Omdannelse af Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger til en almen afdeling under Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup Baggrund Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger blev stiftet i 1986 med baggrund i det daværende Skals Håndarbejdsseminarium. I 1987 opførte den selvejende institution med offentlig støtte efter den tidligere boligbyggerilovgivning 10 ungdomsboliger á hver ca. 23 m², beliggende Solbakken 2 a-k i Skals, primært for forsyne de seminariestuderende med boliger. Den selvejende institution ledes ifølge vedtægterne af en bestyrelse på 3 medlemmer - 1 medlem udpeget af kommunalbestyrelsen, 1 medlem indstillet fra bestyrelsen for Skals Håndarbejdsseminarium og 1 medlem indstillet fra beboerne på et beboermøde. Skals Håndarbejdsseminarium er flyttet til lokaler i Viborg Seminariet (VIA) i Viborg og har taget navneforandring til Textilseminariet. Siden har den selvejende institution haft store vanskeligheder ved udleje ungdomsboligerne, da det primære beboergrundlag er forsvundet sammen med seminariet. Boligerne har i hele 2008 stået tomme og gør det forts. Den selvejende institution har reelt ikke haft en fungerende bestyrelse de senere år, idet der ikke er udpeget medlemmer til bestyrelsen i overensstemmelse med reglerne. Den tilbageværende bestyrelsesformand og den medarbejder ved VIA Viborg, som senest har varetaget administrionen af den selvejende institution, har i januar 2008 haft møde med Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, hvor der blev redegjort for, den økonomiske situion for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger er alvorlig på grund af manglende udlejning. Den selvejende institution har forsøgt udleje boligerne til en anden personkreds, men uden held på grund af boligernes beskedne størrelse. Det blev på mødet aftalt, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, overtager administrionen af Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger med henblik på omdanne institutionen til en almen afdeling under boligselskabet, og derefter ombygge de 10 ungdomsboliger til 3 familieboliger. Ansøgning Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, har ved brev af 21. januar 2009 ansøgt Viborg Kommune om følgende: a. At Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, v/direktør Hans Erik Lund udpeges som midlertidig forretningsfører for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger. b. At det godkendes, Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger omdannes til en almen ungdomsboligafdeling under Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup. c. At det godkendes, afdelingen med ungdomsboliger sammenlægges med afd. 17, Skals Midtby (20 familieboliger). d. At der godkendes en låneoptagelse på 2.128.000 kr. (ustøttet realkreditlån) med kommunegaranti til indfrielse af eksisterende indekslån samt finansiering af ombygning af de 10 ungdomsboliger til 3 boliger, og lejen for boligerne samt fordelingen heraf godkendes. e. At det godkendes, der i forbindelse med ombygningen nedlægges 7 boliger, og de 3 ombyggede boliger ommærkes til familieboliger. Som bilag til ansøgningen er vedlagt reviderede årsregnskaber for 2005/6, 2006/7 samt 2007/8, Landsbyggefondens udtalelse af 8. december 2008, tegninger og beskrivelse af ombygningsprojektet samt driftsbudget for 2009 (afd. 17 og de ombyggede boliger). Side nr.: 1
Boligselskabet oplyser som begrundelse for ansøgningen, Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger ved årsskiftet 2008/9 er insolvent, og de seneste årsregnskaber har vist underskud grundet den manglende udlejning. På grund af situionen for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, herunder det forhold der ikke p.t. eksisterer en besluttende myndighed (bestyrelse) eller beboere i institutionens boliger, anmodes Viborg Kommune om medvirke til undgå, Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger erklæres konkurs og eventuelt påfører det offentlige tab. Det offentlige økonomiske engagement i Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger I ejendommen er tinglyst et indekslån i Nykredit med en restgæld pr. medio januar 2009 på ca. 328.000 kr. samt et stående stslån med en restgæld pr. medio januar 2009 på ca. 510.000 kr. Indekslånet til Nykredit er med ydelsesstøtte fra Sten. Sten har for lånet i Nykredit stillet garanti på 13,3 % af den til enhver tid værende restgæld, mens