Detailhandelsanalyse Skanderborg Kommune

4 Detailhandelsanalyse

Detailhandelsanalyse 5 Sammenfatning Der er gennemført analyser af detailhandlen i Skanderborg Kommune i 1997, 2003, 2008 og i 2014. Skanderborg Kommune har gennem perioden gradvist tabt markedsandele til detailhandlen i de konkurrerende kommuner. Den nye analyse viser, at tabet af markedsandele er stoppet, og da der siden 2008 har været en befolkningstilvækst på knap 3.000, er omsætningen i butikkerne vokset mere end borgernes forbrug. Dagligvarehandlen har klaret sig bedst og har fået en beskeden øgning i markedsandel, mens beklædning og øvrige udvalgsvarer har stort set samme markedsandel som i 2008. Indledning igangsatte i foråret 2014 en analyse af detailhandlen som et led i kommunens overordnede planlægning for den fremtidige detailhandelsudvikling og som grundlag for en vurdering af effekterne af en udbygning med detailhandel på Søtoften i Skanderborg by. Detailhandelsanalysen for omfatter en opdateret kortlægning af butikkerne i kommunen. Resultaterne af butiksanalysen er, hvor det er muligt, sammenlignet med detailhandelsanalysen fra 2008 og tidligere analyser. Analysen indeholder også vurderinger af det fremtidige arealbehov. Vurderingen bygger på to scenarier, som udtrykker dels en udvikling, der fører til et maksimalt sandsynligt behov for detailhandelsareal, og dels en udvikling der fører til et minimalt behov for detailhandelsareal. I scenarierne indgår befolkningsudviklingen, udviklingen i privatforbruget, udviklingen i butikkernes arealintensitet, øget internethandel, og hvordan s markedsandel vil udvikle sig over for detailhandlen i de omkringliggende kommuner. Detailhandlen i under ét Detailhandlen i består af ca. 235 butikker. Heraf ligger ca. 50 % i Skanderborg, ca. 15 % i Ry, ca. 15 % i Galten-Skovby og ca. 10 % i Hørning. Låsby og Stilling rummer tilsammen ca. 5 % af butikkerne. På landsplan har strukturudviklingen med bl.a. en øget nethandel i kombination med lavkonjunkturen medført en betydelig nedgang i butiksbestanden og skabt flere tomme lokaler eller butikslokaler, der er overgået til andre formål. I Skanderborg Kommune er der registreret ca. 15 udvalgsvarebutikker færre end i 2008, mens der er blevet ca. 5 dagligvarebutikker mere end i 2008. Omsætningen i butikkerne i er steget med ca. 150 mio. kr., når 2007 sammenlignes med 2013. Omsætningen inden for dagligvarer er steget med ca. 190 mio. kr. pr. år, mens omsætningen inden for udvalgsvarer er faldet med ca. 40 mio. kr. pr. år. Udviklingen i omsætning skal ses i sammenhæng med, at indbyggertallet i samme periode er vokset med knap 3.000 personer, og at forbruget pr. person på grund af lavkonjunktur og nethandel er faldet inden for udvalgsvarer og stagneret inden for dagligvarer. På baggrund af den udvikling er der to overordnede konklusioner om detailhandlen i kommunen som helhed. Den ene konklusion er, at det efter en længere årrække med faldende markedsandele er lykkedes at vende udviklingen inden for dagligvarer. Der er målt en svag vækst i dækningsgraden fra 96 i 2007 til 98 i 2013. Det er også lykkedes at stoppe tilbagegangen inden for udvalgsvarer. For beklædning

6 Detailhandelsanalyse er der målt en dækningsgrad på 49 % i 2013 og 50 % i 2007 og for øvrige udvalgsvarer, som med en dækningsgrad på 55 % er uændret fra 2007 til 2013. Den anden konklusion er, at den svagt stigende markedsandel for dagligvarer sammen med det stigende befolkningstal har skabt vækst i dagligvarehandlen. Samtidig har den uændrede markedsandel for udvalgsvarer sammen med befolkningstilvæksten ikke været nok til at skabe vækst i udvalgsvarehandlen, da privatforbruget på grund af lavkunjunktur og nethandel er mindre end i 2007. Resultatet er således et fald i udvalgsvareomsætningen på ca. 40 mio. kr. og en stigning i dagligvareomsætningen på ca. 190 mio. kr. I samlede tal kan detailhandlen beskrives med, at i 2013 havde en omsætning på ca. 2,15 mia. kr., mens borgerne i kommunen havde et forbrug i de fysiske butikker på ca. 2,8 mia. kr. Forholdet mellem omsætning og forbrug svarer til en dækningsgrad (omsætning divideret med forbrug) på 77. Handelsunderskuddet på ca. 650 mio. kr. svarer til det samlede årlige forbrug for knap 13.000 indbyggere. Underskuddet svarer også til, at omsætningen i butikkerne er ca. 20-25 % mindre end forbruget blandt indbyggerne i. Den svage stigning i markedsandele inden for dagligvarer kan forklares med, at der siden 2007 er sket en vækst i antallet af dagligvarebutikker. Føtex i Bloms er kommet til som en større udvidelse af butiksbestanden og også eksempelvis Rema 1000 i Skovby har styrket butiksudbuddet. Samtidig sker dagligvareindkøb generelt tæt på bopælen. Især Ry men også Hørning står meget stærkt på dagligvareområdet med betydelige overskud. Ry har et godt lokalt udbud og et godt tag i oplandet og får sandsynligvis en del kunder fra Låsby mv. Hørning har også et godt udbud af butikker, som ligger koncentreret centralt i byen, og som har god tilgængelighed fra Aarhusvej og Skanderborgvej. Det er sandsynligt, at Hørning nyder godt af ekstra handel fra forbikørende trafik, ligesom der kunne tænkes at være en vis handel fra Kolt og Hasselager i Aarhus Kommune, der kun ligger ca. 3 km. væk. Den uændrede markedsandel for udvalgsvarer skal ses i sammenhæng med, at udvalgsvarehandlen er i hård konkurrence mod udvalgsvarehandlen i primært Aarhus men også i Silkeborg og Horsens. Det væsentligste nye siden 2007 er, at Bloms er kommet og har tilført Skanderborg et attraktivt indkøbssted for udvalgsvarer. H&M er kommet til som ny butik med en betydelig omsætning sammen med flere andre nye butikker, ligesom også Føtex har øget udbuddet af udvalgsvarer. Etableringen af Bloms har styrket udvalgsvarehandlen i Skanderborg by, men samtidig har der

Detailhandelsanalyse 7 været tilbagegang i udvalgsvarehandlen i kommunens øvrige byer. Samlet har fremgangen i Skanderborg og tilbagegangen i resten af kommunen betydet, at markedsandelen i kommunen samlet set er uændret. Der er ikke lavet en oplandsanalyse, men tallene peger på, at Skanderborg by har et begrænset lokalt opland, hvor effekten af etableringen af Bloms kan ses. Galten-Skovby, Låsby og Ry orienterer sig mod Aarhus og sandsynligvis i en vis grad mod Silkeborg, når det gælder handel med udvalgsvarer. Befolkningstilvækst i Befolkningensudviklingen i viser, at der er knap 3.000 flere indbyggere i 2013 end i 2007. Befolkningstilvæksten forventes at fortsætte. Ifølge s befolkningsprognose for 2014-2026 forventes indbyggertallet at stige med yderligere ca. 3.300 personer til omkring 61.400 i 2025 svarende til en fremgang på ca. 6 % i forhold til 2013. Samtidig forventes der større aldersforskydninger i forhold til den nuværende befolkningssammensætning. Den største tilbagegang forventes i gruppen af 40-49 årige samt børn (fra 3-16 år). Samlet forventes der at være ca. 2.300 færre personer i de to grupper i 2025. Omvendt forventes antallet af personer på mere end 64 år at stige med ca. 3.700 personer i perioden 2013-2025. Befolkningsfremgangen vil betyde, at forbruget i de fysiske butikker i 2025 vil blive øget med i størrelsesordenen 165 mio. kr. pr. år i forhold til 2013. Samtidig kan aldersforskydningen betyde, at der vil være et mindre behov for visse udvalgsvarer, da de ældre typisk har foretaget større udvalgsvareinvesteringer som møbler, køkken og anden boligindretning. På den anden side kan der være et større behov for dagligvarebutikker eller servicefunktioner nær boligområderne. Detailhandlen i byerne i kan opdeles i hovedbyen Skanderborg, de større centerbyer, Ry, Galten og Hørning, samt de mindre lokalbyer som Låsby, Skovby, Gl. Rye m.fl. Herudover er der en række landsbyer som Hylke, Stjær mv. Bystrukturen i er kendetegnet ved, at hovedbyerne ligger i kanten af kommunen, og at der er korte afstande til store handelsbyer som Aarhus, Silkeborg og Horsens. Eksempelvis er afstanden fra Ry til Silkeborg kun ca. 10 km længere end til Skanderborg, og afstanden fra Hørning til Aarhus er kun ca. 5 km længere end til Skanderborg. De korte afstande fra de byerne i kommunen til store handelsbyer uden for betyder, at særligt udvalgsvarebutikkerne i konkurrerer med flere store byer og især Aarhus om forbrugerne. Skanderborg har ca. 18.500 indbyggere og er hovedcenter for kommunens detailhandel og rummer omkring halvdelen af samtlige butikker i kommunen. De ca. 75 udvalgsvarebutikker i Skanderborg står for ca. 65 % af omsætningen i udvalgsvarehandlen i hele kommunen. De mindre udvalgsvarebutikker ligger langs Adelgade og i butikscentret Bloms. Ved Danmarksvej og Ladegårdsvej, der ligger ca. 1-2 km nordøst for bymidten,

