R Y M A R K S V E J 1 0, 2 9 0 0 H E L L E R U P Mobil 5 1 7 1 6 9 1 1 Mail; arkgm@live.dk SE-nr. 3316 3274 Almindelige Betingelser Juli 2017 For udførelse af standardvurderinger af forbedringer og inventar i andelslejligheder Grundlaget for en vurdering af forbedringer og tilpasset inventar i en andelslejlighed, vil altid være de oplysninger som modtages fra andelshaveren. Det er således andelshaveren, eller dennes repræsentant, der alene indestår for oplysningernes rigtighed. På baggrund af de modtagne oplysninger, og vurderingsmandens observationer i lejligheden under besigtigelsen, udarbejdes vurderingen, efter bedste skøn og overbevisning, i overensstemmelse med bestemmelserne i andelsboliglovens 5, og efter de retningslinjer der er beskrevet i ABF håndbogen. Der udføres ikke mangeleftersyn på vedligeholdelsen af lejligheden. Det skal anføres, at der i forbindelse med besigtigelse og vurdering, ikke foretages nogen form for "byggesagsbehandling", og der vil ikke blive "lukket op" for kontrol af skjulte konstruktioner. Ligesom installationer, hvortil der skal anvendes autoriserede installatører, ikke vil blive kontrolleret for lovlighed. Der kan dog i forbindelse med vurderingen blive stillet krav til andelshaver om, at installationer skal kontrolleres af en autoriseret installatør. Denne kontrol foretages særskilt, og betales af andelshaver. For beklædninger på vægge og lofter, samt byggearbejder hvor andelshaveren ikke kan fremlægge skriftlig godkendelse fra bygningsmyndighederne, er den efterfølgende vurdering alene baseret på vurderingsmandens skøn over bygningsdelens lovlighed. Dette skøn har ingen forpligtende retsgyldighed overfor bygningsmyndighederne, og vurderingsmanden kan derfor ikke senere drages til ansvar for, om bygningsmyndighederne måtte underkende skønnet. Det er således alene den fraflyttende andelshaver, der har ansvaret for at installationer og indretninger i hendes/hans lejlighed er lovlige. Orientering til andelshaver Når en andelshaver (sælger) vil overdrage sin andelslejlighed til en ny andelshaver, har vedkommende efter loven ret til at sælge sine forbedringer, det tilpassede inventar og det løse inventar. Køberen skal, hvis han eller hun vil have lejligheden, overtage forbedringerne og det tilpassede inventar, men vedkommende er frit stillet om han vil overtage det løse inventar. Sælger må ikke stille en betingelse om, at køber skal overtage det løse inventar. Sælger kan således ikke nægte at overdrage din lejlighed til køberen, hvis denne ikke ønsker at overtage det løse inventar. Andelsboligloven foreskriver, at sælger selv på forhånd udarbejder en liste over hvilke dele af forbedringer og inventardele i lejligheden, som denne ønsker at sælge. Listen skal indeholde oplysning om, hvilke emner og arbejder der er udført, hvornår disse er anskaffet/udført, hvilken oprindelig anskaffelsespris emnerne eller arbejderne enkeltvis har haft. Ud fra dette fastsætter vurderingsmanden værdien af forbedringer og løsøre, som den pris sælger maksimalt kan tage for dem. Loven foreskriver desuden at: sælgers overdragelsespris skal være rimelig, bestyrelsen skal have sælgers oversigt forelagt til godkendelse, bestyrelsen kan nedsætte sælgers prisforslag, såfremt den finder at det er for højt, køberen senere (inden 6 måneder efter overdragelsen) kan forlange at få overdragelsesprisen nedsat, såfremt han har givet for meget for forbedringer eller inventar. side 1
For at sikre at sælger får den rigtige pris for dine forbedringer m.v., skal vedkommende derfor udfylde det vedlagte skema, så korrekt og fyldestgørende, som det er dig muligt, således at vurderingsmanden på bestyrelsens vegne, kan foretage den vurdering / godkendelse af værdien af forbedringerne m.v. som loven forpligter dem til. På skemaet skal sælger oplyse: alle de forbedringer som er overtaget fra den tidligere andelshaver, og som stadig findes i lejligheden. alle de forbedringer som vedkommende har udført / ladet udføre. alle de faste eller særligt tilpassede inventardele som sælger vil overdrage. Tidligere vurderinger af lejligheden indgår som en del af grundlaget for den aktuelle vurdering, hvorfor sælger skal have fundet disse gamle vurderinger frem til min besigtigelse. Sælger kan vælge at benytte eget Excel-skema eller lignende, blot sælger har de ønskede