Organisationsbestyrelsens beretning Maj 2017 - april 2018. Denne skriftlige beretning udsendes til vores afdelingsformænd. Kan afhentes i kopi på kontoret og læses på hjemmesiden inden generalforsamlingen. 1. Indledning har i det forløbne år fortsat den gode udvikling, som bestyrelsen har igangsat i tidligere år. Der er gennemført mange forandringer, som skal tjene det formål, at I alle får en bedre og mere ensartet service. Denne gode udvikling vil fortsætte også i de kommende år. Fra politisk hold er der fokus på effektiviseringer i Danmarks almene boliger, hvor regeringen, KL og BL i 2016 indgik aftale om at reducere udgifterne med samlet 1.5 mia. kr. frem mod 2020 gennem en mere effektiv drift. Vi skal også i tage del i dette, og fra bestyrelsens side føler vi, at vores boligforening står godt rustet til fremtiden. 2. Det forløbne år 2.1 Samarbejdet med Sønderborg Kommune Vi har siden begyndelsen af 2014, sammen med Danbo, haft et godt samarbejde med kommunens administration i form af en arbejdsgruppe bestående af 2 fra os 2 fra Danbo og relevante personer fra kommunen anført af økonomidirektør Bjarke Eriksen. Det er aftalt, at arbejdsgruppen skal følge boligudviklingen på Nordals meget tæt også efter 2018. I årets løb har der været afholdt 1 møde mellem boligforeningerne og kommunen, hvorimod der var 2 møder sidste år. Mødet mellem politikere fra boligforeningerne og politikere fra kommunen blev desværre ikke til noget på grund af misforståelser om, hvem der skulle indkalde til mødet. Det årlige møde blev afholdt i september. Her gik dialogen på bl.a. ledige boliger. Der blev drøftet flygtninge og anvisningsret. Parterne er enige om, at vi skal undgå at få ghettoer i vor kommune. Så i fremtiden vil vi nok se, at flygtninge bliver anbragt bredt rundt omkring i kommunen.
I øjeblikket er begge parter enige om, at vores nuværende aftale om anvisningsretten opfylder behovet. Styringsdialogen er afholdt, og det var et godt møde, hvor vi fik vendt de relevante ting for både kommune og boligforening ud fra sidste regnskabsår. 2.2 Lejeledighed Udviklingen på ledige boliger i NAB har ikke været så accelererende som beregnet, hvorfor vi har revideret vores strategiplan 2015-2026 så den tilpasses den aktuelle situation og de fremadrettede prognoser. Strategiplanen dækker nu årene 2017-2030 Lejeledigheden har siden sidste generalforsamling i 2017 været meget tilfredsstillende. Her ved beretningens tilblivelse har vi under 3 indflytningsklare boliger. Organisationsbestyrelsen vedtog på sit april møde 2017, at nedsætte boliglejen med kr. 1.000,- pr. lejlighed for Holmgade 8-22, i alt 11 lejligheder. Huslejenedsættelsen er foreløbig gældende i 3 år. Herefter skal lejen stige med kr. 200,- pr. år til normal leje er nået. Resultatet har været opløftende i stedet for manglende huslejeindtægter på mange ledige boliger, har vi næsten udlejet alle boliger og dermed undgået huslejetab. Ved beretningens tilblivelse havde vi således kun en enkelt ledig lejlighed i afd. 20. Vi har i alle øvrige afdelinger haft en rimelig lav lejeledighed og vores samlede tab på lejeledighed ca. kr. 314.000- hvilket er et meget godt resultat. 2.3 Uddannelse Den 27. januar havde vi som sædvanlig kursus på Mommark Handelsskole, sammen med Søbo, hvor alle afdelingsbestyrelsesmedlemmer og suppleanter var inviteret. Indhold og program var i år noget anderledes end tidligere idet vi bl.a. havde kortet dagen lidt ned til at slutte allerede ved kaffetid. Vi var i alt 75 deltagere, hvoraf godt 40 var fra NAB. Formiddagens program omhandlede bl.a. Persondataloven og vores opgaver med samme, Fælles opnotering og oplysning om hvad vores landsorganisation BL står for og kan hjælpe os med og sluttede af med en orientering om Project Zero. Eftermiddagens program havde oplæg og Workshop i 3 grupper og afsluttende med opsamling. Emnerne der skulle arbejdes med var, Økonomi, Råderet og afdelingssammenlægninger Dagen som helhed var god og vi er overbeviste om, at afdelingsbestyrelsesmedlemmerne fik noget med hjem