8 Detailhandelsanalyse er der en række store udvalgsvarebutikker. Tilsammen rummer Skanderborg by ca. 50 % af samtlige butikker og ca. 60 % af udvalgsvarebutikkerne i kommunen. Udvalgsvarebutikkerne langs Adelgade er blevet suppleret med butikscentret, Bloms, der åbnede i efteråret 2012. Bloms rummer bla. Føtex og ca. 15 udvalgsvarebutikker, herunder H&M,Tøjeksperten og Deichmann. Flere butikker er flyttet fra Adelgade til Bloms herunder Fætter BR, Marcus og Zizzy. Bloms styrke og betydning for udvalgsvarehandlen illustreres af, at de 8 beklædningsbutikker i centret tilsammen står for ca. 1/3 del af omsætningen inden for beklædning i Skanderborg Kommune. Bloms har øget Skanderborgs attraktivitet som handelsby og løftet omsætningen samlet set, men etableringen af Bloms har også betydet lukninger af butikker i Adelgade. Nogle af lokalerne er fortsat tomme. Andre er overtaget af nye butikker eller restauranter eller andre byfunktioner. Særligt i den sydlige del Adelgade er der lukket butikker siden 2007. Omsætningen i butikkerne i bymidten er samlet set ca. 65 mio. kr. højere end i 2007. Dagligvareomsætningen er vokset med ca. 80 mio. kr., mens udvalgsvareomsætningen er ca. 20 mio. kr. lavere end i 2007. Butikkerne i Bloms omsatte i 2013 for i størrelsesordenen 220 mio. kr. Butikkerne i Bloms har en gennemsnitlig arealintensitet på ca. 23.500 kr/m 2. I butikkerne i den øvrige Adelgade er gennemsnitsniveauet ca. 21.000 kr/m 2. Forskellen svarer til, at en gennemsnitlig butik på 300 m 2 årligt omsætter for ca. 750.000 kr. mere i Bloms end i den øvrige Adelgade. En række store udvalgsvarebutikker som Skousen, Jysk og DanBo samt en række bilforhandlere mv. ligger i den nordøstlige del af Skanderborg ved Danmarksgade og Ladegårdsbakken. De store udvalgsvarebutikker supplerer bymidtens mere strøgorienterede butiksudvalg og mindre butiksenheder. Ry (ca. 5.500 indbyggere) er det næststørste udbudspunkt for både dagligvarer og udvalgsvarer i. Ry ligger i den vestlige del af Skanderborg Kommune og har sit eget opland, der dækker flere mindre byer som Gl. Rye, Laven og til dels Låsby. Den største butikskoncentration i Ry findes centralt i byen mellem Kvickly, Bytorvet og Klostergade. Super Brugsen og Netto ligger ved Parallelvej i den sydøstlige del af Ry. Med ca. 35 butikker og en samlet omsætning på ca. 380 mio. kr. pr. år står butikkerne i Ry for ca. 17 % af omsætningen i Skanderborg Kommune, selvom byen kun rummer ca. 10 % af indbyggerne. Ry har et godt dagligvareudbud med et varehus, et supermarked, en discountbutik og flere specialbutikker som bager og delikatessebutikker. Rys styrke som dagligvareby understreges af, at dækningsgraden er væsentligt over 100. Forbrugernes efterspørgsel efter special- og kvalitetsvarer kommer til udtryk i de lokale butikker. Eksempelvis stammer mere end 10 % af omsætningen i Kvickly i Ry fra salg af økologiske varer, hvilket er den højeste andel blandt alle Kvicklys 76 butikker i Danmark. Ry har ca. 20 udvalgsvarebutikker, heriblandt guldsmed, tøjbutikker, bolighus mv. Udvalgsvarebutikkerne i Ry omsatte i 2013 for ca. 100 mio. kr. Galten og Skovby (tilsammen ca. 7.800 indbyggere) er to næsten sammenvoksede byområder i den nordlige af. Tilsammen er Galten- Skovby det næststørste byområde og har ca. 13 % af indbyggerne i Skanderborg Kommune. Området rummer ca. 30 butikker svarende til ca. 14 % af butikkerne i kommunen. Butiksudbuddet omfatter et supermarked, flere discountbutikker og en række udvalgsvarebutikker som tøjbutikker, sportsbutikker og dyrehandler. Omsætningen i Galten-Skovbys dagligvarehandel er i 2013 registreret til ca. 220 mio. kr., hvilket svarer til ca. 15 % af dagligvareomsætningen i Skanderborg Kommune. Hørning (ca. 7.000 indbyggere) ligger mellem Skanderborg og Aarhus og er udpeget som en af centerbyerne i. Hørning har ca. 25 butikker. Ligesom i Galten-Skovby består detailhandlen i Hørning af et supermarked, flere

10 Detailhandelsanalyse Det maksimale arealbehov på ca. 28.000 m 2 kan blive aktuelt, hvis privatforbruget stiger til niveauet under højkonjunkturen i 2007, hvis internethandlen kun vokser i moderat omfang og tager begrænsede markedsandele fra de fysiske butikker, og hvis vinder markedsandele på særligt udvalgsvaresiden. Hvis lavkonjunkturen fortsætter, hvis internethandlen tager store markedsandele fra de fysiske butikker, og hvis ikke vinder markedsandele fra de omkringliggende kommuner kan omsætningen i de fysiske butikker klares på et butiksareal, der er ca. 1.000 m 2 mindre end i dag. Der er således et betydeligt spillerum for udviklingen i arealbehovet de kommende 12 år afhængigt af udviklingen i rammebetingelserne. Effekter ved butiksudbygning på Søtoften I forbindelse med planer om byudvikling på Søtoften har der været overvejelser om at etablere butikker i området på i størrelsesordenen 3.000 m 2. Søtoften ligger i den sydlige del af Skanderborg by og syd for bymidten. Der er i dag ikke direkte sammenhæng mellem Søtoften og butiksstrøget langs Adelgade og Bloms. Afstanden fra den sydlige del af Adelgade, hvor butiksstrøget slutter, til midten af Søtoften er ca. 300 m. Indkøbsmiljøet i Skanderborg bymidte er kendetegnet ved det lange butiksstrøg på godt 700 m fra Mindet i nord til hjørnet mellem Adelgade og Vestergade i syd. I begge ender er der effektfulde startpunkter med Kvickly i nord og Bloms i syd. Detailhandelsanalysen har vist, at Bloms har styrket detailhandelen i Skanderborg bymidte som helhed. Analysen har også vist, at efter Bloms er kommet til og har løftet omsætningen, så er handelslivet langs Adelgade gået tilbage men blot mindre end Bloms har vækstet. Der er flere tomme lokaler og vanskeligheder med at fastholde et intensivt handelsliv langs strækningen som helhed. Der er i dag ca. 10 tomme lejemål i Adelgade. Den overordnede vurdering af et butiksprojekt på Søtoften er, at det vil sprede det i forvejen langstrakte indkøbsmiljø i bymidten endnu mere, og at det på grund af afstanden ikke vil få direkte sammenhæng med handelsmiljøet langs Adelgade og ved Bloms. Kunderne vil i de fleste indkøbssituationer opfatte de to områder som to adskilte indkøbssteder. Derfor vil et udbud på Søtoften ikke bidrage til at øge bymidtens samlede attraktivitet som indkøbssted. Synergien mellem det nuværende indkøbsmiljø og butikker på Søtoften vil selvfølgelig være afhængig af, hvor præcist på Søtoften de nye butikker vil blive placeret. En placering mod nord ved Vestergade vil give større sammenhæng end en placering længere inde i området og vil spille sammen med Netto, men da området i dag består af en række boligejendomme vurderes det umiddelbart at være vanskeligt at placere et større butikprojekt med facade mod Vestergade. Det samlede billede er, at uanset hvor på Søtoften de nye butikker vil blive placeret, så vil de medvirke til at sprede Metode til vurdering af effekter Først beregnes omsætningen i deloplandene, som bygger på interview med de butiksdrivende. Dernæst vurderes omsætning pr. m 2 i de nye butikker, og den sandsynlige årlige omsætning i de nye butikker beregnes. Til sidst vurderes det, hvorfra omsætningen i de nye dagligvarebutikker vil blive hentet. Det gøres ud fra principper om, at områderne tættest på de nye butikker vil afgive større omsætning, end områder længere væk, og at områder med svagt butiksudbud vil afgive større andele end områder med stærkt butiksudbud.

Detailhandelsanalyse 11 butiksudbuddet i Skanderborg bymidte som helhed, og der vil ikke blive direkte sammenhæng mellem det nuværende og det nye. Det kan også bemærkes, at en lokalisering på Søtoften ikke opfylder de krav til tilgængelighed og synlighed fra det overordnede vejnet, som butiksprojekter normalt vil efterspørge. Der kan tænkes to former for projekter, som vil have forskellig effekt på det samlede handelsliv i bymidten. I begge tilfælde tænkes en udbygning med udvalgsvarebutikker på 3.000 m 2. Den ene mulighed er, at området udbygges med almindelige udvalgsvarebutikker, hvor butiksudbuddet i store træk vil minde om og blive en konkurrent til butikkerne i Adelgade og Bloms. Det andet er, at der udbygges med et særligt koncept inden for f.eks. kunsthåndværk, som vil betyde at området tilbyder kunderne et andet udbud. Hvis der skabes et butiksudbud ved Søtoften, der har en unik karakter, og som tilbyder særlige oplevelser og indkøbsmuligheder, er det muligt at holde en del af handlen hjemme i. Det kan dels skyldes Skanderborgs borgere der efterspørger det særlige udbud, hjemme i Skanderborg, og dels ved at tiltrække helt nye kunder fra et større opland. I effektvurderingen er et forudsat, at almindelige udvalgsvarebutikker vil omsætte for ca. 15.000 kr. pr. m 2 pr. år, mens omsætningen i butikker med et særligt koncept indenfor eksempelvis kunsthåndværk vil omsætte for 7.500-12.500 kr. pr. m 2 pr. år. Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at effektvurderingerne er gennemsnitsbetragtninger. De faktiske effekter vil afhænge af de konkrete butikstyper, der vil blive etableret, og hvor der er tilsvarende butikstyper, som vil blive konkurrenceudsat. Det simpleste er at forestille sig, at udvidelsen bliver etableret nu. Dermed vurderes påvirkningen, som den ville være på den nuværende detailhandel. En udbydning på Søtoften med ca. 3.000 m 2 almindelige udvalgsvarebutikker vil medføre en omsætning på i størrelsesordenen 45 mio. kr. pr. år i 2013-priser. Det vurderes, at de nye butikker på Søtoften vil hente i størrelsesordenen 70 % af sin omsætning fra de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte, 10 % fra detailhandlen i Skanderborg by i øvrigt, 5 % fra kommunen i øvrigt og 15 % fra de omkringliggende kommuner. Den store andel af omsætningen på godt 30 mio. kr. pr. år, som de nye butikker ved Søtoften vurderes at ville hente i fra de eksisterende butikker i Skanderborg by, udtrykker, at de nye og de eksisterende butikker vil konkurrere om de samme lokale kunder. Det dækker også over, at der kun vil være en beskeden tendens til, at de nye butikker vil fraholde lokale kunder fra at købe udvalgsvarer i eksempelvis Aarhus, og at det kun i meget beskedent omfang vil få udefrakommende kunder til at vælge Skanderborg frem for de handelsbyer, som de ellers ville handle i. Den anslåede andel på 15 % eller knap 7 mio. kr. pr. år, som vil blive hentet fra butikker i de omkringliggende kommuner, vil være vækst i den samlede udvalgsvareomsætning i Skanderborg bymidte. Det er usikkert om en udbygning på Søtoften reelt vil medføre vækst. Adskillige undersøgelser viser, at nærhed og et stort butiksudbud har afgørende betydning for kundernes valg af indkøbssted. Skanderborg bymidte er kendetegnet ved, at den ikke ligger centralt i sit lokale opland i Skanderborg by og nærmeste

