Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013

Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 03 executive summary 04 Det europæiske industriog logistikmarked 08 De blå motorveje 11 Det danske industriog logistikmarked 19 Et marked med udfordringer og muligheder 23 forventninger til fremtiden

2 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Executive summary DSV s nuværende logistikdomicil i Brøndby Asien & Stillehavsområdet rummer både nogle af de dyreste og nogle af de billigste logistikbeliggenheder i verden. Kina rummer verdens tre billigste logistikmarkeder Wuhan, Shenyang og Chengdu. I modsætning fungerer andre markeder i Asien og Stillehavsområdet som store knudepunkter og er dermed dyrere for lejerne. Disse omfatter Hong Kong og Singapore, som er med blandt de fem dyreste beliggenheder. London Heathrow er stadig dyreste marked globalt. I Europa tilbyder sekundære byer, herunder Marseille og Antwerpen, mere overkommelige logistikbeliggenheder. EU s TEN-T initiativ, De blå motorveje, ventes i fremtiden at give logistikvirksomhederne større mulighed for mere omfattende placeringsstrategier. De forbedrede forbindelsesmuligheder vil forbedre materialehåndteringseffektiviteten og i sidste ende gøre det muligt for brugere at overveje at etablere sig i baglandet af knudepunkter, der nyder godt af initiativet. Investeringsvolumen indenfor europæiske logistikejendomme steg med 20% i 1. halvår 2013, hvilket er den største stigning siden midten af 2010. To Megadeals (en mellem Prologis og Norges Bank og én indgået mellem SEGRO og PSP) boostede markedsaktiviteten. Private ejendomsselskaber dominerer fortsat som den største investortype på købersiden. Der er ikke registreret nogen signifikant ændring i afkastene i løbet af 2012/2013 og ingen forventes i de næste fem år. Dansk økonomi er fortsat præget af sløv fremgang. Forskellige indikatorer, såsom forbrugertilliden, er dog begyndt at pege i positiv retning og fremgangen ventes at vinde tempo i løbet af 2014. Udbuddet af industri- og logistikejendomme er præget af mange små og middelstore ejendomme, mens antallet af større, regulære ejendomme derimod er begrænset. Der opleves i markedet et stigende antal af søgende virksomheder bredt fordelt på brancher, men generelt fortsat lav omsætningshastighed, der tyder på at bestående lejeforhold fastholdes af udlejere med gode incitamenter. Der er yderst begrænset byggeaktivitet i segmentet, om end flere større projekter er annonceret. Vi begynder at se, at flere og flere virksomheder ønsker at eje frem for at leje til dels drevet af den begrænsede adgang til finansiering. Tomgangen for hele landet i juli 2013 ligger på 4,14%, med Sydjylland på 4,43%, Østjylland på 7,30% og Storkøbenhavn på 6,36%. Det er dog fortsat lave satser, sammenlignet med resten af Europa, hvor der er registreret tomgangsprocenter på op til 25% (Irland). I København er det primære* lejeniveau DKK 525 pr. m 2 p.a., mens det i Aarhus ligger omkring DKK 400/m 2 /p.a. Ved Køge Bugt spænder lejen fra DKK 475/m 2 /p.a. til DKK 525/m 2 /p.a. Moderne logistikejendomme på gode beliggenheder og med gode lejere er fortsat efterspurgte blandt investorerne danske som udenlandske. På grund af et begrænset udbud af ejendomme er transaktionsniveauet dog beskedent. Af de DKK 20 mia., der blev investeret for i 2012, skønnes det, at omtrent 10% var industri- eller logistikejendomme, hvilket er i tråd med den generelle europæiske tendens. Den lave tomgang for ejendomme i industri- og logistiksegmentet og den manglende andel af spekulativt byggeri i segmentet betyder, at vi i fremtiden vil få et stigende behov for flere nybyggede ejendomme. Udvikling af segmentet kræver dog ligeledes udvikling af dansk infrastruktur samt etablering af nye erhvervsområder i nærhed til tætbefolkede områder som eksempelvis Øresundsregionen. Oplagte muligheder for dette findes især i Fehmern Bælt forbindelsen, Ring 5 og Helsingør-Helsingborgforbindelsen. Mens førstnævnte er vedtaget og påbegyndes i 2014, er sidstnævnte to projekter genstand for megen debat og det er uvist om og, i givet fald, hvornår de kan vedtages, endsige stå færdige. Tiltagene vil i høj grad kunne lette godstransporten gennem landet, ligesom der i nogen grad kan blive åbnet op for udlæggelser af nye erhvervsområder. Den danske konkurrenceevne i forhold til at tiltrække virksomheder er dog forholdsvist svag. Internethandel, prisen på diesel og en tilbagesourcings-tendens kan dog være med til at fastholde eller tiltrække virksomheder. * Primære industri-og logistikejendomme er beliggende udenfor byområder og tæt på infrastrukturelle netværk, med gode til- og afkørselsforhold. De overordnede primære industri- og logistikbeliggenheder i Danmark er Køge Bugt-området fra Storkøbenhavn til Køge samt Trekantsområdet. Andelen af kontorarealer skal maksimalt udgøre 10% af det totale areal på store logistikejendomme, dog kun op til 20% på mindre. Ejendommen skal være med moderne installationer og opfylde virksomhedernes generelle krav til denne type ejendom; for logistik en frihøjde på 10-11 meter og en port pr. 1.000 m 2. Avedøre Holme Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 3

Det europæiske industri- og logistikmarked Investeringsaktiviteten i logistikejendomme er steget kraftigt i første halvdel af 2013, takket være to usædvanligt store transaktioner. Dette afspejler bl.a. den enorme mængde af kapital, der investeres i logistiksegmentet, som nu ikke kun tiltrækker de klassiske spillere, men også nye kapitalstærke aktører, såsom sovereign funds, institutioner og tyske fonde begynder at agere indenfor segmentet. Udviklingen indenfor industri- og logistiksektoren er drevet af international handel og afhænger derfor fuldstændigt af den globale økonomi. Efterspørgslen efter industri- og logistik ejendomme kollapsede over hele Europa i 2009 efter det kraftige fald i produktionen og verdenshandlen i kølvandet på finanskrisen. Mens vi ikke længere kan tale om recession, lader det globale og europæiske opsving dog vente på sig, på trods af likviditetsindsprøjtninger og finanspolitiske stimulanser i alle de større økonomier. Den sydeuropæiske gældsgrise og spekulationer om Euroens fremtid, koblet med lav forretnings- og forbrugertillid ledte til et double-dip i 2011. Mens 2012 ikke bragte megen fremgang, tyder meget på, at 2013 bliver året, hvor finanskrisen for alvor løsner sit greb. Økonomisk klima Europa halter bagefter Asien, USA og det globale gennemsnit med hensyn til væksten i 2013 og vil fortsat gøre det i de kommende år. Europa er imidlertid på vej ud af recessionen, takket være vækstresultater i 2. kvartal i Tyskland (+0,7%) og Frankrig (+0,5%), som var bedre end forventet. Som et resultat steg Europas BNP annualiseret set med 1,1% i 2. kvartal af 2013 og ventes at vokse med 1,3% i 2014 (figur 1). Nogle europæiske lande, såsom Storbritannien og Tyskland, er allerede kommet ud af recessionen, hvilket øger nabolandendes mulighed for at gøre det samme. Stærke signaler fra resten af verden, eksempelvis i USA og Asien, bør også resultere i vækst i det europæiske BNP i de kommende kvartaler. I Europa ventes det britiske BNP at vokse med 1% i 2013 efter en langsom vækst på 0,2% i 2012 (figur 2). Nyudnævnte guvernør i Bank of England, Mark Carney, holder dog rentesatserne lave som en sikkerhedsforanstaltning, indtil ledigheden falder til under 7% - tallet ligger i øjeblikket på 7,8%. I de nordiske lande, som er den mest robuste region i Europa i forhold til krisen, ventes BNP-væksten at ligge omkring 0,6% ved udgangen af 2013 og stige kontinuerligt indtil 2016. Frankrig ventes at udvise lave vækstrater eller endog nulvækst i 2013, men forventes at komme sig mest markant i 2014 (+0,8%). Tyskland ventes at vokse støt med 1,6% i gennemsnit over de næste tre år, mens Central-og Østeuropa ventes at stige hurtigst mellem 2014 og 2016 med vækstrater omkring 3% om året. Bedring ventes i verdenshandelen År 2012 bød på europæisk import og eksport, som faldt i varierende proportioner. Således faldt importen med 3,3%, mens eksporten faldt med 1,7% med kraftige fald registreret i 4. kvartal (figur 3). Importen fortsatte med at falde i 1. kvartal 2013 (-3.3%), mens eksporten kom sig betydeligt, og udviste en stigning på 1,2%. Den globale eksport ventes at stige igen i 2014, da forbrugerefterspørgselen ventes igen at stige i Europa og andre regioner verden over. Den amerikanske præsident, Barack Obama, og EU-Kommissionens formand, Jose Manuel Barroso, har meddelt, at en frihandelsaftale skal forhandles. Aftalen kan færdiggøres i 2015 og skal øge mængden af handel mellem USA og Europa. Blandet billede for branchen Vækstraterne for industriel produktion i Europa var værre end forventet i 2012 med bl.a. -2,2% i UK og -1,1% i eurozonen (figur 4). 2013 ser ikke ud til at slutte bedre, idet der ventes endnu dårligere vækstrater end i 2012 i eurozonen, Frankrig og Tyskland. Imidlertid ventes industriproduktionen i kernelandene at vokse i 2014 og 2015 med mellem 1% og 3,9%. Central-og Østeuropa udviser størst modstandskraft i 2012 og 2013 og ventes at vokse med 2,8% og 3,9% i 2014 og 2015. Norden bør også være tilbage på sporet hurtigere end resten af Europa, efter et fald i 2013. og privatforbruget Billedet forbliver blandet i 2013 for privatforbruget over hele Europa: mens nogle lande, såsom Storbritannien, Tyskland og de nordiske lande stadig oplever vækst, registrerer resten af Europa en tilbagegang i aktiviteten (figur 5). I de kommende to år ventes de ovenfor nævnte lande at holde en stabil vækstrate omkring de 2%, mens resten af Europa vil vokse igen, i et langsommere tempo. På bagsiden af de makroøkonomiske data opstår et blandet billede: Europa vil igen opleve fremgang, men i forskellige tempi. Norden vil overgå sine vesteuropæiske kolleger og CEE-landene vil øge deres industriproduktion og BNP i et hurtigere tempo end andre europæiske lande. I Vesteuropa, Storbritannien, Tyskland og Frankrig vil den ene efter den anden stige og vokse i højere tempo i de kommende kvartaler. Detailhandel og logistik I takt med, at det økonomiske opsving rodfæster sig i Europa, ventes detailsalget at se bedre dage. Den opadgående tendens er dog fortsat polariseret med Central-og Østeuropa og de Nordiske lande, som på den ene side udviser 4 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

