Asminderød Skole til boligformål Benediktevej 29 3480 Fredensborg

13. april 2011 Udbudsvilkår for salg af ejendommen Asminderød Skole til boligformål Benediktevej 29 3480 Fredensborg Matr.nr. 5 cd Asminderød By, Asminderød plus vejlitra 7000 t Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, DK-1067 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk

1 Udbudsteksten er delt op i to afsnit: 1. Ejendommen Beskriver den udbudte ejendom (efterfølgende kaldet ejendommen). 2. Udbudsvilkår Beskriver under hvilke udbuds- og overtagelsesvilkår, ejendommen kan overtages. 1. Ejendommen 1.1 Indledning For Fredensborg Kommune, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal, udbydes ejendommen, Benediktevej 29, 3480 Fredensborg, til salg. Begrundelsen for salget af ejendommen er, at Fredensborg Kommune har valgt at nedlægge Asminderød Skole med fraflytning senest 1. januar 2013. Nedlæggelse af Asminderød Skole giver således plads for et kommunalt ønske om udvikling af ejendommen for fremtidig boligmæssige formål i henhold til nærværende udbud af ejendommen for salg. Det samlede ejendomskompleks ønskes overtaget af køber den 1. januar 2013. 1.2 Matrikelnummer Matr.nr. 5 cd Asminderød By, Asminderød. Vejlitra 7000 t (p-plads). 1.3 Grundareal Der henvises til matrikelkort, bilag x. Grundarealet udgør, ifølge tingbogen, jf. bilag x, 5 cd Asminderød By, Asminderød Benediktevej 29, 3480 Fredensborg 50.583 m² Vejlitra 7000 t (p-plads) Benediktevej 29, 3480 Fredensborg 7.529 m² Bygningsareal og etageareal fremgår af afsnittet bygningsbeskrivelse samt bilag x. 1.4 Områdebeskrivelse Ejendommen er meget velbeliggende ned mod de smukke grønne områder, som løber fra Knurreborg Vang op mod Helsingørvej og videre ud mod vest. Ligeledes ligger ejendommen op ad et fuldt udbygget boligområde kun godt 600 meter fra Fredensborg Station, hvor der afgår/ankommer tog hver ½ time til og fra København/Hillerød/Helsingør og tæt på indkøbsmuligheder i Fredensborg. Offentlig transport og indkøb er således inden for gå afstand.

2 1.5 Bygningsbeskrivelse - jf. BBR, bilag x, Benediktevej 29, 3480 Fredensborg Bygningen er oprindeligt opført i 1972 som skole Asminderød Skole. Det samlede bebyggede areal for bygningen er 6.541 m 2 plus kælder 3.796 m 2. Bygningen er opført i én og to etager 1.6 Teknisk beskrivelse Varmeinstallation: Centralvarmeanlæg fra eget anlæg naturgas. Af vedlagte kort, bilag x, fremgår placering af regnvands- og spildevandsledninger. Der overtages ikke gæld til kloak-, vand- og vejforsyning. 1.7 Jordbundsforhold Kommunen har intet kendskab til jordbundsforholdene Det anbefales potentielle budgivere selv og for egen regning at foretage de nødvendige geotekniske jordbundsundersøgelser. Ønsker budgiver en geoteknisk undersøgelse af ejendommen gennemført, skal denne finde sted efter aftale med Fredensborg Kommune v/sadolin & Albæk. 1.8 Miljøforhold Miljøoplysninger er anført i ejendomsoplysningsskemaerne, jf. bilag x. Kommunen har intet kendskab til, eller nogen formodning om, at grundarealet skulle være forurenede. Region Hovedstaden har oplyst, at der på matr.nr. 5 cd Asminderød tidligere er udført en oprydning på ejendommen. Ejendommen er på baggrund heraf ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. se bilag x. For arealet 7000 t har Region Hovedstaden oplyst, at grundarealet ikke er kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Region Hovedstaden har på nuværende tidspunkt ikke oplysninger, der giver grundlag for en kortlægning af grundarealet. Den systematiske indsamling af oplysninger om forurenede aktiviteter på grunde i Region Hovedstaden er dog ikke afsluttet. Det kan derfor ikke afvises, at grundarealet på et tidspunkt kan blive kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Der henvises til pjecen En hverdag med jord i byen, bilag x. Det anbefales imidlertid potentielle budgivere selv og for egen regning at foranledige de nødvendige undersøgelser for at tilsikre, at der ikke findes miljømæssig forurening på ejendommen. Ønsker budgiver en miljømæssig undersøgelse af ejendommen gennemført, skal denne finde sted efter aftale med Fredensborg Kommune v/sadolin & Albæk.

