Forpagtningskontrakt Mellem Kolding Kommune Nytorv 11 6000 Kolding som Bortforpagter og som Forpagter er indgået følgende forpagtningskontrakt om drift af vandrerhjem, Ørnsborgvej 10, 6000 Kolding. 1. Forpagtningens genstand Det forpagtede består af ejendommen matr.nr. Kolding Markjorder 1. afd. 52 B, beliggende Ørnsborgvej 10, 6000 Kolding med tilhørende udenomsarealer jf. bilag 1 med tegning over vandrerhjemmet inklusiv tjenestebolig. Vandrerhjemmet har et samlet nettoareal på i alt 2.124 m 2, Ved forpagtningskontraktens ikrafttrædelse gennemgås det forpagtede af Forpagter og Bortforpagteren, og der udarbejdes en fortegnelse over det inventar m.m., som tilhører Bortforpagter. Fortegnelsen over inventar m.m. underskrevet af Forpagter og Bortforpagter vedlægges nærværende forpagtningskontrakt som bilag 2. Forpagter kan efter aftale tage fast bopæl i den på vandrerhjemmet dertil indrettede bolig. Ved ophør af Forpagtningskontrakten skal boligen for forpagterens egen regning bringes i samme stand som ved kontraktens indgåelse. 2. Krav til drift og anvendelse Det forpagtede skal anvendes og drives som vandrerhjem og må alene anvendes til formål som er naturligt forbundet hermed bl.a. at tilbyde gode og tidssvarende overnatningsforhold for ferie- og fritidsgæster, indkvarteringer af skole- og ungdomsgrupper, sportsfolk og andre grupper.
Forpagter forestår vandrerhjemmets daglige drift, efter de til enhver tid gældende regler, herunder bl.a. regler og retningslinjer, som er fastsat af Landsforeningen Danmarks Vandrerhjem (LDV). Særligt bemærkes: 1. At vandrerhjemmet holdes åbent fra 1. februar til 1. december. I den daglige åbningstid skal forpagteren eller andet ansvarligt personale opholde sig på vandrerhjemmet. 2. At kun personer med gyldig vandrerhjemslegitimation må overnatte på vandrerhjemmet. (Gyldig vandrerhjemslegitimation er: Dansk vandrerhjemskort fremstillet af LDV, udenlandsk vandrerhjemskort udstedt af medlemsorganisationer af International Youth Hostel Federation (IYHF). Dansk eller udenlandsk gruppekort for skole- og ungdomsgrupper - endvidere gæstekort udstedt efter derom gældende regler.) 3. At alle gæster, der overnatter i vandrerhjemmet, skal registreres efter system godkendt af LDV. 4. At forpagteren skal sørge for fornøden bevilling til at drive vandrerhjemsvirksomhed, herunder mad- og kiosksalg, samt at tilmelde sig til Told og Skats momsregistrering. 5. At LDV prissystem skal følges både mht. overnatning og bespisning (eller fsv.ang. frokost og aftenmåltidet evt. at henvise til byens spisesteder.). 6. At forpagteren løbende sørger for en nødvendig og relevant markedsføring af vandrerhjemmet i et omfang og kvalitet, der svarer til vandrerhjemmets turistmæssige betydning. 7. At forpagteren skal anvende det af LDV registrerede varemærke (symbol+tekst) ved ethvert markedsføringsinitiativ mv. 8. At forpagteren i forbindelse med driften af vandrerhjemmet i videst muligt omfang tager socialøkonomiske hensyn. Forpagteren skal følge de retningslinier, som LDV fastsætter, herunder drive vandrerhjemmet i overensstemmelse med det gældende vandrerhjemskoncept og LDV klassifikation. Forpagteren skal bistå gæsterne med oplysninger og vejledning i rimeligt omfang med henblik på et udbytterigt ophold og medvirke til at skabe en god og venlig atmosfære. Vandrerhjemmet skal i øvrigt drives på en måde, der respekterer gældende vilkår i Samarbejdsaftale mellem bortforpagter og LDV, der fremgår som bilag 3. 3. Ansvar og økonomiske forpligtelser Bortforpagteren er ansvarlig for, at det forpagtede ved forpagtningsaftalens ikrafttrædelse opfylder gældende lovgivning og lovmæssige myndighedskrav.