CAGR (compound annual growth rates - sammensatte årlige vækstrater) på mellem 2% og 4,2% fra 2014 til 2016 og de sydlige lande, som Grækenland og Spanien, som på den anden side udviser negative og meget lave prognoser. Det meste af Europa ventes at stige med en sats på mellem 0,1% og 1,8%. De nordiske lande ventes fortsat at overgå deres nabolande, idet disse lande i mindre grad blev ramt af eurokrisen og økonomierne har været robuste over de seneste kvartaler. Billedet ser bedre ud end i tidligere år, især i lande i det sydlige Europa, såsom Italien, Spanien og Portugal. Selvom de kommende kvartaler vil være mere livlige end de foregående, er kreditvilkårene i Europa fortsat stramme og forbruget vil kun langsomt begynde at stige igen. Den eneste større transaktion foretaget af en detailinvestor i 1. halvår 2013 var en handel på 109 mio. af den en svenske detailhandelsgruppe, ICA. Den svenske detailhandler købte en 70.000 m 2 ejendom og indgik aftale om at forlænge lejemålet på andre ejendomme fra samme leverandør, Tribona, som er et logistikejendomsselskab. Figur 1. Vækst i BNP 2012-2016F 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% 2012 2013F 2014F 2015F 2016F USA Asien Europa Globalt Kilde: Oxford Economics Figur 2. Vækst i BNP i udvalgte regioner 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% Markedet for industriog logistikejendomme 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% 2012 2013F 2014F 2015F 2016F Eurozonen UK Frankrig Tyskland Norden CEE Lejemarkedet Ifølge DTZ Researchs seneste Global Occupancy Costs Logistics 2013, som præsenterer de totale omkostninger ved at leje primære logistikejendomme på 64 markeder, ventes de globale totale lejeomkostninger fremadrettet at stige med beskedne 1,6% til udgangen af 2017, hvilket er under den globale inflation. Dette er drevet af et øget fremtidigt udbud på markederne, hvilket begrænser den potentielle lejetilvækst. Der er, som forventet, signifikante forskelle mellem markederne. Mens lejere i Hong Kong og Milano forventes at drage fordel af faldende omkostninger, forventes der stigende omkostninger i Dublin på 5,4% og Melbourne på 3,4%, hvilket understøttes af fortsat lejeefterspørgsel. Rapporten viser, at lejere i Europa fortsat kan drage fordel af afdæmpede omkostningsstigninger. Den femårige prognose peger på en gennemsnitlig årlig stigning på 1,4% i Europa. Men der er markante forskelle mellem de enkelte markeder. Dublins vækstbane vil fortsætte efter 2014. I modsætning hertil forventes Milano at se det største fald i omkostningerne på kort og mellemlang sigt. I løbet af 2012 forhindrede det manglende udbud af kvalitetsejendomme på flere europæiske markeder nedadgående pres på den primære leje. Imidlertid blev der realiseret samlede besparelser i de mere økonomisk udfordrede sydeuropæiske markeder, hvor Rom rapporterede det største fald (7%) på baggrund af fald i lejen. Derimod oplevede St Petersburg, Tallinn og Moskva den stærkeste vækst på henholdsvis 8,2%, 7,5% og 4,6%. På trods af, at Dublin er et lille marked på globalt plan, Kilde: Oxford Economics Figur 3. Eksport og import i Eurozonen 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% -2,00% -2,50% -3,00% -3,50% -4,00% Q4-2011 Q1-2012 Q2-2012 Q3-2012 Q4-2012 Q1-2013 Import Eksport Kilde: CPB World Trade Monitor Figur 4. Industriproduktion i udvalgte europæiske lande 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% -3,00% 2012 2013F 2014F 2015F UK Frankrig Tyskland Eurozonen CEE Norden Kilde: Oxford Economics Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 5

