Århus Kommune Lokalplan nr. 493 Boligområde samt evt. aktivitets- og idrætshal ved Hjortshøj Stationsvej i Hjortshøj KONGSBAK INFORMATIK August 1995
Boligområde samt evt. aktivitets- og idrætshal ved Hjortshøj Stationsvej i Hjortshøj. Indeholder tillæg nr. 93 til kommuneplanen. \ \ \ Statistikområde/distri kt nr.: 4.1 Registreringskortblad nr.: 27 1 Magistratens 2. Afdeling Stadsa rk itektens Kontor August 1995
Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Radhuset, værelse 501 81 O0 Arhus C Tlf. 89 40 20 00, lokal 2641 og 2642 Lokalplanen kan ses og kabes hos Kommune Information Radhuset 81 O0 hhus C Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i m%l 1:lO.OOO og mindre malestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrel- sens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er paf0rt af Arhus Kommune. Kortene udgives af Arhus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 O KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadarkitektens Kontor, Byplanafdelingen og
3 ARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 493 Boligomriide samt evt. aktivitets- og idrætshal ved Hjortshmj Stationsvej Hjortshsj. i INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af omradet, baggrund og miil med planen, planens hovedtræk m.v.... LOKALPLANENS BESTEMMELSER Q 1. Q 2. 3. Q 4. 5. 6. Q 7. Q a. 9 9. Q 10. Q 11. Q 12. 0 13. Formiil... Omriide ogopdeling... Anvendelse............ Udstykning.........,.......,.........,......,............ Trafi kforhold...,.....,.............,,....,,...,..,,.....,............. Teknisk forsyning... Bebyggelsens omfang og placering m.m........ Bebyggelsens udseende......,............................. Hegn og beplantning...... Strajforhold..........................,....,...........,.............. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... Grundejerforening...................................................,................... Servitutter................................................................................. LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, straj, institutioner, tekniskforsyningm.v.... TILLEG NR. 93 TIL KOMMUNEPLANEN Nye rammebestemmelser for omradet.......... LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen....,...,.....,,,,,...,...... LOKALPLANKORT Vedtagelsespiitegninger...........................................,....,.....,.................. 4 a a 9 9 9 10 10 12 12 12 12 13 13 14 17 18 21
4 LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et omrade i den sydlige del af Hjortsharj mellem Hjortsharj Stationsvej og Hundkærvej. Lokalplanomriidet er pil ca. 7500 m2, og ved planens udarbejdelse var de ca. 6000 m2 privat ejet og resten ejet hhus af kommune. Omr4idet er beliggende i byzone, og pii matrikelkortet er ejerforholdet vist. Beskrivelse af omrhdet Omriidet eret rektangulærtarealbeliggendemidtmellemhjortsharjstationsvejog Hundkærvej, og blev tidligere anvendt af et korn- og foderstoffirma. De fleste af korn- og foderstoffirmaets bygninger er nedrevet, men der var ved planens udarbejdelse stadig en starrre lagerhal pa arealet.
5 Planens baggrund og miil. Efter opherret af korn- og foderstofvirksomheden, har arealet og bygningerne ligget mere eller mindre ubenyttede hen. Da det ikke har været muligt at afhænde ejendommen til fortsat brug til erhvervsmæssige formal, er nærværende lokalplan blevet udarbejdet, for at give mulighed for en anvendelse til bolig- og evt. fritidsformill. Planens hovedtræk. Planen er opdelt i 2 omriider, begge omrader giver mulighed for en bebyggelse med tæt-lave boliger, f.eks. grupperet omkring to grernninger, som vist pil illustrationsplanen. I det sydlige omriide, vil der i stedet for etablering af tæt-lave boliger, være mulighed for, at genanvende den lagerhal der er pa parcellen, enten som aktivitets- og idrætshal til brug for lokalomradet, eller, i en ombygget form, til mindre boliger og fællesrum f.eks. til unge.