3 1.9 Planforhold Ejendommen er i dag omfattet af Kommuneplan 2009, rammeområde FB 37 og Lokalplan F15 for Fredensborg Stadion, grønt område, Asminderød Skole m.m. Ved salg skal området omdannes til boligområde i overensstemmelse med Kommuneplan 2009 for Fredensborg Kommune, rammeområde FB 37 Etageboligområde ved Benediktevej. Overgangen til boligområdet kræver udarbejdelse af ny lokalplan. Køber og Fredensborg Kommune udpeger i fællesskab en ekstern byplankonsulent og deler udgifterne forbundet med dette. Det nuværende plangrundlag for udbud og salg af Asminderød Skole er jf. Kommuneplanens rammeområde FB 37 Etageboligområde ved Benediktevej bl.a. følgende: den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét er 45 den maksimale bygningshøjde er 3 etager bebyggelsen skal bestå af varierende boligtyper og boligstørrelser bebyggelsen skal i placering, skala og formsprog tilpasses således, at der skabes sammenhæng med de omkringliggende bebyggelser og tilgrænsende grønne områder/bypark bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. Aktuelt i lavenergiklasse 2015 (BR10). Det fremtidige plangrundlag Udover kommuneplanens fastlagte rammer vil der i forbindelse med udarbejdelse af ny lokalplan blive stillet følgende krav: Vejadgangen til offentlig vej sker af eksisterende overkørsel til Benediktevej. Overkørslen fungerer i dag som vejadgang til både skolen og Børnehaven Benediktevej. For at sikre fortsat vejadgang til Børnehaven Benediktevej, udskilles en del af det nuværende vejareal, vejlitra 7000 t (som er en del af det udbudte område), og sammenlægges med det offentlige vejareal omkring Benediktevej. Køber af arealet skal i forbindelse med projektering foretage en trafikanalyse for at afdække, hvilke trafikale konsekvenser projektet vil afføde. Analysen skal udmunde i løsningsforslag. Ved eventuel realisering af projektet skal bygherren ud fra trafikanalysen og dens løsningsforslag udarbejde et vejprojekt, der skal godkendes af vejmyndigheden og Politiet inden byggetilladelse gives. Alle omkostninger til eventuelle nødvendige vejog stiforbedringer m.v. skal afholdes af bygherren. Ud over trafikanalysen skal bygherren indhente en uvildig trafikrevision af skitse- og detailprojekter. Herudover skal der udføres en tilgængelighedsrevision af detailprojektet ud fra tilgængelighed for alle (håndbog fra vejregel rådet).der henvises til bilag x. Offentligheden skal have mulighed for færdsel og ophold i området. Den eksisterende stiudmunding fra Benediktevej og fra villa- og kolonihaveområdet omkring Lykkemosevej i nord ønskes som udgangspunkt bevaret. Der skal tænkes i tværgående stiforbindelser, som gør det let og sikkert at færdes mellem nærområdets enkelte boligbebyggelser, f.eks.en stiforbindelse, som forbinder den eksisterende hovedsti og rækkehusbebyggelsen syd for området med Lykkemosevej i nord. Der skal overvejes bebyggelsesformer som minimerer areal-, ressource- og energiforbruget.

