Planlæg Vedligehold det betaler sig 1
Planlæg vedligehold det betaler sig Lav småskavankerne på din ejendom, før de udvikler sig til dyre reparationer det kan betale sig. Måske lyder det indlysende, men mange får det ikke gjort. Ikke af ond vilje, men fordi de ikke har ordentligt overblik over bygningernes tilstand. Venter du for længe med at udføre vedligeholdelse på din bygning, kan det blive dyrt. Der kan opstå følgeskader efter fx fugt, der kan trænge ind i bygningen og sætte gang i væksten af skimmelsvampe. Og måske endda give råd og svamp i konstruktionerne. Sker det, får du i sidste ende mange flere udgifter, end hvis du tager hånd om problemet, når det opstår. 2
Illustrationer: Kim Broström Design, produktion og tryk: Datagraf 3
Forbered eftersyn af din ejendom Selv om du kender din ejendom ud og ind, er det nød vendigt at foretage eftersyn med jævne mellemrum. Det er den vigtigste handling for at få en velholdt bygning. Det er ved eftersynet, at småskader samt begyndende slid og ælde opdages. Selv om du måske færdes i ejendommen til daglig, har du ikke nødvendigvis overblik over bygningens tilstand som helhed. Ofte ser man ikke slid og småskader - medmindre man ligefrem leder efter dem. Det er netop det, man gør ved et vedligeholdseftersyn. Det er altid en god idé at gennemtænke hele bygningen og skrive ned, hvor du skal være særligt omhyggelig ved eftersynet. Måske har du allerede en liste med småting, som du løbende har bemærket. Husk at informere lejerne om, hvornår og hvorfor du gennemgår ejendommen. Du kan selv gennemføre vedligeholdelseseftersynet, hvis du er bygningssagkyndig, ellers kan du få hjælp. Om bindingspligt: Privatejede udlejningsejendomme, som er taget i brug før 1970, er bindingspligtige. Det betyder at udlejeren har pligt til at hensætte beløb til ejendommens vedligeholdelse eller til forbedring af ejendommen. Du kan få hjælp Ved hjælp af it-værktøjet GI Planlæg Vedligehold kan du få hjælp til at opdage de kritiske områder. Du får en rapport, der fortæller, hvad der skal gøres, samt hvor tit du bør foretage drift, vedligehold og fornyelse (totalrenovering) af de enkelte bygnings dele i din bygning. Du får sågar et prisoverslag på udgifterne. Selv om du ikke ønsker at bruge GI Planlæg Vedligehold, kan du alligevel have glæde af det tilhørende spørgeskema til at guide dig gennem eftersynet. På den måde sikrer du, at det hele kommer med. Læs mere på www.ejendomsviden.dk Har du en bindingspligtig ejendom med konto i GI, så kan du få en GI-tekniker til at hjælpe med eftersynet og indtastningen i værktøjet. Læs mere på www.gi.dk. Har du en anden type ejendom, må du kontakte en byggeteknisk rådgiver (ingeniør, arkitekt eller lign.). 5
Gennemgå din ejendom Særlige risikoområder Vand- og fugtproblemer i ældre ejendomme medfører ofte følgeskader med store økonomiske konsekvenser. Problemerne opstår typisk i forbindelse med de bygningsdele, der er udsatte for vind og vejr. Komplicerede bygningsdele er særligt følsomme. Det drejer sig blandt andet om bygningsdele med mange samlinger og overgange mellem forskellige produkter - fx gennemføringer i taget, bygningsfremspring i facaden eller lodrette rørgennemføringer i baderum og køkkener. Husk at tage en skruetrækker og en hammer med på eftersynet. Vejret spiller en vigtig rolle for, hvad du ser på ejendommen, og hvor alvorligt du opfatter det. Derfor anbefaler GI at gennemføre: Gå ejendommen grundigt igennem fra kælder til kvist. Skriv dine iagttagelser ned undervejs. Så glemmer du ikke noget, når du skal planlægge din vedligeholdelsesindsats. et grundigt eftersyn i tørvejr, mens det er lyst et supplerende eftersyn i regnvejr - bl.a. af nedløbsrør og tagrum, så du kan se, om der trænger vand ind. 7