12 Detailhandelsanalyse omegn, og at vejstrukturen ikke fører oplandet naturligt til området i den daglige færden. Indkøb i Skanderborg bymidte er derfor med undtagelse af det helt nære opland omkring bymidten et spørgsmål om tilvalg. Det afgørende er, at bymidten opfattes som mere attraktiv end andre indkøbsmuligheder. En afstand mellem to indkøbsområder på 300 m vil normalt betyde, at kunderne vil opfatte de to indkøbsområder som to adskilte centre, hvor kunderne enten vælger at handle i det ene område eller i det andet område. Andelen af indkøbsture, hvor der på samme tur købes ind i begge områder, vil være begrænset. Da en udbygning på 3.000 m 2 udvalgsvarebutikker på Søtoften vil reducere udvalgsvarehandlen i det eksisterende strøgområde er der risiko for, at et projekt for 3.000 m 2 almindelige udvalgsvarer på Søtoften vil skabe en struktur med et nyt indkøbsområde af beskeden størrelse og med et eksisterende strøgområde, der er mindre attraktivt på grund ag yderligere udtynding i butiksbestanden. Til vurderingen af en risiko for yderligere nedgang i handelslivet i Adelgade hører også, at butikkerne i gaden er udfordret af etableringen af Bloms, og at et nyt projekt, der vil trække yderligere omsætning ud af området, vil indebære risiko for yderligere indskrænkninger af butiksudbuddet. Et butiksudbud på Søtoften, der etableres inden for et særligt koncept med eksempelvis et iværksættermiljø inden for tøj- og smykkedesign eller inden for brugskunst og brugte varer vil nødvendigvis basere sig på et stort opland. I kraft af sit store og attraktive udbud inden for et smalt segment vil et sådan koncept appellere til kunder i et stort område. Et projekt på 3.000 m 2 vil med den forudsatte omsætning pr. m 2 få en årlig omsætning på i størrelsesordenen 20-35 mio. kr. Hvor butikker i et center med et særligt koncept vil hente deres omsætning fra er vanskeligt at vurdere. Omsætningen vil afhænge af den konkrete butikssammensætning, og i hvor høj grad området er i stand til at hente nye kunder ude fra, og i hvor høj grad det baserer sig på lokale kunder, der ellers ville foretage indkøbene i butikker i Skanderborg. Eksempelvis vil tøj og smykker solgt i et iværksætter- og designmiljø i en vis grad erstatte indkøb af tilsvarende varer i de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte. Et groft og eksemplificerende bud på en fordeling vil være, at et butiksprojekt med et særligt koncept vil hente i størrelsesordenen 40 % eller 8-14 mio. kr. af sin årlige omsætning fra butikkerne i Skanderborg bymidte, 10 % eller 2-3,5 mio. kr. fra kommunen i øvrigt og 50 % eller 10-17 mio. kr. fra de omkringliggende kommuner. Fordelingen udtrykker, at en større del af omsætningen vil blive hentet fra nye kunder, der kommer uden for kommunen, og som vil føre til reel vækst i omsætningen i detailhandlen i Skanderborg. En betydelig del af omsætningen vil fortsat blive hentet fra de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte, da et butiksprojekt på Søtoften nødvendigvis må have et lokalt opland, og da en fuld adskillelse af varesortiment i det nye område og i den eksisterende bymidte vil være vanskelig at opnå. Nye kunder, der trækkes til Skanderborg af de nye butikker, vil i et vist omfang foretage afledte indkøb i bymidten. Hvis de ankommer ad Adelgade vil de passere forbi butikkerne i Adelgade og Bloms, hvilket vil øge sandsynligheden for at turen til de nye butikker suppleres af et besøg i den eisisterende bymidte. Hvis ankomsten sker ad Vestergade, så vil den afledte handel blive begrænset af afstanden mellem de to indkøbsområder, og at det ikke er muligt at se fra det ene område til det andet. Det ligger uden for rammerne af opgaven, men det vurderes umiddelbart, at området ved Søtoften har en beliggenhed, som normalt ikke vil være attraktivt for etablering og drift af udvalgsvarebutikker. En alternativ mulighed kunne være at ændre butiksprojektet til rent boligbyggeri. Søtoften har en meget attraktiv beliggenhed centralt i Skanderborg ved Lille Sø. I 2006 blev der etableret en række andelsboliger ved Lillesøvej umiddelbart øst for Søtoften, og i 2014 er der sat 36 nye ejerlejeligheder til salg ved Søbyen umiddelbart øst for Søtoften. Området har en høj attraktionsværdi som boligområde. Hvis Søtoften i stedet udbygges med boliger vil der med en bebyggelsesprocent på 50 kunne etableres op til 100 boliger. Det vurderes, at beboerne i de nye boliger vil have et årligt forbrug på ca. 14 mio. kr., som på grund af nærheden i høj grad vil blive omsat i detailhandlen i Skanderborg bymidte.

Detailhandelsanalyse 13

14 Detailhandelsanalyse Rammebetingelser og regionale forhold De regionale udviklingstendenser påvirker detailhandlen i. Der er en stigende regional konkurrence om at tiltrække borgere, virksomheder og detailhandel. Samtidig har de senere års faldende forbrug og den stigende e-handel betydning for udviklingen i de fysiske butikker. Overordnet set er omsætningen i detailhandlen tilbage på et niveau, der svarer til 2004-2005. Krisen har gjort forbrugerne mere prisbevidste. Det kommer til udtryk ved, at især discountbutikkerne oplever markant fremgang. Forbrugerne er også blevet mere kvalitetsbevidste. Handlen med økologiske varer har i 2013 sat omsætningsrekord for 6. år i træk. Et andet eksempel på de ændrede indkøbsvaner er, at de fleste indkøb kan klares i butikscentre, som har en høj andel af udvalgsvarer som tøj, elektronik, bøger mv., mens der er flere eksempler på, at dagligvarebutikker i storcentrene ikke klarer sig så godt som dagligvarebutikker nær forbrugernes bopæl. Siden 2007 er detailomsætningen i faste priser faldet med ca. 10 %. Samtidig er strukturudviklingen fortsat mod færre men større butikker. Internethandlen er stigende og vurderes at udgøre ca. 10-15 % af den samlede omsætning i detailhandlen i 2013. Samlet set har det på nationalt plan betydet, at mange butikker er lukket siden 2007, og at udvalgsvarehandlen fortsat går mod mere handel i de store handelsbyer, butikscentre og internettet. Dagligvarer handles typisk nær bopælen, på vej til eller fra arbejde eller i butikker med god trafikal beliggenhed. Indtil videre handles dagligvarer kun i begrænset omfang på internettet, og dagligvarer er den mindst konjunkturfølsomme varegruppe. Finanskrisen har betydet lavere privatforbrug Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende, som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt. I de kommende år forventes den økonomiske krise fortsat, at have stor betydning, for udviklingen i forbruget. Tilbagegangen fra 2007-2013 har været størst inden for beklædning, hvor omsætningen er faldet med ca. 25-30 %. Inden for øvrige udvalgsvarer er omsætningen faldet med ca. 10-15 %, mens dagligvareomsætningen er faldet med ca. 5-10 %. Til trods for, at omsætningen i udvalgsvarehandlen i det kommende år ikke forventes at stige, må det forventes, at der fortsat vil ske vækst i privatforbruget i et 12-årigt tidsperspektiv om end i et noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for perioden fra 2000-2010. Internethandlen vinder frem De seneste 5 år har vist en tendens til en omsætningsstigning i internethandlen på ca. 15 % om året. I 2013 handlede mere end 70 % af danskerne på internettet. Ud af alle de, som har e-handlet, har ca. 40 % handlet i udenlandske internetbutikker. Det betyder, at Danmark ikke blot er et af de mest e-handlende lande i EU men også, at Danmark indtager en europæisk topplacering, når det kommer til e-grænsehandel. Udviklingen i internethandlen har skærpet konkurrencen i detailhandlen. Hvor internetbutikkerne kan konkurrere på prisen, må de fysiske butikker konkurrere på indkøbsoplevelsen. Indkøbsmiljø, serviceniveau og den samlede attraktivitet af handelsmiljøet har betydning for, om danskerne vælger de fysiske butikker frem for internetbutikker. Internationale tendenser peger mod, at mobilhandlen vil blive udbredt de kommende år og spås som det næste skridt i udviklingen af e-handel. Nye tendenser i detailhandlen peger på en større integration af de to koncepter; fysiske butikker og internetbutikker. Flere kæder arbejder på at udvikle koncepter

Detailhandelsanalyse 15 med showrooms med et højt serviceniveau, hvor den fysiske vare kan ses, prøves og opleves. Når varen er købt, bliver den leveret til forbrugerens adresse. Kombinationen af den fysiske oplevelse med den lavere pris grundet reducerede omkostninger til f.eks. indkøb, lager mv., kan vise sig, at have stor betydning for den fremtidige udvikling i detailhandlen. Lukkelovens betydning for detailhandlen Pr. 1.10.2011 blev lukkeloven delvist afskaffet. Alle butikker må nu holde åbent 24 timer i døgnet, alle dage om året - bortset fra nogle enkelte helligdage. Dagligvarebutikker med en årlig omsætning på mindre end 32,2 mio. kr. samt bagere, byggemarkeder mv. må holde åbent alle årets dage. Liberaliseringen af lukkeloven betyder, at især kapitalstærke kæder har udvidet åbningstiderne både i hverdagene og i weekenderne. Et eksempel er Bilka, der i dag holder åbent fra 8-22 alle ugens dage. Samtidig betyder det, at de mindre og selvstændige butikker er blevet yderligere udfordret, fordi de har begrænsede muligheder for at udvide åbningstiderne. Liberalisering af lukkeloven har haft konsekvenser for især mindre og selvstændige dagligvarebutikker typisk mindre købmænd og discountbutikker der tidligere var begunstiget af at kunne holde søndagsåbent. På samme måde er det sandsynligt, at udvalgsvarehandlen i højere grad flyttes til de store varehuse. Samlet set forventes det, at de stærke kædebutikker med udvidet åbningstider vinder markedsandele. Andre rammebetingelser og udviklingstendenser Butikscentrene vinder markedsandele. Det vurderes, at især butikscentrene, der med fælles åbningstider og mange stærke kapitalkæder har udnyttet liberaliseringen af lukkeloven. I 2013 stod butikscentrene for ca. 25 % af omsætningen i dansk detailhandel, og den andel forventes at øget de kommende år. Det betyder også, at bymidterne vil blive yderligere udfordret af butikscentrene.

