30. JUNI 2015, HORSENS UDEAREAL, TILGÆNGELIGHED OG OMBYGNING INFORMATIONSMØDE HELHEDSPLAN FOR BERINGSGAARD, AFD. 3 d.a.i. arkitekter ingeniører Sags nr.: 11096-04, 30. Juni 2015 Kristina Rytter, Arkitekt MAA
INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE 02 Forside Indholdsfortegnelse side 02 Bebyggelsen side 04 Tilstandsrapporten side 05 LBF støtte og krav side 15 Helhedsplan, her og nu side 23 Andreas Steenbergs Plads side 25 Tilgængelighed side 27 Analyseplaner side 28 Workshop side 31
HVEM ER VI? SIDE 03 d.a.i. arkitekter ingeniører Kristina Rytter Projektleder, arkitekt MAA Beboerinvolvering / dialog / workshop Idéskitser: tilgængelighed og udearealer Indledende projektstyring Kontakt med boligkontoret og Landsbyggefonden Kim Westensee Projektleder, Konstruktør Tilstandsrapport Projektering / projektstyring Dialog med håndværkerne Byggepladsleder Vores kollegaer
KORT OM AFDELINGEN SIDE 04 Afdelingen ligger centralt i Horsens med kort afstand til både Banegården og Gågaden. Karréen indkrandses af Kongensgade, Emil Møllers Gade, Konsul Jensens gade og Marius Holstgade. Afdelingen, der er opført i røde mursten mod gaderne og gule mursten indmod gården. Karréen har rødt tegltag. Boligerne blev taget i brug i 1949. Byggeriet er i 5 etager (st-4. sal) med depotrum i tagetagen. Der er mindre erhverv i stueetagen mod Kongensgade. Alle boliger har en mindre nyere udestue. Der er 222 boliger fordelt på: 10 stk 1 vær 38 stk 2 vær 127 stk 3 vær 46 stk 4 vær 1 stk 5 vær
TILSTANDSRAPPORT SIDE 05 TILSTANDSVURDERING + TERMOGRAFI Når man snakker tilstandsrapport, så bliver især følgende undersøgt: Energiforsyning Tags tilstand Facadernes tilstand Fugtproblemer Isoleringsforhold Badeværelser: vvs + indretning Køkkener: vvs + indretning Kuldebroer Altaner Vinduer og døre Ventilationsanlæg Kælderetagen
TILSTANDSRAPPORT SIDE 06 KÆLDEREN Kælderen bærer generelt præg af at udefrakommende vand/fugt trænger ind i kælderen via kloaksystem og utætheder i kælderydervæggen. Fugtpåvirkningerne på kælderydervæggen skal reduceres for at bevare bygningens levetid. Feks. ved vandtætning og dræning på og omkring bygningen. Grundvandsforholdene og problemstillingen omkring hurtigt tilstrømmende vand, skal afklares ved geotekniske undersøgelser, samt ved TV-inspektion Ca. 20% af alle kælderydervæggens indv. overflader er fugtskadede og skal udbedres. Ca. 20 % af kældervæggenes indvendige overflader er beskadiget. Pulterrumsvægge er fugtskadede på den nederste del i områder flere steder i kælderen. Etageadskillelsen skal isoleret mod kælderen i det omfang som kan fysisk kan lade sig gøre, for at forbedre komforten i stueetage boligerne
TILSTANDSRAPPORT SIDE 07 FUNDAMENT Der skal udføres fundamentsforstærkninger på bygningen, da facaden revner. Der skal udføres udgravning for kontrol af fundamenter og pæle samt geotekniske undersøgelser. Se under facade. Gulve i trappeopgange og i vaskerum er med revner og nedslidt overflade. Her skal der udføres rengøringsvenlige overflader. De mindre vaskerier er flere steder nedslidte. Alle overflader skal renoveres. Soklen mod KG er med dårlig puds pga. fugtopstigning.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 08 FACADER Facadefugerne er generelt for afdelingen ringe og skal skiftes inden for de næste 5-7 år. Facadestenene er i områder med ringe overfladebrænding. Stenene skal skiftes løbende. Facaderne er med sætningsrevner flere steder, efterfundering og kontrol af eksist. fundamenter ved udgravning er nødvendigt. Overliggere over øverste trapperumsvindue skal skiftes de fleste steder. Ved indgangstrapper, især i gården er mørtelfugerne nedbrudte. Facaderne er uden isolering der er kuldebroer over alt. Efterisolering af facaderne er nødvendigt for at fremtidssikre bygningen, samt for at reducere energiforbruget væsentligt.