Værløse Bymidte Konsekvensanalyse og udvikling af detailhandelen September 2011
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Udvikling af detailhandelen i Værløse 3 2. Detailhandelen i Værløse 18 3. Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 27 4. Befolknings- og forbrugsforhold 36 5 Handelsbalance 43 Bilag 1: Branchefortegnelse
Udviklingen af detailhandelen i Værløse 3
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Institut for Center-Planlægning (ICP) er af Furesø kommune blevet anmodet om at foretage en detailhandelsanalyse af Værløse med særlig henblik på fremtidens Værløse bymidte. Detailhandelsanalysen vil sætte de generelle udviklingstendenser i relation til den forventede udvikling i detailhandelen i Værløse. Detailhandelsanalysen vil komme med forslag til den fremtidige strategi for at styrke Værløse Bymidte med fokus på detailhandel, samt på udvikling af området mellem bymidten og Værløse Station. Herudover vurderes det fremtidige arealbehov til både dagligvarer og udvalgsvarer i Værløse samt det optimale fremtidige butiksmiks for Værløse Bymidte. Konklusion Værløse Bymidte er det lokale naturlige samlingspunkt med et godt udbud af butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner heriblandt kulturhus, bibliotek og biograf. Værløse har i perioden 2002 til 2010 fastholdt sin position for dagligvareindkøb, men har mistet betydning på udvalgsvareindkøbene. ICP forventer, at handelsbalancen for dagligvarer vil blive øget i fremtiden, når de tre dagligvarebutikker, som er åbnet siden 2008 er blevet indarbejdet. Hvis der etableres en dagligvarebutik på Læssevej, vil borgerne i den vestlige del af Værløse få forbedret deres indkøbsforhold. ICP vurderer, at samtlige dagligvarebutikker i bymidten vil få forringet deres driftsvilkår, men vil ikke betyde lukningstruede butikker. Herudover vurderes etableringen af en dagligvarebutik på Læssevej at få en afledt negativ effekt for udvalgsvarebutikkerne i bymidten, som vil miste nogle impulskøb. Der er et bredt udbud af dagligvarer i Værløse Bymidte, mens udbuddet af udvalgsvarer er på et rimeligt niveau i forhold til andre bymidter af samme størrelse. ICP vurderer ikke, at der er brancher, der umiddelbart mangler i Værløse Bymidte. Det er dog vigtigt at fastholde de eksisterende detailhandelsbutikker i bymidten. En del udvalgsvarebutikker kunne godt opnå et højere attraktionsniveau ved at investere mere i butikken samt overveje muligheden for at udvide butikken. Det er vigtigt, at man også i fremtiden arbejder på at koncentrere og fortætte detailhandelen i Værløse Bymidte. ICP kan ikke umiddelbart anbefale, at gadeforløbet udvides yderligere i Værløse Bymidte. Hvis der skal etableres detailhandel ved Værløse Station, skal butikkerne have indgang så tæt på den resterende bymidte som muligt. Det er ICP s vurdering, at etableringen af endnu et supermarked i Værløse Bymidte vil få vidtrækkende konsekvenser for de eksisterende dagligvarebutikker i Værløse. Enkelte butikker vil være direkte lukningstruede. 4
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Faktiske forhold ICP har foretaget en rekognoscering af samtlige butikker i Værløse, herunder opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer om omsætningen i 2010. Endvidere er der foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i hele kommunen. Butikkerne Der var 54 detailhandelsbutikker i Værløse medio 2011; omkring 43 % af disse er dagligvarebutikker. I Værløse Bymidte er i alt 42 butikker, heraf er 38 % dagligvarebutikker. De største dagligvarebutikker er varehuset Kvickly, supermarkederne SuperBest og Irma samt discountbutikkerne Netto og Fakta. Herudover er der i alt 26 udvalgsvarebutikker i Værløse Bymidte, heraf er der 10 beklædningsbutikker, 9 boligudstyrsbutikker og 7 butikker der forhandler øvrige udvalgsvarer. Herudover er der 26 kundeorienterede servicefunktioner. Det samlede bruttoareal er 19.300 m 2 i Værløse, heraf udgør dagligvarer 61 %. I Værløse Bymidte er ca. 16.000 m 2 bruttoareal til detailhandel, heraf er de 38 % placeret i udvalgsvarebutikkerne. Den gennemsnitlige attraktion i alle butikkerne i Værløse ligger generelt omkring middel. Dagligvarebutikkerne i Værløse Bymidte har en gennemsnitlig attraktion lidt over middel, mens den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarebutikkerne ligger under middel. Kædeandelen i Værløse er generelt steget siden 2003 fra 45 % til 55 %. Hermed er Værløse Bymidte på niveau med andre bymidter af samme størrelse, men har stadig en lavere kædeandel end de større udbudspunkter Kgs. Lyngby, Ballerup og Farum Bytorv. Den samlede detailhandelsomsætning i Værløse var 573 mio. kr. i 2010, heraf udgjorde omsætningen i Værløse Bymidte ca. 87 % af den samlede omsætning. Både omsætningen og antallet af butikker har i perioden 2003 til 2010 oplevet en stigning i Værløse. Forbrug Det samlede dagligvareforbrug i Værløse var i 2010 ca. 584 mio. kr., mens udvalgsvareforbruget var 572 mio. kr. Set i lyset af en forventet stigning i befolkningstallet for Værløse på 4 %, forventes dagligvareforbruget i Værløse at stige ca. 6 % i perioden 2010 til 2017 til 617 mio. kr., mens udvalgsvareforbruget forventes at stige ca. 14 % til omkring 650 mio. kr. i 2017. ICP regner i sin forbrugsprognose frem til 2017 med en stigning i forbruget pr. person på 0,25 % pr. år for dagligvarer og 1,25 % pr. år for udvalgsvarer. Forbrugsprognosen er beregnet i faste priser. 5
