Dokument nr. 2011-73234 Sags nr. 17.01.00-P20-1-11(2011-3341) Udkast til tidsbegrænset lejekontrakt 1 Partnerne Mellem Jammerbugt Kommune, Toftevej 43, 9440 Aabybro, idet det følgende kaldet udlejer og medundertegnede Den selvejende institution Ingstrup Trivslesskole, idet det følgende kaldet lejer, indgås følgende lejekontrakt, der erstatter tidligere lejekontrakt indgået i 2011 for en mindre del af bygninger på ejendommen. 2 Det lejede 2.1 Det lejede omfatter alle bygninger og arealer på ejendommen, Præstegaardsvej 26a, Ingstrup, 9480 Løkken med undtagelse af havearealet ved Præstegaardsvej 34 jf. det bilag 1 vedhæftede rids. Bebyggelsen består af følgende bygninger: Skolebygning 995 m² Cykelskur 50 m² Opholdsskur med kælder 153 m² Gymnastiksal 236 m² Gård-toiletter 35 m² Redskabsskur 40 m² Skole og lærerboliger fra 1929 800 m² I alt 2.309 m² 2.2 Gymnastiksalen indgår i lejemålet. Lejer er forpligtiget til at stille gymnastiksal og omklædningsrum mv. til rådighed for Ingstrup Sportsforening og andre hidtidige brugere. Lejer og bruger kan indgå aftale om vilkår for brug af gymnastiksalen, eksempelvis om rengøring og indvendig vedligehold. Lejen af friskolen er fastsat ud fra forpligtigelsen med at stille gymnastiksalen til rådighed for andre brugere. 2.3 Foreninger godkendt efter folkeoplysningsloven kan af udlejer henvises til brug af såvel gymnastiksal som undervisningslokaler på skolen. Denne type foreninger skal vederlagsfrit kunne anvende lokaler på skolen efter nærmere aftale med lejer mht. råderum, rengøring mv.
2.4 Borgere fra Ingstrup-området organiseret gennem Det nye mødested skal kunne anvende og benytte den ældste skolebygning og Præstegårdsvej 26D (lærerbolig fra 1929), som det blev aftalt i 2013 ved oprettelse af Ingstrup Landsbyråd. Den gamle skole fra 1929 skal derfor stilles til rådighed for lokalområdet som byens bibliotek, og Præstegårdsvej 26D skal stilles til rådighed som Det nye mødested. Kælderen i opholdsskuret ved parkeringspladsen mod Præstegårdsvej skal stilles vederlagsfrit til rådighed for jagtforeningen. Nærmere aftaler om indvendig vedligehold, rengøring af lokaler mv. i forbindelse med ovennævnte aftales mellem lejer og de pågældende foreninger og er udlejer uvedkommende. 2.5 Boldbanerne indgår ikke i lejemålet. Boldbaner kan benyttes af lejer vederlagsfrit efter nærmere aftale med udlejer. 2.6 Uanset at lejemålet efterfølgende måtte blive opmålt og denne opmåling måtte udvise en afvigelse fra ovenstående arealer, foretages der ikke regulering af betalingerne, herunder leje i henhold til nærværende lejekontrakt. 3 Det lejedes benyttelse 3.1 Det lejede med bygninger skal anvendes til undervisning af skolesøgende børn ved etablering af en friskole, dagtilbud som børnehave samt hertil knyttede aktiviteter, herunder aktiviteter godkendt efter folkeoplysningsloven. 3.2 Det lejede må ikke uden udlejers forudgående skriftlige samtykke benyttes til andet formål. 3.3 Udlejer er ansvarlig for, at det lejede lovligt kan anvendes til den i pkt. 3.1 anførte virksomhed. Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, andre offentligretlige forskrifter samt med respekt for de på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende. 3.4 Lejer skal under lejemålets beståen omgås det lejede forsvarligt. Lejer er pligtig at erstatte alle skader, som ved vanrøgt eller forsømmelse forvoldes på det lejede eller ejendommen i øvrigt af lejer, lejers personale eller andre personer, som lejer har givet adgang til ejendommen eller det lejede. 3.5 Lejer er ansvarlig for ødelæggelser på lejemålets vinduer herunder ødelæggelser ved hærværk. 4 Lejemålets begyndelse 4.1 Lejemålet tager sin begyndelse den 1.9.2014. 4.2 Lejemålet er tidsbegrænset til 10 år, gældende fra den 1.9.2014. 4.3 Lejemålet kan dog af lejer opsiges med et varsel på 6 måneder til fraflytning den 1. i en måned. Opsigelse skal ske skriftligt til udlejer. 2
