Region Midtjylland Salg af bygning og grund ved Århus Sygehus til Kræftens Bekæmpelse Bilag til Forretningsudvalgets møde den 20. februar 2007 Punkt nr. 9
Regionshuset Viborg Sundhedsplanlægning Skottenborg 26 Postboks 21 DK-8800 Viborg Tel. +45 8728 5000 kontakt@rm.dk www.regionmidtjylland.dk Notat vedrørende salg af bygning og dertil hørende grund ved Århus Sygehus til brug for nyt rådgivningscenter for kræftpatienter og pårørende 1. Indledning: Kræftens Bekæmpelse har henvendt sig til Region Midtjylland og spurgt til muligheden for at købe en ubenyttet bygning i dårlig stand beliggende ved indkørslen til Århus Sygehus, Nørrebrogade. Bygningen vil efter renovering og ombygning anvendes som rådgivningscenter for kræftpatienter og pårørende. På grund af bl.a. Region Midtjyllands interesse i et tættere samarbejde med Kræftens Bekæmpelse om rådgivning af kræftpatienter, indstilles det, at direktionen bemyndiges til at indgå en betinget salgsaftale om bygning og et nærmere aftalt tilhørende grundareal til Kræftens Bekæmpelse eller til den fond, der kommer til at eje bygningen. Dato: 13. februar 2007 Sagsbehandler: Ole Bertram Andersen Tel. +45 87 28 44 38 olebertram.andersen@stab.rm.dk Sagsnr. 1-30-96-06-V Side 0/8 2. Baggrundshistorie Kræftens Bekæmpelse har længe haft et ønske om at ændre konceptet for deres rådgivningsaktiviteter ved blandt andet at placere rådgivningerne tættere på sygehusene og dermed patienterne. Med inspiration fra Skotland ønsker foreningen at etablere et aktivitets- og rådgivningscenter for kræftpatienter. Etableringen af centeret vil ske efter et koncept, hvor en international anerkendt arkitekt går sammen med et lokalt arkitektfirma og sygehusarkitekten om at skabe en unik arkitektonisk bygning med lokalarkitektonisk forankring, hvor funktionaliteten i bygningen sikres. Et af de grundlæggende principper for centrene i Skotland er beliggenheden. Centrene placeres tæt på sygehusene, men er ikke en del af hospitalskomplekset. Denne placering gør det lettere for patienter og pårørende at benytte centeret. Den 1. marts 2005 besluttede Århus Amtsråd at indlede et tættere samarbejde med Kræftens Bekæmpelse om rådgivning og rehabilitering af kræftpatienter og hermed bidrage til Kræftens Bekæmpelses bestræbelser på at ændre rådgivningskonceptet til glæde for patienter og pårørende. Beslutningen indebar udlån af en ledig sygehus-
bygning til Kræftens Bekæmpelse, flytning af Buen (rådgivningscenteret for alternativ kræftbehandling) samt oprettelse af en stilling, der skal være drivkraften i opstarten af rehabiliteringsprojekter for sygehusene og sikre at erfaringerne fra samarbejdet med centeret udbredes til amtets øvrige sygehuse. For Århus Amt var der to formål med projektet, dels at styrke indsatsen for rådgivning og rehabilitering af kræftpatienter, dels at indhøste erfaringer, der kan anvendes i udformningen af et forslag til et patienternes hus, som vil kunne være et tilbud til patientforeninger, frivillige m.fl. Et patienternes hus kunne huse patientforeningernes aktiviteter, stille lokaler til rådighed for pårørende og udbygge sundhedsskoletankegangen. Erfaringerne med rådgivningscenteret vil således kunne komme mange andre patientgrupper til gode. 2.1 Generelt om lejemålet Lejemålet er beliggende ved indkørslen til hospitalsgaden på Århus Sygehus, Nørrebrogade og indeholder 698 m2 samt de umiddelbart omkringliggende udvendige områder. For at styrke det i forvejen gode samarbejde mellem Kræftens Bekæmpelse og rådgivningscentret vedrørende alternativ kræftbehandling, Buen, flyttes Buens aktivitet til bygningen. Renovering og ombygningen af bygning vil ske med bistand fra en internationalt anerkendt arkitekt, og indflytning forventes i efteråret 2008 (skøn fra januar 2007). Kræftens Bekæmpelse er bygherre på projektet og vil finansiere ombygningen via egne midler og fondsmidler. Lejemålet blev foreslået at træde i kraft pr. 1. januar 2006 og var tidsbegrænset i 10 år. Herefter skulle lejemålet genforhandles. Efter forslaget til lejemålet forpligtede Kræftens Bekæmpelse sig til i lejekontrakten til at istandsætte ejendommen, og huslejen udgjorde i hele lejeperioden 0 kr. 2.2 Forbrugsudgifterne Fra Kræftens Bekæmpelses indflytningsdato betaler Århus Amt/Region Midtjylland et fast beløb til dækning af renovation, varme, el og vand. Hvis forbruget er større, betaler Kræftens Bekæmpelse differencen. Al indvendig vedligeholdelse af lejemålet påhviler Kræftens Bekæmpelse. Side 2/8
