0% København Københavns omegn Øvrige Region Hovedstaden Øvrige kommuner Kilde: Copenhagen Economics baseret på spørgeskemabesvarelser fra kommunerne Styrkelse af infrastruktur til/fra kommunen, veje, offentligtransport mv. (fx Vinge, færdiggøre Frederikssundsmotorvejen) Bedre kommunalt samarbejde omkring offentligtransport Boligtopmøde 23
KOMMUNERNES LØSNINGSFORSLAG
Kommunernes løsningsforslag: 1 Økonomiske barrierer 2 Planlovgivning mv. 3 Markedsbarrierer A Et større råderum ved at hæve anlægsloftet / gør det mere fleksibelt A Revision af fingerplanen A Bedre mulighed for ekspropriation til realisering af kommuneplanen B En serviceramme der følger demografien B Bedre muligheder og fleksibilitet ift. udlæg af nye byzoner decentralt B Styrkelse af infrastruktur til/fra kommunen, veje, offentligtransport C Styrke incitamentet til at opføre flere billige samt almene boliger (andel af grundkapital) C Mere tidsvarende, lokalt vurderede grænser for støj (lufthavn, motorvej, jernbane) C Bedre kommunalt samarbejde omkring offentlig transport D Statsansvar for støjdæmpning tæt på kilden (motorveje mv.) D Revision af plan- og miljølovgivning ift. håndtering af miljøforhold (fx støj) ved opførelse af boliger nær industri E F Bedre muligheder for offentlig privat partnerskal om finasiering af bymodning, infrastruktur mv. Partnerskab mellem stat og kommune om etablering/finasiering af ny infrastruktur E D Byggelovgivning der understøtter fortætning Giv mulighed for at relokalisere produktions-virksomheder, der ligger dårligt i byen (PL 15b) Boligtopmøde 25
CONTACT Christian Heebøll chh@copenhageneconomics.com Copenhagen Economics Langebrogade 1 DK-1411 Copenhagen K www.copenhageneconomics.com