Plan og Udvikling Sagsnr. 243428 Brevid. 2096731 Ref. DO Dir. tlf. 46 31 35 46 dorteo@roskilde.dk 7. majl 2015 NOTAT: Behandling af indsigelser og bemærkninger til lokalplan 614 for boliger ved Himmelevvej og Svanevej I dette notat sammenfattes alle bemærkninger, kommentarer og indsigelser til lokalplanen fra høringsperiode den 27. februar til den 24. april 2015. Kommunen modtog et skriftligt høringssvar med underskriftindsamling med 19 underskrivere i høringsperioden. Der blev ligeledes holdt borgermøde den 12. marts 2015, hvor der deltog 10 borgere. Først gennemgås de væsentligste emner fra borgermødet og høringsperioden med forvaltningens vurderinger samt forslag til evt. ændringer af lokalplanen. Til sidst er der et oversigtsskema med alle underskrivere. Resume fra borgermøde På borgermødet den 12. marts 2015 blev der stillet spørgsmål til afledning af regnvand. Naboer til lokalplanområdet kunne fortælle, at de har haft mange problemer med bortledning af regnvand som følge af svære jordbundsforhold. De henstillede til, at nedsivning af regnvand ikke skulle være et krav i lokalplanen, men en mulighed hvis forholdene er til det. Der blev også stillet spørgsmål til den fremtidige bebyggelse. Mange mente, at 12 nye boliger er for mange og at bebyggelsen er for voldsom og vil virke fremmede i det eksisterende boligområde. Naboerne er også bekymret for, at den nye bebyggelse og især altanerne vil give indbliksgener. En borger ønskede, at der kun skulle give mulighed for gule facader, da der i området overvejede er boliger med gule sten. Borgerne udtrykte også bekymring over den meretrafik de nye boliger forventeligt må generere. Det er ligeledes stor bekymring over, at byggeriet medfører op til 18 p - pladser. Der blev spurgt om ejerforhold og om krav til etablering af en forening samt forureningsforhold inden for lokalplanområdet. Afslutningsvis blev der spurgt til den videre proces og hvordan man kan holde sig opdateret på udvikling af lokalplanen. Endvidere oplyste nogle af borgerne/naboerne, at de ikke havde modtaget vores brev vedrørende borgermødet og lokalplanen.
Side2/5 Behandling af de væsentlige emner fra høringsperioden 12 nye boliger Generelt er beboerne positive overfor etableringen af de nye boliger men mener ikke, at det fremlagte forslag er i harmoni med de eksisterende boliger i området. 12 boliger er for mange. Beboerne mener også, at kommune har været for lydhør over for grundejeren og dennes ønsker til projektet. Det er forvaltningens vurdering, at projektet skulle være en godt alternativ til at bo i et parcelhus. Forvaltningen ville gerne understøtte denne boligtype, som der ikke er så mange af i den del af Himmelev. Det kunne appellere til den ældre generation som ofte ønsker at bliver boende i deres nærområde, men ikke længere ønsker den store have og vedligeholdelsen på boligen. Grundejeren har i offentlighedsperioden videreudviklet projektet, således at det nu indeholder 9 rækkehuse. Dvs. en reducering i antal boliger med 3 boliger. Det nye forslag vil fremstå som 3 grupper á 3 boliger og hvor boligerne er forskudt indbyrdes. Der er forsat fælles opholdsområdet mod syd og vest og parkering mod nord/svanevej. Lokalplanen er justeret således, at der kun kan opføres 9 rækkehuse på ejendommen. Dette medfører også at forslag til kommuneplantillæg 12 bortfalder, idet det gav mulighed for at etablere etageboliger på ejendommen. Ændringerne har ligeledes medført at byggefeltet på kortbilag 3 er justering mod vest/himmelevvej. Justeringen består i at byggefeltets vestlige afgrænsning som nu er parallel med afgrænsningen mod øst. Tidligere var den vestlige afgrænsningen parallel med Himmelevvej. Parkering og trafik Beboerne mener også, at de 18 p-pladser som kræves i forbindelse med byggeriet er for mange, og at den meretrafik som projektet forventeligt vil generer, vil belaste området. Det er korrekt at parkeringsnormen foreskriver 1½ p-plads pr. boliger og at det derved giver 18 pladser. Kravet er fastsat ud fra erfaringer gennem mange år og at forvaltningen mener at parkeringen skal holdes på egen grund, så vejene friholdes for parkering. Ofte kræves alle p-pladserne ikke anlagt fra starten, men at der anlægges 1 plads pr. boliger og der udlægges et areal til den resterende parkering. Dette areal skal anlægges hvis der bliver behov. Den nye bebyggelse vil muligvis give mere trafik i området, men forvaltningen har vurderet, at den trafik byggeriet forventes at tilføre Himmelevvej og Svanevej vil kunne afvikles på en forsvarlig måde Grundejerens projektjusteringer vil medføre, at der er krav om i alt 14 p-pladser. Det vil være en reducering i antal p-pladser med 4 p-pladser. Bebyggelsens højde Det er beboernes opfattelse, at hvis byggeri opføres i en højde af 8,5 (fra terræn til kip) vil det blive markant højere end de omkringliggende bebyggelser. De eksisterende erhvervs- og lagerbygninger er kun høje mod øst og vest og lavere på midten.
