- LASSEN ERHVERV SALGSPROSPEKT Sag nr. 074 Bytoften 20, 6710 Esbjerg V Hjerting Bycenter - butikscenter i attraktiv forstad til Esbjerg Pris kontant: Kr. 21.000.000 Afkast 1. år, anslået: 8,2% Årlig lejeindtægt: Kr. 1.800.722 Etageareal i alt: 2.130 m2 Grundareal: 8.640 m2 Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Side 1 af 9 Telefon 75134009, www.lassenerhverv.dk
Dato: 23. august 2013 BESKRIVELSE Hjerting Bycenter har en god beliggenhed centralt i Hjerting, som nabo til Hjerting Kirke og med gode parkeringsforhold. Nærområdet består af attraktive villaer, ældrecenter og rækkehusbebyggelse med både ejer- og lejerboliger. Centret indeholder dagligvareforretning (Fakta har dog opsagt lejemålet pr. 01.04.14, idet butikken forventes lukket ultimo 2013), optiker (Hallmann), frisør, kiosk, pub, pizzeria og solcenter og har plads til yderligere aktiviteter i de to ledige (og arealmæssigt mindre) lejemål. Udenfor centret forefindes en OK selvbetjeningstank samt stort parkeringsareal, der deles med Hjerting Kirke. Jf. gældende lokalplan må grunden bebygges med op til 40% og den nuværende bebyggelsesprocent andrager 25. Der er således gode muligheder for at udvide bebyggelsen. Hjerting er en attraktiv forstad med ca. 10 km. til Esbjerg og med godt 8.000 indbyggere og en naturskøn beliggenhed ved Ho Bugt. Hjerting er et populært sted at bo, indbyggerne har generelt høje indkomster og byen har alle de faciliteter, som hører sig til i et velfungerende bysamfund - Kirke, Hotel, Skoler, Daginstitutioner, Sejlklub og en meget smuk Strandpromenade. OMRÅDE / KVARTER Ejendommens beliggenhed er vist på kortbilaget integreret i salgsprospektet. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED Adresse Bytoften 20 6710 Esbjerg V Matr.nr. 2 GM Hjerting By, Guldager KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Esbjerg Butikscenter Butik OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1990-1995 AREALER Grundareal 8.640 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 2.173 m² Erhvervsareal 2.130 m² Etageareal i alt 2.130 m² Sekundære arealer 151 m² Sag 074 Side 2 af 9
BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 2.124 m² Sekundære arealer 108 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butikscenter 2.124 m² Erhvervsareal Ja Kælder 108 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 43 m² Sekundære arealer 43 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Maskin- og cykelrum 43 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 6 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1995 Bebygget areal 6 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Toiletbygning 6 m² Erhvervsareal Ja Arealer er i henhold til BBR-meddelelse. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. LEJEFORHOLD FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 1.628.722 I alt kr. 1.628.722 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 172.000 I alt kr. 172.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Sag 074 Side 3 af 9
DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter kr. 32.377 Forsikringer kr. 20.476 Udvendig vedligehold kr. 70.321 Indvendig vedligehold kr. 81.180 El kr. 71.150 Vand/Kloak vandafledning kr. 21.413 Andre driftsomkostninger kr. 25.792 Administration, anslået kr. 20.000 Bygningsmæssig vedligeholdelse kr. 106.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 449.209 Bemærkninger til driftsudgifter Anslået udgift til udvendig bygningsmæssig vedligeholdelse er baseret på 2.130 kvm. over jord à kr. 50,00 pr. kvm. ekskl. moms. De øvrige driftsudgifter er i henhold til ejendommens budget over fællesudgifter for 2013. Opmærksomheden henledes på, at vedligeholdelsen af det fælles parkeringsareal fordeles med 75% til ejeren af nærværende ejendom og 25% til Hjerting Kirke. SALGSVILKÅR Kontantpris Kr. 21.000.000 Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 21.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 63.830 Advokatsalær skøde kr. 25.000 I alt anslået kr. 88.830 kr. 88.830 - Refusion deposita kr. 441.157 Anslået kapitalbehov kr. 20.647.673 Momsfradragsprocent 100% Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 2.143.431 - Driftsudgifter iht. budget kr. 449.209 Nettoleje til forrentning kr. 1.694.222 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 1.694.222 X 100 = 8,2 % (anslået) 20.647.673 Sag 074 Side 4 af 9
