HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 22. september 2015 Sag 81/2014 (1. afdeling) Skatteministeriet (Kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke) mod Jørgen Rønne (advokat Eduardo Vistisen) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Roskilde den 2. juli 2012 og af Østre Landsrets 10. afdeling den 20. november 2013. I pådømmelsen har deltaget syv dommere: Poul Søgaard, Niels Grubbe, Jon Stokholm, Vibeke Rønne, Hanne Schmidt, Oliver Talevski og Jan Schans Christensen. Påstande Appellanten, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse. Indstævnte, Jørgen Rønne, har nedlagt påstand om stadfæstelse af landsrettens dom. Supplerende sagsfremstilling Af ejendomsskemaet for 2007 vedrørende Jørgen Rønnes sommerhusejendom, Strandagervænge 18, Kirke Hyllinge, fremgår bl.a.: Almindelig vurdering af ejendommen Strandagervænge 18 Ansættelser: Ejendomsværdi 970.000 kr Grundværdi 336.700 kr
- 2 - SPECIFIKATIONER Grundværdi Kvadratmeterpris 1205 m 2 á 140 kr 168.700 kr Byggeretspris 1 stk. 168.000 kr Grundværdi i alt 336.700 kr Bygningsværdi Etageareal Bebygget areal 72 m 2 x 100 % 72 m 2 Vægtet etageareal 72 m 2 Værdiberegning Standardpris for området 12.650 kr Ovne (kamin, brændeovn o.l.) -275 kr Bygningsværdi 72 m 2 x 12.375 kr. 891.000 kr Ejendomsværdi Grundværdi Bygningsværdi Beregnet værdi i alt Særlige forhold: Handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendomme giver udtryk for Korrigeret ejendomsværdi Ejendomsværdi afrundet 336.700 kr 891.000 kr 1.227.700 kr - 250.000 kr 977.700 kr 970.000 kr Et skærmbillede SKAT Forespørgsel på grundværdiområder viser for vurderingsåret 2007 for grundværdiområde 01012, der omfatter Jørgen Rønnes ejendom, bl.a.: PRISER/FAKTORER: (ajourført 22/6-2007) for området: for prisgruppen: Sommerhusområde Forsl. normalpris: 270 Forsl. normalpris: 270 Vurdmynds normalpris: 280 Vurdmynds normalpris: 280 Gl. normalpris: 300 Prisgruppe Område Fremskrivningsfaktor: 93 Antal ejendomme: 437 234 Normalgrund: 1200 Antal bebyg. salg: 102 61 Sær. estimeret pris: 259 Gennemsnit. ejd. værdi: 1126527 1094122 I perioden fra 2003 til 2007 skete der syv salg af fem ubebyggede sommerhusgrunde i grundværdiområdet. En oversigt over disse salg samt over salget af en sommerhusejendom købt med henblik på nedrivning viser:
- 3 - Adresse Grundareal Købsdato Kontantpris Harekærgårdsvej 38 1.390 m 2 6.6. 2007 790.000 kr. (købt med henblik på nedrivning af bygning på 23 m 2 ) Lærkevej 10 1.298 m 2 5.1. 2006 250.000 kr. Harekærgårdsvej 29 1.242 m 2 21.11.2005 550.000 kr. Harekærgårdsvej 59 1.200 m 2 18.4. 2005 350.000 kr. Harekærgårdsvej 45 1.263 m 2 27.9. 2004 236.000 kr. Harekærgårdsvej 29 1.242 m 2 1.5. 2004 190.000 kr. Lærkevej 10 1.298 m 2 3.3. 2004 250.000 kr. Strandtoften 3 1.203 m 2 24.9. 2003 125.000 kr. Efter det oplyste blev der for alle ejendomme i Jørgen Rønnes grundværdiområde bortset fra én givet et nedslag i ejendomsværdien på 250.000 kr. En oversigt over enkelte af disse ejendomme viser: Adresse Grundareal Bebygget areal Opførelsesår Ejendomsværdi ifølge standardberegning før nedslag Harekærgårdsvej 10 1.210 m 2 98 m 2 2002 1.998.108 kr. Harekærgårdsvej 53 1.234 m 2 90 m 2 2002 1.895.190 kr. Harekærgårdsvej 67 1.200 m 2 62 m 2 1981 1.134.126 kr. Strandagervænge 20 B 1.200 m 2 81 m 2 2004 1.598.142 kr. Strandbakken 16 1.201 m 2 76 m 2 1964 1.331.016 kr. Strandengen 13 990 m 2 97 m 2 1976 1.551.983 kr. Strandtoften 7 1.066 m 2 35 m 2 1977 805.450 kr. Strandagervænge 2 1.300 m 2 32 m 2 1963 799.792 kr. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår, om Jørgen Rønne har krav på, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2007 for hans sommerhusejendom Strandagervænge 18, Kirke Hyllinge, hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. Vurderingssystemet og domstolsprøvelsen Efter vurderingsloven ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. 5, stk. 1. Vurderingen foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel, jf. 6, 1. pkt., og for ejerboliger fastsættes vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder,
- 4 - stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. 6, 2. pkt. Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. 13. Efter lovens 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. Vurderingsloven forudsætter, at der ved ansættelsen af værdien af en ejendom foretages et skøn bl.a. på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejendomme, jf. 39, sammenholdt med 6, 2. pkt. Det fremgår af forarbejderne, at vurderingen foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet). Den maskinelt beregnede ejendomsværdi for den enkelte ejendom er baseret på det gennemsnitlige handelsprisniveau i lokalområdet, og der kan være behov for at justere denne værdi med et tillæg eller fradrag, så ejendomsværdien skønnes passende og ikke overstiger handelsværdien (lovforslag nr. L 180, Folketingstidende 2001-02, 2. samling, tillæg A, s. 4641-4642 og s. 4650). Ved vurderingen af sommerhusgrundes værdi beregner SKAT ved hjælp af vurderingsforslagssystemet forslag til grundværdi for de enkelte grundværdiområder og prisgrupper. Eftersom antallet af handlede ubebyggede grunde generelt er så lavt, at handlerne ikke udgør et tilstrækkeligt grundlag for statistisk analyse, anvender SKAT en indirekte metode, når der skal beregnes et forslag til grundværdien. Priserne ved salg af bebyggede grunde indgår i grundlaget for forslaget til grundværdi, idet metoden tager udgangspunkt i, at der er en statistisk sammenhæng mellem værdien af en bebygget grund og grundens værdi som ubebygget, hvilket udtrykkes i den såkaldte grundværdikurve. Grundværdikurven anvendes ved beregning af forslag til grundværdi. Priserne ved salg af bebyggede grunde indgår også i grundlaget for forslaget til ejendomsværdi. Efter det oplyste gennemgår en vurderingsmedarbejder forslagene til grundværdi og ejendomsværdi og skønner, om de foreslåede værdier kan anvendes, eller om der bør foretages justeringer. Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansæt-
