STATISTIK Udgiftsstatistik 2017
Forord Udgiftsstatistikken for den almene boligsektor 2017 opgør de almene boligafdelingers faktiske afholdte udgifter i 2016 og budgetterede udgifter for 2017 baseret på oplysninger fra de almene boligorganisationers regnskabsindberetninger til Landsbyggefondens Regnskabsdatabase. kens første del ser på de almene boligafdelingers faktiske udgifter og fordelingen heraf på hovedkonti i regnskabsåret 2016. Desuden fremgår udviklingen i udgifterne i de seneste fem år. Anden del af statistikken er baseret på de almene afdelingers budgetterede udgifter for 2017. Afsnittet fokuserer bl.a. på udviklingen i afdelingernes budgetterede udgifter i de seneste to budgetår. Idet huslejen i den almene sektor fastsættes på baggrund af de almene afdelingers budgetter, giver afsnittet et indblik i huslejedannelsen i sektoren. Udgifterne opgøres som den årlige gennemsnitsudgift pr. m² boligareal. Bagerst indgår et særligt tema om effektiviteten i den almene boligsektor baseret på Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Ifølge aftalen skal sektoren effektivisere driften med 1,5 mia. kr. fra 2014 til 2020. Desuden indgår et afsnit om udviklingen i priser og satser med betydning for den almene boligsektor. Udgiftsstatistikken blev frem til 2016 udgivet i en publikation, som også indeholdt Landsbyggefondens Huslejestatistik. Fremover udkommer de to statistikker særskilt. Udgiftsstatistikken er en fast årlig udgivelse, som bl.a. har til hensigt at hjælpe boligorganisationerne i budgetlægningen, udbygge referencerammen for forvaltningsrevisionen, herunder sammenligning, benchmarking og effektiviseringsopfølgning samt bidrage til styringsdialogen mellem boligorganisationer og kommuner. LANDSBYGGEFONDEN Januar 2018 1
Indhold og tabeloversigt 1. Regnskab 2016... 3 Tabel 1: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m² for familieboliger... 9 Tabel 2: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner... 10 Tabel 3: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår... 11 Tabel 4: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 12 Tabel 5A: Udgifter regnskab 2012-2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 13 Tabel 5B: Udgifter regnskab 2012-2016 indekseret (2012=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 14 Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2012-2016 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 15 2. Budget 2017... 16 Tabel 6: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger... 20 Tabel 7: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner... 21 Tabel 8: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår... 22 Tabel 9: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 23 3. Udviklingen i priser og satser: 2012-2017... 24 4. Tema: Effektivitet... 27 Datagrundlag... 29 Kontooversigt... 31 2
1. Regnskab 2016 I 2016 udgør de gennemsnitlige udgifter 834 kr. pr. m 2 i boligafdelinger med almene familieboliger, jævnfør tabel 1 side 8. For en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2 svarer det til årlige udgifter på 65.854 kr. Det modsvares af indtægter på 865 kr. pr. m 2, hvoraf de 767 kr. pr. m 2 stammer fra huslejeopkrævninger fra beboerne. Det resulterer i et gennemsnitligt overskud i afdelingerne på 31 kr. pr. m 2 i regnskabsåret 2015. I det følgende gennemgås afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveau fordelt på hovedkonti og individuelle konti. Gennemgangen fokuserer på afdelinger med familieboliger, hvor ikke andet er angivet. Faste og offentlige udgifter udgør 27 % af afdelingernes udgifter De almene boligafdelingers største udgiftspost er offentlige og andre faste udgifter (konto 106 til 113). I 2016 udgør disse 221 kr. pr. m 2 eller 27 % af de samlede udgifter. Heraf er udgifterne til ejendomsskatter (konto 106) og administration (konto 112.1) de største udgiftsposter begge udgør 6 % af de samlede udgifter. Vandafgifter mv. (konto 107 og 108), renovation (konto 109), forsikringer (konto 110), energiforbrug (konto 111) og bidraget til Landsbyggefonden (konto 113) udgør hver især 2-3 % af de samlede udgifter. Figur 1: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2016 I alt 834 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 132 kr. pr. m 2 16% Nettokapitaludgifter: 166 kr. pr. m 2 20% Henlæggelser: 183 kr. pr. m 2 22% Variable udgifter: 131 kr. pr. m 2 16% Offentlige og andre faste udgifter: 221 kr. pr. m 2 27% Udgifterne til henlæggelser (konto 120 til 124) udgør 183 kr. pr. m 2 eller 22 % af de samlede udgifter. Heraf er størstedelen, 144 kr. pr. m 2 eller 17 % af de samlede udgifter, planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse (konto 120). Nettokapitaludgifterne (konto 105.9) udgør i gennemsnit 166 kr. pr. m 2 i 2016, hvilket er 20 % af de samlede udgifter. Variable udgifter (konto 114 til 119) og ekstraordinære udgifter (konto 125 til 136) udgør henholdsvis 131 og 132 kr. pr. m 2. Det svarer til 16 % af det samlede udgiftsniveau. De største udgiftsposter blandt disse konti er renholdelse (konto 114), som udgør 81 kr. pr. m 2 eller 10 % af de samlede udgifter samt forbedringsarbejder og afskrivninger (konto 125 og 126), som udgør 89 kr. pr. m 2 eller 11 %. 3
Stigende henlæggelser og ekstraordinære udgifter Det gennemsnitlige udgiftsniveau i almene boligafdelinger med familieboliger er steget 21 kr. pr. m 2 fra 2015 til 2016. Det er en stigning på 2,5 %. Til sammenligning er det gennemsnitlige prisniveau i Danmark steget 0,3 % i samme periode. Det stigende udgiftsniveau kan især henføres til stigninger på mellem 6 og 7 % i de almene afdelingers henlæggelser og ekstraordinære udgifter, svarende til henholdsvis 11 og 8 kr. pr. m 2. Mere end 85 % af den samlede udgiftsstigning i den almene boligsektors driftsudgifter kan henføres til de to hovedkonti. Udgifterne på de øvrige hovedkonti er steget mindre end 1 % fra 2015 til 2016. Stigningen i de offentlige og andre faste udgifter reflekterer at udgifterne til ejendomsskatter er steget 3 % svarende til 2 kr. pr. m 2. Udgifterne på de øvrige konti under offentlige og andre faste udgifter, dvs. konto 107 til 113, er samlet set faldet. Figur 2: Gennemsnitlig ændring i procent i udgifterne til familieboliger fordelt på hovedkonti, 2015-2016 7% 6% 6,6% 6,2% 5% 4% 3% 2,5% 2% 1% 0,4% 0,3% 0,2% 0% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Højere udgiftsniveau øst for Storebælt De almene boligafdelinger i Region Hovedstaden har det højeste udgiftsniveau, i gennemsnit 927 kr. pr. m 2 i 2016, mens afdelingerne i Region Syddanmark har det laveste, 730 kr. pr. m 2. Blandt afdelingerne i Region Sjælland er udgifterne 871 kr. pr. m 2, mens afdelingernes udgifter i regionerne Midt- og Nordjylland er henholdsvis 770 og 750 kr. pr. m 2. Det højere udgiftsniveau i Region Hovedstaden kan bl.a. tilskrives, at afdelingerne i regionen har de højeste udgifter til fire af de fem hovedkonti, hvor nettokapitaludgifterne er undtagelsen. Boligafdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer afhænger bl.a. af afdelingernes ibrugtagelsestidspunkt og lokale forhold. For afdelingerne i Region Hovedstaden, som i gennemsnit er ca. 6 år ældre end i resten af landet, kommer det til udtryk ved, at de gennemsnitlige nettokapitaludgifter er lavest, 141 kr. pr. m 2. Til gengæld er udgifterne til alle øvrige hovedkonti højere end i resten af landet. Det inkluderer offentlige og andre faste udgifter, der i gennemsnit er 74 til 103 kr. pr. m 2 højere end i landets øvrige regioner. Heraf udgør højere ejendomsskatter i Hovedstaden ca. 40 kr. pr. m2. Ligesom at henlæggelserne er mindst 24 kr. pr. m 2 højere i Region Hovedstaden end i resten af landet. 4
Figur 3: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på region og hovedkonti, 2016 1.000 900 800 927 139 871 127 730 770 750 700 600 500 218 194 150 134 131 140 122 169 133 149 400 106 122 125 300 200 279 205 176 182 180 100 0 141 211 177 175 164 Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter De almene boligafdelingers offentlige og andre faste udgifter er højest i Region Hovedstaden, 279 kr. pr. m 2, og lavest i de tre regioner vest for Storebælt, hvor udgifterne varierer fra 176 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 182 kr. pr. m 2 i Region Midtjylland. Endeligt udgør udgifterne 205 kr. pr. m 2 blandt afdelingerne i Region Sjælland. De højere offentlige og andre faste udgifter i Region Hovedstaden skyldes bl.a., at udgifterne til ejendomsskatter er ca. dobbelt så høje som i de øvrige regioner, 79 kr. pr. m 2 sammenlignet med 32-41 kr. pr. m 2. Desuden er udgifterne til vandafgifter mv. (konto 107 og 108) højere i Region Hovedstaden, 38 kr. pr. m 2 sammenlignet med 14-28 kr. pr. m 2. Det skyldes, at kollektiv vandafregning er mere udbredt blandt afdelingerne i regionen end i resten af landet 1. De variable udgifter spænder fra 106 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 150 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden. I de tre øvrige regioner ligger det gennemsnitlige udgiftsniveau på 122-134 kr. pr. m 2. Forskellene skyldes især varierende renholdelsesudgifter (konto 114). Afdelingernes henlæggelser varierer fra 140 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 218 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden. I Region Nordjylland er udgifterne ligeledes relativt lave, 149 kr. pr. m 2, mens afdelingerne i Region Midtjylland og Sjælland har udgifter på henholdsvis 169 og 194 kr. pr. m 2. Endelig er udgiftsniveauerne for de ekstraordinære udgifter relativt ens på tværs af regioner, varierende fra 122 kr. pr. m 2 i Region Midtjylland til 139 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden. Boligafdelingerne i Region Sjælland har oplevet den største stigning i udgifterne fra 2015 til 2016, idet udgifterne er steget 3,7 % i perioden, mens udgiftsniveauet er steget 2,0 til 2,6 % i resten af landet. Det skyldes især større stigninger i henlæggelser, 14 % sammenlignet med 4-6 % i de øvrige regioner, samt ekstraordinære udgifter, 8 % sammenlignet med 5-7 %. 1 Landsbyggefondens temastatstik 2017:8 Vandafgifter i den almene boligsektor 2016. 5
Højere udgifter i nyere afdelinger Udgiftsniveauet er som udgangspunkt højere i nyere boligafdelinger end i ældre afdelinger. De gennemsnitlige udgifter blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 er 780 kr. pr. m 2 og 793 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget før 1958, mens de tilsvarende udgifter er 946 kr. pr. m 2 blandt afdelinger ibrugtaget efter 2000. Der er to modsatrettede forhold som medvirker til det højere udgiftsniveau i nyere afdelinger. Nettokapitaludgifterne er højere i nyere boligafdelinger, fra 22 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget før 1958 til 570 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget efter 2000. Modsat er udgifterne til en række andre konti bl.a. planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt forbedringsarbejder og afskrivninger, lavere i nyere afdelinger. Det samme er tilfældet for offentlige og andre faste udgifter, som følge af lavere ejendomsskatter og bidrag til Landsbyggefonden (konto 113). De højere ejendomsskatter blandt afdelingerne ibrugtaget før 1968 skal ses i lyset af, at ca. halvdelen af alle almene boliger ibrugtaget før 1968 ligger i Region Hovedstaden. Figur 4: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på ibrugtagelsesår og hovedkonti, 2016 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 946 19 857 875 113 793 780 48 139 175 156 100 150 143 182 124 212 190 132 177 137 138 191 570 283 247 370 178 22 56 Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter De variable udgifter er ligeledes lavest i nyere afdelinger varierende fra 100 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget efter 2000 til 138 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958 til 1967. Blandt de øvrige afdelinger ibrugtaget før 1983 er de variable udgifter også relativt høje, henholdsvis 137 og 132 kr. pr. m 2. En større del af den almene boligmasse ibrugtaget efter 1983 er tæt/lavt byggeri, hvor både renholdelses- og almindelige vedligeholdelsesudgifter i gennemsnit er lavere end i etagebyggeri. Derudover er der en relativt større del af de almene boliger ibrugtaget efter 2000, som ikke har renholdelses- eller almindelige vedligeholdelsesudgifter, da disse opgaver i overvejende grad varetages af beboerne i afdelingen. Udgifterne til henlæggelser varierer fra 212 kr. pr. m 2 i afdelinger med ibrugtagelse før 1958 til 113 kr. pr. m 2 i afdelinger efter 2000. Det er især forskelle i udgifterne til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse (konto 120) som driver denne forskel. Blandt afdelinger med ibrugtagelse i perioden 1968-1982 udgør udgifterne til øvrige henlæggelser (konto 124) 22 kr. pr. m 2 sammenlignet med 10-14 kr. pr. m 2 i ældre afdelinger og under 5 kr. pr. m 2 i nyere afdelinger. Det skyldes, at det i højere grad er afdelinger med ibrugtagelsestidspunkt i denne periode, som har renoveringsstøttesager. 6