ventes markedet at blive det største vækstmarked fra nu til 2017 og at nå lejeomkostninger på 100/m 2 /p.a. sammenlignet med de nuværende 77/m 2 /p.a. Denne vækst vil understøttes af et støt opsving i økonomien og fortsat stærk efterspørgsel efter ejendomme af høj kvalitet, som er i begrænset udbud. De baltiske markeder Riga og Vilnius vil også se vækst (3,1% p.a.). I mellemtiden vil der være besparelser for lejerne i Milano, da dårlige økonomiske udsigter og svag efterspørgsel vil have dæmpende effekt på lejen. For så vidt angår Europa, er Storbritannien fortsat en af de dyreste beliggenheder for lejerne, idet seks af markederne, der er omfattet i rapporten, ligger over det europæiske gennemsnit. Fire nordiske markeder er også blandt de ti dyreste beliggenheder i Europa; nemlig Oslo, Helsinki, Göteborg og København. København ligger i øvrigt på 21. pladsen på den globale liste over de dyreste beliggenheder i verden. Marseille, Antwerpen, Bruxelles, Lyon og Budapest tilbyder fortsat de laveste samlede lejeomkostninger i Europa frem til 2017. I takt med at den forventede vækstrate afdæmpes i Antwerpen forventes det at erstatte Marseille som det billigste marked. Figur 5. Privatforbruget i udvalgte europæiske lande 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Kilde: DTZ Research 2012 2013F 2014F 2015F UK Frankrig Tyskland Eurozonen CEE Norden Figur 6. Logistikejendommes andel af total investering mia. 18 16 14 12 10 8 Grafer % 13 12 11 10 9 8 7 6 Investeringsmarkedet - Største stigning i europæisk logistikinvestering i tre år Investeringsvolumen i europæiske logistikejendomme steg, ifølge Investment Market Update Europe Logistics fra DTZ Research, med 20% til 6,8 mia. i første halvdel af 2013. Den kraftige stigning var den største siden 2010 og betød, at logistikejendomme udgjorde 12% af den samlede volumen af investering i erhvervsejendomme (figur 6). Stigningen i Europa var i høj grad drevet af to ekstraordinære handler. Den ene var en 1,2 mia. porteføljetransaktion mellem Prologis og Norges Bank, den statslige investeringsfond i Norge. Joint venturet, som er fordelt med 50% til hver udgør 4.5 mio. m 2 i 11 lande. Den anden handel var det engelske selskab SEGRO, som dannede et joint venture med Canadas Public Sector Pensions Investment Board, og dermed skabte en førende kontinentaleuropæisk logistikplatform. PSP købte en 974 mio. portefølje bestående af næsten alle SEGRO s logistikaktiver på det europæiske fastland. På landsplan registrerede Storbritannien den største markedsandel med 26% af investeringsvolumen på logistikejendomme ( 1,8 mia.). Storbritannien oplevede flere transaktioner - 130 i forhold til 106 i samme periode i 2012 - af mindre ejendomme og den største transaktion nåede kun 80 mio. Det tyske investeringsmarked steg og nåede 20% af den samlede europæiske volumen med transaktioner for 1,4 mia. Det var en stigning på 63% i forhold til samme periode sidste år på trods af kun én transaktion over 100 mio. Frankrig havde imidlertid to transaktioner over dette niveau og øgede sin volumen til 850 mio. i 1. halvår 2013 - sammenlignet med 12-måneders gennemsnittet på 1 mia. over de sidste fem år. Norden bevarede deres høje transaktionsvolumener, anført af Sverige, som registrerede transaktioner for 521 mio. i første halvår af 2013, sammenlignet med 921 mia. for 2012 samlet set. Med hensyn til investortyper dominerer private ejendomsselskaber fortsat markedet på købersiden, og tegner sig for 30% af investeringsvolumen i første halvår af 2013, med 112 afsluttede handler i perioden. De konkurrerer nu med nytilkomne investorer, såsom Norges Bank og PSP, som i øjeblikket spreder deres porteføljer og øger deres eksponering for logistiksegmentet. Der er ikke registreret noget signifikant ændring de primære logistikafkast, der spænder fra 5,75% i Heathrow til mere end 10% i Baltikum og de Central-og østeuropæiske markeder. DTZ forventer ikke nogen væsentlige ændringer i afkastene over de næste fem år. 6 5 4 2 4 3 2 0 1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 H1 2013 Logistikinvestering Logistikandel af total investering Kilde: DTZ Research Page 1 6 DTZ Egeskov & Lindquist A/S OBH s lager i Taastrup

Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 7

De blå motorveje Motorways of the Sea (De blå motorveje) er et projekt, som blev lanceret af Europakommissionen med henblik på at flytte godstraffik fra de ovebelastede veje til miljøvenlige søveje. Forbedrede forbindelser mellem forskellige transportformer vil give logistikvirksomheder større udbud af placeringsmuligheder og omkostningsbesparelser i nogle markeder. Voksende samhandel i Europa er en kritisk katalysator for vækst i logistikmarkederne, hvor virksomhederne i stigende grad opererer på europæisk og globalt plan. Siden de østlige udvidelser af EU i 2004 og 2007, har grænseoverskridende handel oplevet betydelig vækst. Ifølge OECD, steg handelen mellem EU27 og resten af verden med 14% mellem 2007 og 2011. Samtidig blomstrede også handelen EU-landene imellem. Førhen udviklede transportsystemer i Europa sig i høj grad langs de nationale grænser, hvilket førte til dårlige transportforbindelser ved grænserne eller langs de vigtigste handelskorridorer. I 1980 erne indledte EU udviklingen af vigtige europæiske infrastrukturprojekter gennem opbygningen af et transeuropæisk transportnet (TEN-T). Et prioriteret projekt i TEN-T var De blå motorveje, som blev indført i 2001. Dette projekt har til formål at skabe effektiv, sikker og miljøvenlig søtransport. Et af de primære mål var at reducere overbelastningen af vejene og forbedre adgangen til randområder og øer og dermed styrke netværkene mellem EU-kandidatlande og de lande, der allerede var en del af EU. I sidste ende søgte projektet at gøre havet til en integreret del af dør-til-dør logistikkæderne og tilbyde et effektivt og konkurrencedygtigt alternativ til landtransport. Europas transportsystem er i dag stærkt tynget af overbelastning, huller i tilgængeligheden og utilstrækkelige forbindelser mellem de regionale markeder. For at forbedre de interne transportforbindelser, indførte Europa- Kommissionen for nylig en opdateret TEN-T-politik, der sigter mod at etablere et transportnetværk i 2030. De blå motorveje vil være et centralt implementeringsværktøj i udbredelsen af det nye europæiske netværk. Fremgang til dato Baggrund Formålet med De blå motorveje (DBM) projektet var at flytte godstrafik fra tungt belastede jordnetværk til miljøvenlige vandveje. For at opnå dette foreslog EU fire store ruter: Østersøen, Blå motorvej i Vesteuropa, Blå motorvej i Sydøsteuropa og Blå motorvej i Sydvesteuropa. Projektet opfordrede nærliggende, mindre udviklede, havne til at tage del i det voksende marked, idet store europæiske havne var meget overbelastede. En af de store og mest succesfulde DBM projekter til dato er den, der forbinder knudepunkterne Aarhus, Göteborg og Tallinn. De tre havne har i fællesskab født projektet; The Baltic Sea Hub and Spokes Project, der kort fortalt omhandler udvikling af marineinfrastruktur og integration i regionen. Projektet er delfinansieret af EU kommissionens Trans-European Transport Network Executive Agency (TEN-T EA). I øjeblikket har DBM 19 igangværende projekter, svarende til ca. 170 mio. i EU-tilskud. Mere end fem af disse støtter udviklingen af baltiske havne. I 2010 og 2011 blev 15 nye projektforslag udvalgt til finansiering af mere end 140 mio. De fleste af forslagene adresserer sikkerhed, IKT logistikcentre og nye organisatoriske ordninger for havne. Siden DBM projektet blev iværksat, har den europæiske logistiksektor stået overfor udfordringer på flere fronter - den forværrede europæiske økonomi, stigende oliepriser, klimaforandringer og stigende overbelastning. Samtidig forventes godstransporten at vokse med 80% inden 2050, i henhold til Europa-Kommissionen. Det europæiske transportsystem skal finde en måde at støtte denne vækst, og samtidig tage højde for oversøisk handel og det indre markeds behov. Det nuværende transportsystem er kendetegnet ved betydelige mangler. Afhængigheden af olie er næsten 90%, overbelastningsomkostningerne stiger, og tilgængeligheden mellem centrale og perifere områder bliver mindre. En af de største udfordringer er at sikre effektive forbindelser mellem de indre markeder. Transportsystemerne i Vest-og Østeuropa har brug for at stå sammen for at tilvejebringe tilstrækkelig mobilitet på tværs af hele kontinentet. Transportnettet skal også kunne rumme store handelsstrømme fra Asien og Amerika. Kombination af Europe Facility og det nye TEN-T netværk Som et svar på de udfordringer, der er beskrevet ovenfor, begyndte Europa-Kommissionen at revidere TEN-T-retningslinjerne i 2009 og fortsætter indtil midten/slutningen af 2013. Det nye TEN-T-program bliver udviklet under Connecting Europe Facility (CEF). CEF planlægger at investere 31,7 mia. i en opgradering af den europæiske transportinfrastruktur, opbygning af manglende forbindelser og eliminering af flaskehalse. Det nye TEN-T-program prioriterer, at de vigtigste links og knudepunkter i det europæiske netværk skal være fuldt funktionelle i 2030. I en nøddeskal har det til formål at forbinde 85 vigtige økonomiske centre og deres lufthavne, 138 flod-og kanalhavne og 28 grænseovergange med tredjelande. I bund og grund vil netværket sikre en effektiv sammenkobling af de østlige og vestlige dele af Unionen og dens randområder til de centrale områder. Gennemførelsen af hovednettet vil blive lettet gennem 10 forskellige korridorer. De blå motorveje vil være den maritime dimension af TEN-T-nettet som tillader de europæiske økonomiske knudepunkter og havne at slutte sig sammen. Etablerede knudepunkter og de baltiske havne er succeser I øjeblikket påvirker trafikale flaskehalse og manglende for- 8 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