Detailhandelsanalyse 17 Turisme I var der i 2013 ca. 123.300 overnatninger på hotel og campingpladser, heraf var under 15 % udenlandske gæster. Der er sket et fald i antal overnatninger siden 2012, hvilket skal ses i lyset af at antallet af overnatninger svinger betydeligt fra år til år i mange kommuner. Udover overnatninger på hoteller og campingpladser, er der også overnatninger på vandrerhjem, bed&breakfast, feriehuse og primitive overnatningssteder, herunder Sletten, som ikke er inkluderet i tallene. Udviklingen i antal turister vil påvirke detailhandlen. VisitDenmarks analyse af Turismens økonomiske betydning i Danmark 2011, viser et gennemsnitligt døgnforbrug til detailhandel på landsplan på ca. 100 kr. for danske turister og ca. 175 kr. for udenlandske turister. Samlet havde de registrerede turister i 2013 et forbrug på i størrelsesordenen 13 mio. kr. Set i sammenhæng med den samlede omsætning i butikkerne i på ca. 2,15 mia. kr. udgør turisternes andel en forsvindende lille del. Turismen har således ikke nævneværdig betydning for detailhandlen i kommunen som helhed, men den kan have lokal betydning, hvor turisterne er koncentreret. Udflytning af arbejdspladser En del af forbruget bliver lagt i butikkern nær arbejdspladsen. De største byer i r står over for en udflytning af arbejdspladser i forbindelse med etablering af et nyt fælles administrationscenter ved Fælleden i den østligste del af Skanderborg. Det nye center forventes ibrugtaget i 2016. Med et nyt administrationscenter flyttes ca. 640 arbejdspladser fra bymidterne i Skanderborg, Ry, Galten og Hørning. Hvis det antages, at hver medarbejder i gennemsnit bruger 20 % af årsforbruget i butikker nær arbejdspladsen, svarer det til en årlig reduktion i bymidternes omsætning på ca. 4,5 mio. kr. Der er derfor under alle omstændigheder tale om en begrænset effekt, da de 4,5 mio. kr. pr. år udgør en beskeden del af omsætningen i de berørte bymidter. Effekten begrænses yderligere af, at det ikke vil være hele forbruget på 4,5 mio. kr. pr. år, som bymidterne vil miste. En del af forbruget vil stadig blive lagt i bymidten nær bopælen, men blot ikke i forbindelse med arbejdspladsen. Det må konstateres, at udvalgsvarehandlen er presset i bymidterne i, og at gennem en længere årrække har mistet markedsandele til butikker i de konkurrerende kommuner. Udflytningen af arbejdspladser vil naturligvis med føre endnu et tab for bymidterne omend beskedent. Eksempelvis svarer udflytningen af arbejdspladser i Hørning til en potentiel omsætningsreduktion i Hørnings butikker på ca. 1 %. Hvis en del af forbruget alligevel bliver lagt i Hørnings butikker i forbindelse med andre årsager end nærhed til arbejdspladsen, bliver effekten endnu mindre. Udflytning af arbejdspladser arbejdspladser årligt forbrug i de nærmeste butikker* Skanderborg 227 1.590.000 kr. Ry 49 340.000 kr. Hørning 232 1.620.000 kr. Galten 129 900.000 kr. I alt 637 4,45 mio. kr. Kilde: Det er anslået, at hver medarbejder i gns, bruger ca. 20 % af årsforbruget i butikker nær arbejdspladsen.

18 Detailhandelsanalyse Billede Butiksanalyse Kortlægningen giver et overblik over antallet af butikker, hvordan dækningen med butikstyper er i byerne, hvor meget areal butikkerne har, og hvor stærkt handelslivet står i byerne. Kortlægning af butikker Udgangspunktet for detailhandelsanalysen er en kortlægning af alle butikker i. Butikkerne er kortlagt med afsæt i butikslisten fra 2008. Butikslisten er opdateret til 2014 og kvalitetssikret ved Skanderborg Kommune samt via besigtigelse, internetopslag, opslag på OIS mv. Detailhandlen i er kendetegnet ved en forholdsvis koncentreret struktur, hvor butikkerne hovedsageligt er placeret i de to byakser (Aarhus-Silkeborg og Aarhus-Skanderborg) samt i Ry. Der er i alt ca. 235 butikker i kommunen fordelt på 35 % dagligvarebutikker, 16 % beklædningsbutikker. 37 % øvrige udvalgsvarebutikker og 11 % butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Der er registreret ca. 10 færre butikker end i 2008 svarende til en reduktion på ca. 4 %. Siden 2008 har forholdet mellem andelen af dagligvare- og udvalgsvarebutikker rykket sig. Andelen af dagligvarebutikker er således 4 %-point højere end i 2008. Tilsvarende er andelen af udvalgsvarebutikker ca. 5 %-point lavere end i 2008. Skanderborg, Ry, Galten-Skovby og Hørning er de fire byområder med den største koncentration af butikker Byområderne rummer tilsammen ca. 210 butikker svarende til ca. 90 % af alle butikker i kommunen. Skanderborg som hovedcenter Detailhandlen i er koncentreret i Skanderborg by, som er det naturlige midtpunkt for handlen i kraft af byens størrelse. Ca. 1/3 af kommunens borgere bor i Skanderborg, og byen rummer omkring halvdelen af alle kommunens butikker.

Detailhandelsanalyse 19 Skanderborg by har i alt ca. 115 butikker ud af ca. 235 butikker i Skanderborg Kommune. Udbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. Skanderborg rummer ca. 50 % af kommunens udvalgsvarebutikker, Ry og Galten-Skovby rummer hver ca. 15 % og Hørning rummer ca. 5 % af kommunens udvalgsvarebutikker. Detailhandlen i bymidten er koncentreret i langs Adelgade, der er byens hovedgade. Midt på Adelgade ligger butikscentret, Bloms, som åbnede i 2012. Bloms har ca. 15 kædebutikker, et fitnesscenter, caféer mv. Bymidtens butiksstrøg strækker sig ca. 750 m fra Kvickly i den nordligste ende af Adelgade til Rådhuset i den sydlige del af Adelgade. Tilsammen rummer Adelgade knap 70 butikker, og det er ca. 10 flere end i 2008. Der er registreret ca. 10 tomme butikslokaler i Skanderborg bymidte, hvoraf de fleste ligger på Adelgade. Tilsammen har Adelgade ca. 55 % af alle butikkerne i Skanderborg by. Adelgade rummer hver 4. butik i hele kommunen og dækker et bredt udvalg inden for alle hovedbrancher. Bymidtens centrale p-plads ligger ved Bloms og har plads til mere end 400 biler. Overfor Bloms ligger Løvbjerg, hvis parkeringsplads kan rumme ca. 100 biler. Kvicklys parkeringsplads i den nordlige ende af Adelgade kan rumme ca. 70 biler. Ved Søtoften i den vestlige del af bymidten er der plads til knap 200 biler. Der er desuden korttidsparkering langs Adelgade. Der er således god mulighed for parkering centralt ved byens butikker. Skanderborg bymidte har en god bredde i dagligvareudbuddet fra de store varehuse som Føtex, Kvickly og Løvbjerg samt flere specialbutikker. Det er bemærkelsesværdigt, at der ikke er nogen discountbutikker centralt i Skanderborg bymidte, bortset fra Netto ved Søtoften. Discountbutikkerne i Skanderborg ligger i perifierien af byen ved Vroldvej i den vestlige del af byen (Rema 1000 og Lidl) og ved Højvangen i den østlige del af byen (Aldi og Fakta).

20 Detailhandelsanalyse /Antal butikker fordelt på hovedbranche indenfor byområderne, 2013. Inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer har Skanderborg bymidte en del af de kendte kæder som H&M, Intersport, Punkt1, Bog&Idé og Fætter BR samt specialbutikker som optikere, cykelhandler og fotobutikker. De store og kendte kædebutikker ligger primært i eller omkring Bloms. Byerne i analysen omfatter: Regionalt center Skanderborg Større centerbyer Ry, Galten-Skovby, Hørning Mindre lokalbyer Låsby, Stilling, Hylke, Herskind, Stjær og Gl. Rye Højvangen er den østlige del af Skanderborg og udgøres af to centerområder. Det ene centerområde er udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, ligger i den nordøstlige del ved Danmarksvej, Sverigesvej, Ladegardsbakken m.fl. Området rummer både en række større udvalgsvarebutikker og butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, herunder Jysk, Skousen, DanBo foruden en række bilforhandlere m.fl. Området fungerer som aflastning og supplement til bymidten. Det andet centerområde i Højvangen er udlagt til bydelscenter og rummer udelukkende dagligvarebutikker. Siden 2008 er der kommet flere store butikker til i den nordlige del af Højvangen, heriblandt Jysk og et markant udvidet DanBo møbelhus. I bydelscentret er Super Best blevet omdannet til Euro Spar. Bydelcentret rummer også Aldi, Fakta samt få mindre butikker.

Detailhandelsanalyse 21 / Handelsgader, parkeringsområder og Bloms. Ry er kommunens næststørste handelsby med ca. 35 butikker. De største butikker i Ry er Kvickly, Super Brugsen og Netto foruden en række udvalgsvarebutikker. Desuden har Ry en bager, delikatessebutikker og blomsterhandlere. Ry ligger ca. 10 km fra Skanderborg, men fungerer som en selvstændig handelsby med eget opland. Den største butikskoncentration i Ry findes centralt i byen mellem Kvickly, Bytorvet og Klostergade. Super Brugsen og Netto ligger ved Parallelvej i den sydøstlige del af Ry. Dagligvarehandlen i Ry er meget veludbygget for en by på ca. 5.500 indbyggere. En del af forklaringen findes i afstanden til større handelsbyer, herunder Skanderborg og Silkeborg. Ry har til en vis grad sit eget opland, der udgøres af en række mindre byer, herunder Gl. Rye, Laven, Alling og Tørring foruden turisterne ved campingpladserne. Dagligvareforbruget i ligger også på et relativt højt niveau, og det afspejles i detailhandlen i Ry. I Kvickly Ry stammer over 10 % af omsætningen fra salget af økologiske varer, og det er den højeste andel blandt alle de danske Kvickly-butikker. I Ry findes også flere specialbutikker med økologiske varer og andre specialiteter.

Detailhandelsanalyse 23 /Areal af butikker fordelt på hovedbranche indenfor oplandene, 2013. Låsby er den mindste selvstændige centerby i med ca. 1.900 indbyggere. Dagligvarehandlen i Låsby er begrænset til Euro Spar og få mindre dagligvarebutikker. Udvalgsvarehandlen i Låsby er begrænset til ca. 5 butikker, heraf er den største en børnetøjsbutik på ca. 1.600 m 2. Med kun 5 km til Galten-Skovby og ca. 15 km til Silkeborg har indbyggerne i Låsby adgang til et væsentligt større vareudbud i de nærmeste handelsbyer. Detailhandlen i de øvrige byer i er begrænset til dagligvarehandel. Stilling har, som den eneste by udover de større centerbyer, både et supermarked og en discountbutik foruden bager, kiosk mv. I de øvrige mindre byer som Herskind, Hylke, Tebstrup, Alken og Gl. Rye er der en lokal købmand som stort set eneste butik. Der er ikke sket nævneværdige ændringer eller lukninger af dagligvarebutikker siden 2008. I mange andre af landets kommuner er den sidste dagligvarebutik lukket i byer på op til 1.000 indbyggere.

Detailhandelsanalyse 25 /Omsætningsfordeling for dagligvarer og udvalgsvarer i fordelt på byerne, 2012. I forhold til 2008 er der samlet set registreret ca. 9.000 m 2 mere areal til dagligvarebutikker, heraf står den nye Føtex i Bloms og den nye Rema 1000 i Skovby for ca. 5.000 m 2. Arealet af beklædningsbutikkerne er stort set uændret, men det dækker over flere butiksflytninger fra Adelgade til Bloms. Arealet af de øvrige udvalgsvarebutikker er ca. 3.000 m 2 mindre, og det skyldes hovedsageligt få butikslukninger. Arealet til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper er ca. 13.000 m 2 mindre end i 2008. Den store forskel skyldes, at XL i Hørning i 2008 blev opgjort til ca. 13.500 m 2. Langt størstedelen af arealet udgøres af store haller, der reelt ikke anvendes til detailhandel, men til engroshandel med byggematerialer mv. I 2014 er arealet af selve butikken opgjort til ca. 750 m 2. Hvis de store lagerhaller alligevel medtages i beregningen af butiksareal svarer det til, at som helhed har fået ca. 5.000 m 2 mere butiksareal end i 2008.

