NIELS E. VALDAL (H) VAGN OHLSEN (H) JESPER M. KOEFOED (H) BO VADT CHRISTENSEN (H) CHRISTOPHER T. HERMANN (L) CLAUDIA S. MATHIASEN (L) ØSTER ALLE 33 2100 KØBENHAVN Ø TLF 35 38 58 00 EJENDOMSADMINISTRATIONEN JAKOB TINGSKOV NIELS HELDGAARD KRESTEN M. VALDAL VALDAL ADVOKATFIRMA J.nr. 533000 kv Referat af ordinær generalforsamling Andelsboligforeningen Århusgade 33-35 -- År 2005, den 23. november afholdtes ordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Århusgade 33-35, hos Mette Poulsen, Århusgade 33, 4., 2100 København Ø med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Formandens beretning. 3. Forelæggelse af årsregnskab for 2004/2005, forslag til værdiansættelse og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen. Det af Revisionsinstituttet udarbejdede regnskab for regnskabsåret 1. juli 2004 til 30. juni 2005. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften (fastsættelse af boligafgiften). 5. Forslag 5.1. Ændring af foreningens vedtægter, der vedrører fremleje/udleje Bestyrelsen i A/B Århusgade stiller forslag til at ændre vedtægternes 12 Udlejning. Overskriften i vore vedtægters 12 hedder "Udlejning", idet en andelshavers udleje af sin lejlighed ganske rigtigt er udleje og ikke fremleje. Ordet fremleje knytter sig til Lejeloven og benyttes typisk, når en lejer af en lejelejlighed ønsker at fremleje sin lejlighed. Som andelshavere er vi ikke lejere men ejere, og det er derfor mere korrekt at benytte ordet udleje. Bestyrelsens forslag medfører, at 12, får følgende ordlyd:
2 En andelshaver har ret til at udleje sin lejlighed i indtil 2 år. Det er kun tilladt at udleje sin lejlighed i en periode på op til 2 år en gang inden for en periode på 5 år. Stk. 2. Udlejeaftaler skal indgås skriftligt mellem udlejer og [ ]lejer og de nærmere betingelser i aftalen og lejeren skal godkendes af bestyrelsen, inden []lejeperiodens begyndelse. En andelshaver har kun ret til at opkræve en leje hos lejeren, der svarer til den boligafgift m.v. der betales til andelsboligforeningen, et tillæg for slitage og forrentning af andelen samt betaling for el, gas m.v. Tillægget for slitage og forrentning må maksimalt udgøre 0,5% af den aktuelle andelsværdi pr. måned. Stk. 3. Bestyrelsen udarbejder en udlej etilladelse, som skal underskrives af bestyrelsen, andelshaver samt lejer. Alle ændringer er fremhævet med kursiv. 5.2. Ændring af forenings vedtægter, pga lovændring På baggrund af lovændringen i marts 2004 om pant og udlæg i andelsboliger i Andelsboligforeningsloven fremsætter bestyrelsen forslag om vedtægtsændring af følgende paragraffer: 4, stk. 1-3, 7, stk. 2-3, 15 a, 17, stk. 2 og stk. 5. Bestyrelsens forslag medfører, at 4, stk. 1, udgår, da bestemmelsen ikke længere er relevant efter at foreningen er stiftet. Ændringen betyder at 4, stk. 2, ændres til 4, stk. 1. Bestyrelsens forslag medfører endvidere, at den nuværende 4, stk. 3, udgår. Bestyrelsens forslag medfører, at 7, stk. 2, får følgende ordlyd: Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i Andelsboligforeningsloven. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Bestyrelsens forslag medfører, at der indsættes en ny 7, stk. 3, som får følgende ordlyd: Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i 14-21, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens 6 b. Andelsbeviset skal stedse være noteret på navn i foreningen. Bortkommer det, udstedes et nyt på andelshaverens regning.
3 (V) Bestyrelsens forslag medfører, at 15 a, får følgende ordlyd: I tilfælde af, at foreningen i henhold til andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og at låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden for en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt re stancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans/hendes brugsret til ophør, i overensstemmelse med reglerne i 23 om eksklusion. Bestyrelsens forslag medfører, at 17, stk. 2, får følgende ordlyd: Erhververen skal godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt. Bestyrelsen kan kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til Andelsboligbogen, samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og /eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. Bestyrelsens forslag medfører, at 17, stk. 5, får følgende ordlyd: Overdragelsessummen skal senest to uger før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfriel- se af et eventuelt garanteret beløb med henblik på frigivelse af garantien - afregner pro- venuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. 6. Orientering om tagterasser v/claus Conilius Hansen Valg af bestyrelsesformand, øvrige medlemmer og suppleanter. 6.1. Bestyrelsesformand: Niels Larsen (2004) er ikke på valg. 6.2. Bestyrelses medlemmer: Lene Hjort (2004), Anette Oghomi Hansen (2004) og Christoffer Hall-Frederiksen (2004) er ikke på valg. Mette Poulsen (2004) er på valg. Der skal vælges 1 medlem til bestyrelsen for 2 år.
