Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Torstilgårdsvej, Tilst 782 forslag Tilst Vestervej Tilst Parkvej Torstilgårdsvej Tilst Skolevej Viborgvej Anelystvej Statistikområde/distrikt nr.: 6.10 Registreringskortblad nr.:44 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Juni 2006
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse 1.112 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 8940 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Aarhus Arkitekterne A/S Europaplads 16 8000 Århus C
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 782 Boligområde ved Torstilgårdsvej, Tilst INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 6 4. Udstykning... 8 5. Trafikforhold... 8 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 9 8. Bebyggelsens udseende... 11 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 11 10. Støjforhold... 12 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 12. Grundejerforening... 13 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 15 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 21 Retsvirkninger af lokalplanen... 21 LOKALPLANKORT ILLUSTRATIONPLAN SNIT GENNEMBEBEBYGGELSEN Vedtagelsespåtegninger... 23 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 782
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Området eksisterende forhold Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område beliggende i forstaden Tilst, Århus V, nord for Viborgvej og øst for Tilst Bypark syd for Torstilgårdsvej. Lokalplanområdet, der er ca. 29.871 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Lokalplanområdet er omfattet af en 300 m skovbyggelinie, Naturbeskyttelseslovens 17, der er udløst af skovbeplantningen i Tilst Bypark. Beskrivelse af området Lokalplanområdet er beliggende mellem Tilst Bypark og et eksisterende boligområde ved Torstilgårdsvej og Brynhøjvænget. Lokalplanområdet skråner svagt mod syd. Langs lokalplanområdets sydlige grænse danner en stejl skrænt og støjvold Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 782
3 overgangen til Viborgvej. Ved den sydlige del af lokalplanområdet skaber terrænet en lavning, der munder ud i et mindre vandhul. Langs matriklens nordlige skel (Torstilgårdsvej) og vestlige skel (Tilst Parkvej) løber et levende hegn. Området set fra Torstilgårdsvej Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af helårsbeboelse. Planens hovedtræk Lokalplanområdet er disponeret som 4 boligenklaver/storparceller adskilt af et øst/vest gående areal med adgangsvej, parkering og opholdsarealer og et nord/syd gående areal med fælles grønne opholdarealer. Lokalplanområdet er opdelt i tre delområder med hver sin anvendelse Område I er udlagt som fire storparceller til tæt-lav boligbebyggelse i form af rækkehuse. Område II er udlagt til indre vejsystem, parkering og fælles opholdsarealer Område III er udlagt til fælles grønne opholdsarealer for hele lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 782
4 Lokalplanen indeholder bestemmelser om bebyggelsens placering, udformning og en ensartethed i materialekarakteren, der har til formål at sikre en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning. Udformningen af området og placeringen af de 4 storparceller i landskabet er placeret under hensyntagen til de landskabelige forhold og tilgængeligheden til Tilst Bypark og de fælles grønne friarealer. Inden for den enkelte storparcel brydes bebyggelsen af fælles opholdsarealer for storparcellens beboere med mulighed for etablering af leg og opholdzoner for sociale relationer. Disse opbrud i bebyggelsen skaber luft og varierede kig til det omgivende landskab. Der etableres private haver til de enkelte boliger. Af hensyn til støjgener fra Viborgvej etableres støjafskærmning langs lokalplanafgrænsningen mod syd. Afskærmningen udføres som en skærmvæg, der begrønnes med en hårdfør stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu. Bebyggelsens omfang og udseende Bebyggelsen etableres som tæt-lav i klynger af 4 storparceller. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maksimalt 35 for lokalplanområdet under ét, hvorefter der i området kan opføres maksimalt 10.260 m² etageareal. Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager og max. bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsen skal repræsentere en arkitektonisk samlet helhed. Materialeholdningen skal inden for hver storparcel udgøre en samlet bebyggelse og spille sammen med de øvrige parceller. Facaderne skal hovedsagelig udføres i teglsten evt. med mindre pudsede partier eller lette partier i f.eks. træ eller pladebeklædning, suppleret med partier i glas. Tagfladerne skal udformes med samme hældning og udføres i teglsten eller tagpap med listedækning. Mindre bygninger, så som vinterhaver, udestuer, udhuse og lign. skal opføres i sammenhængende materialer og tilpasses den øvrige bebyggelses arkitektur, så der kan opnås en god helhedsvirkning. Beplantning Langs lokalplanens vestlige grænse står et karakteristik beplantningsbælte, der som element betragtes som bevaringsværdigt. Hvis beplantningsbæltet skal suppleres med flere træer eller vedligeholdes ved udskiftning af træer skal plantevalget svare til det eksisterende hegn. Planen indeholder bestemmelser om etablering af et nyt plantebælte på min. 3 m bredde langs områdets østlige grænse mod eksisterende parcelhusområde. Det tilstræbes at bevare eksisterende beplantning omkring vandhullet og i det grønne friareal. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 782
5 Veje og Stier Lokalplanområdet vejbetjenes i dag fra Tilst Parkvej. Af trafikale grunde og da området med den ændrede anvendelse vil henvende sig til lokalområdet, herunder skole og indkøb, ændres adgangsforholdene og lokalplanområdet får i stedet kørende adgang via en ny tilslutning til Torstilgårdsvej. Adgangen til Tilst Parkvej opretholdes som stiforbindelse til det overordnede stinet langs Viborgvej. Fra området vil der således via eksisterende veje og stier blive forbindelse til skole, indkøb, mv. Illustrationsplan der viser hvordan lokalplanområdet kan komme til at se ud. (se illustrationsplanen bag i hæftet) Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 782
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at området anvendes til tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse, boligområdet opdeles i mindre, overskuelige enheder, bebyggelsen tilpasses eksisterende terrænforhold, området overføres fra landzone til byzone. der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 2. Område og opdeling Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnummer: 2d, Todderup Mark, Tilst, samt alle parceller, der efter den for matrikelkortet 19. maj 2006 udstykkes i området. Se fodnote 1 Lokalplanområdet er opdelt i områderne Ia, Ib, Ic, Id, II, og III som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens endelige vedtagelse er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. 3. Anvendelse Område I Stk. 1 Området, der er opdelt i storparcellerne Ia, Ib, Ic og Id, er udlagt til tætlav boligbebyggelse i form af række- og klyngehuse til helårsbeboelse. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
7 Matrikelkort mål 1:4000 Dato 19.05.06 Lokalplangrænse Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Der skal i tilknytning til den enkelte bolig udlægges et solorienteret privat opholdsareal på terræn på mindst 25 m² med en minimumsbredde på 3 m. Herudover skal mindst 10% af den enkelte storparcels areal indrettes som fælles opholdarealer for storparcellens beboere. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres boliger driver virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue- samt revisionsvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
8 Område II Stk. 5 Området er udlagt til vejareal, parkering samt fælles opholdsarealer som markeret på lokalplankortet bag i hæftet. Område III Stk. 6 Stk. 7 Området er udlagt til fælles friarealer (med regnvandsbassin i eksisterende vandhul), herunder ophold og leg for beboerne i hele lokalplanområdet, samt stier. På dette område må der etableres anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning og legepladser m.m. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 8 Stk. 9 Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Eksisterende transformerstation skal kunne forblive på parcellen. Der skal fortsat være uhindret adgang til stationen for såvel betjening, vedligeholdelse som eventuel udskiftning af transformer. 4. Udstykning Område I Stk. 1 Stk. 2 Udstykning af område I i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet, og skal fremstå som 4 selvstændige storparceller. Der må ikke ske yderligere udstykning. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra en tilslutning til den private fællesvej Torstilgårdsvej. På Lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B 8 m bred Vej B-D-F-G-E-C-B og D-E.. 7 m bred Gang-/cykelsti a-b, c-b og b-d.... 5 m bred Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