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 09 ALTANER Ved første øjekast, ser altanerne pæne og velholdte ud, men efter en mere tilbundsgående besigtigelse, viser det sig at skaderne er mere omfattende. Hvis de eksist. altaner skal bevares, skal forankringen til murværket re-designes. Vores vurdering er at altanerne om 5-7 år er i så ringe stand, at de skal skiftes.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 10 TAG Taget er af nyere dato, og uden væsentlige skader. Slidlagsbetonen skal udbedres, når fundamenterne er blevet forstærket/efterfunderet. Da varmetabet er størst via loftet og fordi flere boliger har problemer med opvarmningen, skal der isoleres mellem bolig og tagrum. VINDUER/DØRE Både døre og vinduer er generelt i fornuftig stand. Kælderdørene er dog slidte skal udskiftet inden for ca. 5 år. Energimæssigt lever kælderdøre og entredøre ikke op til nugældende krav, og skal udskiftes.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 11 VVS & VENTILATION Varme: Varmeanlæggets levetid er overskredet (normalt 30-50 år). Varmeanlægget er utidssvarende og med dårlig energiudnyttelse. Radiatorerne er placeret midt i lejlighederne og ikke ved de kolde vinduer og facader. Der er ingen radiatorer i køkken og bad. Varmesystemet bør skiftes komplet inden for 5-10 år. Ved ombygninger skal systemet udskiftes. Vand og faldstammer: Der skal jævnligt udføres udskiftning af rørsystemer for vand og afløb med øget driftudgifter til følge. Rørenes normale levetid er overskredet (vand normalt 30-50 år og afløb normalt 20-40 år). Forventet restlevetid ca. 5 år. Rørsystemet bør skiftes komplet inden for 5 år. Ved ombygninger skal systemet udskiftes. Ventilation Den eksist. ventilation i form af emhætter med kulfiltre og naturligt aftræk bidrager meget lidt til forbedring af indeklimaet i de enkelte boliger. Der bør etableres ventilationsanlæg med udsugning og indblæsning, med forvarmning af indblæsningsluftet, dette forbedrer indeklimaet i boligerne væsentligt, samt fjerner fugt fra boligerne.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 12 KØKKEN (INDRETNING & VVS) Køkkenerne er utidssvarende og meget små. Alle installationer i køkkenet udskiftes. Emhætter erstattes af et nyt ventilationsanlæg med indblæsning og udsugning, samt nye emhætter, så indeklimaet optimeres og lever op til tidens krav. BAD (INDRETNING & VVS) Badeværelserne er utidssvarende og meget små. Alle installationer i badeværelset skal udskiftes. Udsugning etableres via det nye ventilationsanlæg.
TILSTANDSRAPPORT SIDE 13 UDEAREALER Det indvendige gårdrum er renoveret i 2007. Trapper og ramper fra gården til kælderen er dog generelt meget nedslidte og betonskadede, alle skal skiftes. Der er ingen yderligere bemærkninger til gårdrummet. Marius Holsts Gade er et fælles uderum med afd 4. Det er planen, at Gaden, Marius Holsts Gade overdrages til boligforeningen. Set i lyset af Kommunens kommende planer om betalingsparkering og den interne parkeringsanalyse, vil der blive mangel på P-pladser til alle 3 afdelinger. Der kunne også ønskes flere private opholdssteder, et mere grøn byrum, bedre belysning (LED) samt udskiftning af belægningsoverflader. Endvidere er der planer om etablering af molokker (underjordiske affaldsbeholdere).
