Repræsentativt PROJEKTFORSLAG for BAKKEGÅRDEN OMBYGNING AF ELMEHUS Pladsudvidelse til 2 x 5 personer Indretning og ombygning af eksisterende bygning Bygherre: Region Sjælland, Alleén 15, 4180 Sorø Institution: Bakkegården, Annebergparken 45, 4500 Nykøbing 21.05.2010 arkbn Arkitektfirmaet Brøndsted & Nielsen ApS 4100 Ringsted COWI Ingeniørfirma COWI A/S 4100 Ringsted
Indholdsfortegnelse: 1. Baggrund og beskrivelse af placering:...3 2. Beskrivelse af Elmehus...3 3. Rammetidsplan og entrepriseform...4 4. Projektbeskrivelse...4 4.1 Lokaler og arealer:...4 4.2 Bygningsarbejder/ombygning - konstruktioner og materialer:...4 5. Oversigtstegninger...7 6. Myndighedsoplysninger...7
1. Baggrund og beskrivelse af placering: Baggrunden for beslutningen om at ombygge Elmehus er at regeringen forventer at sænke den kriminelle lavalder fra 15 til 14 år ved gennemførelsen af lovforslag fremsat den 17. marts 2010, der ventes at træde i kraft den 1. juli 2010. Det er besluttet at etablere 10 pladser i Region Sjælland i forbindelse med den sikrede institution Bakkegården ved Nykøbing Sjælland. Der etableres 2 x 5 pladser i Elmehus i Annebergparken. Elmehus er valgt idet bygningen er optimal til formålet og vil opfylde de fleste krav og ønsker fra brugergruppen til indretning inde såvel som på udearealerne. Baggrunden for nærværende repræsentative projektforslag er en opfordring fra Region Sjælland til Arkitektfirmaet Brøndsted & Nielsen om at udarbejde dette på grundlag af idéoplæg/program under institutionen Bakkegården. Placering / indretning er bearbejdet i projekt- og brugergruppen og er godkendt i det omfang der fremgår af oversigtstegningerne. Kælderetagen: Benyttes fortsat til tekniske installationer. Stueetagen: Der indrettes 2 stort set identiske afdelinger i stueetagen hver med følgende rum: 5 Værelser med Badeværelser, Spise-Opholdsrum med tilhørende separat Køkken, Personalekontor, Rådighedsvagtværelse med Badeværelse, Undervisningsrum samt Depot/Rengøring/Vaskerum. Der etableres endvidere Hobbyrum og Depot for udv. redskaber m.v. Der indrettes Fælles område i stueetagen med følgende rum: Personalegarderobe med Toilet, Handicaptoilet, Vaskerum med Linnedrum, Sikringsrum, Lederkontor, Møde-Aktivitetsrum, Besøgsrum med Badeværelse samt Køkkendepot. Tagetagen: Der indrettes følgende rum i tagetagen, inden for det eksist. benyttede areal: Motionsrum, Skolestue, 2 Værkstedsrum og 2 toiletrum. Kontor for Socialrådgiver, rum for Teknikker og rum for Køkkenpersonale med tilhørende Toilet-badeværelse. I udenomsområderne indrettes der 2 mindre lukkede og overdækkede gårde ved huset samt to indhegnede arealer i haven med 2 sikkerhedshegn i princippet som på Bakkegården. Der er tæt på Elmehus parkeringsmulighed til mindst 30 personbiler. 2. Beskrivelse af Elmehus Elmehus er beliggende i Annebergparken, der er omfattet af Odsherreds Kommunes Lokalplan nr. 2007-06 for Annebergparken. Bygningen er klassificeret som bevaringsværdig i klasse 1, hvilket er den mest restriktive klassifikation, inden en egentlig fredning. Der stilles store krav fra Odsherreds kommune vedr. renovering og ændringer på klimaskærmen, hvorimod der ikke stilles krav i forbindelse med ændret indvendig indretning. Bygningen er tidligere brugt som psykiatrisk hospital og indret med mange rum for patienter samt til dels fællesarealer i både stue- og tagetagen. Den eksisterende indretning er i vid udstrækning anvendt ved indretningen og rumfordelingen til det nye formål.