9 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 I område II skal der sikres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler m.v.) Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. I lokalplanområdet skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med gældende retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1 Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter, idet bebyggelsen dog skal brydes af opholds- og friarealer på min. 6 m efter max. hver 4. bolig i princippet som vist på illustrationsplanen. Skure, udhuse og lignede mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 2 Der må på storparcel nr.: Ia opføres maksimalt 3.070 m² etageareal Ib opføres maksimalt 2.010 m² etageareal Ic opføres maksimalt 2.750 m² etageareal Id opføres maksimalt 2.430 m² etageareal I alt maksimalt Se fodnote 2 10.260 m² etageareal. Stk. 3 Bygninger i område I må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). 2 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35. Beregnet af storparcellens areal fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m² etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
10 Skæringen mellem ydervæg og tagflade bortset fra gavltrekanter må højst være 6,5 m over terræn (målt som ovenfor). Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Bebyggelsen skal sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Herudover gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. I tilknytning til hver bolig skal der være et udendørs opholdsareal på mindst 25 m² Til sikring af foranstående bestemmelser samt bestemmelser i 7, stk. 7 og 8 må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 3 Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal Eventuel udstykning Placering af fællesparkering Placering af småbygninger og udhuse Bygningsprofiler, facader og materialer Terrænreguleringer med eksisterende og fremtidige terrænforhold. Etablering af ny beplantning jf. 9, og bevaring af eksisterende beplantning i delområde III samt levende hegn i vestskellet. Støjafskærmningens udformning og placering jvf. 10, støjforhold. Interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. Stk. 7 Bebyggelsen og dens udearealer skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Af hensyn til bevaring af eksisterende hegn mod vest skal eventuel terrænregulering ske i en afstand, der svarer til kronebredden. 3 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
11 8. Bebyggelsens udseende Område Ia, Ib, Ic og Id Stk. 1 Bebyggelsen skal repræsentere en arkitektonisk samlet helhed. Materialeholdningen skal inden for hver storparcel udgøre en samlet bebyggelse og spille sammen med de øvrige parceller. Facaderne skal hovedsagelig udføres i teglsten evt. med mindre pudsede partier eller lette partier i f.eks. træ eller pladebeklædning, suppleret med partier i glas. Tagfladerne skal udformes med samme hældning og udføres i teglsten eller tagpap med listedækning. Mindre bygninger, så som vinterhaver, udestuer, udhuse og lign. skal opføres i sammenhængende materialer og tilpasses den øvrige bebyggelses arkitektur, så der kan opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2 Stk. 3 Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Der skal indenfor lokalplanafgrænsningen tilsluttes et fællesantenneanlæg. Almindelig udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. Antenner og radioamatører tillade antenner med større højde end angivet. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1 Stk. 2 Opholdsarealer, jf. 3, stk. 4 og 5, skal i princippet vises som på lokalplankortet. Der skal etableres en støjafskærmning langs lokalplanafgrænsningen mod Viborgvej, placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Afskærmningen skal udføres som en skærmvæg begrønnet med en hårdfør stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu. Stk. 3 Langs lokalplanområdets østlige skel udlægges et areal med en bredde på 3 m. til beplantningsbælte som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af buskagtige og løvfældende arter. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
12 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Mellem de enkelte private opholdsarealer, må der kun etableres levende hegn i en max. højde på 1,5 m. Levende hegn mod færdsels- og parkeringsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning langs lokalplanens afgrænsning mod vest må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 4 Der skal sikres passagemulighed med udlæg på 3 m nord om delområde Ia til Tilst Bypark. I delområde III må der ikke ske fældning af træer, før der foreligger en af Århus Kommune, Natur og Miljø godkendt plan for, hvilke træer der skal bevares ud over den i stk. 5 nævnte beplantning, jf. 7, stk. 6. 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers Varmeforsyning har fundet sted. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af område III. Se fodnote 5 Den i 9 nævnte støjafskærmning er anlagt Den i 9 nævnte beplantning mod øst er udført 4 5 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet vil det normalt blive modsvaret med et krav om genbeplantning. Såfremt at anlæg af friarealer, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter konkret vurdering være mulighed for dispensation fra bestemmelsen, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