TILSTANDSRAPPORT SIDE 14 KONKLUSION Nye uderum i Marius Holsts Gade Afklaring af vandproblemer i kælderen Forstærkning af fundament Efterisolering af klimaskærm Renovering af altaner Opdatering af El og VVS til nuværende krav Nyt ventilationsanlæg Nye badeværelser og køkkener indenfor nuværende rammer Opdatering af nogle af boligerne ift. nuværende krav Elevator i nogle opgange
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 15 RENOVERING OG OMBYGNING AF ALMENE BOLIGER Man har 2 muligheder: A) ALMINDELIG VEDLIGEHOLD - Egne midler f.eks - Køkken - Bad - Vinduer B) HELHEDSPLAN: Fysisk opretning og udbedring - Støttede midler fra LBF f.eks - Betonskader - Indeklimaproblemer - Tilgængelighed - Sammenlægning af lejligheder - Udearealer/Miljøforbedring Landsbyggefonden - en selvejende institution, der er stiftet af almene boligorganisationer og oprettet ved lov. - varetager blandt andet forvaltning af grundkapital til offentligt støttet boligbyggeri samt administration for den almene boligsektor af pligtmæssige bidrag, og opkrævning af indbetalinger til landsdispositionsfonden m.v. Desuden forestår fonden analyseopgaver, den særlige driftsstøtte, støtte til renovering samt en garantiordning m.v
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 16 HVORFOR FYSISK OPRETNING: - Bedre boliger for de nuværende beboere - Fremtidssikre boligerne - Sikre fortsat udlejning - Minimere vedligeholdelsesomkostningerne BYGGESKADER SAMMENLÆGNING TILGÆNGELIGHED UDEMILJØ For at finde ud af hvilke skader og slid, der er i afdelingen, udarbejdes der en tilstandsrapport. I denne afdeling er alle boligerne store og rumlige, så vi mener ikke, at der er belæg for at arbejde med sammenlægning af boliger. Normalt er det muligt at opnå støttelån til etablering af tilgængelighed i ca. 30-40 % af boligerne. Normalt vil LBF give støttelån med op til 25.000 kr. pr. bolig til etablering af udearealer. LBF støtter ikke renovering af garager, asfalt og parkeringspladser.
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 17 STØTTE: - Støttede og ustøttede lån - Huslejestøtte - Driftsstøtte 5. DELSORDNING (ekstra støtte til de ustøttede lån) - 2/5 LBF - 1/5 Kommunen - 1/5 Kreditforeningen - 1/5 Boligforeningen
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 18 Her er et eksempel, der viser hvordan lbf, helhedsplan og huslejestigning hænger sammen. Pengene symboliserer huslejestigningen, og murstenene symboliserer, hvor mange penge der renoveres for.
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? Her er vi nu sommer 2015 Oktober 2015 vinter 2015 vinter 2016 PROJEKTFORLØB - Besigtigelse af LBF (29. okt 2014) - Workshop, Hovedbestyrelse - Tilstandsrapport/skitser - Informationsmøde - Workshop 1-3 stk - Helhedsplan + økonomi - Indsendelse til LBF - Evt. supplerende undersøgelser - LBF- forhåndsgodkendelse - Udarbejdelse af økonomi og huslejestigning - Informationsmøde - Beboermøde godkendelse af projekt - Udarbejdelse af skema A - Indsendelse til LBF - Tilsagn fra LBF - Udarbejdelse af projekt - Udbud - Gennemførelse af projekt Afstemning 2019-21? SIDE 19
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 20 BEBOERINDVOLVERING: - Workshop, beboerinddragelse i processen - Godkendelse / afstemning
HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 21 REGLER/ PLANER * materialer * parkering ØKONOMI * mest for pengene * vedligeholdelsesvenligt * fremtidssikret BYGNINGSREGLEMENT 2010 * brand * tilgængelighed * energiforbrug og -klasser FREMTIDS DRØMME * jeres ønsker * vores idébank * et godt projekt TEKNIK * rør * installationer * vand og varme RÅDGIVNING LANDSBYGGEFONDEN * Søge støtte * Regler * skemaer HÆLP TIL AT GRIBE ALLE BOLDENE!
