Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014 EA01 - København
Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor boligreguleringslovens regler som udgangspunkt gælder for lejens fastsættelse. Det er oplyst, at ejendommen ved opførelsen er en stor ejendom (med 16 beboelseslejligheder). Da intet er oplyst om, at antallet af lejligheder i ejendommen reduceres, må det derfor antages, at ejendommen den 1. januar 1995 fortsat var en stor ejendom. Udgangspunktet er derfor omkostningsbestemt leje ved lejens fastsættelse. Af ML 15 a, stk. 1, følger, at det er muligt at fravige ML 5 14 ved aftale, hvis beboelseslejligheden er beliggende i en nyopført ejendom. I så fald er lejefastsættelsen fri, hvis disse to forudsætninger er opfyldt: 1. Ejendommen er taget i brug efter den 31. december 1991 2. Det er aftalt mellem udlejer og lejer, at ML 5 14 er fraveget ved aftale I forhold til den første betingelse skal den studerende konstatere, at betingelsen omkring ibrugtagelsen er opfyldt. Godt nok er ejendommen opført i 1991 og godt nok er lejeaftalen indgået i 1991, men det kan udledes af opgaven, at Ivan Ivansen som den første lejer tager ejendommen i brug, da han får nøglerne til lejligheden den 15. januar 1992. Betingelsen om ejendommens ibrugtagning efter den 31. december 1991 er derfor opfyldt. Når den studerende til den konklusion, at opførelsen af ejendommen eller indgåelsen af lejeaftalen før 1. januar 1992 fører til, at ML 15 a, stk. 1 er uanvendelig, vil det være en fejl. Det er i opgaven oplyst, at lejekontrakten med Ivan Ivansen blev indgået på typeformular A 4. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, var typeformular A5 den nyeste typeformular. På trods af at der i forhold til Ivan Ivansen har været anvendt en ældre typeformular, blev anvendelsen af typeformular A4 først gjort uautoriseret ved BEK 1037 af 15. december 1995. I forhold til Ivan Ivansen har der derfor været anvendt en autoriseret blanket. Uanset om blanketten havde været uautoriseret eller ej har dette ingen betydning for lejens fastsættelse i forhold til Søren Smart. Når den studerende til det resultat, at anvendelsen af typeformular A 4 i forhold til Ivan Ivansen gør, at Benny Bondesen er afskåret fra at benytte ML 15 a, stk. 1, overfor Søren Smart, vil det være en fejl. I forhold til betingelsen om, at det skal være aftalt, at ML 5 14 er fraveget, skal den studerende konstatere, at denne betingelse er opfyldt, jf. bilag 2 til opgavesamlingen (lejekontraktens 11). Når den studerende til et andet resultat, vil det være en fejl. Når den studerende til det resultat, at 15, a, stk. 1, gælder automatisk, med mindre andet er aftalt, vil det ligeledes være en væsentlig fejl. Da betingelserne i ML 15 a, stk. 1 er opfyldte er det rette svar på spørgsmål 1, at der gælder fri lejefastsættelse / markedsleje, ved fastsættelsen af lejen for Søren Smarts lejemål.