bindelser transportforbindelserne fra Øst-og Sydøsteuropa til Vesteuropa alvorligt, hvilket sløver den økonomiske vækst i disse områder. Via sin nye netværkspolitik støtter EU Kommissionen nye medlemslande gennem tilskud og sikrer dermed forbindelse mellem Øst og Vest. Dette vil være til stor gavn for den fortsatte vækst i havneaktiviteterne i mindre modne markeder. De største stigninger i havneaktiviteter (tonnage håndteret gods) i 2010 blev registreret i Polen, Estland og Finland. Faktisk blev Tallinn den 19. største lastehavn i Europa i 2010. De baltiske lande har generelt et stort vækstpotentiale, da de giver passage til Rusland. Adskillige DBM-projekter, som skal færdiggøres i de kommende år vil give yderligere forbindelser til og fra Østersøens randområder. De største tre havne i forhold til containertrafik - Rotterdam, Antwerpen og Hamburg - er også de største tre havne i forhold til den samlede godstrafik. De konsoliderede deres positioner i 2010 med tocifrede vækstrater i form af bruttovægt af varer. La Spezia (Italien) og Piræus (Grækenland) er de hurtigst voksende containerhavne, mens Tallinn er den hurtigst voksende lastehavn, efter at have oplevet en stigning i vægten af håndterede varer på 15,5%. Dog bestod 70% af lasten af flydende massegods, og som sådan optræder Tallinn ikke i top 20 over containerhavne. Interessant er dog, at mens Rotterdam og Antwerpen er de største containerhavne i øjeblikket i drift, bevidnede de betydelig vækst i 2010, med henholdsvist 15% og 16%. Genova (Italien) og Zeebrugge (Belgien) oplevede dog mængden af håndterede containere falde med henholdsvist 22% og 2%. Indflydelse på ejendomsmarkedet Forbedrede forbindelser giver flere placeringsmuligheder Siden 2008 er den europæiske logistiksektor aftaget i et marked udfordret af finansiel uro. Nettooptaget af logistiklokaler og -ejendomme har været mindre dynamisk end før den økonomiske krise og ekspansionsplaner blandt brugerne/lejerne bringes fortsat på hold, idet beslutningsprocessen tager længere tid end tidligere. EU s bestræbelser for at forbedre forbindelserne mellem de forskellige transportformer vil give logistikvirksomheder større mulighed for mere omfattende placeringsstrategier. De forbedrede forbindelsesmuligheder vil forbedre materialehåndteringseffektiviteten og i sidste ende gøre det muligt at overveje at etablere sig i baglandet af knudepunkter, der nyder godt af TEN-T-initiativet. Heathrow dyreste placering, mens Budapest og Bukarest tilbyder omkostningsbesparende muligheder Ser vi kort på omkostningerne i større europæiske logistikmarkeder (som også omfatter lufthavne), kan vi konstatere, at London Heathrow kræver den højeste logistikleje i Figur 7. Europæisk logistikleje /m²/p.a. 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Kilde: DTZ Research K3 2012 K4 2017 Store europæiske havne Europa med 161/m 2 /p.a. Lejerne er villige til at betale en præmie for denne placering på grund af sin nærhed til Heathrow lufthavn, som udgør et strategisk knudepunkt for luftfragt til og fra Storbritannien. Pladsmangel vil fortsat sætte opadgående pres på den primære leje, hvormed Heathrow fastholder sin position som den dyreste logistikplacering i Europa. I den anden ende af skalaen tilbyder Budapest den billigste logistikleje på 39/m 2 /p.a. Denne billige placering vil fortsat kunne tilbyde lejerne store omkostningsbesparelser. Vi forventer, at lejen falder i løbet af den femårige prognoseperiode som følge af fortsat lav vækst i fremstillingssektoren og en markant tomgang på over 20% på dette marked. Stabilt lejeniveau i etablerede havne med vækst over gennemsnittet i de vigtigste baltiske markeder Hvis vi ser på omkostningerne ved at leje logistiklokaler eller -ejendomme i de store havne i Europa, kan vi se, at nogle af de mest overkommelige markeder er de etablerede markeder i Marseille, Antwerpen og Rotterdam. I den anden ende af skalaen kræver de nordiske markeder i Oslo, Helsinki og Göteborg de højeste lejeniveauer på baggrund af stærk økonomisk vækst og robust lejeefterspørgsel (figur 7). I gennemsnit ventes de europæiske logistiklejeniveauer at vokse med 0,9% om året over de næste fem år. Vækst over gennemsnittet vil blive set i de voksende baltiske markeder i Vilnius (6%) og Tallinn (2%). På trods af de dystre økonomiske udsigter er de langsigtede vækstudsigter for Østersøområdet lovende. Området spiller en vigtig rolle for handel inden for de baltiske og nordiske regioner, samt gennem trafikken til og fra Rusland og forbindelser med de asiatiske markeder. Havnene omkring Østersøen er grænseflader til en bred vifte af destinationer for både gods og passagerer. Desuden forventes mængden af gods, der transporteres i containere og trailere, at stige yderligere. Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 9

10 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Det danske industri- og logistikmarked Udbuddet af industri- og logistikejendomme er præget af mange små og middelstore ejendomme, mens antallet af større regulære ejendomme er begrænset. Der opleves i markedet et stigende antal af søgende virksomheder, men generelt fortsat lav omsætningshastighed. Der er yderst begrænset byggeaktivitet i segmentet. Tomgangen er forholdsvist stabil og andelen af investeringsmarkedet er i tråd med den europæiske. Fortsat sløv økonomisk fremgang Dansk økonomi har siden 2010, hvor fremgangen var markant, om end drevet af den usædvanligt lempelige pengeog finanspolitik i Danmark og en række andre lande, været præget af nogen stilstand og et egentligt opsving i væksten lader vente på sig. Udviklingen i BNP har stort set været flad de seneste to år og privatforbruget er ligeledes er stagneret de seneste par år(figur 8). Sidstnævnte er dog for en stor del et udtryk for, at købekraften er udhulet af stærkt stigende råvarepriser og stigende afgifter priserne er med andre ord steget mere end de disponible indkomster. Ifølge DI er det nominelle forbrug steget med gennemsnitligt 3% om året de seneste tre år. Antallet af transaktioner på boligmarkedet ligger fortsat på et meget lavt niveau (figur 9) Ledighed Ifølge Danmarks Statistik faldt bruttoledigheden fra april til maj med 2.700 og er nu på 153.500. Ledighedsprocenten faldt samtidig med 0,1% i forhold til april og er nu på 5,8% af arbejdsstyrken (figur 10). Der er blevet 10.000 færre ledige siden oktober 2012, men set over en lidt længere tidshorisont har ledigheden været meget stabil. Siden november 2009 har den sæsonkorrigerede ledighed således fluktueret mellem 5,8% og 6,2% af arbejdsstyrken. Forværres og fortsætter krisen i Europa i den kommende tid, skønnes det at kunne medføre stigende ledighed i størrelsesordnen op mod ca. 20-30.000 flere ledige i løbet af de kommende år. ringer. Dog tangerede eksporten i 2. kvartal 2012 niveauet fra 2. kvartal 2008 (figur 11). Mens fremgangen i især eksporten er positiv, er vi i Danmark dog ikke lige så gode til at entrere de fjerne markeder og vækstmarkederne, som eksempelvis nærmarkederne Tyskland, Sverige og Finland, hvilket har stor betydning for væksten. Omvendt vokser udlandets investeringer i svenske virksomheder så kraftigt, at det nu ligger på samme høje niveau som svenske virksomheders investeringer den modsatte vej. Det høje danske omkostningsniveau presser mange danske virksomheder til at lægge deres investeringer i udlandet, hvilket afholder udenlandske virksomheder fra at satse på Danmark. Industriens produktion og kapacitetsudnyttelse Industriens produktion svinger ofte meget fra måned til måned, hvilket betyder, at man må se på udviklingen over en længere periode. På trods af, at industriproduktionen overordnet set er steget siden lavpunktet i september 2009, ligger den pr. februar 2013 endnu ikke i indeks 100 fra 2005 og et godt stykke fra indeks 110 fra april 2008 (figur 12). I tråd med denne udvikling ligger industriens kapacitetsudnyttelse ligeledes kun på 77% mod 89% i 3. kvartal 2007 (figur 13). Statistikken er resultatet af en spørgeskemaundersøgelse, hvor virksomheder i industrien bedes skønne deres kapacitetsudnyttelse (red. produktionsanlæg og medarbejdere) i procent. Gæld Udenlandsgælden og den offentlige gæld er væsentligt reduceret igennem det første årti, men er nu igen stigende. Danmarks statsgæld udgjorde pr. ultimo 2012 kr. 487 mia. svarende til 26,8% af BNP, ifølge Danmarks Nationalbank. Underskuddet på de offentlige finanser er opgjort til ca. kr. 38 mia. i 2011 og er for 2012 opgjort til kr. 77,5 mia. i 2012 (ca. 3,9% af BNP). Forsyningsbalance Mens privatforbruget er stagneret siden 2009, udviser både import og eksport en stigende tendens om end ikke i det ønskede tempo. Dansk eksport er mærket af gældskrisen i Sydeuropa. Samtidig har store prisstigninger udhulet købekraften. Den svage afsætning har ført til faldende investe- Detailhandel Detailhandelsindekset steg i årende 2000-2008 med gennemsnitligt 4,3% årligt, men har i de seneste 4 år ligget på et årligt gennemsnit på indeks 100. Naturligvis er der sæsonmæssige udsving, men julehandelen har på intet tidspunkt de seneste 5 år kunnet måle sig med den, vi oplevede i julen 2007 (figur 14). Omvendt synes internethandelen helt og aldeles at ignorere konjunkturerne og udviser en kontinuerligt stigende tendens, når der renses for sæsonudsving (figur 15). Eksempelvis lå julehandelen (december) 2012 med DKK 1,42 mia. ca. 22,5% over niveauet fra året før. OBH s lagerdomicil i Taastrup Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 11