oplysninger med. Ifølge lovens bestemmelser, må sælger kun tage en rimelig pris for dine forbedringer. Dette er bestemt således, at udgangspunktet er den oprindelige anskaffelsespris med fradrag for alder og slitage. Sælgers salgspris kan således kun være lavere end anskaffelsesprisen, og det er altså uden betydning, at en given forbedring måske koster meget mere i dag, end da sælger anskaffede forbedringen. På skemaet skal sælger således også oplyse: hvor forbedringen befinder sig (opdelt rum for rum.) hvad forbedringen er (køkkenskabe, vægfliser m.v.) hvornår forbedringen er anskaffet. Dette gælder såvel dine egne forbedringer, som dem du har overtaget. hvad den har kostet i oprindelig anskaffelsespris. Eventuelt eget arbejde kan medregnes, og skal oplyses som opdelt i materialer og værdi af egne timer. I det efterfølgende skema på side 3 er der angivet nogle af de mest almindelige forbedringer samt tilhørende afskrivningsperioder (årskurver). Yderligere redegørelse om andelsboliglovens bestemmelser, herunder "forbedringskataloget" over forbedringer og deres afskrivningstider, findes i ABF håndbogen, som A/B s bestyrelse har stående. Værdi af eget arbejde I opgørelsen af værdien af forbedringer og inventar kan indregnes værdien af eget arbejde, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan medregnes samme antal timer, som en håndværker ville have brugt. Der kan regnes med følgende timelønssatser, svarende til udførelsesåret: 1993 120.- kr. 2002 140.- kr. 2011 164.- kr. 1994 122.- kr. 2003 143.- kr. 2012 170.- kr. 1995 122.- kr. 2004 146.- kr. 2013 173.- kr. 1996 123.- kr. 2005 149.- kr. 2014 180.- kr. 1997 124.- kr. 2006 153.- kr. 2015 188.- kr. 1998 125.- kr 2007 155.- kr. 2016 197.- kr. 1999 128.- kr. 2008 160.- kr. 2017 200.- kr. 2000 132.- kr. 2009 162.- kr. 2001 136,- kr. 2010 162.- kr. side 2
Hvad kan komme med som forbedringer eller som tilpasset inventar: Alle reelle forbedringsarbejder, der repræsenterer en øget brugsværdi for lejlighedens bruger, og som har en reel salgsværdi. Naturligvis kun lovlige (iht. Bygningsreglementet) forbedringsarbejder. Alle faste eller særligt tilpassede inventargenstande der naturligt hører til en sædvanlig lejlighed. Eksempel på forbedringer Årskurver Bygningsdel/rum Emne 30 20 10 Gulve Lægning af nyt fyrretræsgulv eller parketgulv Lægning af kork- eller vinylbelægning på gulv Lægning af linoleumsgulv Lægning af klinker eller gulvfliser i bad, inkl. vådrumstætning Lægning af fuldsvejst vinylgulv i bad Faste væg-til-væg tæpper (tilpasset løsøre) Skal dybderenses inden overdragelse Vægge Etablering af nye vægge eller nedrivning af eksisterende. Ingen afskrivning IA Fliser i bad, inkl. vådrumstætning Fliser i køkken Glasvæv / -filt Isolering af ydervæg Lofter Forsænkede gipslofter Glasfilt på pudsede flader Brandsikring af trælofter 5 år Døre Etablering af manglende døre Blænding af dør Tyverisikring af yderdøre / nye låse Vinduer Forsatsruder på enkeltglasvinduer Isætning af nye vinduer med termoruder eller koblede rammer (Udføres normalt af A/B) Elinstallationer Helt eller delvis omlagt eller supplerende installation Etablering af HpFI-relæ Udskiftning af enkelte stik og afbrydere VVS-installationer Omlægning af installationer til nyt køkken eller bad Etablering af brusekabine Etablering af el-vandvarmer Etablering eller omlægning af gasinstallation Varme Etablering af varme - Centralvarmeanlæg Etablering af varme El- eller gasvarme El-varmepaneler Køkken Total udskiftning Hårde hvidevarer (ikke integrerede elementer betragtes som løsøre) Bad Etablering af tungt badeværelse med klinker/gulvfliser Etablering af let badeværelse med fuldsvejset vinyl Modernisering af eksisterende bad Inventar Faste garderobeskabe Løse garderobeskabe (løsøre) Hvad kan ikke komme med: Vedligeholdelsesarbejder. Ulovlige bygningsindretninger og lignende. Indretninger der strider imod foreningens regler. Arbejder der ikke har forbedringsværdi, men kun herlighedsværdi. Som eksempel: Trælofter Afslebne gulve, på nær første gang afslibning udføres i ældre lejligheder (ekstraordinær opretning) Afsyrede døre og paneler Vægbeklædninger med hulrum bag beklædningen Løse gulvtæpper og løse møbler "Latterlige " småting side 3
