Andelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Nørrebro, KBH Udgivet: 2012-07-10 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk
1 Indledning I denne rapport sammenligner Andelsbasen.dk kvadratmeterpriserne for andelsboliger med kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger på Nørrebro i København. Formålet med rapporten er, at se på prisniveauet for udbudte andelsboliger i forhold til ejerboliger. Generelt er der en forventning i markedet om at andelsboliger skal være billigere end ejerboliger. Mange købere får dog ikke hele billedet med når de søger bolig. En umiddelbart billig andelsbolig kan være betydeligt dyrere end den umiddelbart dyre lejlighed i naboejendommen. Dette skyldes, at gældsætning og vurderingsmetode varierer fra forening til forening. Når man køber en andelsbolig, overtager man en del af foreningens gæld. Udgifter til gæld betales af boligafgiften. I en ejerbolig er gælden personlig. Renteudgifter på andelsboligforeningens gæld er ikke fradragsberettiget i modsætning til renter på gæld i ejerbolig. Det har derfor været en tommelfingerregel at prisen på andelsboliger skal ligge mindst 20% under tilsvarende ejerboliger. Med denne rapport har vi vist, at der generelt er den forventede forskel på kvadratmeterpriserne mellem andelsboliger og ejerboliger. Dog er der enkelte andelsforeninger som skiller sig markant ud på Nørrebro med priser på op til 3 gange over den typiske kvadratmeterpris for andelsboliger i området. 2 Datasæt Vi har indsamlet salgsmateriale for 24 andelsboliger på 3 værelser mellem 70 og 90 kvadratmeter og beregnet den sammenlignelige pris/kvm. Vi har sammenholdt andelsboligens pris med prisen for en tilsvarende ejerbolig i samme område. De 24 andelsboliger er valgt fra 24 forskellige andelsboligforeninger, hvor vi har modtaget regnskaber fra 2011. Data er indsamlet i ugen op til 2012-07-09. 3 Sammenlignelig pris Når vi taler om den sammenlignelige pris mellem andelsboliger og ejerboliger, ser vi normalt på andelen af foreningens gæld og andelskronen for andelsboliger og sammenligner så direkte med prisen på ejerboliger. 2012, Andelsbasen.dk 2
I denne rapport har vi valgt at tage forbedringer med i prisen for andelsboliger. Dette kan lade sig gøre, da vi har indsamlet data fra ejendomsmæglere og har fået oplyst, hvor stor en del af udbudsprisen, forbedringerne udgør i lejlighederne til salg. Det er vigtigt at huske på, at der i prisfastsættelsen af en bolig også skal medregnes placering. Dette inkluderer udover området også etagen og eventuel for- eller baghus. Også andre personlige faktorer kan påvirke prissætningen dog med en øvre grænse for andelsboliger. Vi har ikke i denne rapport medtaget disse faktorer, da de i forbindelse med boligkøb er subjektive kriterier for prisfastsættelsen. 3.1 Gæld I en andelsbolig opgør vi gælden som foreningens samlede gæld delt med det samlede antal kvadratmeter andelsbolig i foreningen. Eventuelle lejere eller fælles arealer er ikke med til at hæfte for eller betale af på gælden. 3.2 Andelskrone I prissammenligningen bruger vi foreningens fastsættelse af andelskronen. Dette giver en maksimalværdi for andelsboligen før forbedringer. Er udbudsprisen lavere end maksimalprisen bruger vi udbudsprisen i sammenligningen. 3.3 Forbedringer Mange andelsboliger bliver forbedret af andelshaverne. Det er muligt for andelshaverne at forsøge at sælge disse forbedringer videre til køber. Ligesom selve andelsprisen er prisen på forbedringer også til forhandling. Forbedringer føjes til maksimalprisen som den højeste pris, der må betales for boligen. 