Kommuneplan 2016-2028 for Odense Kommune Tillæg nr. 16 Gartnerbyen Ændring af kommuneplanområde 8 Bolbro Højstrup Tarup Pårup Åløkke - Villestofte
Hvad er en Kommuneplan? I henhold til lov om planlægning skal der for hver kommune foreligge en kommuneplan. Denne er grundlaget for al planlægning i Odense Kommune. Kommuneplanen består dels af en hovedstruktur og retningslinjer for hele kommunen, dels af rammer, der fastlægger lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen. Herunder hører udbygningen i kommunen med boliger, arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Retningslinjerne angiver administrationsgrundlaget for arealanvendelsen. Der skal udarbejdes retningslinjer for udlægning af arealer til byzoner og sommerhusområder, for beliggenheden af arealer til forskellige byformål inden for byzonen. Kommuneplanerne skal desuden indeholde retningslinjer for de emner, der tidligere indgik i regionplanerne. Rammerne fastlægger bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der er en forudsætning for at begynde større bygge- og anlægsarbejder. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. Men der kan også fastsættes andre typer af bestemmelser, fx om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse, detailhandel mv. Planprocessen Kommuneplanen gælder for 12 år, men hvert 4. år skal byrådet vedtage en planstrategi. Byrådet skal i den forbindelse træffe beslutning om kommuneplanen skal revideres, og i hvilket omfang. Hvordan gennemføres kommuneplanen? Byrådet har pligt til at sørge for, at kommuneplanen bliver gennemført. Det sker bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner. Det kan f.eks. være nødvendigt for at sikre arealer til offentlige formål (veje, institutioner m.m.). Der skal udarbejdes lokalplan, før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen, men den kan godt stramme kommuneplanens rammebestemmelser, fx gennem fastsættelse af lavere bebyggelsesprocenter. Mindre ændringer af kommuneplanen Det er muligt at foretage mindre justeringer af kommuneplanen, når der bliver udarbejdet lokalplaner for bygge- eller anlægsprojekter. Disse tillæg til den gældende kommuneplan bliver behandlet af byrådet samtidig med de nye lokalplaner. Forord Kommuneplan 2016-28 blev vedtaget af byrådet 22. juni 2016. Kommuneplanen er digital og kan ses på www.odense.dk/kommuneplan.
BAGGRUND Området er i Kommuneplan 2016-2028 udlagt til erhvervsområde i byzone og er udpeget til byomdannelsesområde. Området er cirka 135.000 m 2 og ligger tæt på bymidten. Gasa Group i Bolbro ønsker inden for de nærmeste år at flytte fra deres ejendom ved Middelfartvej/Lavsenvænget til fordel for en placering nærmere motorvejen. Området er stort og bynært med gode forbindelser til bymidten, idet det ligger mellem bymidten og Odense Idrætspark. Gasa ligger mellem to kommende letbanestationer og i gangafstand til såvel bymidten som til bydelscenteret i Bolbro. Ved en større boligudbygning skal området også indeholde en kvarterpark, og der er udarbejdet en helhedsplan for Gasa, der kan danne grundlag for byomdannelsen. Gasa vejbetjenes via Lavsenvænget. Nord for området går Langesøstien, der er en af Odenses supercykelstier. Letbanen passerer lige syd for området, der betjenes af både letbanestationerne ved Bolbro og Sukkerkogeriet. Gasa ligger ud til Middelfartvej mod syd og jernbanespor mod øst. Desuden har Odense Renovation et område nordvest for arealet, hvorfra der også kan være støjpåvirkning. Derfor er der flere støjforhold, der skal håndteres i planlægningen af området. Det nuværende Gasa-område giver ifølge Kommuneplan 2016-2028 mulighed for en udbygning på 90.000 m 2 til boliger og serviceerhverv. Ifølge rækkefølgeplanen for boligudbygningen kan der opføres cirka 600 byhuse/rækkehuse fra 2016 og fremefter. Fra 2020 og