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Handelsbalance Handelsbalancen er forholdet mellem den realiserede omsætning og det samlede forbrug i et område. Handelsbalancen for dagligvarer i Værløse er 72 %, mens den for udvalgsvarer er 27 %. Det vil sige, at dagligvareomsætningen i butikkerne i Værløse er 28 % lavere end det samlede dagligvareforbrug i Værløse. Udvalgsvareomsætningen er ca. 73 % lavere end det samlede udvalgsvareforbrug i området. Hermed må forbrugerne i Værløse få dækket en del af deres dagligvareforbrug i butikker udenfor kommunen, mens hovedparten af udvalgsvareforbruget dækkes ved køb udenfor kommunen. I forhold til handelsbalancen fra 2002 har Værløse fastholdt sin position for dagligvarer, men mistet betydning for udvalgsvarer. Dette hænger sammen med, at dagligvarerne i højere grad bliver købt tættere på bopælen på grund af de længere åbningstider samtidig med, at Værløse er blevet udbygget væsentligt på dagligvaresiden, mens Værløse Bymidte har mistet nogle udvalgsvarebutikker. ICP forventer, at handelsbalancen for dagligvarer vil blive øget i fremtiden, når de tre dagligvarebutikker Kvickly, Netto og Fakta, som er åbnet siden 2008, er blevet bedre indarbejdet. Konkurrenceforhold Konkurrencesituationen er blevet skærpet og bliver fortsat skærpet i Hovedstadsregionen. Konkurrencesituationen er blevet skærpet både på dagligvareområdet, hvor der især er blevet etableret flere discountbutikker, men også på udvalgsvareområdet, hvor den generelle afmatning har betydet en skarpere konkurrence, men hvor også renoveringen og udvidelsen af f.eks. Lyngby Storcenter og etableringen af større shoppingcentre som Field s og større udvalgsvarebutikker som f.eks. Elgiganten, har betydet, at forbrugerne er blevet mere troløse. Desuden har e-handel især indenfor visse vareområder som bøger, elektronik, musik og foto taget en meget betragtelig del af markedet. Værløse ligger med korte afstande til større udbudspunkter som Ballerup, Lyngby og Farum Bytorv. Herudover har det store udbud i Københavns City også en betydning for borgerne i Værløse. Herudover er der større detailhandelsprojekter på vej i både Farum, Kgs. Lyngby, Gladsaxe samt i Hillerød. Dette begrænser alt andet lige handlemulighederne for detailhandelen i Værløse. Især en udvidelse af Farum Bytorv vil have en betydning for mulighederne for udvalgsvaredetailhandelen i Værløse bymidte. 6
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Udviklingsmuligheder og anbefalinger I det følgende gennemgås ICP s anbefalinger i relation til udviklingen af detailhandelen frem mod 2017 i Værløse. Konsekvensanalyse for discountbutik på Læssevej I det følgende beskrives konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel i Værløse ved etablering af en discountbutik på ca. 1.000 m 2 på hjørnet af Læssevej og Kirke Værløsevej. Udviklingen i dagligvareomsætningen i Værløse bymidte samt i det øvrige markedsområde beskrives ud fra 2 scenarier, hvis discountbutikken på Læssevej etableres og hvis den ikke etableres. Konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel er beregnet for 2017. Forudsætninger Konsekvenserne vurderes ud fra følgende forudsætninger: - Der etableres en dagligvarebutik i Hareskovby på 800 m 2. - Der etableres en dagligvarebutik på Jonstrupvangsvej i Jonstrup på 800 m 2. - Farum Bytorv styrkes og udvides med omkring 5.300 m 2 detailhandelsbutikker. Disse vil primært være udvalgsvarebutikker. Forventet åbning er primo 2014. - Der etableres en dagligvarebutik ved Farum Kaserne på Slangerupvej på 1.000 m 2. - Lyngby Storcenter udvides med i alt 10.000 m 2. Udvidelsen vil kun i meget begrænset omfang indeholde dagligvarebutikker og da kun i form af mindre specialbutikker. - Ballerup arbejder fortsat på at udvikle bymidten med blandt andet bedre byrum og bedre trafikafvikling. - I Birkerød åbner et Føtex varehus på Stationsvej ultimo 2011. - I Bagsværd i Gladsaxe kommune etableres Bagsværd Bypark i tilknytning til bymidten med 5.000 m 2 til detailhandel. - Bagsværd bymidte forventes ligeledes løbende udviklet med mere detailhandel på Bagsværd Hovedgade. Der gives mulighed for op til 17.500 m 2 detailhandel. - Der etableres et Bilka varehus den nordlige del af Københavns regionen. - For så vidt angår den fremtidige konkurrencesituation på dagligvareområdet i øvrigt, er det i denne analyse forudsat, at der ikke etableres andre større dagligvarebutikker frem til 2017 i markedsområdet. - Befolkningsudviklingen i kommunen følger den gældende befolkningsprognose. - Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en begrænset mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til 2017. 7
Udviklingen af detailhandelen i Værløse - Handel med dagligvarer via internettet vil ikke udvikle sig i et omfang, der betyder en væsentlig reduktion i den omsætning, der genereres i den traditionelle dagligvarehandel. Det forudsættes derfor, at 2 % af dagligvareforbruget dækkes ved nethandel i 2017. Metode Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2010. I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2017 og der fås en omsætning for 2017. Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2010 frem til 2017. Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen, blandt andet med etablering af de nævnte projekter og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til 2017. På denne baggrund fremkommer omsætningen, såfremt discountbutikken på Læssevej ikke etableres. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad etableringen af discountbutikken vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i butikkerne i Værløse. Der er alene foretaget en egentlig beregning af konsekvenserne for dagligvarer. For så vidt angår udvalgsvarer, der ofte omsættes i et begrænset omfang i discountbutikker, er dette marginalt i forhold til det samlede marked. 8
