HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 8. maj 2018 Sag 246/2017 (2. afdeling) Location A/S (advokat Lars Langkjær) mod Grundejernes Investeringsfond (advokat Erik Wendelboe Christiansen) I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Helsingør den 2. december 2016 og af Østre Landsrets 23. afdeling den 6. juni 2017. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Lene Pagter Kristensen, Vibeke Rønne, Jens Peter Christensen, Hanne Schmidt og Jan Schans Christensen. Påstande Appellanten, Location A/S, har nedlagt påstand om, at indstævnte, Grundejernes Investeringsfond, skal anerkende at være forpligtet til at ophæve bindingskonto nr. 41-09649 for ejendommen Sundtoldvej 9, Helsingør. Grundejernes Investeringsfond har påstået stadfæstelse. Anbringender Location A/S har anført navnlig, at ejendommen Sundtoldvej 9, Helsingør, der indeholder 6 beboelseslejligheder, i medfør af boligreguleringslovens 4, stk. 5, ikke er omfattet af 18 og 18 b i lovens kapitel III om hensættelse. Ejendommen er heller ikke i medfør af boligreguleringslovens 4 a omfattet af hensættelsespligten, idet ejendommen ikke sammen med
- 2 - ejendommene Sundtoldvej 5-7 udgør én ejendom. Grundejernes Investeringsfond er derfor forpligtet til at ophæve den bindingskonto, der er oprettet efter boligreguleringslovens 18 b, stk. 1. Det bestrides ikke, at betingelserne i 4 a, stk. 2, om, at de tre ejendomme er opført kontinuerligt og havde samme ejer pr. 1. januar 1995, er opfyldt. Derimod er den tredje betingelse om, at ejendommene skal have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab eller være samvurderet eller samnoteret i tingbogen, ikke opfyldt. Ejendommene på de tre adresser havde ikke fælles friarealer den 1. januar 1995, og de havde heller ikke et driftsfællesskab i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2 s betydning. Ejendommene har ikke haft fælles varmeforsyning og har ikke dannet hinandens forudsætning for anvendelsen af ejendommene. Ejendommene var heller ikke samvurderet eller samnoteret i tingbogen den 1. januar 1995. Den fælles belåning er uden betydning, da lejedannelsen i princippet er uafhængig af ejendommens prioritering. De tre ejendomme udgjorde derfor ikke én ejendom den 1. januar 1995, jf. 4 a, stk. 2. Selv om betingelserne i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, måtte anses for at være opfyldt den 1. januar 1995, er det ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af hensættelsespligten på det tidspunkt, hvor der sker en varsling af lejeforhøjelse eller en anmodning om fritagelse for bindingspligt mv. Her er det afgørende, at ejendommene Sundtoldvej 5-7 i 2011 blev overtaget af en andelsboligforening, mens Sundtoldvej 9 forblev en udlejningsejendom. Vurderingen af, om en ejendom er en småejendom, skal således ikke altid foretages ud fra forholdene den 1. januar 1995, jf. også Højesterets dom af 21. februar 2014 (UfR 2014.1519). Det forhold, at en ejendom, der den 1. januar 1995 var en småejendom i boligreguleringslovens 4, stk. 5 s forstand, også vedbliver med at være en småejendom, selv om der efterfølgende foretages bygningsmæssige ændringer, har ikke betydning for vurderingen efter boligreguleringslovens 4 a, stk. 2.