Al udvendig vedligeholdelse, vedligeholdelse af bygningen samt renholdelse af udvendige områder tilhørende lejemålet påhviler Århus Amt/Region Midtjylland. 2.3 Fordelingen af værditilvæksten Renoveringen og moderniseringen af bygningen forventes at tilføje ejendommen en væsentlig værditilvækst. Efter lejemålets ophør deles værditilvæksten ved at Kræftens Bekæmpelse tildeles et beløb svarende til de afholdte udgifter i forbindelse med ombygningen fratrukket eventuelle indkomne fondsmidler fremskrevet med boliginflationen, og Region Midtjylland tildeles et beløb svarende til ejendommens værdi ved lejemålets ikrafttræden tillagt udlejers afholdte forbrugsudgifter til varme, el og vand i ombygningsperioden tillagt udlejers bidrag til ombygningen på 1. mio. kr., der samlet fremskrives med boliginflationen. Såfremt værditilvæksten for bygningen er højere end de tildelte beløb til Kræftens Bekæmpelse og Region Midtjylland, udbetaler Region Midtjylland den resterende del af beløbet til formål, der gavner kræftrådgivning, kræftforskning eller kræftbehandling i Region Midtjylland. Formålene skal henhøre under Region Midtjyllands opgaver, og tildelingen af midler til formålene skal ske efter aftale mellem Region Midtjylland og Kræftens Bekæmpelse, eventuelt via oprettelse af en fond. Såfremt værditilvæksten for bygningen er lavere end de beløb, der skulle være tildelt Kræftens Bekæmpelse og Region Midtjylland, fordeles beløbene forholdsmæssigt i forhold til de beløb, der skulle være tildelt. 2.4 Udbetalingen af værditilvæksten Ved Kræftens Bekæmpelses fraflytning af lejemålet er hovedreglen at Kræftens Bekæmpelses andel og den eventuelle andel til det fælles formål kommer til udbetaling umiddelbart efter fraflytningen. Undtagelserne fra hovedreglen er, i tilfælde hvor Kræftens Bekæmpelse opsiger lejemålet, uden at Region Midtjylland foretager en samtidig realisering af bygningen, hvor Region Midtjyllands opsigelse af Kræftens Bekæmpelse kan tilskrives Kræftens Bekæmpelses misligholdelse af lejekontrakten, eller hvor lejemålet ikke fortsættes efter 1. januar 2016, uden at Region Midtjylland foretager en samtidig realisering af bygningen, jf. 3.2. I disse tilfælde udbetales beløbene i 10 rater over 10 år, med mindre Region Midtjylland vælger at udbetale beløbene hurtigere, hvor første rate dog tidligst kan komme til udbetaling 1. januar 2016. Side 3/8
2.5 Økonomi i lejeaftalen Ved lejeaftalen forpligtedes Region Midtjylland ved Kræftens Bekæmpelses fraflytning til at kompensere Kræftens Bekæmpelse for deres del af værditilvæksten. Dette vil kunne ske ved at sælge bygningen. Udgifterne forbundet med dækningen af forbrugsudgifter, udvendig vedligeholdelse og renholdelse skønnes at udgøre 195.500 kr. (2005- priser) og er indarbejdet i budget 2007. Århus Amtsråd besluttede den 1. marts 2005 at afsætte 400.000 kr. til oprettelsen af en stilling, der besættes med en sundhedsfaglig person, som med udgangspunkt i en ansættelse på Onkologisk afdeling skal være drivkraften i opstarten af rehabiliteringsprojekter for sygehusene og sikre, at erfaringerne fra samarbejdet med centeret udbredes til amtets øvrige sygehuse. Århus Amtsråd besluttede på samme møde, at Århus Amt ville bidrager med 1 mio. kr. til renoveringen af bygningen. 