Boligafdelinger ibrugtaget efter 2000 har de laveste ekstraordinære udgifter, 19 kr. pr. m 2. Modsat er udgifterne højest blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1968-1982, 175 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Det er især de høje udgifter til bygningsrenovering og ombygning, som er årsag til dette. Blandt afdelinger ibrugtaget før 1968 er den gennemsnitlige udgift mellem 139-150 kr. pr. m 2. Højere nettokapitaludgifter i ældre- og ungdomsboliger De samlede gennemsnitlige udgifter er højere i boligafdelinger med ældreboliger eller ungdomsboliger end i familieboliger, henholdsvis 1.136 og 1.022 kr. pr. m 2 sammenlignet med 834 kr. pr. m 2 i familieboliger. Forskellen i udgiftsniveauet skyldes især højere nettokapitaludgifterne, hhv. 397 og 196 kr. pr. m 2 i gennemsnit i boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger end i afdelinger med familieboliger. Bemærk, at afdelinger med familieboliger typisk er ældre end afdelinger med de øvrige boligtyper, hvilket er årsag til variationen i nettokapitaludgifterne. Figur 5: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstype og hovedkonti, 2016 1.200 1.000 1.136 32 161 1.022 66 800 600 834 132 183 160 220 170 172 400 131 253 200 0 221 563 362 166 Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter Udgifterne til offentlige og andre faste udgifter er højere i ungdomsboliger end i familieboliger, 253 kr. pr. m 2, sammenlignet med 221 kr. pr. m 2. Det skyldes bl.a. et højere administrationsbidrag (konto 112.1) samt udgifter til vand og energiforsyning, dvs. konto 107, 108 og 111. Det skal bemærkes, at de højere udgifter til administrationsbidrag i ungdomsboliger skyldes, at boligorganisationerne fastsætter bidraget ud fra antallet af boliger i afdelingen, uden hensyn til boligtype. Idet ungdomsboliger er mindre end de øvrige boligtyper, 39 m 2 sammenlignet med 79 og 67 m 2 i familie- og ældreboliger, fremstår udgiften dermed højere i kr. pr. m 2. Udgifterne til ejendomsskatter er mindre i afdelinger med ungdomsboliger, 11 kr. pr. m 2 sammenlignet med 53 og 39 kr. pr. m 2 i familie- og ældreboliger. Endeligt skal det bemærkes, at de ekstraordinære udgifter er lavere i ældre- og ungdomsboliger, henholdsvis 32 og 66 kr. pr. m 2, sammenlignet med 132 kr. pr. m 2 i familieboliger. Det skyldes, bl.a., at afdelinger med familieboliger oftere er ældre og derfor har højere udgifter til renoveringer mm. De variable udgifter er højest i afdelinger med ungdomsboliger, hvilket bl.a. forårsages af, at udgifter til særlige aktiviteter (konto 118) under andre variable udgifter (konti 114-119) er 4 kr. pr. m 2 højere i ungdomsboliger 2. 2 Landsbyggefondens temastatistik: 2017:7 De almene boligafdelingers udgifter til særlige aktiviteter 2016 7
I både ældre- og ungdomsboliger har der været en mere begrænset stigning i udgifterne fra 2015 til 2016. Det indebærer en stigning i de samlede udgifter på henholdsvis 1,8 og 1,9 %. I afdelinger med familieboliger har stigningen været 2,5 %. Den forskelligartede udvikling skyldes et fald i de variable udgifter og ekstraordinære udgifter i både ældre og ungdomsboliger samt i de offentlige og andre faste udgifter for afdelinger med ungdomsboliger. Stigende henlæggelser i de seneste 5 år Fra 2012 til 2016 er de gennemsnitlige udgifter i almene familieboliger steget fra 757 kr. pr. m 2 til 834 kr. pr. m 2. Det svarer til en stigning på 77 kr. pr. m 2 eller ca. 10 %. I samme periode er det generelle prisniveau steget 2,2 %. Det er især stigende henlæggelser og ekstraordinære udgifter, som er årsag til, at udgifterne i de almene boligafdelinger med familieboliger er steget mere end prisudviklingen. Henlæggelserne er således steget 39 kr. pr. m 2 eller 27 % fra 2012 til 2016. Det svarer til halvdelen af den samlede stigning i udgiftsniveauet i perioden. De ekstraordinære udgifter er i samme periode steget fra 116 kr. pr. m 2 til 132 kr. pr. m 2, dvs. 16 kr. pr. m 2. Det svarer til en stigning på 14 % eller 21 % af den samlede stigning udgifterne i perioden. Det bemærkes, at stigningen i øvrige indtægter og tilskud (herunder stigningen i den løbende særlige driftsstøtte) udgør et tilsvarende beløb. Nettokapitaludgifterne samt de offentlige og andre faste udgifter er begge steget 6 % fra 2012 til 2016, svarende til henholdsvis 10 og 12 kr. pr. m 2. Stigningen i offentlige og andre faste udgifter skyldes især stigende ejendomsskatter men også et stigende administrationsbidrag. Endeligt har de variable udgifter været konstante over perioden. Udgifterne hertil har i alle fem år ligget fast på 130-131 kr. pr. m 2. 8
Tabel 1: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m² for familieboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Udgifter Årlig udgift Ændring Fordeling pr. m 2 for 79 m 2 2015-2016 Nettokapitaludgifter 166 13.138 20% 0,4% Offentlige og andre faste udgifter 221 17.459 27% 0,3% Ejendomsskatter 53 4.195 6% 3,1% Vandafgifter 26 2.046 3% -1,5% Renovation 25 1.999 3% 0,4% Forsikringer 15 1.161 2% -2,0% Energiforbrug 18 1.446 2% -2,7% Bidrag til Landsbyggefonden 26 2.070 3% -0,4% Administrationsbidrag 52 4.116 6% 0,6% Andet 1 5 419 1% -1,9% Variable udgifter 131 10.349 16% 0,2% Renholdelse 81 6.360 10% 2,2% Almindelig vedligeholdelse 31 2.441 4% -2,5% Andet 20 1.556 2% -3,0% Henlæggelser 183 14.465 22% 6,6% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 144 11.352 17% 7,6% Istandsættelse ved fraflytning 22 1.746 3% 0,0% Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 316 0% -2,4% Andet 13 1.059 2% 10,7% Ekstraordinære udgifter 132 10.436 16% 6,2% Forbedringsarbejder og afskrivning 89 7.015 11% 4,5% Bygningsrenovering og ombygning 26 2.070 3% 9,6% Andet 17 1.351 2% 10,3% Udgifter i alt 834 65.854 100% 2,5% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 767 60.593 92% 2,0% Øvrige indtægter og tilskud 98 7.703 12% 17,8% Indtægter i alt 865 68.296 104% 3,6% Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 834 65.854 100% 2,5% Årets resultat 31 2.441 4% 42,4% Udgifter og evt. overskud i alt 865 68.296 104% 3,6% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger Idet en gennemsnitlig familiebolig er 79 m 2, er dette valgt som reference for de årlige udgifter 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 9