3. Rammetidsplan og entrepriseform Aflevering af ombygningen til 10 pladser samt udenomsarealer den 22. december 2010. Ibrugtagning den 3. januar 2011. Udbudstidsplan udarbejdes med eksakte datoer. Udbudsformen er indbudt licitation i totalentreprise. Udbudsmateriale udsendes den 14. juni. Licitation den 5. juli. 4. Projektbeskrivelse 4.1 Lokaler og arealer: Eksisterende kælder indeholder ingeniørgange, fyrrum og ventilationsrum. Eksisterende stueetage der ombygges er på ca. 680 m² netto. Eksisterende tagetage der ombygges (inden for det eksist. indrettede areal) er på ca. 220 m² netto. Der indrettes Depot og Hobbyrum under eksisterende overdækninger, ca. 60 m² netto. Eksisterende vindfang på vestfacade skal fjernes, ca. 11 m² og eksist. dør erstattes med vindue. 4.2 Bygningsarbejder/ombygning - konstruktioner og materialer: Eksisterende konstruktioner: Gulv på jord samt etageadskillelse mellem kælder og stueetage er beton, isolering er ukendt. Ydermure er formentlig massivt murværk. Etageadskillelse mellem stueetage og tagetage er træbjælkelag, isolering er ukendt. Oprindelig er der pudsede lofter, der er dog opsat nedhængte lofter af forskelligt fabrikat i mange rum. Facadevægge og mange skillevægge er murværk. Resterende skillevægge består af krydsforskalling og pudsede lette vægge, alternativ gipsskillevægge. Vinduer er de oprindelige med monteret forsatsrammer i er vist omfang, af forskellig udførelse. Generelt for nye byggematerialer til indbygning samt krav til ombygningen: Alle byggematerialer skal være CE-mærkede. Der skal endvidere vælges materialer der er mærket: Blomst, det Europæiske miljømærke og Svanen, det Nordiske miljømærke, såfremt det er muligt. Begge er officielt anerkendt af de danske myndigheder. Energi- og resoursebesparende tiltag skal rådgiver indarbejde i projektet i såvel udførelsesfasen som i drift- og vedligeholdelsesfasen. Nye gulvkonstruktioner: Hvor nye badeværelser ligger med gulv på eksist. betongulve, opskæres / ophugges der for udgravning for ud for lægning af 250 mm isolering, nye VVS- og afløbsinstallationer samt etablering af gulvvarme. Nye indvendige vægge: Nye indvendige vægge udføres som gipsvægge, der opfylder krav til lyd og brand samt vådrum. Nye gipsvægge skal generelt opfylde lydklasse db / R`w 52 samt brandklasse EI 60A2-s1,d0. Nye gipsvægge skal generelt udføres specielt robuste med hårde plader som (Solid Board). I vådrum, køkkener m.v. skal der anvendes beklædning velegnet til formålet. Nye vægge om besøgsrum og sikringsrum skal opfylde lydkravet: Lydklasse db / R`w 60 og der skal foretages specielle forholdsregler ved tilslutninger til omgivende bygningsdele.
Nye overflader - gulve: Gulve i tørre rum udføres med linoleumsbelægning (udskiftning i omfang 100%), her monteres træfodpaneler. Gulve i tagetagen er trægulve, der i tørre rum skal belægges med linoleum, her monteres træfodpaneler. Gulve i våde rum i stueetage ønskes belagt med klinker med sokkelklinke, i tagetagen med svejst vinyl incl. udførelse af vådrumsmembran. Gulvbelægninger skal overalt være brandklasse Dfl-sl (klasse G gulvbelægning). Der lægges tæpper i fælles- og gangarealer, samt i kontorer og øvrige personalerum. I de 10 værelser er gulvbelægningen linoleum og i rum med vandinstallationer udlægges svejst vinylgulvbelægning. Materialer incl. klæbestoffer skal vælges ud fra kriteriet: Mindst mulig miljøbelastning. Dette skal dokumenteres skriftligt. Nye overflader - lofter: Der skal monteres nye nedhængte akustiklofter overalt med indbygningsarmaturer og indbygningskamera, tekniske installationer samt svagstrøminstallationer, udført som robust kassettesystem i metal, så plader kan skrues fast.. I våde rum monteres passende armaturer evt. på vægge alt efter lokalitet. Loftoverflader skal være beklædning klasse K1 10 B-sl, d0 (klasse 1 beklædning). Nedhængte lofter skal være klasse B-sl, d0 (klasse A materiale). Materialer skal vælges ud fra kriteriet: Mindst mulig miljøbelastning. Dette skal dokumenteres skriftligt. Nye overflader - vægge: Alle vægoverflader såvel eksisterende som nye skal malerbehandles, nye gipsvægge skal forsynes med glasfilt og malerbehandles i forhold til rummenes anvendelse. Der foretages vådrumssikring i h.t. til gældende krav og der opsættes vægfliser fra gulv til loft i alle badeværelser og øvrige våde rum. I køkkener kun