FREDERIKSBERG KOMMUNE Smallegade Frederiksberg Orientering om afgørelse

Transkript

1 FREDERIKSBERG KOMMUNE Smallegade Frederiksberg Dato: Orientering om afgørelse Vi har skrevet til Winsløw Advokatfirma vedrørende ejendommen matr.nr. 16L af Frederiksberg, beliggende Drosselvej 76, kommunens j.nr P Svar på klage Kære Winsløw Advokatfirma, advokat Finn Träff Du har som advokat for Gertrud Øllegaard og Ole Grevsen klaget til Statsforvaltningen over en afgørelse, som er truffet af Frederiksberg Kommune den 21. juli 2015 vedrørende en terrasseudvidelse på ejendommen matr.nr. 16L af Frederiksberg, beliggende Drosselvej 76. Vi modtog klagen den 20. august Vi har nu kigget på din henvendelse og truffet en afgørelse. Afgørelsen kan du finde på de næste sider. BYGGELOV Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer: SAGSBEHANDLER: Susann Jensen Starzet Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på Hvis du har brug for mere information Når Statsforvaltningen har truffet en afgørelse, er din sag hos os afsluttet. Hvis du har spørgsmål til afgørelsen, er du velkommen til at ringe til vores INFO-center på telefon Find mere information på Med venlig hilsen Susann Starzet

2 Dato: Afgørelse, sagsnummer Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler 1. Afgørelse Vi stadfæster kommunens afgørelse om byggetilladelse af 21. juli Det betyder, at kommunens afgørelse gælder, og at du ikke får ret i din klage. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunen ikke havde pligt til at indhente samtykke fra dine klienter forud for afgørelsen om byggetilladelse af 21. juli Hvis en ejendom har flere ejere, må det efter Statsforvaltningens opfattelse bero på ejernes interne, privatretlige forhold, om en af ejerne er berettiget til at optræde på de øvrige ejeres vegne og for eksempel ansøge om byggetilladelse. På den baggrund er det endvidere vores opfattelse, at kommunen ikke havde pligt til at partshøre dine klienter forud for byggetilladelsen. Hvad har været afgørende for resultatet Statsforvaltningen behandler klager over kommunens afgørelser efter byggeloven, for så vidt angår retlige spørgsmål, jf. byggelovens 23, stk. 1. Det fremgår af sagen, at ejendommen beliggende Drosselvej 76, 2000 Frederiksberg, ejes i sameje mellem de to parter i sagen. Ejerforholdet er beskrevet ved tinglyst samejedeklaration, ifølge hvilken de to ejere er partshavere med hver 50% af ejendommen. Brugsretten til ejendommens opholdsarealer er beskrevet i en tidsbegrænset aftale om ligelig fordeling af havens areal. Du har som begrundelse for klagen henvist til, at en ejendom, der ejes i ideelle anparter, ejes af parterne i fællesskab, og at de enkelte delejere er ikke legitimeret til at disponere uden samtykke fra medejeren. Frederiksberg Kommune har i sin udtalelse af 7. oktober 2015 oplyst følgende til sagen: Beskrivelse af sagen Frederiksberg Kommune modtog den 10. juni 2015 fra ejer af Drosselvej 76 st., 2000 Frederiksberg en ansøgning om terrasseudvidelse. En eksisterende repos med trappe til terræn fra stueetage ønskes udvidet til et hævet opholdsareal med trappe til terræn. Adgang fra huset til terrassen skal ske via den eksisterende udgang. 1