4.4 Udlejer har mulighed for at genforhandle lejevilkår jf. erhvervslejelovens 14. 5 Lejens størrelse 5.1 Den årlige leje er aftalt til kr. 45.000 som betales hvert år den 1. august. 5.2 Lejen reguleres ikke. 5.3 Lov om leje af erhvervslokaler mv. 13 om regulering til markedsleje finder ikke anvendelse i nærværende lejeforhold. 5.4 Lejen indbetales til udlejer eller ét af udlejer anvist betalingssted. 6 Lejers betaling af andre udgifter herunder det lejedes forsyning med varme, vand, el samt øvrige udgifter 6.1 Udgifter til det lejedes forsyning med el, vand og varme påhviler lejer ud over den årlige leje. Lejer registreres hos varme-, el- og vandværk, og betaler direkte til disse forsyningsselskaber for ejendommens forbrug incl. alle afgifter. Forbrug af energi, el og vand for brug af landsbyrådets lokaler opgøres årligt, således at Ingstrup Friskole fremsender opgørelse på baggrund af særskilte målere på ejendommen til kommunen. Kommenen afholder omkostninger hertil. 6.2 Lejer er forpligtiget til hver måned at aflæse og indberette energiforbrug på den webbaserede løsning min-energi. 6.3 Lejer betaler for udgifter til renovation og oprettes som selvstændig bruger. Lejer er ansvarlig for at etablere selvstændig renovationsordning. 6.4 Lejer betaler udlejer for ejendoms- og bygningsforsikringen. Beløbet som opkræves det første år er på 13.173 kr. (???) Beløbet for bygningsforsikringen indbetales den 1. august og reguleres hvert år efter bygningspræmien. 7 Depositum 7.1 Lejer har ikke indbetalt depositum eller stillet bankgaranti for sine forpligtigelser i henhold til nærværende kontrakt. 8 Vedligeholdelse 8.1 Den indvendige vedligeholdelse af det lejede incl. inventar påhviler lejer, der stedse skal omgås det lejede forsvarligt og holde det lejede i samme stand som ved overtagelsen, idet der er taget højde herfor ved lejefastsættelsen. 3
8.2 Vedligeholdelse af udearealer med skolegård, legeplads og parkeringsplads påhviler lejer. Udlejer vedligeholder boldbanerne syd for skolen, og den del af haven, der benyttes af naboejendommen Præstegaardsvej 34. 8.3 Lejer har pligt til at føre tilsyn med og lave service på inventar mv. i skolegård, legeplads og adgangsarealer. Lejer skal selv sørge for at tegne ansvarsforsikring for brug af alle typer udearealer. 8.4 Den udvendige vedligeholdelse af bygninger påhviler udlejer. Både lejer og udlejer er bekendt med, at der er store varmeudgifter, og at der i de kommende år må overvejes byggearbejder og energiinvesteringer. Opstår der således behov for større vedligeholdelsesarbejder eller energiinvesteringer har udlejer ret til at genforhandle lejekontraktens punkt 5 og 6. 9 Lejers ret til at foretage forandringer af det lejede 9.1 Uden særskilt skriftlig forudgående aftale har lejer ikke ret til at foretage ændringer/ombygninger af det lejede i videre omfang end det følger af nærværende kontrakt. 9.2 Lejer har dog ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede med mindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el-installationer og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejer skal med rimeligt varsel give meddelelse til udlejer, inden lejer foretager installationen. 9.3 Lejer har desuden, efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger, ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende lejers kontraktmæssige anvendelse af det lejede. 9.4 Udførelse af installationer efter pkt. 9.2 eller ændringer efter pkt. 9.3 kan først påbegyndes efter at udlejer, med et passende forudgående skriftligt varsel, er orienteret om arbejdets omfang, dets karakter og formål, og lejer har stillet eventuel sikkerhed i ht. pkt. 9.5. 9.5 Lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, ombygninger og ændringer, lejer har foretaget eller påbegyndt. Udlejer kan kræve, at lejer stiller sikkerhed for et eventuelt erstatningskrav i form af indbetaling af yderligere depositum eller etablering af anfordringsgaranti i anerkendt pengeinstitut af en af udlejer nærmere fastsat fornøden størrelse. 9.6 Ændringer af bygningsmæssig karakter skal i alle tilfælde opfylde myndighedernes krav. Det påhviler lejer, for egen regning, at indhente alle nødvendige tilladelser og opfylde ethvert myndighedskrav. Lejer er pligtig til, af egen drift, straks og løbende at holde udlejer orienteret om forløbet af myndighedsbehandlingen og fremsende kopi af ansøgning, tilladelse mv. 9.7 Har lejer foretaget ombygning, ændringer eller installationer er lejer, ved lejeforholdets ophør, forpligtiget til, for egen regning, at reetablere det lejede, såfremt udlejer inden arbejdets igangsættelse har stillet krav herom. Udlejer kan kræve, at lejer stiller særskilt sikkerhed, som nævnt i pkt. 9.5 for opfyldelse af reetableringspligten. 4