OFFENTLIG VURDERING Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 kr. 17.000.000 Heraf grundværdi kr. 4.406.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. FINANSIERINGSFORHOLD Såfremt der ønskes oplæg på finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v., er De velkommen til at kontakte LASSEN ERHVERV for en nærmere drøftelse. ANDRE OPLYSNINGER: Ret til mellemsalg forbeholdes. AFSKRIVNINGER Vejledende opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr. 21.088.830 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr. (4.406.400) bygningsværdi kr. 16.682.430 Etageareal i alt m 2 2.130 Afskrivningsberettiget areal m 2 2.130 Afskrivningsberettiget del af ejendommen 100% Afskrivningsberettiget del af bygningsværdi kr. 16.682.430 Bygningsværdi afskrives med 4% kr. 667.297 Afskrivningsberegningen forudsætter, at arealerne anvendes til afskrivningsberettigede formål. For konkret rådgivning og beregning henvises til revisor. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret hos Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. 042 109 800. Forsikringsdækningen omfatter f.s.v. angår hovedbygningen bygningsbrand inklusive el-skade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, stikledning, samt hus- og grundejeransvar. Øvrige bygninger er alene omfattet af brand og bygningskasko. Sag 074 Side 5 af 9
PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommens forhold reguleres i henhold til lokalplan nr. 490, der bl.a. omhandler følgende: Anvendelse: Delområde A, hvori nærværende er ejendom er beliggende, udlægges til centerformål med mulighed for placering af butikker og restauration, herunder café,. Inden for de enhver tid gældende rammer af butiksarealer jf, kommuneplanens hovedstrukturdel, kan der gives mulighed for dagligvare- og udvalgsbutikker. Den maksimale størrelse på dagligvarebutikker er 2000 m2 og på udvalgsbutikker 1.000 m2. Bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten må for hver enkelt ejendom ikke overstige 40. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Nr.: Lyst: Indhold: 001 02.04.1971 Dok om oversigt mv 002 23.10.1989 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 003 29.11.1989 Dok om parkering mv 004 28.06.1990 Dok om transformerstation/anlæg mv 005 13.01.2205 Lejekontrakt med Hans Steen Nielsen 006 22.05.2006 Lokalplan nr. 490 TEKNISKE INSTALLATIONER El: Ejendommen forsynes med el fra Hjerting El & Vandforsyning. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra privat alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme og el. Sag 074 Side 6 af 9
ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 16.08.2013 med energiklassifikation D. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforureninger på matriklen. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: LASSEN ERHVERV Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Att.: Leif Lassen, statsaut. ejendomsmægler og valuar, e-mail: leif@lassenerhverv.dk Sag 074 Side 7 af 9
KORTBILAG Sag 074 Side 8 af 9
LEJEMÅLSOVERSIGT pr. 01.08.2013 Nr. Lejer Adresse Type Areal m2 Årlig leje Leje pr. m2 Depositum Reguleringsprincip Næste regulering Lejestart Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer 1 Fakta Erhverv 953 806.073 846 199.487 75% af stigning i NPI, max 01.01.2014 01.04.1990 3% /min 1,5% 2 OK Benzin (Fakta) Erhverv 154.420 30.000 Stigning i NPI, min.2% max. 01.01.2014 01.10.2001 4% 2 Ihsan Tosun Erhverv 131 137.832 1.052 45.000 Stigning i NPI, min 3,5% 01.01.2014 01.05.1996 3 Salon Webb Erhverv 98 71.740 732 9.800 Stigning i NPI, min. 2,5% 01.01.2014 01.09.1999 4 Pan Bus Erhverv 6.549 6.549 Stiger hver 01.08. 5% 01.08.2014 01-08.1995 5 Kiosk Erhverv 168 147.138 876 32.543 Stiger hver 01.04. 2,5% 01.04.2014 01.04.1990 6 Hjerting Pub Erhverv 103 90.547 879 22.637 Stigning i NPI, min. 3,5% 01.01.2014 01.09.2005 7 Optik Hallmann Erhverv 168 147.625 879 73.813 Stigning i NPI, min. 2% 01.04.2014 01.04.2009 8 Hapros Sun Erhverv 90 66.798 742 21.329 Stigning i NPI, min 3,5% 01.01.2014 01.12.2006 9 Ledig Erhverv 110 88.000 800 10 Ledig Erhverv 105 84.000 800 10 Ref. Fællesudgifter 342.709 1926 2.143.431 441.157 Sag 074 Side 9 af 9