28 Detailhandelsanalyse Udviklingen i omsætningen 2011-2013 I forbindelse med butiksregistreringen er de butiksdrivende blevet spurgt om omsætningsudviklingen i perioden 2011-2013 samt den forventede omsætningsudvikling i perioden 2013-2015. Udviklingen i omsætningen giver et godt billede på udviklingen i butikkerne samt forventningerne til fremtiden. Det generelle billede er, at væsentligt flere butikker melder om fremgang end butikker, der melder om tilbagegang. Der er stort set ikke forskel på beliggenheden af butikken, størrelsen, kædetilknytningen eller om butikken har tilknyttet en webshop. Umiddelbart er de eneste synlige forskelle mellem dagligvare- og udvalgsvarebutikkerne. En lidt større andel af dagligvarebutikkerne melder om vækst end udvalgsvarebutikkerne. Generelt har dagligvarebutikkerne klaret sig godt. Der er omkring 3 gange så mange dagligvarebutikker, der melder om vækst, end dagligvarebutikker, der melder om tilbagegang. Omsætningen i dagligvarebutikkerne, der har oplevet en vækst i perioden 2011-2013, er typisk steget med 15-20 %. Dagligvarebutikkerne, der har oplevet en tilbagegang, har typisk oplevet en omsætningsnedgang på ca. 15 %. Udvalgsvarebutikkerne har generelt også klaret sig godt. Omkring dobbelt så mange butikker melder om vækst i perioden 2011-2013 end butikker der melder om tilbagegang. Den gennemsnitlige vækstrate, for de butikker, der melder om fremgang, er ca. 15-20 %. Udvalgsvarebutikkerne, der har oplevet et tilbagegang i perioden 2011-2013, har typisk oplevet en omsætningsnedgang på ca. 15 %. Det er vigtigt at være opmærksom på, at butikker, der er lukket i perioden ikke har været spurgt. Detailhandlens forventinger til fremtiden Forventningerne til 2015 er generelt positive. Ca. 50 % af de butiksdrivende forventer fremgang, og ca. 40 % forventer status quo i forhold til 2013. Kun 10 % af de adspurgte butiksdrivende forventer tilbagegang i perioden 2013-2015. Gennemsnittet for de butiksdrivendes svar er, at der i perioden 2013-2015 forventes en stigning i omsætningen på ca. 5 %. Inden for dagligvarer svares der, at der forventes en vækst på ca. 4 % i omsætningen fra 2013-2015. Inden for beklædning forventes der også en omsætningsstigning på ca. 5 % i perioden 2013-2015. Endeligt svares der inden for øvrige udvalgsvarer, at omsætningen vurderes at stige med gennemsnitligt ca. 5 % i perioden fra 2011-2015. Ved vurderingen af resultaterne er det vigtigt at være opmærksom på, at butikker, der er åbnet siden foråret 2014, ikke indgår. Butikker, der er lukket siden 2011 er heller ikke med i opgørelsen. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at det kun er de butikker, der har oplyst omsætningsniveauet i butikken, der er medtaget i opgørelsen om omsætningen i 2011 og 2015. butikker med Webshops Detailhandlens brug af muligheder for at kombinere den fysiske butik med nethandel er blevet undersøgt. Internethandlen spiller en stadig stigende rolle i detailhandlen, og tendenser peger på, at flere fysiske butikker kombinereres med webshops. Internethandlen er de seneste 5 år vokset med ca. 15 % om året. I 2013 udgjorde internethandlen ca. 1 % af dagligvarehandlen og 8-10 % af handlen med udvalgsvarer. Mange fysiske butikker har også en egentlig webshop, enten via kædens webshop eller som egen webshop. Undersøgelsen viser, at ca. 70 butikker i har egen webshop svarende til ca. 30 % af samtlige butikker. Det svarer til tilsvarende undersøgelser i andre midtjyske kommuner. Andelen af butikker med egen webshop er stort set ens i alle kommunens byer. I Skanderborg bymidte har 55 % af butikkerne i Adelgade egen webshop. Set på hovedbutikstyper er der webshop i ca. 15 % af dagligvarebutikkerne, godt 40 % af beklædnings- og øvrige udvalgsvarebutikker og ca. 20 % af butikker med særligt pladskrævende varer.

Detailhandelsanalyse 31 Dækningsgraden for som helhed er i 2013 beregnet til 77 svarende til et handelsunderskud på ca. 650 mio. kr. Dækningsgraden dækker over en stor forskel mellem dagligvarer og udvalgsvarer. Den samlede dækningsgrad for er stort set på niveau med dækningsgraden i de tidligere analyser (75 i 2007 og 76 i 1997). Dækningsgraden for dagligvarer er beregnet til 98, og handelsunderskuddet var i 2013 ca. 40 mio. kr. I 1997 blev dækningsgraden for dagligvarer beregnet til 105, i 2003 faldt den til 99 og i 2007 var den 96. I perioden 1997-2013 er dækningsgraden for dagligvarehandlen i således faldet de første 10 år, men er i dag tilbage på niveauet fra 2003. Udviklingen i dækningsgraden skal ses i sammenhæng med etableringen af Føtex samt flere nye discountbutikker. Udviklingen i dagligvareudbuddet har været med til at holde en de af handlen / Hovedoplande i

32 Detailhandelsanalyse hjemme i. Omsætningen i dagligvarebutikkerne er steget med ca. 200 mio. kr. i perioden 2007-2013. I samme periode er både dagligvareforbrug og antallet af indbyggere steget i. Dækningsgraden for beklædning er i 2013 beregnet til 49. Set i forhold til de tidligere analyser er dækningsgraden for beklædning faldet betydeligt fra 86 i 2003 til 50 i 2007 og 49 i 2013. I perioden 2007-2013 er forbruget på tøj og sko faldet betydeligt. Analyser fra Danmarks Statistik peget på et fald på ca. 25 % i perioden. Uden etableringen af Bloms med stærke kædebutikker som H&M mv. er det sandsynligt, at vil have oplevet et fortsat fald i beklædningsbranchen. Tøj og sko købes i høj grad i byer og storcentre med et stort butiksudbud. Selvom tendensen med en faldende dækningsgrad for beklædning ser ud til at være opbremset, vidner dækningsgraden for beklædning om, at Skanderborg Kommune er gået fra holde en stor del af handlen hjemme til at udgøre et opland for de andre større byer i Østjylland. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er i 2013 beregnet til 55 for Skanderborg Kommune som helhed. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er også faldet markant. I 2003 blev den opgjort til 98, og der var således stort set balance i handlen med øvrige udvalgsvarer. I 2007 blev dækningsgraden beregnet til 55, og det niveau er fastholdt i 2013. Under højkonjunkturen søgte forbrugerne til et større udbud i de større byer, og den tendens er fortsat. Udviklingen vidner om, at har øget omsætningen og indbyggertallet i perioden 2007-2013 i modsætning til mange af landets kommuner. På den anden side vidner udviklingen i dækningsgraden om, at Skanderborg Kommune de seneste 16 år har tabt andele af detailhandlen til de konkurrerende kommuner i Øst- og Midtjylland. Under højkonjunkturen var der en særlig udpræget tendens til, at udvalgsvarerene i højere grad end tidligere blev købt uden for i byer og centre med et stort butiksudbud. Butiksanalysen fra 2014 peger på, at forbrugerne stadig køber mange varer uden for Skanderborg Kommune, men at den negative udvikling er opbremset. Dækningsgraderne i de 5 hovedoplande Den sydlige del af omfatter selve Skanderborg by og Stilling. Dækningsgraden for den sydlige del af er under ét beregnet til 90. Det dækker over, at der stort set er balance mellem indbyggernes dagligvareforbrug og dagligvarebutikkernes omsætning men samtidig et underskud på udvalgsvarehandlen. For beklædning er dækningsgraden beregnet til 78, og det svarer til et underskud på ca. 35 mio. kr. eller omsætningen i ca. 5-10 gennemsnitlige tøj- og skobutikker. For øvrige udvalgsvarer er dækningsgraden beregnet til 81, og det svarer til, at forbrugerne i 2013 brugte ca. 80 mio. kr. i øvrige udvalgsvarebutikker uden for oplandet. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer i oplandet til Skanderborg er det højeste niveau i kommunen. Både de mindre udvalgsvarebutikker i Adelgade og butikkerne i Bloms samt de store udvalgsvarebutikker ved Højvangen er med til at trække dækningsgraden op. Den vestlige del af omfatter Ry og de mindre byer omkring Ry. Dækningsgraden for oplandet omkring Ry er beregnet til 87, og det er næsten på niveau med Skanderborg-området. Dækningsgraden for dagligvarer i Ry er beregnet til 120, hvilket er det højeste niveau i. Overskuddet svarer til, at dagligvarebutikkerne omsætter for ca. 50 mio. kr. mere end borgerne i oplandet forbruger. Turismen og forbrugerne fra Låsby-området