Såfremt en offentlig myndighed måtte stille krav om forandringer af eller i det forpagtede, herunder krav om ændret indretning eller indlægning af særlige installationer som betingelse for fortsat opretholdelse af driften, påhviler det bortforpagter at foranledige sådanne myndighedskrav opfyldt hurtigst muligt samt at afholde de dermed forbundne omkostninger. Såfremt et krav fra en offentlig myndighed skyldes forhold, som kan henføres til den måde, hvorpå Forpagter driver det forpagtede, skal Forpagter selv afholde de omkostninger der er forbundet med opfyldelse af kravet. Forpagterens drift af vandrerhjemmet sker i enhver henseende på Forpagterens ansvar og risiko og for dennes regning. Forpagteren er ansvarlig for, at Forpagterens drift og al anvendelse ienhver henseende sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og lovmæssige myndighedskrav. Det påhviler endvidere Forpagteren at indhente alle nødvendige tilladelser og godkendelser til driften og anvendelsen hos relevante myndigheder. Forpagteren skal uden ugrundet ophold underrette Bortforpagteren om eventuelle myndighedskrav samt i øvrigt sende kopi af myndighedskrav, tilladelser og godkendelser til Bortforpagteren. Bortforpagteren hæfter ikke for de økonomiske forpligtelser, Forpagteren påtager eller pådrager sig i forbindelse med driften. Dette gælder også for eventuelle ansattes lønkrav og det offentliges krav på forfaldne afgifter m.v. Ved ansættelse af personale og ved kreditgivning fra leverandører og andre er Forpagteren forpligtet til at gøre de pågældende bekendt med foranstående bestemmelser og om Forpagterens ansvar og økonomiske forpligtelser. 4. Forpagtningsaftalens ikrafttræden og varighed Denne kontrakt er fra begge parter uopsigelig i perioden frem til 1. januar 2022, hvorefter kontrakten kan opsiges med et skriftligt varsel på mindst 2 år fra Bortforpagters side, mens Forpagter kan opsige kontrakten med et skriftligt varsel på mindst 1 år. I forbindelse med opsigelse af denne kontrakt, må Bortforpagter ikke annoncere efter en ny Forpagter før 6 måneder op til ophøret af dette forpagtningsforhold, således at omsætningen kan opretholdes for Danhostel Kolding Vandrerhjem. Det forpagtede overtages af Forpagteren i vel og vedligeholdt stand. Forinden overtagelsen har Forpagter besigtiget og godkendt det forpagtede. 5. Overdragelse af forpagtningen mv. Forpagteren har ikke ret til helt eller delvist at afstå eller fremforpagte det forpagtede til 3. mand.
Ved den ene ægtefælles alvorlig sygdom eller dødsfald kan den anden ægtefælle fortsætte forpagtningen. Det første år efter betragtes som en prøveperiode. I prøveperioden kan kontrakten af begge parter bortset fra misligholdelse opsiges med 1 års varsel. Efter prøveperioden vil forpagtningskontraktens 4 være gældende. 6 Forpagtningsafgift, sikkerhedsstillelse mv. Den årlige forpagtningsafgift udgør 10% af vandrerhjemmets totale omsætning (ekskl. moms) A conto indbetalingerne foretages således: 25 % af den beregnede totale forpagtningsafgift hvert år den 1. juni 50 % af den beregnede totale forpagtningsafgift hvert år den 1. august 25 % af den beregnede totale forpagtningsafgift hvert år den 1. december Senest 1. marts hvert år, første gang 1. marts 2012 for driftsåret 2011, skal Bortforpagteren fra Forpagteren modtage en opgørelse over driftsregnskabet i det forløbne kalenderår. Opgørelsen skal være attesteret af en autoriseret revisor.bortforpagteren er berettiget til ved sin revision at kontrollere rigtigheden af de givne oplysninger hos forpagterens revisor. På baggrund af heraf udarbejdes for det forløbne år endelige opgørelser af forpagtningsafgiften, som skal være afregnet senest den 1. maj. Forpagteren skal ud over forpagtningsafgift selv afholde udgifterne til forbrugsafgifter og eventuelle personaleomkostninger I forbindelse med indgåelse af Forpagtningskontrakten stiller Forpagteren en bankgaranti i form af en anfordringsgaranti. Anfordringsgarantien tjener til sikkerhed for betaling af forpagtningsafgiften og de kontraktmæssige forpligtelser som påhviler forpagteren. Garantien ansættes til 40.000 kr. I forbindelse med opsigelse af forpagtningsforholdet, jf. 4, oppebærer Forpagteren en provision af de på ophørelsestidspunktet indgåede kontrakter. Provisionen udgør 5 % af kontraktssummen for individuelle gæster og 10 % for grupper/større arrangementer. Hverken depositum eller afbestillingsgebyr kan medtages i denne beregning. De på ophørelsestidspunktet indgåede kontrakter forpligter Forpagter sig til at registrere således, at der over for Bortforpagter i overskuelig form kan dokumenteres, hvilken procentsats, der skal afregnes med for den enkelte gæst/gruppe. Registringen skal minimum være på ankomst- og afrejsedag, gæstens navn, værelsesnummer samt med angivelse af om der er tale om en 5 % eller 10 % gæst og med hvilket beløb, der skal afregnes. Ordrebogen skal i forbindelse med evt. fratræden være til disposition for Bortforpagter mindst 1 måned forud for nærværende aftales ophør.