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Konsekvenser I nedenstående tabel vises konsekvenserne ved etablering af en discountbutik på Læssevej. De fremtidige omsætninger i 2017 i samtlige modeller er et udtryk for et omsætningsniveau og skal ikke opfattes som præcise tal. Tabel 1.1 viser dagligvareomsætningen i Værløse 2010, samt hvad dagligvareomsætningen vurderes at være i 2017 i de to forskellige modeller: Hvis discountbutikken etableres eller ikke etableres. Grundet diskretionshensyn er det ikke muligt at vise omsætningerne for de enkelte områder i Værløse, men kun forskellen mellem alternativerne med og uden discountbutik. Udviklingen i dagligvareomsætningen bliver derfor beskrevet verbalt i nedenstående. Som eksempel viser tabel 1.1, at dagligvareomsætningen i alt i Værløse i 2010 var 420 mio. kr. Hvis discountbutikken ikke etableres, forventes dagligvareomsætningen at stige til 478 mio. kr. i 2017. Omvendt hvis discountbutikken etableres, vurderes dagligvareomsætningen at være 489 mio. kr. i 2017. Det vil sige, at konsekvensen ved etableringen af discountbutikken vil være en omsætningsfremgang for Værløse på 12 mio. kr. Tabel 1.1 Udviklingen i dagligvareomsætningen i Værløse (mio. kr. inkl. moms i 2010-priser) Omsætning i 2010 Omsætning i 2017 Omsætning i 2017 Konsekvens Uden discountbutik Med discountbutik (mio. kr.) Discountbutik Læssevej - - 44 +44 Værløse Bymidte * * * -21 Kirke Værløse * * * -7 Værløse i øvrigt * * * -4 Værløse i alt 420 478 489 12 2017 Uden discountbutik Hvis der ikke etableres en dagligvarebutik på Læssevej, forventes dagligvareomsætningen at være nogenlunde konstant i Værløse Bymidte i perioden 2010 til 2017, mens dagligvareomsætningen i Værløse i øvrigt forventes fordoblet. Dette skyldes etableringen af Netto i Kirke Værløse i november 2010, som ikke i basisåret 2010 havde et helt års omsætning, og dermed ikke i 2010 havde effekt for omsætningen i bymidten. Herudover vil etableringen af en dagligvarebutik i Hareskovby og Jonstrup forbedre indkøbsforholdene for forbrugerne i Hareskovby og Jonstrup blandt andet på bekostning af dagligudbuddet i Værløse Bymidte, men også på bekostning af dagligvareudbuddet i Gladsaxe og Ballerup. 9
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Dagligvarehandelen i Værløse vurderes dog generelt at få øget betydning i perioden fra 2010 til 2017, da dagligvareomsætningen stiger omkring 14 %. Det er især på grund af de forbedrede indkøbsforhold i lokalområderne, samtidig med et styrket Værløse Bymidte. 2017 Med discountbutik Hvis der etableres en discountbutik på Læssevej, vil det få betydning for de øvrige dagligvarebutikker i Værløse. Discountbutikken på Læssevej vurderes at opnå en dagligvareomsætning på omkring 44 mio. kr. i 2017. En placering på Læssevej har en god tilgængelighed og stor synlighed fra Kirke Værløsevej og Ballerupvej. Discountbutikken vil især få fat i de borgere som bor i den vestlige del af Værløse, da det vil være den nærmeste dagligvarebutik. Hermed sparer en del borgere turen til det større udbud i Værløse Bymidte. Det vurderes, at omkring 27 % af omsætningen vil blive taget fra dagligvarebutikker udenfor Værløse. Dette er primært pendlere og andre trafikanter på Ballerupvej/Kirke Værløsevej, der i stedet for at foretage indkøb i andre butikker vil vælge denne butik med den gode tilgængelighed. Det vurderes at omkring halvdelen af dagligvareomsætningen i discountbutikken på Læssevej vil blive taget fra dagligvarebutikkerne i Værløse Bymidte. Dagligvareomsætningen vurderes således at falde med omkring 21 mio. kr. i 2017 i forhold til, hvis discountbutikken ikke etableres. Omsætningen vurderes ikke at blive taget fra én bestemt butik, men vil få betydning for samtlige dagligvarebutikker i bymidten. Hermed vurderes det, at dagligvarebutikkerne i bymidten vil få forringet deres driftsvilkår, men betyder ikke lukningstruede butikker. Herudover vurderes de færre dagligvarekunder i bymidten at få en afledt negativ effekt for udvalgsvarebutikkerne i bymidten. Værløse Bymidte vil miste nogle af de impulskøb som naturligt blev lagt i forbindelse med dagligvarekøbene i Værløse Bymidte. Ligeledes vil discountbutikken i Kirke Værløse opleve en nedgang omsætningen på omkring 7 mio. kr. i 2017 i forhold til, hvis discountbutikken på Læssevej ikke etableres. Det vurderes, at især de borgere som bor i Ryet Skovby, Dalsø Park og Laanshøj, i højere grad vil handle i discountbutikken på Læssevej på bekostning af butikken i Kirke Værløse. Herved vurderes driftsvilkårene for discountbutikken i Kirke Værløse at blive væsentligt forringet. I den øvrige del af Værløse vurderes etableringen af en discountbutik at få en mindre betydning. ICP vurderer, at etableringen af en discountbutik på Læssevej vil forbedre indkøbsforholdene for den vestlige del af Værløse, men den yderligere spredning af dagligvarehandelen vil få betydning for Værløse Bymidtes omsætning. 10
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Udviklingen i handelsbalancen ICP forventer, at handelsbalancen for dagligvarer i Værløse vil stige fra 72 % i 2010 til 77 % i 2017 uden etablering af discountbutik på Læssevej, jf. figur 1.1. Dette skyldes blandt andet de forbedrede indkøbsmuligheder i Kirke Værløse og Hareskovby, samtidig med at dagligvarehandelen i Værløse forventes at få en øget betydning i fremtiden for borgerne i Værløse. Hvis discountbutikken på Læssevej etableres, forventes handelsbalancen for dagligvarer at stige til 79 % i 2017, hvilket er lidt højere end uden etableringen af discountbutikken. Det er ICP s vurdering, at både med og uden etableringen af discountbutikken på Læssevej vil flere Værløse borgere få dækket en større del af deres dagligvareforbrug i Værløse i fremtiden. Dette på trods af den øgede koncentrationstendens mod større indkøbssteder samt en forventet større udbygning af udvalgsvarehandelen i Farum. Dette skyldes primært det stærke dagligvareudbud i Værløse Bymidte med et varehus, to supermarkeder samt 2 discountbutikker samt et godt udvalg af udvalgsvarebutikker. Figur 1.1 Udviklingen i handelsbalancen for dagligvarer i Værløse Udviklingsmulighederne for Værløse Værløse Bymidte er det væsentligste udbudspunkt for borgerne i Værløse især på dagligvarer. Fremtidigt arealbehov i Værløse En arealramme for nyt butiksareal bør blandt andet styres af en forbrugsberegning samt af ønsket af at styrke et udbudspunkts position på detailhandelsområdet. Konkurrencesituationen er som nævnt skærpet samtidig med at borgerne i Værløse har kort afstand til større udbudspunkter. Den generelle strukturudvikling går fortsat i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. Samtidig efterspørger kunderne et større og mere varieret udbud. Nye butikstyper, nye udstillingskoncepter, rationel håndtering af varer og nylokaliseringer er faktorer, der indebærer, at mange butikker har behov for stadig mere areal. Nogle butikker accepterer en lavere arealbelastning for at 11