Økonomisk prognose Vækstudsigterne den kommende tid er ganske usikre. De ekspansive elementer i finanspolitikken kan bidrage til en vis fremgang, og den private sektor har opbygget et opsparingsoverskud, så der er en vis potentiale for vækst. Både konjunkturindikatoren for industri og den overordnede forbrugertillidsindikator har udvist en overordnet, svagt faldende tendens siden marts 2010. Dog synes forbrugetilliden så småt at være vendt til en opadgående udvikling siden november 2011. For begges tilfælde markerer juni 2013 en opadgående tendens, som ligger i den positive ende af skalaen (figur 16). Ifølge DI s økonomiske prognose fra juni 2013 er der udsigt til en langsom fremgang i dansk økonomi. Forventningen til BNP-væksten er for Danmark 0,5% 2013 og 1,6% i 2014, hvilket ligger i den lave ende af skalaen i forhold til de øvrige europæiske lande (figur 17). Blandt nærmarkederne ventes især Sverige at opleve en noget stærkere vækst end Danmark. Bedringen i Danmarks nærmarkeder ventes at styrke Danmarks eksport, som ventes at sige med henholdsvis 2,1% og 4,2% i 2013 og 2014 (figur 18). En mere betydelig fremgang i den danske eksport fordrer dog erobring af markedsandele på vækstmarkederne samt større fodfæste på nærmarkederne. Privatforbruget ventes ligeledes at stige mere betydeligt fra 2014. Markedet for industri- og logistikejendomme Efterspørgslen af industri- og logistikejendomme er fortsat centreret omkring motorvejsnettet f.eks. i kerneområderne Køge Bugt og Trekantsområdet. Partner hos rådgivningsvirksomheden Langebæk Logistik, Lars Bek Jensen, oplever tre primære typer lager- og logistikejendomme, som således kan opdeles i mega, middel og små: Mega: Tunge logistikopgaver Specialdesignede lagre Selvejede (primært) Enorme arealer (40-80.000m 2 ) Store højder (<40m) Stor brug af stål Svært anvendelige til andre formål Af aktører kan nævnes Jysk, Carlsberg, Netto, Dansk Supermarked og Coop Middel: Fleksible logistikopgaver Ofte lagre med standard automatisering 6-20.000 m 2 Højder typisk 8-14 meter Traditionelt betonbyggeri Bygninger og udstyr kan anvendes bredt Selvejede (primært), men partnere søges Af aktører kan nævnes Dinex, B&O, Lundbeck, Bisca og Matas Langebæk Logistik Langebæk Logistik er Danmarks førende rådgiver inden for logistik, lager, produktion og materialehåndtering samt supply chain management og gennemfører godt 50 logistikprojekter årligt. Projekterne spænder fra løbende rådgivning til totalentrepriser, hvor virksomheden står for alt fra konceptudvikling til projektering og installation. Virksomheden har lanceret en logistikmærkning af logistikejendomme, hvor ejendommen vurderes ud fra ti egenskaber, som hver vurderes med udgangspunkt i et antal kriterier. Hver egenskab resulterer i en separat delkarakter (A til G, hvor A er bedst). Til slut opsummeres disse ti delkarakterer til ejendommens samlede score dvs. dens logistikmærke. Udvalg af egenskaber for den ideelle lager- eller logistikejendom ifølge Langebæk Logistik: Gerne kørselskontor med ekstern chauffør-adgang Separate truckladerum Moderne installationer Strålevarme Evt. luftrensning Driftskontorer med udsyn til køregård Undgå nedgravede køregårde om muligt Godt lysindfald: min. 200 lux, gerne mere i arbejdsområder Gerne lysindfald i facader Ofte krav om perimetersikring, adgangskontrol og videoovervågning Standard byggeri i 8,5 meter indvendig højde x 2.000 m 2 Gode, rette og støvbundne gulve Indre porte i minimum 3,2x3,2 meter Affaldsfunktion Plads til 25 meter vogntog 12 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Figur 8. Årlig realvækst i procent 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20 Kilde: Danmarks Statistik Figur 10. Brutto arbejdsløshedsprocent 7 6 5 4 3 2 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013K1 Bruttonationalprodukt, BNP Import af varer og tjenester Eksport af varer og tjenester Privat forbrugsudgift Offentlig forbrugsudgift Faste bruttoinvesteringer mv. Kilde: Danmarks Statistik Figur 9. Antal tinglyste salg enfamiliehuse og ejerlejligheder 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2006K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2007M01 2007M04 2007M07 2007M10 2008M01 2008M04 2008M07 2008M10 2009M01 2009M04 2009M07 2009M10 2010M01 2010M04 2010M07 2010M10 2011M01 2011M04 2011M07 2011M10 2012M01 2012M04 2012M07 2012M10 2013M01 2013M04 Kilde: Danmarks Statistik Figur 11. Forsyningsbalance 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 2000K1 2000K3 2001K1 2001K3 2002K1 2002K3 2003K1 2003K3 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 Privat forbrug i alt Eksport af varer og tjenester Import af varer og tjenester Kilde: Danmarks Statistik Små: Traditionelle logistikopgaver Ofte lagre uden automatisering Typisk 2-8.000 m 2 Højder typisk 6-8 meter Traditionelt betonbyggeri Bygninger og udstyr kan anvendes bredt. Leje, eje osv. Af aktører kan nævnes Bent Brandt, Signal, Scandic Food, Vola og Bacardi. Mens megaejendommene er ekstremt effektive, er de højt specialiserede og som regel bygget af og til ejeren og dermed meget svære at overføre fra én virksomhed til en anden, hvilket betyder, at de kan være særdeles svære at sælge. De har oftest en levetid omkring 20-30 år, er selvejede og kommer sjældent på markedet. De middelstore ejendomme er ofte mere bredt anvendelige, hvilket betyder, at de oftere kommer på markedet enten til salg eller hel eller delvis udlejning. Sidstnævnte kan være ideelt i en nedgangsperiode, hvor en virksomhed ikke udnytter sine faciliteter optimalt og har mulighed for at udleje de overskydende arealer. Det er ofte producerende virksomheder, som ejer disse ejendomme. De små ejendomme er de nemmeste at omsætte både som salg og leje, idet beslutningshorisonten er væsentligt kortere og ejendommene forholdsvist ubesværet kan overføres fra én bruger til en anden. I disse ejendomme er der dog oftest også en form for udstyr, som dog er noget mere anvendeligt for flere aktører. Her ser Lars Bek Jensen et uudnyttet potentiale i markedet. Jeg kan godt forestille mig, at man kunne indgå nogle leasingaftaler, som både dækker bygninger og udstyr. Jeg ved godt, at det stiller nogle krav til ejendomsmæglere og rådgivere, men jeg kan se behovet og det kan måske løses ved at alliere sig med en udvikler på udstyret. Udbuddet af industri- og logistikejendomme er præget af mange små og middelstore ejendomme/lejemål, mens antallet af større regulære ejendomme/lejemål (Megaejendomme i Langebæk Logistiks terminologi) derimod er begrænset. Der opleves i markedet et stigende antal af søgende virksomheder bredt fordelt på brancher, men generelt fortsat lav omsætningshastighed, der tyder på at bestående lejeforhold fastholdes af udlejere med gode incitamenter. Der er yderst begrænset byggeaktivitet i segmentet, om end flere større projekter er annonceret, herunder bl.a. DSV s byggeri i Høje Taastrup og LIDL s nye østlige centrallager i Køge. Der er stigende krav til moderne faciliteter og fokus på energieffektivisering og grønne bygninger, ligesom en god beliggenhed og adgang til motorvejsnettet rangerer højt på ønskelisten. Hot: nye bygninger generelt: Nyere erhvervsområder har bedre beliggenhed Nemmere adgang til motorvejsnettet Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 13