Detailhandelsanalyse 33 vurderes at bidrage positivt med omsætning i Rys butikker, og måske er der et dagligvareopland i Silkeborg Kommune. Forbruget beregnes for en gennemsnitlig forbruger i. Det det er muligt, at forbruget i Ry er højere end gennemsnittet i de øvrige dele af kommunen. Hvis det højere forbrug indregnes i dækningsgraden kan niveauet for dækningsgraderne for Ry være lidt lavere. For beklædning er dækningsgraden beregnet til 34. Det svarer til, at omkring. 2/3 dele af borgernes forbrug bliver lagt i tøj- og skobutikker uden for Ry. Den lave dækningsgrad skal ses i sammenhæng med det forholdsvist begrænsede butiksudvalg i Ry. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er opgjort til 55, hvilket er det højeste niveau uden for Skanderborg. Den nordlige del af Skanderborg består af Galten, Skovby foruden en række mindre byer som Herskind og Stjær. Dækningsgraden for Galten-Skovby-området under ét er beregnet til 55 svarende til et samlet handelsunderskud på i størrelsesordenen 270 mio. kr. Det store handelsunderskud skal ses i sammenhæng med byernes beliggenhed på bybåndet mellem Aarhus og Silkeborg. Området vurderes at have mange pendlere til særligt Aarhus, og dækningsgraden afspejler, at en stor del af forbruget bliver lagt i butikker uden for Galten-Skovby. Dækningsgraden for dagligvarer er beregnet til 79 svarende til et handelsunderskud på i størrelsesordenen 65 mio. kr. Forbrugerne i oplandet til Galten-Skovby brugte i 2013 ca. 200 mio. kr. på udvalgsvarer i fysiske butikker uden for Galten-Skovby. Den nordlige del af har karakter af bosætningsområde, og handelsunderskuddet skal også ses i sammenhæng med både nærheden til Aarhus og de få udvalgsvarebutikker i Galten-Skoby. Den østlige del af har Hørning som hovedby. Dækningsgraden er samlet set beregnet til 63 svarende til et handelsunderskud i 2013 på i størrelsesordenen 150 mio. kr. Handelsunderskuddet er kun skabt af udvalgsvarehandlen. Der er et mindre overskud på handlen med dagligvarer. Med en dækningsgrad på 106 formår Hørnings dagligvarebutikker at holde borgernes forbrug hjemme i oplandet samt at tiltrække ca. 10 mio. kr. om året fra forbrugere uden for oplandet. En af årsagerne vurderes at være butikkernes koncentration ved Nørre Allé. Det samlede udbudspunkt øger attraktiviteten og fungerer som et centralt mødested i Hørning midtby. Udvalgsvarehandlen i Hørning er begrænset til få butikker, men deres beliggenhed nær de store dagligvarebutikker vurderes at have en afsmittende effekt på byens dagligvarebutikker. Det vurderes, at det samlede udbudspunkt er med til at tiltrække kunder fra Kolt-Hasselager, som kun ligger ca. 2 km nordøst for Nørre Allé i Hørning. Der er sandsynligvis også forbikørende bilister, der vælger at handle i Hørning. Den nordvestlige del af har Låsby som hovedby. Som det fremgår af kortet ovenfor er oplandet til Låsby forholdsvis begrænset, og der bor kun ca. 2.300 personer i oplandet. Det giver et begrænset forbrugsgrundlag, og der skal ikke så meget til for at påvirke dækningsgraden. Den samlede dækningsgrad for Låsby er beregnet til 46 svarende til, at forbrugerne i 2013 brugte ca. 60 mio. kr. i butikker uden for Låsby. Det betyder også, at indbyggerne i Låsby bruger flere penge i butikkerne uden for Låsbys opland end i Låsbys egne butikker. Dækningsgraden for dagligvarer svarer til, at omkring halvdelen af borgernes dagligvareforbrug bliver lagt i butikker i Låsby. Udbuddet af både dagligvarer- og udvalgsvarer i Låsby er meget begrænset, og det er ikke muligt at dække hele forbrugernes behov med det begrænsede butiksudbud. En enkelt stor børnetøjsbutik på Ole Rømers Vej i Låsby vurderes at tiltrække en del kunder også fra oplandet uden for Låsby,

34 Detailhandelsanalyse Sammenligninger med de gamle kommunegrænser I 2007 blev lagt sammen med Ry, Galten, Hørning kommuner samt dele af Voerladegård Sogn (Brædstrup). Detailhandelsanalysen fra 2007 opgjorde antallet af butikker, arealer, dækningsgrader mv. for de gamle kommuner, der nu indgår i. For at beskrive udviklingen i områderne i perioden 2007-2014 er der foretaget en tilsvarende opgørelse på de gamle kommunegrænser. Antal af butikker og arealet er opgjort for 2008 og 2014. Dækningsgraderne er beregnet for 2007 og 2013. Antallet af butikker i 2014 i den nye er faldet med ca. 10 butikker siden 2008. Det svarer til et fald på ca. 4 %. Reduktionen i antallet af butikker dækker over en forskydning mellem dagligvare- og udvalgsvarebutikkerne. Der er registreret 7 flere dagligvarebutikker i 2014 end i 2008 og 16 færre udvalgsvarebutikker. Set på de gamle kommunegrænser er der kommet ca. 1-2 flere dagligvarebutikker i hver af de gamle kommuner. Antallet af beklædningsbutikker er derimod faldet med ca. 2-3 butikker i hver af de gamle kommuner svarende til en samlet reduktion på ca. 17 % af beklædningsbutikkerne. Det er bemærkelsesværdigt, at den gamle kun har mistet 2 beklædningsbutikker i perioden 2008-2014. Det skal sandsynligvis ses i sammenhæng med etableringen af Bloms, som rummer knap 10 tøjbutikker. Antallet af butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer er faldet med 2-5 butikker i de gamle Ry, Galten og Hørning kommuner. I Skanderborg er der til gengæld registreret 4 flere. Det skal ses i sammenhæng med den fortsatte centralisering af udvalgsvarehandlen. Samlet set vidner butiksudviklingen i de gamle kommuner om, at stort set alle byer har fået en styrket dagligvarehandel i perioden 2008-2014. På den anden side har alle byer bortset fra Skanderborg mistet udvalgsvarebutikker i perioden 2008-2014. Butiksarealet har også udviklet sig forskelligt i de gamle kommuner siden 2008. Generelt er arealet til dagligvarebutikker øget med knap 10.000 m 2 Den største stigning er sket i den gamle, hvilket skal ses i sammenhæng med etableringen af Føtex, Lidl mv. Også de gamle Ry og Hørning kommuner har oplevet en stigning i arealet til dagligvarebutikker. Det skyldes udviklingen af både discountbutikker og specialbutikker som delikatessebutikker mv. Der er stort set ikke sket ændringer i arealet til beklædningsbutikker andre steder end i den gamle. Arealet til butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer er blevet reduceret med ca. 5.500 m 2 svarende til en reduktion på ca. 16 %. På samme måde som med beklædningsbutikkerne har Skanderborg øget arealet, mens de øvrige ormråder har mistet butiksareal. De gamle Ry, Hørning og Galten kommuner har således mistet ca. 2-3.000 m 2 til butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer. Udviklingen understreger, at udvalgsvarehandlen i 2014 i endnu højere grad foregår i de større byer, og at de mindre byer mister udvalgsvarehandel. Dækningsgraderne i de gamle kommuner har udviklet sig forskelligt i perioden 2007-2013. Det generelle billede er, at dagligvarehandlen i højere grad holdes hjemme, og at områderne uden for Skanderborg har mistet markedsandele for handlen med udvalgsvarer. De tidligere Skanderborg og Ry kommuner havde i 2013 et samlet overskud for handlen med dagligvarer på ca. 60 mio. kr. Også Hørning holder i højere grad dagligvarehandlen hjemme. Galten-Skovby-området har derimod tabt markedsandele. Det skal ses i sammenhæng med, at Galten og Skovby er nogle af de områder i, der har oplevet den største befolkningstilvækst i perioden 2007-2013. Det har resulteret i et større lokalt forbrug. Selvom Rema 1000 er kommet til i Skovby er væksten i omsætningen ikke fulgt med væksten i forbruget. Samtidig er der etableret motorvej mellem Aarhus og Silkeborg. Det har sandsynligvis betydet, at borgerne i Galten-Skovby-området nu køber en endnu større del af både dagligvare- og udvalgsvarer i og omkring Aarhus. Samlet set har udviklingen betydet, at Galten har lidt svære ved at holde dagligvarehandlen hjemme end i 2007. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer i den gamle er steget med ca. 15 procentpoint. Den positive udvikling skal ses i sammenhæng med etableringen af Bloms. Omvendt er dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer faldet i de øvrige byer, særligt i Ry. Udvalgsvarehandlen i Ry, Høring og Galten var også udfordret i 2007, og den tendens er forstærket i 2013.

36 Detailhandelsanalyse forbrugsudvikling og arealbehov Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes forbrugstilvæksten til to scenarier for det fremtidige arealbehov. Afhængigt af udviklingen i privatforbruget, væksten i e-handel mv. kan der forventes alt mellem et større behov for butiksareal til, at fremtidens forbrug kan ske på et detailhandelsareal, der er mindre end det nuværende areal. Forbrugsudvikling og fremtidigt arealbehov Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt i et væsentligt omfang. I de kommende år vil den økonomiske krise fortsat have stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker. Andre faktorer vil også have indflydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i. Følgende faktorer vil have betydning for udviklingen: Befolkningsudviklingen, Udviklingen i privatforbruget, Udviklingen i internethandlen, Udvikling i handelsbalancen overfor nabokommunerne. Det forudsættes desuden, at omsætningen pr. m 2 er konstant i perioden 2013-2025. Der opstilles to scenarier for udviklingen. Maksimumsscenariet beskriver en fremtidig udvikling, hvor alle parametre har udviklet sig positivt for detailhandlen. Minimumsscenariet udtrykker den omvendte situation. Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge s befolkningsprognose vil der ske en befolkningsfremgang på ca. 3.300 personer i 2025 sammenlignet med 2013. Det svarer til en fremgang på ca. 6 % i forhold til 2013. Samtidig forventes der større aldersforskydninger i forhold til den nuværende befolkningssammensætning. Den største tilbagegang forventes i gruppen af 40-49 årige samt børn (fra 3-16 år). Tilsammen forventer der at være ca. 2.300 færre personer i de to grupper i 2025. Omvendt forventes antallet af personer på mere end 64 år at stige med ca. 3.700 personer i perioden 2013-2025. Samlet set svarer befolkningsudviklingen til en forbrugsstigning på i størrelsesordenen 170 mio. kr. om året (2013-priser). En stor del af forbrugsstigningen vurderes at blive lagt i butikker i. Der regnes kun med én mulig befolkningsudvikling svarende til s prognose. Udvikling i privatforbruget Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt. I de kommende år forventes den økonomiske krise fortsat at have stor betydning for udviklingen i forbruget. Siden 2007 er omsætningen i handlen med tøj og andre beklædningsvarer faldet med ca. 25-30 %, omsætningen i øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 10-15 % og for dagligvarer er omsætningen faldet med ca. 5-10 %. I et 12-årigt tidsperspektiv er forbrugsudviklingen usikker. De kommende år må det forventes, at forbrugsudviklingen vil blive afdæmpet, og at forbruget herefter vil udvikle

Detailhandelsanalyse 37 Arealintensitet, omsætning pr. m 2 Dagligvarer beklædning øvrige udvalgsvarer 28.800 17.200 12.400 sig afhængigt af, hvornår de økonomiske konjunkturer vender. På den baggrund er det i minimumsscenariet forudsat, at forbruget stort set ikke stiger frem til 2025, hvilket i store træk svarer til, at stagnationen i forbruget de seneste år vil fortsætte i mange år endnu. I maksimumsscenariet antages forbruget i 2025 at være steget til et niveau, der svarer til det niveau, som forbruget havde, da det nåede højdepunktet i 2007-2008. Internethandel Internethandlen vinder frem. Siden 2009 er omsætningen i internethandlen steget med ca. 15 % om året og vurderes i dag at udgøre i størrelsesordenen 8-10 % af det samlede privatforbrug ekskl. boligudgifter. Internethandlen forventes at fortsætte væksten de kommende år. Væksten forventes især at ske inden for brancher som elektronik og beklædning, men også nye brancher som dagligvarer og møbler forventes at blive mere udbredte på internettet. Hvis væksten primært sker i rene internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål, da varelagre og distribution vil kunne foregå i f.eks. lagerbygninger i erhvervsområder. Sker omsætningen derimod som et supplement til omsætningen i den fysiske butik, vil det i nogle tilfælde direkte medvirke til øge behovet for butiksareal eller kan medvirke til at sikre eksistensen af fysiske butikker. Overordnet set forventes internethandlen at fortsætte sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. I de to scenarier forudsættes det, at internethandlen fortsat vil vokse. I scenariet, der beskriver minimumsbehovet for nyt areal til detailhandel, er det forudsat, at internethandlen vil vokse kraftigt. Eksempelvis forventes den at dække 25 % af