fremefter kan der opføres cirka 200 lejligheder. De virksomheder som vurderingen er foretaget for, er valgt med udgangspunkt i om deres aktiviteter er miljøtilsynspligtige samt deres beliggenhed. Virksomhederne som er medtaget er beliggende mindre end 500 meter fra arealet med ændret anvendelse. Inden for 500 meters zonen er der en godkendelsespligtig virksomhed, HS ApS, Kildemosevej 12 som er autoophugger. Det vurderes at virksomhedens driftsvilkår og udviklingsmuligheder ikke påvirkes af de nye planer. I virksomhedens miljøgodkendelse er der juridisk bindende støjgrænser af hensyn til eksisterende støjfølsomme områder nærmere virksomheden end lokalplanområdet. Derfor vil det reelt være støjgrænserne i den gældende miljøgodkendelse og ikke hensynet til lokalplanområdet, som være begrænsende for, hvor meget virksomheden kan støje. Herudover er der 20 autoværksteder og 6 andre mindre virksomheder. Produkten/v. Johnny Lund, Kildemosevej 9b (omlastestation < 30 tons/dag) er beliggende i konsekvenszonen, hvor der teoretisk set ville kunne ske overskridelse af støjgrænserne om natten ved de planlagte boliger i lokalplanområdet og selvom virksomheden kan overholde de vejledende støjgrænser ved eksisterende bebyggelse. På baggrund af dialog med virksomheden er det oplyst, at der ikke er aktiviteter efter kl. 22, der er heller ikke i fremtiden ønske om at udvide aktiviteterne til natperioden. Der vil således ikke være konflikt med den ændrede anvendelse på GASA grunden.
De resterende mindre virksomheders driftsvilkår og udviklingsmuligheder vurderes ikke at blive berørt af lokalplanforslaget og kommuneplantillægget. Planlægningen Området ligger i nærheden af letbanens 1. etape, hvorfor Odense Kommune vil se velvilligt på og aktivt tage initiativ til omdannelse og tættere byggeri inden for 400 m omkring letbanens stationer under hensyn til ny bebyggelses indpasning i den eksisterende by. Med dette kommuneplantillæg planlægges for ca. 80.000 m 2, svarende til ca. 900 boliger for unge, børnefamilier og ældre. Der stilles krav til kvaliteten af opholdsarealer og boliger, herunder krav om at boliger skal have dagslys fra flere sider. I området kan indgå et plejecenter. I plejecentret kan den enkelte bolig dog indrettes med ensidigt dagslysindtag. Der planlægges for en varieret bydel med flere funktioner, herunder et lokalcenter på 3.000 m 2, målrettet områdets beboere. Da der er tale om en større boligudbygning, vil området også indeholde en lokalpark og en kvarterpark. RETNINGSLINJE FOR DETAILHANDELSSTRUKTUR I forbindelse med etableringen af ny bydel ved GASA udlægges der et nyt lokalcenter på 3.000 m 2. Lokalcentret forudsættes at betjene det nye byområde, med godt 1400 beboere i første etape, som primært opland. Udlæg af et nyt lokalcenter vurderes herved ikke at ændre væsentligt ved detailhandelsstrukturen i naboområderne og i forhold til bydelscenter Bolbro og bymidten. ÆNDRING AF RAMMEOMRÅDER Fra kommuneplanens rammeområde 8.EB20 udskilles et delområde til eksisterende rammeområde 8.EB22 og et delområde til følgende nye rammeområder: 8.C4, 8.BS2 og 8.B5. Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone. MILJØVURDERING Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 425 af 18/05/2016) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af kommuneplantillæggets indvirkning på miljøet. Den ændrede planlægning i form af dette kommuneplantillæg medfører ikke i sig selv så væsentlige miljøpåvirkninger, at der er behov for at gennemføre en miljøvurdering. VVM På tilsvarende vis er der foretaget en screening af projektet efter VVM-reglerne (Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (VVM) (lov nr. 448 af 10/05/2017)). Det er vurderet, at projektet ikke vil medføre væsentlige virkninger på miljøet, hvorfor projektet ikke er VVMpligtigt.
