Førsynsregistrering Solbjerghave Ejerlejlighed 2 sbs rådgivning september 2015
Indholdsfortegnelse 01. Formål... 2 02. Ejendomsoplysninger... 3 03. Konklusion... 4 04. Generel information om ejendommen... 6 05. Tagflader... 7 06. Facader... 8 07. Betonkonstruktioner Trapper, altaner, svalegange og søjler... 10 08. Toilet/Bad... 11 09. Køkkener... 11 10. Vvs-installationer... 12 11. Indeklima... 12 12. Fælles friarealer... 12 1
01. Formål Frederiksberg Forende Boligselskab ved KAB ønsker vurderet mulighederne for at konvertere/ ombygge 45 lejemål i Solbjerg Have fra plejeboliger til almene ældreboliger. Vurderingen ønskes gennemført iht. 160 i lov om almene boliger m.v. jf. lovbekendtgørelse nr. 103 af 11. februar 2011 Bekendtgørelse om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning mv. Gennemgang af eksisterende bygning med henblik på konstatering af aktuelle skader og uhensigtsmæssigheder begrænses til kun at omfatte skader og uhensigtsmæssigheder med relevans for bygningens egnethed i forhold til konvertering af plejeboliger til almene ældreboliger. Vi kan i den forbindelse erklære, at vi ikke har medvirket ved den eksisterende bygnings opførelse, drift eller vedligeholdelse, samt at det, henset til at der allerede er indgået aftale med andre relevante rådgivere, ikke påtænkes at benytte sbs Rådgivning A/S til projektering eller udførelse af den planlagte konvertering/ ombyging. Sbs Rådgivning A/S tager i udarbejdelsen af nærværende førsynsrapport udgangspunkt i en visuel registrering af ejendommen samt i granskning af de foreliggende undersøgelser i helhedsplanen pr. juni 2009 udarbejdet af Rambøll. Der udføres ikke destruktive indgreb, fugtmålinger eller andre tekniske undersøgelser. Endelig tager vurderingen af ejendommens egnethed udgangspunkt i projektmaterialet udarbejdet af Arkitema Architects, herunder vurdering af planløsninger, nye som eksisterende. 2
02. Ejendomsoplysninger Boligorganisation: Frederiksberg Forenede Boligselskaber Postadresse: Solbjerg Have 12 32og 9 23, Lauritz Sørensens Vej 25 127, 2000 Frederiksberg Afdelingens nr.: 3114 3/0001 Solbjerg Have Matr. nr.: 6ax Opførelses år: 1978 79 Bebygget areal: 4551 m² Antal lejligheder: 407 stk. i hele bebyggelsen. 45 lejligheder i Solbjerghave Ejerlejlighed 2. 3
03. Konklusion Lokalplan nr. 39 udlægger området til boligformål og i Kommuneplanen fra 1985 er området udlagt til etageboligbyggeri. Konverteringen fra plejeboliger til almene ældreboliger skærper ikke energikravene til lejemålene. Med hensyn til brandforhold ændrer konvertering til almene ældreboliger ikke på kravene i BR10. Planløsningerne vurderes generelt som egnede til almene ældreboliger for beboere, der ikke er fysisk plejekrævende. Dog bør nævnes følgende indretningskrav, der ikke kan overholdes medmindre der foretages større omog udbygninger: Lejlighederne 25.2.01 25.2.09, 47.2.01 47.2.12, 75.2.01 75.2.10 og 99.2.01 99.2.10 Det er nødvendigt at udføre væghængt toilet pga. afløbsforhold. Væghængt toilet er ikke optimalt i forhold til handicaptoilet Lyd. Skillevægge mod nabo kan på én side lydtætnes med forsatsvæg. Rumhøjde gør det ikke muligt at lydtætne horisontale lejlighedsskel Altan. Der kan ikke udføres niveaufri adgang til altan pga. ny vandtættende altankonstruktion Lejlighed 25.2.09A. Det er nødvendigt at udføre væghængt toilet pga. afløbsforhold. Væghængt toilet er ikke optimalt i forhold til handicaptoilet Soveværelse. Det er ikke muligt at etablere vendeplads på 1,5 x 1,5 meter. Lyd. Skillevægge mod nabo kan på én side lydtætnes med forsatsvæg. Rumhøjde gør det ikke muligt at lydtætne horisontale lejlighedsskel. Lejlighed 25.2.10 Køkken Der kan ikke etableres tilstrækkeligt vendeareal i køkken foran bordplader. Lyd. Skillevægge mod nabo kan på én side lydtætnes med forsatsvæg. Rumhøjde gør det ikke muligt at lydtætne horisontale lejlighedsskel. Altan. Der kan ikke udføres niveaufri adgang til altan pga. ny vandtættende altankonstruktion 4
Lejlighed 25.2.11 Vendeplads 1,5 x 1,5 m foran dør Plads ved siden af dør 0,5 m Køkken. Der kan ikke etableres tilstrækkeligt vendeareal i køkken foran bordplader. Det er nødvendigt at udføre væghængt toilet pga. afløbsforhold. Væghængt toilet er ikke optimalt i forhold til handicaptoilet Altan. Der kan ikke udføres niveaufri adgang til altan pga. ny vandtættende altankonstruktion Lejlighed 125.2 tv. Vendeplads 1,5 x 1,5 m foran dør Plads ved siden af dør 0,5 m Køkken. Der kan ikke etableres tilstrækkeligt vendeareal i køkken foran bordplader. Lyd. Skillevægge mod nabo kan på én side lydtætnes med forsatsvæg. Rumhøjde gør det ikke muligt at lydtætne horisontale lejlighedsskel. Lejlighed 125.2 th. Køkken. Der kan ikke etableres tilstrækkeligt vendeareal i køkken foran bordplader. Lyd. Skillevægge mod nabo kan på én side lydtætnes med forsatsvæg. Rumhøjde gør det ikke muligt at lydtætne horisontale lejlighedsskel. Altan. Der kan ikke udføres niveaufri adgang til altan pga. ny vandtættende altankonstruktion Med udgangspunkt i nærværende Førsynsrapport er det vor konklusion, at lejlighederne med hensyn til tilgængelighed kan indrettes iht. Bygningsreglement BR10 Kvalitetsniveau C. Det anses derfor for realistisk, at konvertere plejeboligerne til almene ældreboliger for beboere, der ikke er fysisk plejekrævende. 26.08.2015 sbs rådgivning a/s Peter Friche Madsen 5