2.4 Nye tiltag i 2017 Møde med politikere Op til kommunevalget har boligforeningerne i Sønderborg kommune lavet et arrangement, hvor vi ville sætte fokus på den almene sektor op til valget med overskriften: Sådan skaber vi værdi. Invitationen blev sendt til alle politiske partier i kommunen. 13 politikere fra 7 partier tog imod invitationen. Vi startede arrangementet med en bustur til SAB s afdelinger på Nørager og Søstjernevej. Turen gik videre til B42 s afdeling i Grundtvigsparken, hvor der ligeledes var en rundgang i området, og her blev der specielt fokuseret på fællesfaciliteterne hvor vi sluttede af med et fællesmøde hvor vi fra boligforeningerne orienterede om: Hvorledes er den almene sektor opbygget? Sådan skaber vi værdi. Danbo om nedrenovering på Nord Als Nybyggeri Ungdomsboliger generelt. Efterfølgende var der en god drøftelse, hvor der blev vendt mange gode emner. Politikerne gav udtryk for, at de gerne så et sådant møde blev afholdt årligt forud for kommunens budgetlægning. BL s kreds 8. Vi har vores forretningsfører Jan Mortensen som medlem af Kredsrepræsentantskabet. Kredsen har lavet en folder om de almene boliger i Sønderborg kommune som bl.a. viser, at de almene boliger udgør mere end 29% af de samlede husstande. I kredsen var der valg af Kredsrepræsentanter den 4. april 2018, hvor vores forretningsfører Jan Mortensen blev valgt til næstformand. Samarbejde med andre boligforeninger Vi har gennem mange år haft et samarbejde med Søbo om fælles kurser, studieture og afholdelse af et årligt fælles erfaringsudvekslingsmøde. Organisationsbestyrelsen i B42, har henvendt sig om et samarbejde på de samme tre områder. Formænd og næstformænd i de 3 boligforeninger har foreløbig afholdt et møde hvor det blev aftalt at arbejde videre med ideen og som det første afholdes et fælles erfaringsudvekslingsmøde mellem alle tre boligforeningers organisationsbestyrelser. Dalbo Vi er medlem af administrationsselskabet DALBO, som består af en række små og mellemstore boligselskaber i det Sønderjyske. Vi fik sidste år valgt Søren Weiss til formand for Dalbo og har dermed en god indflydelse på varetagelsen af vores medlemskab. HAPPI Projekt HAPPI er et samarbejde mellem alle almene boligforeninger i kommunen, EUC Syd, Danish Energi Management & Esbensen samt ProjectZero. Igennem de næste 3 år skal der renoveres i 3.300 lejemål fordelt på 56 afdelinger på tværs af alle boligforeningerne i kommunen.
Projektet betyder blandt andet, at boligforeningerne skal uddannes i at bruge afdelingernes energiforbrug til at identificere potentielle energirenoveringer. Formålet er at kunne give beboerne bedre og mere energirigtige boliger. Projektet er et EU-projekt, hvilket betyder, at vi får dækket udgifter til rådgivning, analyser og undersøgelser. Dels kan vi få dækket eksterne honorarer, men også internt timeforbrug i forbindelse med arbejdets gennemførelse. Vi fra NAB skal som medlem af styregruppen i projektet primært beskæftige os med at implementere energi strategier, energi ledelse, opsamling og formidling af viden samt overføre data til fællesbrug. Der vil være nok at tage fat på i de kommende 3 år. Afdelingsbestyrelser og afdelinger i det hele taget vil være en væsentlig medspiller for gennemførelse af projektet. Fjernvarme Nordals. Sønderborg Forsyning, der står i spidsen for fjernvarmeprojektet på Nordals har meddelt at den sag der har kørt, i energiklagenævnet er afgjort med det resultat, at projektet kan igangsættes. For NAB s vedkommende betyder det at vi efter sommerferien skal aftale nærmere omkring overdragelse og drift af de to fjernvarmecentraler Kirkevænget og Lyøvej. Vi ser frem til igangsætning af det nye fjernvarmeselskab der helt sikkert vil levere billigere varme når anlægget sættes i drift. Afd 13, Havnbjerg helhedsplan Der har siden sidste generalforsamling været arbejdet målrettet på at få igangsat et længe ventet projekt på genopretning og renovering af afdelingens boliger. Efter vi har været igennem forskellige faser omkring udbud af entrepriser, er vi nu ved at nå i mål i forhold til det faktiske arbejde. Vi forventer en kommunal godkendelse af projektet på byrådsmøde den 23. maj 2018. Dernæst vil vi sammen med entreprenører og tekniske rådgivere detailplanlægge forløbet, som nok vil løbe over 30 måneder før endelig afslutning. 2.5 Afdelingssammenlægninger Der er blevet arbejdet med sammenlægning af afdelinger. Det er en proces som tager tid. Både med afdelingsformænd og senest med udvalgte afdelingsbestyrelser. På vores generalforsamling i 2017 fik vi besluttet, at organisationsbestyrelsen kan arbejde med sammenlægninger hvis afdelinger beslutter dette på deres afdelingsmøde. Resultatet er, at afdeling 2, 3 og 5 sammenlægges til afdeling 2, afdeling 14 og 15 sammenlægges til afdeling 14 og at afdelingerne 8 og 9 fremover bliver afdeling 8. I alt er 7 afdelinger besluttet sammenlagt til 3 afdelinger. Det er en glædelig udvikling som vi håber bliver til flere i de kommende år.
