Notatark, sags nr. 2015-1409 Journal nr.: 15/13176 By- og Udviklingsforvaltningen Byggesagsafdelingen Vedr. : Kontor/lager ændres til beboelse Adresse : Grønningen 7, 6000 Kolding Matr. nr. : 124, Kolding Markjorder 4.afd. Notat vedrørende: Byggesag har den 15. september 2015 besigtiget ejendommen, beliggende Grønningen 7, Kolding, i forbindelse med nedenstående to byggesager: 2015-1409 (15/13176): Anvendelsesændring fra erhverv til beboelse i kælderen Nytorv 11 6000 Kolding Telefon: 79 79 16 32 E-mail: byggesag@kolding.dk www.kolding.dk CPR/SE Dato: 15-09-2015 Sags nr.: 2015-1409 Journal nr.: 15/13176 Sagsbehandler: Conni Albæk Jakobsen Telefon: 79791626 E-mail: coja@kolding.dk 2015-1410 (15/13177): Anvendelsesændring fra 4 hotelværelser til 4 studielejligheder, 3 med trinette og 1 med køkken I besigtigelsen deltog: Paul Vilfred Johansen ejer af ejendommen Jan Warburg byggesag Conni Albæk Jakobsen byggesag Ejendommen er opført i 1908 og væsentlig ombygget i 1988. I BBR står bygningen registreret som Bygning til kontor, handel, lager, herunder offentlig administration. Kælderen er registret som kontor og liberale erhverv, bortset fra offentlig administration, stuen som bygning til hotel, restaurant, vaskeri, frisør og anden servicevirksomhed og 1. sal som etageboligbebyggelse.
Historik på stueetagen: Stueetagen blev i 1988 indrettet til 4 hotelværelser med tilhørende bad og toilet. Byggetilladelsen blev meddelt den 12. februar 1988. Værelserne blev brugt af Motel Tre Roser. I forbindelse med denne anvendelsesændring blev den eksisterende lejlighed midlertidig nedlagt. Tilladelsen blev meddelt den 19. marts 1987 og betinget af, at lejligheden genetableres i forbindelse med salg af ejendommen. Dette vilkår er tinglyst på ejendommen. Side 2
Historik på kælderetagen: Byggesagsarkivet viser, at kælderen indtil 8. april 1986 var en godkendt lejlighed. I brev fra boligkommisionen udtrykkes dog generel bekymring for at anvende kældre til beboelse. Den 17. januar 1986 modtog Kolding kommune en ansøgning fra Ole Pontoppidan. Han havde den 1. december 1985 overtaget ejendommen beliggende Grønningen 7. Han oplyser, at lejemålet for kælderlejligheden er opsagt pr. 1. februar 1986. Lejligheden er ifølge ham sundhedsfarlig og han ønsker at anvende den til erhverv, da der er pladsmangel på Motel Tre Roser. Teknisk Udvalg behandler sagen den 15. april 1986 og nedlægger forbud mod at lejligheden benyttes til beboelse eller ophold for mennesker. Forbuddet var gældende fra 8. april 1986 og blev tinglyst på ejendommen. Samtidig giver de tilladelse til, at kælderen kan anvendes som lager og kontor. Anvendelsesændringen er dog betinget af, at bygningsmyndigheden meddeler tilladelse hertil. Side 3
Den 15. oktober 1986 ansøger ejer om indretning af to kontorer i kælderetagen. Ansøgningen indeholder en dispensationsansøgning for loftshøjden i kontorlokalerne. Byggetilladelse med tilhørende dispensation for loftshøjden udstedes den 30. oktober 1986. I forbindelse med aflysningen af det tinglyste forbud mod beboelse og ophold i kælderen, blev det overfor daværende ejer pointeret, at kælderen ikke senere ville kunne inddrages til beboelse eller natophold, jævnfør kapitel 4.3.3 i bygningsreglement BR82. Side 4