38 Detailhandelsanalyse /Det sæsonkorrigerede mængdeindeks er værdiindekset divideret med et tilhørende prisindeks (her 2010-priser). Mængdeindekset er derfor regnet i faste priser og er et udtryk for den reale udvikling. forbruget inden for øvrige udvalgsvarer i 2025. I maksimumsscenariet forventes internethandlen at vokse mere beskedent og vil eksempelvis kun dække 15 % af forbruget inden for øvrige udvalgsvarer i 2025. udviklingen i handelsbalancen over for omverdenen Dagligvarer købes i højere grad lokalt og tæt på bopælen, hvorimod udvalgsvarer i højere grad købes i de større byer, i centre eller via internettet. Dækningsgraden for dagligvarer forventes frem mod 2025 at ligge på stort set samme niveau som i 2013. I minimumsscenariet forudsættes det, at s andele af handlen med dagligvarer vil være på det nuværende niveau. Dækningsgraden for beklædning og for øvrige udvalgsvarer vil være fastholdt på det nuværende niveau. I maksimumscenariet forudsættes det, at dækningsgraden for dagligvarer stiger til niveauet fra 2007. Den lave dækningsgrad for beklædning forudsættes også at stige til niveauet fra 2007, ligesom dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer forudsættes at blive på niveauet fra både 2007 og 2013 bl.a. som følge af, at fastholder og styrker den nuværende position i markedet. Scenarier for arealbehovet i 2025 Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er der opstillet to scenarier for det fremtidige arealbehov til detailhandel i. De to scenarier beskriver som nævnt to yderpunkter for arealbehovet i 2025. Minimum arealbehov Minimumsscenariet, hvor der er mindst behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved: at den økonomiske krise fortsætter i mange år endnu, og at borgerne ikke får flere penge til privatforbrug, end de har i dag, at internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker i 2025, at dækningsgraderne forbliver på det nuværende niveau, at indbyggertallet vokser med ca. 3.300 personer i perioden 2013-2025. Det svarer til, at omsætningen i 2025 vil kunne ske på et areal, der er ca. 1.000 m 2 mindre end i dag.

40 Detailhandelsanalyse nye butikker ved søtoften Med Skanderborgs butiksudbud og Lillesø inden for få minutters gang har Søtoften en meget attraktiv beliggenhed. Området er tiltænkt en kommende boligudbygning, og er er tanker om 3.000 m 2 udvalgsvarebutikker. I det følgende vurderes effekterne ved nye udvalgsvarebutikker på Søtoften. Udvikling af Søtoften med boliger og butikker Søtoften ligger i den sydvestlige del af Skanderborg by. Området består i dag af erhverv og parkeringsarealer med Pilgrim som den største virksomhed. I 2010 åbnede Netto en ca. 1.000 m 2 discountbutik på hjørnet af Søtoften og Vestergade. Et udviklingsselskab har planer om at etablere nye boliger på Søtoften, der vil få udkig over Lille Sø. I den forbindelse er der overvejelser om udvikling af et butiksmiljø i stueetagerne med mindre udvalgsvarebutikker. I alt er der potentielt tale om nye butikker på 100-500 m 2 og med et samlet areal på 3.000 m 2. Metode til vurdering af effekter Der er foretaget effektvurderinger af det nye butiksprojekt på to niveauer. For det første er der foretaget en kvalitativ vurdering af projektet set fra developers og mulige butiksdrivendes synspunkt. Vurderingerne er foretaget på baggrund af sammenhængen med den øvrige bymidte, attraktionen af lejemålene og tilgængeligheden til de nye butikker. For det andet er der foretaget kvantitative vurderinger ud fra omsætningspotentialet i de nye butikker, konkurrencen med de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte og attraktionen i forhold til vareudbuddet andre steder i Østjylland. Med de to vurderingsmetoder er det muligt at vurdere realiteten af butikker på Søtoften samt den sandsynlige omsætningsreduktion i de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte. Omsætningsvurderingen taget udgangspunkt i to scenarier. Det ene scenario beskriver effekterne, hvis der etableres almindelige udvalgsvarebutikker, der minder om de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte. Det andet scenario beskriver effekterne, hvis der skabes en unikt butikssammensætning med en type butikker, der ikke er i direkte konkurrence med de eksisterende butikker i bymidten. Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at effektvurderingerne i de to scenarier er gennemsnitsbetragtninger. Den faktiske effekt vil afhænge af de konkrete butikstyper, der vil blive etableret, og hvor der er tilsvarende butikstyper, som vil blive konkurrenceudsat. Butiksstørrelser, brancher mv. har en betydning for, hvor store andele af omsætningen, der vil blive hentet i de forskellige delområder. Hvis der eksempelvis etableres nye og spændende butikker med brancher, der kun er svagt repræsenteret i bymidten, så vil effekten på bymidten blive mindre. Hvis der bliver etableret mindre udvalgsvarebutikker, der er i direkte konkurrence med bymidtens eksisterende butikker vil effekterne på bymidten være større. To scenarier for butikker ved Søbækken Der er potentielt mange forskellige kombinationer af mulige butikker ved Søtoften. For overskuelighedens skyld, og for at synliggøre hovedforskellene, er der taget udgangspunkt i to scenarier for butikssammensætningen og dermed for omsætningsniveauet og konkurrencen med de eksisterende butikker i Skanderborg bymidte. Det skal bemærkes, at planloven kun indeholder begrænsede muligheder for at styre en bestemt butikssammensætning og dermed sikre at der udvikles og fastholdes en særlig sammensætning af udvalgsvarebutikker på Søtoften. Det ene scenario tager som nævnt udgangspunk i etablering af almindelige butikker. Mindre udvalgsvarebutikker i Skanderborg bymidte og i andre lignende områder

Detailhandelsanalyse 43 større sandsynlighed for synergi med butikkerne i Adelgade. Problemet er, at synergien trods kortere afstand reduceres af, at der ikke vil være synlighed mellem de to områder. Og det vurderes som vanskeligt at gennemføre et projekt med facade mod Vestergade, de der er eksisterende ejendomme i området. Samlet vurderes det som vanskeligt at udvikle et butiksprojekt, der ikke vil blive opfattet som et selvstændigt center med begrænset synergi i sammenhæng med den eksisterende bymidte. Attraktion for butiksdrivende Der er flere faktorer, der gør sig gældende for butikslokalers attraktion. Det mest afgørende er beliggenheden og synligheden for kunderne. Særligt mindre udvalgsvarebutikker er afhængige at et vist kundeflow, da kunderne i den type butikker ofte handler ud fra mere eller mindre spontane indskydelser. Søtoften er adskilt fra det øvrige handelsområde og kan ikke umiddelbart nyde god af at kunderne, der er på indkøb i det eksisterende handelsområde også vil besøge det nye butiksområde på samme tur, og vejstrukturen i Skanderborg betyder, at det er meget begrænset trafik, der passerer forbi området. Området skal derfor have en særlig attraktivitet for at kunne tiltrække kunder i større omfang. Samlet vurderes det, at attraktiviteten af Søtoften vil være lavere end Adelgade, og at det et er sandsynligt, at butikslokalerne i Adelgade vil være mere eftertragtede end nye lokaler på Søtoften. Med mindre lejeniveauet i lokalerne ved Søtoften er markant lavere end i Adelgade eller at de kobles sammen med en stor atraktion vurderes det, at nye butikslokaler ved Søtoften vil være vanskelige at udleje eller sælge. tilgængelighed til butikkerne I det følgende vurderes effekterne på den eksisterende udvalgsvarehandel i Skanderborg bymidte. Selvom ovenstående peger på, at en butiksudbygning på Søtoften vil være vanskelig at udleje eller sælge, er der i det følgende taget udgangspunkt i effekterne ved en fuld udbygning. For at vurdere effekterne ved nye butikker ved Søtoften er det simpleste at forestille sig, at udvidelsen bliver etableret nu, og at alle butikslokaler vil være i drift. Dermed vurderes påvirkningen, som den ville være på den nuværende detailhandel. Der er taget udgangspunkt i de to skemaer, der indikerer omsætningsniveauet for de to scenarier. Der er også taget udgangspunkt i, at butikkerne etableres uden betydelig sammenhæng og synergi med de øvrige udvalgsvarebutikker på Adelgade. Hvis butikkerne etableres som almindelige udvalgsvarebutikker vurderes det, at udvidelsen vil hente i størrelsesordenen 45 mio. kr. pr. år fordelt på 30 mio. kr. pr. år eller 70 % af sin omsætning fra butikkerne i Skanderborg bymidte, hvilket svarer til omsætningen i ca. 5-7 gennemsnitlige udvalgsvarebutikker. 5 % af omsætningen i de nye butikker vurderes at blive hentet fra detailhandlen i Skanderborg by i øvrigt, 10 % fra kommunen i øvrigt og 15 % fra de omkringliggende kommuner. De ca. 15 %, der vurderes, at blive hentet fra detailhandlen i andre kommuner vil være vækst i Skanderborg og svarer til knap 7 mio. kr. pr. år. eller omsætningen i en til to gennemsnitsbutikker. Det er vigtigt at være opmærksom på, at effekterne er vanskelige at vurdere og at der er risiko for at spredning af udvalgsvarfeudbuddet på to områder vil føre til at bymidten kommer til at bestå af et nyt område, der er for begrænset til at opnå en større attraktivitget, og et eksisterende handelsmiljø, der taber attraktivitet på grund yderligere udtynding i butiksbestanden (en følge af de 70 %, der vil komme her fra).