Udviklingen af detailhandelen i Værløse give kunderne den rigtige oplevelse. Ofte bliver personale og lagerfaciliteter substitueret med et større salgsareal. Det er ICP s vurdering, at arealbelastningen i butikkerne vil falde yderligere i fremtiden. Under forudsætning af, at den samlede forbrugsstigning skal dækkes gennem tilførsel af nyt butiksareal, samt at arealbelastningen vil falde i fremtiden og de større udbudspunkter vil få øget betydning, vil bruttoarealbehovet i perioden 2010 til 2017 for dagligvarer være yderligere 1.000 2.000 m 2, mens bruttoarealbehovet til udvalgsvarer vil være yderligere 1.500 2.000 m 2 i hele Værløse. 12
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Fremtidens Værløse Bymidte Nedenstående præsenteres detailhandelens styrker, svagheder, muligheder og trusler i Værløse, samt et forslag til den fremtidige strategi for at styrke detailhandelen i Værløse Bymidte. Tabel 1.2 SWOT (styrker, svagheder, muligheder og trusler) for Værløse Styrker Bredt og godt udbud af dagligvarer i bymidten Godt udbud af beklædning til kvinder Generelt godt udbud af udvalgsvarer Mange kundeorienterede servicefunktioner Gode kulturelle funktioner med biograf, bibliotek og kulturhus Central placering i Værløse Gode parkeringsforhold Muligheder Fastholde de eksisterende udvalgsvarebutikker Yderligere investering i de enkelte butikker Samle detailhandelen Bedre synlighed til bymidten fra Kollekollevej Tiltrække store udvalgsvarebutikker som f.eks. Jysk, Jem & Fix. Bane vejen for flere attraktive butikker og evt. spisesteder Satse på service i butikkerne for at modvirke bl.a. internethandel og ture udenbys Svagheder Lange afstande i bymidten Lav gns. attraktion for udvalgsvarebutikkerne Mangler flere kendte kædebutikker Aggressiv konkurrencesituation Tæt på større udbudspunkter Trusler Udbygning af detailhandelen i Farum Bytorv Spredning af detailhandelen i Værløse Øget internethandel Forbrugernes vilje til at bevæge sig længere i forbindelse med indkøb (ændrede indkøbsvaner) Der er generelt et godt og bredt udbud af dagligvarer i Værløse Bymidte med varehus, fuldsortiment supermarkeder, discountbutikker samt en række dagligvarespecialbutikker. Udbuddet af udvalgsvarer er ligeledes på et rimeligt niveau bymidtens størrelse taget i betragtning. Der er ikke åbenlyse brancher som mangler i bymidten, når man sammenligner med andre udbudspunkter af samme størrelse. Her er et godt udvalg af beklædning til især kvinder over 35 år, mens man med fordel kunne supplere bymidten med flere butikker med herrebeklædning, børnetøj samt damebeklædningsbutikker med en lidt yngre aldersprofil. Det er ICP s vurdering at det er vigtigt, at Værløse bymidte fastholder de eksisterende detailhandelsbutikker. De eksisterende butikker skal fortsat investere i deres butik, således at de også i fremtiden fremstår som attraktive. Den gennemsnitlige attraktion i udvalgsvarebutikkerne i bymidten er dog generelt på et lavt niveau sammenlignet med andre bymidter af samme størrelse. I Lillerød bymidte for eksempel er den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarer godt over middel (3,4) og i Birkerød 3,3, mens den i Værløse Bymidte er 2,9. 13
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Det er ICP s vurdering, at en del af udvalgsvarebutikkerne i Værløse Bymidte godt kunne opnå en højere attraktionsværdi for forbrugerne ved at investere mere i de enkelte butikker. ICP vurderer ligeledes, at en del af butikkerne i Værløse Bymidte er små i forhold til andre butikker placeret andre steder i samme branche. ICP vil derfor anbefale, at man overvejer mulighederne for at udvide nogle af udvalgsvarebutikkerne. Værløse Bymidte har siden sidste detailhandelsanalyse opnået en højere kædeandel. Dette er positivt, da andelen af kædebutikker har fået en stadig større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Kædebutikkerne har nogle klare fordele for forbrugerne med tiltag som landsdækkende bytteservice, gavekort og et større markedsføringsprogram. Herudover er det en fordel for udbudspunktet, da en kædebutik ikke i samme grad som en uprofileret butik er personafhængig og typisk har et større kapitalgrundlag til nye investeringer etc. Omvendt er det også vigtig at have butikker som er uprofilerede, da de ofte hurtigere forstår at tilpasse sig det lokale miljø, og er med til at gøre udbudspunktet anderledes end andre udbudspunkter. En af ulemperne ved Værløse Bymidte er, at butikkerne ligger spredt på grund af den Røde Plads. Der er generelt lang afstand mellem butikkerne på den Røde Plads. Selvom der er gjort mange tiltag for at gøre afstandene mindre med for eksempel en overdækket overgange, bør man også i fremtiden være opmærksom på at mindske afstandene ved ikke at sprede detailhandelen yderligere. Etablering af detailhandel ved Værløse Station vil få betydning for den eksisterende detailhandel, især hvis den etableres på den eksisterende parkeringsplads eller langs Kollekollevej. Man bør dog fortsat arbejde på at fortætte udbuddet af detailhandel i bymidten, hvilket kan betyde, at man bliver nød til at flytte noget af den eksisterende detailhandel. ICP kan ikke umiddelbart anbefale, at gadeforløbet udvides yderligere. Alt afhængig af den endelige udformning af udvidelsen af Farum Bytorv, bør der være markedsmæssigt grundlag for enkelte større udvalgsvarebutikker i Værløse. Hvis man ønsker at etablere større udvalgsvarebutikker i Værløse Bymidte, kunne disse dog med fordel etableres i området mellem bymidten og Værløse Station. Det er dog vigtigt, at eventuelle store udvalgsvarebutikker har indgang så tæt på den resterende bymidte som muligt. Udvidelsen af Farum Bytorv vurderes generelt at have betydning for udviklingsmulighederne for Værløse Bymidte. Udvidelsen af Farum Bytorv vurderes ikke at få væsentlige konsekvenser for detailhandelen i Værløse Bymidte, som fortsat vil være det primære lokale indkøbssted for dagligvarer og standardiserede udvalgsvarer. En udvidelse af Farum Bytorv vil i højere grad skulle konkurrere med de større indkøbssteder som Lyngby, Hillerød og Ballerup om weekend-shoppeturen. Omvendt kan en udvidelse af Farum Bytorv betyde, at nogle butikskæder vælger at etablere sig i Farum Bytorv på bekostning af en etablering i Værløse. Dette kunne netop være store udvalgsvarebutikker, som kunne se et større potentiale i en placering i Farum frem for Værløse. Kundernes øgede mobilitet vil betyde, at specielt tilgængeligheden til et udbudspunkt og parkering er vigtige konkurrenceparametre i fremtiden. Der er en god tilgængelighed til Værløse Bymidte med parkeringshenvisning, samt godt med parkering tæt på butikkerne. Der er umiddelbart en udemær- 14