Lokalplaner tilpasset nuværende krav Bedre rumfangsudnyttelse Bedre portforhold: 1/1.000 m 2 kortere fra port til hylde Lavere forbrugsudgifter Grøn profileringsmulighed Matcher bedre selskabsprofil Større medarbejdertilfredshed Figur 12. Industriens produktion 115 110 105 100 95 Not: gamle bygninger generelt: Beliggende i udtjente erhvervsområder Oftest beliggende ved Ringveje et stykke fra motorvej Lokalplanlægning baseret på en anden tid Oftest relativt lav loftshøjde og sadeltagskonstruktion Oftest adgang i terrænniveau Højere forbrug Høje ombygningsudgifter ved tilpasning til nutidige arkitektoniske og energimæssige krav 90 85 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Kilde: Danmarks Statistik Figur 13. Industriens kapacitetsudnyttelse 2008 2009 2010 2011 2012 2013 De forhøjede tomgangsprocenter har primært lagt pres på ejere af ældre og utidssvarende ejendomme, men der er også pres på nyere ejendomme, hvor lejeniveauet er stagneret de sidste år, ligesom afkastet på de primære beliggenheder er steget siden 2006. Trods den stærke tradition for at eje egne ejendomme og skræddersyede bygninger, begynder vi nu at se, at ejerandelen mindskes, mens lejerandelen øges. Dette er ligeledes drevet af begrænset adgang til finansiering samt et ønske om større fleksibilitet og handlefrihed. De industrielle virksomheder er begyndt at fokusere mere på deres kernekompetencer, hvilket betyder, at markedet ser en stigning i outsourcing af lager- og logistikfunktion til logistikoperatører (3PL). Dog bibeholdes logistikken i Danmark, mens produktionen har været mere påvirket af udflagning. Den principielle årsag til, at vi i Vesten har outsourcet produktion til primært Østen er de lave produktionsomkostninger, heriblandt lønudgifter. Brugermarkedet De nordiske industri- og logistikmarkeder er kendetegnet ved en stærk tradition for at eje egne ejendomme og skræddersyede bygninger. Således har afmatningen i økonomien og det medfølgende fald i efterspørgslen efter industriejendomme ikke haft voldsom indflydelse på industrimarkedet i regionen. Det lave niveau for spekulativt logistikbyggeri har afværget overforsyning af logistikmarkedet, mens efterspørgslen er blevet reduceret. Dette betyder, at tomgangen for hele landet i juli 2013 ligger på beskedne 4,14% (figur 19). Der er dog regionale udsving på statistikken. De mest populære industri- og logistikbeliggenheder i Danmark er Trekantsområdet, som på Oline er opdelt på Sydjylland og Østjylland, og Storkøbenhavn og Køge bugt, som på Oline begge er inkluderet i Københavns omegn. Af disse områder er Sydjylland gået mest upåvirket igennem krisen, idet tomgangen pr. juli 2013 ligger på 4,43%, svarende til ca. 845.000 m 2, hvilket er det højeste niveau i hele perioden. 90 88 86 84 82 80 78 76 74 72 70 Figur 14. Detailhandelsindeks 140 130 120 110 100 90 80 70 60 2005K1 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2 2006K3 Kilde: Danmarks Statistik DKK mio. 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2000M01 2000M04 2000M07 2000M10 2001M01 2001M04 2001M07 2001M10 2002M01 2002M04 2002M07 2002M10 2003M01 2003M04 2003M07 2003M10 2004M01 2004M04 2004M07 2004M10 2005M01 2005M04 2005M07 2005M10 2006M01 2006M04 2006M07 2006M10 2007M01 2007M04 2007M07 2007M10 2008M01 2008M04 2008M07 2008M10 2009M01 2009M04 2009M07 2009M10 2010M01 2010M04 2010M07 2010M10 2011M01 2011M04 2011M07 2011M10 2012M01 2012M04 2012M07 2012M10 2013M01 2013M04 Kilde: Danmarks Statistik Figur 15. Internethandel 2009M01 2009M03 Kilde: Danmarks Statistik 2009K2 2009M05 2009M07 2009M09 2009M11 2010M01 2010M03 2010M05 2010M07 2010M09 2010M11 2011M01 2011M03 2011M05 2011M07 2011M09 2011M11 2012M01 2012M03 2012M05 2012M07 2012M09 2012M11 2013M01 2013M03 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 14 DTZ Egeskov & Lindquist A/S DSV s ladecentral i Brøndby

Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 15

Figur 16. Indikatorer 20 10 0-10 -20-30 -40 2005M01 2005M04 2005M07 2005M10 2006M01 2006M04 2006M07 2006M10 2007M01 2007M04 2007M07 2007M10 2008M01 2008M04 2008M07 2008M10 2009M01 2009M04 2009M07 2009M10 2010M01 2010M04 2010M07 2010M10 2011M01 2011M04 2011M07 2011M10 2012M01 2012M04 2012M07 2012M10 2013M01 2013M04 Forbrugertillidsindikator Konjunkturindikator industri Kilde: Danmarks Statistik Figur 17. Forventet Realvækst i BNP_ 4 3 2 1 0-1 -2 Sydeuropa Frankrig Danmark Tyskland Storbritannien Sverige Polen Norge 2013 2014 Kilde: Consensus Economics og DI Figur 18. Forventet efterspørgsel og udbud 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 2012 2013 2014 Privatforbrug Offentligt forbrug Faste bruttoinvesteringer Eksport Import Kilde: Danmarks statistik og DI Figur 19. Tomgang lager & produktion 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 Københavns omegn Østjylland Sydjylland Hele Landet Kilde: Oline-ED Statistikken Københavns omegn, derimod, ligger på 6,36% og har været kontinuerligt stigende siden april 2008 med få udsving i nedadgående retning inklusiv juli måned. For Østjylland toppede tomgangen i januar 2011 på 7,30% og har været faldende siden med en lille stigning i april og juli 2013 til 5,28%. På trods af, at der kan konstateres stigende tomgang for industri-, og logistikejendomme, bør man dog holde dette tomgangsniveau op imod den udvikling, dansk økonomi og industri har været igennem, samt skæve til, hvorledes ejendomsmarkederne i resten af Europa er påvirket af krisen. En tomgangsprocent på 4,14% er alt andet lige beskeden i forhold til resten af Europa, som oplever tomgangsprocenter på op til 25% (Irland). På trods af, at både eksporten, importen og privatforbruget har været hårdt ramt under krisen, er tomgangen for industrisegmentet siden januar 2008 kun steget med ca. 2,75 procentpoint. Samtidig skal det bemærkes, at selvom tomgangen er forøget fra 1,32% til 4,14%, svarer den imidlertid kun til under halvdelen af det landsdækkende tomgangsniveau for kontorejendomme, som ifølge Oline.dk lå på 9,48% i juli 2013. På den baggrund kan det konstateres, at det industrielle ejendomssegment alt andet lige er gået noget mere helskindet igennem krisen, end den markante nedgang i Danmarks handel med omverdenen egentlig skulle medføre. Årsagerne skal ifølge DTZ Research findes i lave lokaleomkostninger og lange beslutningsprocesser. Ifølge DTZ Research skal en del af årsagen til den forholdsmæssigt lave tomgang findes i, at der for industri- og logistikejendomme ikke er samme incitament til at flytte til mindre lokaler eller fremleje overskudsarealer. De primære årsager er at: lokalerne er billige ejendommene er svære at opdele, f.eks. i forhold til fremleje ejendommene har ofte relativt tunge relokeringsomkostninger (evt. flytning af maskiner) Endelig har produktionsvirksomheder typisk en længere beslutningshorisont for deres lokaledispositioner, end det f.eks. er tilfældet for kontorlokaler. Det har som konsekvens, at lavkonjunkturer kun påvirker tomgangen i industri- og logistikejendomme i moderat omfang. Virksomhederne udskyder således beslutninger om nye lokaler eller ændringer i lokaler, så længe der er stor usikkerhed om den generelle økonomiske udvikling. Det betyder bl.a., at en kortere periode med økonomisk nedgang blot vil resultere i en periodisk vigende efterspørgsel, eller strukturel søgeledighed. Der har været meget få ændringer i lejeniveauet på moderne, up-to-date ejendomme på de bedste beliggenheder på de nordiske logistikmarkeder, som er uændret siden slutningen af 2008. I København er det primære lejeniveau DKK 525 pr. m 2 p.a., mens det i Aarhus ligger omkring DKK 400/m 2 /p.a. (figur 20). Her skal det dog bemærkes, at 16 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