- 3 - Formålet med boligreguleringslovens 4 a var bl.a. at sikre ensartet husleje for ensartede lejligheder under et fælles ejerskab af flere ejendomme. Dette beskyttelseshensyn kan kun varetages fuldt ud, hvis det såkaldte udvidede ejendomsbegreb i 4 a tillægges betydning, også når flere ejendomme senere kommer under fælles ejerskab, hvad enten ejendomsporteføljen består af storejendomme eller småejendomme eller en kombination heraf. Lovens ordlyd, forarbejder og formål taler for, at det udvidede ejendomsbegreb i 4 a også omfatter ejendomme opført efter den 1. januar 1995. Det er derfor ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold bedømt efter 4 a, stk. 2, der er afgørende for hensættelsespligt, lejedannelse og for en række andre retlige konsekvenser af boliglovgivningen. Reglerne i boligreguleringslovens kap. II-IV, bortset fra 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder derfor ikke for lejeforholdene i ejendommen Sundtoldvej 9, jf. boligreguleringslovens 4, stk. 5. Grundejernes Investeringsfond har anført navnlig, at ejendommen Sundtoldvej 9 er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV og derfor er omfattet af bindingspligten i henhold til boligreguleringslovens 18 og 18 b. Sundtoldvej 9 var den 1. januar 1995 omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, som følge af, at ejendommen havde fælles friarealer og driftsfællesskab med naboejendommene Sundtoldvej 5-7. Sundtoldvej 9 har sammen med ejendommene Sundtoldvej 5-7 siden 1983 været registreret som bindingspligtige i forhold til Grundejernes Investeringsfond ud fra en betragtning om driftsfællesskab. De tre ejendomme er kontinuerligt herefter og i hvert fald frem til 2009 ud fra samme betragtninger af ejere, administratorer, lejere, huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond blevet behandlet som omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2. Ejendommene havde den 1. januar 1995 samme administrator og fælles driftsbudget omfattende udgifter til bl.a. vicevært, varme, el og gas samt renovation. Ejendommene var også fælles belånt.
- 4 - Ejendommene udgjorde derfor den 1. januar 1995 én ejendom efter det udvidede ejendomsbegreb i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, og således én ejendom i henhold til 4, stk. 5, 1. pkt. Det er ejendommens forhold den 1. januar 1995, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og for, om den er omfattet af bindingspligt i henhold til boligreguleringslovens 18 og 18 b. Det er uden betydning, at ejendommen i dag indeholder 6 beboelseslejemål og ikke længere er i driftsfællesskab med Sundtoldvej 5-7. Det er ejendomsbegrebet som defineret i boligreguleringslovens 4 a, der skal anvendes ved fastlæggelsen af, om der er tale om en småejendom efter 4, stk. 5, 1. pkt., og dermed forholdene den 1. januar 1995, som er afgørende for vurderingen efter boligreguleringslovens 4 a, stk. 2. Dette følger af lovens ordlyd og forarbejder og støttes af vejledningen om ændringer i lejelovgivningen samt af retspraksis og litteratur. I de situationer, hvor en ejendoms status senere er anset for ændret, har der været tale om helt grundlæggende ændringer i de faktiske forhold vedrørende ejendommen, så forudsætningerne for anvendelse af bestemmelserne om undtagelse fra omkostningsbestemt leje ikke længere har været til stede. Der er i denne sag ingen omstændigheder, der kan begrunde en sådan fravigelse af den faste og langvarige praksis for anvendelsen af boligreguleringslovens 4, stk. 5, 1. pkt., jf. 4 a, stk. 2. Supplerende retsgrundlag Bestemmelsen i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 707 af 22. december 1982 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Af de specielle bemærkninger til lovforslaget (Folketingstidende 1982-83, Tillæg A, sp. 1215) fremgår bl.a.: Grundejernes Investeringsfond har fremsat ønske om, at ejendomsbegrebet også i relation til reglerne i 60 udvides til at omfatte flere ejerlejligheder samt ejendomme, der er opført kontinuerligt, jfr. lovens 7.
- 5 - Som en forenkling foreslås i konsekvens heraf, at ejendomsbegrebet defineres i en samlet bestemmelse. Ved lovændringen blev den tidligere gældende 7, stk. 4, ophævet. I bestemmelsen hed det: Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal lejen beregnes på grundlag af et budget omfattende hele bebyggelsen. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Den tidligere gældende 7, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene. I de specielle bemærkninger til lovforslaget (Folketingstidende 1978-79, Tillæg A, sp. 2595) hedder det bl.a.: 7 fastsætter og afgrænser på grundlag af indvundne erfaringer det ejendomsbegreb, for hvilket der skal budgetteres under eet. I bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, har det voldt vanskeligheder at fastsætte, om der skal udarbejdes eet budget for hele enheden under ét, eller om der skal udarbejdes et budget for hvert matrikelnummer. Tilsvarende problem opstår ved fortolkningen af begrebet ejendom i lejelovens regler om beboerrepræsentanter og bytteret og reglerne om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven. Allerede i forbindelse med lovændringen i juni 1975 var opstået spørgsmål om en hensigtsmæssig afgrænsning af ejendomsbegrebet i relation til begrebet omkostningsbestemt leje. I pkt. 11 i cirkulære af 26. juni 1975 om omkostningsbestemt leje i private udlejningsejendomme blev det på denne baggrund udtalt, at det ikke kan udelukkes, at det kan være hensigtsmæssigt at behandle flere matrikelnumre som én ejendom, hvor de flere matrikelnumre danner en naturlig enhed, der også hidtil har udgjort en økonomisk enhed. Fordelen ved ét samlet budget for en større bebyggelse er, at dette medfører ensartet lejefastsættelse for hele bebyggelsen, således at lejligheder af samme type i pågældende bebyggelse får samme leje. Det må derfor anses for hensigtsmæssigt, at ejendommens drift bedømmes under ét, ikke blot hvor ejendommene er samvurderet, men også hvor de uden at være samvurderet er opført som en samlet bebyggelse, der udgør et driftsøkonomisk fællesskab. Dette er foreslået ved bestemmelsens stk. 4.