over borde med vask/kogeplads. Vægoverflader skal være beklædning klasse K1 10 B-sl, d0 Klasse 1 beklædning). Materialer til malerbehandlinger skal vælges ud fra kriteriet: Mindst mulig miljøbelastning. Dette skal dokumenteres skriftligt. Nye indvendige døre: Eksisterende døre tilpasses efter myndighedernes krav, genbruges i størst muligt omfang. Døre, karme, indfatninger m.v. skal være i træ, PVC-holdige materialer skal undgås. Nye døre indgår så de opfylder krav til lyd og brand. Der monteres låsekasser på alle døre, dobbeltlåse med døralarmsystem på døre til værelser, så de også kan aflåses udefra. Specielle robuste greb og besætninger samt rustfristålplader om greb og cylinderplacering. Lyd og brandkrav til døre er generelt: Henholdsvis db 35 o døre klasse El2 30-M. Nye udvendige døre: Elmehus er bevaringsværdigt i klasse 1, d.v.s. at dimensioner, farve, udformning m.v. skal forelægges myndighederne til godkendelse. Udvendige døre skal udføres meget solide, må ikke kunne smadres, låsemæssigt skal de dobbeltsikres. Anvendes der glas skal dette min. være lamineret som to lags energitermoruder, lamineret på begge sider. Vinduer: Vinduer forefindes som sprosseopdelte vinduer med enkelt lag glas udvendig + forsatsrammer i et vist omfang indvendig. Enkelte vinduer har monteret indvendige forsatsrammer med termoruder, disse bibeholdes hvis glasset er sikkerhedsglas/lamineret, ellers udskiftes de. Øvrige forsatsrammer (med 1 lag glas) udskiftes til rammer med energitermoruder 2 lags, sikkerhedsglas/lamineret på begge sider. Der skal monteres tremmer mellem udvendige og indvendige /forsatsrammer/vinduer overalt. Der skal monteres åbningsbegrænsere på alle vinduer
Alle udvendige vinduer bibeholdes og påregnes eftergået. Enkelte vinduer er i en forfatning, der tilsiger reparation/renoveringsarbejde, hvor dele af rammer og karme udskiftes. Vinduer malerbehandles/renoveres både ud- og indvendig. Vinduesrammer skal på indvendig side forsynes med 6 mm. polycarbonatplader til beskyttelse af det udvendige rudeglas. Ovenlys: Ovenlys forefindes som gamle tagvinduer og som nyere vippevinduer. Det skal påregnes at alle ovenlys i de berørte rum udskiftes til en tidssvarende type, der opfylder energikrav af d.d. Der er i Lokalplanen angivet maksimale størrelser på disse ovenlys. Der monteres 2 nye ovenlys til brug for flugtvejudgang, størrelse og udformning i henhold til myndighedskrav. Alle ovenlys forsynes med lamineret sikkerhedsglas, tremmer og med åbningsbegrænsere. Skal være aflåselige. Facader og træværk: Alle facader er pudset murværk der skal eftergåes og malerbehandles i samme farve som eksist. Alt udv. træværk eftergåes og malerbehandles i farve som eksist. idet farve skal godkendes af kommunen. Tagflader m.v.: Alle tagflader eftergås og repareres i nødvendigt omfang, tagrender, nedløb, inddækninger, flunker og tagflader på kviste eftergås og repareres. Tegltag understryges i nødvendigt omfang. Træværk på kviste repareres og malerbehandles. Eksist. ovenlysvinduer eftergås og repareres. Skorstene renoveres. Sokler: Eftergås, repareres og behandles. Nye nødtrapper: Udvendig skal der opstilles 2 nødtrapper udført som spindeltrapper i galv. stål, som nødudgange fra tagetagen. Udformning og adgang i princippet som udført på Skovhus i Annebergparken. Dette konflikter med Lokalplanen, se under myndighedsoplysninger. Hegn: Der skal opstilles hegn i omfang som angivet på tegningsbilaget. Dette skal tages som oplæg. Principielt skal hegn udføres som eksist. på Bakkegården. Projekteringen sikre den optimale løsning og eventuelt anvende de nyeste principper for hegning. Der skal stilles meget store krav til effektiviteten både hvad angår forsøg på flugt såvel som forsøg på indtrængen. Der ønskes dobbelthegning for overvågning hvor dette kan lade sig gøre, i princippet som Bakkegården. Hegningen konflikter med havens bevaringsværdige træer, der er angivet i lokalplanen. Administrator af haveanlæggene i Annebergparken skal give tilladelse til beskæring m.v. Der er specifikke krav til døre og porte mht størrelser, funktion, låsesystemer og placering af stærk- og svagstrømsanlæg. Køkkener: Rum nr. S 04 og S 21 indrettes til køkken med arbejdsplads for 3-4 personer, hvert rum bestykkes med køkkeninventar med vaske, 2 køleskabe, fryser, opvaskemaskine, 2 ovne og kogesektion med extra bredde.