3 Ejendommen bebos af ansøger i stueetagen, og på 1. sal af klager. Ejerforholdet er beskrevet ved tinglyst samejedeklaration, ifølge hvilken de to ejere er partshavere med hver 50% af ejendommen. Brugsretten til ejendommens opholdsarealer er beskrevet i en tidsbegrænset aftale om ligelig fordeling af havens areal. Den ansøgte terrasseudvidelse med trappe til terræn er alene placeret på den del af opholdsarealerne, til hvilken ansøger har brugsret. Klagen omhandler manglende fuldmagt fra medejer i forbindelse med ansøgning om terrasseudvidelse. Lovgrundlag Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt 27, ifølge hvilken området er udlagt til beboelse i 2 etager. Der er foretaget en helhedsvurdering af ansøgningen i henhold til BR10, kap. 2.3 for så vidt angår de forhold, som ikke er beskrevet i byplanvedtægten. Udtalelse Idet ansøgningen af 10. juni 2015 ikke var vedlagt fuldmagt fra medejer, bad kommunen i mail af 22. juni 2015 ejer om, med henvisning til ejers status som indehaver af ideel anpart, at berigtige nødvendigheden af medejers fuldmagt. I mail af 26. juni 2015 meddelte ejer med henvisning til den tinglyste samejedeklaration, at ansøgningen ikke krævede fuldmagt fra medejer. Byggeri og Arkitektur har således ud fra det oplyste vurderet, at der er tale om et privatretligt anliggende, og at byggeansøgningen kunne behandles uden fuldmagt fra medejer. Det er derudover i byggetilladelsen af 21. juli 2015 anført, at deklarationer tinglyst på ejendommen skal overholdes. Byggeri og Arkitektur har vurderet, at det ansøgte ikke medfører forringede lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det er ligeledes vurderet, at det ansøgte ikke vil medføre væsentlige indbliksgener til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. Det følger af Bygningsreglement 2010 (BR10), kapitel 1.3, stk. 3, at ansøgning om byggetilladelse dateres og underskrives af ejeren. Hvis ansøgningen ikke er underskrevet af ejeren, skal ansøgeren på anden måde dokumentere sin ret til at udføre arbejdet. Bygge- og Boligstyrelsen har i en udtalelse til Københavns Kommune af 28. april 1995 udtalt sig om kommunens forpligtelse til at indhente samtykke fra medejere, når en ejendom ejes af flere ejere. Af udtalelsen fremgår det, at: I denne anledning skal man henvise til, at ifølge kapitel 1.2, stk. 4, i bygningsreglementet 92 skal en ansøgning om byggetilladelse som hovedregel være underskrevet af ejendommens ejer. Hvis en ejendom har flere ejere, må det efter styrelsens opfattelse bero på ejernes interne, privatretlige forhold, om en af ejerne er berettiget til at optræde på de øvrige ejeres vegne og f.eks. ansøge om byggetilladelse på alle ejeres vegne. Dette beror således på det indbyrdes forhold imellem ejerne, dvs. hvilke aftaler, der måtte være blevet indgået i forbindelse med, at samejet i sin tid blev etableret. Når magistraten modtager en ansøgning fra en af ejerne, er det styrelsens opfattelse, at magistraten ikke har nogen forpligtelse til at undersøge, hvilket privatretligt forhold, der eksisterer imellem ejerne eller til på eget initiativ at indhente samtykke fra samtlige ejere. Derimod har magistraten som nævnt i byggetilladelsen henledt ansøgerens opmærksomhed på, at ansøgeren muligvis skal indhente samtykke fra medejere. 2

4 Statsforvaltningen finder, at den nævnte udtalelse fortsat er relevant, da indholdet af reglerne om underskrift af byggeansøgning ses at være det samme i nugældende bygningsreglement. Statsforvaltningen vurderer på baggrund af ovenstående, at Frederiksberg Kommune ikke havde pligt til at undersøge det indbyrdes forhold mellem de implicerede medejere af ejendommen, herunder om Thomas Leth Jensen var berettiget til at optræde på begge ejeres vegne og søge om byggetilladelsen uden at indhente samtykke fra dine klienter som medejere, forud for afgørelsen om byggetilladelse. Eftersom kommunen ikke havde pligt til at undersøge, om Thomas Leth Jensen var berettiget til at optræde på dine klienters vegne i byggesagen eller sikre deres samtykke, havde kommunen efter Statsforvaltningens opfattelse heller ikke pligt til at inddrage dine klienter i sagen ved partshøring forud for afgørelsen om byggetilladelse. På baggrund af det anførte foretager vi ikke mere vedrørende dette forhold. Vi vedlægger en kopi af udtalelsen fra Bygge- og Boligstyrelsen. Dine begrundelser for klagen Du har særligt begrundet din klage med, at byggetilladelsen er indhentet uden dine klienters viden og uden deres samtykke efter, at de over for ejeren af den ideelle anpart havde meddelt, at de ikke kunne godkende opførelse af en hævet terrasse som ansøgt. Du henviser til, at parterne ejer ejendommen i fællesskab, og ejerskabet er reguleret ved en samejeoverenskomst, der er tinglyst på ejendommen. Der er tale om byggetilladelse til en hævet terrasse, som skal ligge i et område, som medejeren har tidsbegrænset brugsret til. Du anfører, at en ejendom, der ejes i ideelle anparter, ejes af parterne i fællesskab, og de enkelte delejere er ikke legitimeret til at disponere uden samtykke fra medejeren. Det er din opfattelse, at byggetilladelsen derfor skal ophæves som meddelt uden ejers samtykke. Af dine bemærkninger af 26. oktober 2015 til kommunens udtalelse anfører du herudover, at den nye terrasse giver ganske betydelige indbliksgener i dine klienters have. Du vedlægger beskrivelse samt billedmateriale og anfører, at kommunen også skulle have foretaget høring i forbindelse med behandlingen af sagen efter bygningsreglementet. Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 7. oktober Du har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen og Thomas Leth Jensen, Drosselvej 76, st. Susann Starzet 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. 3

5 Hvis du ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra du har modtaget dette brev. 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 23. september Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov eller regler fastsat i medfør heraf kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, 18 A, stk. 4, og 25 D, stk. 2. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Transport- og bygningsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. BR10, kapitel 1.3, stk. 3 Ansøgningen dateres og underskrives af ejeren. Hvis ejeren indgiver ansøgningen i digital form, skal den være forsynet med en digital signatur med en sikkerhed, der mindst er på niveau med OCESsignaturen. Hvis ansøgningen ikke er underskrevet af ejeren eller forsynet med ejerens digitale signatur, skal ansøgeren på anden måde dokumentere sin ret til at udføre arbejdet. 4