SPØRGSMÅL SIDE 22
HELHEDSPLAN SIDE 23 HELHEDSPLAN AFD. 3 & 4 (HER OG NU) - Workshops og dialogmøder med Hovedbestyrelsen vedr. fælles renoveringsstrategi. - Udarbejdelse af materiale + info-møde - Urafstemning vedr. udearealer - Workshops vedr. jeres ønsker og en fremtidig renovering - Udeareal 1 etableres: Andreas Steenbergs Plads/Banegårdspladsen - Renovering/ombygning/tilbygning: f.eks. - elevator, - efterisolering, - større badeværelser, - sammenlægning af små lejligheder - tagboliger mm. - Udeareal 2 og 3 etableres: Gårdrummet og Marius Holst Gade
UDEAREALER SIDE 24 UDEAREALER - 7 mio. kr fra Realdania til alle 3 uderum. - Betalingsparkering i Horsens på alle offentlige gader og pladser. - Intern parkeringsundersøgelse i afd. 3, 4 og 4a. - Overdragelse af Marius Holst Gade - Fjernelse af eks. garager ved afd. 4. 2015 - En sammenhængende plan for de 3 afdelinger og de 3 uderum. Situationsplan 1:1000
UDEAREALER SIDE 25 WORKSHOPS MED BEBOERNE VEDR. ANDREAS STEENBERGS PLADS
UDEAREALER SIDE 26
FORSLAG TIL TILGÆNGELIGHED SIDE 27 BYGNINGSREGLEMENT - TILGÆNGELIGHED DEN SELVHJULPNE * Indretning af badeværelser 3.3.2 stk 1 Fri afstand i bade- og wc-rum Den fri afstand ud for wc-rummets sanitære installationer, som håndvask og wc, skal være mindst 1,1 meter. Større fri afstand øger komforten. En fri gulvplads på 1,3 1,3 meter gør det muligt for to personer at være i rummet på samme tid og giver rimelig plads til rengøring. Husk fri-feltet (1,5x1,5m), så man kan rotere i kørestolen. Ved indretning, som tager højde for eventuel pleje i hjemmet eller brug af kørestol er der endnu større behov f.eks. afstande ud for installationerne på mindst 1,5 meter, samt vinkel mellem toilet og håndvask. * Tilgængelighed 3.2.1 stk 2 Adgang foran alle ved yderdøre, nødudgange mm (1,5 m x 1,5 m) 3.2.1 stk 4 Døre skal have en fri passagebredde på mindst 0,77 m. (9M) Åbner døren imod personen, skal der være mindst 0,5 m ved siden af døren modsat dens hængselside. Højden af dørtrin må højst være 25 mm. 3.2.2 stk 1 Fælles adgangsveje min 1,3 m (skal en kørestol rotere kræver det et felt på 1,5 x 1,5 m) * Indretning af bolig 3.3.4 stk 1 Gangbredde på min 1,3 m i entre, hvis der er skabe (anbefales dog 1,5m x1,5 m ift. tilgængelighed) Skal overholdes ved Almennyttigt nybyggeri! Badeværelsets størrelse Selvhjulpen plejekrævende ca. 5-7m 2 min 11 m 2