denne primære leje ikke er i København, men i det logistiske knudepunkt ved Køge Bugt, hvor lejen spænder fra DKK 475/m 2 /p.a. til DKK 525/m 2 /p.a. (figur 21). Figur 20. Primært lejeniveau kr-m 2 -p.a. 575,00 550,00 525,00 500,00 Kilde: DTZ Research Investeringsmarkedet Det danske marked for investering i ejendomme har fuldt den generelle europæiske tendens og bundede således ud på ca. DKK 15 mia. i 2009, knap 25% af transaktionsvolumen i 2007, hvor markedet var på toppen (figur 22). Af de DKK 20 mia., der blev investeret for i 2012, skønnes det, at omtrent 10% var industri- eller logistikejendomme, hvilket er i tråd med den generelle europæiske tendens. I de seneste halvandet år er fem ejendomme solgt i industri- og logistiksegmentet med en værdi over DKK 50 mio., nemlig Prime Cargo porteføljen (5 ejendomme: DKK 355 mio.), Lundtoftevej 150 i Lyngby (DKK 67 mio.) Blangstedsgårdsvej i Odense SØ (DKK 115 mio.), Helgeshøj Allé 38 i Taastrup (DKK 93 mio.) og Østhavnsvej i Aarhus (DKK 146 mio.). Mens Danmark i 2012 lå på en investeringsvolumen omkring 31% af volumen i 2007, lå Norge oppe på ca 98% og Sverige på ca. 80%, mens også Finland ligger nede på 34%. Sammenlignes det danske marked med markedet i Sverige, som i 2012 androg ca. DKK 95 mia., svarer det til en forskel på 1:5. Under normale omstændigheder har forskellen historisk været i forholdet 1:2-3, hvilket understreger, at Danmarks fremgang er noget bag det svenske. Dog kan her tilføjes, at forholdet i første halvår af 2013 ligger i 1:3, om end det primært er drevet af en lidt svagere svensk transaktionsvolumen. Når det gælder investering i industri- og logstikejendomme, kan vi opdele det danske marked i to overordnede ejendomstyper og investeringsscenarier: New stock - Logistikejendomme Logistikejendomme er en meget efterspurgt vare Moderne bygning udlejet til en lejer på lang lejekontrakt Begrænset risiko mulighed for konvertering til flerbrugerejendom Afkastkravet forventes at have en faldende tendens Specialiserede investorer presses af stigende antal interesserede investorer Hård konkurrence fra nabolande Old stock Industri-, lager og værkstedsejendomme Meget lav omsætning Lav belåningsgrad Ofte flerbrugerejendom udlejet på kortere kontrakter Højere afkast højere risiko Moderne logistikejendomme på gode beliggenheder og med gode lejere er fortsat efterspurgte blandt investorerne danske som udenlandske. På grund af et begrænset udbud af ejendomme er transaktionsniveauet dog beskedent. Logistikejendomme har historisk haft høje afkast på 475,00 450,00 425,00 400,00 375,00 350,00 325,00 300,00 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (F) København primær industri leje Aarhus primær industri leje Kilde: DTZ Research Figur 21. Lejespænd 2013 600 500 400 300 200 100 0 Kilde: DTZ Research Figur 22. Transaktionsvolumen i Norden DKK mio. 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Danmark Sverige Norge Finland 2008 2009 2012 2007 2010 2011 H1 2013 Kilde: DTZ Research Figur 23. Primære afkast 8,00 7,75 7,50 7,25 7,00 6,75 6,50 6,25 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (F) København primær industri nettostartafkast (%) Aarhus primær industri afkast (%) Kilde: DTZ Research Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 17