Tabel 2: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 141 211 177 175 164 Offentlige og andre faste udgifter 279 205 176 182 180 Ejendomsskatter 79 39 34 41 32 Vandafgifter 38 28 14 16 20 Renovation 28 27 25 18 25 Forsikringer 18 17 12 11 11 Energiforbrug 21 19 16 16 16 Bidrag til Landsbyggefonden 33 16 24 23 26 Administrationsbidrag 56 52 48 52 46 Andet 1 6 6 4 5 5 Variable udgifter 150 134 106 122 125 Renholdelse 96 84 61 73 72 Almindelig vedligeholdelse 29 31 29 32 38 Andet 25 19 15 17 15 Henlæggelser 218 194 140 169 149 Planlagt og periodisk vedligeholdelse 172 147 111 136 107 Istandsættelse ved fraflytning 24 26 17 24 18 Tab ved lejeledighed og fraflytning 5 5 4 3 5 Andet 17 17 9 7 18 Ekstraordinære udgifter 139 127 131 122 133 Forbedringsarbejder og afskrivning 92 70 92 87 101 Bygningsrenovering og ombygning 26 41 26 23 13 Andet 22 16 13 11 19 Udgifter i alt 927 871 730 770 750 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 849 803 668 718 694 Øvrige indtægter 117 98 85 80 78 Indtægter i alt 966 901 753 798 772 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 927 871 730 770 750 Årets resultat 39 30 23 28 22 Udgifter og evt. overskud i alt 966 901 753 798 772 Boligforhold Gennemsnitlig alder 45 40 40 39 39 Gennemsnitlig størrelse i m 2 77 77 80 81 81 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 10
Tabel 3: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 22 56 178 370 570 Offentlige og andre faste udgifter 283 247 191 177 143 Ejendomsskatter 65 55 49 45 40 Vandafgifter 32 34 24 19 3 Renovation 27 25 25 27 23 Forsikringer 15 15 15 14 12 Energiforbrug 18 19 21 16 13 Bidrag til Landsbyggefonden 64 41 4 0 0 Administrationsbidrag 57 53 49 53 47 Andet 1 6 6 5 5 5 Variable udgifter 137 138 132 124 100 Renholdelse 84 86 81 76 58 Almindelig vedligeholdelse 34 31 30 29 25 Andet 19 21 20 19 18 Henlæggelser 212 190 182 156 113 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 171 151 134 131 92 Istandsættelse ved fraflytning 27 22 21 21 15 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 5 3 3 Andet 10 14 22 1 4 Ekstraordinære udgifter 139 150 175 48 19 Forbedringsarbejder og afskrivning 116 107 97 31 6 Bygningsrenovering og ombygning 7 26 55 7 0 Andet 16 17 22 10 12 Udgifter i alt 793 780 857 875 946 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 739 714 762 839 906 Øvrige indtægter 86 98 125 67 71 Indtægter i alt 825 812 887 906 976 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 793 780 857 875 946 Årets resultat 32 31 30 31 31 Udgifter og evt. overskud i alt 825 812 887 906 976 Boligforhold Gennemsnitlig størrelse i m 2 74 77 83 76 89 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 11
Tabel 4: Udgifter regnskab 2016 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 166 563 362 Offentlige og andre faste udgifter 221 220 253 Ejendomsskatter 53 39 11 Vandafgifter 26 24 35 Renovation 25 25 32 Forsikringer 15 15 14 Energiforbrug 18 48 58 Bidrag til Landsbyggefonden 26 0 0 Administrationsbidrag 52 62 93 Andet 1 5 7 11 Variable udgifter 131 160 172 Renholdelse 81 105 97 Almindelig vedligeholdelse 31 34 44 Andet 20 21 31 Henlæggelser 183 161 170 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 144 137 138 Istandsættelse ved fraflytning 22 20 21 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 7 Andet 13 1 4 Ekstraordinære udgifter 132 32 66 Forbedringsarbejder og afskrivning 89 16 22 Bygningsrenovering og ombygning 26 1 12 Andet 17 16 32 Udgifter i alt 834 1.136 1.022 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 767 1094 943 Øvrige indtægter 98 82 113 Indtægter i alt 865 1.177 1.056 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 834 1.136 1.022 Årets resultat 31 40 34 Udgifter og evt. overskud i alt 865 1.177 1.056 Boligforhold Gennemsnitlig alder 41 17 21 Gennemsnitlig størrelse i m 2 79 67 39 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 12
Tabel 5A: Udgifter regnskab 2012-2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2012 2013 2014 2015 2016 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 157 159 163 166 166 Offentlige og andre faste udgifter 209 215 218 220 221 Ejendomsskatter 45 48 49 52 53 Vandafgifter 29 29 27 26 26 Renovation 25 26 25 25 25 Forsikringer 14 15 15 15 15 Energiforbrug 19 19 19 19 18 Bidrag til Landsbyggefonden 26 26 26 26 26 Administrationsbidrag 49 50 51 52 52 Variable udgifter 131 131 130 131 131 Renholdelse 75 77 77 79 81 Almindelig vedligeholdelse 35 33 33 32 31 Henlæggelser 144 154 165 172 183 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 110 117 126 134 144 Istandsættelse ved fraflytning 21 22 23 22 22 Ekstraordinære udgifter 116 120 122 124 132 Forbedringsarbejder og afskrivning 77 81 83 85 89 Udgifter i alt 757 779 798 813 834 Årets resultat 22 20 26 22 31 Udgifter og evt. overskud i alt 779 798 824 835 865 Note: Kun udvalgte konti indgår hvorfor, at tabellen ikke summer 13
Tabel 5B: Udgifter regnskab 2012-2016 indekseret (2012=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2012 2013 2014 2015 2016 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 100 102 104 106 106 Offentlige og andre faste udgifter 100 103 104 105 106 Ejendomsskatter 100 105 109 114 117 Vandafgifter 100 100 95 91 90 Renovation 100 102 100 99 100 Forsikringer 100 106 109 109 107 Energiforbrug 100 101 99 98 96 Bidrag til Landsbyggefonden 100 101 102 102 101 Administrationsbidrag 100 102 104 105 106 Variable udgifter 100 100 99 100 100 Renholdelse 100 102 102 105 107 Almindelig vedligeholdelse 100 95 94 91 89 Henlæggelser 100 107 115 119 127 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 100 106 114 121 130 Istandsættelse ved fraflytning 100 102 109 105 105 Ekstraordinære udgifter 100 104 105 107 114 Forbedringsarbejder og afskrivning 100 105 108 111 116 Udgifter i alt 100 103 105 107 110 Årets resultat 100 88 119 98 140 Udgifter og evt. overskud i alt 100 103 106 107 111 14
Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2012-2016 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2012-2013 2013-2014 2014-2015 2015-2016 Gns. årlig Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 1,8% 2,4% 1,5% 0,4% 1,5% Offentlige og andre faste udgifter 2,6% 1,5% 1,1% 0,3% 1,4% Ejendomsskatter 4,9% 4,0% 4,3% 3,1% 4,1% Vandafgifter 0,0% -4,9% -4,0% -1,5% -2,6% Renovation 1,6% -1,9% -0,4% 0,4% -0,1% Forsikringer 5,8% 2,8% 0,7% -2,0% 1,8% Energiforbrug 0,5% -1,6% -0,5% -2,7% -1,1% Bidrag til Landsbyggefonden 1,2% 0,4% 0,0% -0,4% 0,3% Administrationsbidrag 2,4% 1,4% 1,6% 0,6% 1,5% Variable udgifter 0,0% -0,8% 0,7% 0,2% 0,0% Renholdelse 2,0% -0,4% 2,9% 2,2% 1,6% Almindelig vedligeholdelse -4,9% -1,2% -3,4% -2,5% -3,0% Henlæggelser 6,9% 7,4% 4,1% 6,6% 6,2% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 6,0% 7,6% 6,2% 7,6% 6,8% Istandsættelse ved fraflytning 2,4% 6,0% -3,5% 0,0% 1,2% Ekstraordinære udgifter 3,5% 1,4% 2,1% 6,2% 3,3% Forbedringsarbejder og afskrivning 4,8% 2,6% 2,9% 4,5% 3,7% Udgifter i alt 2,9% 2,5% 1,9% 2,5% 2,5% Årets resultat -11,8% 34,4% -17,2% 42,4% 8,7% Udgifter og evt. overskud i alt 2,5% 3,2% 1,3% 3,6% 2,7% 15
2. Budget 2017 I 2017 budgetterer de almene boligafdelinger med udgifter for 851 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Det svarer til årlige udgifter på 67.261 kr. for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2, se tabel 6 på side 19. Afdelingernes budgetterede udgifter for 2017 er dermed tilsvarende som afdelingernes udgifter inklusiv årets resultat i 2016. Idet de almene boligafdelingers budgetter ikke afviger væsentligt fra det foregående års regnskaber, er hovedparten af konklusionerne fra statistikkens første del om regnskaberne fortsat aktuelle. Fremstillingen vil derfor i højere grad fokusere på udviklingen i afdelingernes budgetter over de seneste to år. 27 % af udgifterne, svarende til 228 kr. pr. m 2, budgetteres at gå til offentlige og andre faste udgifter. Yderligere 21 % eller 181 kr. pr. m 2 går til henlæggelser, nettokapitaludgifterne udgør 20 % eller 168 kr. pr. m 2, mens variable udgifter udgør 16 %, 138 kr. pr. m 2. Endeligt udgør ekstraordinære udgifter de sidste 16 %, 136 kr. pr. m 2. Figur 6: Gennemsnitlige budgetterede udgifter og indtægter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2017 Udgifter: I alt 851 kr. pr. m 2 fordelt på: Indtægter: I alt 851 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 136 kr. pr. m 2 Henlæggelser: 181 kr. pr. m 2 21% 16% Variable udgifter: 138 kr. pr. m 2 16% Nettokapitaludgifter: 168 kr. pr. m 2 20% Offentlige og andre faste udgifter: 228 kr. pr. m 2 27% Husleje: 778 kr. pr. m 2 91% Leje erhverv/inst: 12 kr. pr. m 2 / 1% Driftssikring mm: 26 kr. pr. m 2 / 3% Øvrige indtægter: 32 kr. pr. m 2 / 4% Renteindtægter: 4 kr. pr. m 2 / 0% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger Afdelingerne budgetterer med, at 91 % af udgifterne i gennemsnit finansieres via huslejeopkrævning (konto 201.1 til 201.3). Det svarer til 778 kr. pr. m 2 eller 61.423 kr. pr. år for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2. De resterende udgifter finansieres bl.a. via erhvervs- og institutionslejemål (konto 201.4 og 201.5), renteindtægter (konto 202), driftssikring (konto 204) samt især øvrige indtægter, som bl.a. dækker over indtægter fra vaskeri (konto 203.2), fællesfaciliteter (konto 203.3 og 203.4), garager (konto 201.7) med flere. I 2016 budgetterede de almene familieboligafdelinger med udgifter for 835 kr. pr. m 2. Dermed er afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer steget 16 kr. pr. m 2 fra budget 2016 til budget 2017. Det svarer til en stigning på 2,0 %. Til sammenligning er det generelle prisniveau steget 1,1 % i 2017 i forhold til 2016. Stigningen i det budgetterede udgiftsniveau skyldes især henlæggelser, som er steget 4,1 % i forhold til budget 2016, samt højere ekstraordinære udgifter, hvor der budgetteres med 7,8 % højere udgifter. For de øvrige udgiftsposter budgetterer afdelingerne med ændringer på -0,4 til 0,4 % i udgifterne i forhold til budget 2016. 16
-0,8-1,1-0,1-0,8-1,2-0,9-0,2 0,3 0,5 0,4 0,9 0,2 0,2 1,4 1,1 1,7 1,7 1,2 2,1 1,8 1,2 2,3 2,1 3,9 5,2 6,2 6,8 9,7 9,8 11,3 Udgiftsstatistik 2017 Figur 7: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter til familieboliger fordelt på hovedkonti, 2016-2017 9% 8% 7,8% 7% 6% 5% 4% 4,1% 3% 2% 2,0% 1% 0% 0,0% 0,4% -1% Nettokapitaludgifter -0,4% Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Lavere stigning i Region Syddanmark Afdelingerne i Østdanmark og især Region Hovedstaden budgetterer med de højeste udgifter i 2017, henholdsvis 951 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden og 875 kr. pr. m 2 i Region Sjælland. Det laveste budgetterede udgiftsniveau er blandt afdelingerne i Region Syddanmark, 735 kr. pr. m 2. I regionerne Midt- og Nordjylland er afdelingernes budgetterede udgifter på samme niveau, henholdsvis 791 og 786 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Figur 8: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på regioner, 2016 til 2017 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland 17
-1,7-1,2-1,2-1,3-0,3-0,2-0,7-0,1 0,2 0,1 0,8 0,3 0,0 0,8 0,3 0,0 0,1 1,4 0,8 1,7 2,8 2,4 2,7 3,2 3,6 4,6 4,8 6,4 10,1 10,5 Udgiftsstatistik 2017 I Region Syddanmark budgetterer afdelingerne med den mindste udgiftsstigning fra 2016-2017 på 1,2 %, mens afdelingerne i de øvrige fire regioner budgetterer med stigninger på 1,8-2,3 %. I alle fem regioner drives det stigende (budgetterede) udgiftsniveau af stigende henlæggelser og ekstraordinære udgifter, mens udgifterne til de øvrige tre hovedkonti er relativt konstante. Den relativt begrænsede stigning i udgiftsniveauet i Region Syddanmark kan tilskrives en relativt mindre stigning i de budgetterede udgifter på de to konti. Endelig skal det bemærkes, at i regionerne Sjælland, Midt- og Nordjylland budgetterer afdelingerne med stigninger i de ekstraordinære udgifter på omtrent 10 % fra 2016 til 2017. Udgifterne er steget mindst i afdelinger fra 1983 til 1999 De almene boligafdelinger budgetterer med udgifter i 2017, varierende fra 799 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 til 956 kr. pr. m 2 for boliger ibrugtaget efter 2000. Blandt boligafdelinger med øvrige ibrugtagelsestidspunkter er de gennemsnitlige budgetterede udgifter fra 815 til 892 kr. pr. m 2. Figur 9: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på