5. Oversigtstegninger Følgende oversigtstegninger indgår: Oversigtsplan 2.01 Fremtidig situationsplan 3.02 Fremtidig stueeplan 3.03 Fremtidig Tagetageplan 5.01 Fremtidige facader mod nord og syd. 5.02 Fremtidige facader med øst og vest. 6. Myndighedsoplysninger Elmehus og haveanlæg er omfattet af Lokalplan nr. 2007-06 for Annebergparken og heri klassefiseret som bevaringsværdig i klasse 1. Odsherred kommune, skal høres ved alle ændringer på den udvendige klimaskærm. Dette gælder farver og tiltag i forbindelse med renovering, det gælder etablering af hegn og nødtrapper samt indlemmelse af overdækninger. Der er ikke betingelser knyttet til indvendige arbejder/ændringer i forhold til bevaringsværdien. Der er brandsikringsmæssige forhold, der konflikter med Lokalplanen. Vedrørende de brandmæssige forhold har der været afholdt møde med viceberedskabschef Paw Pedersen, Odsherred kommune den 17. marts vedr. flugtvejsforhold samt øvrige brandmæssige forholdsregler. Viceberedskabschefen har bestemt, at bygningens anvendelse falder ind under anvendelseskategori 6, med de deraf afledte krav til installationer og bygningsmæssige forhold herunder krav om to sikkerhedstrapper, der kunne udføres som på Skovhus. Vedrørende de bygningsmæssige forhold har der været afholdt møde med Planchef Tine Christiansen, arkitekt Poul Malmvig og byggesagsbehandler Christian L. Larsen den 29. marts alle fra Odsherreds kommune, vedrørende dispensationer fra Lokalplan nr. 2007-06 for Annebergparken. Det har ikke været muligt inden for den afsatte tid til programudarbejdelsen, at få skriftlig dokumentation fra bygnings- og brandmyndighederne i Odsherred Kommune. Ovennævnte medarbejdere i kommunen har vist stor velvijle og imødekommenhed ved vores henvendelser. Ved ovennævnte møde på stedet blev følgende oplyst mundligt: Udvendige flugtvejstrapper, hegning og de foreslåede ændringer på facader og tag er i konflikt med Lokalplanen, men principiel ansøgning kan fremsendes og skal behandles politisk, i udvalg og/eller i byråd. Der er den 12. maj 2010 søgt om principiel tilladelse til ombygning af Elmehus. Uddrag af ansøgningen: Odsherred kommune Ejendom og byggeri Nyvej 22 4573 Højby Att.: Planchef Tine Christiansen / Byggesagsbehandler Christian Larsen. Vedr.: Ejendommen Elmehus, Annebergparken 34, 4500 Nykøbing Sj. Ejendommen er beliggende på matr. nr. 1 ac, i delområde A2 iht. Lokalplan nr. 2007-06. Emne: Ansøgning om principiel tilladelse til ombygning af Elmehus.