4 I disponeringen af området skal der være særlig opmærksomhed på overgangen til bypark, f.eks. ved, at friarealer bearbejdes på en parkagtig måde, så der skabes en landskabelig og funktionel overgang mellem bebyggelsen og byparken. Det bør overvejes at forbinde Benediktevej og byparken med en eller flere grønne kiler. Friarealer skal udformes så de appellerer til leg, motion og socialt samvær. Spildevand afventer Økonomiudvalgets beslutning. Områdets arealanvendelse skal disponeres med henblik på bæredygtighed, mangfoldighed, arkitektonisk kvalitet og social kontakt. Den kommende køber skal forholde sig til, hvordan de 4 kriterier konkret er indarbejdet i projektet, bilag x. 1.10 Grundejerforening Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for ejendommen stiftes en grundejerforening og ejeren af ejendommen skal senest ved ansøgning om byggetilladelse hos kommunen fremlægge udkast til vedtægter for grundejerforening, til kommunens godkendelse. 1.11 Offentlig vurdering og ejendomsskat Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2010 udgør, bilag x: Matr.nr. 5 cd Asminderød By, Asminderød Ejendomsværdi Kr. 26.500.000 - heraf grundværdi Kr. 12.500.000 Vejlitra 7000 t Ikke vurderet Ejendommen er i dag fritaget for grundskyld, men er pligtig at betale dækningsafgift af grundværdi og dækningsafgift af forskelsværdi, jf. skattebillet 2011, bilag x. Budgivere skal således selv tage højde for ændring af disse forhold ved afgivelse af bud. 1.12 Eksterne lejere Ejendommen overtages frigjort for lejeaftaler af en hver art. Sælger er opmærksom på, at der den 24. juni 1846 er tinglyst en lejekontrakt med Morten Andersen. Såfremt køber finder det nødvendigt, vil sælger forsøge at få aflyst denne servitut. 1.13 Ejendommens overtagelse Ejendommen overtages den 1. januar 2013. 1.14 Nedrivning og bortskaffelse Pavillonbygningerne fjernes af sælger inden den 1. april 2013. Den øvrige bebyggelse forventes nedrevet og samtlige udgifter til nedrivning og bortskaffelse af eksisterende bygninger og belægninger, herunder fundament mv. under pavillonbygningerne, skal afholdes af køber. Jævnfør sælger er bygningerne angrebet af skimmel. Sælger har kendskab til, at der i forbindelse med byggeriet er anvendt materialer, der indeholder asbest. Sælger har ikke kendskab til, om der er anvendt materialer indeholdende PCB.

5 1.15 Forsikring Ejendommen er i dag forsikret i Kommune Forsikring police nr. 30-1087882, jf. bilag x. Ejendommen er forsikret mod bygningsbrand. Policen kan ikke overtages og køber anmodes således om selv at drage omsorg for behørig forsikring af ejendommen fra overtagelsesdagen at regne. 1.16 Kommunale ejendomsoplysninger, tingbogen, plantegninger m.v. Kommunale ejendomsoplysninger Vedlagt, bilag x. Tingbogen Tingbogsoplysninger vedlagt, bilag x. De på ejendommen tinglyste servitutter er vedlagt, bilag x Endvidere vil der på ejendommen bliver tinglyst den som bilag x angivne deklaration deklaration om brandhane. Bygningstegninger m.v. Bygningstegninger for ejendommen er vedlagt, bilag x. Tegningerne afspejler ikke nødvendigvis de faktiske forhold i dag. 1.17 Udmatrikulering Den endelig opmåling af grundarealet Vejlitra 7000 t vil finde sted i forbindelse med arealets endelige udmatrikulering. Sælger forestår udmatrikuleringen samt afholder omkostninger hertil. Teknisk gennemgang af ejendommen Ønsker budgiver en byggeteknisk gennemgang af ejendommen gennemført, skal dette ske for egen regning og finde sted forinden udløb af tilbudsfristen, og efter aftale med Fredensborg Kommune v/sadolin & Albæk. Energimærkning Da bebyggelsen forventes nedrevet, er der ikke indhentet energimærkning. Måtte køber mod forventning ønske at genanvende bebyggelsen eller dele heraf, da indhenter køber selv om nødvendigt en energimærkning og afholder omkostninger hertil.

