Rødovre, den 10. marts 2017 Vedr. Detailhandelsanalyse 2016, metodebeskrivelse, analyseresultater samt notat om konsekvenser af etablering af dagligvarebutik i Fårevejle Kirkeby Odsherred Kommune har bedt ICP om en uddybning af metoden ved arealudlæg og konsekvensvurderinger samt at uddybe bl.a. bevæggrundene for en reduktion i arealudlægget til detailhandel i Fårevejle Kirkeby. Desuden har ICP foretaget en præcisering af udviklingen i arealudlægget i Fårevejle Kirkeby samt foretaget en rettelse i udlægget i Rørvig og Fårevejle Stationsby. Endelig er der foretaget en uddybning af effekten af en ny dagligvarebutik i Fårevejle Kirkeby. Metode konsekvensberegninger og vurderinger samt arealudlæg Som udgangspunkt for vore vurderinger er der grundlæggende seks forhold, der er afgørende: Omsætningen i detailhandelen Arealer til detailhandelsformål Det nuværende og fremtidige forbrug Forbrugernes indkøbsvaner Konkurrencesituationen Den forventede udvikling i detailhandelen, herunder bl.a. e-handel Omsætningen indhentes ved direkte henvendelse i butikkerne, hos kæderne eller skønnes. I nærværende detailhandelsanalyse har vi oplysninger fra butiksejerne eller kædekontorer på 80 % af omsætningen. Metoden er valgt, fordi der stadig ikke findes tilstrækkeligt valide, offentligt tilgængelige oplysninger på området.
2 Da ICP har gennemført et meget stort antal detailhandelsanalyser, vurderer vi, at usikkerheden på omsætningstallene generelt er begrænsede. Oplysninger om butikkernes bruttoarealer indhentes i forbindelse med butiksbesøget. Her foretages som regel en grov opmåling af butikkernes bruttoarealer. Hvor dette ikke sker, anvendes oplysninger fra BBR. Meget ofte afstemmes arealerne med BBR, hvis dette er muligt. Dette sikrer, at arealet stemmer overens med virkeligheden. Hvor en butik er en mindre del af en større bygning foretages en grov opmåling eller vurdering af det areal, som butikken udgør af helheden. Denne metode sikrer bedst muligt, at de ejendomme hvor detailhandelsarealet ikke er udskilt af det samlede erhvervsareal, ikke indgår med for stort bruttoareal. Forbruget af detailhandelsvarer beregnes på baggrund af ICP s specialkørsel af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse. Forbrugsundersøgelsen baserer sig på interviews og analyser af ca. 2.000 husstandes forbrug. ICP vurderer usikkerheden som værende lidt større end på omsætningstallene. Til beregning af det potentielle forbrug anvendes i øvrigt i dette tilfælde oplysninger om bl.a. det nuværende og fremtidige befolkningstal fordelt på skoledistrikter, oplysninger om bruttoindkomsten pr. husstand i Odsherred Kommune samt forudsætninger omkring den fremtidige årlige stigning i forbruget pr. person. Figur 1 De 9 områder (skoledistrikter) i Odsherred kommune Inden for dagligvarer er denne begrænset (0,25% pr. år), mens det for udvalgsvarer vurderes, at det årlige forbrug pr. person stiger med 1,25%. Dette svarer til den gennemsnitlige årlige stigning siden 1979. ICP s vurderinger af forbrugernes indkøbsvaner stammer dels fra generel viden og oplysninger fra kæderne dels fra de omkring 5.000 personinterviews som ICP årligt gennemfører i forskellige sammenhænge rundt omkring i landet.