- 5 - telsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Den konkrete sag Jørgen Rønne har anført, at SKAT ikke har foretaget et skøn. Han har endvidere gjort gældende, at vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2007 for hans ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Det er en fejl, at den nedsættelse med 250.000 kr. af den foreslåede ejendomsværdi fra 1.227.700 kr. til 970.000 kr. (afrundet), der blev foretaget, kun gav sig udslag i en nedsættelse af bygningsværdien fra 891.000 kr. til 641.000 kr., men ikke helt eller delvist førte til en nedsættelse af grundværdien, som forblev på 336.700 kr., svarende til 280 kr. pr. kvadratmeter. SKAT har således ikke ved ansættelsen af grundværdien fulgt sin egen metodebeskrivelse om sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi (grundværdikurven). I den foreliggende sag udgjorde den maskinelt beregnede forslagsværdi for Jørgen Rønnes grund 259 kr. pr. kvadratmeter baseret på grundværdiområdet og 270 kr. pr. kvadratmeter baseret på det noget større prisgruppeområde. En vurderingsmedarbejder forhøjede disse maskinelt beregnede forslag til 280 kr. pr. kvadratmeter, og grundværdien blev dermed fastsat til 336.700 kr. Af ejendomsskemaet for 2007 fra SKAT fremgår, at det maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi herefter var grundværdien med tillæg af en beregnet bygningsværdi på 891.000 kr., i alt 1.227.700 kr. En vurderingsmedarbejder korrigerede ejendomsværdien til 970.000 kr. (afrundet) svarende til et nedslag på 250.000 kr. foretaget med den begrundelse, at handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendomme giver udtryk for. Med samme begrundelse blev der for de øvrige sommerhusejendomme i grundværdiområdet foretaget et skønsmæssigt nedslag i ejendomsværdien på samme beløb, uanset betydelige variationer i bygningernes alder og størrelse. Højesteret lægger efter det anførte til grund, at der ved SKAT s ansættelse af grundværdien under brug af vurderingstekniske hjælpemidler blev foretaget et skøn, som tog hensyn til den pågældende ejendoms forhold. SKAT s afgørelse efterlader imidlertid usikkerhed med hensyn
- 6 - til, om SKAT har forholdt sig til, hvorvidt nedslaget på 250.000 kr. burde føre til en nedsættelse af grundværdien, også under hensyn til at oplysningerne om priserne ved salg af bebyggede ejendomme i området indgik i de maskinelt beregnede forslag til både grundværdi og ejendomsværdi. I forbindelse med Jørgen Rønnes klage til Vurderingsankenævnet for Nordsjælland fastholdt SKAT sin afgørelse, og vurderingsankenævnet stadfæstede SKAT s afgørelse, efter at nævnet havde modtaget Jørgen Rønnes kommentarer til nævnets forslag til afgørelse. Nævnet fandt bl.a., at Jørgen Rønne ikke havde anført forhold vedrørende ejendommen, der kunne begrunde et nedslag i grundværdien, og at der ikke var grundlag for at antage, at grundværdien for Jørgen Rønnes ejendom var sat for højt. Landsskatteretten stadfæstede vurderingsankenævnets afgørelse og fandt i sin afgørelse bl.a., at det efter det oplyste, herunder om sommerhusets alder og størrelse, var med rette, at nedslaget på 250.000 kr. alene var indrømmet i ejendomsværdien, og at der ikke i det, som Jørgen Rønne havde anført, var grundlag for at tilsidesætte ansættelsen af grundværdien. Der er ikke i vurderingslovgivningen bestemmelser om, at et generelt nedslag i ejendomsværdien som det foreliggende skal føre til nedsættelse af grundværdien. Der er heller ikke administrativ praksis herom. Afgørende er herefter, om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, således som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Som anført har myndighederne imidlertid uanset den nævnte sammenhæng og Jørgen Rønnes klage med henvisning hertil vurderet, at grundens værdi ikke er ansat for højt i forhold til handelsværdien. Jørgen Rønne har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert, og oplysningerne om de priser, der er opnået i de seneste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, bestyrker, at den ansatte grundværdi ikke er for høj i forhold til handelsværdien.
- 7 - Højesteret finder på den anførte baggrund, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Herefter og da det, som Jørgen Rønne i øvrigt har anført, ikke kan føre til andet resultat, frifinder Højesteret Skatteministeriet. Under hensyn til sagens karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for byret, landsret eller Højesteret til den anden part. Thi kendes for ret: Skatteministeriet frifindes. Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for byret, landsret eller Højesteret til den anden part.