4 6.3. Der skal vælges to suppleanter for 1 år. Valg af administrator. Valdal Advokatfirma modtager genvalg. Valg af revisor. Revisionsfirmaet Revisionsinstituttet modtager genvalg. Eventuelt. Ejerne af følgende lejligheder var til stede eller repræsenteret: 01 Therese Grupe 03 Jannie Strømberg i h. t. fuldmagt til Lene Hjort 04 Christoffer Hall-Frederiksen i h. t. fuldmagt til Mette Poulsen 05 Mette Poulsen 06 Annette Oghomi Hansen 07 Niels Elgaard Larsen 08 Maria og James Crowley 10 Ken Sørensen i h. t. fuldmagt til Therese Grupe 11 Jacob Kofoed Rasmussen i h. t. fuldmagt til Mette Poulsen 12 Griet Storr Hansen i h. t. fuldmagt til Lene Hjort 13 Lene Hjort Petersen 14 Frank Wagner svarende til 12 ud af 13 andelslejligheder, svarende til 92% af de stemmeberettigede. Ejendomsadministrationen var repræsenteret af advokat Kresten M. Valdal og ejendomsadministrator Mette E. Jørgensen. Dagsordnen blev gennemgået som følger: oo0oo
- 5 Ad pkt. 1. Advokat Kresten M. Valdal valgtes som dirigent for generalforsamlingen og konstaterede med de fremmødtes samtykke, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt og beslutningsdygtig. Som referent på generalforsamlingen valgtes ejendomsadministrator Mette E. Jørgensen. Ad pkt. 2. Formand, Niels Elgaard Larsen indledte beretningen med at oplyse, at der som sådan ikke var sket de store ting i foreningen i løbet af det forgangne år, dog havde der været afholdt arbejdsweekend, hvor blandt andet bagtrapperne var blevet sat i stand. Ligeledes havde foreningen skiftet internetudbyder fra Tiscali til Webpartner, og da dette muligvis kunne give de enkelte brugere problemer med opsætningen, tilbød Niels Elgaard Larsen, at enten han eller Frank Wagner kunne afhjælpe de eventuelle opsætningsproblemer, der måtte være. Efter længere tids samarbejdsvanskeligheder med Datea havde bestyrelsen i løbet af det forgangne år valgt at skifte administrator til Valdal Advokatfirma. Da Niels Elgaard Larsen ikke havde yderligere til beretningen, stillede en af de tilstedeværende andelshavere spørgsmål om, hvorfor der ikke var tilsendt andelshaverne et referat i forlængelse af den ekstraordinære generalforsamling, der havde været afholdt tidligere. Niels Elgaard Larsen oplyste, at der ham bekendt foreligger et referat fra den ekstraordinære generalforsamling, og at han vil påse, at dette bliver sendt rundt snarest. Med de nævnte spørgsmål og bemærkninger blev beretningen taget til efterretning. Ad pkt. 3. Dirigenten gennemgik først foreningens resultatopgørelse, og det kunne konstateres, at foreningens indtægter for det forgangne år androg kr. 537.582,00, medens ejendommens omkostninger på kr. 513.883,00 samt herunder specielle indtægter/omkostninger samt afskrivninger gav foreningen et overskud på kr. 76.925,00, som foresloges overført til næste år. Herefter blev foreningens balance gennemgået, idet det konstateredes, at ejendommen inkl. anlæg m.m. var værdiansat til kr. 2.179.630,00. For så vidt angår omsætningsaktiverne gjorde dirigenten opmærksom på, at tilgodehavende administrator på kr. 139.068,00 var opstået i forbindelse med, at Valdal Advokatfirma havde overtaget administrationen af andelsboligforeningen. Aktiverne androg herefter i alt kr. 2.677.267,00. Herefter gennemgik dirigenten passiverne, idet dirigenten oplyste, at det af note 8 på side 8 i regnskabet fremgik, at årets resultat på kr. 76.925,00 blev lagt til den negative saldo på kr. 260.701,00, hvilket medførte, at den negative saldo herefter udgjorde kr. 183.776,00, og foreningens egenkapital androg derfor kr. 383.224,00. Dirigenten konstaterede herefter, at passiverne i alt androg kr. 2.677.267,00. Endelig blev beregningen af andelskronen i note 12 gennemgået, og dirigenten oplyste, at der i regnskabet var foretaget 3 beregninger af andelskronen på baggrund af henholdsvis ejen-