I forbindelse med evt. ophør af forpagtningsforholdes, jf. 4 og 12, afregner Forpagteren til Bortforpagteren alle forudbetalinger. 7. Vedligeholdelse og renholdelse mv. Forpagteren skal sørge for almindelig indvendig vedligeholdelse af vandrerhjemmet. Dette indebærer, at inventarvedligeholdelse påhviler Forpagteren, hvilket også omfatter hårde hvidevarer, komfur, ovn og lign. samt installationer til opvarmning af vandrerhjemmet. Forpagter forestår og afholder endvidere omkostningerne til ind- og udvendig vinduespudsning og skal sørge for og bekoste reparation af låse, nøgler, ruder, hasper, vandhaner, elektriske pærer og lysstofrør, elektriske kontakter, telefonapparater, kasseapparater samt samtlige installationer i køkken ruder. Forpagter skal ved påkrav dokumentere sine udgifter til vedligeholdelse. Egentlig fornyelse af faste installationer, herunder fornyelse af hårdehvidevarer samt VVS-, varme- og elinstallationer sker efter nærmere aftale med Bortforpagteren og for Bortforpagterens regning. Endvidere afholder Bortforpagter udgifter til service af de tekniske installationer ABA anlæg, ventilation, CTS anlæg. Det påhviler dog Forpagter at forny og supplere det øvrige, løse inventar, herunder det i køkkenet værende porcelæn m.v. Forpagteren er forpligtet til at sikre, at det forpagtede til enhver tid fremtræder i vel vedligeholdt stand. Bortforpagteren og dennes repræsentanter er til enhver tid berettiget til at besigtige det forpagtede med henblik på konstatering af, om Forpagterens vedligeholdelsespligt er opfyldt. Bortforpagter og Forpagter foretager én gang årligt tilsyn af det forpagtede med hensyn til vedligeholdelsesstanden. Forpagteren er forpligtet til, uden ugrundet ophold, at udføre sådanne vedligeholdelsesarbejder, som Bortforpagteren kræver til opfyldelse af ovennævnte afsnit 1, 2 og 3. Såfremt Forpagteren ikke uden ugrundet ophold efter modtagelsen af Bortforpagterens skriftlige påkrav har udført et påkrævet vedligeholdelsesarbejde, er Bortforpagteren berettiget til at lade arbejdet udføre for Forpagterens regning. Til udførelse af vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder er Forpagteren forpligtet til at anvende momsregistrerede og velkvalificerede håndværkere. Bortforpagteren kan modsætte sig Forpagterens anvendelse af bestemte håndværksvirksomheder, såfremt Bortforpagteren har tilstrækkelig tvingende grund hertil. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt.
Udvendig vedligeholdelse af bygningerne herunder vedligeholdelse af udvendig belysning påhviler Bortforpagteren, hvilket også omfatter vedligeholdelse af fundamenter, facader, udvendige sider af vinduer og døre, tag mv. Vedligeholdelse af grønne arealer, herunder planter, træer og plæner, påhviler bortforpagter. Renholdelse af gårdareal og forplads, herunder bl.a. snerydning, grusning, saltning, pleje, og renholdelse påhviler Bortforpagteren. Renholdelse af øvrige udvendige arealer i tilknytning til det forpagtede påhviler Forpagter. Indvendig renholdelse af det forpagtede inkl. tilhørende installationer påhviler Forpagteren, hvad enten installationerne tilhører Bortforpagteren eller Forpagteren. Tilsvarende gælder renholdelse af øvrige installationer i det forpagtede, herunder vandforsyning og afløb m.v. Forpagteren er pligtig til ved egen foranstaltning og for egen regning at bortskaffe emballage, affald og lignende, som ikke bortskaffes af dagrenovationen. 8. Ombygning, forandringer mv. Forpagteren er alene med Bortforpagterens skriftlige godkendelse berettiget til at foretage ombygning og istandsættelse m.v. af det forpagtede samt etablere eller istandsætte installationer i det forpagtede. Bortforpagteren er i intet tilfælde forpligtet til at medvirke ved finansieringen af arbejderne. Ombygnings- og istandsættelsesarbejder m.v. skal udføres af velkvalificerede håndværkere i overensstemmelse med Bortforpagterens anvisninger og på grundlag af sædvanligt projekt, der på forhånd skal godkendes af Bortforpagteren. I øvrigt skal installationer og ændringer i enhver henseende godkendes af de kompetente offentlige myndigheder på Forpagters bekostning og foranledning. Forpagteren er på forlangende fra Bortforpagter forpligtet til at retablere ombygninger, bygningsmæssige ændringer, installationer mv. ved Forpagtningskontraktens ophør. Forpagter er ikke berettiget til at foretage retableringer, medmindre det er aftalt med Bortforpagter. 9. Forsyning med el, varme, vand mv. Alle udgifter til forsyning af det forpagtede med el, inkl. afgifter, der relaterer sig til forbruget, betales af Forpagter direkte til forsyningsselskabet. Forpagter har pligt til at lade sig registrere hos forsyningsselskabet som selvstændig bruger.