2.6. Andet Vores projekt med elbil ordning har ikke været nogen succes. Firmaet Tadaa har trukket stikket og tager nu deres elbiler hjem. Vi har nu tilbage 4 lade standere som der skal findes bedst mulig anvendelse for. Det vil være en opgave vi løser sammen med Danbo. 3. og fremtiden 3.1 Udvikling og fornyelse Det må forventes at mindre boligorganisationer i stigende omfang får udfordringer ved konkurrencen på kvalitet og pris. Det er særligt udviklingen af elektroniske værktøjer, hjemmeside med flere selvbetjeningsfunktioner, webportaler for bestyrelser og afdelingsbestyrelser, som øger skellene imellem de mindre og de større administrationer. Det er en udvikling som vil fortsætte. Vi kan dog med stolthed konstatere, at vi klarer os fint i sammenligningen med større organisationer. 3.2 Mission, vision og værdigrundlag for boligorganisationen Mission s mission er at skabe trygge, velvedligeholdte boligområder med godt naboskab og med attraktive boliger til livets forskellige faser til en konkurrencedygtig pris. Vision skal tilhøre den bedste del af den almene sektor. s skal være kendt for fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, boligsocialt arbejde, miljø/energi, og kommunikation. Vi vil være kendte og anerkendte for mere end det at leje boliger ud og vi vil forfølge vores mærkesager. Vi ønsker at udvikle beboerdemokratiet ved at informere og engagere vores beboere og vi vil udvikle og motivere medarbejderstaben, så den kan imødekomme morgendagens udfordringer. Løsningen af s opgaver skal bygge på, og tage afsæt i vores værdigrundlag. Værdigrundlag Vi har formuleret et værdigrundlag med følgende overskrifter: Handlekraft Åbenhed Respekt Synlighed Et godt ry
3.3 Kommunikation Foreningens hjemmeside Den nuværende hjemmeside fungerer efterhånden tilfredsstillende Vores hjemmeside skal dog stadig udvikle sig til at være det primære medie for kommunikationen omkring, de enkelte afdelinger og generel information om den almene sektor. Sideløbende forsøger vi at udvikle brugen af Facebook som et aktivt værktøj til kommunikation og markedsføring af og vores interesseområder. Brugen af de sociale medier som bl.a. Facebook kræver dog stor disciplin for brugerne og de i administrationen der skal administrere brugen. Vi vil ikke tillade at Facebook udvikler sig negativt, hverken i brugen af sprog eller emner og emner på Facebook skal alene være relateret til og vores aktiviteter. 3.4. Fælles opnotering NAB har sammen med Søbo og Gråsten andelsboligforening gennem en del år haft en fælles opnotering. Gråsten Andelsboligforening har ønsket at udtræde af ordningen med udgangen af 2018. Sammen med Søbo har vi besluttet at fortsætte samarbejdet og om muligt finde andre samarbejdspartnere. 4. Oplysninger om boligforeningens drift 4.0 Forhold omkring egenkontrol Der er ikke implementeret særlige nye tiltag i forhold til bekendtgørelse nr. 423 om drift af almene boliger. Det er bestyrelsens opfattelse at alle afdelinger bortset fra afdeling 25, tidligere institution, som søges afhændet har en fornuftig økonomi, dels set i forhold til den løbende drift og dels i forholdt til forventninger til de kommende års budgetter. Opmærksomheden er dog rettet i mode henlæggelser i afdelingerne 2. 7. 9. 13. og 20. som gennem de senere år har investeret i større omfang. Der vil blive rettet op på dette i de kommende år. Den løbende økonomistyring sker dels gennem orientering fra den administrative ledelse hvis der opstår situationer der krævet handling. Herudover har hele organisationsbestyrelsen adgang til organisationens og afdelingernes bogholderi og bilag via elektronisk bestyrelsesmodul. Der udarbejdes løbende budgetkontrol for såvel afdelinger som organisation. Der vil blive indført egenkontrol på væsentlige områder fra 2018. Bestyrelsen vil sætte mål for udviklingen i afdelingernes totale udgifter for de kommende 4 år. Dette mål skal realiseres ved optimering af indkøb og en løbende effektivisering af driften af de enkelte afdelinger.
