Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndige en påtale for fejl i tilstandsrapporten H. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1713 af 20. december 2006 om huseftersynsordningen. Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3 afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor gennemgået følgende tilstandsrapporter udarbejdet af : H, med et kontroleftersyn den 20. juni 2006 og H, med et kontroleftersyn den 14. juli 2006 De foreløbige kontrolrapporter har været forelagt den bygningssagkyndige. På vegne af den sagkyndige har derefter sendt kommentarer til teknisk revisor den 25. juli 2006 for førstnævnte kontrolrapport. Der foreligger ikke kommentarer til den anden. Teknisk revisor har derefter udarbejdet de endelige rapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Det fremgår af de endelige kontrolrapporter, i hvilket omfang de er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. De endelige kontrolrapporter er gennemgået i FEM-sekretariatet, som herefter har fremsendt 2 indstillinger, begge af 22. september 2006, til Erhvervs- og Byggestyrelsen, om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. november 2006 et udkast til påtale i høring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, bortset fra de foreløbige kontrolrapporter, var vedlagt som bilag. På vegne af den sagkyndige har, den 18. december fremsendt høringssvar af 17. december 2006. Styrelsen har taget stilling til høringssvaret ved afgørelsen, som uddybes i det følgende.
2/5 Den beskikkede bygningssagkyndiges udtalelse: Den sagkyndige oplyser, at han ikke havde mulighed for at deltage ved kontroleftersynene, dels som følge af ferie, og dels som følge af en varsling på kun 2 dage. Han har derfor ikke haft mulighed for vurdere, om skadene ved kontroleftersynet svarede til forholdene, da tilstandsrapporterne blev udarbejdet. Den sagkyndige anfører endvidere, at han ikke er enig i de skadesbegreber, der er anvendt ved den tekniske revision, uden at uddybe dette nærmere. Ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8.05.2 orienterer teknisk revisor om tid og sted for kontroleftersynet, og den sagkyndige får tilbudt en mulighed for at være til stede, men har ikke krav på det. Kontroleftersynene afhænger af en tilladelse fra ejendommene, som må prioriteres over hensynet til de sagkyndiges kalender, hvorfor meget korte varslinger og konflikt med ferier undtagelsesvis kan forekomme. Styrelsen bemærker, at der maksimalt er gået 3 uger mellem de oprindelige besigtigelser og kontroleftersynene. Fejlangivelserne i kontrolrapporterne vedrører ældre skader, som med overvejende sandsynlighed må antages at have været til stede ved den sagkyndiges besigtigelse. Der er ikke oplysninger, som giver styrelsen mulighed for at vurdere indsigelsen mod skadesbegreberne. Indsigelsen giver således ikke styrelsen anledning til ændringer i udkastet af 5. december 2006, og påtalen fastholdes. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Tilstandsrapporten H findes fejlbehæftet i ikke uvæsentlig grad. Fejlene er samlet set så alvorlige, at det efter styrelsens vurdering skal medføre en påtale, ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8. Der er ligeledes konstateret fejl i tilstandsrapporten H. Disse fejl har ikke et omfang, som giver styrelsen anledning til at foretage sig yderligere.
3/5 De enkelte rapporter: 1) Tilstandsrapport H Der er konstateret 4 fejl i registreringen af tagetagen. 3 af dem er både forbundet med risiko, og svære at konstatere for andre end fagfolk. (Se punkt A nedenfor). Styrelsen vurderer disse fejl som væsentlige, da nye brugere af ejendommen ikke kan antages at afhjælpe forholdene, hvis de ikke er orienteret. Dertil kommer adskillige andre fejl, som styrelsen på grund af mængden ligeledes har tillagt betydning, og som underbygger, at registreringen ikke har været tilstrækkelig. (Se punkt B nedenfor). Styrelsen vurderer derfor, at registreringen samlet set har været så mangelfuld, at den skal medføre en påtale. Følgende forhold er indgået med væsentlig vægt i vurderingen. Medmindre andet fremgår nedenfor, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten. A) Tagetagen Under pkt. 4.2 er der ikke angivet K3 for helt utilstrækkelige redningsåbninger i 2 værelser i tagetagen, hvilket indebærer personrisiko ved brand, under pkt. 8.4 er der ikke angivet K3 for rumaftræk direkte op i det uisolerede loftsrum, med deraf følgende kondensrisiko, under pkt. 8.13 er der ikke angivet K3 for omfattende placering af dampstandsende membraner over isoleringen mod loftsrummet, med deraf følgende risiko for skadelig kondensation i konstruktionen, og under pkt. 9.8 er der ikke angivet K2 for utæt lem op til loftsrummet, hvilket yderligere vil bidrage til skadelig kondensation. B) Andre fejl Under pkt. 1.5 og 4.1 er der ikke angivet K2 for 3 forskellige forhold omkring overfladevand i kælderhalsen. Det drejer sig om manglende afløb i bunden, manglende opkant, overfalsning og drypnæse på indadgående dør, samt fugtskade på karmen. Vandet trænger i stedet ind, og afledes gennem gulvafløb i kældergulvet, hvilket ikke kan antages at være en tilsigtet løsning, under pkt. 3.1 er der ikke angivet K2 for 3 forskellige forhold omkring facademurværket. Det drejer sig om omfattende nedbrydning af murværksfuger i syd-
4/5 gavlen, forsætning i stik over vindue i gavlspidsen, samt fugedefekter i forbandtet mellem stuehus og sidehus, under pkt. 3.6 er der ikke angivet K2 for flere steder med mangelfuld vedhæftning af puds på indvendige vægge, under pkt. 9.5 er der ikke angivet K3 for utæt rørgennemføring og revnet flisefuge ved brusearmatur, med nærliggende risiko for fugt i pladevægskonstruktionen, under pkt. 10.2 er der ikke angivet K2 for placering af radiator uden tilstrækkelig afstand til gulv i badeværelse, hvilket har medført tæring i radiatoren, under pkt. 10.3 er der ikke angivet K3 for tæring i T-rørssamling under varmtvandsbeholder, og under pkt. 11.1 er der angivet K3 for ulovlige elinstallationer ved et lampeudtag og en ventilator, men der mangler tilsvarende angivelse af løs stikkontakt i stuen og flere uautoriserede installationer i kælderen. 2) Tilstandsrapport H Denne tilstandsrapport findes i det væsentlige retvisende, men der forekommer dog en række ikke ubetydelige fejl. Det fremgår således ikke af tilstandsrapporten, at funderingen under stuehuset er syldsten, der i dette tilfælde medfører opstigende grundfugt, og desuden er ekstraordinært belastet af overfladevand i forbindelse med tagnedløb. Fugtopstigningen er konstateret i sommerperioden, hvor den antageligt er mindst. Den er efter styrelsens vurdering større end det kan forventes i et istandsat hus, og burde derfor være medtaget i tilstandsrapporten. Det bemærkes i øvrigt, at en galvanisk tæring på vandrør til køkkenvask ikke er registreret, selvom der er risiko for vandskader, samt at risikoen ved manglende overfyldningsalarm på olietanken er undervurderet med for lav karaktergivning. Styrelsen henstiller, at kontrolrapporten tages til efterretning, så fejltyperne undgås. Konsekvenser af afgørelsen Påtalen gælder i 3 år. Sålænge påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel, med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel.
5/5 Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter, at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og byggestyrelsen den Hans Møller Arkitekt