Moviantos logistikdomicil i Greve Udviklet af NCC Property Development 8-11%, hvilket har betydet at markedet i høj grad har været købers marked. I årene 2006-2007 faldt afkastet kraftigt ned til omkring 6%, svarende til, at ejendommens værdi øgedes med op til 50%, hvilket betød et skift fra købers til sælgers marked. Virksomhederne gennemførte dermed mange sale & lease back handler, idet de kunne tjene op til 30% på ejendommens opførelsesomkostninger og frigøre kapacitet til kerneforretningen. I København ligger det primære industrielle afkast for 2013 nu på 7,25-7,5%, mens det i Aarhus ligger på 7,5% (figur 23), hvilket er samme niveau som før 2006 og altså atter købers marked. Denne udvikling giver nogle helt nye muligheder for de investorer, der ønsker at investere i dag. DTZ Fair Value Index for Europa steg til 77 i 1. kvartal 2013 fra 51 for et år siden, hvilket betyder, at europæiske erhvervsejendomme nu prismæssigt er på det mest attraktive niveau siden 2003. Af de 14 europæiske markeder er 9 klassificeret som HOT, hvilket betyder, at det forventede afkast er minimum 5% højere end det krævede afkast (afkastet på en femårig statsobligation). Blandt disse ni markeder findes både Københavnske kontorer, Københavnske detailhandelsejendomme og Københavnske industri- og logistikejendomme. Underprissætningen af danske ejendomme er ikke voldsom. Hvis man dog f.eks. som global investor ser på det nordiske marked som en helhed hvad mange gør er det pt. i København, at man kan gøre de bedste handler, ifølge DTZ Research. Jævnfør ovenstående er det således uanset, om man er interesseret i kontor-, detail- eller industri- og logistikejendomme. Finansiering I løbet af 2013 forfalder rækken af 5 års-ejendomslån optaget i 2007/8, i perioden, hvor ejendomsværdierne og lejeindtægterne var på sit højeste. Lånene er typisk afdragsfrie, hvorfor der ved forfald også typisk vil være tale om, at låntager skal tilbagebetale hele eller dele af hovedstolen. Disse lån vil formodentlig blive overordentligt svære at få refinansieret i et marked, hvor antallet af villige långivere er meget begrænset. Europæiske banker og internationale finansieringsinstitutioner er fortsat under pres som følge af gældkrisen, hvilket har medfødt en streng konservativ og langt mere selektiv udlånspolitik. Forholdet har derfor skabt frygt for, at der ikke vil være tilstrækkelig risikovillig kapital til rådighed i marked til refinansiering. Vi er dog i markedet begyndt at se en tendens til, at forsikringsselskaber og pensionskasser stiller finansiering til rådighed til ejendomsinvestering og i særdeleshed udvikling. Det er forventningen, at også pantebrevsmarkedet i løbet af de kommende år vil opleve en opblomstring. Om 1-2 år forventer vi dog at begynde at se, at nogle banker er så stærkt kapitaliseret igen, at de kan allokere en lidt større andel af deres udlån til ejendomme. Når det gælder finansiering af investeringsejendomme, må det forventes, at bankernes krav til egenkapital p.t. ligger i niveauet 25-35%, afhængig af ejendommens kvalitet, lejernes økonomiske bonitet, m.m., mens alternative udlånskilder potentielt kan acceptere ned til 15-20%. 18 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Et marked med udfordringer og muligheder Den lave tomgang for ejendomme i industri- og logistiksegmentet og den manglende andel af spekulativt byggeri i segmentet betyder, at vi i fremtiden vil få et stigende behov for flere nybyggede ejendomme. Udvikling af segmentet kræver dog ligeledes udvikling af dansk infrastruktur samt etablering af nye erhvervsområder i nærhed til tætbefolkede områder som eksempelvis Øresundsregionen. Dansk industri gennemgår i disse år en transformering. Siden midten af 1990 erne har hele sektoren været under pres, idet stigende lokale produktionsomkostninger har bevirket, at produktionen gradvist flytter østpå. Nye industriejendomme bygges derfor ikke spekulativt, men udelukkende på bestilling. Samtidig er logistiksektoren præget af en høj grad af centralisering, hvilket betyder, at de mindre logistiske punkter bliver samlet i større knudepunkter, hvilket i Danmark f.eks. er tilfældet ved Køge Bugt området og i Trekantsområdet. Det lave niveau for spekulativt logistikbyggeri, samt den generelle tradition for at eje egne ejendomme har afværget overforsyning af logistikmarkedet, mens efterspørgslen er blevet reduceret. Det har dog ligeledes betydet, at to af de største nuværende udfordringer på markedet er, at der er for få kvadratmeter og for få moderne faciliteter til at imødekomme den fremtidige efterspørgsel der er en stor masse forældede bygninger i Danmark, som ikke lever op til de nuværende krav. Roulund havde f.eks. en kæmpe fabrik i Odense, hvor de lavede bremseskiver, kileremme o. lign. Når man forlader den slags industribyggeri, som er bygget i 70 erne og 80 erne og nogle gange 60 erne, må man ofte erkende, at de ikke længere er moderne nok. Man har sjældent ret store værdier i sådan noget byggeri. Ofte er det simpelthen nemmere at rive ned, frem for at forsøge at modernisere, siger Lars Bek Jensen. I tillæg hertil er der for virksomhederne begrænset mulighed for valg af placering idet infrastrukturen endnu ikke understøtter placeringer andre steder end de store knudepunkter omkring Køge Bugt og Trekantsområdet. Som beskrevet i De blå motorveje, giver bedre infrastruktur og forbindelser flere oplagte placeringsmuligheder. Der er ligeledes en mangel på byggejord, der planmæssigt understøtter krav til nye bygninger, såsom eksempelvis byggeri i højden. Krav til industri- og logistikejendomme Den vigtigste faktor for beliggenheden af logistikcentre er kørselsomkostningerne. I og med, at kørselsomkostningerne udgør 40-45% af udgifterne, er det afgørende at ligge i tyngdepunkterne af deres logistik. Det er ligeledes vigtigt at ligge motorvejsnært mulighed for skiltning ud til motorvejen er en ekstra bonus, mange aktører, ifølge Lars Bek Jensen, er villige til at betale ekstra for. Det er ligeledes vigtigt med gode tilkørselsforhold uden smalle veje eller rundkørsler og slutteligt er det vigtigt for virksomhederne, at der er udvidelsesmuligheder. For de mindre aktører er transport- omkostningerne ikke så væsentlige i beslutningsgrundlaget, men ofte er der eksempelvis noget historik, såsom tilknytning til en egn, som vi kender det fra eksempelvis Lundbeck og Valby, Bent Brandt og Aarhus og Mascot og Silkeborg. Discountkæden Lidl gjorde sig mange overvejelser omkring placeringen af deres kommende lager i Køge. Det er svært at vurdere 100%, hvor den bedste beliggenhed er for en virksomhed som vores, som er i rivende udvikling, og hvor vi ikke ved med sikkerhed hvornår og i hvilken rækkefølge, vi får etableret størstedelen af de butikker, vi ønsker, på Sjælland og øerne, siger projektudviklingschef hos LIDL Danmark, Kristian Pedersen. Vi kiggede også i Greveområdet og i Tåstrup. Køge stod for os stærkest, når vi vurderede alle fordele og ulemper på de konkrete grunde vi havde i spil. Infrastrukturen er god ved vores Køge beliggenhed og bliver bedre i fremtiden, når diverse motorvejsudvidelser samt ekstra til- og frakørsel fra motorvejen ved vores areal bliver etableret. Der kommer også ny togforbindelse, som vil være en fordel for medarbejdere, som benytter kollektiv trafik. Da der var tale om nyudstykning, har vi kunnet skræddersy grundstørrelse og dimensioner ud fra vores behov. Vi har også fået mulighed for at opnå et ekstra optionsareal til evt. fremtidige udvidelser og vi har været meget imponerede over, hvor professionelle Køge kommune har været i processen. Med den behandling vi har fået, er Køge kommune absolut meget erhvervsvenlige,- også selvom vi selvfølgelige har forhandlet en del i processen. Det er selvfølgelig vigtigt, at den kommune, man påtænker at investere et meget stort millionbeløb i, og drive en vigtig del af sin virksomhed fra, er en medspiller fra starten. Og det var og er vores klare opfattelse i Køge, hvor politikerne også har været fleksible og forstående overfor vores ønsker. I Køge betales der ikke dækningsafgift på ejendomme, hvilket også er en klar fordel. Når det gælder opførelse af nye industri- og logistikejendomme kan de vigtigste faktorer opsummeres som følgende: Nærhed til motorvejsafkørsel Bæredygtighed og miljøvenlighed God offentlig transport Lave byggeomkostninger Gode udviklingsmuligheder over tid Stor potentiel arbejdskraft i området Lav skat Mens de fire sidste kriterier på sigt kan give nogle udfordringer i det danske marked (hvilket vi kigger nærmere på i Markedsrapport industri og logistik Efterår 2013 19

LIDL Discountkæden LIDL startede i Danmark i 2005 og har pt. 90 butikker i Danmark og det forventes, at LIDL runder 100 butikker i løbet af 2015 og måske på sigt helt op til 150 butikker totalt. I dag har kæden et lager i Kolding, som varetager alle butikker i Danmark. Med et stigende antal butikker på Sjælland er det blevet nødvendigt med mere lagerkapacitet, og nu har LIDL investeret et trecifret millionbeløb i et ekstra lager ved Køge. Det nye lager er en ca. 86.000 m 2 grund, hvor det er planen at bygge et 38.000 m 2 stort lager og 1.600 m 2 administration. Nyt lager i Køge For discountkæden LIDL var kravene til deres nye lager i Køge: Lokalplan Mulighed for at bygge højlager. Selvom virksomheden ikke på nuværende tidspunkt udnytter mulighederne for højdegrænserne, er det stadig en rigtig god mulighed at have, hvis behovene ændrer sig. Højlager er absolut at foretrække. Sværere er det når det kommer til spørgsmålet om fuldautomatisk lager eller ej. LIDL s nye lager er ikke fuldautomatisk, men det var noget virksomheden vurderede længe, således, at der kunne samles erfaringer fra andre lagre i andre lande. Der er fordele og ulemper ved både fuldautomatik og manuel betjening, men set i forhold til LIDL s forretning var vurderingen, at det ikke kunne betale sig. Dette set i forhold til både merinvestering, vareflow og håndtering af varer. Det var i øvrigt vigtigt for LIDL, at bebyggelsesprocenten var fornuftig høj, og at der kunne udføres belægninger på alle udenoms arealer, således, at der ikke er nogle døde områder på grunden, som ikke kan benyttes. Infrastruktur Beliggenheden skulle være tæt på motorvej med gode tilog frakørselsforhold, således at trafikken til og fra lageret til nærmeste motorvej er hurtig og bekvem. Endvidere at der er mulighed for modulvogntog. Ejendommen Grunden skulle så vidt mulig være rektangulær og uden bemærkelsesværdige højdeforskelle. Forhold som offentlige vandledninger til sprinkling, kloakforhold, regnvandskrav, elkapacitet i området etc. er også vigtig, men ikke nødvendigvis afgørende for valg af ejendom. Endvidere skulle ejendommen selvfølgelig være med normale funderingsforhold og ikke forurenet. Lidls model af nyt centrallager øst Foto og model: Lidl Lidl-projekt i Køges transportcenter 20 DTZ Egeskov & Lindquist A/S