FUNDAMENTER OG KÆLDRE Opsugning af grundfugt i fundamenter og vægge kan betyde fugt i kælderen. Fugten kan trække helt op i væggene og medføre opfugtning af bjælkelaget. Derved er der risiko for, at der opstår råd og svamp i træværket, og at der vokser skimmelsvamp i de nedre boliger. Murede fundamenter er særligt kritiske i forbindelse med opsugning af grundfugt. Hvis kældervæggen er fugtig, og der er tegn på opstigende grundfugt, bør du kontakte en sagkyndig for en nærmere undersøgelse. I nogle tilfælde kan et omfangsdræn løse problemet. I andre tilfælde kan man lægge en fugtspærre ind i væggen, som forhindrer fugten i at trænge op i væggen. Se evt. mere om dette på www.ejendomsviden.dk/fugt. BYGNINGSFREMSPRING Gesimser, karnapper og altaner er eksempler på bygningsdele, som risikerer at give opfugtning, da nedbør bremses i stedet for at løbe ned ad facaden. Hvis disse fremspring ikke har en helt tæt overgang til facaden, eller deres egen afdækning er defekt, risikerer man, at bygningsdelen eller ydervæggen opfugtes. Våde facader eller bygningsfremspring risikerer frostsprængninger, der kræver omfattende reparationer. Og fugtige facader risikerer desuden at opfugte det bagvedliggende træværk, hvor der kan opstå råd og svamp. Desuden kan fugtige ydervægge medføre skimmelsvamp i boligerne. Hvis afdækningerne på gesimser og karnapper er defekte, bør de derfor repareres hurtigst muligt for at undgå følgeskader. Altaner, der ikke har tilstrækkelig afvanding eller ikke er vandtætte op mod facaden, bør også oprettes for at forhindre opfugtning af facaden. Læs mere om altaner på www.ejendomsviden.dk/altaner. TAG Taget er særligt udsat for vind og vejr. Samtidig er det ofte besværligt at inspicere specielt hvis tagetagen er udnyttet. Gennemføringer er særligt følsomme, fordi vandtætningen er svær at holde vandtæt. Vandtætningen ligger først og fremmest i undertaget. Det er derfor vigtigt at holde øje med undertagets tilstand, særligt omkring gennemføringer, og at beskytte det mod bl.a. sollys og stor vandbelastning. Defekte tagsten og inddækninger i tagfladen skal altid repareres hurtigst muligt for at beskytte undertaget. Hvis du konstaterer, at undertaget er defekt, må du overveje, om det er muligt at reparere nedefra. Det er som regel ikke muligt, hvis tagetagen er udnyttet til fx beboelse. Hvis man ikke kan reparere undertaget nedefra, må man fjerne tagdækningen for at kunne komme til. Det vil som regel kræve stillads og kan derfor være en dyr reparation. Det er en god idé at vælge et robust undertag, særligt hvis det er svært at komme til at inspicere og reparere. Se mere om valg af undertag på www.duko.dk. På www.godetage.dk er der anvisninger til, hvordan et tag bør opbygges, så det er robust. Du kan få viden Søger du viden om tag, vinduer, fugt, skimmelsvamp eller andet vedrørende din ejendom, så prøv GI s videnportal www.ejendomsviden.dk 8
BADERUM Vandtætning af gulv og vægge i baderum er afgørende for at forhindre fugt i at trænge ud i bygningen. Særligt hjørner, overgange mellem gulv og vægge, gulvafløb samt rørgennemføringer er kritiske. Utætheder opdages som regel først, når væggen bliver fugtig på den udvendige side, eller underboen har fugtskjolder i loftet. Det er vigtigt at undgå revner omkring hjørner, overgange og gennemføringer. Rørgennemføringer i køkkener og toiletrum bør tilsvarende kontrolleres. Selv om vandbelastningen er mindre i disse rum, kan fx vandpjask og rengøring stadig medføre en vis opfugtning. Rørgennemføringer bør ikke gå gennem gulvet i den mest vandbelastede del af rummet (dvs. i og omkring badekar og brusekabine). Utætheder i baderum er som regel dyre at reparere. Derfor er det vigtigt, at man allerede ved etablering eller renovering af baderummet vælger en robust løsning. Se mere om valg af løsninger på www.ejendomsviden.dk/badevaerelser. SKJULTE INSTALLATIONER Tæringer sker ikke oftere på skjulte end på synlige rør og installationer. Problemet er først og fremmest, at de ofte ikke opdages i tide, og at utætheder typisk først bliver fundet, når skaden er sket, og bygningen opfugtet. Lodret føring af rør og faldstammer bør altid foregå i en installationsskakt med en lem, der er stor nok til, at man reelt kan se rørenes tilstand. Desuden skal der være et melderør fra bunden af skakten, som løber ud et synligt sted i boligen eller centralt i kælderen. Så