13 Specielt gælder, at ny bebyggelse på nedennævnte storparceller ikke må tages i brug, før: Storparcel Ia og Ib: Vej A-B-D-F og stierne a-b-d og b-c er anlagt. Etablering af beplantningsbælte langs det østlige skel er anlagt. Storparcel Ic: Vej A-B-D-E-G og stierne a-b-d og b-c er anlagt. Etablering af beplantningsbælte langs det østlige skel er anlagt. Den i 9 nævnte støjafskærmning er anlagt langs lokalplanafgrænsningen mod Viborgvej på strækningen fra Tilst Parkvej til det lille vandhul. Storparcel Id: Vej A-B-C-E og stierne a-b-d og b-c er anlagt. Etablering af beplantningsbælte langs det østlige skel er anlagt. Den i 9 nævnte støjafskærmning er anlagt langs lokalplanafgrænsningen mod Viborgvej på strækningen fra det lille vandhul til det østlige skel. 12. Grundejerforening Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 6 Ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal modtage skøde på lokalplanområdets fælles områder område II & III. Overdragelsen skal ske vederlagsfrit i takt med byggemodningens færdiggørelse. Foreningen skal vedligeholde arealerne og fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages foreningen påhviler vedligeholdelsen ejeren. 6 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
14 Foreningen skal stedse holde Århus Kommune, Planlægning og Byggeri underrettet om sin adresse. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der foreligger: Udledningstilladelse fra Århus Amtskommune, Udvalget for Trafik og Miljø. Tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen til ophævelse af skovbyggelinien for lokalplanområdet. Se fodnote 7 7 Såfremt skovbyggelinien ikke ophæves, forudsætter lokalplanen dispensation fra Århus Kommune til opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 782
15 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 25.01.18 BO. Udsnit af kommuneplanens rammekort Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
16 Overordnede vej- og stiforhold Arealet omfattet af lokalplanen vejbetjenes i dag fra en tilslutning til Tilst Parkvej. Denne adgang vurderes med ændret anvendelse af arealet ikke at være hensigtsmæssig. Lokalplanområdet skal fremover vejbetjenes fra en ny tilslutning til Torstilgårdsvej som vist på lokalplankortet. Fra Torstilgårdsvej er der forbindelse til Tilst Skolevej og videre til Viborgvej, hvorfra der er forbindelse til Århus og det overordnede vejnet (motorvejen). Fra lokalplanområdet er der sikret stiforbindelse mod nordøst til Tilst Bypark omfattet af lokalplan nr. 267. Der sikres ligeledes adgang fra lokalplanområdet til den offentlige sti, der løber syd for grundstykket langs Viborgvej, hvorfra der er adgang til offentlige transportmidler. Via stisystemet forefindes en tunnel tværs under Viborgvej, der sikrer de bløde trafikanters passage. Via interne veje og stier er der fra lokalplanområdet forbindelse til skole og indkøb. Langs Viborgvej er lokalplanområdet i henholdt til vejlovgivningen pålagt adgangsog byggeliniebestemmelser. De pågældende vejbyggelinier ekskl. højde- og passagetillæg er vist på lokalplankortet. Inden for lokalplanområdet må der ikke etableres forhold i strid med Viborgvejs byggeliniebestemmelser. Trafikstrukturkort Naturbeskyttelsesinteresser Hele lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinie fra skovbeplantninger i Tilst Bypark i henhold til Naturbeskyttelseslovens 17. Bebyggelsen i lokalplanområdet forudsætter derfor ophævelse af eller dispensation fra skovbyggelinien. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
17 Århus Kommune vil ved lokalplanens ikrafttræden få dispensationskompetencen i henhold til Naturbeskyttelseslovens 65 stk. 5. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har arkivalsk kontrolleret lokalplanområdet og har ikke registreret fund. Det kan dog ikke udelukkes, at man ved kommende jordarbejde kan støde på jordfaste levn, der vil være omfattet museumslovens 27. Museet vil anbefale, at man i god tid forud for en byggemodning fjerner pløjejorden i en serie parallelle søgegrøfter tværs over arealet, for herved at se, om der endnu skulle være arkæologiske levn, som eventuelt kan kræve yderligere arkæologisk udgravning. En sådan undersøgelse vil kunne gennemføres på en lille uge, og vil koste maksimalt 60.000 kr., der skal betales af bygherre, da arealet er mere end 0,5 ha stort. Yderligere oplysninger om de arkæologiske forhold samt anmeldelse af fund skal ske til Moesgård Museum, Moesgård, 8270 Højbjerg, (tlf.: 89 40 11 00). Forureningsforhold og jord Århus Kommunale Værker, Affald har pr. 4. januar 2006 ikke registreret potentiel forurenende aktivitet eller konstateret forurening indenfor lokalplanområdet. Århus Amt har vurderet matriklen i henhold til Lov om Forurenet Jord. Århus Amt har ikke registreret potentielle forureningskilder der giver anledning til kortlægning. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i område med særlige drikkevandsinteresser. Der må i området ikke anvendes pesticider eller forekomme anden forurening som ved nedsivning kan forurene grundvandet. I en deklaration, der tinglyses på området, vil det blive bestemt, at der ikke må anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet samt bestemmelser om kvalitet og udførelse af afløbssystem. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer så som opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er mobile i jord, og som i sig selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
18 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Hvis der fjernes overskudsjord fra den kommende adgangsvej, skal man før bortkørsel anmelde jordflytningen til Århus Kommunale Værker, Affald, idet jorden ikke kan håndteres som ren jord. Eventuelle fyldelementer i overskudjorden skal frasorteres ved bortskaffelse. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommunens støjbestemmelser. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Viborgvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra midten af Viborgvej beregnet til ca. 73 db (A) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at der langs lokalplanens grænse mod Viborgvej skal etableres afskærmning, der udføres som skærmvæg begrønnet med hårdfør stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er på en gangafstand på 700 m kollektivt trafikbetjent, dels på Viborgvej med stop ved stiforbindelsen/gangtunnel mellem rundkørslen ved Tilst Vestervej og Bilka-krydset (her stopper Århus Sporvejes linie 25 samt de regionale linier 111, 112 og 114), dels stoppesteder ved selve Bilka-krydset (samme buslinier samt Århus Sporvejes linie 74) og dels stoppesteder på Tilst Skolevej ved Langkærvej (Århus Sporvejes linie 25 og 74). Der er ikke alternative muligheder for at busbetjene området. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Tilst Skoles distrikt. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
19 Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestue: Integreret institution 0-6 år: Heldagsbørnehave: Fritidshjem: Haurumsvej 1 A Haurumsvej 16 A Haurumsvej 18 Græsvangen 48 Græsvangen 125 Søhøjen 58 Haurumsvej 1 B Græsvangen 50 Græsvangen 127 Haurumsvej 31 A Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Galten Elværk Net a/s Smedeskovvej 55, Postboks 99 8464 Galten Inden for lokalplanområdet kan opstilles transformatorer og andre bygninger til områdets tekniske forsyning. På grunden forefindes en transformerstation, såvel som 10 og 0,4 kv kabler. Der skal fortsat være uhindret adgang til stationen for såvel betjening, vedligeholdelse som eventuel udskiftning af transformer. Inden for lokalplanområdet kan der opstilles transformatorer og andre bygninger til områdets tekniske forsyning. Varmeforsyning skal ske fra: Århus Kommunale Værker, Varme Bautavej 1 8210 Århus V. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers Varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
20 Vandforsyning skal ske fra: Århus Kommunale Værker, Vand Bautavej 1 8210 Århus V. Kloakforsyning skal ske fra: Århus Kommune Natur og Miljø Grøndalsvej 1 8260 Viby J. Der betales tilslutningsbidrag til kloakanlæg i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune. Udnyttelse af arealet kræver et tillæg til spildevandsplanen. Afløbsforhold: Skal afledes via nyt forsinkelsesbassin, der etableres lokalt i området via ny regnvandsledning til eksisterende regnvandsledning ved Anelystparken. Der må maksimalt afledes 5 l pr. sekund. Skal afledes til eksisterende spildevandsledning ved Tilst Parkvej 11. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 782
21 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 782
b a a b c d c d ILLUSTRATIONSPLAN af 12.06.06 målestoksforhold 1:1000
Snit aa - gavlfacade Snit bb - facade mod gade Snit cc - facade mod have Snit dd Snit gennem bebyggelse af 12.06.06 ikke målfast
23 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 782 i mødet den 27. september 2006. Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 11. oktober 2006 til den 6. december 2006. Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 782 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 782