2.6 Status i forhold til lejekontrakt Lejemålet er godkendt af Århus Amt og forberedelsesudvalget i Region Midtjylland i foråret 2006, men blev aldrig underskrevet, idet Kræftens Bekæmpelse havde brug for mere tid til forskellige afklaringer i projektet. Efterfølgende blev der på anmodning fra Kræftens Bekæmpelse fundet enighed om en allonge til lejekontrakten, der præciserer at eventuelle midler fra Fællesfonden til støtte for Kræftens Bekæmpelse ligestilles med midler afholdt af Kræftens Bekæmpelse i relation til fordelingen af værditilvæksten. I brevet fra 7. december 2006 fra Kræftens Bekæmpelse orienteres Region Midtjylland om, at et køb af bygning og tilhørende grund desværre er en fondsstøttemæssig forudsætning for at projektet kan finde finansiering. På denne baggrund spørges der til muligheden for at købe bygning og den tilhørende grund. 3. Muligheder og perspektiver for et salg af bygning og grund I nedenstående afsnit er redegjort for det juridiske og økonomiske forhold i sagen. 3.1 Hjemmel til salg til Kræftens Bekæmpelse? Når Region Midtjylland ønsker at sælge en bygning skal regionen som hovedregel sende salget i udbud, idet Region Midtjylland er omfattet Side 4/8
af bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Der er en dog undtagelse fra hovedreglen, der kan bringes i anvendelse ved et eventuelt salg af bygning og grund ved den pågældende matrikel, idet et offentligt udbud kan undlades ved salg til institutioner m.v., som kommunen lovligt kan yde støtte til. Det har tidligere blevet bekræftet af statsamtet, at Århus Amt kunne yde lovlig støtte til Kræftens Bekæmpelse. Efter 1. januar 2007 er kommunalfuldmagten ændret, hvorfor der er foretaget en ny vurdering af hjemlen. Den interne vurderings konklusion er, at Region Midtjylland har hjemmel til at sælge til Kræftens Bekæmpelse uden offentligt udbud. Salget skal dog foretages til markedspris. 3.2 Økonomiske ændringer i forhold til allerede givne tilsagn ved salg Når Kræftens Bekæmpelse i brevet af 7. december 2006 spørger Region Midtjylland om muligheden for at købe bygning og grund har et eventuelt salg indflydelse på de tilsagn der allerede er givet Kræftens Bekæmpelse: Anlægsbevilling på 1 mio. kr. som tilskud til den nødvendige renovering af bygningen. Husleje i 10 år jf. lejekontrakten mellem Århus Amt og Kræftens Bekæmpelse. Lejemålet udgør efter ombygning ca. 600 m 2. Anslået værdi: 450.000-600.000 kr./år. Forbrugsudgifter: ca. 200.000 kr./år. (Århus Sygehus varetager udbetalingen af forbrugsudgifter og har fået bevilget 200.000 kr./år.) Huslejemidlerne på ca. 100.000 kr., der frigives ved Buens (rådgivningscentret vedrørende alternativ kræftbehandling) indflytning i rådgivningscenteret afsættes til rehabiliteringsprojekter i rådgivningscenteret. Herudover er der givet tilsagn om ansættelse af en sundhedsfaglig person, som med udgangspunkt i en ansættelse på Onkologisk afdeling på Århus Sygehus, skal være drivkraften i opstarten af rehabiliteringsprojekter for sygehusene og sikre at erfaringerne fra samarbejdet med centeret udbredes til de øvrige sygehuse. Udgiften hertil er sat til 200.000 kr. i 2006 og 400.000 kr. i 2007 og frem og er givet som bevilling til Århus Sygehus. Et salg vil medføre følgende ændringer i forhold til ovenstående tilsagn: Side 5/8
Huslejetilskuddet bortfalder. Tilskuddet må dog siges at være noget indirekte, idet der ikke er penge imellem KB og Region Midtjylland, men omvendt er det klart at bygningen efter renovering kunne udlejes til markedsleje så selvfølgelig er der en mindre alternativ omkostning for Region Midtjylland. Lejekontraktens bestemmelser om værdifordelingen, hvor Region Midtjylland blev kompenseret økonomisk for bygningens værdi, forbrugsudgifterne i ombygningsperioden samt det engangstilskud til ombygningsarbejdet på 1 mio. kr. ved et eventuelt fremtidigt salg, vil bortfalde. Hermed vil Kræftens Bekæmpelse få den værditilvækst, der kan tilskrives bygningsinflation. Gevinsten ved en eventuel fremtidig ændring af lokalplanen (fra område, der må anvendes til offentlige formål til eks. boligområde) vil ligeledes tilfalde Kræftens Bekæmpelse. Herudover kan grundens beliggenhed have betydning i forhold til det samlede salg af hospitalet. 