b) I en lejeaftale, hvor lejen fastsættes til markedsleje, vil det være muligt at aftale regulering ved trappeleje eller ved nettoprisindeksering jf. ML 15 a, stk. 4. Det er muligt at aftale en kombination af en af de to reguleringsmuligheder med regulering efter LL 50-52 om skatter og afgifter. Hvis der intet er aftalt i kontrakten om lejeregulering, kan der alene reguleres efter lejelovgivningens almindelige regler, hvilket i dette tilfælde vil være omkostnings bestemt leje. Hvis der gøres bemærkninger om, om dette i praksis vil være muligt, er det positivt. Det vil i praksis formentlig ikke være muligt at regulere efter de almindelige regler, da lejeniveauet vil være for højt. c) Den studerende skal tage stilling til, om lejen i et boliglejemål, hvor lejen er fastsat efter ML 5, stk. 1, ved lejens fastsættelse er begrænset af det lejedes værdi. I opgavens tekst henviser Søren Smart til ML 7, stk. 2. Denne bestemmelse fastslår at udlejer ved omkostningsbestemte lejereguleringer er begrænset af det lejedes værdi. Bestemmelsen vedrører lejeregulering og ikke lejens fastsættelse. En omkostningsbestemt leje, som er fastsat efter ML 5, stk. 1, kan efter lovens ordlyd og gældende praksis ikke sættes ned under henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. Henviser den studerende eksempelvis til GD 2002/38 Ø og / eller GD 2006/11 Ø skal dette trække op. Når den studerende til den konklusion, at det lejedes værdi ved lejens fastsættelse udgør en begrænsning i forhold til en leje, som er fastsat efter ML 5, stk. 1, vil det være en fejl. Spørgsmål 1.2 a) Ved besvarelsen af dette spørgsmål bør den studerende indledningsvist konstatere, at Aalborg er en reguleret kommune, hvorfor ML som udgangspunkt finder anvendelse. Den studerende bør i første omgang foretage en afvejning af, om der er tale om en stor ejendom med omkostningsbestemt husleje, eller om ejendommen er omfattet af småhusreglerne. Det følger af ML 4, stk. 5, at en småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejeligheder. Den studerende bør nå til den konklusion, at der er tale om en småejendom, da der kun var 5 beboelseslejligheder i ejendommen den 1. januar 1995. Tæller den studerende de 2 klubværelser med ved afgræsningen af småejendomme i forhold til store ejendomme, vil det være en fejl, da det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejemål, som er afgørende for status pr. 1. januar 1995. Det kan ikke af opgavens ordlyd udledes, om ejendommen er en 80/20 ejendom, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det være positivt. Som opgaven er formuleret, er der intet der indikerer, at de 3 erhvervslejemål er blandende lejemål, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det være positivt.
Svaret på spørgsmål 3 bør være, at lejemålet ved lejens fastsættelse må antages at være omfattet af ML s regler om småhusleje. Eventuelt at det lejdes værdi kan finde anvendelse hvis der er tale om en 80/20 ejendom. b) Da lejemålet er omfattet af reglerne for småhuse, kan der varsles lejeændring jf. ML 29 c jf. LL 47 el. 49. Der kan derudover varsles regulering af skatter og afgifter jf. LL 50-52. Hvis der laves forbedringer i ejendommen/lejemålene kan der varsles efter ML 23-26, da der er 5 lejligheder i ejendommen. Se hertil ML 4, stk. 5. OPGAVE 2 a) Da ejendommen er et småhus, kan dækningsafgiften alene medtages i en skattevarsling over for erhvervslejerne jf. LL 50, stk. 1. Over for boliglejerne er der ikke hjemmel til at medtage dækningsafgiften. Hvis der svares, at dækningsafgiften kan medtages over for boliglejerne med henvisning til GD 2013/50 H er det en fejl, da denne vedrører en omkostningsbestemt ejendom, hvor dækningsafgiften godt kan medtages over for boliglejerne i skattevarsling jf. LL 50, stk. 2 og jf. princippet om, at der ikke må laves split-budgetter i en ejendom med omkostningsbestemt leje. b) I henhold til den seneste dom på området GD 2014/36 H, så skal opgørelse af forbrugsafhængige udgifter i en skatte og afgiftsvarsling ske på grundlag af ejendommens normalforbrug. Normalforbruget kan f.eks. opgøres som gennemsnitsforbruget over de sidste 3 år. Hvis der i besvarelsen er gjort nogle overvejelser om, om andre opgørelser af normalforbruget er i orden, så er det meget positivt. I forhold til den seneste domspraksis er det nok at foretrække, at bruge princippet om 3 års gennemsnitsforbrug, som grundlag for varsling af de forbrugsafhængige udgifter. Men det er altså ikke et krav. Benny kan således opgøre vandforbruget for 2014 ved at tage gennemsnittet for de seneste 3 år og gange med den aktuelle takst for 2014. Men han skal ikke nødvendigvis. c) Ja. Benny kunne have varslet en anden vandudgift i 2013. Han kunne have taget de seneste 3 års gennemsnit og gangen med taksten for 2013. Denne metode havde givet en vandudgift på 45.775,89 kr. Udregnet som 2013-taksten på 48,56 kr. pr. m 3 ganget med gennemnittet af forbruget for 2010-2012 (952+984+892)/3 = 942,66 m 3.