04. Generel information om ejendommen Afdelingen Solbjerg Have, Frederiksberg Forenede Boligselskaber er opført i 1978 79. Bebyggelsen består af blokke indeholdende 3 6 etager med i alt 407 boliger. I blokkene med 4 6 etager er der elevator, der fører op til svalegangene. Solbjerg Have ligger i et byområde med overvejende 4 6 etagers huse. Udformningen af bebyggelsen er en kombination af etagehuse og tæt lav bebyggelse, idet ejendommen mod gadesiden fremstår som etageboliger og mod gårdsiden som små et plans huse, der er stablet oven på hinanden. Bortset fra enkelte et rum lejligheder har alle boliger terrasser eller åbne altaner. Bygningerne har et meget karakteristisk udseende særligt med hensyn til materialevalg, og afspejler den tidsperiode, hvor de er opført. Bygningerne var på opførelsestidspunktet at betegne som højisolerede. Selve den bærende konstruktion er et søjle plade system i beton. Facaderne er opbygget af et træskelet med udvendig beklædning af bølgeeternit. I stueetagerne er ydervæggene skalmurende med rødt blankt murværk. Tagbelægningen er af bølgeeternit. Facaderne er isoleret med 120mm og taget med 150 mm isolering. Badeværelserne er kabiner udført i letbeton og glasfiberarmeret polyester som overflade. 6
05. Tagflader Tagbelægningen består af bølgeeternit og taget er isoleret med 150mm isolering. Ved visuel registrering og ved gennemsyn af helhedsplanen udarbejdet af Rambøll 2009 fremgår det, at der siden bygningens opførelse har været registreret vandskader i tag og ved ovenlys. Årsagen til skader i taget skyldes øjensynligt vand indtrængen på grund af utætte inddækninger, lav taghældning, huller og revner i tagpladerne samt kuldebroer. 7
06. Facader Facader mod syd er udført i lette konstruktioner med oprindelige vinduer, døre og lette partier. Facader mod nord er udført i traditionelle betonsandwichfacader med nyere vinduer/ vinduesbånd fra 1993 1994. Gavle er udført som traditionelle sandwich facadeelementer i beton. Ifølge Rambølls tilstandsvurdering er der ofte registreret vandskader ved altaner samt kuldebroer i facaderne. 8
Vinduer og døre er udført i træ og fremstår originale med sprækker og utætheder samt med malingsafskalninger. Træværket fremstår udpint. Facader med bølgeeternitplader fremstår overordnet i god stand deres alder taget i betragtning. Eternitplader er ved svalegange placeret for tæt på gulv med risiko for, at den bagvedliggende konstruktion opfugtes. Træbeklædning fremstår udtjent og nedslidt. Murværk fremstår generelt med bløde og smuldrende fuger. Dette bør repareres for at undgå yderligere nedbrydning og vandindtrængning i væggene. Den visuelle registrering bekræfter Rambølls konklusion med hensyn til, at der er behov for udbedring af nedslidte bygningsdele samt renovering af uhensigtsmæssige konstruktioner. 9
07. Betonkonstruktioner Udvendige trapper er udført som præfabrikerede betontrappeløb med påsatte betontrin. Reposer er alle udført i beton. Der registreres afskalninger på de øverste trin. I kældertrapper og lyskasser ses afskalninger på trin og revnedannelser på vægge. Svalegange er udført i beton med en opbygning af polystyren og en bitumen overflade. Altanplader er også udført i beton med opbygning af isolering, tagpap og træderiste i træ. I følge Rambølls tilstandsvurdering 2009 er altanerne udført med for lille fald. Betonsøjler i terræn fremstår generelt i god stand, dog med afskalninger op de nederste 40 50 cm. Den visuelle registrering bekræfter tilstandsrapportens konklusion og generelt er betonkonstruktionerne i god stand. Der bør foretages mindre betonreparationer for at undgå større skader. 10
08. Toilet/Bad Overflader og sanitet fremstår nedslidte og utidssvarende. Ifølge Rambølls tilstandsrapport fra 2009 er der generelt problemer med bagfald på gulve i baderum. De fleste badeværelser har ikke vinduer. 09. Køkkener Køkkener i de visuelt registrerede lejligheder fremstår i god stand. 11
10. Vvs installationer Generelt er der mange tæringer og utætheder i installationerne herunder utætte brugsvandsledninger og utætte afløb. Brugsvandsinstallationerne anbefales udskiftet. 11. Indeklima Der vurderes at være for dårligt luftskifte i badeværelserne, hvilket kan føre til skimmelvækst. Det anbefales, at der udføres tilstrækkeligt luftskifte i badeværelserne. 12. Fælles friarealer Der vurderes at være et for lavt belysningsniveau på svalegange, i opgange og i terræn. Armaturer fremstår nedslidte. 12