6 Bebyggelsens udseende Ny bebyggelse m% hrajst opfrares med 2 etager foruden eventuel kælder, af 0 7 fremgiir det hvor mange m2 etageareal der m% bebygges i hvert omrade. En del af boligerne m% være beliggende p% 1. sal med vandrette lejlighedsskel, hvor stor en del fremg%r af 7. Beplantning Mod nord og rast, er der et eksisterende plantebælte af ca. 10 m hraje træer som skal bevares. Lokalplanen udlægger ikke yderligere arealer til nyplantning, men i forbindelse med udarbejdelsen af bebyggelsesplaner for omraderne, skal der laves en beplantningsplan der mere i detaljer angiver hvor der skal etableres beplantning.
tkslsterende lagerbygning - den bagved liggende silo nedrives. r
8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. Q 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse, at områdets eksisterende bygninger kan anvendes til boligformål eller idræts- og fritidsformål, at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i om råd et, at eksisterende bevaringsværdig beplantning bevares, at ny bebyggelse opføres efter en samlet plan og med et ensartet udseende. Q 2. Stk. 1 Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset som vist på matrikelkortet, og omfatter, jf. matrikelkortet, følgende matrikelnumre: matr.nr. 3 ba og 3 bq Hjortshøj by, Hjortshøj, samt alle parceller, der efter den 1. sep.. 1994 udstykkes i området. Se fodnote 1........ 8... e.. LOKALPL AN NR 493 Matrrkelkortudsnrt pr 178 92 Hjortshaj By. Hjortshej O 40 80 120 160 200 m OBS! Målestoksforholdsangivelsen i tegningshovedet må ikke anvendes.
Stk. 2 LokalplanornrAdet er opdelt i omriiderne I og II, som vist p& lokalplankortet. Se fodnote 1. 3. Anvendelse 9 Stk. 1 Stk. 2 Omr%det er udlagt til boligformiil og offentlige formiil. Boligform%let er i form af tæt-lav boligbebyggelse (række-, kæde-, g%rd-, klyngehuse og lignende) med tilharrende fællesfaciliteter. En del af husene i omriidet kan opfarres som huse med vandrette lejlighedsskel, jf. 97 stk.4. Offentlige formiil er i form af idræts- og fritidsfaciliteter (idrætshal, made- og undervisningslokaler) i den udstrækning de kan indrettes i eksisterende bygninger. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sadan virksomhed, som almindeligvis kan udarves i boligomr%der - f.eks. frisarr-, læge-,tegnestue-,revisions-,samtklubvirksomhed.enforudsætninger dog, at virksomheden ikke giver ulemper for de omboende ved væsentlig arget parkering, trafik eller p% anden m%de er til gene. Stk. 3 Hvis derindrettesboliger i omriidet,skalmindst 5% af omriidet indrettes som fælles opholdsareal for omriidets beboere. Stk. 4 Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 5 4. Udstykning Stk. 1 UdstykningafIokalplanomrAdetskal i princippetfarlgedelomriidegrænserne som vist pii lokalplankortet. Stk. 2 Ved en yderligere udstykning af delomraderne til tæt-lav boligbebyggelse gælder byggelovens Q 6A om mindste grundstarrrelser p% 700 m2 ikke for lokalplanomriidet. Q 5. Stk. 1 Trafikforhold. Pii lokalplankortet, bilag 1, er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B Sti a-b Se fodnote 2. 8 m bred 4 m bred 1) I tvivlstilfdde defineres denajagtige grænse af Stadsingeniarens Kontor, Forvaltningsafdelingen. 2) I lokalplanomriidet skal dereserveres areal til parkeringsformiil overensstemmelse i med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer Arhus i Kommune"
10 Stk. 2 Vedvejtilslutningen til HjortshajStationsvejskaldersikresdenadvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Stk. 3 I bebyggelsesplanenforomradetskaldersikresenstiforbindelse fra stien a-b til vej A-B via omr&dets interne trafiksystem. Q 6. Teknisk forsyning Ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse og byggeri skal der tilsluttes Arhus kommunale værkers varmeforsyning, p& værkets til enhver tid gældende betingelser. Q 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse p& det enkelte delomr&de m& kun ske p& grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 3. Planen skal redegarre for: Placering af beboelse med udendars opholdsareal. Udstykning i henhold til byggelovens 5 10A. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af fællesparkering og evt. garagerharporte. Placering af smabygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer og regnvandsbassin. Bevaringafeksisterendebeplantningsomangivet pii lokalplankortet. Delomradernes interne vej-, parkerings- stiforhold, og herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. 3) Bebyggelsesplanen vil blive krævet sikret ved tinglyst deklaration.