Hvis der gøres yderligere bemærkninger om det beløb Benny faktisk varslede i 2013 og den seneste domspraksis skal det som udgangspunkt vurderes positivt, dog afhængig af den konkrete argumentation. d) Benny kunne ikke varsle skatteændringen fra 2010 til 2013 med tilbagevirkende kraft, heller ikke selvom varslingen måtte være sket inden udgangen af maj måned 2013. Dette skyldes, at der er tale om en regulering over flere år og der er derfor gået mere end 5 måneder efter at nogle af reguleringerne er pålagt ejendommen. Stigningerne vil formentlig være sket løbende i 2011 og 2012. Der skal henvises til LL 50, stk. 3. Benny kan godt varsle med tilbagevirkende kraft i 2014, så længe han gør det inden udgangen af maj 2014, da der her kun er tale om et enkelt års regulering og LL 50, stk. 3 således er overholdt. Hvis der gøres nogle overvejelser om, om Benny havde kunnet varsle noget af ændringen i 2013 med tilbagevirkende kraft skal det som udgangspunkt vurderes positivt, dog afhængig af indholdet af argumentationen. e) Varslingen skal fordeles efter gældende leje, jf. LL 50, stk. 2, da ejendommen er et småhus. f) Ja. Det ville gøre den forskel, at dækningsafgiften kunne medtages i skattevarslingen over for boliglejerne jf. GD 2013/50 H og varslingen skulle fordeles efter samme princip, som den omkostningsbestemte leje jf. LL 50, stk. 2.
Opgavesæt nr. 2 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) og b) Den studerende bør indledningsvis konstatere, at der er tale om en ejendom, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, idet ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, hele ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980, og ejendommen havde mere end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 1, 4, stk. 3, og 4, stk. 5 Ikke alle udgifterne kan medtages på budgettet. Den studerende skal forklare for hver enkelt udgift. Hvis udgiften ikke kan medtages på budgettet, skal det forklares, hvor den så hører hjemme for at punktet er besvaret fuldt korrekt. Den studerende skal anvende ML 8, stk. 1, og praksis herfor. Grundskyld 58.000 kr. a) Kan medtages. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. a) Kan medtages. El 20.000 kr. a) Kan medtages. Vand 44.000 kr., heraf er de 15.000 kr. til forbruget i vaskeriet. a) og b) De 33.000 kr. svarende til ejendommens/lejernes vandforbrug kan medtages. Det må dog forudsættes, at vandet ikke fordeles efter individuelle målere. c) De 15.000 kr. svarende til vaskeriets forbrug kan medtages forudsat at evt. indtægter fra vaskeriet medtages som positivpost i budgettet, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Varme 68.000 kr., heraf er de 2.500 kr. til varmen på det lille vicevært kontor. a) og b) De 65.500 kr. svarende til lejernes og evt. fællesarealers forbrug af varme kan ikke medtages på den omkostningsbestemte leje jf. LL 36. Denne del af udgiften skal opkræves via varmeregnskabet. De 2.500 kr. til varmen på viceværtkontoret kan medtages på budgettet, som udgifter til viceværten. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) 6.000 kr. a) og b) Kan i udgangspunktet ikke medtages på budgettet, da der er tale om service og ikke et lovpligtigt abonnement, jf. indirekte GA 2003/14. Udgiften kan i stedet medtages i vedligeholdelsesregnskabet. Varmeregnskabshonorar a) Kan medtages. Energimærke (udført i 2012) 18.000 kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet, men skal medtages på varmeregnskabet jf. LL 36.