Kommunen har stillet en regaranti for 50 % af Stens garanti. Den kommunale regaranti udgjorde ifølge seneste oversigt pr. 31. december 2007 i alt 23.597 kr. Den aktuelle situion for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, oplyser i tilknytning til årsregnskabet for 2007/08 i sin ledelsesberetning af 26. januar 2009 som administror for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, det ikke er lykkedes udleje nogen af ungdomsboligerne, og det er administrors opftelse, det også fremover vil være vanskeligt udleje ungdomsboliger i Skals. Administror anbefaler Kommunen som tilsynsførende myndighed enten nedlægge Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger og sælge ejendommen (likvidion), eller omdanne den selvejende institution til en almen boligafdeling under Boligselskabet Sct. Jørgen med henblik på ombygge boligerne og ommærke dem til familieboliger. Det seneste årsregnskab (2007/08) for den selvejende institution udviser et opsamlet driftsunderskud på 495.583 kr. Der har ingen lejeindtægter været i løbet af det seneste regnskabsår. Medio januar 2009 udgør det opsamlede driftsunderskud ifølge boligselskabet ca. 574.000 kr. Revisor har taget forbehold i sin påtegning på årsregnskabet for 2007/08, hvor han oplyser, forts drift enten forudsætter, ejendommen sælges, eller Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger omdannes til en almen boligafdeling under et boligselskab. Henset til den økonomiske situion, udlejningssituionen samt det forhold, der ikke eksisterer en bestyrelse i den selvejende institution, er det også Forvaltningens opftelse, Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger ikke kan fortsætte i sin nuværende form. De fremtidige muligheder og konsekvenserne ved omdannelse eller likvidion er beskrevet nedenfor under punkt 1 og 2. 1. Omdannelse af en selvejende institution til en almen afdeling under et boligselskab Hvis Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger skal omdannes til en almen boligafdeling under et boligselskab, forudsætter det, den selvejende institution træffer en juridisk bindende beslutning om omdannelsen. a. Udpegning af en midlertidig forretningsfører Der eksisterer som nævnt ikke en beslutningsdygtig bestyrelse i Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, som kan træffe juridisk bindende beslutninger på institutionens vegne. Efter bekendtgørelse om drift og tilsyn med ungdomsboliger, der er opført med stsstøtte (bkg. nr. 340 af 1. juni 1996), kan Byrådet til sikring af institutionens forsvarlige drift og administrion træffe de foranstaltninger, som det finder nødvendig. Byrådet kan herunder udpege en forretningsfører til midlertidigt overtage institutionens administrion, jf. 12, stk. 3. Side nr.: 2
Byrådet kan efter denne bestemmelse udpege Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, v/direktør H.E. Lund som midlertidig forretningsfører for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger med henblik på træffe bindende beslutning om omdannelse af den selvejende institution til en almen boligafdeling under Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup. b. Omdannelse af Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger Lovgrundlag: Efter almenboliglovens 2 kan Byrådet godkende, en selvejende ungdomsboliginstitution indeholdende boliger, der er opført med offentlig støtte, omdannes til en afdeling af en almen boligorganision. Kravene i forbindelse med omdannelsesprocessen er beskrevet i bekendtgørelse nr. 1160 af 16. december 1996 (omdannelsesbekendtgørelsen) og vejledning nr. 206 af samme do (omdannelsesvejledningen). Kommunal godkendelse: Af omdannelsesbekendtgørelsens 4, stk. 3, fremgår, kommunen skal godkende omdannelsen, medmindre særlige hensyn taler imod. Videre fremgår, kommunalbestyrelsen ikke kan meddele afslag alene med henvisning til institutionens økonomi. En omdannelse kræver desuden, den selvejende institutions bestyrelse har truffet beslutning om omdannelse til en almen afdeling, omdannelsen har været forelagt den selvejende institutions beboere på et beboermøde, omdannelsen er godkendt af den almene boligorganision, og Landsbyggefonden har foretaget en vurdering af institutionens driftsøkonomi. Repræsentantskabet for Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, har på sit møde den 15. december 2008 godkendt omdannelsen. Det har ikke været muligt afholde et beboermøde i den selvejende institution, da