Udviklingen af detailhandelen i Værløse ket skiltning fra Kollekollevej, mens der godt kunne være mere skiltning fra Ballerupvej. Både kulturhus, bibliotek og biograf tiltrækker flere kunder til Værløse Bymidte. Disse funktioner sammen med de mange andre kundeorienterede servicefunktioner er med til at styrke Værløse Bymidte som det lokale naturlige samlingspunkt, samt gøre Værløse Bymidte til et endnu mere attraktivt udbudspunkt også udenfor butikkernes åbningstid og dermed øge kendskabet til Værløse Bymidte. Udespisning udgør en stadig større andel af danskernes forbrug og har en øget betydning for et udbudspunkts attraktionsniveau. Specielt cafeér er med til at give en bymidte mere liv og er med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisesteder kundernes opholdstid væsentligt. Værløse Bymidte har i dag en lang række forskellige typer af spisesteder heriblandt en kaffebar samt en række restauranter og caféer. Senest er der åbnet en cafe i forbindelse med kulturhuset Galaxen og biblioteket. I en bymidte af denne størrelse kan man ikke umiddelbart forvente flere spisesteder. Åbningstiderne har fortsat en betydning for valget af indkøbssted, specielt i et område som Værløse, hvor en stor del af borgerne er pendlere. Det er derfor vigtigt, at Værløse Bymidte fortsat arbejder på at have fælles og ensartede åbningstider. Det er ligeledes vigtigt, at man fortsat styrker fælles markedsføring for at gøre kunderne opmærksomme på det store udbud af butikker, der er i Værløse Bymidte. 15
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Fremtidens butiksmiks i Værløse Bymidte Nedenstående tabel 1.3 er et forslag til, hvilke brancher og detailhandelskoncepter som vil være realistiske at placere i Værløse Bymidte i fremtiden. Herudover bør det undersøges, om der er eksisterende butikker i Værløse som har behov for mere areal. Der er i nedenstående fremtidigt butiksmiks taget højde for det nuværende butiksmiks samt hvilke brancher og type af butikker der findes i udbudspunkter af samme størrelse. Herudover er der taget højde for hvilken type butikker der generelt burde være markedsmæssigt underlag for. Tabel 1.3 Forslag til nye butikker i Værløse Bymidte Branche Eksempler på butiksnavne Størrelse (m 2 ) Helse 100 Yngre damemode Vero Moda 150 Dame, herre, børnetøj Tøj & Sko 100 Børnetøj/ungdomstøj Name It, Tippy 100 Herremode Din Tøjmand, Tøjeksperten 400 Yngre herremode Jack & Jones, Sams 200 Boligtekstiler/tilbehør Jysk 750 Telefoni TDC, Telekæden, Telia 100 Cykelhandler 200 Byggemarked Jem & Fix 750 Detailhandel i alt 2.850 *vejledende butiksstørrelser Den generelle butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker er forholdsvis lille i Værløse Bymidte. Prisprofilanalysen viser, at der generelt er en rimelig fordeling af prisprofilen for damebeklædning. Prisprofilanalysen viser dog, at der med fordel kunne suppleres med tøjbutikker til de yngre piger på under 30 år med en mellem prisprofil. Det kunne være med butikskoncepter som Vero Moda, ONLY eller Tippy. Udvalget af herretøj er på et lavt niveau i Værløse Bymidte med kun én butik. Der burde være mulighed for endnu en herretøjsbutik centralt placeret i bymidten. Herudover burde der være markedsunderlag for en mobiltelefonbutik på trods af, at der lige er lukket en Telenor butik på Kirke Værløsevej udenfor bymidten. Herudover ligger cykelhandleren i Værløse udenfor bymidten. Denne butik burde, med fordel kunne flyttes til bymidten. Der er allerede i dag en del kundeorienterede servicefunktioner i Værløse Bymidte. En funktion som kunne tilføre bymidten yderligere attraktion er et fitnesscenter, men Fitness World, som er en af markedslederne, har inden for de seneste år etableret et stort fitnesscenter på Kirke Værløsevej et godt stykke fra Værløse Bymidte. 16
Udviklingen af detailhandelen i Værløse Varehus i Værløse Bymidte Handelsbalancen for dagligvarer var som tidligere nævnt 72 % i Værløse i 2010. Med etableringen af Fakta i bymidten primo 2011 samt Netto i Kirke Værløse ultimo 2010 forventer ICP at handelsbalancen for dagligvarer vil stige væsentligt i fremtiden. Således forventer ICP, at handelsbalancen i 2017 med det eksisterende dagligvareudbud vil være omkring 77 %. Det er ICP s opfattelse, at en etablering af endnu et supermarked i Værløse Bymidte vil få vidtrækkende konsekvenser for de eksisterende dagligvarebutikker. I den givne konkurrencesituation er handelsbalancen for dagligvarer relativ høj, især når man tager i betragtning at Hareskov og Jonstrup i højere grad er orienteret mod henholdsvis Bagsværd og Ballerup/Måløv. Herudover er en stor del af Værløse s borgere pendlere, som arbejder i Københavnsområdet og dermed må forventes at lægge en del af dagligvareforbruget i det øvrige Københavnsområde. ICP vurderer, at endnu et supermarked vil kunne øge handelsbalancen i mindre grad, da Værløse Bymidte vil blive et endnu mere attraktivt udbudspunkt og vil tiltrække flere Værløse borgere til bymidten. Men det er ikke et tiltag som vil betyde at bymidten vil få øget sit markedsområde væsentligt, da dagligvareudbuddet i de omkringliggende udbudspunkter ligeledes er på et højt niveau. Herudover købes dagligvarerne ofte så tæt på bopælen som muligt. Etableringen af et supermarked i Værløse Bymidte vurderes derimod at få alvorlige konsekvenser for de eksisterende større dagligvarebutikker i bymidten, som vil opleve en markant omsætningsnedgang. Enkelte dagligvarebutikker vil være direkte lukningstruede, hvis der etableres endnu et supermarked. 17