Bygningsforsikring 18.000 kr. a) Kan medtages. Falck 1.500 kr. a) Kan medtages som en hybrid mellem en forsikring og et lovpligtigt abonnement. Skadedyrsabonnement 1.000 kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet jf. GD 2000/04 B og GA 2003/14 (nævnt indirekte i referatet), men kan i stedet medtages på vedligeholdelsesregnskabet. Graffitiabonnement 2.000 kr. a) Kan medtages på budgettet jf. GD 2007/45 Ø. Vicevært 60.000 kr. a) Kan medtages. Vicevært tlf., internet mv. 4.500 kr. a) Kan medtages som en del af viceværtudgiften jf. bl.a. GD 2011/34 B og GD 2001/42 Ø. Grundejerforening 24.000 kr. a) Kan medtages som en del af ejendommens renholdelse. Det godkendes i praksis, se indirekte GA 2007/15. Sæbe til vaskeriet 1.500 kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr. 14.800 kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) 4.000 kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr. 14.800 kr. medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Der skal dog skelnes mellem lovpligtig service og ikke-lovpligtig service. Lovpligtig service kan medtages som driftsudgift på budgettet, mens ikke-lovpligtig service ikke kan medtages som driftsudgift på budgettet, men anses i stedet for at være vedligeholdelse og skal påføres vedligeholdelsesregnskabet, se GA 2007/16 og modsat GA 1998/03 (se også bemærkninger nedenfor under særligt om besvarelse af c)). Snerydning 5.000 kr. a) Kan medtages på budgettet, som en del af renholdelsesudgiften. Værktøj til viceværten 1.500 kr. a) Kan medtages på budgettet. Er blandt andet nævnt i Boliglejemål 1, s. 216. Arbejdstøj til viceværten 1.200 kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis se bl.a. GD 2001/42 Ø. Porto på breve til lejerne 800 kr.
a) og b) Kan ikke medtages som selvstændig post på budgettet, da omkostningen i praksis anses for at være en del af administrationsposten og derfor dækkes her. Spørgsmål 1.1 c) Hvis den studerende vælger at tage de relevante udgifter under en samlet besvarelse er det ok. Den studerende skal forklare, at der er en sammenhæng mellem udgifterne og indtægterne til vaskeriet og at enten skal det hele med eller også må intet medtages. Det hele er beskrevet og forklaret i den ovennævnte GD 2006/19 V, hvor landsretten kom frem til, at hverken udgifter eller indtægter ved fællesvaskeri var pligtigt at medtage i budgettet, så længe det er alt eller intet. Se også GA 2007/16 om service på vaskeri og centrifuger (service vaskeri ej budgetudgift, service på centrifuger pligtigt og medtages på budgettet), samt GA 1998/03, hvor service på både vaskeri og centrifuger blev godkendt på budgettet, hvilket det dog nok ikke ville blive i dag. Spørgsmål 1.2 a) Fordelingsgrundlaget for budgetlejen er lovligt jf. ML 10. Det er et meget anvendt fordelingsgrundlag for især ældre ejendomme. Den studerende skal vide, hvad vurderingslejen fra 1967 går ud på. Det er helt fint, hvis den studerende her forklarer, hvorfor vurderingslejen naturligvis er lovlig jf. 10, da vurderingslejen netop er en vurdering af den enkelte lejligheds brugsværdi og 10 fastsætter en fordeling efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi. Det er en fejl, hvis besvarelsen går ud på, at fordelingsgrundlaget er forkert og burde være kvadratmeter. Spørgsmål 1.2 b) Hvis besvarelsen af 1.2. a) og b) er slået sammen, en det helt i orden. Den studerende SKAL nævne ML 10 og gerne også 11. Her kan den studerende fremhæve nogle af de oplysninger, der er givet i opgaven, så som, at stuelejlighederne, på den ene side har ulempen af at ligge med kig ind fra gaden, på den anden side har de adgang til en lille have hver. Den øverste etage har fordelen af mere sol og det er samtidig oplyst, at denne ejendom har en etage mere med endnu mere lysindfald. Hvis den studerende har medtaget den forbedring af 4. sals lejlighederne, som Uffe har lavet er det principielt forkert i forhold til det faktuelle fordelingsgrundlag, da forbedringen er lavet efter vurderingslejen er fastsat og må forudsættes at have medført en selvstændig forbedringsforhøjelse, som dermed giver de lejligheder en endnu højere leje, end de andre. Det behøver dog ikke at trække voldsomt ned, hvis den studerende har medtaget dette i sin vurdering. Forbedringen har naturligvis en selvstændig betydning for vurderingen af 4. sals lejlighedernes værdi. Det er i orden, hvis den studerende gør sig nogle overvejelser omkring kvadratmeterfordeling i stedet, men det må ikke fylde for meget i besvarelsen. Spørgsmål 1.2 c) Ja, opgørelsen opfylder beregningskravet jf. ML 12. Det fremgår klart af dommen GD 2012/17 Ø.