ibrugtagelsestidspunkt, 2016 til 2017 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Note: Af typografiske grunde er dele af den vertikale akse beskåret Den største stigning i budgetterede udgifter findes i boligafdelingerne ibrugtaget 1968-1982 med 2,7 %, hvilket svarer til godt 23 kr. pr. m 2. I de øvrige boligafdelinger er udgifterne i gennemsnit steget mellem 0,1 % og 2,4 %. Fra 2015 til 2016 er de budgetterede nettokapitaludgifter faldet for afdelinger ibrugtaget før 2000, med mellem 0,3 % og 1,7 %. De budgetterede variable udgifter er steget med under 1 % for alle typer boligafdelinger. For de øvrige hovedkonti er udgifterne steget mindst i afdelinger ibrugtaget efter 2000. Særligt er de budgetterede offentlige og andre faste udgifter faldet 1,3 % i afdelinger ibrugtaget efter 2000. Det svarer til et fald på knap 2 kr. pr. m 2. De budgetterede ekstraordinære udgifter er steget mest i afdelinger ibrugtaget mellem 1958 og 1982. Stigningen udgør her 10,1-10,5 %, svarende til mellem 14 og 18 kr. pr. m 2. 18
-0,4-0,1 0,0 0,6 0,1-2,1 0,4 0,2 0,2-6,6 0,3 1,2 1,2 2,0 4,2 4,1 5,4 7,8 Udgiftsstatistik 2017 Mindre stigninger i de budgetterede udgifter i ældre- og ungdomsboliger Boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger budgetterer med udgifter for henholdsvis 1.148 kr. pr. m 2 og 1.030 kr. pr. m 2 i gennemsnit i 2017 sammenholdt med 851 kr. pr. m 2 i afdelinger med familieboliger. Til gengæld budgetterer afdelinger med ældre- og ungdomsboliger med mindre stigninger i udgifterne fra 2016 til 2017 end afdelinger med familieboliger, 0,3 % i afdelinger med ældreboliger og 1,2 % i afdelinger med ungdomsboliger sammenlignet med 2,0 % i afdelinger med familieboliger. Figur 10: Gennemsnitlig ændring i budgetterede udgifter i procent fordelt på boligtyper, 2016 til 2017 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Note: Af typografiske grunde er den negative del af den vertikale akse beskåret I afdelinger med ældreboliger stiger de budgetterede nettokapitaludgifter 3 kr. pr. m 2, svarende til 0,6 %. Det svarer til over halvdelen af den samlede stigning i de budgetterede udgifter i ældreboligafdelinger, som er knap 4 kr. pr. m 2. Den resterende stigning stammer fra de budgetterede udgifter til henlæggelser. Omvendt er de budgetterede ekstraordinære udgifter ca. 7 % lavere, svarende til en reduktion på 2 kr. pr. m 2. Størstedelen af den samlede stigning i budgetterede udgifter fra 2016 til 2017 i afdelinger med ungdomsboliger skyldes stigende nettokapitaludgifter på 4,2 % eller 15 kr. pr. m 2. Det skyldes, at der er ibrugtaget 14 nye afdelinger med ungdomsboliger i 2015, hvor nettokapitaludgifterne er højere end i de eksisterende afdelinger. Derudover bidrager stigende budgetterede variable udgifter, henlæggelser og ekstraordinære udgifter til det stigende udgiftsniveau. 19
Tabel 6: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger Udgifter Årlig udgift Ændring Fordeling pr. m 2 for 79 m 2 2016-2017 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 168 13.296 20% 0,0% Offentlige og andre faste udgifter 228 17.996 27% -0,4% Ejendomsskatter 56 4.400 7% 2,8% Vandafgifter 26 2.086 3% -4,0% Renovation 26 2.086 3% -0,8% Forsikringer 15 1.217 2% -3,1% Energiforbrug 20 1.564 2% -1,5% Bidrag til Landsbyggefonden 27 2.109 3% -0,4% Administrationsbidrag 52 4.140 6% 0,2% Andet 1 5 395 1% -7,4% Variable udgifter 138 10.886 16% 0,4% Renholdelse 83 6.573 10% 1,5% Almindelig vedligeholdelse 32 2.552 4% -1,8% Andet 22 1.762 3% -0,4% Henlæggelser 181 14.331 21% 4,1% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 151 11.897 18% 5,6% Istandsættelse ved fraflytning 21 1.651 2% -5,9% Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 292 0% -14,0% Andet 6 490 1% 19,2% Ekstraordinære udgifter 136 10.752 16% 7,8% Forbedringsarbejder og afskrivning 99 7.797 12% 6,1% Bygningsrenovering og ombygning 28 2.220 3% 13,3% Andet 9 743 1% 10,6% Udgifter i alt 851 67.261 100% 2,0% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 778 61.423 91% 1,8% Lejeindtægter erhverv mv 12 948 1% 0,8% Renteindtægter 4 292 0% -37,3% Driftssikring 26 2.070 3% 23,0% Øvrige indtægter 32 2.520 4% -0,3% Indtægter i alt 851 67261 100% 2,0% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 20
Tabel 7: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 142 215 180 178 168 Offentlige og andre faste udgifter 287 211 181 189 185 Ejendomsskatter 83 41 35 43 33 Vandafgifter 39 29 14 17 20 Renovation 30 29 26 19 26 Forsikringer 19 17 13 12 12 Energiforbrug 23 20 17 18 17 Bidrag til Landsbyggefonden 34 17 24 23 25 Administrationsbidrag 56 52 48 52 47 Andet 1 5 6 4 5 5 Variable udgifter 158 142 110 127 130 Renholdelse 99 88 63 75 75 Almindelig vedligeholdelse 31 32 31 33 40 Andet 29 22 17 18 16 Henlæggelser 221 183 134 169 141 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 184 153 115 140 109 Istandsættelse ved fraflytning 22 24 15 23 18 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 4 4 2 4 Andet 11 1 1 4 10 Ekstraordinære udgifter 142 125 130 128 162 Forbedringsarbejder og afskrivning 100 79 98 97 131 Bygningsrenovering og ombygning 29 39 26 26 19 Andet 13 7 6 6 12 Udgifter i alt 951 875 735 791 786 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 859 813 676 733 707 Lejeindtægter erhverv mv 22 5 7 5 6 Renteindtægter 3 2 4 6 5 Driftssikring 29 24 22 18 45 Øvrige indtægter 38 32 26 29 24 Indtægter i alt 951 875 735 792 786 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 21
Tabel 8: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 23 57 180 373 580 Offentlige og andre faste udgifter 290 253 197 185 149 Ejendomsskatter 68 58 51 48 42 Vandafgifter 33 34 24 20 4 Renovation 28 26 26 28 24 Forsikringer 16 16 16 14 13 Energiforbrug 19 21 23 17 14 Bidrag til Landsbyggefonden 65 42 4 0 0 Administrationsbidrag 57 54 49 53 48 Andet 1 5 5 5 5 5 Variable udgifter 144 146 139 130 103 Renholdelse 86 89 84 78 60 Almindelig vedligeholdelse 36 34 31 31 24 Andet 22 23 23 21 20 Henlæggelser 217 189 173 160 112 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 180 157 140 137 94 Istandsættelse ved fraflytning 26 20 20 19 14 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 4 3 3 Andet 6 8 8 1 0 Ekstraordinære udgifter 141 154 186 43 12 Forbedringsarbejder og afskrivning 124 117 115 32 7 Bygningsrenovering og ombygning 7 26 61 7 0 Andet 11 11 10 4 5 Udgifter i alt 815 799 873 892 956 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 751 724 772 848 919 Lejeindtægter erhverv mv 19 15 11 2 3 Renteindtægter 4 4 4 4 3 Driftssikring 12 24 53 5 5 Øvrige indtægter 30 32 34 33 27 Indtægter i alt 815 799 873 892 956 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 22