- 6 - I boligreguleringsloven blev ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 samtidig med indsættelsen af 4, stk. 5, indsat et kapitel IV A med overskriften Huslejeregulering for mindre ejendomme. I dette kapitel hedder det i 29 b: 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen. Af de specielle bemærkninger i lovforslaget fremgår følgende om 29 b (Folketingstidende 1993-94, Tillæg A, sp. 7923): Det foreslås at samle de regler, som gælder for lejefastsættelsen for de mindre ejendomme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være omfattet af den omkostningsbestemte leje, i et særskilt kapitel. Højesterets begrundelse og resultat Sagens problemstilling Sagen angår, om udlejningsejendommen Sundtoldvej 9, Helsingør, der indeholder 6 beboelseslejligheder, er omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligreguleringsloven, således at Grundejernes Investeringsfond er forpligtet til at ophæve bindingskontoen for ejendommen. Location A/S har i første række anført, at ejendommen pr. 1. januar 1995 ikke opfyldte betingelserne i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, for sammen med ejendommene Sundtoldvej 5-7, der indeholder 11 beboelseslejligheder, at blive anset for én ejendom, og at ejendommen derfor i medfør af boligreguleringslovens 4, stk. 5, må anses for en småejendom. Hvis det antages, at betingelserne i 4 a, stk. 2, var opfyldt den 1. januar 1995, har Location A/S i anden række anført, at ejendommens nuværende status efter boligreguleringsloven må afgøres på grundlag af de aktuelle ejer- og driftsforhold, hvor ejendommen Sundtoldvej 9 er uden noget driftsfællesskab med ejendommene Sundtoldvej 5-7, der i 2011 er overtaget af en andelsboligforening. Ejendommens status pr. 1. januar 1995
- 7 - Ifølge boligreguleringslovens 4, stk. 5, 1. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel II-IV, bortset fra 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse efter boligreguleringsloven som én ejendom, jf. 4 a, stk. 2. Parterne er enige om, at ejendommene Sundtoldvej 9 og Sundtoldvej 5-7 er opført kontinuerligt i 1900, og at de den 1. januar 1995 havde samme ejer. Der er derimod ikke enighed om, hvorvidt ejendommene på den nævnte dato havde fælles friarealer eller driftsfællesskab. Som anført af landsretten var de tre ejendomme på dette tidspunkt samadministreret, Grundejernes Investeringsfond havde med virkning fra den 1. januar 1983 registreret dem som indbyrdes bindingspligtige, og ejendommene havde et samlet driftsbudget. Højesteret tiltræder på den anførte baggrund, at de tre ejendomme pr. 1. januar 1995 havde et sådant driftsfællesskab, at de efter boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, måtte anses som én ejendom. Ejendommens aktuelle status Ejendommene Sundtoldvej 5-7 er som nævnt overtaget af en andelsboligforening i 2011. Det forhold, at Sundtoldvej 9 herefter ikke længere indgår i et driftsfællesskab med Sundtoldvej 5-7, indebærer imidlertid efter Højesterets opfattelse ikke, at ejendommen nu må anses som en småejendom, selv om den kun indeholder 6 beboelseslejemål, jf. boligreguleringslovens 4, stk. 5. Det bemærkes herved, at 4, stk. 5, efter sin ordlyd og forarbejderne må forstås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995 uanset det senere frasalg, som medførte, at driftsfællesskabet med ejendommene Sundtoldvej 5-7 ophørte. Konklusion Højesteret stadfæster landsrettens dom.
- 8 - Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Location A/S betale 35.000 kr. til Grundejernes Investeringsfond. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.