Det må trække ned, hvis ikke den studerende er klar over, at domstolene har haft spørgsmålet om beregningskravet til vurdering flere og gange og der ligger en del praksis på området. Dommen fra 2012 er gennemgået i undervisningen og bør således være den studerende bekendt. Spørgsmål 1.2 d) Uffe behøver principielt ikke gøre noget i forhold til indsigelserne. Der er kun to lejere, der har gjort indsigelse og Uffe har således ikke pligt til at indbringe indsigelserne for huslejenævnet jf. ML 12, stk. 2, som siger, at udlejer alene har pligt til at indbringe indsigelserne, hvis mindst 25 % af lejerne har gjort indsigelse, hvilken betingelse ikke er opfyldt. Uffe bør dog svare lejerne på deres indsigelser og oplyse dem om, at de selv kan indbringe varslingen for huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Udlejer er forpligtet til at oplyse lejerne om beboerrepræsentationens eventuelle udtalelser jf. ML 13, stk. 1, 4. pkt. Ud fra de oplysninger, der er givet i opgaven, så har beboerrepræsentationen ikke haft nogen konkrete bemærkninger til budgettet ved mødet og oplyser samtidig, at de vil komme med bemærkninger senere. Uffe har således oplyst lejerne korrekt. Det kan i besvarelsen diskuteres, om Uffe burde have oplyst, at der var afholdt et møde med beboerrepræsentationen, men det kan også vurderes at ligge i oplysningen om, at budgettet har været forelagt beboerrepræsentationen. Den studerende skal primært komme til et klart begrundet svar. Et svar lydende på at varslingen er ugyldig, er nok ikke korrekt, men hvis det er velbegrundet trækker det ikke ned. En henvisning til GA 2002/26 vil være positivt. Afgørelsen erklærede en varsling ugyldig, fordi U ikke havde oplyst lejerne om beboerrepræsentationens bemærkninger. b) Ja. Uffe har besvaret beboerrepræsentationens spørgsmål til tiden. Grundlaget for spørgsmålene og fristen for besvarelse findes i ML 13, stk. 3. Heri står, at hvis beboerrepræsentationen stiller spørgsmål og/eller beder om yderligere dokumentation inden 3 uger efter, at de har modtaget varslingen, så skal udlejer svare inden yderligere 3 uger. Beboerrepræsentationen modtager varslingen ved mødet den 25. september 2014. De stiller spørgsmål inden 3 uger, nemlig den 1. oktober. Uffe skal sørge for at beboerrepræsentationen har svaret senest 6. november. Han svarer den 23. oktober.
Hvis svaret lyder på, at Uffe har svaret for sent, fordi der er gået mere en 3 uger fra han fik spørgsmålene, er det en fejl jf. ordlyden af ML 13, stk. 3 inden yderligere 3 uger. c) Beboerrepræsentationens indsigelsesfrist udløber den 4. december, som er 6 uger fra den 23. oktober. Dette jf. ML 13, stk. 4. Det fremgår ikke helt klart af opgaven om Uffes svar sendes den 23. oktober eller modtages den 23. oktober. Hvis det antages, at Uffe blot har sendt svaret den 23. oktober og det antages fremme den 24. oktober udløber indsigelsesfristen først den 5. december. d) Nej. Uffe kan ikke opkræve forhøjelsen uden at foretage sig noget. Han skal orientere lejerne om, at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse, og at lejerne nu selv har mulighed for at indbringe sag for huslejenævnet. Se ML 13, stk. 5.