6 1.18 Besigtigelse samt spørgsmål Besigtigelse For tilbudsgiverne vil der blive arrangeret fælles besigtigelse af ejendommen den xx. juni 2011 kl. 10.00. Anmodning om besigtigelse af ejendommen skal være Sadolin & Albæk A/S i hænde seneste den xx. juni 2011 på mailadressen: ba@sadolin-albaek.dk Spørgsmål Eventuelle spørgsmål rettes til direktør Kurt Albæk, Sadolin & Albæk A/S, skriftligt enten i form af brev eller mail, inden den xx, hvorefter der afgives skriftligt svar inden den xx. Samtlige spørgsmål og svar vil i anonymiseret form blive tilsendt alle, som har modtaget udbudsmaterialet. Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26 1067 København K Mail: ba@sadolin-albaek.dk

7 2. Udbudsvilkår 2.1 Udbudsvilkår Ejendommen, matr.nr. 5 cd Asminderød By, Asminderød og vejarealet 7000t beliggende Benediktevej 29, 3480 Fredensborg, udbydes til salg i henhold til Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, se bilag x. Ejendommen ønskes solgt som en helhed. Tilbudsgiver skal angive budsummen (købsprisen) inkl. moms. Tilbudsgiver er forpligtet til: at afgive skriftligt tilbud på vedlagte tilbudsblanket, bilag x samt udfylde skema vedrørende bæredygtighed, mangfoldighed, arkitektonisk kvalitet og social kontakt, bilag x. at sammen med købstilbudet at fremsende forslag til udbygningen af det samlede grundareal, i form af et principoplæg. Principoplægget/tegningsmaterialet skal omfatte: helhedsplan min. 1:500 minimum 2 snit gennem bebyggelser og arealer 1:200 eksempel på facader 1:200 samt redegørelse for materialer rumlige tegninger rejst plan eller perspektiver efter eget valg oplæg til boliger fordelt på antal af de enkelte typer angivelse af periode for realisering af byggeprojekt (fuld udbygning af grundarealet). Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 45. I forbindelse med udarbejdelse af projekt for boligområdet, skal der udarbejdes en trafikanalyse jf. bilag x. Ved accept af det afgivne købstilbud vil såvel købspris for den samlede ejendom samt principoplæg for udbygning indgå i beslutningsgrundlaget. at afgive tilbud i en lukket kuvert mærket Matr.nr. 5 cd Asminderød By, Asminderød beliggende Benediktevej 29, 3480 Fredensborg til Sadolin & Albæk, Nikolaj Plads 26, 1067 København K, personligt mod kvittering eller pr. anbefalet post, således at tilbudet er fremme senest mandag den 29. august 2011, kl. 12.00. 2.2 Garantistillelse ved accept af købstilbud Der kan for den tilbudsgiver, hvis købstilbud indstilles til accept, blive stillet krav om, at denne, ved underskrivelse af betinget købsaftale, stiller sikkerhed for 10% af købesummen. Sikkerheden kan bestå af kontant deponering eller anfordringsgaranti stillet af anerkendt bank, sparekasse eller forsikringsselskab. Accept af købstilbud Sælger forbeholder sig ret til at vælge frit mellem tilbudene og eventuelt forkaste dem alle, jf. Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.