4.1 Årsregnskabet 4.1.1 Årets overskud 134 tkr, anses for at være tilfredsstillende og kan i al væsentlighed henføres til en besparelse i bruttoadministrationsudgifter i forhold til budget for 2017. Resultatet er overført til arbejdskapitalen som nu udgør 1.633 tkr. 4.1.1 Dispositionsfonden Der er tilgået netto 3.512 tkr. fra afdelingerne i 2017. Medens der er anvendt 1.002 tkr. af dispositionsfonden i 2016. Dispositionsfonden har ydet støtte til følgende i 2017: tkr Dækning af lejetab i afdelingerne 314 Dækning af tab på fraflyttere 74 Investeringstilskud til 3 afdelinger 510 Driftstilskud 2 afdelinger 104 Opgørelse over dispositionsfondens udvikling de seneste 4 år er følgende (i tkr.): 2014 2015 2016 2017 Saldo primo 14.607 15.225 14.592 16.066 Bidrag fra afdelinger 415 419 422 422 Udamortiserede ydelser 3,513 4.118 4.700 5.801 Bidrag fra afdelinger 1.803 1.826 1.867 1.924 Renter af egen trækningsret 0 87 0 81 20.338 21.675 21.581 24.295 Afgang dispositionsfond Tilskud mv. 202 516 243 614 Dækning af tab lejeledighed 1.571 819 426 314 Dækning af tab fraflyttere 391 206 88 74 Overført til Landsbyggefonden 2.949 3.476 3.874 4.637 Forbrug egen trækningsret 0 2.066 884 0 Saldo ultimo 15.225 14.592 16.066 18.655
4.1.2 Udvalgte nøgletal Til belysning af udviklingen i 2014-2017 i boligorganisationens drift/indtjening gives følgende oversigt: 2014 2015 2016 2017 Antal lejemålsenheder 756 756 756 756 Bruttoadministrationsudgifter (tkr.) 3.696 3.630 3.752 3.887 Nettoadministrationsudgift pr. lejemål 4.397 4.330 4.529 4.685 Nettorenteindtægt pr. lejemålsenhed 60 4-2 33 Dispositionsfondens disponible del pr. lejemål 1.388 1.635 3.182 4.877 Arbejdskapital pr. lejemålsenhed 1.617 1.952 1.919 2.161 Forrentning af afdelingernes henlagte midler 2,85% 0,20% 2,35% 1,44% 4.1.5 Afdelingernes regnskaber. Afdelingernes resultater udgør netto et overskud på 1.343 tkr. fordelt med 24 afdelinger med overskud på i alt 1.555 tkr. og 3 afdelinger med et underskud på i alt 212 tkr. En afdeling, tidligere bosted, har ingen lejere efter kommunen har opsagt lejemålet i 2016, Denne afdeling har realiseret et underskud på 191 tkr, Der arbejdes fortsat på at sælge bygningerne. Når der ses bort fra denne afdeling, er bestyrelsens vurdering at øvrige afdelingers resultater er acceptable. Ultimo 2017 udgør afdelingernes samlede henlæggelser til fornyelser og vedligeholdelse 22.877 tkr. Dette svarer kr. 355 pr. kvm. i gennemsnit. Der er i årets løb brugt 5.530 tkr af henlagte midler, medens årets samlede henlæggelse har udgjort 5.666 tkr. Det forventes, at afdelingerne i de kommende år vil fortsætte med en større opsparing end forbrug og således konsolidere sig til kommende nye opgaver. Afdelingernes drifts- og vedligeholdelsesplaner revideres løbende i det omfang der viser sig behov herfor. 5. Afslutning Formanden takker af Vores formand de seneste 5 år takker af. Under dagsordenspunktet valg skal vi vælge en ny formand og bestyrelsen indstiller enstemmigt vores næstformand Søren Weiss til at videreføre arbejdet. Søren Weiss har nu gennem de sidste 3 til 4 år fungeret som næstformand og har været taget meget med i formandsarbejdet, og har dermed fået en rimelig viden om arbejdsopgaver og problematikker i organisationen.
En stor tak til organisationsbestyrelsen, afdelingsbestyrelserne, beboere og boligforeningens medarbejdere for et godt samarbejde.