Detailhandelen i Værløse Detailhandelen i Værløse 18
Detailhandelen i Værløse ICP har medio 2011 foretaget en rekognoscering af samtlige detailhandelsbutikker i Værløse. ICP har opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indhentet oplysninger om omsætningen i 2010. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. Har en butik aktiviteter indenfor flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt indenfor disse. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Herudover har ICP vurderet samtlige butikkers størrelsesprofil samt beklædningsbutikkernes pris og aldersprofil. Geografisk er resultaterne opdelt i Værløse Bymidte samt Værløse i øvrigt. Antal butikker Der er i alt 54 butikker i Værløse, heraf er ca. 57 % udvalgsvarebutikker, som dækker over beklædnings-, boligudstyrs- og øvrige udvalgsvarebutikker. Der er i alt 42 butikker i Værløse Bymidte svarende til 77 % af alle butikkerne i Værløse. De øvrige butikker i Værløse er placeret med en tankstation i Hareskovby, en discountbutik i Kirke Værløse samt en række butikker omkring krydset af Kirke Værløsevej og Ballerupvej. Her er placeret to tankstationer, en bager, en cykelhandler, en antikvitetsbutik samt et byggemarked. I 2008 åbnede varehuset Kvickly i Værløse Bymidte. Herudover er de største dagligvarebutikker supermarkederne SuperBest og Irma, samt discountbutikkerne Fakta og Netto. Herudover er her en række dagligvarespecialbutikker som 2 blomsterhandlere, 2 bagere, en slagter, en fiskehandel, en materialist, en vinhandel og et apotek. Ca. 62 % af butikkerne i Værløse Bymidte er udvalgsvarebutikker, heraf er der 10 beklædningsbutikker, 9 boligudstyrsbutikker og 7 butikker der forhandler øvrige udvalgsvarer. Her er blandt andet 8 damebeklædningsbutikker, 2 skobutikker, en butik med børnetøj, en sportshandler, en dyrehandler, 2 optikere, en farvehandler, en legetøjsbutik, en boghandler samt 2 isenkræmmere. Den ene isenkræmmer åbnede i sommeren 2011 i en del af det tidligere SuperBrugsen-lokale og har således ikke haft omsætning i 2010. Tabel 2.1 Antal detailhandelsbutikker fordelt på brancher i 2011 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte 16 26 10 9 7 42 Værløse i øvrigt 7 5 0 2 3 12 Værløse i alt 23 31 10 11 10 54 19
Detailhandelen i Værløse Tabel 2.2 viser udviklingen i antallet af butikker i Værløse Bymidte. Heraf ses det, at antallet af butikker i alt er steget med en butik fra 2003 til 2011. Der er kommet 3 yderligere dagligvarebutikker i bymidten; her er varehuset Kvickly den største. Antallet af udvalgsvarebutikker er derimod faldet med 2 butikker. Bymidten har blandt andet mistet herretøjsbutikken Tøjeksperten, en fotohandler og en cykelhandler siden 2003. Tabel 2.2 Udviklingen i antal detailhandelsbutikker 2003 og 2011 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte 2003 13 28 12 7 9 41 Værløse Bymidte 2011 16 26 10 9 7 42 Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. Der er blandt andet taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment i vurderingen. Herudover spiller faktorer som butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader ind på vurderingen af den enkelte butiks attraktion. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Nedenstående tabel 2.3 og figur 2.2 viser de gennemsnitlige attraktioner i Værløse. Tabel 2.3 Den gennemsnitlige attraktion fordelt på brancher Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte 3,2 2,9 2,9 2,8 3,0 3,0 Værløse i øvrigt 3,0 2,8 - * * 2,9 Værløse i alt 3,1 2,9 2,9 2,8 2,9 3,0 Den gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel i Værløse Bymidte. Der er dog stor forskel på den gennemsnitlige attraktion for henholdsvis dagligvarer og udvalgsvarebutikkerne. Den gennemsnitlige attraktion for dagligvarebutikkerne i Værløse er noget over middel, mens den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarebutikkerne ligger lidt under middel. Især beklædningsbutikkerne og boligudstyrsbutikkerne har en gennemsnitlig attraktion under middel i Værløse Bymidte. 20
Detailhandelen i Værløse De gennemsnitlige attraktioner indeholder en vis spredning. Figur 2.2 viser spredningen i attraktionen i Værløse. 29 % af butikkerne i Værløse Bymidte har en høj eller meget høj attraktion, mens 24 % har en lav eller meget lav attraktion. Knap halvdelen af butikkerne i Værløse Bymidte en attraktion på middel. Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Værløse Bymidte Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkelt uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til, at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre steder. Ca. 58 % af butikkerne i Værløse bymidte er medlem af et kædesamarbejde, heraf er hovedparten del af en frivillig kæde. I Værløse i alt er ca. 55 % medlem af et kædesamarbejde. Kædeandelen er således steget siden 2003, hvor den var godt 45 %. Kædeandelen i Værløse Bymidte er på niveau med andre bymidter med samme størrelse. Kædeandelen er væsentlig højere i Kgs. Lyngby på 61 % og i Ballerup på 69 %. Kædeandelen er ligeledes højere i Farum Bytorv, hvor det vurderes at omkring 2/3 af butikkerne er medlem af et kædesamarbejde. 21
Detailhandelen i Værløse Figur 2.3 Andel af kædebutikker i % i Værløse Bymidte Figur 2.4 Andel af kædebutikker i % i Værløse i alt 22