8 Bindende købstilbud Afgivne købstilbud skal være gældende til og med 1. april 2012. Salget er fra sælgers side betinget af Fredensborgs Byråds godkendelse. Købsaftale Seneste 10 arbejdsdage efter, at den udvalgte tilbudsgiver har modtaget meddelelse fra Fredensborg Kommune om, at dennes købstilbud indstilles til accept, skal denne, som køber, underskrive en betinget købsaftale. Den betingede købsaftale vil fra sælges side være betinget af, at der opnås accept på salget af Fredensborg Byråd. 2.3 Overtagelsesvilkår Overtagelsestidspunktet er fastlagt til den 1. januar 2013. Ejendommen overtages på nedenstående vilkår: a. Køber er forpligtet til at overtage ejendommen den 1. januar 2013 at tage endeligt skøde på ejendommen på de tilbudte og accepterede vilkår senest 5 uger efter overtagelsesdagen at såfremt køber er et selskab, at erklære, i henhold til Lovbekendtgørelse nr. 785 af 21. juni 2007 om sommerhuse og campering, at ejendommen erhverves i erhvervsøjemed, der ikke vil være omfattet af lovens 1 at anvende bestallingshavende dansk advokat til berigtigelse af handlen b. Med hensyn til ejendommens servitutter m.v., der skal respekteres af køber, henvises til ejendommens blad i tingbogen, jf. bilag x. Endvidere vil der på ejendommen blive tinglyst en deklaration om brandhane jf. bilag x. c. Pavillonbygninger fjernes af sælger inden den 1. april 2013. Den øvrige bebyggelse forventes nedrevet og samtlige udgifter til nedrivning og bortskaffelse af eksisterende bygninger og belægninger, herunder fundamenter og belægninger ved pavillonbygningerne, skal afholdes af køber. Jævnfør sælger er bygningerne angrebet af skimmel. d. Bortset fra vanhjemmel påtager sælger sig intet som helst ansvar for ejendommen, herunder bl.a. jordbundsforhold, miljøforhold og grundens eller bygningernes beskaffenhed i øvrigt. Køber accepterer derfor, at der ikke kan gøres mangelindsigelser gældende af nogen art, hverken som erstatning, forholdsmæssigt afslag eller ved ophævelse af handlen. Køber kan ikke ved konstatering af asbest- eller PCB-holdigt materiale eller ved konstatering af skimmel kræve erstatning eller nedslag i købesummen. Sælger har kendskab til, at der i forbindelse med byggeriet er anvendt materialer, der indeholder asbest. Sælger har ikke kendskab til, om der er anvendt materialer, der indeholder PCB. Som følge af denne fuldstændige ansvarsfraskrivelse opfordres tilbudsgiver derfor til, inden afgivelse af tilbud, for egen regning, at gennemgå ejendommen med den nødvendige tekniske og juridiske faglige ekspertise med henblik på konstatering af eventuelle fejl og mangler, herunder eventuel forurening.

9 e. Ejendommen overtages med samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, herunder eventuelle forpligtelser overfor ejendommens forsyningsselskaber. f. Udmatrikulering. Den endelig opmåling af grundarealet Vejlitra 7000 t vil finde sted i forbindelse med arealets endelige udmatrikulering. Sælger forestår udmatrikuleringen samt afholder omkostninger hertil. Udmatrikulering vil blive gennemført, når der foreligger ny godkendt lokalplan for området. g. Ejendommen overtages uden gæld til vand, vej, kloak, rensningsanlæg o.l. h. Ejendommen overtages fri for pantehæftelser af en hver art. i. Ejendommen overdrages fri for indgåede lejeaftaler, dog er der den 24. juni 1846 tinglyst en lejekontrakt med Morten Andersen. Såfremt køber finder det nødvendigt, vil sælger forsøge at få aflyst denne servitut. j. Ejendommen er i dag forsikret i KommuneForsikring police nr. 30-1087882, jf. bilag x. Forsikringen kan ikke overtages, hvorfor køber selv pr. overtagelsesdagen må tegne den nødvendige forsikringsdækning for egen regning og risiko. k. Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse, som skal foreligge senest 5 uger fra overtagelsesdagen, over ejendommens indtægter og udgifter, hvis saldo betales kontant senest én måned efter fremsendelse af refusionsopgørelsen. Ved betaling efter dette tidspunkt tillægges der renter efter renteloven. l. Ejendommen er i dag ikke momsregistreret. m. Ejendommen henligger fra overtagelsesdagen for købers regning og risiko i enhver henseende, herunder risikoen for ejendommens hændelige undergang. Da ejendommens bygninger er fuld- og nyværdiforsikrede mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber ved købsaftalens underskrift. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringen efter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede handel. n. Ved Fredensborg Byråds accept af det afgivne købstilbud stiller køber garanti for den fulde købesum udstedt af anerkendt dansk bank. o. På overtagelsesdagen den 1. januar 2013 indbetaler køber kontant til sælgers bank 1/3 af den aftalte købesum og den stillede bankgaranti for købesummen nedskrives med den indbetalte kontante andel af købesummen. p. Den 1. august 2013 indbetaler køber kontant til sælgers bank yderligere 1/3 af den aftalte købesum med tillæg af påløbende renter fra overtagelsesdatoen for ejendommen til indbetalingsdatoen og den stillede bankgaranti for købesummen nedskrives med den indbetalte kontante andel af købesummen. q. Den 1. august 2014 indbetaler køber kontant til sælgers bank restkøbesummen (1/3 af den aftalte købesum) med tillæg af påløbende renter fra 1. august 2013 til indbetalingsdatoen og den stillede bankgaranti frigives. r. Købesummen forrentes med 4% p.a. at regne fra overtagelsesdatoen 1. januar 2013.