kan man straks konstatere utætheder. Hvis røret placeres centralt i kælderen, bør rørene tydeligt mærkes, så man kan se, hvilken bolig vandet kommer fra. Utætte rør skal altid repareres omgående for at forhindre omfattende fugtskader på bygningen. Overvej, ud fra rørenes alder og generelle tilstand, om det vil være en god idé at udskifte hele rørsystemet. Du kan få hjælp Hvis du bruger spørgeskemaet fra GI Planlæg Vedligehold, bliver du automatisk ført gennem hele ejendommen. Efterse så stort et areal og så mange hjørner og kroge som muligt. Så får du det bedste grundlag for din vurdering. Læs mere på www.ejendomsviden.dk Hvis du ikke selv vil gennemgå din ejendom, kan du gøre det sammen med en GI-tekniker, hvis du har en bindingspligtig ejendom i GI. Alternativt kan du medtage en anden rådgiver (ingeniør, arkitekt eller lign.). 9
10
Beregn og prioriter din vedligeholdelsesindsats Gennemgå dine notater fra gennemsynet grundigt og få overblik over de småreparationer, der skal laves hurtigt. Få derefter overblik over de ting, der kræver en lidt større indsats, og hvilke der skal gennemgå en egentlig renovering inden for de kommende år. Find ud af, hvilke håndværkere du får brug for til de enkelte aktiviteter og lav et overslag over, hvad det vil koste eller indhent tilbud fra håndværkere. For at fordele udgifterne til vedligehold vil du formentlig foretage en prioritering af de forskellige aktiviteter. Her bør du prioritere følgende højt: tag, facader og sokler konstruktioner, der er fugtskadede eller udsat for vand/fugt skader på installationer, nedløbsrør, kloakker etc. Spar penge ved at samle: aktiviteter, der behøver stillads aktiviteter med samme håndværker Arkitektoniske hensyn Lad arkitektoniske hensyn indgå i vurderingen og den efterfølgende planlægning af vedligeholdsopgaverne. Det kan fx være, at der er bevaringsværdige elementer, der kræver særlig ekspertise i udførelsen. Ombygning og andre planer Har du ombygninger i tankerne, så tænk det ind i planlægningen. Fx hvis du finder forhold, der skal udbedres, og som med fordel kan kombineres med en større eller mindre ombygning. Lovkrav Ejere af udlejningsejendomme har efter lejeloven pligt til at vedligeholde ejendommen og det udlejede forsvarligt. Pligten er ubetinget og afhænger ikke af, om ejendommen er omfattet af reglerne om vedligeholdelseskonti og heller ikke af, om der er penge på kontiene. Du kan få hjælp Har du anvendt værktøjet GI Planlæg Vedligehold får du en rapport, som giver et billede af de forventede udgifter til vedligeholdelse af ejendommen og overblik over de nødvendige tiltag. Læs mere på www.ejendomsviden.dk Har du gennemgået din ejendom med en GI-tekniker eller anden rådgiver, kan de hjælpe dig med prisoverslag og prioritering. 11
12
Gennemfør vedligehold Tag altid hensyn til vejrliget, når du planlægger udvendige arbejder. Udskiftning af tag eller omfugning af en facade i vintermånederne vil medføre en merudgift til overdækning og kan betyde en dårligere kvalitet på grund af eksempelvis frostskader. Det er en god idé at tilknytte en professionel rådgiver, hvis ikke du selv har den fornødne viden. En detaljeret beskrivelse af de arbejder, der skal udføres, er en forudsætning for, at håndværkerne kan beregne den rigtige pris. Det har også betydning for, at det endelige resultat bliver tilfredsstillende. Få den i god tid inden arbejdet går i gang, så der ikke kommer overraskelser midt i arbejdet. Fredede bygninger For fredede bygninger skal enhver ændring indvendigt som udvendigt have forudgående tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen [www.kulturarv.dk]. Kulturarvsstyrelsen har en database på www.kulturarv.dk/fbb/, som indeholder oplysninger om fredede og bevaringsværdige bygninger i hele landet. Aftaler og tilladelser Hvis der ikke er tale om en fredet eller bevaringsværdig bygning, kræver vedligeholdelses- og renoveringsarbejder normalt ikke byggetilladelse. Men du skal være opmærksom på, at de fleste væsentlige ombygningsopgaver kræver byggetilladelse. Du kan få hjælp Det er altid en god idé at kontakte kommunen, hvis der er tvivl om, hvorvidt et renoveringsarbejde kræver byggetilladelse. 13