Den 11. juni 2015 retter den nuværende ejer henvendelse til byggesag. Han ønsker at anvende kælderen til beboelse. Sagsbehandleren oplyser ham om, at en anvendelsesændring kræver en byggetilladelse og at kælderen ikke måtte anvendes til beboelse, jævnfør ovenstående. Besigtigelse 15. september 2015: Stueetagen: Den ansøgte anvendelsesændring af stueetagens hotelværelser til studielejligheder er udført og kræver derfor en lovliggørelse. Den studielejlighed, som er med køkken skulle egentlig have en byggeskadeforsikring, men da det er en lovliggørelse, vil vi ikke håndhæve dette krav. Side 5
Studielejlighed med køkken Kælderetagen: Den ansøgte anvendelsesændring fra erhverv til beboelse er udført og kræver derfor lovliggørelse. Køkken Side 6
Stue Badeværelse Side 7
Soveværelse Depotrum Side 8
Indgang til kælder Lovliggørelse kan ske på 2 måder: 1. der gives tilladelse til den allerede foretagne anvendelsesændring til beboelse 2. der meddeles afslag på det ansøgte, dvs. at kælderen fortsat står registreret som erhverv. Ved besigtigelsen i kælderen kunne det konstateres, at: alle beboelsesrum var udført med redningsåbning loftshøjden i beboelsesrum var 2,30 meter der var etableret røgalarmanlæg terræn var beliggende ca. 30 cm over gulvniveau i stue og soveværelse (beliggende ud mod Grønningen) terræn var beliggende ca. 45 cm over gulvniveau i køkken (beliggende ud mod støttemur mod naboejendommen) terræn var beliggende ca. 60 cm over gulvniveau i køkken (beliggende ud mod haven) alle beboelsesrum og køkken var velbelyste, det vurderes at der var tilstrækkelig tilgang af dagslys i alle beboelsesrum og køkken kan man kigge ud på omgivelserne kælderen opleves som lys og tør I henhold til kapitel 3.3.1 stk. 6 i bygningsreglement BR10 må gulvet i beboelsesrum og køkken ikke ligge lavere end terrænet udenfor. Ved særlige ter- Side 9
rænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terrænet langs mindst en vinduesvæg. En godkendelse af den ansøgte kælderlejlighed vil kræve: en dispensation fra kapitel 3.3.1 stk. 6 i bygningsreglement BR10 en redegørelse for udendørs opholdsarealer (Kontorlokalerne skulle også have ophold men der ligger ikke en vurdering heraf i filarkivet. Der er i dag ikke opholdsarealer til kælderen hele haven er opholdsareal til lejeren af 1. sal) en dokumentation for tilstrækkelig radonsikring (Kontorlokalerne skulle også have tilstrækkelig radonsikring, men der ligger ingen oplysninger om dette i filarkivet.) Godkendelse af beboelse i denne kælderlejlighed vil skabe præcedens for andre kældre, der er identisk med denne. Ved en dispensation fra bygningsreglementet vil grænsen for, hvad vi tillader blive langt mere flydende og udefinerbar. Der vil utvivlsomt være en del ejendomme, der efter en dispensation vil kunne godkendes til beboelse. Ejendomme, der efter tidligere praksis, har fået et klokkeklart afslag. En evt. dispensation kunne måske begrundes i, at der er fast belægning rundt om huset, som leder vandet (fugt) væk fra huset. Det ser dog umiddelbart ud til, at der var bagfald mod huset ved køkkenet. Dette kombineret med at terræn kun ligger mellem 30 og 60 cm over gulvniveau. Et afslag til det ansøgte kan begrundes med henvisning til kapitel 3.3.1 stk. 6 i bygningsreglement BR10 må gulvet i beboelsesrum og køkken ikke ligge lavere end terrænet udenfor. Ved særlige terrænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terrænet langs mindst en vinduesvæg. Det vurderes at disse særlige terrænforhold ikke er til stede. Afslag vil med stor sandsynlighed blive påklaget. Side 10