10 s. Ved forsinket betaling tillægges der renter efter renteloven. Den af køber eventuelt stillede anfordringsgaranti, jf. punkt 2.2 returneres, når der er stillet bankgaranti for den fulde købesum, jf. punkt 2.2 libra n. t. Købesummen forrentes af sælger fra deponeringstidspunktet og frem til overtagelsesdagen med 4% p.a. u. Køber indhenter alle nødvendige tilladelser til den påtænkte fremtidige anvendelse af ejendommen og afholder omkostningerne herved. v. Køber opretter en grundejerforening for det samlede ejendomskompleks. w. I forbindelse med udbygning af ejendommen skal der vedtages en ny lokalplan. Køber og Fredensborg Kommune udpeger i fællesskab en ekstern byplankonsulent til udarbejdelse af lokalplan og deler udgifterne hertil 50/50. x. Køber afholder omkostninger til stempel og tinglysning af skøde og dettes udarbejdelse og ekspedition samt samtlige omkostninger til egne rådgivere af enhver art. Sælger afholder udgifter til egne rådgivere samt dokumentationsmateriale til brug for udbud. Skøde og øvrige dokumenter i forbindelse med handelen udfærdiges snarest muligt og fremsendes til sælger senest 5 uger efter overtagelsesdagen. 2.4 Mulighed for at træde tilbage fra handelen Køber er berettiget til, i indtil 30 arbejdsdage efter sælgers accept af købstilbuddet, for egen regning og risiko at udføre tekniske undersøgelser af grundarealet. Såfremt der ved den tekniske undersøgelse måtte afdækkes så væsentlige mangler vedrørende jordbundsforholdene (bæreevne og forurening), at køber finder det umuligt at vedstå købsaftalen, kan køber inden udløb af ovennævnte 30 dages tidsfrist træde tilbage fra handelen ved skriftlig meddelelse til sælger, uden at parterne kan rette krav mod hinanden i den anledning, dog skal resultatet af de tekniske undersøgelser stilles vederlagsfrit til rådighed for sælger. Køber orienterer snarest muligt sælger om resultatet af den tekniske undersøgelse. Efter modtagelsen af resultatet har sælger ligeledes en ret til inden udløbet af en frist på 20 dage at træde tilbage fra handelen ved skriftlig meddelelse til køber, uden at parterne kan rette krav mod hinanden i den anledning.

11 2.5 Yderligere oplysninger Eventuelle spørgsmål rettes til direktør Kurt Albæk, Sadolin & Albæk A/S, skriftligt enten i form af brev eller mail, inden den xx, hvorefter der afgives skriftligt svar inden den xx. Samtlige spørgsmål og svar vil i anonymiseret form blive tilsendt alle, som har modtaget udbudsmaterialet. København, den xx På vegne af Fredensborg Kommune Sadolin & Albæk A/S Vedlagte bilag indgår som en integreret del af udbudsvilkårene