Alle udgifter til forsyning af det forpagtede med varme-, varmtvands- og vandforbrug inkl. afgifter, der relaterer sig til forbruget, betales af Forpagter direkte til forsyningsregnskabet. Forpagter har pligt til at lade sig registrere som selvstændig bruger. Øvrige udgifter til tekniske installationer, herunder vedligeholdelse vedrørende varme, varmtvands og vand installationer afholdes af Forpagteren. Bortforpagter påtager sig intet ansvar for forbigående forstyrrelser i varme- og varmtvandsforsyningen eller anden forsyning. Afhjælpning af sådanne forstyrrelser påhviler alene Forpagteren. Forpagteren er forpligtet til at holde det forpagtede frostfrit. 10. Forsikringer Bortforpagteren tegner og afholder alle udgifter til bygningsforsikring inkl. brandforsikring. Bortforpagter tegner og afholder endvidere udgifterne til forsikring af det af Bortforpagter ejede løsøre. Såfremt Forpagterens særlige brug af det forpagtede medfører en forøgelse af Bortforpagterens præmieudgift til forsikringer efter afsnit 1, påhviler det Forpagteren at betale differencen. 11. Skatter og afgifter Bortforpagteren afholder alle udgifter til skatter og afgifter der påhviler det forpagtede. 12. Misligholdelse mv. Hver af parterne er berettiget til uden varsel at ophæve forpagtningskontrakten og kræve erstatning i tilfælde af væsentlig misligholdelse fra den anden parts side. Følgende vil blive betragtet som væsentlig misligholdelse: Forpagteren misligholder sine betalinger, åbner forhandling om tvangsakkord, træder i likvidation eller erklæres konkurs Forpagterens undladelse af at betale forpagtningsafgiften, jf. 6 forudsat at betaling ikke er sket senest 5 dage efter Bortforpagterens påkrav herom Forpagteren fraviger de af Bortforpagteren fastsatte krav for drift af det forpagtede jf. 2 og undlader at rette for sig ved reklamation herover fra Bortforpagters side Der sker ændringer i, hvem der ejer/og eller kontrollerer Forpagterens virksomhed Forpagterens/Bortforpagterens manglende opfyldelse af lovkrav m.v. Forpagterens/Bortforpagterens manglende opfyldelse af vedligeholdelsespligten
Forpagterens/Bortforpagterens manglende tegning af påkrævede forsikringer, jf. 10 I øvrigt henvises til Erhvervslejelovens 69 Hvis en af parterne har gjort sig skyldig i misligholdelse af kontrakten, som ikke kan betegnes som væsentlig, skal den anden part reklamere med angivelse af de årsager, som vedkommende betegner som misligholdelse og give den misligholdende part en frist på 30 dage til at rette for sig. Såfremt den misligholdende part ikke har rettet for sig inden for denne frist, er den anden part berettiget til at betragte forholdet som væsentlig misligholdelse og ophæve forpagtningskontrakten uden yderligere varsel og kræve erstatning, såfremt vedkommende har lidt et tab herved. 13. Aflevering ved ophør Ved forpagtningskontraktens ophør overtager Bortforpagteren eller en evt. ny forpagter driften af det forpagtede, idet brugsretten til bygningerne inkl. nagelfast tilbehør og installationer af enhver art samtidig overgår til Bortforpagteren eller en evt. ny forpagter. Overtagelsen sker kl. 12.00 på den sidste dag i forpagtningsperioden eller, såfremt denne dag er en lørdag, en søndag eller en helligdag, den førstkommende hverdag derefter. Forpagteren har ret til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer og tilbehør, der er bekostet af Forpagteren, og som ikke fulgte med ved Forpagterens overtagelse af forpagtningen, i alle tilfælde dog forudsat at Forpagteren foretager fornøden retablering. Forpagteren er ansvarlig for, at eventuelle ændringer af det forpagtede, herunder indretningen, samt eventuelle mangler, herunder som følge af undladt vedligeholdelse, retableres og udbedres inden Forpagtningskontraktens ophør, således at bygningerne fremtræder som ved Forpagtningskontraktens ikrafttræden, herunder under hensyn til fornøden vedligeholdelse. Dette