Detailhandelen i Værløse Pris aldersprofil Udover en vurdering af den enkelte butiks attraktion, har ICP vurderet beklædningsbutikkernes pris- og aldersprofil. På den måde skabes et overblik over, hvor velforsynet Værløse Bymidte er i de forskellige pris- og aldersgrupper. Prisprofilen er ligesom attraktionen kategoriseret ud fra en 5-trins skala med et spænd for den meget lave prisprofil typisk butikker, hvor der er gjort opmærksom på, at det er et lavt prisniveau for at trække kunder til til den meget høje prisprofil, hvor prismærkningen er diskret eller ikke eksisterende. En meget høj prisprofil findes kun i meget få tilfælde i Danmark som for eksempel i de internationale luxusbutikker som for eksempel Gucci, Hermes og Louis Vuitton. Kategoriseringen sker ud fra, hvilken forventning forbrugeren må have ved mødet med butikken. Aldersprofilen relaterer sig til den eller de primære aldersgrupper, som butikken henvender sig til. Af figur 2.5 ses pris- og aldersprofilen for beklædningsbutikkerne i Værløse Bymidte. Figur 2.5 Pris- og aldersprofil for beklædningsbutikkerne i Værløse Bymidte Der er i alt 8 dametøjsbutikker i Værløse Bymidte. Herudover er der en herretøjsbutik, en børnetøjsbutik samt en sportsbutik, som også har en del fritidstøj. Prisprofilerne for damebeklædningsbutikkerne i Værløse Bymidte er generelt omkring middel eller over middel. Her er ingen beklædningsbutikker med en direkte lav prisprofil i Værløse Bymidte. Der synes at være en overvægt af dametøjsbutikker til aldersgruppen over 40 år, da 9 ud af de 11 butikker med beklædning henvender sig til aldersgruppen over 40 år, mens kun 4 butikker henvender sig til de 20-25 årige. 23
Detailhandelen i Værløse Bruttoareal ICP har foretaget en grov opmåling af bruttoarealet i samtlige butikker i Værløse. Bruttoarealet er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer, lager- og personalerum. Bruttoarealerne er opgjort efter butikkens hovedbranche, det vil sige, at for eksempel i dagligvarebutikker med aktiviteter inden for flere branchekategorier bliver bruttoarealet henvist til hovedbranchen dagligvarer, mens omsætningen bliver fordelt på de 4 branchegrupper dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Tabel 2.4 viser bruttoarealerne for detailhandelsbutikkerne i Værløse. Der er i alt godt 19.300 m 2 bruttoareal til detailhandel i Værløse, heraf er 60 % svarende til knap 12.000 m 2 disponeret til dagligvarebutikker. I Værløse Bymidte er ca. 16.000 m 2 bruttoareal, heraf er 62 % disponeret til dagligvarebutikker. Tabel 2.4 Bruttoareal i 2011 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte 9.900 6.100 2.200 2.500 1.400 16.000 Værløse i øvrigt 1.800 1.500-1.100 400 3.300 Værløse i alt 11.700 7.600 2.200 3.600 1.800 19.300 Siden 2003 er bruttoarealet til detailhandel vokset med omkring 4.300 m 2 i Værløse Bymidte. Det er på grund af opførelsen af varehuset Kvickly samt isenkræmmeren i en del af det tidligere SuperBrugsen. Tabel 2.5 Udviklingen i bruttoarealet 2003 og 2010 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte 2003 6.400 5.300 2.000 1.800 1.500 11.700 Værløse Bymidte 2011 9.900 6.100 2.200 2.500 1.400 16.000 24
Detailhandelen i Værløse Omsætning Tal for omsætningen i 2010 er blevet indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For enkelte butikker har ICP måttet skønne omsætningen, da indehaverne ikke har ønsket at oplyse omsætningen. Af tabel 2.6 fremgår de indsamlede daglig- og udvalgsvareomsætninger i bymidten. Tabel 2.6 Omsætning i 2010 i mio. kr. incl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse Bymidte * * * * * 497 Værløse i øvrigt * * * * * 76 Værløse i alt 420 153 62 51 40 573 Den samlede detailhandelsomsætning i Værløse var ca. 573 mio. kr. inkl. moms i 2010, heraf udgjorde udvalgsvareomsætningen ca. 27 %. Omkring 87 % af den samlede omsætning i Værløse er placeret i butikkerne i Værløse Bymidte. Tabel 2.7 Udviklingen i omsætningen 2002 og 2010 i løbende priser Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Værløse 2002 308 126 48 40 38 434 Værløse 2010 420 153 62 51 40 573 Sammenlignet med 2002 er den samlede omsætning i Værløse steget med ca. 32 %. Dagligvareomsætningen er steget med 36 %, mens udvalgsvareomsætningen er steget ca. 21 % i perioden 2002 til 2010. Dagligvareomsætningen er især steget på grund af etableringen af Kvickly i Værløse Bymidte i 2008. I den samme periode er den generelle dagligvareomsætning i Danmark steget med ca. 11 %, mens udvalgsvareomsætningen i Danmark generelt er steget ca. 27 % i perioden 2002 til 2010. Hermed har Værløse reelt oplevet et fald i udvalgsvareomsætningen, da udvalgsvareomsætningen i Værløse kun er steget 21 %. 25
Detailhandelen i Værløse Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i Værløse Bymidte. Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af et udbudspunkt. De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til et udbudspunkt. Der er i alt 26 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Værløse Bymidte. Ca. 38 % af de kundeorienterede servicefunktioner er spisesteder som caféer, restauranter, grillbarer etc. Der er i alt 6 frisører eller anden skønhedspleje som f.eks. hudklinik, fitness, solcenter, fodpleje, mens der er 4 pengeinstitutter eller ejendomsmæglere i Værløse Bymidte i stueplan. Herudover er der både bibliotek, biograf og kulturhuset Galaksen som er med til at tiltrække kunder til bymidten men også med til at øge bevidstheden om de andre tilbud, som Værløse Bymidte har. Nedenstående tabel 2.8 viser antallet af kundeorienterede servicefunktioner i Værløse Bymidte. Tabel 2.8 Kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Værløse Bymidte Værløse Bymidte Restauranter, caféer 10 Pengeinstitutter m.v. 4 Frisører m.v. 6 Kulturelle udbud 3 Anden service 3 I alt 26 26
Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 27
Konkurrencesituation I det følgende beskrives en række forhold i den overordnede og fremtidige konkurrencesituation, som kan påvirke detailhandelen i Værløse. Der er fortsat en generel skærpelse af konkurrencen mellem regionens store udbudspunkter. Det må forventes, at forbrugerne mobilitet fortsat er stigende. De er villige til at køre længere for det rigtige udbud og de bedste oplevelser. Nedenstående viser de væsentligste udbudspunkter, som har eller kan få betydning for detailhandelen i Værløse. Disse er Farum Bytorv, Kgs. Lyngby, Ballerup Centret og Egedal Centret i Stenløse. Herudover har især detailhandelen i Københavns City og de øvrige store regionale udbudspunkter en betydning for konkurrencesituationen i Hovedstadsregionen. Figur 3.1 Væsentlige udbudspunkter i markedsområdet 28