Ved udarbejdelsen af bebyggelsesplanen kan der ses bort fra bygningsreglementets kapitel 3 og smiihusreglementets bestemmelser om harjder og afstande i forhold til bebyggelse p% samme grund, dog kun i et sadant omfang, at planen i rimelig grad tilgodeser hensigten med harjde- og afstandsbestemmelserne. 11 Stk. 2 I omrikie I m% der, niir det anvendes til boligformhl: opfarres maksimalt.... - hvilket ca. svarer til en bebyggelsesprocent p% 35. 700 m2 etagemeter I omrade I m% der, n%r det anvendes til fritids- og boligformiil: maksimalt være.... 900 m2 etagemeter - hvilket ca. svarer til en bebyggelsesprocent p% 40. I omrade II m& der: opfarres maksimalt.... 1300 m2 etagemeter - hvilket ca. svarer til en bebyggelsesprocent pii 35. Der kan herudover til hverboligopfarresenafde smiibygninger, derer nævnt i smiihusreglementets afsnit 13, safremt placeringen er godkendt i henhold til den i 3 7, stk. 1 nævnte bebyggelsesplan. Der kan herudover til hver bolig opfarres smilbygninger og udhuse, safremt placeringen godkendt i henhold til den i Q 7 stk. 1, nævnte bebyggelsesplan. Stk. 3 Ny bebyggelse mii hajst opfarres i 2 etager foruden eventuel kælder. Stk. 4 Harjst 15% af hvert omriides etageareal, jf. 97, stk. 2 - mil anvendes til boliger beliggende p% 1. sal med vandrette lejlighedsskel. Intet punkt af en nybygnings ydervæg eller tagflade m% være harjereend 8,50 m over terræn (miilt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan). Skæringen mellem ydervæg og tagflade - bortset fra gavltrekanter - m% for ny bebyggelse harjst være 4,50 m over terræn. Stk. 5 Terrænreguleringer m% kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering pil indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelsemedbyggemodningenreguleretterrænogikkenærmereskel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse.
12 Q 8. Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Bebyggelsens udseende. Nye boliger indenfor et omr%de skal udfarres i ens materialer og med ens taghældning. Udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger m% udfares i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnas en god helhedsvirkning. Skiltning og reklamering pa en ejendom ma kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindeligeudendarrsradio-ogtv-antenner - herunderparabolantenner med en diameter p% indtil 80 cm - skal anbringes p% bygninger og m& harjst rage 1,O0 m op over disses harjeste punkt. Parabolantenner med en diameter p% mindre end 80 cm. kan dog tillades anbragt dirette p% terræn. Parabolantenner med en diameter starrre end 80 cm m% alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatarrer - tillade fritstilende antenner og antenner p% bygninger med en starrre antenneharjde end angivet ovenfor. Q 9. Hegn og beplantning Den p% lokalplankortet, viste bevaringsværdige beplantning m% kun fjernes efter tilladelse fra Magistratens 1. Afdeling, se fodnote 4. 10. Stnrjforhold Det skal sikres, at det konstante, udendarrs starjniveau, som trafikstarj p%farrer bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) pb dargnbasis. Q 11. Særlige forudsætninger ibrugtagen af bebyggelse. Generelt gælder, at ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse i det enkelte delomriide ikke m% tages i brug, farr: ny Den i!i 6 nævnte tilslutning til Arhus kommunale værkers varmeforsyning har fundet sted. De veje, stier og parkeringspladser, som er fastlagt den i godkendte bebyggelsesplan for delomradet, jf. 7, er anlagt, samt at friarealer er planeret og tilsset med græs. Se fodnote 5. 4) Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. 5) Sdfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdigg~res, forinden ibrugtagen af bebyggelse, Vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid.
13 5 12. Grundejerforening Stk. 1 Derskalstiftes enforening til atvaretagedefællesgrundejer-interesseri lokalplanomriidet. Se fodnote 6. Stk.2Grundejerforeningenskalefterkrav fra Magistratens2. Afdeling sammenslutte sig med en eller flere bestiiende grundejerforeningen for tilgrænsende omrader eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 13. Servitutter Medlokalplanensikræfttrædenophævesfarlgendeservitutbestemmelser i medfarr af planlovens 15, stk.2, nr. 16: Pii matr.nr. 3 ba, Hjortsharj By, Hjortsharj, dokument af 19.10.1963 angiiende bebyggelse m.v. samt forbud mod handels- m.fl. virksomheder.