Opgavesæt nr. 3 OPGAVE 1 Spørgsmål a) Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til at medtage udgifterne til olieforbrug og energimærkning i forbrugsregnskabet. Det er fuldt tilstrækkeligt, hvis besvarelsen er begrundet med en henvisning til LL 36. Er der henvist til f.eks. GD 2009/48 H er det udmærket, men ikke nødvendigt. Hvis det er antaget, at nogle af de andre udgifter godt kan indgå i forbrugsregnskabet, er det en alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at det i lejekontrakten kan aftales, at udgifter, der ikke er nævnt i 36, skal indgå i forbrugsregnskabet, er det også en alvorlig fejl. Det bør være nævnt, at vand ikke kan indgå i forbrugsregnskabet af to årsager, dels fordi der i boliglejemål skal aflægges separate vandregnskaber og varmeregnskaber, hvis der ikke er målere, dels fordi et vandregnskab kræver, at der er opsat vandfordelingsmålere i lejemålet. Spørgsmål b) Der er formentlig ikke et helt klart svar på dette spørgsmål. I GA 2005/22 er det dog antaget, at udlejer er berettiget til at fremsende et revideret regnskab, hvis det sker inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelse. Udsendelse af nyt regnskab sker, fordi lejers a conto betalinger er opgjort forkert. Årsagen til revideringen falder derfor uden for de situationer, der er omhandlet i lejelovens 43. Udsendelsen af det reviderede regnskab sker inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, hvilket utvivlsomt må være en forudsætning for overhovedet at revidere regnskabet i den foreliggende situation. Om der kan foretages en revidering, afhænger altså af, om bordet fanger, når udlejer har udsendt det første regnskab, eller om udlejer kan trække regnskabet tilbage og udsende et nyt. Der foreligger så vidt ses alene den ovenfor nævnte ankenævnsafgørelse om spørgsmålet, og det er derfor ikke afgørende om, der er svaret ja eller nej. Kvaliteten af besvarelsen skal vurderes ud fra den argumentation, der er anført for det valgte resultat. I lyset af at der dog foreligger en afgørelse, som fastslår at fremgangsmåden kan godkendes, bør en besvarelse, som går ud på, at der kan aflægges et revideret regnskab, dog bedømmes som den mest korrekte besvarelse. Hvis besvarelsen går ud på, at udlejer er afskåret fra at aflægge et revideret regnskab, fordi udlejer er forpligtet til at indbringe det først aflagte regnskab for huslejenævnet på grund af lejers indsigelse, skal det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Det bør dog så i besvarelsen fremgå, at svaret på spørgsmålet dermed er nej, således at der er svaret præcist på det stillede spørgsmål. Spørgsmål c)
Besvarelsen skal gå ud på, at der kan aflægges et revideret forbrugsregnskab, og der bør i besvarelsen være henvist til lejelovens 43, stk. 2. Der behøves ikke nødvendigvis at være henvist til GD 2012/98 B, men det er ganske udmærket, hvis afgørelsen er nævnt. Det bør også fremgå af besvarelsen, at 43, stk. 2 kan anvendes fordi der er aflagt et varmeregnskab indenfor fristen i 40. Hvis det er antaget, at regnskabet fremsendes inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Tilsvarende skal det bedømmes som en alvorlig fejl, hvis det er anført, at det er uklart om 3-måneders-fristen er udløbet, jf. at denne frist overhovedet ikke gælder i den foreliggende situation. Hvis det er anført i besvarelsen, at udsendelse af et revideret regnskab kun kan lade sig gøre, fordi de samlede udgifter for lejeren falder i det seneste regnskab, skal det bedømmes som en fejl. Hvis det er anført i besvarelsen, at situationen falder uden for lejelovens 43, stk. 2, fordi de samlede udgifter for lejeren falder, bør det ikke bedømmes som en fejl, da udlejer utvivlsomt er berettiget til at nedsætte en lejers andel af forbrugsudgifterne, uden at hjemlen skal søges i lejelovens 43, stk. 2. Generelt vedrørende spørgsmål b) og c) Hvis besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 er blandet sammen med vurderingen af om der er medtaget udgifter, som udlejer ikke må medtage i varmeregnskabet, må det vurderes konkret, hvilken betydning det skal have. Rent opgaveteknisk bør besvarelsen af spørgsmål 1 og spørgsmål 2-3 holdes adskilt, da spørgsmål 2-3 alene bør bedømmes ud fra fristproblematikken. Spørgsmål d) Således som spørgsmålet er formuleret, kan besvarelsen principielt ske ud fra såvel første regnskab, andet regnskab eller tredje regnskab. Der bør derfor foretages en meget overordnet vurdering af besvarelsen, hvor det konkrete svar ikke er afgørende. Det væsentligste er, hvorledes besvarelsen er begrundet. Det må dog antages, at udlejer faktisk er forpligtet til at indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet. Lejer har to gange fremsat indsigelse imod forbrugsregnskabet, og der er absolut intet, som kan give udlejer anledning til at tro, at lejer har trukket sin indsigelse tilbage. Det forhold, at lejer ikke fremsætter indsigelse over for det seneste regnskab, fritager næppe udlejer fra at indbringe sagen for huslejenævnet, da lejer formentlig kan støtte ret på sine tidligere indsigelser. Når der sker så begrænsede ændringer i forbrugsregnskabet, og efterbetalingen stadig er højere end i det først aflagte regnskab, som der blev protesteret imod, kan udlejer formentlig ikke påtvinge lejeren at fremsætte indsigelse på ny for at bevare sine rettigheder. Er der argumenteret med, at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen på grundlag af lejers indsigelse fra 1. april 2013 med henvisning til, at udlejer reelt ikke var nødt til at lavet et revideret regnskab i forhold til lejeren for at rette de sidste fejl, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse.