der jo ikke er beboere i ejendommen. Eftersom der ikke er udpeget medlemmer til bestyrelsen, vil den selvejende institution først kunne træffe en formel beslutning om omdannelse, når der er blevet udpeget en midlertidig forretningsfører for institutionen, som beskrevet oven for under punkt a. Landsbyggefonden har den 9. december 2008 afgivet en udtalelse om institutionens driftsøkonomi. Af udtalelsen fremgår bl.a., institutionens drift efter en eventuel omdannelse skal ske under iagttagelse af reglerne i driftsbekendtgørelsen om bl.a. henlæggelser og budgetlægning samt afvikling af underskud. Endelig har Landsbyggefonden gjort opmærksom på, der ikke ydes driftsstøtte til afdelinger, som ikke er i økonomisk balance ved deres etablering som almene afdelinger, herunder har væsentlige udækkede byggetekniske behov. Fonden kan dog yde støtte, hvis en afdeling efterfølgende er kommet i økonomisk balance, eller hvis væsentlige byggetekniske behov, der er konsteret ved etableringen, er dækket. De formelle betingelser for en omdannelse vil være opfyldt, når den selvejende institution eventuelt ved en midlertidigt udpeget forretningsfører - har truffet juridisk bindende beslutning om omdannelse. Overførsel af støtte: En omdannelse af en selvejende institution til en almen afdeling i et boligselskab betragtes ikke som et ejerskifte. Der skal derfor ikke i forbindelse med omdannelsen udarbejdes nyt skøde, og den offentlige støtte, herunder lån m.v., overføres på uændrede vilkår i den nye afdeling. Side nr.: 3
Ved en godkendelse af omdannelsen meddeles samtidig på vegne af Økonomistyrelsen, allerede meddelte tilsagn om offentlig støtte, herunder offentlige lånegarantier, på uændrede vilkår overføres til den almene boligafdeling, jf. omdannelsesbekendtgørelsens 4, stk. 4. c. Sammenlægning af afdelinger Efter en omdannelse vil ejendommen, der tidligere tilhørte Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, i første omgang blive en almen afdeling med 10 ungdomsboliger under Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup. Ungdomsboligerne er beliggende ca. 75 m fra den eksisterende afd. 17, Skals Midtby. Boligselskabet planlægger ombygge de 10 ungdomsboliger til 3 større boliger. Selskabet har på grund af det begrænsede antal boliger i afdelingen (med de 10 ungdomsboliger) ansøgt om sammenlægning med den eksisterende nyopførte afd. 17, Skals Bymidte. Afd. 17 består af 10 familieboliger, og yderligere 10 familieboliger forventes færdige i foråret 2009. Den årlige gennemsnitlige husleje for de 3 nye boliger vil efter ombygningen blive 720 kr./m², hvilket svarer til den allerede godkendte husleje for begge etaper af afd. 17, Skals Midtby. Ovenstående sammenlægning kan i henhold til Byrådets bemyndigelse af 5. november 2008 godkendes af Forvaltningen. Forvaltningen vil ved behandlingen af sagen bl.a. påse, de beboerdemokriske regler er iagttaget ved beslutningen om sammenlægning. d. Ombygning af ungdomsboligerne og finansiering af disse Boligselskabet oplyser, bebyggelsen består af en bygning på ca. 234 m², der omfter 10 små ungdomsboliger på hver ca. 23 m². Videre oplyses, byggeriet bærer præg af manglende vedligeholdelse, men der ikke vurderes være skjulte fejl og mangler, heller ikke alarmerende nedslidning, svigt i konstruktioner eller klimaskærm. Endvidere oplyser boligselskabet, boligerne ikke er størrelsesmæssigt tidssvarende i forhold til behovet i Skals, og de derfor planlægges ombygget/sammenlagt til 3 boliger på henholdsvis ca. 71 m², 69 m² og 94 m² i ét plan med lille have. Nye køkkener og toilet/baderum i boligerne indrettes med størst mulig hensyntagen til tilgængelighed, så de i fremtiden kan være traktive for alle typer af lejere herunder lejere med fysisk funktionsnedsættelse. Det er boligselskabets opftelse, der ikke vil være problemer med udleje de 3 boliger som familieboliger. Boligselskabet har beregnet ombygningsudgifterne til ca. 1.800.000 kr. Finansiering af ombygningen og indfrielse af eksisterende indekslån med en aktuel restgæld på ca. 328.000 kr. ved optagelse af nyt SDO-realkreditlån på 2.128.000 kr. (ustøttet men med kommunal garanti) vil medføre kapital- og driftsudgifter pr. m², der svarer til udgifterne i afdeling 17, hvorfor huslejen for de 3 ombyggede boliger bliver den samme, som for de eksisterende boliger i afdeling 17 nemlig 720 kr./m². Kommunal godkendelse: Ombygningen forudsætter optagelse af realkreditlån med tilhørende kommunal garantistillelse til finansiering af ombygningen, som kræver en kommunal godkendelse, jf. almenboliglovens 29. Nykredit har oplyst, der til finansiering af lånet på ca. 2.128.000 kr. kræves en anslået kommunegaranti på 67,85 %, svarende til 1.443.917 kr. Såfremt det eksisterende stslån på 509.917 kr. afskrives eller rykker tilbage for det nye realkreditlån, kan den ovenfor beregnede garanti reduceres til 43,9 %. Boligselskabet har ansøgt Økonomistyrelsen herom. Side nr.: 4