4 Sammenligning af kvadratmeterpriser Vi har beregnet de sammenlignelige kvadratmeterpriser for de 24 boliger, vi har taget med i undersøgelsen. Vi kan se at kvadratmeterpriserne for andelsboliger typisk ligger 30% - 45% under tilsvarende ejerboligers kvadratmeterpriser. Dette er et fingerpeg om at andelsboliger i området typisk er billigere end tilsvarende ejerboliger. Der er dog undtagelser og den dyreste andelsbolig i undersøgelsen ligger 38% over kvadratmeterprisen på en tilsvarende ejerbolig, mens der også er andelsboliger i den helt billige ende på under 50% af ejerboligprisen. En tydelig tendens i undersøgelsen er at sælgere af boliger i andelsboligforeninger med lav gæld og derfor højere andelspris er tvunget til at gå ned i pris for at blive solgt, mens de billige boliger i foreninger med høj gæld ikke går ned i pris. Samtidigt bruger de mere gældsatte foreninger oftere en valuarvurdering, der er højere end den offentlige vurdering, end de mindre gældsatte foreninger. 2012, Andelsbasen.dk 3
Disse to tendenser gør overordnet de mere gældsatte foreningers boliger dyrere end boligerne i de mindre gældsatte foreninger når vi bruger sammenlignelige kvadratmeterpriser. I undersøgelsen har vi bemærket at især to foreninger skiller sig ud prismæssigt som meget dyre i forhold til andre andelsboliger og i forhold til tilsvarende ejerboliger. Priserne på andelsboligerne er 2-3 gange højere end typiske andelsboliger i området og 20-40% dyrere end tilsvarende ejerboliger. Ved køb af disse boliger skal man være meget opmærksom på om der er belæg for den betydeligt højere pris end for resten af markedet. Da der er så store forskelle på de sammenlignelige priser på andelsboliger er det vigtigt at beregne den samlede pris for andelsboligen og ikke kun udbudsprisen ved køb. 4.1 Spredning af kvadratmeterpris Andelsboligernes kvadratmeterpriser har meget store udsving fra 11.032 kr./ kvm til 41.154 kr./ kvm. Dette skyldes i høj grad at der er stor forskel på boligpriserne på Nørrebro, men også forskellige værdiansættelsesmetoder i foreningerne. Den typiske kvadratmeterpris for andelsboliger på Nørrebro er i intervallet 14-18.000 kr./kvm. 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Fordeling kvadratmeterpris andelsboliger Kvadratmeterpriserne for ejerboliger fordeler sig nogenlunde på samme måde som for andelsboliger blot forskudt 6-8.000 kr./ kvm opad. Den typiske realiserede kvadratmeterpris for ejerboliger i de undersøgte områder ligger i intervallet 18-26.000 kr./ kvm uden lige så markante afstikkere som for andelsboligerne. 2012, Andelsbasen.dk 4
8 7 6 5 4 3 2 1 0 Fordeling kvadratmeterpris ejerboliger 4.2 Kvadratmeterpris på andelsbolig i forhold til ejerbolig De fleste andelsboligers kvadratmeterpriser ligger under 80% af de tilsvarende realiserede kvadratmeterpriser for ejerboliger angivet med grøn nedenfor. En femtedel af andelsboligerne har dog sammenlignelige priser på højde med eller over priserne på ejerboligmarkedet angivet med gul og rød nedenfor. Om disse boliger er for dyre kræver et individuelt skøn fra køber. Hvis ejendommen er særligt velholdt, har en særlig god beliggenhed eller andre subjektive faktorer spiller ind, kan prisen sagtens være både rimelig eller måske endda lav. KVM på andelsboliger ift. ejerboliger, Nørrebro KBH, 2012-jul-09 Over ejerbolig 80-100% af ejerbolig Under 80% af ejerbolig 13% 8% 79% 2012, Andelsbasen.dk 5
Vi anbefaler at køber søger uvildig rådgivning ved køb af andelsbolig også når andelsboligen umiddelbart har en lav pris. Faktorer som gældstyper, vedligeholdelsesgrad og indtægtsstruktur kan have stor betydning for den økonomiske udvikling i foreningen. Om Andelsbasen.dk Andelsbasen.dk er Danmarks eneste uafhængige analysevirksomhed, som indsamler og behandler data fra andelsboligforeninger til brug for banker, ejendomsmæglere, andelsboligforeninger, medier og andre interessenter i markedet. Vores målsætning er at skabe et gennemskueligt andelsboligmarked gennem oplysning af og samarbejde med andelsboligforeningerne og deres interessenter. http://www.andelsbasen.dk http://admin.andelsbasen.dk 2012, Andelsbasen.dk 6