Generelt om oplæg Oplæg om renoveringsarbejder mv. AB Humlegården Nedennævnte oplæg er fremkommet efter dialog mellem og undersøgelser gennemført af bestyrelsen og Gaihede. Gaihede, ingeniører & arkitekter, har efter aftale med bestyrelsen gennemgået tidligere rapporter, bygningsdele og vedligeholdsarbejder på ejendommen med henblik på at prioritere og udvælge områder for renovering af ejendommen. Disse arbejder er efterfølgende drøftet i fællesskab mellem bestyrelsen og Gaihede. I den forbindelse er det aftalt at fremlægge budgettal for de vedligeholdsarbejder, bestyrelsen foreslår gennemført de kommende år, på generalforsamlingen. Der er herved fremkommet følgende arbejder ud fra en samlet betragtning, herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Det foreslås, at følgende gennemføres: Partiel murerreparationer af kældervægge og loft Partiel renovering af terrændæk Renovering af bærejern Efterisolering af kælderlofter TV-inspektion af kloakker Udbedring af skader omkring kloak Behandling og eftergang af tagterrasse Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk 1
Samlet oplæg Kommende arbejder: De ovennævnte arbejder udføres samlet, hvorved der opnås en vis sikkerhed mod overraskelser i økonomien mange år frem i tiden. Udgifterne bliver fordelt over flere år ved finansiering, som blot etableres en enkelt gang. Derudover bliver byggearbejderne overstået på én gang, hvorved der opnås en samlet besparelse. Derudover undgås gentagende etablering af byggeplads på ejendommen. Endelig er der forventning om at kunne opnå gunstige priser på håndværksydelserne givet de nuværende markedsforhold. Efter generalforsamling Arbejdet foreslås gennemført med opstart hurtigst muligt i foråret 2016 og med afslutning i sommeren 2016. Forløbet vil blive iværksat efter generalforsamling og vil omfatte: Projektering af arbejdsopgaverne og udarbejdelse af materiale for indhentning af tilbud samt myndighedsbehandling. Det bedste og billigste tilbud udvælges, hvorefter arbejderne udføres med omfang som anført nedenfor. Finansielle forhold, forsikringer og øvrig byggesagsadministration varetages sideløbende (af administrator). 2
Budgettal og samlet økonomi for arbejderne De anførte budgettal er beregnet på grundlag af branchens indsamlede data for priser (V & S Byggedata) og erfaringstal fra lignende arbejder. Alle priser er beregnet som forventede 2016 priser. Alle budgetter er angivet med forbehold for efterfølgende indhentelse af tilbud fra håndværkere. Bemærk: Omkostninger til finansiering er ikke medregnet. Disse medtages af administrator i finansieringsforslag/budget. Alle delpriser er eksklusiv moms. Budgetter for arbejderne omfatter: Aktivitet Arbejder Partielle murerreparationer af kældervægge og loft 45.000 Partiel renovering af terrændæk 220.000 Renovering af bærejern 75.000 Efterisolering af kælderlofter 400.000 TV-inspektion 35.000 Udbedring af skader omkring kloak Afventer Behandling og eftergang af tagterrasse 20.000 Uforudseelige omkostninger (10 %) 80.000 Teknisk rådgivning og byggestyring (ingeniør) 100.000 Administrator (Anslået) 30.000 I alt ekskl. moms 1.005.000 25 % moms 251.250 Byggesagsbehandling til kommunen (anslået) 15.000 Forsikring (ej moms) 12.000 I alt inkl. moms 1.283.250 3
Tiltag i kælder: Generelt fremstår kælderen pæn og i rimelig stand. Der er dog enkelte steder, hvor der er afskallinger i pudset lofter, vægge og gulve Det anbefales at afsætte beløb til gennemgang og udbedringer af murerreparationer for de værste skader på vægge samt en brandlukning af huller på lofter og udbedringer af defekte betongulve. Partielle murerreparationer af kældervægge og loft: Der foreslås, at der afsættes beløb til murerrenovering af nedfalden, løs og afbanket puds og udfaldne fuger. I budgettet er der afsat et beløb til reparationer uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Der udføres partielle murerreparationer efter princippet værste steder først, og der tilpasses i omfang, så det fremlagte budget kan overholdes. I kælderlofter er der flere steder ikke lukket tilstrækkeligt og lovligt mod stueetagen (lovkrav vedr. brandsikring). Dette skal afhjælpes. 4
Partiel renovering af terrændæk: Eksisterende kældergulve fremstår i blandet stand, og der var flere steder, hvor gulvet gav efter eller havde flere skader, revner og huller. For at undgå omfanget af skader på omkringliggende gulve, bør der ophugges og udføres nyt terrændæk. Omfanget er sat til ca. 300m². Etablering af nyt terrændæk vil omfatte: Ophugning og bortkørsel af eksisterende betongulve Afretningslag inkl. kapillarbrydende lag Udlægning af 150mm polystyren Støbning af nyt 100mm betondæk Renovering af bærejern: Der er konstateret flere defekte bærejern og træbjælker, der skal renoveres/imprægneres. Derfor afsættes beløb til reetablering af defekte konstruktioner i kælderen. Der udføres partielle renoveringer efter princippet værste steder først. Der tilpasses i omfang, så det fremlagte budget kan overholdes. 5
Efterisolering af kælderlofter: Udover tiltagene med renovering af kældervægge, lofter og gulve er der ved tidligere vedtaget, at kælderlofter får foretaget en efterisolering. En efterisolering betyder, at kælderlofter, hvor der ikke er opvarmet kælderrum efterisoleres. TV-inspektion: Da der ikke fremligger nogen TV-inspektion på ejendommens kloakker, anbefales det, at der foretages en komplet TV-inspektion med tilhørende rapport for at give foreningen et overblik over tilstanden på kloaknettet. Da vi ikke kender tilstanden på kloakkerne, kan der ikke afsættes beløb til udbedring, idet det kan vise sig at være mindre tiltag, der skal til, eller andre former for udbedringer. Behandling og eftergang af tagterrasse: Ejendommen har tidligere fået lavet en fælles tagterrasse, i forlængelse med et fællesrum. Det anbefales, at træværk behandles for at forlænge levetiden, og modstandsevnen mod vejrforhold. 6
Teknisk rådgivning, byggestyring og kvalitetsstyring Sagen gennemføres med ledelse af Gaihedes ingeniør/arkitekt, som forestår: Indledende og løbende beboerinformation Udarbejdelse af projektmateriale, beskrivelser/tegninger mv. for arbejdets gennemførelse og indhentning af korrekte og sammenlignelige tilbud Indhentelse af tilbud fra kvalificerede entreprenører på arbejderne Myndighedsbehandling Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Tilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Iværksættelse og vurdering af ekstraarbejder/uforudseelige udgifter inden for aftalt budget Evaluering og godkendelse entreprenørernes fakturaer Månedlig budgetopfølgning håndværkerudgifter Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab for håndværkerudgifter Afholdelse af 1-årseftersyn Afholdelse af 5-årseftersyn 7