6 (V) dommens anskaffelsespris, ejendommens handelsværdi og ejendommens kontantværdi pr. 1. oktober 2004. Værdiansættelse af andelskronen blev drøftet, og da der var enighed om, at ingen af de tilstedeværende ønskede en afstemning af, om andelskronen skulle fastsættes på baggrund af ejendommens anskaffelsespris, forespurgte dirigenten, hvem der kunne stemme for, at ejendommens andelskrone blev fastsat på baggrund af handelsværdien svarende til kr. 10.176,22 pr. m 2. 10 stemte for og 2 stemte imod, og det var herefter vedtaget, at andelskronen er beregnet på baggrund af ejendommens handelsværdi. Der var enkelte spørgsmål til regnskabet, herunder oplyste formand Niels Elgaard Larsen, at regnskabet tidligere havde indeholdt en note med opsplitning af omkostningerne til internet, således at foreningen kunne dokumentere, at den ikke driver internetvirksomhed. - Da der ikke var yderligere bemærkninger til regnskabet, blev regnskabet enstemmigt godkendt. Ad pkt. 4. Driftsbudgettet for perioden 1. juli 2005 til 30. juni 2006 blev kort gennemgået af ejendomsadministrator Mette E. Jørgensen, og det fremgik, at der var budgetteret med et overskud på kr. 35.000,00 for den kommende periode. Driftsbudgettet blev drøftet, og en andelshaver forespurgte, om vedligeholdelsesomkostningerne var baseret på den tidligere udarbejdede 10-års vedligeholdelsesplan. Dette blev bekræftet af Niels Elgaard Larsen. Erhvervslejen på kr. 105.000,00 blev drøftet, og der var enighed om, at administrator skal undersøge, hvorvidt den opkrævede leje stemmer overens med markedslejen for tilsvarende lejemål i området. Da der ikke var yderligere bemærkninger til budgettet, blev dette sat til afstemning og blev enstemmigt vedtaget. Ad pkt. 5. Dirigenten redegjorde for bestyrelsens forslag om ændring af vedtægternes 12, således at ordet "fremleje" udgår til fordel for ordet "udlejning". Dirigenten gennemgik forslaget, og da der var lidt uklarhed omkring, hvorvidt forslaget skulle forstås således, at der skulle gå 3 år mellem hver enkelt udlejning, eller om der skulle gå 5 år mellem hver udlejning, præciserede Lene Hjort, at det var bestyrelsens opfattelse, at der skulle gå 5 år, før der igen kunne ske udlejning af andelslejligheden. En andelshaver forespurgte, hvorvidt det ville få betydning for de andelshavere, som på nuværende tidspunkt har udlejet deres lejlighed, og der var enighed om, at såfremt forslaget blev vedtaget, ville dette kun gælde for fremtiden. Efter lidt nærmere drøftelse blev det besluttet, at det var nødvendigt at præcisere, at der skulle gå 5 år fra et afsluttet udlejningsforhold til et nyt kan påbegyndes. Der var enighed om at
7 (V) ændre formuleringen i 12's første afsnit, således at ordlyden herefter bliver: "En andelshaver har ret til at udleje sin lejlighed i indtil 2 år. Dog skal der fra afslutning af udlejningen minimum gå 5 år før andelslejligheden igen kan udlejes". Da der ikke var yderligere bemærkninger til det stillede forslag, blev det sat til afstemning, og da 9 stemte for og 3 imod, blev forslaget vedtaget. Ad pkt. 5.2. Dirigenten gennemgik de stillede forslag til ændring af vedtægterne, idet dirigenten samtidig gjorde opmærksom på, at ændringerne var en konsekvens af lovændringen i marts 2004 om pant og udlæg i andelsboliger, hvorfor de foreslåede ændringer til vedtægterne på nuværende tidspunkt allerede var gældende ifølge andelsboligforeningsloven. Ændringerne til de enkelte paragraffer blev drøftet, og der var enighed om, at såfremt det måtte vise sig, at andelsforeningen på nuværende tidspunkt ikke havde afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, skulle 15 a i sin nuværende ordlyd samt den af bestyrelsen foreslåede ordlyd udgå/såfremt det måtte vise sig, at andelsboligforeningen ikke havde afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum. Administrator undersøger dette punkt nærmere, og det fremgår af de fremsendte tilrettede vedtægter, hvorvidt det har været nødvendigt at opretholde dette punkt eller ej. Det samlede forslag til vedtægtsændringer blev herefter sat til afstemning, og det blev enstemmigt vedtaget. Ad pkt. 