gælder tillige ændringer, som er godkendt af Bortforpagteren, medmindre Bortforpagteren skriftligt har frafaldet krav om retablering. Senest 14 dage inden Forpagtningskontraktens ophør foretager Forpagteren og Bortforpagteren en fælles gennemgang af det forpagtede med henblik på at konstatere de istandsættelser, retableringer m.v., som Forpagteren skal foretage inden Forpagtningskontraktens ophør. Bortforpagteren foranlediger en foreløbig afleveringsrapport udarbejdet ved gennemgangen. Har Forpagteren ikke opfyldt sin istandsættelses- og retableringspligt som angivet i afsnit 2 og 3 og i øvrigt i henhold til den foreløbige afleveringsrapport, jf. afsnit 4, er Bortforpagteren berettiget til efter eget valg enten at istandsætte det forpagtede for Forpagterens regning eller at kræve kontant betaling af de udgifter, der må forventes at medgå til istandsættelsen. Forpagteren er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre o. lign., herunder til låse, som Forpagteren har installeret.
Snarest muligt efter afleveringen af nøgler gennemgår Forpagteren og Bortforpagteren i fællesskab på det forpagtede med henblik på at konstatere, om der er forhold som nævnt i afsnit 5. Der udarbejdes en endelig afleveringsrapport, der underskrives af begge parter. Såfremt Forpagteren ikke deltager i gennemgangen, skal den endelige afleveringsrapport fremsendes til Forpagteren, således at den er fremme senest 4 uger efter fraflytning. Såfremt Forpagteren har indsigelser mod den endelige afleveringsrapports indhold, skal specificeret indsigelse meddeles skriftligt til Bortforpagteren senest 7 dage efter, at den endelige afleveringsrapport er fremkommet til Forpagteren. Såfremt Bortforpagteren ikke modtager en indsigelse fra Forpagteren inden for ovenstående frist, anses den endelige afleveringsrapports indhold for godkendt af Forpagteren. 14. Refusionsopgørelse Ved Forpagtningskontraktens ophør udfærdiges der en refusionsopgørelse med overtagelsesdagen ved ophøret som skæringsdag. 15. Diverse bestemmelser Alle former for udvendig skiltning og reklamering, herunder anbringelse af markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign., må alene foretages med Bortforpagterens forudgående skriftlige godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og kommunale bestemmelser, der er gældende for det forpagtede. Alle omkostninger i forbindelse hermed betales af Forpagteren. Enhver aftale om ændring eller supplering af Forpagtningskontrakten skal udformes som et skriftligt tillæg til Forpagtningskontrakten, som skal underskrives af begge parter for at kunne gøres gældende parterne imellem. Det bemærkes, at enhver tilretning af nærværende forpagtningskontrakt, begrundet i pålæg, vejledende udtalelser eller andet fra de kommunale tilsynsmyndigheder eller konkurrencemyndigheder skal tåles af begge parter og kan ske på den for forpagteren mindst indgribende måde, uden at der herved er tale om misligholdelse fra bortforpagterens side. Sådanne tilretninger giver forpagteren ret til at kræve forpagtningskontrakten genforhandlet indenfor 3 måneder. Såfremt der ikke indenfor disse 3 måneder kan opnås enighed om en fortsættelse af forpagtningsforholdet, kan forpagteren opsige forpagtningskontrakten med 6 måneders varsel. Forpagteren skal give Bortforpagteren de oplysninger om driften af det forpagtede, som Bortforpagteren med rimelighed kan forlange, herunder med henblik på udbud og overladelse af forpagtningen til en ny forpagter.
16. Generelt For kontraktsforholdet gælder bestemmelserne i Erhvervslejeloven, lov nr. 934 af 20. december 1999, i det omfang bestemmelserne ikke er fraveget i denne kontrakt. Enhver aftale mellem lejer og udlejer, der ændre og/eller supplerer denne kontrakt, skal, for at være gyldig, være skriftlig og underskrevet af begge parter. Kolding, den / 2011, den / 2011 For Bortforpagteren For Forpagteren Jørn Pedersen Borgmester