Konkurrencesituation Farum Bytorv Farum Bytorv er det primære indkøbssted for forbrugerne i Farum-området. Farum Bytorv ligger ca. 4,5 km fra Værløse Bymidte. Farum Bytorv er et overdækket shoppingcenter med i alt 40 butikker. Ankerbutikkerne er varehuset Kvickly, supermarkedet Irma samt discountbutikkerne Fakta og Netto. Herudover findes der 26 udvalgsvarebutikker. Den samlede detailhandelsomsætning var i 2010 ca. 632 mio. kr. i Farum Bytorv. Der har længe været planer for en udvidelse af Farum Bytorv med omkring 5.300 m 2 detailhandel primært flere udvalgsvarebutikker. Herved vil Farum Bytorv få plads til nogle af de koncepter, centret ikke har i dag og hermed blive et stærkere udbudspunkt. Det forventes, at udbygningen af Farum Bytorv kan åbne primo 2014. Det forventes, at en udvidelse af Farum Bytorv vil få betydning for den øvrige detailhandel i markedsområdet. Kgs. Lyngby Kgs. Lyngby bymidte med Lyngby Storcenter, Lyngby Hovedgade og stormagasinet Magasin er et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i den nordlige del af Sjælland. Kgs. Lyngby ligger omkring 11 km fra Værløse Bymidte. Kgs. Lyngby har et meget attraktivt udbud med mange gode udvalgsvarebutikker og servicefunktioner. Her er 265 butikker i bymidten, heraf er de 222 (84 %) udvalgsvarebutikker. Der er en klar overvægt af beklædningsbutikker, da 38 % af samtlige butikker i bymidten er beklædningsbutikker. Herudover har Kgs. Lyngby et kulturhus med et biografkompleks med 11 sale samt 3 musik/teatersale, som giver mulighed for andre oplevelser. Den samlede detailhandelsomsætning i Kgs. Lyngby i 2009 var ca. 4 mia. kr, heraf udgjorde udvalgsvareomsætningen 3 mia. kr. 29
Konkurrencesituation Ballerup Centret Ballerup Centret, som ligger omkring 6 km fra Værløse Bymidte, har ligeledes betydning for indkøbsmønsteret i Værløse. Ballerup Centret og Ballerup Bymidte er det væsentligste indkøbssted for forbrugerne i Ballerup, men tiltrækker ligeledes forbrugere fra blandt andet Værløse, Stenløse og Ølstykke. Der er 58 butikker i Ballerup Centret samt 12 kundeorienterede servicefunktioner. Ankerbutikkerne er Føtex, Hennes & Mauritz, Fona og Netto. Centret omsatte for omkring 809 mio. kr. i 2010 og havde ca. 4,7 mio. besøgende. Det samlede butiksareal til udlejning er 17.500 m 2. 30
Konkurrencesituation Birkerød bymidte Birkerød bymidte består af et åbent gadeforløb, der primært henvender sig til forbrugere bosat i nærområdet. På dagligvareområdet er Irma, Netto og SuperBrugsen på nuværende tidspunkt de væsentligste butikker. Ultimo 2011 åbner varehuset Føtex i Birkerød bymidte, hvilket forventes at styrke detailhandelen væsentligt. Birkerød ligger godt 10 km fra Værløse Bymidte. Der er 43 butikker i Birkerød bymidte, heraf er 67 % udvalgsvarebutikker. Her er i alt 13 beklædningsbutikker. Den gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel for dagligvarebutikkerne i Birkerød bymidte, mens udvalgsvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion ligger lidt over middel. Kædeandelen i Birkerød bymidte ligger på ca. 56 %. Herudover er der en lang række bilforhandlere samt byggemarkedet Silvan og butikken Jysk på Kongevejen i Birkerød, som tiltrækker kunder fra et større opland. Den samlede dagligvareomsætning i hele Birkerød var knap 300 mio. kr. i 2010, mens udvalgsvareomsætningen var ca. 250 mio. kr. Egedal Centret Shoppingcentret Egedal Centret i Stenløse ligger omkring 13 km fra Værløse Bymidte og er et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i Stenløse og Ølstykke. Her er i alt 45 detailhandelsbutikker og 26 kundeorienterede servicefunktioner. Ankerlejerne er varehuset Kvickly og supermarkedet SuperBest samt discountbutikken Netto. Herudover er der 17 beklædningsbutikker, heriblandt 3 skobutikker og 9 dametøjsbutikker. Omsætningen var i 2010 på omkring 480 mio. kr. Det planmæssige grundlag for en overdækning af Egedal Centret er på plads og der bliver fortsat arbejdet på at få en overdækning af centret. 31
Konkurrencesituation Øvrige betydende udbudspunkter Københavns City Københavns City fungerer med sine ca. 760 butikker som det overordnede centrum i Hovedstadsområdet og Øresundsregionen. En meget stor del af butikkerne har en høj attraktion, ligesom en række af butikkerne ikke findes andre steder i Danmark. Der ligger i dag 2 stormagasiner i Københavns City. Magasin ved Kongens Nytorv er det største med et salgsareal på godt 30.000 m 2. Det andet stormagasin, Illum, har gennemgået en større renovering. Illum er profileret som et city shoppingcenter med et stort udbud inden for især beklædning, parfume og andre livsstilsprodukter. Området mellem Magasin og Illum er yderligere blevet styrket med Galleri K og senest åbningen af butikker i Berlingske Karéen. 32
Konkurrencesituation Hillerød Hillerød bymidte er et attraktivt udbudspunkt for forbrugerne i Nordsjælland. Bymidten er indenfor de seneste år blevet styrket med en udvidelse af Slotsarkaderne, samt det mindre butikscenter Gallerierne, som også ligger i forbindelse med gågaden Slotsgade. Der er i alt ca. 180 butikker i Hillerød bymidte, heraf ligger der ca. 50 butikker i shoppingcentret Slotsarkaderne. I den vestlige del af byen er der inden for de seneste år åbnet en lang række særligt arealkrævende butikker og store udvalgsvarebutikker. Her er blandt andet en lang række bilforhandlere, samt Nordsjællands eneste Bauhaus på 15.000 m 2. Field s Field s er Danmarks eneste superregionale shoppingcenter. Det tiltrækker kunder ikke kun fra Hovedstadsområdet men også fra resten af Sjælland og den sydlige del af Sverige. Shoppingcentret er i alt på 67.000 m 2 og har 126 butikker og andre servicefunktioner, heraf er godt 60 % beklædningsbutikker. Som ankerlejere er lavprisvarehuset Bilka, stormagasinet Magasin, Elgiganten og Toys R Us samt Hennes & Mauritz. Omsætningen i Field s var i 2010 på ca. 2,6 mia. kr. med 6,8 mio. besøgende. 33