14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold vedrarrer lokalplanen. til kommuneplanenogandenplanlægning,som Kommuneplanen Nedenstaende kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanomr%det er, som vist, beliggende i rammernes omrade 38.01.11 BL, og byzone. Kommuneplanen angiver at siifremt omriidet alene anvendes til boligformil, er bebyggelsesprocenten 25, medens den ved blandet anvendelse er p& 40. Da en af de anvendelsesmuligheder lokalplanen lægger op til er en ren tæt-lav boligbebyggelse, er lokalplanen ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen kan derfor kun gennemfarres i den foreliggende udformning efter byradets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nardvendige ændring af kommuneplanen gennemfarres ved tillæg nr. 93 til kommuneplanen for Arhus kommune. Tillægget er gengivet pii side 17.
15 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanomriidet har vejadgang til Hjortsharj Stationsvej, hvorfra der er forbindelse til forskellige mal i Hjortsharj. Via Virupvej og Mejlbyvej er der forbindelse til Grenavej og Arhus. Via omradets interne stisystem er der forbindelse til fortovet langs Hjortshraj Stationsvej og mod nord til fortovet langs Hundkærvej. Stnrjmæssige forhold Lokalplanomriidets afstand fra de primære starjkilder, Hjortsharj Stationsvej og jernbanen Arhus-Gren& betyder, at omrader til starjfarlsomme formal (boliger og opholdsarealer) inden for lokalplanomrikiet ikke vil være belastet af et starjniveau, der overstiger kommuneplanens stajbestemmelser. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes omriidet af busrute 58 p5 Hjortsharj Stationsvej, samt af nærbanen linie 100 ved Hjortsharj Station. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger omradet i Virupskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog garre det nadvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanomriidet findes ved planens udarbejdelse institutioner: farlgende Barrnehaver: Vuggestue: Fritidshjem: Plejehjem: Kernehuset, Smedebakken. Kankbrallevej Kankbarllevej Kankbsllevej Hjortsharj Plejehjem og Dagcenter, Hjortsharj Stationsvej Herudover har Magistratens 3. Afdelingplanerom at opfarreen daginstitution ved Hjortsharj Mallevej nord for 0stergArd. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Elselskabet ARKE Greniivej 55 8200 hhus N
16 Vandforsyning sker fra: Hjortshsj Stationsbys Vandværk v/ E.Schjeldal Stationsvej 8 8530 Hjortshsj Varmeforsyning sker fra: Arhus Kommunale Værker Bautavej 1 821 O Arhus V. Kloakforsyning sker ved: Stadsingenimens Kontor Miljsafdelingen Silkeborgvej 260 8230 Abyhsj Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning ved lokalplanomradet til Eg% Renseanlæg, hvor der er kapacitet til stede. Regnvand skal afledes, via et nyt regnvandsbassin p% 130 m3 der skal placeres i lokalplanomriidet, til Hjortshsj Bæk.
17 TILLÆG NR. 93 TIL KOMMUNEPLANEN Jævnfar afsnittet om kommuneplanen udvides rammebestemmelsernes pkt. 2 for omradet 38.01.l l BL med en bestemmelse om bebyggelsesprocenter pil 35 for tæt-lav boligbebyggelse. De samlede rammebestemmelser for delomriidet far herefter farlgende ordlyd: Rammebestemmelser 1. Omriidets anvendelse fastlægges til boligformiil, erhvervsformai og offentlige formiil. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder, mindre fremstillingsvirksomhed m.v., som kan indpasses i omriidet uden gener for omgivelserne. 2. 3. 4. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom med Aben-lav boligbebyggelse mii ikke overstige 25. For et areal til tæt-lav boligbebyggelse m& bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 for arealet under et. For avrige ejendomme mii bebyggelsesprocenten ikke overstige 40. Bebyggelsen mii ikke opfares med mere end 2 etager Bygningsh~rjden ma ikke overstige 8,5 m.
18 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom arnskes bebygget, udstykket eller anvendt anden made end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. pil en Lokalplanen medfarre derimod ikke pligt til at opfarre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggesetvitutter og andre silkaldte tilstandssetvitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere principperne i planen. fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med Nar en dispensation berarer omboendes interesser, skal disse underrettes om den piltænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, f0r dispensationen eventuelt gives. Videregiiende afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.