3.3. Skøn af nutidig salgspris For at give en vurdering af den mulige salgspris af bygning og dertilhørende grund vil det rigtige være at inddrage en ejendomsvaluar. Dette notat vil dog alligevel forsøge at give et bud på en mulig salgspris. Skønnet skal selvfølgelig tages med forholdsvist store forbehold, men vurderes alligevel at være nogenlunde retvisende, idet skønnet er søgt opkvalificeret via en telefonisk kontakt til en valuar. Prisfastsættelsen sker ud fra den nuværende kommuneplan for hele området, der tilskriver en bebyggelsesprocent på 120. I de supplerende bestemmelser står der at Anvendelsen er fastlagt til offentlige formål i form af sygehus m.v.. I vurderingen er disse formål sidestillet med anvendelsen kontorfaciliteter. En tommerfingerregel tilsiger en værdi af 3000-4000 kr./m2 for kontorbyggeri det pågældende sted. Dette giver en markedspris i omegnen af 5,0 og 6,7 mio. kr, såfremt grundarealet er 1.400 m2, (inkl. grundarealet mellem bygning 11 og 12 nord for eksisterende bygning) og i omegnen af 2,2 til 2,9 mio. kr. såfremt arealet er 600 m2 (ekskl. grundarealet mellem bygning 11 og 12 nord for eksisterende bygning). På grund af bygningen meget dårlige stand skønnes bygningen ikke i sig selv at have nogen værdi. Side 6/8
3.4 Skøn af fremtidig salgspris Det er svært at spå specielt om fremtiden. Derfor er det meget svært at sige hvad Region Midtjylland vil få for grunden hvis man ventede med at sælge grunden til Region Midtjylland skulle sælge den samlede matrikel i forbindelse med udflytningen til Det Nye Universitetshospital ved Århus. Hvis kommunen vedtog en lokalplan, der tillod boligbyggeri ville det indbringe Region Midtjylland en markant højere pris end nutidens pris for grundarealet. Det sandsynlige fremtidsscenarie er dog ikke, at området anvendes til boliger, men derimod at det stadig vil blive anvendt til offentlige formål efter udflytning til det nye Universitetshospital ved Århus. Derfor vil der formentlig ikke være nogen alternativ omkostning for Region Midtjylland ved at sælge grunden nu. Dertil kommer at bygningen efter renovering og ombygning, med hjælp fra en internationalt anerkendt arkitekt formentlig vil løfte hele områdets værdi, selvom det selvfølgelig ikke fuldstændigt kan afvises at et salg kan få negative konsekvenser for det samlede salg. 4. Indstillinger: Ud fra den overvejelse at Region Midtjylland ikke ønsker at indgå i boligspekulation, at den ledige bygning ikke uden omfattende renovering kan anvendes til sygehusformål og at muligheden for at få skabt en arkitektonisk perle til glæde for kræftpatienterne de næste 10-15 år er enestående, indstilles det: at direktionen bemyndiges til at indgå en betinget salgsaftale om bygningen og et nærmere aftalt tilhørende grundareal til Kræftens Bekæmpelse eller til den fond, der kommer til at eje bygningen. at bygning og tilhørende grund sælges til markedspris at bygningen tinglyses så den ikke uden Region Midtjyllands godkendelse kan anvendes til behandlingsaktiviteter at renoveringen og ombygningen respekterer eksisterende kommuneplans bestemmelser og særlige bestemmelser for området at et overskud ved Kræftens Bekæmpelses eller fondens eventuelle videresalg af bygning og tilhørende grund vil gå til kræftforskning i Region Midtjylland. At den betingede salgsaftale forelægges til Regionsrådets godkendelse Side 7/8
Såfremt Region Midtjylland sælger bygningen og et nærmere aftalt tilhørende grundareal til Kræftens Bekæmpelse eller til den fond, der kommer til at eje bygningen indstilles det yderligere: at et nærmere aftalt tilhørende grundareal udlånes til Kræftens Bekæmpelse med henblik på etablering af et haveanlæg til glæde for patienter og pårørende - indtil Region Midtjylland selv skal anvende arealet - mod at Kræftens Bekæmpelse finansierer etableringen Side 8/8