Det kan eventuelt diskuteres, om lejers indsigelse er tilstrækkeligt begrundet, fordi hun kun henviser til at regningen er meget stor. Det må dog antages, at den formulering lejer bruger klart angiver, at lejer ønsker sagen prøvet og det vil således være temmelig risikabelt for udlejer at forlade sig på en manglende begrundelse. Det bør i hvert fald overlades til nævnet at tage stilling til, om indsigelsen eventuelt ikke er tilstrækkeligt begrundet. Er der argumenteret med, at udlejer har mistet sit krav, fordi regnskabet er aflagt efter fristens udløb, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Hvis udlejer skal være på den sikre side bør sag indbringes med fristberegning på baggrund af det første regnskab. Det vil sige 12 uger fra lejers modtagelse af det første regnskab. De efterfølgende ændringer oplyses herefter til huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Nej, Ursula Alusru kan ikke fastholde, at der skal betales a conto vand og at der skal aflægges regnskab. Vilkåret om betaling af vand ud over lejen og aflæggelse af vandregnskab er ugyldig, fordi der ikke er opsat vandmålere i ejendommen. Dette er fastslået i GD 2009/48 H. Det vil være positivt, men ikke nødvendigt for besvarelsen, hvis der er gjort bemærkninger om, hvordan Ursula i stedet vil kunne få dækket stigninger i vandudgifterne. Enten gennem varsling af skatter og afgifter jf. LL 50-52 eller efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvis ejendommen er omfattet af disse, hvilket ikke er oplyst i opgaven. b) Ja, Lars Lusk kan kræve samtlige a conto vandbidrag tilbagebetalt fra indflytningen. I GD 2010/13 Ø fik lejer tilbagebetalt alle a conto bidrag for hele lejerperioden. Tilbagebetalingskravet er som udgangspunkt alene begrænset af den almindeligt gældende 3 årige forældelsesfrist jf. forældelsesloven. Spørgsmål 2.2 a) Det kan indledningsvis konstateres, at den brugte lejekontrakt ikke er ulovlig alene fordi, at den er fra 2001. Lejekontrakten blev indgået i 2012 på Typeformular A, 8. udgave, som blev autoriseret den 3. september 2001, og som er den eneste gældende blanket. Der er således blevet brugt en autoriseret blanket, jf. LL 5, stk. 2. Det er en stor fejl, hvis man kommer frem til, at der er brugt en uautorisret blanket. Spørgsmålet vedrører herefter problematikken om det dobbelte fremhævelseskrav i lejelovens 5, stk. 1, og diskussionen om, hvorvidt der også skal ske særlig fremhævelse af de særlige vilkår, som er anført i typeformularens 11. 11-vilkår kræver ikke særlig fremhævelse i relation til lejelovens 5, stk. 1, da lejekontraktens 11 i sig selv giver anledning til, at lejer ser sig for angående de vilkår, som fremgår af 11. Det er kun de fortrykte vilkår i typeformularens 1-10, som skal være fremhævede, hvilket de allerede er
i formularen., jf. GD 2010/12 Ø og GD 2010/26 V. Kommer man frem til, at vilkårene ikke kan anses som særligt fremhævede, selvom de står i 11, er det en fejl. b) Ud over vilkåret om vandregnskab og a conto vandbidrag er der ikke vilkår i kontraktens 1-10, som ikke kan gøres gældende. I 11 er der følgende vilkår, som ikke kan gøres gældende: - Forbuddet mod fremleje og bytte er en ugyldig aftale i strid med LL 69, 70 og 73 jf. 79. Kun hvis Ursula opfylder nogle af betingelserne i de nævnte paragraffer for at nægte fremleje eller bytte, vil hun kunne modsætte sig. - Gebyret på 3.500 kr. for flyttesyn er ugyldigt aftalt. Dette er fastslået i GD 2003/43 H. Det er