Side3/5 En bygningshøjde på op til 8,5 meter kan virke som meget højt, og især i et parcelhusområde. Jf. Bygningsreglementet (BR10) kan forvaltningen ikke nægte at godkende en bygningshøjde når bebyggelsens højde ikke overstiger 2 etager og ingen del af bygningens ydervægge eller tag er hævet mere end 8,5 m over terræn. Der er den mulighed, at forvaltningen kan begrænse højen ved at fastlægge en anden højde (f.eks. 7,5 meter) i lokalplanen. I praksis betyder det, at grundejere har mulighed for at bygge op til 8,5 meter, med mindre der er angivet andet i en lokalplan. Bygherres rådgiver har oplyst at de nye projektjusteringer gør at byggeriet ikke forventes at bliver højere end 6 meter. Mulighed for indbliksgener Naboerne er bekymret for indbliksgener fra altanerne hvis de placeres tættere end 6 meter fra naboskel. Det vil kun være mulighed for at opsætte altaner på sydsiden af bebyggelsen jf. 6.4 i lokalplanen. Det har været tanken, at give hver bolig et privat udeopholdsareal som et supplement til det store fælles friareal. I mod syd (og naboerne der bor på Ternevej) er byggefeltet trukket 7 meter tilbage fra skel og der gælder, at altaner skal holdes indenfor byggefeltet. Afledning af regnvand To beboeren har i en tidligere henvendelse, oplyst forvaltningen om deres erfaringer med bortledning af regnvand. De gør endvidere opmærksom på, at jordbundsforholdene i området ikke egner sig til nedsivning af regnvand. Beboerne ønsker at lokalplanen ændres, så det ikke er et krav at regnvand skal nedsives. Det er ikke et krav at der skal være nedsivning af regnvandet. Nedsivningen er ønskeligt, dels for at sikre tilførelse af vandresurser til grundvandet og dels for ikke at overbelaste kloaksystemet og rensningsanlæggene. Som hovedregel gives der kun tilladelse, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Spildevandsplanen foreskriver at der for ejendommen er en befæstelsesgrad på 17 %. Det skal forstås således, at der maksimalt må udledes regnvand fra hele grunden svarende til 17 % befæstelse. Befæstelse skal i denne sammenhæng forstås som det samlede areal, hvorfra der ledes regnvand til kloaksystemet, dvs. tagarealer, vej- og parkeringsarealer og andre arealer, der afvander til kloak. Hvis tallet overskrides, skal der ske nedsivning og/eller forsinkelse i bassin (rør eller faskiner) så den samlede afledning overholder kravet. Reference til andre bebyggelser i området Beboerne beder forvaltningen overveje andre boligformer på ejendommen, og henviser til byggeriet på Ternevej 5-7 og det fremtidige byggeri på Rypevej 3. Begge bebyggelser er 1 plansboliger med små haver. Beboerne mener, at disse byggerier vil passe bedre ind i det eksisterende boligområde.