10 Skiltning 10.1 Lejer har ret til sædvanlig skiltning, der forinden opsætning, på forhånd skal godkendes af udlejer med henblik på udformning og placering. 10.2 Såfremt skiltning mv. påkræver myndighedsgodkendelse er lejer forpligtiget til at indhente den nødvendige godkendelse. 10.3 Lejer skal ved sin skiltnings udformning og placering tage tilbørlig hensyn til ejendommen samt øvrig skiltning på ejendommen og skal stedse sørge for, at skiltning fremtræder i pæn og vedligeholdt stand. 10.4 Ved fraflytning påhviler det lejer at fjerne skiltningen for egen regning, herunder fjerne ethvert spor heraf på bygningen eller ejendommen samt foretage fornøden afretning af vinduesruder. 11 Lejers ret til erstatning og/eller godtgørelse ved lejemålets opsigelse mv. 11.1 Ved opsigelse fra udlejers side uanset årsagen hertil tilkommer der ikke lejer ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge af opsigelsen. 11.2 Det samme gælder ved lejemålets ophør af andre grunde. 12 Forsikringer 12.1 Udlejer tegner og opretholder sædvanlig ejendomsforsikring og lovpligtig bygningsbrandforsikring. 12.2 Forsikringer af driftsinventar og varelager og forsikringer i øvrigt vedrørende lejers risiko er udlejer uvedkommende. 13 Lejemålets overtagelse og aflevering 13.1 Det lejede overtages af lejer i den stand, som det er beset og godkendt af lejer med samtlige installationer, herunder også det faste belysningsamatur. Lejemålet er overtaget uistandsat og bærer præg af 50 års brug til skole- og institutionsvirksomhed. Lejemålet overtages med det inventar, som forefindes på ejendommen ved overtagelsen den 1.9.2014. På lejers initiativ kan der rekvireres en bygningsgennemgang én gang årlig. 13.2 Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl. 12.00 den dag det lejede skal fraflyttes selv om dette er en helligdag aflevere det lejede i den stand lejer overtog det med undtagelse af den forringelse, som hidhører fra almindeligt slid og ælde. 5
13.3 Der afholdes forsyn, hvor parterne opnår enighed om, hvilke mangler der evt. skal udbedres for lejers regning. Lejer har herefter 4 uger til at foretage de aftalte udbedringsarbejder, hvorefter lejemålet endeligt afleveres til udlejer. 13.4 Opfylder det lejede på fraflytningsdagen ikke den stand, som er angivet ovenfor, er udlejer berettiget til at istandsætte det lejede for lejers regning. Udlejer har i denne sammenhæng ret til at vælge håndværkere til at forestå istandsættelsen. 13.5 Udlejer kan kræve betaling af leje og andre pengeydelser i ht. nærværende kontrakt for den periode, der medgår til istandsættelsen dog maksimalt 14 dage, idet det påhviler udlejer at fremme sådanne arbejder mest muligt. 13.6 Lejer er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre o.lign., herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret. 14.1 Lejer har ikke afståelsesret. 14 - Afståelse og fremleje 14.2 Lejer har ret til hel eller delvis fremleje af det lejede. 15 Tinglysning 15.1 Lejer er berettiget til at tinglyse nærværende lejeaftale på ejendommen matr.nr. 1cu Ingstrup Præstegård, Ingstrup. Ved tinglysning af lejekontrakten respekterer denne størst muligt nuværende og fremtidige offentlige lån samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning. 15.2 Ved lejemålets ophør skal lejers skriftlige opsigelse tjene som tilstrækkelig fuldmagt til at begære lejekontrakten slettet af tingbogen. 15.3 Omkostninger ved tinglysning afholdes af lejer omkostninger ved aflysning afholdes af udlejer. 16 Omkostninger 16.1 Lejer afholder egne omkostninger til eventuel advokatbistand. 16.2 Udlejer betaler for oprettelsen af nærværende lejekontrakt. 6
17 Øvrige forhold 17.1 Den på aftaletidspunktet gældende lov om leje af erhvervslokaler mv. er gældende for dette lejemål med mindre andet fremgår af denne kontrakts bestemmelser. 17.2 Lejer er gjort bekendt med Boligministeriets tjekliste. 17.3 Lejer er opfordret til at søge rådgivning i forbindelse med denne lejekontrakts oprettelse, såvel vedrørende vilkår i lejekontrakten, som vedrørende lejens størrelse. 18 Tvister 18.1 Alle tvister og uoverensstemmelser, som direkte eller indirekte måtte udspringe af nærværende lejekontrakt eller dennes fortolkning skal afgøres ved Boligretten efter dansk rets almindelige regler. 7
19 Underskrifter Den x. august 2014 Som udlejer: Jammerbugt Kommune Mogens Gade, Borgmester Henrik Hartmann Jensen, Kommunaldirektør Den Som lejer: Sven-Aksel Svenningsen, formand Anja Rasmussen, skoleleder Ingstrup Trivselsskole 8