44 Detailhandelsanalyse Hvis der etableres butikker med et samlet koncept, der adskiller sig særligt fra det øvrige butiksudbud i Skanderborg og som appellerer til kunder i et stort opland, så er det muligt at effekterne for Skanderborg bliver mindre. Et særligt koncept kan som beskrevet være et kreativt iværksættermiljø med kunsthåndværk som tøj- og smykkedesign. For det første vil den type butikker ikke have så højt et omsætningsniveau som almindelige butikker, og for det andet vil et særligt koncept ikke være i direkte konkurrence med de øvrige udvalgsvarebutikker i Skanderborg bymidte. For det tredje vil de specielle butikker trække kunder fra et større opland. Et groft bud vil være, at omsætningsniveauet i den type butikker vil være 7.500-12.500 kr. pr. m 2 pr. år. Med 3.000 m 2 svarer det til en årlig omsætning på i størrelsesordenen 20-35 mio. kr. Under de forudsætninger vurderes det, at udvidelsen vil hente i størrelsesordenen 10-15 mio. kr. eller ca. 40 % af sin omsætning fra butikkerne i Skanderborg bymidte. 10 % forventes at blive hentet fra kommunen i øvrigt og 50 % forventes hentet fra de omkringliggende kommuner. De 40 %, der forventes hentet fra det eksisternede handelsliv i bymidten, udtrykker, at et butiksprojekt med et særligt koncept også må basere sig på et lokalt opland. Selv om der bliver tale om specielle butikker, der henvender sig til et særligt segment, så vil tilbøjligheden til at handle i området fortsat være størts for forbrugere, der bor tæt på området. De 40 % er herudover et udtryk for, at selv om intentionen er at udvikle et område med butikker, der adskiller sig fra bymidtens eksisterende butiksudbud, så vil det ikke være muligt at adskille varesortimentet fuldt ud. Eksempelvis vil køb af designer tøj i de nye butikker i et vist omfang erstatte køb af tøj i byens eksisterende butikker. De 50 % eller 10-17 mio. kr. pr. år, der forventes hentet fra omkringliggende kommuner, vil være vækst i Skanderborg, men mulighederne for afledt handel i det eksisterende handelsliv begrænses af afstanden mellem de to områder og af at kunder til det nye område, der ankommer ad Vestergade, ikke passerer forbi det eksisterende handelsstrøg. Udbygning med boliger i stedet for butikker En anden strategi for udvikling af Søtoften og for handelslivet i Skanderborg bymidte er etablering af et attraktivt boligområde. Søtoften har en meget attraktiv beliggenhed som boligområde. Nye boliger, og dermed flere forbrugere, kan på grund af nærheden bidrage til det eksisterende handelsliv i Skanderborg bymidte og bidrage til at lokaleoverskuddet i Adelgade igen kan tages i brug til butikker. Naboområdet ved Lillesøvej blev omkring 2006 udbygget med flere andelsbolgier i størrelsen 125-150 m 2. Et nyt boligprojekt med 36 lejligheder i samme størrelse ved Søbyen er blevet sat til salg med forventet indflytning i oktober 2014. I lokalplan 115 for boligbebyggelse ved Søtoften er der fastsat en maksimal bebyggelsesprocent på 50. Hele det eksisterende erhvervsareal ved Søtoften er opmålt til ca. 20.000 m 2, og med en bebyggelsesprocent på 50 svarer det til i alt 10.000 m 2 boligareal. Hvis det antages, at den gennemsitlige boligsstørelse er ca. 100 m 2, ligesom de eksisterende boligprojekter ved Lillesøvej og ved Søbyen, svarer det til i alt ca. 100 boliger. Hvis der er tiltænkt en blanding af familier, seniorer mv. vurderes der at være ca.

Detailhandelsanalyse 45 2 til 2,5 personer pr. husstand i nye boliger. Det svarer til i alt ca. 200 nye beboere ved Søtoften i Skanderborg. Det gennemsnitlige årlige forbrug i de fysiske butikker for en person i Skanderborg Kommune er beregnet til ca. 50.000 kr. Med en fuld boligudbygning på Søtoften vil det i alt svare til et årligt merforbrug i de fysiske butikker på i størrelsesordenen 10-15 mio. kr., hvoraf størstedelen vurderes at blive lagt i de nærmeste butikker i Skanderborg by. Samlet vurdering Som det fremgår af ovenstående vurderinger er det umiddelbart vanskeligt at forestille sig en situation, hvor butikker ved Søtoften kan udgøre et attraktivt indkøbsmiljø medmindre, der etableres en stor attraktion i området, der kan trække mange daglige gæster til. Hvis der etableres 3.000 m 2 almindelige udvalgsvarebutikker ved Søtoften, vurderes en stor del af omsætningen at blive hentet fra eksisterende butikker i Skanderborg bymidte og der er risiko for, at bymidtens handelsliv bliver opdelt på to mindre indkøbsområder, der samlet set har mindre attraktivitet end et samlet og større indkøbsområde. Hvis der etableres 3.000 m 2 specielle udvalgsvarebutikker ved Søtoften, vurderes der at være mulighed for, at der kan trækkes kunder til fra et større opland, som vil betyde at bymidten som helhed vil få et løft i omsætningen. Synergien med den eksisterende bymidte vil blive begrænset af afstanden og af, at en del af kunderne vil ankomme ad Vestergade uden at se det nuværende handelsmiljø. Hvis Søtoften udbygges som boligområde vil det styrke grundlaget for det eksisternede handelsliv i bymidten og i et vist omfang øge muligheden for at tomme lokaler igen kan tages i brug til butikker.

46 Detailhandelsanalyse Ordforklaring Butik En butik er et fast forretningsendhed, hvorfra der sælges varer til private, dvs. slutbrugeren. I henhold til Planlovens regler om detailhandel betragtes også forretninger, hvorfra der sker udlejning af fx film til private, som butik. Detailhandel fra hjemmet, via postordre og internet mv. uden egentlige fysiske udstillingslokaler indgår ikke i analysen. Hovedbrancher Dagligvarer Dagligvarer er kortvarige forbrugsgoder som fx madvarer, drikkevarer og rengøringsmidler. Butikker, der sælger dagligvarer, betragtes som dagligvarebutikker, herunder også servicestationer med kiosk og varehuse, som har et betydeligt salg af udvalgsvarer. Beklædning Beklædningsvarer er f.eks. tøj, sko, babyudstyr, stof og børnetøj. Øvrige udvalgsvarer Udvalgsvarer er fx smykker, cykler og bøger, hårde hvidevarer og isenkram. El- og VVS-installatører, der har butik og sælger til private, betragtes som en butik med øvrigt udvalgsvarer. Pladskrævende varegrupper Under pladskrævende varegrupper hører biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbelbutikker, der alene forhandler møbler. Kædebutikker Butikkernes kædetilknytning fortæller noget om det pågældende udbudspunkts detailhandelsmæssige styrke, tiltrækningskraft og mulighed for at overleve på sigt. Tilstedeværelsen af kædebutikker siger også noget om, hvor attraktiv en by er at investere i for detailhandlen. Butikkerne er opdelt efter, om de indgår i en kapitalkæde, en frivillig kæde eller ikke indgår i et kædesamarbejde. I undersøgelsen betragtes franchisekæder som kapitalkæder. Kapitalkæder En kæde defineres ved at være centralt ejet og drevet (person eller selskab), og indeholder mindst fire enheder. Eksempler på kapitalkæder: Jysk, El-giganten, Fakta, Jack & Jones, Bauhaus mv. Franchisekæder er en kæde, hvor en franchisegiver stiller et fuldt butikskoncept til rådighed for en franchisetager mod royalties. Franchisegiver udstikker retningslinier for indkøb, markedsføring, butiksindretning m.m., mens franchisetager varetager driften. Eksempler på franchisekæder er Rema 1000, 7-eleven, Pilgrim. Frivillige kæder Frivillige kæder er selvstændige lokale forretningsdrivende, der går sammen i et samarbejde om fx markedsføring, branding og koncept. Eksempler på frivillige kæder: GuldBageren, XL-byg, Sadolin Farveland, Intersport, Tøjeksperten, Bog og Idé mv. Uden for kæde Butikker uden for kædesamarbejde er selvstændige butikker, hvor ejeren maksimalt ejer 3 enheder. Butikker uden for kæde indgår ikke i samarbejde med andre. Bruttoetageareal Butiksarealerne er defineret som butikkernes bruttoetageareal. Dvs. butiks-, personale- og lagerareal indgår i bruttoetagearealet. Lagerarealet er kun taget med, hvis det har umiddelbar tilknytning til butikken. Arealoplysningerne bygger på data oplyst af de butiksdrivende, via besigtigelse og de tilgængelige oplysninger fra den Offentlige InformationsServer (OIS). Det registrerede bruttoetageareal er udtryk for et øjebliksbillede af detailhandlen. Omsætning Butikkernes omsætning er fra 2011 og inkl. moms. Omsætningsoplysninger for butikkerne er indhentet ved kontakt til de enkelte butikker eller besigtigelse undtagen for brancher, der er kategoriseret i hovedbranchen med butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. For butikker, der vurderes at have aktiviteter, der ikke er relateret til detailhandlen, er den del af omsætningen fratrukket. Fx vil omsætning fra tankstationer med dagligvarebutikker, receptpligtigt medicin på apoteker, elinstallatørers servicearbejde mv. give fejlagtig stor omsætning i butikkerne, ligesom også dagligvarebutikker med væsentlig udvalgsvarehandel (varehuse) vil føre til for høj omsætning i dagligvarebutikkerne. Inden for udvalgsvarer vil fx omsætningen i byggemarkeder vil blive for stor, hvis ikke tømmerhandelsdelen og engrossalget til håndværkere trækkes ud. Dækningsgrad Dækningsgraden er defineret som forholdet mellem omsætningen og forbruget i et fast afgrænset område. Hvis dækningsgraden for en kommune er under 100

Detailhandelsanalyse 47 betyder det, at butikkerne i kommunen omsætter for mindre end kommunens borgere handler for. En del af borgernes forbrug bliver således lagt i butikker uden for kommunen. Tilsvarende betyder en dækningsgrad over 100, at butikkerne i kommunen tiltrækker kunder uden for kommunen. Dækningsgraden er således en måde at vurdere detailhandlen styrke og tiltrækningskraft. Dagligvareforretninger Varehuse Butikker med meget bredt varesortiment både inden for fødevarer og non-food varer, med betjente afdelinger (F.eks. Føtex). Lavprisvarehus Butikker med meget bredt varesortiment både inden for fødevarer og non-food varer. Stort sortiment af discountvarer (F.eks. Bilka). bruttoetageareal til butiksformål i et lokalcenter må ikke overstige 3.000 m 2. Endeligt kan der uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre placeres enkeltstående butikker, der tjener til lokalområdets daglige forsyning. Jf. bemærkningerne til lovgrundlaget står det beskrevet, at der primært er tale om dagligvarebutikker, som kan etableres som enkeltstående butikker. Planloven fastsætter de maksimale bruttoetagearealer for den enkelte butik til 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker - dog maksimalt 1.000 m 2 i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. Supermarked Bredt udvalg i dagligvarer, især fuldt fødevaresortiment. Selvbetjening, men høj grad af service. Flere betjente afdelinger f.eks. med slagtervarer, kioskvarer mv. (F.eks. Super Best, Super Brugsen eller Euro Spar). Discountbutik Butikker med lavprisvarer og sparsom indretning. Sortimentsbredden og dybden er begrænset. (Rema 1000, Fakta, Netto, Aldi, LIDL, KIWI). Minimarked Fødevarebutik med fuldt fødevaresortiment, dog med ringe dybde, for eksempel på området fersk kød. (Kwik Spar, Lokal Brugsen, Nærkøb, Letkøb). Kiosk Mindre butikker der sælger aviser, blade, tobak, konfekture, drikkevarer og et begrænset antal fødevarer. (Kort & Godt, DSB, 7-eleven, tankstationer). uddrag af Planlovens detailhandelsbestemmelser Planlovens seneste detailhandelsbestemmelser trådte i kraft 4. april 2013. Hovedreglen i detailhandelsreglerne er fortsat, at detailhandelsbutikker skal placeres i den centrale del af en by, dvs. i bymidten. Der kan udlægges arealer i et lokalcenter, der udgør og forsyner mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. Det samlede