Værdien af en forbedring beregnes ud fra følgende kriterier: Forbedringens oprindelige anskaffelsespris. Forbedringens alder "i dag". Forbedringens udførelsesmæssige stand. Forbedringens vedligeholdelsesmæssige stand. Nedenstående afskrivningskurver på 5, 10, 20 og 30 år er udtryk for de i praksis gældende regler for nedskrivninger på forbedringsdele. Forbedringernes placering på den ene eller anden kurve findes mere i ABF håndbogens "forbedringskatalog". I princippet kan værdien af en veludført og vel vedligeholdt forbedringsdel, altså direkte aflæses på afskrivningskurverne. En dårlig udførelse eller vedligeholdelse, vil automatisk medføre en lavere værdi end kurverne antyder. Omvendt kan en overordentlig god udførelse, sammenholdt med en mere end sædvanlig god vedligeholdelse, godt medføre at værdien kommer til at ligge over kurvens beregnede værdi. Eksempelvis vil køkkenelementer, der er sædvanligt veludført og sædvanligt vel vedligeholdt, og som på overdragelsestidspunktet er 8 år gamle, beregnes efter 20-års kurven, og der kunne aflæses på kurven til en værdi på ca. 74 % af deres oprindelige anskaffelsespris. På opgørelsesskemaet skal medtages, såvel nye forbedringer, som de "gamle" som sælger har overtaget da sælger købte andelslejligheden, og som stadig er til stede og er funktionsdygtige. For at kunne kontrollere forbedringernes oprindelige anskaffelsespris og -tidspunkt, er det hensigtsmæssigt at sælger på forhånd har sorteret og nummereret dine regningsbilag for anskaffelserne. Eventuelle manglende bilag, vil ikke automatisk afskære sælger for at kunne opnå godkendelse af værdien af en forbedring. Loven taler jo om værdi af en forbedring, og når forbedringen også rent faktisk findes i lejligheden, så har den også en værdi, uanset om regningen findes eller ej. side 4
For arbejder, der efter lovens bestemmelser skal udføres af autoriseret installatør (el, gas, vand, afløb), skal der foreligge faktura. I modsat fald kan det blive nødvendigt at kræve en særlig installatørerklæring for det pågældende arbejde, evt. for hele installationen. For arbejder der kræver tilladelse fra bygningsmyndighederne, skal der foreligge byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Fremskaffet inden besigtigelsen foretages. Vedligeholdelse Efter loven kan (men ikke skal) der gives et tillæg eller et nedslag for vedligeholdelsen i lejligheden. Såfremt A/B har en særlig vedtægtsbestemmelse, eller andre lovlige regler herom, er disse bestemmelser gældende. Hvis foreningen ikke har særlige regler for hvilken grad af vedligeholdelse, som lejligheden skal afleveres i, vil sædvanlig praksis være gældende. Det vil sædvanligvis betyde, at der vil ske fradrag for manglende vedligeholdelse, såfremt en overflade er ringere end nedenfor beskrevet: Vedligeholdelsesstanden gælder således hele lejligheden, og ikke specielt vedligeholdelsen af forbedringsarbejderne. Såvel køber som sælger skal dog være opmærksom på, at der er tale om "genbrugslejligheder" og at køber derfor ikke kan forvente at lejligheden er nyistandsat ved indflytningen, og omvendt, at sælger ikke skal regne med at blive pålagt, at skulle nyistandsætte inden fraflytning. Køber bør dog kunne forvente at lejligheden er "rimeligt vel vedligeholdt" og klar til egen istandsættelse. Sælger skal regne med, at han skal aflevere lejligheden i så vel vedligeholdt stand, at køber umiddelbart kan istandsætte uden andet end "almindeligt malerarbejde". Sælger skal ikke regne med, at der under sædvanlige forhold kan blive tale om tillæg for særlig god vedligeholdelse. Eventuel særlig god vedligeholdelse kan kun komme på tale, såfremt vedligeholdelsesstanden er så god, at køber opnår en besparelse på grund af den gode tilstand. Generelt Alle overflader, gulve, vægge, lofter, træværk m.v. skal fremstå vel vedligeholdt uden væsentlige afskalninger, skrammer, huller eller misfarvninger. Bygningsdele skal være funktionsdygtige, og uden slid der kan medføre sammenbrud af bygningsdelen. Bygningsdele skal være i lovlig stand og konstruktion. Installationer skal være funktionsdygtige og i lovlig stand. Mangler i vedligeholdelsen kan medføre fradrag. En lejlighed der tydeligt bærer præg af, at der ikke er sket vedligeholdelsesarbejder i de seneste 5-10 år, vil almindeligvis blive påført et fradrag for manglende vedligeholdelse. Fradrag kan ligeledes forekomme, såfremt der er skader eller mangler ved bygningsdelen. side 5