3 Den nuværende og fremtidige konkurrencesituation vurderes dels på baggrund af den aktuelle detailhandelsanalyse dels på forudsætninger om den fremtidige butiksstruktur, som bl.a. indhentes hos kommunerne. Ved hele tiden at være tæt på detailhandelen, være i kontakt med mange butikskædebutikskæder og i øvrigt følge udviklingen og holde sig orienteret omkring de nyeste trends og tiltag, har ICP et godt billede af de tendenser, der former udviklingen i detailhandelen og udviklingen i e-handelen. Med udgangspunkt i beregninger af det nuværende og fremtidige forbrug i områderne og viden om omsætningen i butikkerne udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster for basisåret. I denne model indlægges forbrugsforudsætningerne for horisontåret, og der fås et niveau for en omsætning i horisontåret, såfremt butiksstrukturen ikke ændres. Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen, de eventuelle konkurrerende projekters indflydelse og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til horisontåret. På denne baggrund fremkommer omsætningen i de relevante områder i et såkaldt 0- alternativ. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad etableringen af f.eks. en dagligvarebutik i Fårevejle Kirkeby vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningerne i markedsområdet. For så vidt angår vurderinger af det fremtidige arealudlæg er ovenstående grundlæggende metode også gældende. I arealudlægget til detailhandel indgår dog som et væsentligt element beskrivelsen af målene for detailhandelsudviklingen, der fremgår af kommuneplanens redegørelse. Af kommuneplanens redegørelse fremgår det bl.a. : Byrådet vil: arbejde for at styrke Nykøbing og Asnæs som detailhandelsdestinationer, der tiltrækker både borgere, turister og landliggere kun tillade placering af dagligvarebutikker, hvor det vurderes ikke at svække handelen i eksisterende bymidter i væsentlig grad Disse mål og intentioner indlægges i vurderingerne og beregningerne og udmønter sig i de foretagne arealudlæg. Også her tages hensyn til den forventede udvikling i f.eks. detailhandelen og e-handelen, butikkers arealforbrug. Ovenstående er behæftet med en vis usikkerhed, men vurderes at være best practice på området. Arealudlæg - præcisering Det skal pointeres, at arealudlægget i Detailhandelsanalyse 2013 i 1C1 Fårevejle Kirkeby er 1.800 m 2 til både dagligvarer og udvalgsvarer. Dette skal holdes op imod, at arealudlægget i Detailhandelsanalyse 2016 er 500 m 2 til dagligvarer og 500 m 2 til udvalgsvarer. Udviklingen i arealudlægget mellem de to analyser er således gået fra i alt 1.800 m 2 til i alt
4 1.000 m 2. Da det samlede bruttoareal i centerområdet i samme periode er steget med 200 m 2 og Planloven opererer med en øvre grænse for lokalcentre på 3.000 m 2, er det potentielle arealudlæg i1c1 Fårevejle Kirkeby reelt beskåret med 600 m 2. Arealudlægget i 2013 var ikke tænkt anvendt til endnu en stor dagligvarebutik, men var tænkt som en mulighed for at etablere mindre butikker både inden for dagligvarer og udvalgsvarer. Opdelingen i dagligvarer og udvalgsvarer skal ses som en forbedring af produktet i forhold til analysen fra 2013. Når der i en række lokalcenterbyer lægges et loft over dagligvarebutikkernes størrelse på 1.200 m 2, kræver dette, at forslaget til en revision af Planloven vedtages. Indtil loven vedtages og implementeres er størrelsesbegrænsningen på 1.000 m 2 + personalefaciliteter på indtil 200 m 2 gældende. Rettelser til arealudlæg 2016 Under Rørvig 4C1 fremgår det i Detailhandelsanalyse 2016, at der gives mulighed for en maksimal størrelse på dagligvarebutikken på 2.000 m 2. Dette er en slåfejl. Den maksimale størrelse for dagligvarebutikken skal være 1.200 m 2. Ved en fejl, er det de beregnede arealudlæg, der fremgår af Arealudlæg frem til 2029 (m 2 ). Dette betyder, at det samlede areal i Rørvig 4C1 og Fårevejle Stationsby 12C1 incl. nyudlægget overskrider Planlovens maksimale areal på 3.000 m 2 med hhv. 500 m 2 og 300 m 2. Arealudlæggene i de to lokalcentre ændres således til: Arealudlæg frem til 2029 (m2) Maksimal butiksstørrelse (m2) Areal 2016 (m2) Dagligvarer Udvalgsvarevarer Udvalgs- Dagligvarer Dagligvarer Udvalgsvarer Rørvig 4C1 Rørvig centrale bydel 1.600 600 400 400 1.200 250 Fårevejle Stationsby 12C1 Adelers Allé - Hovedgaden 1.200 800 600 400 1.200 250 Den detailhandelsmæssige udvikling i Asnæs bymidte 2013 2016 Detailhandelsanalysen viser, at Asnæs bymidte over de seneste år har mistet betydning i markedsområdet. Sætter man dagligvareomsætningen i Asnæs bymidte i relation til dagligvareforbruget i Asnæsområdet, falder denne handelsbalance fra 2013 til 2016 med 15%. Inden for udvalgsvarer er det tilsvarende fald på 17%. Sidstnævnte kan dog delvis forklares med øget e-handel. Antallet af udvalgsvarebutikker i Asnæs bymidte er i perioden faldet fra 29 til 22 butikker, mens antallet af dagligvarebutikker er steget fra 6 til 7. Den samlede omsætning i Asnæs bymidte er i perioden 2012 2015 faldet med 5 %, mens den i Nykøbing bymidte er steget en smule. Ser man fremad, er det ICP s vurdering, at især de mindre bymidter som Asnæs og Nykøbing vil blive mere udsat for konkurrence fra de større byer som Holbæk samt fra e-handel.