It værktøjet GI Planlæg Vedligehold It-værktøjet GI Planlæg Vedligehold er udviklet for at hjælpe dig i den løbende vedligeholdelse af din ejendom. Du kan få hjælp til at opdage de kritiske områder, du skal være opmærksom på, og hvad der skal gøres samt et overslag over udgifterne. Du kan vælge at bruge dele af værktøjet i form af printede skemaer, eller du kan indtaste dine data elektronisk og efterfølgende printe rapporter ud. Hvis du ønsker at anvende it-værktøjet GI Planlæg Vedligehold, skal du gå ind på: www.ejendomsviden.dk. Vælg menupunktet Vedligehold og dernæst GI Planlæg Vedligehold. Du får en adgangskode ved at indtaste dit navn og e-mail. Adgangskoden sikrer, at ingen andre kan se dine op lysninger. Når du har logget dig ind, kan du registrere dine ejendomme. Indtast ejendommenes BBR-nummer, så overføres data automatisk fra BBR -registret. Dine data i GI Planlæg Vedligehold ligger på en server hos GI. Sæt tid af, så du kan nå igennem alle spørgsmål Find disse oplysninger frem før eftersynet Opvarmet areal Tagfladens areal Længden af frie facader (gade, gård og evt. frie gavle) Facadens areal (gård, gade og eventuelle frie gavle) Antal facadevinduer Antal etager og trappeløb (inkl. bitrapper og trappeløb til kælder og loft) Antal toiletrum og baderum (inkl. evt. erhvervslejemål) Antal køkkener (inkl. evt. erhvervslejemål) 14
Resultatet præsenteres som En liste over hovedaktiviteter for drift, vedligehold og fornyelser for de enkelte bygningsdele, der er registreret. Du får anbefalet et interval for den konkrete ejendom og forslag til, hvornår aktiviteterne bør foretages. Forventede udgifter til drift, vedligehold og fornyelse bliver angivet, sammen med den beregnede usikkerhed. Specifikke aktiviteter på baggrund af tilstandsvurderingen. Der er tidsrum for, hvor hurtigt aktiviteten bør foretages, om den kræver en forundersøgelse og ikke mindst, om det er kritisk at få udbedret problemet. Et 10-års budget der angiver, hvornår der bør foretages drift, vedligehold og fornyelse af de enkelte bygningsdele. Skemaet giver et bud på en pris for de enkelte opgaver. Endelig er der også et samlet budget for hele bygningen, hvor de enkelte bygningsdele er lagt sammen. En budgetoversigt for drift og vedligehold, der oplyser gennemsnitlige afsætningsbeløb for drift og vedligehold. Prisen er angivet i forhold til bygningens bruttoetageareal, så du har mulighed for at sammenligne prisen for forskellige bygninger. Det samlede beløb for hele ejendommen er summeret til sidst. En budgetoversigt for fornyelser, der oplyser om gennemsnitlige priser for fremtidige fornyelser. Prisen er angivet i forhold til bygningens bruttoetageareal, så du har mulighed for at sammenligne prisen for forskellige bygninger. Se også samlet beløb for hele ejendommen. En oversigt over de stamdata, som er blevet oplyst på ejendommen. En samlet liste over alle afgivne svar om bygningens udformning og tilstand. Når du indtaster BBR-nr., kommer stamdata om din bygning automatisk frem. Du skal besvare en stribe spørgsmål om din bygning. Her om tagdækning. 15
syv gode råd 1. Gennemgå jævnligt din bygning for hurtigt at opdage eventuelle skader 2. Få repareret skader hurtigst muligt særligt skader, der kan medføre opfugtning 3. Hold øje med nedslidte bygningsdele det kan ofte betale sig at renovere, før skaden opstår 4. Lyt til beboerne, hvis de fortæller om ændringer i inde klimaet det kan være et tegn på en fugtskade 5. Planlæg dit vedligehold, så du samler aktiviteter, der fx kræver stillads 6. Få hjælp fra en GI-tekniker 7. Brug it-værktøjet GI Planlæg Vedligehold. Så får du overblik! GI er en fond, som løser lovopgaver med det formål at sikre bedre boliger. Vi admini strerer penge til vedligeholdelse af private udlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter. Grundejernes Investeringsfond Ny Kongensgade 15 1472 København K Telefon: 82 32 23 00 Telefax: 82 32 23 03 www.gi.dk GI 02-09 16