6. Cornelius Hansens Tegnestue redegjorde for de muligheder, der foreligger for etablering af tagterrasse i andelsboligforeningen, og de vedlagte bilag (bilag 1-4) blev udleveret til de tilstedeværende. De samlede etableringsomkostninger er anslået til kr. 1.300.000,00, hvoraf omkostningerne til etablering af den fælles tagterrasse andrager kr. 818.000,00, medens udvidelsen af taglejlighederne andrager kr. 507.000,00. På baggrund af det udleverede materiale samt de fremviste dias blev projektet drøftet af de tilstedeværende, og der var enighed om, at tagudvalget skal fortsætte deres arbejde med henblik på at få etableret en tagterrasse. Når der foreligger et endeligt projekt, vil dette skulle besluttes på en ekstraordinær generalforsamling eller en ordinær generalforsamling. Ad pkt. 7 Mette Poulsen var på valg og oplyste, at hun ikke ønskede genvalg. Maria Crowley oplyste, at hun var villig til at modtage valg, og hun blev valgt enstemmigt. Lene Hjort, som ikke var på valg, oplyste, at hun ønskede at forlade bestyrelsen, såfremt der kunne findes en afløser for hende. Der var ikke andre af de tilstedeværende, der ønskede at
8 (v) blive valgt til bestyrelsen, og det blev derfor besluttet, at bestyrelsen bemyndiges til at finde en afløser for Lene Hjort. Som suppleanter valgtes Therese Grupe og bestyrelsen bemyndiges ligeledes i dette tilfælde til at finde yderligere en suppleant. Ad pkt. 8. Valdal Advokatfirma oplyste, at de var villige til genvalg og blev enstemmigt genvalgt. Ad pkt. 9. Revisionsfirmaet Revisionsinstituttet var villig til genvalg og blev genvalgt enstemmigt. Ad pkt. 10. Dirigenten oplyste, at alt kunne drøftes under punktet eventuelt, men at intet kunne besluttes. Frank Wagner oplyste, at der var problemer med varmt vand, da der i perioder ikke var varmt vand i hanen. Frank Wagner mente, at dette muligvis kunne skyldes skidt i rørene, og flere af de tilstedeværende oplyste, at de ligeledes til tider måtte vente lang tid på at få varmt vand i hanen. Bestyrelsen tilkendegav, at de vil følge op på dette punkt. Frank Wagner oplyste, at han havde problemer med utætte vinduer i sin lejlighed. Bestyrelsen lovede at følge op på dette problem snarest. Maria Crowley forespurgte, hvornår der vil ske istandsættelse af bagfacaden, da denne så hæslig ud. Bestyrelsen oplyste, at bagfacaden ville skulle istandsættes i forbindelse med etablering af tagterrassen. Maria Crowley oplyste, at hun flere gange havde bemærket, at der blandt andet var lys i cykelkælderen, når hun kom hjem om aftenen, og hun undrede sig i den forbindelse over, at lyset ikke blev slukket. Bestyrelsen oplyste, at den ville kigge nærmere på, hvorledes man kan sikre sig, at lyset i fremtiden slukkes automatisk. Maria Crowley forespurgte ligeledes til, om der var mulighed for at foretage en oprydning i cykelkælderen, da hun havde erfaret, at flere gamle cykler stod og spærrede, hvilket nærmest gjorde det umuligt for dem, der anvendte deres cykel dagligt, at få cyklen ind og ud af cykelstativet. Problemstillingen omkring de gamle cykler i cykelkælderen blev drøftet, og der var enighed om, at bestyrelsen bør gøre alle andelshavere opmærksom på, at der skal ryddes op i cykel-
9 kælderen, således at dem, der ikke anvender deres cykel så ofte, bør stille cyklen bagerst i cykelkælderen, mens dem, der bruger cyklen dagligt, vil kunne stille dem forrest i cykelkælderen. Annette Oghomi Hansen forespurgte om muligheden for at foreningen kunne få flere tvprogrammer, og Frank Wagner redegjorde for de problemer, der ville være forbundet med dette med den installation andelsboligforeningen på nuværende tidspunkt har. Bestyrelsen tilkendegav i den forbindelse, at den vil undersøge, hvilke andre muligheder der er samt herunder eventuelt nedsætte et udvalg til at undersøge sagen. Da der ikke var flere på generalforsamlingen, som ønskede ordet, takkede dirigenten for god ro og orden og hævede generalforsamlingen kl. 22.30. I bestyrelsen: Som dirigent