Tabel 9: Udgifter budget 2017 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 168 566 377 Offentlige og andre faste udgifter 228 229 262 Ejendomsskatter 56 41 11 Vandafgifter 26 25 37 Renovation 26 27 33 Forsikringer 15 16 14 Energiforbrug 20 52 63 Bidrag til Landsbyggefonden 27 0 0 Administrationsbidrag 52 63 94 Andet 1 5 7 11 Variable udgifter 138 167 173 Renholdelse 83 109 100 Almindelig vedligeholdelse 32 35 42 Andet 22 23 32 Henlæggelser 181 162 168 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 151 141 143 Istandsættelse ved fraflytning 21 18 20 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 5 Andet 6 0 0 Ekstraordinære udgifter 136 24 51 Forbedringsarbejder og afskrivning 99 17 25 Bygningsrenovering og ombygning 28 1 12 Andet 9 7 14 Udgifter i alt 851 1.148 1.030 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 778 1.103 963 Lejeindtægter erhverv mv 12 9 1 Renteindtægter 4 4 4 Driftssikring 26 1 23 Øvrige indtægter 32 32 40 Indtægter i alt 851 1.148 1.031 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 23
3. Udviklingen i priser og satser: 2012-2017 En almen boligafdeling er en selvstændig økonomisk enhed, som er økonomisk uafhængig af boligorganisationen og andre boligafdelinger. Afdelingens husleje er omkostningsbestemt, det vil sige, at udgifter ved drift af afdelingen skal dækkes af tilsvarende indtægter. Nogle af afdelingens udgifter har beboerne indflydelse på. Det drejer sig især om niveauet for renholdelse, vedligeholdelse samt forbedringsarbejder mv., mens beboerne ingen indflydelse har på den generelle prisudvikling i samfundet, skatter og afgifter, eventuelle bidrag til Landsbyggefonden og udgifter i forbindelse med afdelingens finansiering. Nedenfor er forløbet i de nævnte udefra givne udgiftsposter belyst. 3.1 Den generelle prisudvikling i samfundet Priserne på varer og tjenesteydelser er generelt stigende over tid, hvilket har en afsmittende effekt på udgifterne i den almene sektor. Det kan således være hensigtsmæssigt at have den generelle prisudvikling i samfundet in mente, når man betragter udviklingen i den almene sektors udgifter. Stiger forbrugerpriserne kraftigere end en given udgiftspost, er realvæksten i den pågældende udgift negativ. Nedenfor vises den årlige stigningstakt i forbrugerprisindekset; inflationen. 2012: 2,4 % 2013: 0,8 % 2014: 0,6 % 2015: 0,5 % 2016: 0,3 % 2017: 1,1 % Kilde: Danmarks statistikbanken.dk/pris8 og pris111 3.2 Ejendomsskatter Ejendomsskatten (grundskylden) til kommunen beregnes af grundværdien (minus eventuelle fradrag for forbedringer). Det er den enkelte kommune, der fastsætter ejendomsskatten, og derfor kan den variere fra kommune til kommune. Lejere betaler ejendomsskatten via huslejen. Med virkning fra og med 2003 har der været et loft over stigningen i ejendomsskatten (grundskylden), der sætter grænser for, hvor meget den årlige stigning i grundværdien må være. Grænsen bliver fastsat hvert år i forbindelse med kommuneforhandlingerne. Siden 2011 har den årlige stigning i grundskatteloftsværdien været som følger: 2012: 4,3 % 2013: 7,0 % 2014: 6,3 % 2015: 6,4 % 2016: 6,6 % 2017: 0,0 % 2018: 6,5 % Kilde: Skatteministeriet, Grundværdiregulering reguleringsprocent for 2018. Note: I medfør af vedtagelsen af lovforslag nr. L 104 den 2 marts 2017 er reguleringsprocenten for alle ejendomme for 2017 ekstraordinært fastsat til 0,0 % (tidligere 5,5 %). Hvis kommunen har hævet grundskyldspromillen, kan stigningen i ejendomsskatten dog blive større end de angive procenter. 24
3.3 Pligtmæssige bidrag I henhold til lov om almene boliger betaler afdelinger, som er ibrugtaget før 1970 bidrag til Landsbyggefonden, de såkaldte A- og G-indskud. A-indskuddene reguleres i modsætning til G-indskuddene ikke. Fra 2012 er G-indskuddene pr. kvadratmeter blevet forhøjet som vist nedenfor: 2012: 3,9 % 2013: 2,6 % 2014: 1,5 % 2015: 1,3 % 2016: 2,4 % 2017: 1,4 % 2018: 0,5 % Kilde: LBF Orienterer. 3.4 Nominallån med rentesikring Afdelinger fra perioden 1968 1981 er typisk finansieret med nominallån, hvortil staten har betalt en del af ydelsen i form af rentesikring. Rentesikringen blev almindeligvis givet med et fast beløb de første 4 år af bebyggelsens levetid, hvorefter støtten årligt bliver aftrappet på den måde, at beboernes andel af ydelsen på realkreditlånene (beboerbetalingen) gradvist øges med ¾ af laveste stigning i enten priser eller lønninger. I perioden 2012 2018 er beboerbetalingen steget således: 2012: 1,46 % 2013: 1,17 % 2014: 0,63 % 2015: 0,69 % 2016: 0,68 % 2017: 0,37 % 2018: 1,26 % Kilde: BL-informerer - Aftrapning af rentesikring. 3.5 Fleksibel finansiering Ved finansieringsændringen primo 1999 er kapitaludgifterne blevet løsrevet fra det underliggende lån (nominallån) og udgør for byggerier med tilsagn i 1999 det første år 3,6 % af anskaffelsessummen og for byggerier med tilsagn i 2000 2007 3,4 % det første år, dog med tillæg af bidrag til reserve og administrationsfond. Indekseringen af kapitaludgifterne er blevet videreført som under rentesikringssystemet. I perioden 2012 2016 beboerbetalingen steget således: 2012: 1,31 % 2013: 1,21 % 2014: 0,72 % 2015: 0,63 % 2016: 0,55 % 2017: 0,39 % 2018: 0,55 % Kilde: Udbetaling Danmark, Reguleringsindeks (IR 75) og Landsbyggefondens beregninger. 25
Med virkning fra 1. juli 2009 blev finansieringen af det almene byggeri ændret således, at første års beboerbetaling blev nedsat til 2,8 %. Til gengæld hæves den årlige regulering af kapitaludgifterne fra ¾ til fuld regulering i lånets første 20 år. Disse byggerier har derfor haft en justering af beboerbetalingen på: 2012: 1,76 % 2013: 1,58 % 2014: 1,04 % 2015: 0,81 % 2016: 0,73 % 2017: 0,50 % 2018: 0,72 % Kilde: Udbetaling Danmark, Reguleringsindeks (IR 100) og Landsbyggefondens beregninger. 26