TILLÆGGETS BESTEMMELSER ÆNDRINGER TIL KOMMUNEPLANENS HOVEDSTRUKTUR NY RETNINGSLINJE 5.1.1.A Kommuneplanens skema i retningslinje 5.1.1.a suppleres med følgende bestemmelse under Lokalcenter : Centertype Områdenavn Nuværende butiksareal Arealramme Restramme Bruttobutiksstørrelser Lokalcenter Gartnerbyen 0 3.000 3.000 1.000 Kommuneplanens kortbilag 5 1 1 ændres som vist i nedenstående udsnit:
ÆNDRINGER TIL KOMMUNEPLANENS RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNING Tillæggets bestemmelser for rammeområde 8.C4 Områdets anvendelse Området er udlagt til centerformål. Butikker må kun etableres i stueetagen. Der kan udlægges areal til kontorer, boligformål, offentlige formål og mindre erhvervsvirksomheder, der ikke er til gene for omgivelserne. Bebyggelsesforhold Bebyggelsen må opføres i op til 5 etager, enkelte bebyggelser må komme op i 6 etager. Der må ikke etableres boliger med ensidigt indtag af dagslys, undtaget er plejeboliger. Højst 70% af grundarealet må bebygges. Særlige bestemmelser Der skal indrettes solfyldte opholdsarealer i tilknytning til ny bebyggelse. Opholdsarealer til boliger skal etableres på terræn og indrettes med mulighed for leg og ophold. Ud over dette skal der etableres opholdsarealer i form af tagterrasser og altaner. I lokalcentret må der max opføres/indrettes 3.000 m² butiksareal inkl. eksisterende butiksareal til lokal forsyning. Den enkelte butiks bruttoetageareal må max være 1.000 m². Vejadgang Vejadgang til parkering ved lokalcentret skal ske fra Middelfartvej. Vejadgang til varelevering og privat parkering skal ske via Lavsenvænget. Tillæggets bestemmelser for rammeområde 8.BS2 Områdets anvendelse Området er udlagt til bolig- og serviceformål. Der kan udlægges areal til kontorer, boligformål, offentlige formål og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. Bebyggelsesforhold Bebyggelsen må opføres i 2 til 5 etager, højest mod jernbanen og i bebyggelser, der vender mod nord. Der må ikke etableres boliger med ensidigt indtag af dagslys, undtaget er plejeboliger. Højst 70% af grundarealet må bebygges. Særlige bestemmelser Der skal anlægges en lokalpark på min. 1.000 m 2 i rammeområdet. Der skal indrettes opholdsarealer i tilknytning til ny bebyggelse. For erhverv skal opholdsarealer svare til
mindst 10% af etagearealet. For boliger skal opholdsarealer svare til 30% af boligetagearealet. Opholdsarealer til boliger skal etableres på terræn og indrettes med mulighed for leg og ophold. Tagterrasser kan dog indgå i det samlede opholdsareal, hvis der etableres fælles tagterrasser på min. 30 m 2. Derudover skal der etableres private altaner og/eller tagterrasser. Vejadgang Vejadgang til området skal ske via Lavsenvænget Tillæggets bestemmelser for rammeområde 8.B5 Områdets anvendelse Området er udlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierende bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne omfatter fritliggende énfamiliehuse, forskellige former for tæt/lav boligbebyggelse, herunder rækkehuse, dobbelthuse og lignende. Bebyggelsesforhold Bebyggelsen må opføres i op til 3 etager. Der må ikke etableres boliger med ensidigt indtag af dagslys. Højst 70% af grundarealet må bebygges. Særlige bestemmelser Der skal etableres stiforbindelse for gående og cyklister fra rammeområdet til Langesøstien. Til alle boliger skal indrettes opholdsarealer med læ og sol i dagtimerne. For énfamiliehuse, rækkehuse, dobbelthuse og lignende skal der være opholdsarealer i form af egne haver, terrasser og altaner. For etageboliger skal opholdsarealer svare til 30% af boligetagearealet. Opholdsarealer til boliger skal etableres på terræn og indrettes med mulighed for leg og ophold. Tagterrasser kan dog indgå i det samlede opholdsareal. Derudover skal der etableres private altaner og/eller tagterrasser. Vejadgang Vejadgang til området skal ske via Lavsenvænget Forslag til kommuneplantillæg vedtaget til offentliggørelse af Odense Byråd den 21. juni. Forslaget er offentligt fremlagt fra den 26. juni til den 22. august 2017.