I forlængelse af møde med Odsherreds Ejendom og Byggeri på stedet den 29. marts 2010, hvor Tine Christiansen, Poul Malmvig og Christian Larsen deltog, ansøges der hermed, på vegne af ejendommens ejer, Region Sjælland, Socialafdelingen, om principiel tilladelse til at ombygge Elmehus til sikret institution for 10 børn/unge under den eksisterende på stedet værende institution Bakkegården. Kort om baggrunden: I forbindelse med Folketingets beslutning om nedsættelse af den kriminelle lavalder til 14 år, har regionsdirektørerne besluttet at der skal oprettes 10 pladser i forbindelse med den sikrede institution Bakkegården. De 10 pladser med tilhørende fast personale på ca. 35 personer er det besluttet at etablere i Elmehus. Kort om ombygningen: Elmehus er bevaringsværdigt i klasse 1, hvad angår de ydre rammer og der er i haveanlægget et antal bevaringsværdige træer. Den indvendige ombygning af Elmehus er søgt begrænset mest muligt, forstået på den måde, at så mange som muligt af de eksist. vægge bibeholdes og der foretages kun minimale konstruktive ændringer. Stueetagen og tagetagen er indrettet i dag i et vist areal og dette areal ændres der ikke på. De udvendige facader ændres der kun på i to tilfælde: Det eksist. glas/alu-vindfang fjernes og døren ændres til et vindue i samme stil som de øvrige. Eet vindue erstattes af en ny dør, idet vi udformer denne i samråd med Ejendom og Byggeri. I forbindelsen med ombygningen skal klimaskærmen renoveres / gøres i stand. Farver og materialer bibeholdes men istandsættes. Der ændres ikke på udformning af vinduer, døre m.v. Eksist. kullemme fjernes og facaden retableres som eksist. stil. Vi indskriver i projektet at dette skal ske i samråd med Ejendom og Byggeri. Dispensationer fra Lokalplan nr. 2007-06: Der søges om dispensation far Lokalplanen på følgende punkter: 25 pkt. 25.5: Fleretagesbygninger må ikke må ikke betjenes af udvendige trapper m.v. Der søges om tilladelse til at etablere 2 stålspindeltrapper og Velux tagvinduer i tagetagen som flugtvejstrapper. Dette er krævet af Viceberedskabschef Paw Pedersen. Udformning som allerede udført på Skovhus, Elmehus` tvilling. Foto bilag vedlagt. 24 pkt. 25.4: Etablering af nye Velux tagvinduer i tagfladen mod vej, placeret over vinduer i stueetagen og i mindste dimension der kan opfylde krav til redningsåbning. 25 pkt. 25.6: Tilbygninger: Der ansøges om tilladelse til at inddrage de to overdækkede arealer til brug for depot og hobbyrum til institutionen. Udformningen af ydervægge bliver i træ og med farver som eksist. og døre udformes i øvrigt i samråd med Ejendom og Byggeri. Dette er udført på Skovhus, Elmehus tvilling. Foto bilag vedlagt. 27: Hegning. Der ansøges om tilladelse til opstilling af to sæt hegn om hele ejendommen som angivet på tegningsbilaget. Det inderste hegn vil blive ca. 5 meter højt med udformning a la Bakkegården. Det yderste hegn, der opstilles ca. 3 meter fra det inderste vil blive ca. 2,5 meter højt. Området mellem de to hegn overvåges incl. belysning. 26: Bevaringsværdige træer. De i Lokalplanen markerede A træer bibeholdes, men der vil blive ansøgt om tilladelse til lettere beskæring. Inden for hegnszonen findes eet B træ, dette søges der om tilladelse til at fælde.
Vi håber ansøgningen inklusive dispensationsansøgningerne kan imødekommes, idet det er en forudsætning dels for en brugbar planløsning for stue- og tagetagen dels for give mulighed for etablering af de på projektet angivne to gårde til de unge mennesker. Region Sjælland er blevet pålagt en meget stram tidsplan, med igangsætning af ombygningen i august 2010 og indflytning ultimo 2010, så vi håber behandlingen af sagen kan ske meget hurtigt. Ansøgning om byggetilladelse vil blive fremsendt af den valgte totalentreprenør. Ansøgningen er modtaget af Planchef Tine Christiansen i Odsherred kommune, der har meddelt at de satser på at kunne behandle ansøgningen i det politiske system på mødet i juni måned.