5 Forbrugerne bliver generelt mere mobile og er over de senere år blevet mere villige til at bevæge sig over større afstande, især når de skal købe udvalgsvarer. ICP har på den baggrund konkluderet, at der i højere grad end i 2013 er et behov for at beskytte Asnæs, såfremt man vil sikre den nuværende centerstruktur med bl.a. de to overordnede byer Nykøbing og Asnæs. Principperne bag arealudlæg 2016 i forhold til arealudlæg 2013 I 2013 blev arealudlæggene foretaget, så bymidterne i Nykøbing, Asnæs, Vig og Højby kunne udvikle og styrke deres detailhandel. I lokalcenterbyerne, Rørvig, Fårevejle Kirkeby, Fårevejle Stationsby og Hørve blev der foretaget et arealudlæg, så Planlovens maksimale ramme på 3.000 m 2 kunne udnyttes. Rema 1000 i Fårevejle Kirkeby var på det tidspunkt etableret (maj 2012), og indgik i analysen med areal og den realiserede omsætning i 2012. I de øvrige, mindre lokalcenterbyer Havnebyen, Lumsås, Nr. Asmindrup, Egebjerg og Grevinge blev der foretaget arealudlæg, så især deres lokale dagligvareforsyning kunne styrkes. Fra 2013 til 2016 har detailhandelen generelt været udfordret og kravet om koncentration af udbuddene er nu mere aktuelt end nogensinde. Dette har bl.a. resulteret i, at der i bymidterne i Nykøbing og Asnæs er foretaget reduktioner i arealudlæggene i de rammeområder, der ikke ligger mest centralt. Der tænkes i Nykøbing på Stationsområdet, Ruwel-grunden, Havnevej Øst og Pakhusområdet. I Asnæs bymidte koncentreres arealudlægget ved det eksisterende center og reduceres i bymidten i øvrigt. Både dagligvarehandelen og udvalgsvarehandelen i Asnæs har været mere udfordret, end det er tilfældet i Nykøbing. Det samme har dagligvarehandelen i f.eks. Hørve, hvor en SuperBest er konverteret til en KIWI. For fremover at sikre en attraktiv detailhandel i de byer, hvor der er en del udvalgsvarebutikker (Asnæs) samt de byer, hvor det lokale befolkningsunderlag er størst (Hørve og Fårevejle Stationsby), har ICP vurderet, at arealudlægget i Fårevejle Kirkeby bør begrænses. Dog ikke helt ned til det niveau som andre mindre lokalcenterbyer (Havnebyen, Lumsås, Nr. Asmindrup, Egebjerg og Grevinge.) Fra 2013 til 2016 er der sket begrænsninger i arealudlægget i lokalcenterbyerne Egebjerg (300 m 2 ), Grevinge (100 m 2 ), Havnebyen (500 m 2 ), Fårevejle Stationsby (700 m 2 ), Hørve (300 m 2 ) og Fårevejle Kirkeby (800 m 2 ). Dette er i en række tilfælde sket pga. en stigning i bruttoarealet fra 2013 til 2016, idet det samlede areal ikke må overstige 3.000 m 2, som er det maksimale areal for et lokalcenter. I Havnebyen, Egebjerg, Grevinge og Fårevejle Kirkeby er den samlede mulighed for udlæg af areal til detailhandel (nuværende areal og nyudlæg) foreslået begrænset med henholdsvis, 500 m 2, 400 m 2, 100 m 2 og 600 m 2. I det mindste lokalcenter Lumsås foreslås den samlede ramme øget med 200 m 2 for at sikre fleksibiliteten. I Rørvig opretholdes den samlede ramme på 3.000 m 2 bl.a. for at sikre bylivet i bymidten. I Nr. Asmindrup opretholdes den samlede ramme på 2.000 m 2, så der bl.a. vil kunne etableres en større dagligvarebutik til områdets lokale forsyning.
6 Omsætning fra andre kommuner På baggrund af bl.a. detailhandelsanalysen og konkurrencesituationen i området især syd for Fårevejle/Hørve-området er det ICP s vurdering, at en etablering af endnu en dagligvarebutik i Fårevejle Kirkeby, kun i begrænset omfang vil betyde, at butikker uden for kommunen skal afgive omsætning. Af det udarbejdede notat fremgår det, at Etableringen af en dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 i Fårevejle Kirkeby vurderes kun marginalt at ville påvirke den samlede handelsbalance i Fårevejle-, Asnæs og Hørveområderne. Ovenstående betyder, at etableringen af butikken i Fårevejle Kirkeby i begrænset omfang vil indebære, at handelsbalancen inden for dagligvarer i Odsherred Kommune vil stige og at dagligvarebutikker uden for kommunen vil miste omsætning. Institut for Center-Planlægning