e. Nedlæggelse af ungdomsboliger og ommærkning til familieboliger Kommunal godkendelse: Ombygning af ejendommen betyder, boligantallet reduceres fra 10 til 3. Nedlæggelse af boliger skal godkendes af Kommunen, jf. almenboliglovens 28, stk. 1, 2. pkt. Godkendelse må kun gives, hvis nedlæggelsen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for nedlæggelsen. Kommunen kan endvidere godkende, almene ungdomsboliger efter almenboliglovens 3, stk. 1, nr. 6, ommærkes til almene familieboliger, hvis der generelt ikke længere er efterspørgsel efter ungdomsboligerne. 2. Likvidion Hvis Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger ikke omdannes til en almen afdeling under en boligorganision med efterfølgende ombygning m.v., som beskrevet under punkt 1, vil konsekvensen være, den selvejende institution må likvideres eller erklæres konkurs. En selvejende institution likvideres efter reglerne i bekendtgørelsen om organision af ungdomsboliger, der er opført med stslig støtte - 14 i bekendtgørelse nr. 666 af 27. september 1991. Likvidion gennemføres ved, Kommunen indstiller dette overfor Velfærdsministeriet og foreslår en likvidor. Til brug for likvidion af en selvejende ungdomsboliginstitution skal der oplyses over for ministeriet om: Hvordan udlejningssituionen er og har været de seneste år herunder en vurdering af institutionens fremtid Uddannelsesmulighederne i det område, hvor institutionen er beliggende Ombygningsmuligheder og omkostninger herved Muligheden for frivillig omdannelse til en afdeling under en boligorganision og hermed også for ommærkning af boligerne. Finansieringen, herunder den stslige og kommunale lånedel og garantidel Anden anvendelse (f.eks. bofællesskab, kommunal institution) Eventuel mulighed for salg før tvangsauktion, og i givet fald med angivelse af prisen og en beskrivelse af tabene (garantien bliver effektiv, hvis ejendommen overdrages til et beløb, der er mindre end den garanterede del af ejendommens værdi) Konklusion Allerede på baggrund af bestemmelsen i omdannelsesbekendtgørelsens 4, stk. 3, efter hvilken kommunalbestyrelsen ikke kan meddele afslag på omdannelse alene med henvisning til institutionens økonomi, anbefaler Forvaltningen, omdannelsesmodellen godkendes. Omdannelsen giver imidlertid kun mening, hvis ombygningsforslaget også godkendes herunder Kommunen stiller garanti for realkreditlånet, som optages til finansiering af ombygningen m.v. Projektet har ikke økonomiske konsekvenser for Kommunen her og nu, men ved stille garanti for realkreditlånet, påtager Kommunen sig en eventualforpligtelse, som betyder, Kommunen garanterer for ydelser på lånet, hvis den samlede afdeling på i alt 23 boliger skulle få alvorlige økonomiske problemer. Ombygningsforslaget og økonomien anses for realistisk beskrevet, ligesom sammenlægningen er velbegrundet. Indstilling Kommunaldirektøren foreslår, tager stilling til, om udvalget indstiller til Byrådet, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, v/direktør Hans Erik Lund udpeges som midlertidig forretningsfører for Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, Side nr.: 5
Forvaltningen bemyndiges til godkende omdannelse af Den Selvejende Institution Skals Ungdomsboliger, når forretningsføreren har truffet en gyldig beslutning herom, Forvaltningen bemyndiges til godkende nedlæggelse af 7 boliger i forbindelse med ombygning af ejendommen, Forvaltningen bemyndiges til godkende, de ombyggede boliger ommærkes fra almene ungdomsboliger til almene familieboliger, det godkendes, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg-Kjellerup, optager et realkreditlån anslået 2.128.000 kr. til finansiering af ombygningsudgifterne og indfrielse af eksisterende lån, og Kommunen meddeler tilsagn om kommunal garanti for max. 67,85 % af det nye realkreditlåns hovedstol. BESLUTNING: indstiller til Byrådet som anført. Søren Pape Poulsen deltog som inhabil ikke i s behandling af sagen. Side nr.: 6