positivt, hvis den studerende også drøfter problemstillingen forbuddet mod mere byrdefulde vilkår i ML 5, stk. 8. Såfremt det lægges til grund, at der er tale om en ejendom med flere end 6 beboelseslejligheder (hvilket ikke er oplyst i opgaven), kan specielt vilkårene om fraflytningstidspunktet og lejeaftalens tidsbegrænsning måske tilsidesættes, hvis de efter en samlet vurdering er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for de øvrige lejere i ejendommen, jf. GD 2006/48 Ø (tilsidesættelse af tidsbegrænsning), GD 2002/27 Ø (tidsbegrænsning tilsidesat) og GD 2003/61 Ø (Vilkår om trappevask og forlænget reklamationsfrist). Det kan således drøftes, om forbuddet mod mere byrdefulde vilkår vil medføre, at tidsbegrænsningen tilsidesættes. Spørgsmål 2.3 a) a. Ægtefæller / registrerede partnere Det følger af lejelovens 75, stk. 1, at ægtefæller/registrerede partnere har ret til at fortsætte lejemålet efter lejers død. Det bør fremgå ganske klart af opgaveteksten, at vielsesattesten fra gade-elvis en ikke er gyldig for så vidt angår et egentligt ægteskab/registreret partnerskab. De nærmere regler for indgåelse af ægteskab/registreret partnerskab berøres ikke, da det bestemt ikke er pensum. Flemming har derfor ikke ret til at fortsætte lejemålet på denne baggrund. Det er en fejl, hvis den studerende kommer frem til, at Flemming er at anse som registreret partner med ret til at fortsætte lejemålet. For så vidt angår Flemmings påstand om, at han skulle have ret til lejemålet som følge af, at parterne skulle have været gift på rådhuset i april ca. to uger efter Lars Lusks dødsfald giver ikke anledning til, at lejelovens 75, stk. 1 kan finde anvendelse, jf. GD 1992/09 Ø (Lejer og dennes samleverske gennem 1½ år havde planlagt at indgå ægteskab den 8. december 1989. Lejeren døde imidlertid den 27. november 1989. Lejerens samleverske havde ikke opnået en ægtefælles retsstilling, hvorfor hun skulle fraflytte lejemålet). a) b. Ugifte samlevende / husstand,
Det følger af lejelovens 75, stk. 2, at når lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, så har en person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Det fremgår af opgaven, at Flemming ikke har boet sammen med Lars Lusk (enten i lejemålet eller en anden bolig) i de fornødne to år op til dødsfaldet (1. marts 2013 til 26. marts 2014), hvorfor Flemming ikke kan anvende LL 75, stk. 2. Det er positivt, hvis den studerende kommer ind på husstandsbegrebet, uanset hvilket resultat der kommes frem til. For så vidt angår fremlejeproblemstillingen og om, hvorvidt lejelovens 75, stk. 2 overhovedet kan anvendes i et sådant tilfælde henvises der til ad c lige nedenfor. a) c. Fremlejeforhold Det fremgår ikke klart, hvorvidt der er tale om et fremlejeforhold eller ej. Såfremt der kun er tale om et fremlejeforhold, har Flemming under ingen omstændigheder ret til at fortsætte lejemålet. Såfremt den studerende måtte komme frem til, at Flemming har ret til at fortsætte lejemålet, er det en væsentlig fejl. Det er positivt, hvis GD 2008/62 Ø (fremlejetager havde et tæt forhold til fremlejegiver på tidspunktet for fremlejegivers død) og husstand contra fremleje behandles i relation til besvarelsen. I sagen var fremlejetageren overgået til at være husstandsmedlem og ikke længere fremlejetager. Seneste praksis om vurderingen af husstand ctr. fremleje findes i GD 2014/22 H, hvor et medlem i et kollektiv blev anset for at være fremlejer og ikke husstandsmedlem.