Side4/5 Som tidligere nævnt har forvaltningen ønsket at understøtte muligheden for, at der kunne opføres en anden type boliger end 1 plans boliger. Erfaringer fra bl.a. Trekroner viser, at en variation i boligtyper ofte også resultere i en varieret beboersammensætning, som til sammen giver et levende og dynamisk boligområde. Forvaltningens forslag til ændringer i lokalplanen Som en følge af projektændringerne er der i lokalplanen endvidere foretaget enkelt præciseringer og ændringerne som er af redaktionel karakter og uden betydning for planens indhold. Følgende ændringer foretaget: - Som en konsekvens af ændringen fra etageboliger til rækkehuse er afsnittet i 4 om udstykning ændret fra: Ejendommen må ikke udstykkes til: Lokalplanområdet kan udstykkes. Lokalplanområdet kan udstykkes. Eventuel udstykning skal ske som sokkeludstykning, og der kan maksimalt ske udstykning af 9 enheder. - 6.2 er ændret således, at et mindre afsnit om mellembygningerne fjernes, idet afsnittet ikke længere er aktuelle som følge af projektændringerne. - I 6.4 er det præciseret at altaner skal have en størrelse på mellem 7 og 9 m2 og arealet af terrasserne er øget fra 20 til 25 m2, underunder forudsætning af, at befæstelsesgraden på 17 % kan overholdes. (jf. 8.7 om afledning af regnvand) - I 6.5 er der tilføjet, at tage på skure også kan udføres med ensidige taghældning som boligerne. - I 7 er teksten Ovenlysvinduer i trappeopgange må ligeledes maksimalt optage 4 m2 er fjernet, idet teksten ikke længere er aktuel som følge af projektændringerne. - Det sidste afsnit i 7.5 om afskærmning af affaldspladserne er fjernet, for at gøre bestemmelsen mere klar og entydige. - I 8.3 er det præciseret, at afskærmning af terrasser mod fællesarealet samt naboskel, skal etableres efter et fælles princip f.eks. hegn af bøge, taks eller buksbom i en højde på op til 1,8 m. - 9 om ejerforening er ændret fra: Der oprettes en ejerforening som skal forestå drift og vedligeholdelse af intern vej og fællesarealer indenfor lokalplanområdet. Ejerforeningen skal oprettes med medlemspligt for samtlige lejere indenfor lokalplanområdet til: Der skal oprettes en grundejerforening som skal forestå drift og vedligeholdelse af p-areal, intern vej og fællesarealer indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal oprettes med medlemspligt for samtlige ejere indenfor lokalplanområdet.
Side5/5 Nedenstående er navnene på de personer som er medunderskriver på den fælles indsigelse/ underskriftindsamling mod lokalplan 614. Indsigers navn Indhold af fælles indsigelse Evt. ændringer i planerne Pernille Ewé Ternevej 27, 4000 Roskilde - Generelt mener indsigerne, at 12 - Antallet af boliger er reduceret fra 12 til 9 Ruth Schreller Svanevej 19, 4000 Roskilde Else Jægerfeldt Jensen Svanevej 7, 4000 Roskilde Brian Mørck Himmelevvej 4, 4000 Roskilde Tina & Rune Nørgaard Himmelevvej 1C, 4000 Roskilde Keld Christiansen Svanevej 9, 4000 Roskilde Gitte Johansen Svanevej 21, 4000 Roskilde J. V. Madsen Svanevej 15, 4000 Roskilde Lasse Johansen Svanevej 5, 4000 Roskilde Gérard Couppé Svanevej 16A, 4000 Roskilde J. Johansen Svanevej 11, 4000 Roskilde Ditte og Thomas Hansen Svanevej 13, 4000 Roskilde Bent G. Madsen og Bente Nilsson Himmelevvej 5, 4000 Roskilde Thomas Nielsen Svanevej 14, 4000 Roskilde Søren Larsen Svanevej 10, 4000 Roskilde Anja F. Pedersen Himmelevvej 3, 4000 Roskilde Kristian Jensen Ternevej 25, 4000 Roskilde Anne og Niels Sylvest Himmelevvej 9, 4000 Roskilde S. Stovgaard Svanevej 3, 4000 Roskilde boliger er for mange - indsigerne udtrykte bekymring for den meretrafik de nye boliger vil generere, samt kravet om 18 p- pladser - indsigerne mener ikke der er taget hensyn til naboerne, ved at tillade byggeri op til 8,5 meter. Naboer frygter indbliksgener - indsigerne henstiller til, at bortledening af regnvand skal ske via kloaknettet og ikke som nedsivning som beskrevet i forslag til lokalplan 614 - Antallet af p-pladser er ligeledes reduceret fra 18 til 14