4. Tema: Effektivitet I forbindelse med Folketingets vedtagelse af L 10 Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om friplejeboliger - Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v. ultimo 2016, aftalte KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen at de almene boligorganisationer skal effektivisere for 1,5 mia. kr. i regnskaberne for 2020. Vurderingen af de almene boligafdelingers effektivitet sker ud fra en neutral fremskrivning af afdelingernes udgifter pba. Baselinemodellen, som angiver sektorens forventede udgiftsniveau uden effektiviseringer. Det baseres på beboersammensætningen i sektoren, herunder andelen af erhvervsaktive beboere samt andel beboere med ikke-vestlig baggrund. Se boks 1 for en nærmere beskrivelse af Baselinemodellen. I dette tema fremgår Landsbyggefondens beregninger af den almene sektors aktuelle status med at realisere dette mål på baggrund af regnskaberne fra 2016. Det skal bemærkes, at der kan være små afvigelser i forhold til den officielle opgørelse af aftalemålet for afdelingernes effektivitet, som indgået ved Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Dette er som følge af små variationer mellem Landsbyggefondens og Trafik-, Bygge og Boligstyrelsen datagrundlag til beregningerne. Figur 11: Realiserede effektiviseringer i mio. kr. i den almene boligsektor, 2015-2016 800 700 600 500 400 405 300 200 182 100 0 2015 2016 Kilde: Landbyggefonden pba. Baselinemodellen v. Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Idet de almene boligafdelinger kun i begrænset omfang kan påvirke nettokapitaludgifter og ejendomsskatter friholdes disse fra opgørelsen. Udgifter til henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt ydelser vedr. lån til bygningsrenovering er ligeledes undtaget fra kravet om effektivisering. De resterende udgifter benævnes afgrænsede driftsudgifter. Se kontooversigten bagerst i statistikken for en nærmere beskrivelse af hvilke konti der indgår heri. Udgangspunktet for fremskrivningen er afdelingernes regnskaber for 2014. De følgende år måler dermed fremgangen i sektorens arbejde med effektvisering. I 2016 er de afgrænsede driftsudgifter på 432 kr. pr. m 2. Det er 17 kr. pr. m 2 lavere end Baselinemodellen. I 2015 var de almene boligafdelingers afgrænsede driftsudgifter på 427 kr. pr. m 2, hvilket er 10 kr. pr. m 2 lavere end 27
Baselinemodellen. Det medfører, at effektiviseringerne i den almene boligsektor er på 405 mio. kr. i 2016, hvor de i 2015 var på 182 mio. kr. Boks 1: Baselinemodellen - neutral fremskrivning af den almene boligsektors udgifter KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen har udarbejdet en model, som beskriver de forventede udgifter i den almene boligsektor, på baggrund af beskæftigelsesfrekvensen og andelen af beboere med ikkevestlig baggrund i den almene sektor samt inflationen. Modellen er givet ved følgende udsagn: Udgift pr. m 2 år = e (5,79 0,33 Beskæftigelsesfrekvens år+1,18 Andel ikke vestlige beboere år ) Prisindeks år Hvor e er eksponentielfunktion for den naturlige logaritme og beskæftigelsesfrekvensen er defineret som antallet af beboere i de almene boligafdelinger i beskæftigelse i procent af alle beboere i den almene boligsektor. Det anvendte prisindeks er vægtet gennemsnit af 8 prisindeks, hvor vægtene er 16 grupper af udgifter for afdelingerne i den almene sektor. Det kombinerede prisindeks domineres af tre prisindekser: forbrugerpris-, løn- og byggeomkostningsindeksene fra Danmarks. 28
Datagrundlag Landsbyggefondens Udgiftsstatistik 2017 opgør de almene boligafdelingers faktiske udgifter i 2016 samt budgetterede udgifter for 2017. ken udarbejdes på baggrund af de almene boligorganisationernes regnskabsindberetning til Landsbyggefonden. For at sikre sammenlignelighed på tværs af boligafdelinger med forskellige størrelse, opgøres udgifterne pr. m 2 boligareal i Landsbyggefondens Stamdata. I forbindelse med Udgiftsstatistik 2017 er Landsbyggefonden overgået til at opgøre de almene boligafdelingers boligareal ved regnskabets afslutning i stedet for pr. 1. januar af det efterfølgende år. Konsekvensen heraf er yderst begrænset. Kun de ca. 1/3 af alle boligafdelinger, som har forskudt regnskabsperiode i forhold til kalenderåret, og hvor der samtidig har været ændringer i afdelingernes stamdata fra regnskabets afslutning til 1. januar af det efterfølgende år, påvirkes heraf. Det nye opgørelsesprincip er desuden anvendt bagudrettet for årene 2012-2015 3. Ændringen skyldes, at Landsbyggefonden fremadrettet anvender samme principper i statistikker og analyser, som anvendes på fondens digitale platforme som fx Tvillingeværktøjet og Regnskabsdatabasen. Udgiftsstatistik 2016 er opgjort på baggrund af regnskaber for 569.120 almene boliger svarende til ca. 99,8 % af samtlige almene boliger pr. 1. januar 2016, jævnfør tabel A. Det inkluderer regnskaber fra 54 boligafdelinger med ca. 1.900 boliger, hvor regnskabsperioden er forskellig fra ét år 4. Tabel A: Datagrundlag for Udgiftsstatistik 2017 pr. 1. januar 2017 I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Boliger i alt 570.346 379.850 29.839 21.241 Boliger i huslejestatistikken 569.120 378.562 29.683 21.189 Dækningsgrad 99,8% 99,7% 99,5% 99,8% Kilde: Landsbyggefondens Stamdatabase og Regnskabsdatabase. De resterende ca. 0,2 % af boligmassen, indgår ikke i statistikken af en af følgende årsager: Manglende indberetninger af regnskabstal til Landsbyggefondens Regnskabsdatabase Regnskabet er mangelfuldt eller fejlbehæftet ift. udvalgte konti 5 Afdelingen er primært et erhvervs- eller institutionslejemål 6 Boligafdelingen var ikke ibrugtaget ved regnskabets påbegyndelsestidspunkt 3 Bemærk, at mindre forskelle i udgiftsniveauerne i forhold til tidligere års udgiftsstatistikker kan forekomme for årene 2012-2015. Det skyldes bl.a. små forskelle i det opgjorte boligareal, samt at Landsbyggefonden har modtaget alle manglende regnskaber fra årene 2012-2015 til Udgiftsstatistik 2017. 4 Disse omregnes til helårsregnskaber med en faktor svarende til forholdet mellem 12 måneder og regnskabsperiodens længde i måneder. Fx fremstår posterne for afdelinger med 9 og 15 måneders regnskaber henholdsvis 33 % højere og 20 % lavere i statistikken end i det aflagte regnskab (12/9=133 % og 12/15=80 %). 5 Regnskaber uden nettokapitaludgifter (konto 105.9), udgifter i alt (konto 139) samt huslejeindtægter for boliger (konto 201.1-201.3) frasorteres ved validering. 6 Afdelingen har både færre end 10 boliger og arealet fra erhvervs- og institutionslejemål er større end boligarealet. 29