ANALYSE AF EKSISTERENDE FORHOLD SIDE 28 66 m2 60 m2 68m2 4v B H6 2v 2v C 2v 2v C, lille 57 m2 2v H5 4v 2v 4v 65 m2 E H4 4v A A A 2v E E E B 4v E E E H1 1v 5v A, stor A A 5v PORT A, lille A A A 1v E E 44 m2 61 m2 66 m2 60 m2 68m2 H6 C C, lille 2v 2v 2v 2v 2v 2v H5 57 m2 4v 1. sal 2+ 62m2+90 m2 4v væg fjernet 1. sal, så begge 2 v 4v 65 m2 B 4v H4 4v A A A 2v H3 B D 4v H1 1v 4v A, stor 4v A A A A A A 1v H2 4v 44 m2 port 46 m2 OPGANGE - TYPER Principielt er der disse forskellige typer med lidt variationer. A 10 stk B 2 stk C 2 stk D 1 stk H 6 stk H1, H2, H3, H4, H5 og H6 E Erhvervslejemål i Kongensgade 2,4 og 6. Det er svært at placere en elevator i stueplan med mindre arealet kan tages fra erhvervslejemålene. Vignetter, karré-planer (stue + etage)
MULIGE TAGBOLIGER SIDE 29 Tagboligplan afd 3 mål 1:200 Ca. 5,5m x 18 m = 99 m2 Trappe Elevator Ca. 5,5m x 19m = 105 m2 Depotrum? Type 1, 68-70 m 2 2 stk Ca. 5,5m x 16m = 88 m2 Ca. 5,5m x 16,5m = 90 m2 Elevator Trappe Ca. 5,5m x 12 m = 68 m2 Elevator Trappe Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Type 2, 85-90 m 2 12 stk Ca. 5,5m x 12 m = 68 m2 Trappe Elevator Ca. 5,5m x 20m = 110 m2 Depotrum? Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Trappe Elevator Type 3, 91-105 m 2 3 stk Ca. 5,5m x 16,5m = 90 m2 Elevator Trappe Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Type 4, 106-114 m 2 3 stk Trappe Elevator Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Trappe Elevator Ca. 5,5m x 15,5m = 85 m2 Ca. 5,5m x 19m = 104 m2 Trappe Elevator Ca. 5,5m x 16m = 88 m2 Ca. 6m x 19m = 115 m2 Elevator Trappe Ca. 6m x 19m = 115 m2
SPØRGSMÅL SIDE 30
WORKSHOP SIDE 31 WORKSHOPS * Forventes afholdt i oktober 2015. ARBEJDSGRUPPER * I skal inddeles i grupper, og der vil være gruppearbejde. * Der skal være mellem 5-8 personer pr. gruppe (max 6 grupper). 4 MULIGE FOKUSOMRÅDER: - TILGÆNGELIGHED, SAMMENBYGNING OG OMBYGNING - NYE BADEVÆRELSER OG KØKKENER, (de uberørte boliger) - FACADERENOVERING OG ALTANER - UDEAREALER
HELIKOPTOR-BLIKKET SIDE 32 FREMTIDSSIKRING AF BEBYGGELSEN
SIDE 33 Der er ingen facitliste! 100 personer giver minimum 100 ideer
SIDE 34 SKAL KAN * Opretning af eventuelle byggeskader * * * Nye og større altaner * Ombygning af boliger mht. tilgængelighed * Nye badeværelser * Nye vinduer og døre * Efterisolering af facader * Nyt ventilationsanlæg * Elevator * Nye tagboliger * Udemiljø
ØNSKELISTE - OVERLIGGEREN SIDE 35
SIDE 36 VI VIL I DEN NÆRMESTE FREMTID INVITERE TIL WORKSHOP VEDR. BEBYGGELSENS FREMTID VI HÅBER I HAR LYST TIL AT VÆRE MED TIL AT FOR- ME FREMTIDENS AFD 3. I BERINGSGAARD, OG VI GLÆDER OS TIL AT SE JER!